Tallinna elamuehitusprogramm ei too oodatud tulu

Tallinna linna plaan suurejoonelise elamuehitusprogrammi “5000 eluaset Tallinnasse” elluviimiseks nõuab sügavat analüüsi, et välja selgitada sellise kinnisvaraturule sekkumise lähemad ja pikemad tagajärjed. Seejuures tuleb olulist tähelepanu pöörata demokraatiaprintsiipidele ehk sellele, et vähemusele (sundüürnikele ja abivajajatele) suunatud programmid ei riivaks olulisel määral enamuse huve. Enamuse huvid võivad siin avalduda maksumaksja raha kasutusotstarvete prioriteetides, vara väärtuse mõjutamisest, turu reguleerimises jne. Samuti tuleb olulist tähelepanu pöörata sellele, et kinnisvaraturg ei saaks ebaausa konkurentsi poolt rikutud.

1,2 miljardi kroonise elamuehitusprogrammi elluviimine, mille käigus luuakse 5000 eluaset, laiendab märkimisväärselt inimeste võimalusi uue kodu leidmiseks. Tegemist on esialgu üüripindadega. Üüriturule sisenemine ei nõua sellises mastaabis ressursse, mis kinnisvara ostmine. Seega on tänu suuremale pakkumisele ja loodava turu nõudlusepoolele asumise lihtsusele oodata märkimisväärset üüripinna soovijate hulka. Peale kõige muu on juba antud mõista, et tulevikus saab üüripinna soodsalt erastada.

Elamuehituse kindel positiivne efekt seisneb asjaolus, et linn vabaneb lõppude lõpuks sundüürnike probleemidest. Sundüürnikud on juba ammu vihjanud arusaamatule ebaõiglusele ja õiguslikule ootusele, mis ei lubanud neil soodsa hinnaga EVP-de eest korterit erastada. Sellele tõvele leitakse ravi. Lisaks on oodata tarbijat kaitsvate organisatsioonide koormuse langust, sest paljud nendeni jõudvad mured on seotud just nimelt eluasemega seonduvate teenustega. Palju probleeme tekkib regulatsiooni all kannatavas üürisektoris tagastatud majade omanike ja üürnike vahel.

Majandusloogika ütleb, et pakkumise suurenemisel peavad hinnad langema. Nii on oodata üürihindade märkimisväärset langust. Linna elamuehitusplaan näeb ette üürihinda 20 kr/m²/kuus. See jääb praegusele äärelinna turu üürimäärale alla 3-5 korda. Kesklinna üürimäär võib ületada 20-kroonist hinda isegi üle 10 korra. Surve turuhinna alusel väljaüüritavate korterite üürihindadele on ilmselge. Iseasi siin on see, kas hinnalangust saab käsitleda positiivse sündmusena. Siiski tuleb tõdeda, et positiivsena seda elamuehitusprogramm välja mängib.

Positiivse efektina tuleb kindlasti välja tuua veel linna välisilme paranemine, mida hakkavad ilmestama uusehitised. Uusehitised näevad lihtsalt üldise halli fooni taustal ilusad välja ja loovad valdavalt positiivseid emotsioone. Paraku on ilusa linnapildi taustal loodud kaks kinnisvaraturgu. Ühte turgu valitsevad linnaametnikud, kelle juurde abivajajatest linnakodanikud sageli peavad “unustama” konjakipudeleid ja kommikarpe. On ju ametnik see, kellele jääb õigus korterisaajate ja mittesaajate vahele veelahe tõmmata. Peatselt tuleb üürnikustaatuse taotlejal kirjutada essee teemal, miks just tema on parim üürnik – nii käib asi Soomes. Teine turg, mis põhineb turumajandusel, tegutseb vaikselt edasi iseregulatsiooni toimel saades seejuures igas punktis negatiivseid mõjutusi linnaametnike kasumit mittetaotleva turu ebaõiglaseset konkurentsist.

Linnavalitsus ei taotle kasumit. Hämmastav, aga linn taotleb kahjumit. Seda, et üüripiirmäära tingimustes ei ole võimalik katta hoone haldus- ja hoolduskulusid, on linnaametnikud isegi tunnistanud. See viib aga plaanitava 1,2 miljardise projekti tegeliku hinna veelgi kõrgemale.

Sundüürnike probleemi lahendamise üks eesmärk on nende ümberasustamine omanikule tagastatud pinnalt linna elamispinnale. See justkui olekski eesmärk Üürihinna vahe kahe elamispinna vahel on peaaegu olematu. Seevastu kvaliteedivahe on üüratu – poole sajandi vanune elamu, kuhu hallil nõukogudeajal rublagi investeerida ei raatsitud, ei suuda mingil moel võistelda kaasaegse ehitisega. Siingi on küsimus selles, kas üürnike ümberasustamine on positiivne või negatiivne.

Ümberkolimiste tagajärjel muutub turg ebaõiglaseks. Inimene, kes eelnevalt ei suutnud elamispinna probleeme lahendada, elab nüüdseks kallil uuel üüripinnal odava raha eest. Seevastu inimene, kes päris abivajaja kriteeriumidele ei vasta, kuid omale veel päris ise ei suuda elamispinda muretseda, peab jätkuvalt elama halva kvaliteediga elamispinnal kalli raha eest. Teisisõnu – elamispinna kvaliteet ei vasta majanduslikele võimalustele, mis loob turul märgatavad disproportsioonid.

Massilise uusehituse turuletulek ja üüripindade vabanemine nõuab kinnisvara turuhindade alandamist. Turuhindade alandamine ei tähenda, et madalamaks peaksid muutuma ehitushinnad. Ehitushinnad pigem suurenevad, sest ehitusteenuse tellimine on otsustatud. Seetõttu kaob kinnisvaraarendajatel kasumist ajendatud motivatsioon elamispinna juurde tootmiseks. Kasumlik kinnisvaraarendus deformeerub turu tundmisest ja äriosavusest ümber ametnike sõbraks olemise vormi, et ehitada üles järjekordne linna suurehitis.

Avaliku sektori poolt kauba alla turuhinna pakkumine on võrdsustatav sotsiaalabiga. See tekitab õpitud abituse ehk hulga inimesi, kes arvavad, et just temal peaks olema õigus ja õiglus linnalt soodsat korterit saada. Õpitud abitus tähendab sageli tegelikke faktide varjamist või koguni enda kasuks moonutamist ehk teisisõnu valetamist. Kindlasti tekivad ka uued grupid, kes viitavad uuele ebaõiglusele, mida annaks korvata soodsa elamispinna pakkumisega. Siinkohal tasub meenutada poliitikauuringute keskuse Praxis uuringut, mille tulemus väidab, et sotsiaaltoetused ei vähenda vaesust, sest sotsiaaltoetuste saajatest moodustavad vaesuses elavad pered 32,3% ning mittevaesed pered 67,7%. Seega makstakse suur osa toetustest peredele, kes ei ole vaesed.

Õpitud abitusest tingitud linnakorterite nõudluse suurenemine peab teisalt nõudlust vähendama. Väheneb nõudlus erasektori üürikorterite järgi, sest vähegi mõtlev eraomanik, ei saa kavandada pikaajalist kahjumlikku äritegevust. Kui keegi seda plaanikski, siis peatselt tuleb lõppevate ressursside tõttu äri lõpetada ja maja müüa.

Erasektori üüripindade nõudluse vähendamine tähendab suurelt nõudluse vähenemist tagastatud majade üüripindade järele. Ühest küljest vabaneb majaomanik küll üüripiirmääraga reguleeritud üürnikust, kuid teisest küljest on linn üürihinna turumäära kunstlikult alandades viinud üüritulult saadava positiivse rahavoo minimaalsele tasemele, sest nö. turuüürnikel on võimalus avaldada survet üürihindade alandamiseks. Üürihindade languse tõttu ei ole majaomanikul võimalik teha hoonesse investeeringuid ehk hoida hoone kvaliteeti vajalikul tasemel. Pangad ei saa üüripindade loomiseks või renoveerimiseks laenu anda, sest üüriprojektid ei ole kasumlikud.

Nii on kõik kinnisvaraturu osalised sunnitud vähenevate ressursside tõttu vähendama investeeringuid olemasolevasse elukondlikku kinnisvarasse ja uue loomisse. Investeeringute defitsiit viib hinnaspiraali, mis esmapilgul üürnike rõõmustavat hinnalangust eesmärgiks tuues ohverdab peatselt ka elukvaliteedi. Saavutatud on taotletavale vastupidine olukord – elamispinna hulk väheneb amortisatsiooni tõttu!

Mis sellest, et “kurja” majaomaniku vaenu alt “hella” linna kaitse alla uuselamusse jõudnud – abivajaja jääb endiselt abivajajaks. Linna pakutav üürimäär 20 kr/m²/kuus on siiski kõrgem, kui praegune üüripiirmäär 15 kr/m²/kuus. Järelikult raskused üüri tasumisel süvenevad. Siiski ei saa siin mööda minna faktist, et läbi parema korteripinna on üürniku elukvaliteet vähemalt ajutiselt paranenud.

Asjal on ka teine külg. Elamuehitusprogramm näeb ette korterite erastamist alates 2006. aastast. Too õnnetu abivajaja, kel ennegi ressursse nappis, ei suuda korterit erastada. Ega see veel tähenda, et korter soodsa hinna tõttu erastamata jääb. Küll tuleb mõni linnaametnikele lähedal seisev firma ja asja joonde ajab. Protsessi kõrvalnähtusena asustatakse üürnik ümber kuhugi äärelinna agulisse ja müüakse korter turuhinnaga. Vastav praktika on juba reaalse näite leidnud (vt. Äripäev 05/04/2002).

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks on üürniku elukvaliteet agulisse jõudes halvenenud. Ühest küljest on ta manipulatsiooni ohver. Teisest küljest on turul saavutatud õiglus, st. üürnik elab elamispinnal, mis vastab tema materiaalsetele võimalustele.

Vähetähtis siis ei ole asjaolu, et on loodud rikkust. Vähemalt asja üle otsustavate ametnike ja nendega heades suhetes olevate ehitus- ning kinnisvaravahendusfirmade jaoks. Võib küll heietada mõttelõnga teemal, et korterite erastamine läbib tiheda sõela, kus pettus ja manipuleerimine on võimatu. Elu on suureks kurvastuseks näidanud, et meie seadusandlus on auklik nagu ðveitsi juust. Tallinna korteriskandaale ning kriminaalsüüdistuse saanud linnajuhte meenutades on tihedast sõelast rääkimine on vähe veenev.

Endiselt agulis elav endine sundüürnik, rikas ametnik, vähenenud kinnisvarainvesteeringud, hoonete lagunemine, hindade alanemine. Need on märgid mõnede aastate pärast enne valimisi häälipüüdvale linnavalitsusele, et aeg on midagi jõulist ja mastaapset ette võtta. Tavaliselt ei hoomata üleskruvitud emotsioonide taustal, et tegemist ei ole millegi uuega, vaid jõutud on taas sama ringi algusesse.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kasutusloa menetlus ja ehitamise dokumenteerimine