Viimasel ajal on taas hoogustunud pööningukorruste väljaehitamine. Neid, kes meie poole pöörduvad küsimustega on palju ning päris mitmed sellised projektid on ka käivitatud.
Seetõttu otsustasin jagada teiega mõtteid selle protsessi võludest ja valudest.
Kas elada lilleaias või getos?
Esmalt üks üldisemat laadi arutlus. Eks pööningukorruseid saab kasutusse võtta siiski vaid seal, kuhu on ehitatud pööningutega majad ning kus puudub piisavalt maad uusehituste tarbeks. Seega valdavalt kesklinna lähipiirkondades – Tallinnas Kalamajas, Pelgulinnas, Kristiines, Kadriorus, Tartus Supilinnas ja Ülejõel.
Gentrifikatsioon, ehk protsess, mille käigus piirkonna asukoht ja sellest tulenev kasutusfunktsionaalsus tingib elanikonna vahetumise ning sellega koos ka kinnisvara kvaliteedi muutumise. Nii Tallinnas kui Tartus on viimase 10-15 aastaga koondunud Kesklinna lähipiirkondades olevatesse endistesse asumitesse pigem jõukam elanikkond ja sellega seoses on ka kinnisvara järjest paremaks muudetud.
Mõnes teises piirkonnas võib analoogiliselt aset leida getostumine. Kas endine puitasum puhkeb õide või getostub, sõltub sellest, kui palju on piirkonna mõjuisikutel (nt korteriühitus juhtidel) jõudu ühistegevust edendada. Võib öelda, et linnaosadena on Põhja-Tallinn ja Supilinn pigem õide puhkemas, kuid see ei pruugi kehtida iga kvartali, tänava või maja kohta.
Kvartal või tänav, kus on korrastatud mitmeid maju, puhkeb õide sarnaselt linnaosale. Samas kui kõrvaltänav või –kvartal, kus pole piisavalt ettevõtlikke tegelasi, getostub.
Heaks näiteks on Tallinnas Köie/noole tn piirkond vs Kopli liinid. Getostunud kvartali või tänava kinnisvara saatust võib üldjuhul aga piltidelt vaadata.
Kui lugejal on juhuslikult kinnisvara mõnes sellises asumis, siis peaksid endalt küsima, millisena sa tahad oma asumit näha 10-15 aasta pärast? Kas õitsva puitarhitektuuri musternäidisena või tulekahjudest räsitud getona.
Raha vedeleb pööningul!
Tänapäevased ehitusmaterjalid võimaldavad katusekonstruktsioone teistmoodi tuulutada, kui see oli vanasti. Samuti on pesunööride asemel juba ammu kuivatiga automaatsed pesumasinad.
Nii ongi pööningukorrusel olev pind korteriühistu ja majaelanike jaoks lisaressurss, millel on selge rahaline väärtus. Kui selle arvelt on võimalik vältida täiendavate laenukohustuste võtmist elamu rekonstrueerimiseks, siis on seda ju väga mõistlik teha.
Tavaliselt valitakse omale arenduspartner, kes saab õiguse pööningukorruse pindadele ja kohustub selle eest elamule kokkulepitud ehitustööd tegema. On välja kujunenud üsna selge praktika, et pööningukorruse ehitusõiguse loovutamise eest saavad korteriomanikud elamu katuse, fassaadi ja trepikoja korda tehtud.
Loomulikult sõltub pööningukorruse ehitusõiguse maksumus ning seega ka selle eest tehtav täpne tööde nimekiri maja asukohast, suurusest ja seisukorrast, kuid nn rusikareegel on selline.
Ühe hoobiga saab lüüa mitu kärbest!
Tegelikult on pööningukorruse arvelt elamu rekonstrueerimisest märksa rohkem kasu, kui esialgu paistab. Kõige silmapaistvam ning tuntavam on loomulikult ilus ja korras maja, kus on hea elada. Kuid pööningukorruse pinna lisandumisega suureneb üldjuhul korterite ja elanike arv hoones, mistõttu üldkulud ühe korteri kohta alanevad.
Näiteks hoovi koristuse ja lume lükkamise kulud ei sõltu korterite arvust ega maja suurusest, vaid krundi suurusest ja Ilmataadist. Seetõttu langeb igasuguste hooldus, remondi ja halduskulude hulk ühe ühiku kohta. Kuna suurem hulk inimesi maksab edaspidi ka remondifondi, on sellised renoveeritud majad edaspidi üldjuhul jätkusuutlikumad.
Kindlasti tahan rõhutada, et hästi korraldatud rekonstrueerimise tulemusena alanevad edaspidi ka kortriomanike muud kulud, sest renoveerimistööde tulemusena muutub maja energiasäästlikumaks.
Ja mida kinnisvaraspetsialistid ikka armastavad rõhutada – renoveeritud majades oleva kinnisvara väärtus suureneb – majaelanikud muutuvad lisaks kulude kokkuhoiule ka lihtsalt rikkamaks üksnes seetõttu, et nad elavad kvaliteetsemas majas.
Kui aga kogu tänava või kvartali majad korda teha ning piirkonnas tervikuna kujundada juba uut moodi elukeskkond, nagu see on enam-vähem õnnestunud näiteks Tallinnas Kotka/Spordi tn vahelises kvartalis, Köie/Noole tn piirkonnas, Asula tänaval ja ka mujal, siis suureneb sealsete elanike kinnisvara väärtus veelgi.
Millest alustada?
Ühest küljest ei ole pööningukorruse kasutuselevõtmises ning sellega koos ühe väikese korterelamu rekonstrueerimises midagi keerulist, kuid teisalt on kogu protsess enamasti kaelamurdvalt raske.
Olen selliseid rekonstrueerimisi mitmeid korraldanud ning pean tunnistama, et see on a) alati raske ning b) alati meeskonnatöö. Aga üldjoontes on vaja läbida järgmised etapid:
- Kõigepealt on vaja saavutada korteriomanike vahel konsensus, et lagunev katus on vaja vahetada ning luitunud fassaad kauniks ja soojapidavaks saada. Ühine veendumus elamu rekonstrueerimisvajaduse ja sellega seotud kulude kandmise võimaluste osas on kõige aluseks.
- Kohe alguses on mõistlik kaasata kogenud partner, kes koostab rekonstrueerimise eskiislahenduse ja esialgsed kalkulatsioonid.
Tavaliselt on korteriühistu ja arenduspartneri läbirääkimised üsna pingelised, sest vaja on saavutada küllaltki detailsed kokkulepped olukorras, kus puudub väga hea projektdokumentatsioon ning ühistu-arendaja vaheline suhe ei ole tavaline tellija-ehitajka suhe.
Pärast ehituskokkulepete ning muude lepingutingimuste kooskõlastamist ühistu juhatuse ja korteriomanike vahel taotletakse kohalikult omavalitsuselt projekteerimistingimused.Tihtipeale on korteriühistu juhatus olnud aktiivne ning ise koostanud ka rekonstrueerimisprojektid.
Seda ma eriti ei soovita. Ühest küljest annab see küll ehituspartnerile väga selge ülevaate, millise tööd tuleb teha ja seega selge eelarve.
Teisest küljest aga on kõik sellised projektid minu kogemusel läinud muutmisele, sest korteriühistu juhatus ei peagi olema piisav spetsialist, et tellida kinnisvaraturu ootustele vastavad ruumilahendused ning ehitusmaterjalide turu võimalustele vastavad ehituslahendused.
- Projekteerimistingimuste väljastamise järel ning poltevaheliste läbirääkimiste eduka lõpetamise järel on vaja sõlmida arenduspartneriga esialgsed kokkulepped, mida on mõistlik teha notariaalses vormis võlaõigusliku lepinguna.
Selles lahendatakse lisaks pööningukorruse väljaehitamise õigust puudutavatele küsimustele ära ka elamu üldehitustöödega seotud küsimused ning maandatakse mõlema poole riskid.
Selle lepingu sõlmimisel peavad osalema kõik korteriomanikud või andma selleks vastavad notariaalsed volitused näiteks ühistu juhtidele.
- Kui lepingud allkirjastatud, saab arenduspartner sõlmida projekteerimislepingud ja valmistada ette ehitusprotsessi, ehk siis tegema juba suuremamahulisi kulutusi.
Kui projekteerimine tehtud ja ehitusluba käes, järgneb ehitusprotsess.See on tavaliselt kõige valulikum osa, sest kogu maja elanikkond saab vältimatult häiritud ehitustolmu, müra, edasi-tagasi toimetavate ehitusmeeste jms tõttu.
Nii ongi äärmiselt oluline ühistu juhatuse ja arenduspartneri omavaheline igapäevane koostöö ja infovahetus ning majaelanike pidev toimuvaga kursishoidmine. Samuti on oluline, et korteriühistu võtaks omale pädeva omanikujärelevalve tegija, et veenduda ehituskvaliteedis.
Kuna arendaja tellib valdava osa ehitustöödest niikuinii alltöövõtu korras, siis on võimalik omanikujärelevalve tellida ühistul ja arendajal ühiselt ning seeläbi hoida kokku kulusid.
- Ja viimaks, kui ehitus valmis on, siis minnakse taas notari juurde ning vormistatakse pööningukorruse korterite omandiõigus arendaja nimele. Nii on tagatud, et arendaja ei saa töid pooleli jätta.
Raskuspunktid?
Need on minu kogemuse kohaselt kõigil sellistel projektidel ühed ja samad:
- Majaelanike vahelise konsensuse saavutamine – alati on majas keegi, kes on kõigele vastu;
- Ehituskokulepete saavutamine ühistu ja arendaja vahel – alati tahab ühistu rohkem saada ja arendaja vähem pakkuda;
- Sobiva projekteerimislahenduse läbisurumine kohalikus omavalitsuses, kes üldjuhul (kuid mitte alati) püüab pugeda kõikvõimalike piirangute taha ja muudab sellega protsessi keerulisemaks ja kulukamaks;
- Ehitusprotsessiga elanikele kaasnevad kannatused – siin on pidev ja hea suhtlemine vastastikuse mõistmise aluseks ning ilma selleta on probleeme raske lahendada.
Võin kinnitada, et kõik need raskuspunktid on ületatavad. Minu kogemuse kohaselt on ca 80% plaanidest ellu viimata just majaelanike vahelise konsensuse mittesaavutamise tõttu. Pole just ime, et mida vanem on maja elanikkond, seda riskikartlikum ning tõrjuvam uuenduste suhtes ollakse.
Kuid kahetsusega pean mitmel pool vaatama, kuidas needsamad inimesed, kelle sissetulekud on kordades väiksemad, tasub seetõttu 2-3 korda suuremaid kommunaalkulusid elades endiselt remonti vajavas majas. Nii tahangi lõpetuseks soovida kõigile ühiste huvide nägemist ning rahulikku meelt oma kodukandi arendamisel.
13/03/2013 toimub koolitus “Korteriühistu ja korteriomand“, mis keskendub elamispindadeturul kõige enam käibivale kaubale ehk korteriomandile. Vaatame, milliste nüanssidega peab korteriomandiga tehingute tehes arvestama, kuidas suhestub tehingusse korteriühistu.
Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark tõdes täna seminaril “Kinnisvaraturg ja turuanalüüs”, et majanduskriis ei ole veel lõppenud. “Loodame, et kõige hullem on seljataga, aga palju raskusi on kindlasti veel ees,” lisas ta.
Esmaspäeval 11/03/2013 on võimalus saada osa Eesti kõige põhjalikumast elamispindade turuanalüüsist ehk seminarist “Kinnisvaraturg ja turuanalüüs“, mida viib läbi kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.
