ERI Kinnisvara: kinnisvaraturu kasv stabiliseerub

04.07.2002

Kiire kinnisvara hinnatõus on mõnes sektoris kinnisvaraturu aktiivsust pärssinud. Tallinna ja Harjumaa suur osakaal kogu Eesti kinnisvaraturu tehingutes ja tehingute väärtuses jääb kestma ka lähiaastateks.

2002. a. I kvartalis sõlmiti Eestis 8844 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut. Tallinnas ja Harjumaal sõlmiti 44% tehingutest, mille väärtus oli 75% kõigi Eesti kinnis- ja vallasvaratehingute väärtusest, teatas ERI Kinnisvara.

Tehingute arvu juures näitab kinnistamisprotsessi ja omandireformi edenemise tõttu langustrendi tehingute arv vallasvaraga. Küll aga on suurenenud vallasvaratehingute väärtus.

Kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on tõusutrendis nii tehingute arv, kui ka nende väärtus.

Mulluse I kvartaliga võrrelduna suurenesid käesoleva aasta I kvartalis enim (6%) tehingud kruntidega. Tehingute väärtus suurenes aga kõige rohkem korteritehingute puhul ja see näitas kasvuks 50%.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kiire hinnatõus on mõnes sektoris turuaktiivsust pärssinud. Eriti nähtav on see Tallinna tüüpkorterite juures, kus müüjate soovitud ja ostjate pakutava hinna vahel olevad käärid on muutnud “mägede” korterid ajutiselt mittelikviidseks.

Ostjate ja müüjate soovid ja tahtmised eeldatavasti lähiajal lähenevad. See muudab paneelelamute korterid taas hästikäibivaks kinnisvaraks.

Tallinna võimutsemine kinnisvaraturul jätkub. Sellegi poolest on vähemalt tehingute osakaalu osas oodata pealinna tähtsuse vähenemist. Usutavasti on aastases perspektiivis vähenemas ka Tallinna tehingute rahaline kaal.

Harjumaa 3897 tehingule turuaktiivsuse osas sekundeerivad Ida-Viru, Tartu ja Pärnu maakond (vastavalt 896, 797 ja 740 tehingut) jäävad liidrist kaugele maha. Ida-Virumaa suur tehingute arv annab alust arvata vahendusturu positiivsetest arengutest Kirde-Eestis.

Eestile tervikuna on käesolevaks aastaks oodata kinnisvaratehingute rahalise väärtuse kasvuks 15-20%, tehingute arv suureneb eeldatavalt ligikaudu 8-10%. See tähendab sisuliselt, et Tallinn ja Harjumaa jäävad pisut muud Eestit järele ootama.

Artikkel on avaldatud 04.07.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=209226

ERI Kinnisvara: kinnisvaraturu kasv stabiliseerub

04.07.2002

Kiire kinnisvara hinnatõus on mõnes sektoris kinnisvaraturu aktiivsust pärssinud. Tallinna ja Harjumaa suur osakaal kogu Eesti kinnisvaraturu tehingutes ja tehingute väärtuses jääb kestma ka lähiaastateks.

2002. a. I kvartalis sõlmiti Eestis 8844 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut. Tallinnas ja Harjumaal sõlmiti 44% tehingutest, mille väärtus oli 75% kõigi Eesti kinnis- ja vallasvaratehingute väärtusest.

Tehingute arvu juures näitab kinnistamisprotsessi ja omandireformi edenemise tõttu langustrendi tehingute arv vallasvaraga. Küll aga on suurenenud vallasvaratehingute väärtus.

Kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on tõusutrendis nii tehingute arv, kui ka nende väärtus.

Mulluse I kvartaliga võrrelduna suurenesid käesoleva aasta I kvartalis enim (6%) tehingud kruntidega. Tehingute väärtus suurenes aga kõige rohkem korteritehingute puhul ja see näitas kasvuks 50%.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kiire hinnatõus on mõnes sektoris turuaktiivsust pärssinud. Eriti nähtav on see Tallinna tüüpkorterite juures, kus müüjate soovitud ja ostjate pakutava hinna vahel olevad käärid on muutnud “mägede” korterid ajutiselt mittelikviidseks.

Ostjate ja müüjate soovid ja tahtmised eeldatavasti lähiajal lähenevad. See muudab paneelelamute korterid taas hästikäibivaks kinnisvaraks.

Tallinna võimutsemine kinnisvaraturul jätkub. Sellegi poolest on vähemalt tehingute osakaalu osas oodata pealinna tähtsuse vähenemist. Usutavasti on aastases perspektiivis vähenemas ka Tallinna tehingute rahaline kaal.

Harjumaa 3897 tehingule turuaktiivsuse osas sekundeerivad Ida-Viru, Tartu ja Pärnu maakond (vastavalt 896, 797 ja 740 tehingut) jäävad liidrist kaugele maha. Ida-Virumaa suur tehingute arv annab alust arvata vahendusturu positiivsetest arengutest Kirde-Eestis.

Eestile tervikuna on käesolevaks aastaks oodata kinnisvaratehingute rahalise väärtuse kasvuks 15-20%, tehingute arv suureneb eeldatavalt ligikaudu 8-10%. See tähendab sisuliselt, et Tallinn ja Harjumaa jäävad pisut muud Eestit järele ootama.

Kinnisvaraturu kasv stabiliseerub

04.07.2002

Kiire kinnisvara hinnatõus on mõnes sektoris kinnisvaraturu aktiivsust pärssinud.

ERI Kinnisvara büroo hinnangul võib öelda, et kiire hinnatõus on mõnes sektoris turuaktiivsust pärssinud. Eriti nähtav on see Tallinna tüüpkorterite juures, kus müüjate soovitud ja ostjate pakutava hinna vahel olevad käärid on muutnud “mägede” korterid ajutiselt mittelikviidseks.

Ostjate ja müüjate soovid ja tahtmised eeldatavasti lähiajal lähenevad. See muuda paneelelamute korterid taas hea käibega kinnisvaraks.

Mulluse esimese kvartaliga võrrelduna suurenesid käesoleva aasta esimeses kvartalis enim tehingud kruntidega, kasv 6%. Tehingute väärtus suurenes aga kõige rohkem korteritehingute puhul ja see näitas kasvuks 50%.

Tallinna ja Harjumaa suur osakaal kogu Eesti kinnisvaraturu tehingutes ja tehingute väärtuses jääb kestma ka lähiaastateks.

Sellegi poolest on vähemalt tehingute osakaalu osas oodata pealinna tähtsuse vähenemist. Usutavasti on aastases perspektiivis vähenemas ka Tallinna tehingute rahaline kaal.

2002. aasta esimeses kvartalis sõlmiti Eestis 8844 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut. Tallinnas ja Harjumaal sõlmiti 44% tehingutest, mille väärtus oli 75% kõigi Eesti kinnis- ja vallasvaratehingute väärtusest.

Eestile tervikuna on käesolevaks aastaks oodata kinnisvaratehingute rahalise väärtuse kasvuks 15-20%, tehingute arv suureneb eeldatavalt ligikaudu 8-10%. See tähendab sisuliselt, et Tallinn ja Harjumaa jäävad pisut muud Eestit järele ootama.

Harjumaa 3897 tehingule turuaktiivsuse osas sekundeerivad Ida-Viru, Tartu ja Pärnu maakond (vastavalt 896, 797 ja 740 tehingut) jäävad liidrist kaugele maha. Ida-Virumaa suur tehingute arv annab alust arvata vahendusturu positiivsetest arengutest Kirde-Eestis.

Tehingute arvu juures näitab kinnistamisprotsessi ja omandireformi edenemise tõttu langustrendi tehingute arv vallasvaraga. Küll aga on suurenenud vallasvaraga tehtavate tehingute väärtus.

Kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on tõusutrendis nii tehingute arv, kui ka nende väärtus.

Artikli autor on Heidit Kaio. Artikkel on avaldatud 04.07.2002 väljaandes Äripäev –

Tallinn võimutseb kinnisvaraturul jätkuvalt

04.07.2002

Tallinna ja Harjumaa suur osakaal kogu Eesti kinnisvaraturu tehingutes ja tehingute väärtuses jääb kestma ka lähiaastateks, prognoosib ERI Kinnisvara.

Tänavu esimeses kvartalis sõlmiti Eestis 8844 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut.

Tallinnas ja Harjumaal sõlmiti 44 protsenti tehingutest, mille väärtus oli 75 protsenti kõigi Eesti kinnis- ja vallasvaratehingute väärtusest. Tehingute arvu juures näitab kinnistamisprotsessi ja omandireformi edenemise tõttu langustrendi tehingute arv vallasvaraga, ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. Küll aga on suurenenud vallasvaratehingute väärtus. Kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on tõusutrendis nii tehingute arv, kui ka nende väärtus, märkis Toompark Mulluse esimese kvartaliga võrrelduna suurenesid tänavu enim tehingud kruntidega.

Tehingute väärtus suurenes aga kõige rohkem korteritehingute puhul ja see näitas kasvuks koguni 50 protsenti, tõdes Toompark. Kiire hinnatõus on Toompargi sõnul mõnes sektoris turuaktiivsust pärssinud. “Eriti nähtav on see Tallinna tüüpkorterite juures, kus müüjate soovitud ja ostjate pakutava hinna vahel olevad käärid on muutnud “mägede” korterid ajutiselt mittelikviidseks,” rääkis ta.

Ostjate ja müüjate soovid ja tahtmised eeldatavasti lähiajal lähenevad, prognoosis analüütik. See muudab paneelelamute korterid taas hästikäibivaks kinnisvaraks. Tallinna võimutsemine kinnisvaraturul jätkub. Sellegi poolest on vähemalt tehingute osakaalu osas oodata pealinna tähtsuse vähenemist. Usutavasti on aastases perspektiivis vähenemas ka Tallinna tehingute rahaline kaal. Harjumaa 3897 tehingule turuaktiivsuse osas sekundeerivad Ida-Viru, Tartu ja Pärnu maakond (vastavalt 896, 797 ja 740 tehingut) jäävad liidrist kaugele maha.

Ida-Virumaa suur tehingute arv annab alust arvata vahendusturu positiivsetest arengutest Kirde-Eestis. Eestis tervikuna võib tänavu kinnisvaratehingute rahaline väärtus kasvada viiendiku võrra, prognoosis Toompark. Tehingute arv suureneb eeldatavalt ligikaudu kümnendiku võrra. “See tähendab sisuliselt, et Tallinn ja Harjumaa jäävad pisut muud Eestit järele ootama,” sõnas ta.

Artikkel on avaldatud 04.07.2002 väljaandes Postimees – http://www.postimees.ee/index.html?op=lugu&id=63429&number=543&rubriik=54

ERI Kinnisvara: Korterite hind kerkis aastaga 50 protsenti

04.07.2002

ERI Kinnisvara andmetel suurenes tänavu esimeses kvartalis tehingute väärtus enim korteriturul, kasvades võrreldes aastatagusega ligi 50 protsenti.

Mulluse esimese kvartaliga võrrelduna suurenesid selle aasta esimeses kvartalis enim, 6 protsenti tehingud kruntidega. Kinnisvaraga tehtavate tehingute puhul on tõusutrendis nii tehingute arv kui ka nende väärtus, märgib kinnisvarafirma.

2002. aasta esimeses kvartalis sõlmiti ERI Kinnisvara andmeil Eestis 8844 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut. Tallinnas ja Harjumaal sõlmiti 44 protsenti tehingutest, mille väärtus oli 75 protsenti kõigi Eesti kinnis- ja vallasvaratehingute väärtusest.

Tehingute arvu juures näitab kinnistamisprotsessi ja omandireformi edenemise tõttu langustrendi tehingute arv vallasvaraga. Küll aga on suurenenud vallasvaratehingute väärtus.

“Kiire hinnatõus on mõnes sektoris turuaktiivsust pärssinud,” teatas kommentaaris ETAle ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Eriti nähtav on see Tallinna tüüpkorterite juures, kus müüjate soovitud ja ostjate pakutava hinna vahel olevad käärid on muutnud Tallinna “mägede” korterid ajutiselt mittelikviidseks.”

Toomparki sõnul ostjate ja müüjate soovid ja tahtmised eeldatavasti lähiajal lähenevad, mis muudaks paneelelamute korterid taas hästikäibivaks kinnisvaraks.

Kuigi Tallinna võimutsemine kinnisvaraturul jätkub, on analüütiku kinnitusel vähemalt tehingute osakaalu osas oodata pealinna tähtsuse vähenemist. Usutavasti on tema sõnul aastases perspektiivis vähenemas ka Tallinna tehingute rahaline kaal.

Tänavu esimese kvartali Harjumaa 3897 tehingule turuaktiivsuse osas sekundeerivad Ida-Viru, Tartu ja Pärnu maakond (vastavalt 896, 797 ja 740 tehingut), mis küll jäävad liidrist kaugele maha. Ida-Virumaa suur tehingute arv annab alust arvata vahendusturu positiivsest arengust Kirde-Eestis.

Eestile tervikuna on Toomparki sõnul selleks aastaks oodata kinnisvaratehingute rahalise väärtuse kasvuks 15-20 protsenti, tehingute arv suureneb eeldatavalt ligikaudu 8-10 protsenti. See tähendab sisuliselt, et Tallinn ja Harjumaa jäävad pisut muud Eestit järele ootama.

Artikkel on avaldatud 04.07.2002 väljaandes –

Kinnisvarakalender: juuni 2002

02.07.2002

01/06 Pikal tänaval asuva hoonetekompleksi Kolm ?de ostis ligi 10 miljoni krooniga Reval Hotelligrupi juhatuse esimehe Tarmo Sumbergi firma.
01/06 OÜ Estconde-E ehitab Roosikrantsi tänavale korterelamut, 50 miljonit krooni maksev ehitis peaks valmima järgmise aasta veebruariks.
04/06 Merekeskust rentiv AS Talrand on alustanud Balti jaama hoone ümberehitamist tööstuskaupade turuhooneks.
04/06 Ühispank annab Tallinnale tasuta üle Tartu maantee läbimurde alla jääva kinnistu, et kiirendada läbimurde ehitustööde algust.
04/06 Seitse Tallinna kinnisvara halduse ja hooldusega tegelevat ettev?tet moodustasid majavalitsusi ühendava ettev?tte kaubamärgi all Minu Vara.
08/06 Eesti Üürnike Liit taotleb Tallinnas üüri piirmäära tühistamist, sest nii liidu kui ?iguskantsleri hinnangul eirab linnavolikogu otsus elamuseadust.
11/06 Justiitsministeerium tahab Tartu justiitshoone rajamise anda ELL Kinnisvara asemel Hansa Liisingule, mis esitas viis miljonit krooni odavama pakkumise.
12/06 Arhitektuurigrupp ETP visandab aasta l?puks Tallinna Sadama tellimisel Vanasadamasse vähemalt 200 miljoni kroonise äri- ja elamupiirkonna.
12/06 Haridusministeeriumile kuuluva T?nismägi 9/11 kinnistu ostuks ei tulnud ühtegi pakkumist.
14/06 Tallinna elamumajandusamet s?lmis restorani Raeköök enampakkumise v?itnud OÜ Escado Gruppiga ostu-müügilepingu.
14/06 Haapsalu linnavalitsuse komisjon kinnitas parimaks pakkumiseks mereäärse Väike-Liiva 2 kinnistu müügil Haapsalu linnapea Urmas Suklesega seotud firma AS Heal pakkumise.
15/06 Tallinna linnavolikogu n?ustus linnavalitsuse ettepanekuga müüa enampakkumisel 2,3 miljoni kroonise alghinnaga ajaloolise Kadrioru apteegi hoone.
15/06 Eesti Arhitektide Liit jättis majandusministeeriumis valminud uue ehitusseaduse eeln?u koosk?lastamata ning soovib eeln?u ebakohtade likvideerimiseks töörühmad uuesti kokku kutsuda.
15/06 Tallinna volikogu otsustas neljapäeva ?htul müüa ühe Tartu maantee läbimurde äärde jääva krundi Hansa Liisingule poole miljoni krooni eest.
15/06 Tallinna volikogu kehtestas Lasnamäe Peterburi ja Mustakivi tee vahelise 22,56 hektari suuruse ala detailplaneeringu, kuhu on kavas rajada kaasaegne tööstuspark.
15/06 Tallinna linnavolikogu kinnitas Tartu maantee läbimurde alla jääva ala 50 aastaks hoonestus?iguse seadmise, alale rajab EKE Investi tütarfirma Senor Kinnisvara OÜ maa-aluse parkla.
18/06 Büroomaailma kauplusi omav AS Infotark ehitab Tallinnasse 50 miljonit krooni maksva kontoritarvete, büroo- ja arvutustehnika logistikakeskuse.

Рекорд на рынке жилищных займов

30.06.2002

Рынок жилищных займов поставил новый рекорд – оборот рынка за первый квартал 2002 года составил 732 000 000 крон. Это на 80% больше, чем за тот же период 2001 года.

Если в 2001 году считалось, что рынок жилищных кредитов активизируется, то в этом, при сохранении тенденции, придётся говорить о его гиперактивности.

Продолжает увеличиваться и остаток по выданным займам. По сравнению с прошлым годом он увеличился на 40% – с 4,9 миллиарда крон до 6,4 миллиарда. Причиной более медленного роста остатка по займам, если слово “медленный” здесь вообще применимо, является рефинансирование кредитов, взятых под более высокий процент, что позволяет клиентам уменьшить расходы на обслуживание займа.

Процентная ставка по кредитам, взятым в эстонских кронах довольно высока и составляет 10,1%, что лишь чуть ниже прошлогодних 11,5%.

Зато процент по кредитам в евро упал с 9,7% в первом квартале прошлого года до нынешних 7,8%. Здесь надо подчеркнуть, что основная масса кредитов оформлена как раз в евро. В немецких марках, в связи с её заменой на евро, кредиты больше не выдаются.

Для прогноза, анализируя цифры рынка жилищных кредитов, следует обратить внимание на подаваемые банками сигналы. Например, ими повышен уровень самофинансирования кредитов, выдаваемых под жилплощадь, требующую ремонта, но зато по новой жилплощади уровень самофинансирования снижен.

В отношении уровня процентной ставки по кредитам высказывается мнение, что она может ещё на процент упасть. С другой стороны, жёсткая конкуренция на рынке кредитов и так уже довольно долго держит кран доходов по кредитным процентам для банков закрытым.

Активный рынок жилищных кредитов стал одной из основных причин быстрого роста цен на квартиры в 2001 году. Разумное решение банков дифференцировать доступность кредитов в зависимости от объектов, под которые они выдаются, обещает сохранение тенденции роста рынка в ближайшем будущем, хотя и несравнимой с прошлым годом, с его головокружительным ростом цен.

Parkimine on võtmeküsimus

19.06.2002

Tänasel büroopindade turul on üheks kõige olulisemaks asukohavaliku kriteeriumiks kujunenud parkimisküsimuse lahendamine. Lahendamata parkimisküsimused jätavad büroohoone rentnikest tühjaks.

Esmalt jäävad sellisest büroost eemale kliendid – iga autoomanik soovib ideaalpildis alati treppi sõita. Kui seda ei saa, siis kõlbab ka kõrvalasuv parkla. Parkla puudumine tähendab juba otsust büroomajast seda külastamata mööduda ehk otsust konkureerivast ettevõttest soovitud teenust tellida.

Klientide puudust kannatades peavad hoonest lahkuma ka büroopindade rentnikud, sest kui pole kliente, siis pole tulu. Lahkumissoovi tugevdavaks põhjuseks võib siin lisaks olla veel firma töötajaskonna lahendamata tööle jõudmise ja auto paigutamise probleemid.

Parkimiskohtade puudus on terav niigi kitsas vanalinnas. Inimeste mugavus ja kinnisvaraturu loomulikud suundumused on viinud selleni, et vanalinn on lahkunud arvestatavast büroopindade segmendist. Vanalinnas asuvad vaid sellised kontorid, kes vääristavad vanalinna kui sellist. Näiteks prestiiþi taotlevad advokaatide kontorid.

Vanalinnast märgatavalt soodsamas olukorras on kesklinn tasulise parkimise alas. Sealt võib leida parklaid ja parkimismaju, mis probleemile leevendust pakuvad. Siiski on vägagi inimlik, et parkimise eest eelistatakse mitte maksta. Sel eesmärgil kolitakse kontor kesklinna tasulise parkimise piirist välja.

Tasulise parkimise piiri taha kolimisel tuleb kindlasti arvestada, et seal on mõnelgi pool parkimise osas kitsam kui vanalinnasgi. Nimelt pargivad vahetult tasulise-tasuta piirkonna kõrval tasulise parkimispiirkonna sees elajad-töötajad. See annab kõnealusele piirkonnale parkimise osas topeltkoormuse.

Konkurentsivõime tagamiseks tuleb uute büroohoonete rajamisel koheselt ühtse tervikuna lahendada ka hoone töötajate ja külaliste parkimisküsimused. Parkimisküsimuste lahendamine ei luba küll küsida kõrgemat rendihinda, kuid see säilitab hoone konkurentsivõimelisuse.

Parkimisprobleemid jätavad büroo tühjaks

19.06.2002

Tänasel büroopindade turul on üheks kõige olulisemaks asukohavaliku kriteeriumiks kujunenud parkimisküsimuse lahendamine. Lahendamata parkimisküsimused jätavad büroohoone rentnikest tühjaks.

Esmalt jäävad sellisest büroost eemale kliendid – iga autoomanik soovib ideaalpildis alati treppi sõita. Kui seda ei saa, siis kõlbab ka kõrvalasuv parkla. Parkla puudumine tähendab juba otsust büroomajast seda külastamata mööduda ehk otsust konkureerivast ettevõttest soovitud teenust tellida.

Klientide puudust kannatades peavad hoonest lahkuma ka büroopindade rentnikud, sest kui pole kliente, siis pole tulu. Lahkumissoovi tugevdavaks põhjuseks võib siin lisaks olla veel firma töötajaskonna lahendamata tööle jõudmise ja auto paigutamise probleemid.

Parkimiskohtade puudus on terav niigi kitsas vanalinnas. Inimeste mugavus ja kinnisvaraturu loomulikud suundumused on viinud selleni, et vanalinn on lahkunud arvestatavast büroopindade segmendist. Vanalinnas asuvad vaid sellised kontorid, kes vääristavad vanalinna kui sellist. Näiteks prestiiÏi taotlevad advokaatide kontorid.

Vanalinnast märgatavalt soodsamas olukorras on kesklinn tasulise parkimise alas. Sealt võib leida parklaid ja parkimismaju, mis probleemile leevendust pakuvad. Siiski on vägagi inimlik, et parkimise eest eelistatakse mitte maksta. Sel eesmärgil kolitakse kontor kesklinna tasulise parkimise piirist välja.

Tasulise parkimise piiri taha kolimisel tuleb kindlasti arvestada, et seal on mõnelgi pool parkimise osas kitsam kui vanalinnaski. Nimelt pargivad vahetult tasulise-tasuta piirkonna kõrval tasulise parkimispiirkonna sees elajad-töötajad.

Konkurentsivõime tagamiseks tuleb uute büroohoonete rajamisel koheselt ühtse tervikuna lahendada ka hoone töötajate ja külaliste parkimisküsimused.

Artikkel on avaldatud 19.06.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=208045

Mägede hinnalangus tervendab turgu

18.06.2002

Käesoleva aasta alguses tuli ERI Kinnisvara välja arvamusega, et kinnisvara hinnatõusul on piirid. Olukord, kus räägitakse korteri hinnatõusust võrrelduna eelmise nädalaga, ei saa olla pikaajaline. Hinnalanguse prognoos, mida toona naeruvääristati, on tänaseks saanud karmiks tõeks. 3-toaliste paneelelamute tüüpkorterite hinnad on tippaegadest langenud 50000 krooni, 2-toalistel 40000 ja 1-toalistel 30-40000 krooni.

Hinnamull ei ole lõhkenud suure pauguga, mis mõnele turuosalisele suuri probleeme tekitaks.

Tegemist on pigem pisikese mullikesega, mis üsna kontrollitult ja turvaliselt tühjaks sisiseb. Hinnalangus ligikaudu 10% ei ole selline, mis tekitaks pankadele laenutagatistega seonduvaid probleeme. Ostjate kainenemine ja müüjate utoopiliste ootuste purunemine on pigem positiivne ja kinnisvara turu tervist tugevdav nähtus.

Küsimus ei ole olnud selles, kas taevasse tormavad paneelmajade korterite hinnad langevad.

Küsimus on olnud selles, millal see toimub. Iga hinnalanguse edasilükkamise päev oleks suurendanud languse suurust. Iga edasilükkunud päev oleks muutnud hinnalanguse valulisemaks. Tänane 10-protsendiline hindade alanemine on üks positiivsemaid võimalikke arengustsenaariumeid.

“Mägede” korterite hinnalangus on tekitanud tänaseks päevaks viinud selleni, et tüüpkorterite pakkumiste hulk on suurenenud. Paraku ei ole kõik müüjad valmis hinnalangust aktsepteerima ning müüa üritatakse veel eilsete hindadega. Ostjad seevastu ootavad. Reaalse tehinguni jõuavad ainult need korterimüüjad, kes ahnusekuradit eirates hinna alla toovad.

Hinnalangus ei jätku.

Paneelmajadele ei ole sellises hinnaklassis arvestatavat alternatiivi. Pigem jätkub hetkeks katkenud hinnatõus, kuid endiste aegadega võrreldes suhteliselt tagasihoidlikus tempos. ERI Kinnisvara hinnangul on aasta pärast “mägede” hinnad tänavukevadistel tipptasemetel ehk tänasest tehinguni jõudmise tasemest 10% kõrgemal.

Tallinna korterite hinnad kukuvad

18.06.2002

Käesoleva aasta alguses tuli ERI Kinnisvara välja arvamusega, et kinnisvara hinna tõusul on piirid. Hinnalanguse prognoos, mida toona naeruvääristati, on tänaseks saanud tõeks: 3-toaliste paneelelamute tüüpkorterite hinnad on langenud tippaegadega võrreldes 50 000 krooni, 2-toalistel 40 000 ja 1-toalistel 30-40 000 krooni.

Samas ei ole hinnamull lõhkenud suure pauguga, mis mõnele turuosalisele suuri probleeme tekitaks. Hinnalangus ligikaudu 10 protsenti ei ole selline, mis tekitaks pankadele laenutagatistega seonduvaid probleeme. Ostjate kainenemine ja müüjate utoopiliste ootuste purunemine on pigem positiivne ja kinnisvaraturu “tervist” tugevdav nähtus.

Küsimus ei olnud selles, kas taevasse tormavad paneelmajade korterite hinnad langevad, vaid pigem selles, millal see toimub. Iga hinnalanguse edasilükkamise päev oleks suurendanud langust ning muutnud selle valulisemaks. Praegu 10-protsendiline hindade alanemine on üks positiivsemaid arengustsenaariumeid.

“Mägede” korterite odavnemine on viinud selleni, et tüüpkorterite pakkumiste hulk on suurenenud. Paraku ei ole kõik müüjad valmis hindade odavnemist aktsepteerima ning müüa üritatakse veel eilsete hindadega. Ostjad seevastu ootavad. Reaalse tehinguni jõuavad ainult need korterimüüjad, kes liialt ahneks ei lähe.

Samas ei ole hindade odavnemine lõputu. Paneelmajadele ei ole sellises hinnaklassis arvestatavat alternatiivi ning pigem jätkub hetkeks katkenud hinnatõus, mis toimub endistest tagasihoidlikumas tempos. ERI Kinnisvara hinnangul on aasta pärast “mägede” hinnad tänavukevadistel tipptasemel ehk praegusest tehinguni jõudmise tasemest 10 protsenti kõrgemal.

Artikkel on avaldatud 18.06.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=207922

Kinnisvaraturg meelitab ligi pettureid

05.06.2002

Maikuu kinnisvarakalender koosneb põhiliselt kaht liiki uudistest – kinnisvaraga seotud pettused ning uued kavandatavad detailplaneeringud ja ehitised.

Viimaks on hakanud edenema lõputu näiva ja Eesti ühe suurima kinnisvarapettuse lahendamine. Aastaid tagasi läks notari apsaka ning lihtsa skeemi abil petturite kätte Toompeal asuv Tiesenhauseni maja, mille omanikul on nüüd tekkinud lootus vara tagasi saada.

Samas tuleb täitevvõimul teha mitmeid keerulisi otsuseid, et vaatamata tugeva kinnistusraamatu ja heauskse ostja põhimõttele siiski kuidagi lahendada ilmse petuskeemi probleem tõelise omaniku kasuks. Vastutust tuleb kanda ka notaril, kelle lohakuse tõttu petuskeem üldse võimalikuks sai.

Vaatamata negatiivse alatooniga uudiste rohkusele, mida vürtsitab muuhulgas ka Tallinna kesklinna korteriskandaali edasine uurimine, teeb rõõmu mitmete uusehitiste ja planeeringute algatamine.

Linn on algatanud mitmete elu- ja ärirajoonide planeeringuid, mis annab lootust, et seni tühermaana seisnud krundid endale peagi väärilised ja linnaelanikele vajalikud ehitised saavad.

KINNISVARAKALENDER MAI 2002

o 02.05. Tallinna volikogu kehtestas detailplaneeringu, mis näeb ette Tallinna Kaubamaja laiendamist ja sisehoovi parkimismaja ehitamist.
o 02.05. Tallinna volikogu kehtestas 15-hektarilise ala planeeringu Paldiski maantee ääres, lubades Rocca al Mare Kaubanduskeskusel laieneda ja ehitada see kuni 8-korruseliseks.
o 03.05. Pealinnas Õismäel asuva Nurmenuku restorani ja turu ostab Tallinna eksabilinnapea Eve Fingile ja tema abikaasale Margus Fingile kuuluv firma.
o 08.05. Tallinna kesklinna korteritehinguid uuriv keskkriminaalpolitsei tõestas, et Jüri Oti ja Elmar Sepa algatatud skeemides anti kortereid variisikutele, kes praegu elavad sama viletsates tingimustes kui varemgi.
o 08.05. AS Kalev asutas Skanska EMV AS-iga kinnisvara arendamise ning haldamisega tegeleva tütarettevõtte, mis hakkab Kalevile ehitama 120 miljonit maksvat tehasehoonet.
o 08.05. Tallinna linnavalitsus võttis vastu Roosikrantsi 13 kinnistu detailplaneeringu, mis võimaldab sinna ehitada ühe 8-korruselise ja ühe 6-korruselise äripindadega korterelamu.
o 14.05. Kaitsepolitsei saatis kriminaalkuriteos süüdistatuna kohtu ette notari Sirje Rõõmu, kes võimaldas lohakusest müüa Tiesenhauseni kinnistu petistele. Notarite Koda nimetab Sirje Rõõmu süüdistamist nõiajahiks.
o 15.05. Keskerakonnal ja Reformierakonnal ei õnnestunud riigikogus pikendada sundüürnike üürilepinguid.
o 15.05. Estconde Invest alustas ettevalmistustöödega Tallinna kesklinnas, et püstitada Kunstiakadeemia ja Ametiühingute Maja vahel asuvale krundile 22-kordne ärihoone.
o 15.05. Kinnisvaraarendusfirma Kodu Grupp planeerib Jüri aleviku kõrvale Tartu maantee äärde 30-hektarilise pindalaga, 36 krundist koosnevat ladudekompleksi.
o 16.05. ELL Kinnisvara rajab Tallinna Järvevana tee algusesse uue kontorihoone, kuhu kolib üle Merko Ehituse peakontor.
o 16.05. Tallinna Lilleküla staadioni vahetusse naabrusesse tuleb uus äri- ja elurajoon, mida näeb ette volikogus kehtestatud detailplaneering.
o 22.05. Tallinna abilinnapea Toivo Ninnas pöördus prokuratuuri poole, et selgitada, kas Ranniku tee 2A detailplaneeringu menetlemise käigus on dokumente omavoliliselt muudetud.
o 22.05. Saaremaa Kaarma vallavolikogu otsustas munitsipaliseerida Mändjala ranna, välistades seega atraktiivse piirkonna mineku erakätesse.
o 24.05. Tallinna Merirahu elamurajooni arendaja AS-i Hestlinger pankrotitoimkond alandas pankrotivara alghinda 50 miljoni krooni võrra 70 miljonile kroonile.
o 28.05. Kunstimuuseumi ehituse sihtasutus otsustas müüa kultuuriministeeriumi maja 80 miljoni krooni eest ärimees Margus Fingi firmale Vemarro. Erastamiskonkursil teiseks jäänud OÜ Elias kavatseb otsuse vaidlustada.
o 30.05. Kaitsepolitsei vahistas kelmid, kes viisid läbi Tiesenhauseni majapettuse Toompeal, mille tõttu omanik kaotas vähemalt 10 miljonit krooni väärt hoone.
o 30.05. Tallinna volikogu otsustas panna 2,8 miljoni kroonise alghinnaga müüki linnale kuuluva osa vanalinnas asuvast hoonest, kus asub restoran Eeslitall.
o 30.05. Tallinna volikogu kehtestas 15-hektarilise ala detailplaneeringu Vabaõhumuuseumi teel, kuhu tulevad 4-korruselised äri- ja eluhooned.
Koostanud: Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara

Artikli autor on Aivo Vahemets. Artikkel on avaldatud 05.06.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=206588

Eluasemelaenude turul järjekordsed rekordid

03.06.2002

Eluasemelaenude turg näitab järjekordseid rekordtulemusi. 2002. aasta I kvartalis oli eluasemelaenude käive 732 miljonit krooni. See on 80% rohkem kui 2001. aasta samal perioodil.

Kui 2001. aasta kinnisvaraturu märksõnaks peeti laenuturu aktiveerumist, siis käesoleval aastal saame sama trendi jätkudes rääkida juba hüperaktiivsusest.

Langussuunda ei ole võtnud ka pankade väljastatud eluasemelaenude jääk. Mullusega võrreldes on laenude jääk suurenenud 4,6-lt 6,4 miljardi kroonini – kasvuprotsent koguni 40%. Laenujäägi aeglasema (kui sõna “aeglane” siin üldse sobib kasutada) kasvu põhjuseks on olemasolevate kõrgema intressimääraga võetud eluasemelaenude ümberfinantseerimine, mis võimaldab laenuvõtjast kliendil säästa intressikulu.

Eesti kroonides väljastatud eluasemelaenude eest küsitakse jätkuvalt üsna kallist hinda – 10,1%. Aastataguse ajaga on see 11,5 protsendilt küll langenud, kuid siiski mitte oluliselt. Seevastu eurol põhinevate laenude intressimäär on langenud 2001. a I kvartaliga võrrelduna 9,7 protsendilt 7,8 protsendini. Siin tuleb rõhutada, et enamik eluasemelaenudest ongi europõhised.

Saksa marga põhjal enam eluasemelaene ei väljastata, sest marga saatis käesoleva aasta alguses igavesele puhkusele Euroopa ühisvääring – euro.

Eluasemelaenude turu numbrite juures on olulised pankade märguanded kinnisvaraturu tuleviku suhtes. Näiteks lähiajal renoveerimist vajavate elamispindade puhul nõutava omafinantseeringu suurendamine. Seevastu uue elamispinna puhul on omafinantseerimise määra hoopiski langetatud.

Intressimäära suundumuste osas on avaldatud arvamust, et see võiks protsendipunkti võrra veel kukkuda. Teisest küljest on tihe konkurents laenuturul juba üpriski kaua laenuandjate intressitulude kraani kinni keeranud.

2001. aasta kiire hinnatõusu üks oluline põhjus oli aktiivne laenuturg. Laenuandjate mõistlik otsus laenamise hõlpsust konkreetsete objektide kaupa diferentseerida lubab eeldada aktiivset, kuid eelmise aasta hinnatõusupööristega enam mitte võrreldavat kinnisvaraturgu ja tõusutrendi jätkumist lähemas tulevikus.

Artikkel on avaldatud 03.06.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: mai 2002

01.06.2002

02/05 Ühispank hakkab pakkuma omafinantseeringuta laenu.
03/05 Pro Kapitali alustab endise Tallinna lihakombinaadi krundile Peterbruri tee algusesse hüpermarketi rajamist.
03/05 Linnavolikogus kinnitatud detailplaneeringu alusel kerkib Tallinna kesklinna Pronksi tänavale kuuekorruseline elu- ja ärihoone.
04/05 Kinnisvaramaaklerite Koja üldkoosolek otsustas maaklerite atesteerimise korra.
07/05 Ühispank müüs firmale Santroveto AS endise Tallinna Panga maja, panga presidendi Ain Hanschmitdi sõnul on edukalt kulgemas Ühispanga peahoone müük.
10/05 AS-i Ilmarine pankrotihaldur pani kirjalikul enampakkumisel müüki ettevõttele kuuluvad kuus kinnistut Tallinnas alghinnaga ligi 34 miljonit krooni.
10/05 Tallinna elamumajandusamet müüs vanalinnas asuva restorani Raeköök kinnistu alghinnast 1000 krooni kallimalt ehk 11,731 miljoni krooniga.
14/05 Triple Invest ja Merko Ehitus sõmisid lepingu Pärnu kesklinna kaubanduskeskuse projekteerimis- ja ehitustööde teostamiseks, tänavu juunis algav ehitus lõpeb hiljemalt järgmise aasta jaanuaris.
15/05 Kuressaare linnavalitsus müüb OÜ Kuressaare Elamute Hoolduse alghinnaga viis miljonit krooni.
15/05 Eesti Erastamisagentuur kuulutas välja AS-i Elumaja 100 protsendi aktsiate enampakkumise.
16/05 Riigikogu võttis vastu muudatused ranna ja kalda kaitse seaduses, et tagada veekogude äärsete maatükkide müümisel võrdsed võimalused ka välismaalastele.
17/05 SRV Kinnisvara rajab Tallinna kesklinna Sakala tänavale 22 korteriga elamu, mis peaks valmis saama selle aasta detsembriks.
17/05 Pärnu linnavolikogu kinnitas otsuse panna müüki kolm majavalitsust paketina kolme miljoni kroonise alghinnaga.
17/05 Tallinna volikogu kinnitas linnavalitsuse ettepaneku müüa Tallinna Viru väljaku Väljaku Arenduse OÜ-le.
18/05 Linnahalli ümbruse kinnistut haldava AS-i Kalaranna aktsiad ostnud AS Pro Kapital Eesti kavatseb sinna rajada elamurajooni.
21/05 Bankend Eesti avab juuni lõpus Tallinna reisisadamas Admiraliteedi basseini kõrval uue kolmekorruselise kaubanduskeskuse Sadammarketi.
21/05 Eestis on tänavu seoses maa turuväärtuse kasvuga kavas läbi viia korraline maa hindamine, mis läheb maksma üle 1,5 miljoni krooni.
22/05 Sotsiaal- ja turu-uuringute firma Saar Poll andmeil leiab 45 protsenti Eesti elanikkonnast, et eluaseme saamise võimalused on läinud halvemaks.
23/05 Arco Vara gruppi kuuluv Arco Invest kavandab Piritale uut, üht Eesti suurimat rikaste elupaika.
23/05 Tallinna sadamaala müügikonkursi võitnud Ühendatud Kapital kandis linnale üle 100 miljonit krooni, millega kindlustas endale õiguse sõlmida leping.

Tallinna elamuehitusprogramm ei too oodatud tulu

31.05.2002

Tallinna linna plaan suurejoonelise elamuehitusprogrammi “5000 eluaset Tallinnasse” elluviimiseks nõuab sügavat analüüsi, et välja selgitada sellise kinnisvaraturule sekkumise lähemad ja pikemad tagajärjed. Seejuures tuleb olulist tähelepanu pöörata demokraatiaprintsiipidele ehk sellele, et vähemusele (sundüürnikele ja abivajajatele) suunatud programmid ei riivaks olulisel määral enamuse huve. Enamuse huvid võivad siin avalduda maksumaksja raha kasutusotstarvete prioriteetides, vara väärtuse mõjutamisest, turu reguleerimises jne. Samuti tuleb olulist tähelepanu pöörata sellele, et kinnisvaraturg ei saaks ebaausa konkurentsi poolt rikutud.

1,2 miljardi kroonise elamuehitusprogrammi elluviimine, mille käigus luuakse 5000 eluaset, laiendab märkimisväärselt inimeste võimalusi uue kodu leidmiseks. Tegemist on esialgu üüripindadega. Üüriturule sisenemine ei nõua sellises mastaabis ressursse, mis kinnisvara ostmine. Seega on tänu suuremale pakkumisele ja loodava turu nõudlusepoolele asumise lihtsusele oodata märkimisväärset üüripinna soovijate hulka. Peale kõige muu on juba antud mõista, et tulevikus saab üüripinna soodsalt erastada.

Elamuehituse kindel positiivne efekt seisneb asjaolus, et linn vabaneb lõppude lõpuks sundüürnike probleemidest. Sundüürnikud on juba ammu vihjanud arusaamatule ebaõiglusele ja õiguslikule ootusele, mis ei lubanud neil soodsa hinnaga EVP-de eest korterit erastada. Sellele tõvele leitakse ravi. Lisaks on oodata tarbijat kaitsvate organisatsioonide koormuse langust, sest paljud nendeni jõudvad mured on seotud just nimelt eluasemega seonduvate teenustega. Palju probleeme tekkib regulatsiooni all kannatavas üürisektoris tagastatud majade omanike ja üürnike vahel.

Majandusloogika ütleb, et pakkumise suurenemisel peavad hinnad langema. Nii on oodata üürihindade märkimisväärset langust. Linna elamuehitusplaan näeb ette üürihinda 20 kr/m²/kuus. See jääb praegusele äärelinna turu üürimäärale alla 3-5 korda. Kesklinna üürimäär võib ületada 20-kroonist hinda isegi üle 10 korra. Surve turuhinna alusel väljaüüritavate korterite üürihindadele on ilmselge. Iseasi siin on see, kas hinnalangust saab käsitleda positiivse sündmusena. Siiski tuleb tõdeda, et positiivsena seda elamuehitusprogramm välja mängib.

Positiivse efektina tuleb kindlasti välja tuua veel linna välisilme paranemine, mida hakkavad ilmestama uusehitised. Uusehitised näevad lihtsalt üldise halli fooni taustal ilusad välja ja loovad valdavalt positiivseid emotsioone. Paraku on ilusa linnapildi taustal loodud kaks kinnisvaraturgu. Ühte turgu valitsevad linnaametnikud, kelle juurde abivajajatest linnakodanikud sageli peavad “unustama” konjakipudeleid ja kommikarpe. On ju ametnik see, kellele jääb õigus korterisaajate ja mittesaajate vahele veelahe tõmmata. Peatselt tuleb üürnikustaatuse taotlejal kirjutada essee teemal, miks just tema on parim üürnik – nii käib asi Soomes. Teine turg, mis põhineb turumajandusel, tegutseb vaikselt edasi iseregulatsiooni toimel saades seejuures igas punktis negatiivseid mõjutusi linnaametnike kasumit mittetaotleva turu ebaõiglaseset konkurentsist.

Linnavalitsus ei taotle kasumit. Hämmastav, aga linn taotleb kahjumit. Seda, et üüripiirmäära tingimustes ei ole võimalik katta hoone haldus- ja hoolduskulusid, on linnaametnikud isegi tunnistanud. See viib aga plaanitava 1,2 miljardise projekti tegeliku hinna veelgi kõrgemale.

Sundüürnike probleemi lahendamise üks eesmärk on nende ümberasustamine omanikule tagastatud pinnalt linna elamispinnale. See justkui olekski eesmärk Üürihinna vahe kahe elamispinna vahel on peaaegu olematu. Seevastu kvaliteedivahe on üüratu – poole sajandi vanune elamu, kuhu hallil nõukogudeajal rublagi investeerida ei raatsitud, ei suuda mingil moel võistelda kaasaegse ehitisega. Siingi on küsimus selles, kas üürnike ümberasustamine on positiivne või negatiivne.

Ümberkolimiste tagajärjel muutub turg ebaõiglaseks. Inimene, kes eelnevalt ei suutnud elamispinna probleeme lahendada, elab nüüdseks kallil uuel üüripinnal odava raha eest. Seevastu inimene, kes päris abivajaja kriteeriumidele ei vasta, kuid omale veel päris ise ei suuda elamispinda muretseda, peab jätkuvalt elama halva kvaliteediga elamispinnal kalli raha eest. Teisisõnu – elamispinna kvaliteet ei vasta majanduslikele võimalustele, mis loob turul märgatavad disproportsioonid.

Massilise uusehituse turuletulek ja üüripindade vabanemine nõuab kinnisvara turuhindade alandamist. Turuhindade alandamine ei tähenda, et madalamaks peaksid muutuma ehitushinnad. Ehitushinnad pigem suurenevad, sest ehitusteenuse tellimine on otsustatud. Seetõttu kaob kinnisvaraarendajatel kasumist ajendatud motivatsioon elamispinna juurde tootmiseks. Kasumlik kinnisvaraarendus deformeerub turu tundmisest ja äriosavusest ümber ametnike sõbraks olemise vormi, et ehitada üles järjekordne linna suurehitis.

Avaliku sektori poolt kauba alla turuhinna pakkumine on võrdsustatav sotsiaalabiga. See tekitab õpitud abituse ehk hulga inimesi, kes arvavad, et just temal peaks olema õigus ja õiglus linnalt soodsat korterit saada. Õpitud abitus tähendab sageli tegelikke faktide varjamist või koguni enda kasuks moonutamist ehk teisisõnu valetamist. Kindlasti tekivad ka uued grupid, kes viitavad uuele ebaõiglusele, mida annaks korvata soodsa elamispinna pakkumisega. Siinkohal tasub meenutada poliitikauuringute keskuse Praxis uuringut, mille tulemus väidab, et sotsiaaltoetused ei vähenda vaesust, sest sotsiaaltoetuste saajatest moodustavad vaesuses elavad pered 32,3% ning mittevaesed pered 67,7%. Seega makstakse suur osa toetustest peredele, kes ei ole vaesed.

Õpitud abitusest tingitud linnakorterite nõudluse suurenemine peab teisalt nõudlust vähendama. Väheneb nõudlus erasektori üürikorterite järgi, sest vähegi mõtlev eraomanik, ei saa kavandada pikaajalist kahjumlikku äritegevust. Kui keegi seda plaanikski, siis peatselt tuleb lõppevate ressursside tõttu äri lõpetada ja maja müüa.

Erasektori üüripindade nõudluse vähendamine tähendab suurelt nõudluse vähenemist tagastatud majade üüripindade järele. Ühest küljest vabaneb majaomanik küll üüripiirmääraga reguleeritud üürnikust, kuid teisest küljest on linn üürihinna turumäära kunstlikult alandades viinud üüritulult saadava positiivse rahavoo minimaalsele tasemele, sest nö. turuüürnikel on võimalus avaldada survet üürihindade alandamiseks. Üürihindade languse tõttu ei ole majaomanikul võimalik teha hoonesse investeeringuid ehk hoida hoone kvaliteeti vajalikul tasemel. Pangad ei saa üüripindade loomiseks või renoveerimiseks laenu anda, sest üüriprojektid ei ole kasumlikud.

Nii on kõik kinnisvaraturu osalised sunnitud vähenevate ressursside tõttu vähendama investeeringuid olemasolevasse elukondlikku kinnisvarasse ja uue loomisse. Investeeringute defitsiit viib hinnaspiraali, mis esmapilgul üürnike rõõmustavat hinnalangust eesmärgiks tuues ohverdab peatselt ka elukvaliteedi. Saavutatud on taotletavale vastupidine olukord – elamispinna hulk väheneb amortisatsiooni tõttu!

Mis sellest, et “kurja” majaomaniku vaenu alt “hella” linna kaitse alla uuselamusse jõudnud – abivajaja jääb endiselt abivajajaks. Linna pakutav üürimäär 20 kr/m²/kuus on siiski kõrgem, kui praegune üüripiirmäär 15 kr/m²/kuus. Järelikult raskused üüri tasumisel süvenevad. Siiski ei saa siin mööda minna faktist, et läbi parema korteripinna on üürniku elukvaliteet vähemalt ajutiselt paranenud.

Asjal on ka teine külg. Elamuehitusprogramm näeb ette korterite erastamist alates 2006. aastast. Too õnnetu abivajaja, kel ennegi ressursse nappis, ei suuda korterit erastada. Ega see veel tähenda, et korter soodsa hinna tõttu erastamata jääb. Küll tuleb mõni linnaametnikele lähedal seisev firma ja asja joonde ajab. Protsessi kõrvalnähtusena asustatakse üürnik ümber kuhugi äärelinna agulisse ja müüakse korter turuhinnaga. Vastav praktika on juba reaalse näite leidnud (vt. Äripäev 05/04/2002).

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks on üürniku elukvaliteet agulisse jõudes halvenenud. Ühest küljest on ta manipulatsiooni ohver. Teisest küljest on turul saavutatud õiglus, st. üürnik elab elamispinnal, mis vastab tema materiaalsetele võimalustele.

Vähetähtis siis ei ole asjaolu, et on loodud rikkust. Vähemalt asja üle otsustavate ametnike ja nendega heades suhetes olevate ehitus- ning kinnisvaravahendusfirmade jaoks. Võib küll heietada mõttelõnga teemal, et korterite erastamine läbib tiheda sõela, kus pettus ja manipuleerimine on võimatu. Elu on suureks kurvastuseks näidanud, et meie seadusandlus on auklik nagu ðveitsi juust. Tallinna korteriskandaale ning kriminaalsüüdistuse saanud linnajuhte meenutades on tihedast sõelast rääkimine on vähe veenev.

Endiselt agulis elav endine sundüürnik, rikas ametnik, vähenenud kinnisvarainvesteeringud, hoonete lagunemine, hindade alanemine. Need on märgid mõnede aastate pärast enne valimisi häälipüüdvale linnavalitsusele, et aeg on midagi jõulist ja mastaapset ette võtta. Tavaliselt ei hoomata üleskruvitud emotsioonide taustal, et tegemist ei ole millegi uuega, vaid jõutud on taas sama ringi algusesse.

1 2 3 … 1,545 1,546 1,547 … 1,556 1,557 1,558