Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Uus jahiseadus näeb ette maaomanike ja jahimeeste kokkuleppeid

24.01.2013 Tõnu Toompark

Riigikogus eile õhtutundidel põhjaliku arutelu järel esimese lugemise läbinud uus jahiseadus korraldab jahipidamist nii, et maaomanikud ja jahimehed peavad jahiloomade kaitsel ja arvukuse ohjeldamisel tegema tihedat koostööd.

2009. aastast ettevalmistatud uus jahiseaduse eelnõu loob alused maaomanike ja jahipiirkonna kasutajate vaheliste lepingute sõlmimiseks. Lepingu puudumisel on maaomanikul võimalus põdra ja metssea tekitatud jahikahjustuse osalise kompenseerimise taotlemiseks.

Jahipiirkondade praegused kasutajad saavad uue tervikliku seadusega kindluse, et olemasolevad jahipiirkonnad säilivad ning paika jäävad ka praegu tähtajaliste kasutuslubade alusel välja antud jahipiirkondade kasutusõigused.

Maaomanikel tekib võimalus kaasa rääkida jahipiirkonna kasutaja valimisel, probleemide ning suurte jahikahjustuste korral ka jahipiirkonna kasutaja väljavahetamisel.

Jahiloomade kaitse ja arvukuse ohjeldamine peab olema tagatud selliselt, et säiliks nende soodne seisund, elupaikade ja liikidevaheline looduslik tasakaal. Uue sedusega luuakse piirkondlikud jahindusnõukogud, kes otsustavad ja kooskõlastavad uluksõraliste küttimispõhimõtteid ja -struktuuri. Nõukogudesse hakkavad kuuluma jahipiirkondade kasutajad ja maaomanikud ning lisaks riigi esindaja.

Uue seaduse järgi on maaomanikul õigus korraldada oma maal jahti väikeulukitele, et ennetada loomade poolt tekitatavat kahju. See on lubatud kinnistu suurusest sõltumata, küll aga on jaht keelatud tiheasutusaladel. Suurulukitele võib jahti korraldada jahipiirkonnas, mille pindala on vähemalt 5000 hektarit. Uus seadus nõuab, et kõikidel jahimeestel oleks sooritatud suurulukite lastekatse.

Riik kehtestab edaspidi küttimismahud suurkiskjatele ja hallhülgele ning koostab igal aastal seirearuande kõikidele jahiulukitele koos soovituslike küttimismahtude ja -struktuuriga. Liigi soodsa seisundi tagamiseks võib riik vajadusel jahipidamist piirata või selle peatada.

Muudetakse ka keskkonnatasude seadust, jahipiirkonna kasutusõiguse tasu asendatakse jahimehe aastamaksuga. Selle suurus on vahemikus 10-20 eurot aastas. Aastamaksu kohustus on jahimehel, kes soovib jahti pidada tulirelvaga.

KESKKONNAMINISTEERIUMI PRESSITEADE

Jahiseaduse menetlusest on saamas lakmuspaber suhtumisest omanikesse ja omandisse

24.01.2013 Tõnu Toompark

Eesti Erametsaliit, Eestimaa Talupidajate Keskliit, Eesti Omanike Keskliit ja Eesti Põllumeeste Keskliit tervitavad, vaatamata pikale veninud menetlusprotsessile, jahiseaduse eelnõu (351 SE) jõudmist Riigikokku. On positiivne, et eelnõu püüab muuta jahinduse korraldamist maaomanike kesksemaks. Samas tunnevad esindusorganisatsioonid muret, et eelnõu ei arvesta mitmete maaomanike ja põllumajandustootjate tehtud oluliste ettepanekutega.

„Riigikogu keskkonnakomisjoni jõudnud uues jahiseaduse eelnõus on mitmeid häid algatusi, mis annavad maaomanikele usku, et asi liigub positiivses suunas,“ ütles Eesti Erametsaliidu juhatuse esimees Taavi Ehrpais. „Oleme seda meelt, et uue jahiseaduse vastuvõtmisega ei tohi enam viivitada. Ehkki meil pole õnnestunud Eesti Jahimeeste Seltsiga mitmes olulises punktis üksmeelele jõuda, hindame seda, et meie läbirääkimiste partner on pikas ja keerulises protsessis ilmutanud siirast tahet lahenduste leidmiseks. Nüüd on aeg otsustamiseks ja seda Riigikogu tasemel.“ Maa- ja metsaomanike ettepanekud ning põhjendused eelnõu muutmiseks on Riigikogu keskkonnakomisjonile edastatud.

„Loodame väga, et Riigikogu ei näe seda seadust vaid ühe väikese valdkonna regulatsioonina, vaid hindab laiemalt selles omandiõiguse ja säästva arengu küsimusi. Tegemist on omamoodi lakmuspaberiga ühiskonna suhtumises meie omanikesse ja maaomandisse,“ lisas Ehrpais.

Maa- ja metsaomanike esindusorganisatsioonid näevad eelnõu suurimate puudustena, et 1) selles on jätkuvalt jahindusorganisatsioonidele antud võimalus jahi pidamiseks ilma maaomanikuga kokkulepet sõlmimata, 2) jahirentniku valimine ei toimu õigusriigile kohaselt 3) era- ja riigimaad antakse tähtajatult ebamõistlikult suurte jahipiirkondade kasutada.

Talupidajate Keskliidu peadirektor Kaul Nurm rõhutab, et jahindusel on maaelus oluline roll. „Talupidajatele on ilmselgelt suurimaks küsimärgiks põllukultuuride kahjustused, aga ka kahjustused kariloomadele. Teisalt on seaduse mõju laiem kogu maaelu arengule. Meie ettepanekud suurendaks maapiirkondades sotsiaalset kaasatust ning annaks maaelu arengule täiendava tõuke,“ lisas Nurm.

Eesti Erametsaliit, Eestimaa Talupidajate Keskliit ja Eesti Põllumeeste Keskliit on oma ühispositsioonid jahiseaduse osas koos põhjendustega avalikustanud juba novembris 2012 )

Maa- ja metsaomanike organisatsioonid kutsuvad kõiki Riigikogu liikmeid leidma aega tutvuda eelnõuga ja huvipoolte seisukohtadega ning võtma vastu selline jahiseadus, et see vastaks demokraatliku, omanike huve kaitsva ja arengule suunatud riigi põhimõtetele.

Eesti Erametsaliidu pressiteade

Elamispindade pakkumisi on aastaga jäänud 10% vähemaks

24.01.2013 Tõnu Toompark

Eesti elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE indeks on endiselt ilma kindla suunata sõudmas. Eilse 22/01/2013 seisuga näitas indeks 61 punkti, mis on eelmisest aastast 2,1% allpool.

KV.EE indeksi kitsas vahemikus liikumise põhjusteks on küll tõusev Tallinna-Tartu korterite pakkumishind, kuid langev väikeasulate elamispindade hind. Nii „kompenseerivad“ langevate korterite hinnad Tallinna igati reaalsusele vastava hinnatõusu ja see indeksi liikumistesse ei jõua.

Elamispindade pakkumiste indeks ei taha samuti tõususuunas liikuda. Viimase kahe kuu jooksul on KV.EE elamispindade pakkumiste indeks olnud allpool 100 punkti piiri. Teisisõnu on tänane elamispindade pakkumiste arv 12,6% väiksem, kui aasta tagasi.

Elamispindade pakkumisi on jäänud vähemaks

Pakkumiste vähenemise põhjuseks portaalis KV.EE on olnud uusarenduse pakkumiste mõningane vähenemine. Samuti võib öelda, et aktiivse korterituru juures on realistliku turuväärtuse lähedase hinnaga pakkumised turult lihtsalt äranopitud.

Alles on jäänud portaali ajast-aega koormanud pakkumised, kus müüja küsitav hind ületab kinnisvaraobjekti objektiivset turuväärtust kümnete või isegi sadade protsentide võrra. Nende vahele eksivad ära üksikud uued lisanduvad pakkumised.

Majade pakkumishinnad on languses

KV.EE indeksi kõrval langeb ka majade pakkumishind ja seda isegi Harjumaal-Tartumaal. Koos Pärnumaaga asub neis kolmes maakonnas 77% Eesti majade pakkumisest.

Harjumaa majade pakkumishind on aastaga langenud 1% ja Tartumaal 4% Pärnumaal on majade pakkumishind aastaga siiski 2% tõusnud.

Nii võib öelda, et majadegi sektoris lähenevad ostjate ja müüjate ootused teineteisele. See tähendab, et korterituru aktiivsus võiks ka sellesse sektorisse kanduda.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus			Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus
	12/2011	12/2012	Muutus, %	12/2011	12/2012	Muutus, %
Eesti	4 956	4 873	-2%	805	778	-3%

Harjumaa	2 905	2 739	-6%	941	932	-1%
Hiiumaa			NA			NA
Ida-Virumaa	85	144	69%	524	502	-4%
Jõgevamaa	48	48	0%	357	361	1%
Järvamaa	70	82	17%	364	325	-11%
Läänemaa	95	81	-15%	751	713	-5%
Lääne-Virumaa	119	162	36%	544	505	-7%
Põlvamaa			NA			NA
Pärnumaa	539	534	-1%	668	684	2%
Raplamaa	138	152	10%	555	526	-5%
Saaremaa	59	59	0%	761	812	7%
Tartumaa	585	488	-17%	698	672	-4%
Valgamaa	111	132	19%	420	389	-7%
Viljandimaa	173	197	14%	477	456	-4%
Võrumaa	29	55	90%	467	346	-26%

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Ministeerium: ka üürileandjale on seaduses palju õigusi antud

24.01.2013 Tõnu Toompark

Justiitsministeeriumi eraõiguse talituse juhataja Indrek Niklus kommenteeris, et kuigi mõnes osas on võlaõigusseadus üürniku poole kaldu, siis on ka üürileandjale seadusega suhteliselt palju õigusi antud.

Eilne “Pealtnägija” näitas vaidlust Tallinna lähedal majaosa üüriva Relika Roostalu ja maja uute omanike, perekond Pihelgaste vahel. Nimelt keeldub Roostalu välja kolima majast, mille mullu suvel ostis noor pere, ja kuigi üürniku ja omaniku vaidlus on kestnud juba seitse kuud, pole viisakat lahendust tülile senini suudetud leida.

Kinnisvarakooli juhatuse liige Tõnu Toompark kommenteeris, et üürilepingut reguleeriv osa võlaõigusseaduses tuleks ümber kirjutada, sest kuna see on pärit ajast, kui Eestis olid sundüürnikud, on see kaldu üürniku poole.

Indrek Niklus märkis Vikerraadio saates “Uudis+”, et kindlasti ei saa öelda, et kinnisvara omanikud midagi teha ei saa. “Lõppastmes kohus kindlasti lahendab selle vaidluse ära ja kui kinnisasja omanikul on õigus oma kinnisasjale või majja sisse kolida, siis kohtunik käsib üürnikul see eluruum vabastada. Vaidlused on lihtsalt väga sageli ülimalt keerulised ja võlaõigusseadus ütleb, et eluruum tuleb vabastada kui üürileandja vajab ruumi tungivalt ise,” rääkis Niklus.

Ta lisas, et selle üle, mis asjad need on, mille alusel omanik tungivalt eluruumi ise vajab, võib alati vaielda ning ta ei soovinud kommenteerida, kas “Pealtnägijas” näidatud kaasuses vajas noor pere seda eluruumi tungivalt ise.

Niklus tõdes, et kui kinnisvara uus omanik tahab üürilepingut üles öelda, peab ta seda väga põhjalikult selgitama.

Ta tunnistas, et see pool seadusest on tõesti üürilevõtja kasuks ja kaitseks, sest on olnud olukordi, kus eluruumi omanik on erinevate skeemide abil püüdnud üürnikku korterist välja saada või üüri hinda tõsta. “Just selliste olukordade vältimiseks, kus üürnikku ei saaks mõjutada selle läbi, et korter on ära võõrandatud,” rõhutas ta.

Kui “Pealtnägijas” kajastatud juhtumi puhul on üürnik omanikele ka väidetavalt võlgu, siis see on Nikluse sõnul kahetsusväärne. Ta selgitas, et raha saab välja nõuda, kui üürnik jääb võlgu ja saab ka üürilepingut üles öelda, samas ei saa seda teha jõuga.

“See võimalus on seaduses olemas, aga me ei saa kellelegi öelda, et võtke see raha ise ära või tõstke keegi jõuga tänavale. Seda me ei saa teha. Seda peab tegema väga kontrollitult, riigi järelevalve all, riigi volitatud isikute poolt. Omavoli ei tahaks lubada,” selgitas Niklus.

Niklus lisas, et kindlasti ei tohi kellegi koju sisse tungida, isegi siis, kui üürileping on lõppenud ja üürnik peab eluruumi vabastama. “Sellisel juhul ei saa seda teha tavaline inimene omavoliliselt. Seda saab teha ainult kohtulahendi alusel, kohtutäituriga, vajadusel saab kasutada politsei abi. See on jõu rakendamine, mida saab teha ainult riik.”

“Me ei saa lubada olukorda, kus näiteks lihtsalt suvalised inimesed marsivad sisse, ütlevad, et ostsid korteri ära ja pere peab välja marssima. See saab toimuda riigi poolt kontrollitud vahendite alusel, kus mõlema poole õigused on kaitstud. Omavoliline, meelevaldne sissemarssimine ei ole kindlasti õige, seda ei saa soovitada,” rõhutas ta.

Niklus märkis, et ta ei taha anda hinnangut sellele, kellele annab võlaõigusseadus rohkem õigusi. “Ma lihtsalt ütlen, et ka üürileandjal on suhteliselt palju õigusi võlaõigusseadusega antud. Näiteks on tal vajadusel õigus pidada kinni eluruumis asuvad üürniku asjad, kui ta raha kätte ei saa, ja need asjad maha müüa. Seal on veel võimalusi üürileandjal oma õigus kaitsta,” ütles ta.

Nilkus tõdes, et võlaõigusseadus ja niisugused juhtumid vajavad täiendavat analüüsi ja arutlemist erinevate huvigrupidega.

“Meile on kinnisvaraarendajad öelnud oma seisukoha, kinnisvaraekspert on arvanud, et tuleks asi teha teistmoodi, kindlasti tuleb rääkida ka üürnikke esindavate isikutega. See ongi diskussiooni koht, sest meile jõuavad ka teistpidi lood, kus üürnikule on liiga tehtud. Seda disukussiooni me oleme valmis lähiajal tegema, kutsume inimesed kokku, kuulame ära mõlemat poolt, arutame vastavate ekspertide ja õigusteadlastega. Kui on vajadus, siis võlaõigusseaduse muutmiseks parlamendile ettepaneku tegemine on kindlasti justiitmsninsteeriumi ülesanne ja seda me ka teeme,” sõnas ta.

Toimetas
Merili Nael

http://uudised.err.ee/v/eesti/5abd2dae-707f-460c-ad22-9fe1b24aa804

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Expert: Law Tilted Toward Tenants, Away from Landlords

24.01.2013 Tõnu Toompark

An administrator at the Real Estate School says the part of the Law of Obligations Act that governs leases is skewed in favor of tenants and should be rewritten.

Tõnu Toompark, a board member at the school, which trains realtors and appraisers as well the public, told ETV the law dates from a time shortly after the end of the Soviet era when thousands still paid rent in buildings that had been returned to their prewar owners.

The issue came up, as they do so often in Estonian media, after a segment on ERR’s investigative program “Pealtnägija,” which detailed the story of a young family that could not evict a tenant, try as they might.

“Landlord rights in such a case are fairly limited and the only possibility for them is to take court action. And as we see the mills of due process churn slowly, even extremely slowly sometimes,” said Toompark, adding that the situation was a costly “nuisance” for landlords.

In the case covered by the program, the young couple’s “tenant from hell” – from their perspective, that is – was a realtor herself, acquainted with the law, and litigious.

The couple bought the property at an auction knowing that there was a long-running dispute over unpaid utility bills. They canceled the tenant’s lease soon after closing on the house. But they found that each of their steps to rid themselves of the tenant was met with counteractions in court. And the eviction process was time-consuming and expensive. The state fee for filling eviction action was 1,000 euros, for instance.

Toompark says the situation has changed since the days when Soviet-era tenants were grandfathered into buildings they did not own. He said the law should be rewritten so that lessor and lessee are equal partners who both have the intention of entering into a lease

For the time being, Toompark cautioned that landlords should be careful about who they decide to rent to and conduct background checks, including making full use of informal avenues such as Google and Facebook.

http://news.err.ee/v/society/7bbfa93b-e2ce-4dcb-a796-2f032f328f5d

Tallinnas on ehitustegevus elavnenud

24.01.2013 Tõnu Toompark

Tallinnas anti nii ehitus- kui kasutuslube mullu välja rohkem kui eelnevatel aastatel, seega on ehitustegevus hoogustunud.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 2012. aastal 2081 ehitusluba ja 606 kirjalikku nõusolekut, kooskõlastusi muudatus- või väikeehitiste projektidele anti 192.

„2011. aastal olid need arvud kõik väiksemad – vastavalt 1875, 450 ning 164,“ ütles Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhataja Anu Hallik-Jürgenstein. „Kirjalik nõusolek väljastatakse, kui soovitakse ehitada väikeehitist, samuti muuta tehnosüsteeme või rajada piirdeaeda.“

Suurenes ka kasutuslubade arv – kui 2010. väljastati neid 898 ja 2011. aastal 895, siis möödunud aastal anti välja 1217 kasutusluba, nende seas ka Tallinna Teletornile ning Lennusadama vesilennukite angaaridele. Ehitamisega alustati 1461 objektil.

Elu-, äri- ja tootmishoonete püstitamiseks väljastati ehituslube kokku umbes 445 000 m² kasulikule pinnale, millest elamute osa moodustas 32,9%, äripinnad 56,1% ning tootmishooned 0,4%.

Kasutuslube väljastati elu-, äri- ja tootmishoonete püstitamisel umbes 228 000 m² kasulikule pinnale, millest elamute osa moodustas 51,1%, äripinnad 31,8% ning tootmishooned 2,4%.

Seega andis TLPA igal tööpäeval välja keskmiselt 16 ehitamisega seotud luba ning registreeris kuus ehitamisega alustamist.

„Loodame väga, et 1. novembril 2012 jõustunud uus Tallinna linna ehitusmäärus, millest tulenevalt korraldab Tallinna Linnaplaneerimise Amet ehitusprojekti kooskõlastamise isikute ja asutustega, kellega kooskõlastamise vajalikkus on kindlaks määratud detailplaneeringu, projekteerimistingimuste, arhitektuur-ehituslike tingimuste või õigusaktiga, muudab ehitusloa taotlemise lihtsamaks,“ ütles Hallik-Jürgenstein. „Samas on olemas ka võimalus ehitusloa taotlejal ise korraldada kooskõlastuse või arvamuse saamine, kui see on menetluse kiiruse ja ökonoomia huvides vajalik.“

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Эксперт: закон больше защищает интересы арендаторов, а не владельцев жилья

24.01.2013 Tõnu Toompark

Следует переписать ту часть закона об обязательственном праве, которая регулирует договор аренды жилья, поскольку она была написана во времена, когда в Эстонии были вынужденные квартиросъемщики и закон больше склонялся в сторону защиты их прав, считает член правления Kinnisvarakool Тыну Тоомпарк, передает rus.err.ee.

Действующий сегодня закон об обязательственном праве дает арендаторам больше прав, чем арендодателям, сказал в интервью передаче ETV “Terevisioon” Тыну Тоомпарк, комментируя показанную вчера, 23 января, передачу «Очевидец», рассказавшей о проблемах молодой семьи, которая купила дом, но не может туда попасть, поскольку арендатор не хочет съезжать.

По его мнению, отданное в законе предпочтение арендатору объясняется прошлыми проблемами с вынужденные квартиросъемщиками и, возможно, тогда было оправдано с социальной точки зрения, что закон защищает их больше, поскольку их арендные отношения возникли по воле слепого случая

“Но сегодня эти причины ушли, и сейчас нужно было подумать, как быть дальше. На сегодняшний день вынужденных квартиросъемщиков у нас нет, это уже пройденный этап, и все договоры аренды основываются на взаимной договоренности сторон”, – отметил он.

Postimees.ru

http://rus.postimees.ee/1114328/jekspert-zakon-bolshe-zawiwaet-interesy-arendatorov-a-ne-vladelcev-zhilja

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Üüriäri KKK: Millele pöörata tähelepanu korteri ostmisel, kus on juba üürnik sees?

24.01.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Kui investor ostab korteri, kus üürnik on sees, peab ta panema paika plaani, kas omanikuks saamise järel soovib ta kehtiva üürilepingu lõpetada või sellega jätkata.

Investor peab üürnikuga kontakteeruma ja uurima tema plaane. Äkki maksab üürnik head üüri ja ei plaani lähiajal omal algatusel kuhugi liikuda. See peaks üürileandjale ju sobima.

Võib aga ilmneda, et üürnik on võetud ajutiselt ja madala üürihinnaga, et müügiperioodil keegi omaniku kõrvalkulud (kommunaalkulud) kinni maksaks. Sellisel puhul tuleb investoril välja selgitada, millised võimalused on üürihinna mõistlikule tasemele tõstmisega.

Ostes üürnikuga korteri, toimub korteri ostu-müügitehing ja valduse kättesaamine olulise ajalise nihkega. Valduse annab investorile seejuures üle mitte müüja, vaid üürnik.

Sellises olukorras tuleb investoril valduse vastuvõtmisel pöörata tähelepanu sellele, kuidas ja mille alusel hinnata, kas eluruum on vastuvõtmisel piisavalt heas seisukorras või on põhjust üürniku vastu nõudeid esitada.

Samuti peab investor hoidma silma peal üürnikule üle läinud päraldiste nimekirjal. Nii eluruumi kvaliteedi kui päraldiste vastuvõtmise aluseks on endise omaniku ja üürniku vahel sõlmitud valduse üleandmise-vastuvõtmise akt.

Paraku sõlmitakse enamus neist aktidest suhteliselt kehval tasemel, jättes üleantava vara piisavalt detailselt kirjeldamata.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Arco Vara: kinnisvara kättesaadavus väheneb

24.01.2013 Tõnu Toompark

Tänane madal eluasemelaenude intressimäär on tegur, mis hoiab elamispindade kättesaadavust ostjate jaoks heal tasemel. Lähitulevikult oodatakse pigem kinnisvarahindade kasvu. Pisut pikemas perspektiivis peavad ka intressimäärad tänaselt ülimadalalt tasemelt tõusma hakkama. Need tegurid tähendavad, et elamispindade kättesaadavus tarbijate jaoks hakkab keskpikas perspektiivis halvenema, leiab Arco Real Estate AS juhatuse liige Mart Saa.

“Tänane elamispindade kättesaadavus tarbijate jaoks on üpriski hea,” kommenteerib turuseisu Mart Saa. “Elamispindade hinnad on vaikselt tõusnud, kuid eluasemelaenude intressimäär kiirelt langenud, tasapisi kerkib ka keskmine palk. Arvestades elamispindade hindu, inimeste sissetulekuid ja pankade pakutavaid laenutingimusi on inimestel võimalik täna osta kaks korda rohkem elamispinna ruutmeetreid, kui näiteks kinnisvarabuumi tippajal 2006.-2007. aastal.”

Tallinna korteritehingute keskmine hind on aastaga kasvanud 5,6%. Eesti keskmine palk on aastaga näidanud tõusu 5,7%. Eluasemelaenude keskmine intressimäär on 2012. aasta lõpuks kukkunud 2,5 protsendile võrreldes aastataguse aja 3,4 protsendiga.

Kui elamispindade hinnatõus liigub samal tasemel keskmise palga muutusega, siis on elamispindade kättesaadavuse peamiseks mõjutajaks laenutingimuste muutumine.

“Tasub tähele panna, et pisut üle kümneaastase ajaloo jooksul on eluasemelaenude baasiks olev euribor olnud märksa kõrgemal tasemel, kui ta on täna. Hetke 0,35% läheduses liikuv euribor on olnud näiteks 2008. aastal 5,2%. Euribor ei jää tänasele madalale tasemele ja kui see kerkima hakkab, siis näeme selle otsest mõju kinnisvaraturule, mis väljendub elamispindade kättesaadavuse halvenemises,” prognoosib Mart Saa elamispindade turu perspektiive.

Praegused valdavad ootused on, et intressimäär püsib aasta-paari perspektiivis stabiilselt väga madalal tasemel.

“Meie soovitus kodu otsivatele inimestele on proovida osa saada tänasest madalast intressimäärast ja mõistlikest kinnisvarahindadest,” on Mart Saa nõuande lühike kokkuvõte.

Arco Real Estate AS on ettevõte, mis kuulub 1992. a Eestis asutatud Arco Vara gruppi, kelle tegevus hõlmab nii kinnisvara vahendus-, arendus- kui ka ehitustegevust. Firmal on esindused 17 linnas Eestis, Lätis, Ukrainas ja Bulgaarias. Grupis töötab ca 130 inimest. Arco Real Estate AS põhilisteks tegevusvaldkondadeks on kinnisvara vahendus, hindamine, väikearendus, nõustamine ja haldus.

Lisainfo

Mart Saa
Arco Real Estate AS juhatuse liige
+372 503 1070
mart.saa@arcovara.ee
www.arcovara.ee

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Nõmme linnaosavalitsuse hoone leidis uue omaniku

24.01.2013 Tõnu Toompark

Eelmise aasta lõpuni Nõmme linnaosa valitsuse kasutuses olnud Vabaduse pst 65 kinnistu uueks omanikuks saab avaliku kirjaliku enampakkumise tulemusena OÜ Kodukolde Kinnisvara.

Kinnistu müügihinnaks kujunes 253 600 eurot, seega kerkis kinnistu hind 220 000 euro suurusest alghinnast 15% kõrgemaks.

Kinnistu pindala on 2622 m2, sellel asub kuni eelmise aasta lõpuni linnaosa valitsuse administratiivhoonena kasutusel olnud hoone. Kinnistu maakasutuse sihtotstarve on ühiskondlike ehitiste maa.

Kinnistu müügist saadav tulu läheb sihtotstarbeliselt Nõmme linnaosas Valdeku tn 13 kinnistul sauna ja spordikeskuse ehitustööde teostamiseks. Valdeku tn 13 kinnistul asuva tühjana seisev endine koolihoone ehitatakse ümber, sh on plaanis rajada sinna ka uus avalik saun ja spordikeskus, ehitamisega on juba algust tehtud.

Enampakkumisel leidsid ostja ka kaks korteriomandit kesklinnas aadressil Juurdeveo tn 22a asuvast 417 m² kinnistust, korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide kogupindala on 129,8 m². Müügiobjekti hind kerkis enampakkumise tulemusel 18 100 eurolt 24 100 eurole, seega alghinnast kolmandiku võrra kõrgemaks.

KredExi toel investeerivad korterelamud renoveerimisse üle 50 miljoni euro

23.01.2013 Tõnu Toompark

Möödunud aastal toetas KredEx 248 korterelamu rekonstrueerimist 14 miljoni euro ulatuses.

Kokku investeerivad 2012. aastal KredExi toetuse saanud korterelamud renoveerimisse ligikaudu 50 miljonit eurot.

„Korterelamute huvi rekonstrueerimistoetuse vastu tõusis eelmisel aastal märkimisväärselt. Rõõmustav on, et üle 60% taotlustest esitati 25% või 35% toetuse saamiseks – see näitab, et korterelamud võtavad järjest enam ette maja tervikliku rekonstrueerimise ning see on ka toetuse eesmärk,“ ütles KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juht Mirja Adler.

Alates 2010. aasta septembrist, kui KredEx alustas rekonstrueerimistoetuse saamiseks taotluste vastuvõttu, on 497 korterelamut esitanud toetuse saamiseks taotlusi kokku 21,3 miljoni euro ulatuses. Positiivse otsuse on saanud 483 korterelamut kogusummas 20,7 miljonit eurot.

Kõikide toetust saanud majade oodatav keskmine energiasääst on 40%.

KredExi rekonstrueerimistoetuse abil on korterelamud investeerinud hoonete renoveerimisse 81 miljonit eurot.

Korterelamute toetamiseks kasutatakse vahendeid, mis saadakse Eesti riigi kasutamata saastekvootide müügist Luksemburgi Suurhertsogiriigile.

KredEx on riigile kuuluv finantsasutus, mis aitab parandada Eesti ettevõtete rahastamisvõimalusi, maandab krediidiriske ja võimaldab inimestel rajada või renoveerida oma kodu.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Ostes sundmüüki pandud korterit

23.01.2013 Piret Rondo

Ajakirjanduses kirjutati läinud aasta lõpus, et Eestis on pangad pannud sundmüüki üle 850 kodu.

Eesti eelmise aasta kinnisvarastatistika näitas kinnisvarapakkumiste vähenemist ja pakkumishindade tõusu. Pakkumishindade tõusul on väiksema sissetulekuga inimestel võimalus osta endale korter sundmüüki pandud varade hulgast.

Korteriostuga kaasnevad lisakulud

Sageli on eriti soodsad pakkumishinnad just maapiirkondade korteritel. Siinkohal tasuks tähelepanelik olla ja mitte lähtuda vara alghinnast, vaid uurida korteri ostmisega kaasnevaid kulusid, mis on sageli niisama suured kui korteri alghind.

Pole oluline, kas korter ostetakse vabamüügist või sundmüügist, korteriomandi maksmata kommunaalkulud lähevad uuele omanikule üle vastavalt kehtivas korteriühistuseaduses sätestatule.

Korteriühistuseadus loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise (müümise) korral võõrandaja (müüja) tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt (müüjalt) kui omandajalt (ostjalt).

Seaduse eesmärk ei ole vabastada võõrandajat tema tekitatud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada korteriühistul tasumata maksete nõudeõigust olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud.

Vaidlusalune on küsimus, kas sundmüügil korteriomandi omanik on oma korteriomandi võõrandanud või mitte, sest kohustused läheksid vastavalt eelnimetatud seaduse sättele üle üksnes sellisel juhul.

Müük täitemenetluses allub eriregulatsioonile ja seetõttu tuleks lähtuda täitemenetluse seadustikust, mille järgi lähevad omandajale üle vaid kinnistusraamatus nähtuvad õigused (täitemenetluse seadustik § 158 lg 1).

Kuigi kinnistusraamatu põhimõtte kohaselt peaks see tähendama, et mida kinnistusraamatus ei ole, seda ei ole olemas. Eelnimetatud sätte eesmärgiks on tagada kinnisasja ostjale kindlus, et ta ostab avalikult enampakkumiselt asja just sellisena, nagu see kinnistusraamatust nähtub.

Vaatamata ülaltoodule tasuks siiski kindlasti enne sundmüügist korterit ostes ise uurida, kas majas, kus korter asub, on moodustatud ühistu, ja korteriühistust üle küsida, kas müügis oleval korteril on kommunaalmaksete võlgnevusi.

Sama soovitus kehtib vabaturult ostes.

Seadus sätestab võlgnevuse ülemineku ainult sel juhul, kui majas on moodustatud ühistu. Sageli ühistu ise maja haldamisega ei tegele ja käsunduslepingu alusel tegeleb maja haldamisega mõni haldusfirma, vaatamata sellele on seaduse alusel ka sellisel juhul õigus ühistul kommunaalmaksete võlgnevust nõuda uuelt omanikult.

Vabatahtliku võõrandamise korral peab müüja ostjat informeerima kõigist korteriomandil lasuvatest kohustustest, näiteks üürileping, millega ostja peab arvestama.

Kui müüja oma kohustust ei täida, siis ei vasta müügiese kokkulepitud tingimustele ja annab ostjale võimaluse müüja vastu oma nõuded esitada.

Täitemenetluses müügi korral ei ole ostjal mingeid võimalusi oma õigusi kaitsta, sest eelmise omanikuga ta tavaliselt ei kohtu ja vastavalt täitemenetluse seadustikule ei vastuta võlgnik ega kohtutäitur asja müümisel täitemenetlusel müüdud asja puuduste eest.

Uus seadus

Aastaks 2016 plaanitakse praegused korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus asendada ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud küsimused.

Seaduse eelnõu kohaselt muutuks juba tegutsevate korteriühistute liikmete jaoks selle valitsemine läbipaistvamaks, kuid ei nõua hästi toimivatelt korteriühistutelt suuri muudatusi.

Muudatused tehakse nende majade puhul, mille majandamine toimub korteriomanike ühisuse vormis.

Edaspidi hakkaks kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega.

Nende majade puhul, kus seaduse jõustumise ajaks korteriühistut pole ja mille majandamine toimub korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise seaduse alusel korteriühistu.

Eelnõu kohaselt peaks selgemini saama reguleeritud korteriomandi müük täitemenetluses just korteriomandi majandamiskulude võlgnevuse olemasolu ja suuruse osas, millisel juhul seaduse kohaselt lasuks suurem teatamiskohustus nii ühistul kui kohtutäituril.

Samuti on täpsemalt reguleeritud korteriomaniku õiguste ja kohustuste üleminek korteriomandi võõrandamisel, sealhulgas täite- või pankrotimenetluses.

Enne uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kehtima hakkamist tuleb lähtuda kehtivast õigusest ja korteriomandi ostusoovil alati korteriühistust üle küsida, kas osta soovitaval korteril on korteriühistu ees võlgnevusi.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvara ABC alustab 04/02/2013

22.01.2013 Tõnu Toompark

Kahe nädala pärast ehk 04/02/2013 alustame taas koolitusega Kinnisvara ABC. Tegemist on kinnisvaramaailma sissejuhatava koolitusega, mis sobib nii algajatele, kui ka juba tegevatele kinnisvaraspetsialistidele süsteemsete tugevate teadmiste loomiseks.

Kinnisvara ABC koolituse käigus käsitleme kõiki kinnisvaraäri olulisi teemasid – kinnisvaraturg, ehitus ja planeeringud, finantseerimine, hindamine, juriidilised küsimused, lisaks veel ka maakleritegevus.

Kõik Kinnisvara ABC lektorid – Tõnu Toompark, Maila Moor, Evi Hindpere, Jüri Preobraženski on tugevate kogemustega oma ala spetsialistid.

Loe koolitusest lähemalt ja registreeru Kinnisvara ABC koolituse lehel.

Lisainfo

Vaata Kinnisvarakooli kogu koolituskalendrit siit.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

LVM Kinnisvara: 10 nõuannet, kuidas vähendada küttearveid

22.01.2013 Tõnu Toompark

Jahe talveilm langetab toatemperatuuri ja kergitab küttearveid. Tihti peetakse kasvavaid arveid ning nende tasumist paratamatuks. Samas leidub lihtsaid ja praktiliselt tasuta võimalusi, et talviseid arveid ligi 20% võrra vähendada.

Alljärgnevalt 10 lihtsat nõuannet, kuidas kokku hoida küttekuludelt.

Vähenda toatemperatuuri – reeglina säästad iga kraadi pealt 3% küttearvest. Toatemperatuuri vähendamine öösel 3 °C võrra ja päeval tööle minnes 5 °C võrra vähendab küttearveid kuni 15%.
Kasuta ventilaatoreid mõistlikult – vannitoa- ja köögiventilaatoreid on mõistlik kasutada kuni nad on oma töö teinud. Veendu, et muul ajal oleksid need suletud.
Hoia siiber suletuna – tihendamata ahju- või kaminaukse kaudu pääseb soe õhk läbi lahtise siibri välja sarnaselt avatud aknale. Kui väljas on külma rohkem kui 10 kraadi ei tasu kaminat kütta, sest sealt kaudu väljub rohkem sooja, kui kamina kütmine seejuures annab.
Vähenda boileri temperatuuri – ka 55°C vee temperatuuri puhul ei tunne inimene märgatavt vahet mugavuses.
Kasuta kardinaid – ava need päikeselisel päeval lastes nii päikesel kütta eluruume ja sule ööseks, et hoida soe toas!
Hoia ventilatsiooniavad õiges asendis – lisaks regulaarsele puhastusele ja hooldusele, veendu, et õhuvõtuavad oleks ümber lülitatud talvisesse asendisse. Nii pääseb sealt sisse ainult vajalik hulk värsket õhku.
Tihenda uksed ja aknad – päris nende väljavahetamisele keset talve mõelda ei tasu, aga lihtsate vahenditega on võimalik vähendada soojakadu märgatavalt.
Hoolda küttesüsteemi – kui küttesüsteem on rohkem, kui 10 aastat vana, siis on just õige aeg lasta see üle vaadata. Nii kasvab süsteemi ohutus ja tõhusus.
Kasuta programmeeritavaid termostaate – tänapäevased seadmed võimaldavad valida öö- ja päevarežiimi kõrval sobiv programm ka puhkuse-, nädalavahetuse- ja peo ajaks.
Hoia uksed suletuna – kõige lihtsam on hoida vähekasutatavate ruumide temperatuur madalamana ja uksed suletuna.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Eesti kinnisvaraturg ja kinnisvara hinnaindeksid 2012. a. IV kvartalis

22.01.2013 Tõnu Toompark

Tehingute andmebaasi laekunud 2012. aasta neljanda kvartali tehingute andmed on kontrollitud.

2012. aasta neljandas kvartalis sooritati Eestis Maa-ameti andmetel kokku 12 265 tehingut ligikaudu 589 miljoni euro väärtuses. Aasta tagasi sooritati neljandas kvartalis kokku 11 943 kinnisvara tehingut 471 miljoni euro väärtuses.

Kokku vahetas neljanda kvartali jooksul omanikku ligi 39 520 hektarit maad, aasta varem oli see näitaja 38 666 hektarit. Kõige enam maad vahetas omanikku Saare maakonnas – 4 757 hektarit, kõige vähem Hiiu maakonnas – 903 hektarit.

Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2012. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2011. aasta neljanda kvartaliga 10,1% ning võrreldes 2012. aasta kolmanda kvartaliga 4%.

Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 10,4%, hoonestamata maa hinnaindeks 14,1% ning hoonestatud elamumaa hinnaindeks 2,2%.

Allikas: Maa-amet, www.maaamet.ee