Luminor: Kinnisvara on hinnas

  • Luminor BankEesti majandus on viimase kolme aasta keskmise 8,9-protsendise turuhindades (ja 4,9-protsendise reaalse SKP) kasvuga selgelt euroala kiireimalt kasvavate majanduste tipus. Viimase kümne aastaga on majanduse sissetulekud kasvanud nominaalselt 97 protsenti, palgatulud 95 protsenti ja ettevõtete kasumid 133 protsenti.
  • Pärast SKP 4,8-protsendist kasvu ülemöödunud aastal üllatas Eesti mullu taas eeldatust mõnevõrra suurema ehk 4,3-protsendise majanduskasvuga. Kasv oli laiapõhjaline, seejuures koguekspordi aastakasv püsis stabiilne, kiirenedes ülemöödunud aasta 4,3-protsendilt 4,9-protsendile. Ootuspäraselt aeglustus majanduskasv välismõjude tõttu neljandas kvartalis juba 3,9-protsendini aastases võrdluses.
  • Kuigi esimese etapi kaubandusleppe sõlmimine Hiina ja USA vahel on edaspidi positiivse mõjuga, siis maailmamajanduse kasvukeskkond on uue koroonaviiruse riski tõttu taaskord halvenemas. Risk puudutab praegu enim küll Hiinat, kuid globaalsete allhankeahelate ning kindlustunde nõrkuse mõjul kasvavad viiruse levikuga ka globaalsed mõjud. Globaalse kaubanduse taasaeglustumine ja kapitalikaupade kõrval nüüd ka teenuste nõudluse vähenemine on reaalsed riskid.
  • Globaalse kaubanduse nõrkus koos toorainehindade langusega jahutavad Eesti eksporditulusid ja kindlustunnet. SKP kasv aeglustub välisnõudluse ajel 2020. aastal järk-järgult 0,4 protsendi lähedale. Koroonaviiruse mõjud hoiavad Euroopa tööstuse languses, energiasektor kogeb hinnalangust ja ka ehitussektori panus väljaspool elamuehitust jääb Eestis tagasihoidlikuks. Eesti töötleva tööstuse mahukasv aeglustus 2019. aastal 2,8-protsendini aastases võrdluses (a/a), kuid neljandas kvartalis toimus arvestatav 1,4-protsendine langus (võrreldes -5,8-protsendiga a/a Saksamaal). Globaalse tööstuse tellimused viitavad languse kestmisele.
  • Välisnõudluse taastumise kõrval võib Eesti majanduse peamiseks elavdajaks alates 2021. aasta lõpust saada paradoksaalselt pensionireform.
  • Kinnisvarainvesteeringud on viimasel kümnendil aidanud tõsta Eesti kodanike varade väärtust enam kui ükski teine varaklass. Samas positiivselt kõrge (ca 80%) kinnisvara osalusmäära kõrval püsivad Eesti kodanike finantsvarad, mis kaitseks võimalike vihmaste ilmade eest, liialt tagasihoidlikud.
  • Eesti kinnisvarahinnad on viimasel kolmel aastal kasvanud paljuski kooskõlas euroala keskmise hinnatrendiga (marginaalselt kiiremini). Samas eraisikute laenude suhe SKPsse  püsib madalam euroala keskmisest. Eurostati kinnisvarahinnaindeks ületas III kvartalis Eesti puhul keskmiselt ca 20 protsendipunkti kriisieelset 2007. aasta taset (euroalas 17 ja Luksemburgis 60 protsendipunkti). Kinnisvara on Euroopa pealinnades kõrges hinnas.
  • Eesti vajab pikaajalise kasvu aeglustumise ennetamiseks ennekõike investeeringuid ekspordi konkurentsivõimesse, sh julgust defineerida lõpuks eelisarendatavad fookusvaldkonnad. On erakordne, et esmakordselt moodustas IKT panus koos teaduse ja tehnika haruga koguni poole 2019. aasta majanduskasvustTööstuse konkurentsivõime arendamine, sh investeeringud tootearendusse ja seda toetavad rakendusuuringud vajavad tehnoloogia ajastul senisest kordades suuremat tähelepanu.

Eesti majanduskasv on viimasel kolmel või isegi viiel aastal olnud üks euroala kiireimatest

Eesti on viimase kolme aasta keskmise 8,9-protsendise majanduse turuhindades (ja 4,9-protsendise  reaalse SKP) kasvuga selgelt euroala kiireimate majanduste tipus.

Viimase kümne aastaga on majanduse sissetulekud kasvanud nominaalselt 97 protsenti, palgatulud 95 protsenti ja ettevõtete kasumid 133 protsenti.

Kui töötajate hüvitiste osakaal majanduses on jäänud suures plaanis stabiilseks (ca 49 protsenti SKPst), siis ettevõtete kasumite osakaal SKP-s on kosunud 2009. aasta majanduskriisi 19,1-protsendilt 22,6-protsendile. Kasumiteenimine on omakorda uute investeeringute lätteks.

Maailmamajanduse kasvukeskkond taaskord halveneb uue koroonaviiruse riski tõttu

Kuigi esimese etapi kaubandusleppe sõlmimine Hiina ja USA vahel omab positiivset mõju, on maailmamajanduse kasvukeskkond uue koroonaviiruse riski tõttu taaskord halvenemas.

Risk puudutab täna enim küll Hiinat, kuid üleilmsete allhankeahelate ning kindlustunde nõrkuse mõjul kasvad viiruse levikuga ka globaalsed mõjud. Maailma kaubanduse taasaeglustumine ning kapitalikaupade kõrval nüüd ka teenuste nõudluse vähenemine on reaalsed riskid.

Nõrkuse levimine vaevu stabiliseeruma hakanud tööstussektorist teenuste sektorisse jahutab valdavalt esimesel poolaastal paratamatult majandusi ja vähendab ettevõtete tulusid. Eesti suurimateks riskideks on vaoshoitud välisnõudlus ja koroonaviiruse põhjustatud määramatus. Eesti peamisteks kaubanduspartneriteks on ülekaalukalt euroala riigid ning Põhjamaad, mis võivad saada vajadusel tuge stimuleerivamalt raha-ja fiskaalpoliitikalt. Lisaks on G7 riigid teatanud koordineeritud sammudest, mis lähtuvad kohalikest vajadustest viiruse mõjude leevendamiseks. Viirused mööduvad.

Koroonaviiruse risk kestab seni, kuni levik taandub ja saabub info vaktsiinide toime kohta

Eesti erakordselt kiire majanduskasvu tempo on ootuspäraselt tipptaseme läbinud ning sellele järgneb märkimisväärselt mõõdukam areng, mis on ilmne aina rohkemates Euroopa riikides.

Hinnakasvu senisest vaoshoituma arengu taustal on püsinud suhteliselt tugev ka majanduse reaalkasv.

Pärast SKP 4,8-protsendilist kasvu ülemöödunud aastal üllatas Eesti lõppenud aastal taas eeldatust mõnevõrra suurema 4,3-protsendise majanduskasvuga. Kasv oli laiapõhjaline, seejuures koguekspordi aastakasv püsis stabiilne, kiirenedes ülemöödunud aasta 4,3-protsendilt 4,9-protsendile. Investeeringud tegid madalalt baasilt 13,1-protsendise hüppe erasektori kinnisvara- ja transpordi arendamise toel. Ootuspäraselt aeglustus majanduskasv välismõjude tõttu neljandas kvartalis juba 3,9-protsendini aastases võrdluses.

Koroonaviiruse risk kestab seni, kuni levik näitab taandumismärke ja saabub info vaktsiinide toime kohta

Eesti eksporditulusid ja kindlustunnet jahutavad globaalse kaubanduse nõrkus koos toorainehindade hinnalangusega. SKP kasv aeglustub välisnõudluse ajel 2020. aastal järk-järgult 0,4 protsendi lähedale.
Koroonaviiruse mõjud hoiavad Euroopa tööstuse languses, energiasektor kogeb hinnalangust ja ka ehitussektori panus jääb Eestis väljaspool elamuehitust tagasihoidlikuks. Eesti töötleva tööstuse mahukasv aeglustus 2019.aastal 2,8-protsendini a/a, kuid neljandas kvartalis toimus aastases võrdluses arvestatav 1,4-protsendine langus (võrreldes -5,8-protsendiga a/a Saksamaal). Globaalse tööstuse tellimused viitavad languse kestmisele.

Ka uutele väliskeskkonna riskidele vastu minnes annab täiendavat kindlust Eesti majanduse märkimisväärselt suurem stabiilsus ja vastupanuvõime, mis avaldus ka viimaste kriiside (nagu 2012. aasta euro võlakriis) valguses. Majanduse stabiilsust toetavad nii tugev riigirahandus (riigivõlg vaid ca 9% SKPst, mis on kaetud reservidega) kui ka erasektori tugevamad bilansid ja mitmekesisem ekspordihaare fundamentaalselt tugevamatel turgudel. On erakordne, et jooksevkonto on olnud Eestis isegi kiire kasvu ajal juba seitse aastat stabiilselt plusspoolel (1,7 protsenti SKPst 2019). Avatud ja omavahel integreeritud maailmas ei ole võimalik ennast riskidest isoleerida. Abiks on Eesti majanduse tugev lähtepositsioon (sh täistööhõivele vastav tööturg) ja majanduse paindlikkus, mida on ettevõtted korduvalt demonstreerinud.

Välisnõudluse taastumise kõrval võib Eesti majanduse peamiseks elavdajaks alates 2021. aasta lõpust saada paradoksaalselt pensionireform

Nimelt võttis Riigikogu tänavu 29. jaanuaril vastu kohustusliku kogumispensioni reformi seaduse, mis võimaldab olulise muudatusena teise pensionisambaga liitunutel  soovi korral sealt säästud välja võtta, tasudes samas 20-protsendise tulumaksu.

Kui pensionireformi seadus tänases redaktsioonis jõustub, suundub osa II sambasse kogutud viie  miljardilisest pensionisäästust sõltuvalt majanduskeskkonnast ja pensionisäästjate eelistustest eelkõige tarbimisse ning vähem investeeringutesse. Siin on palju määramatust, milline saab olema reformi reaalne mõju ajaskaalal. Mõju kinnisvaraturule jääb samas teisejärguliseks, arvestades tagasihoidlikke keskmisi pensionisääste.

Kokkuvõttes kujutab reform mitmeski aspektis riskantset majanduseksperimenti, sest pole selge, kui vastutustundlikult käituvad pensionisäästjad kohustuslikust vabatahtlikule pensionikogumisele  üleminekul. Säästjate otsustes võib mängida olulist rolli ka finantsturgude seis reformi jõustumise eel.

Reformil on ka mitmeid positiivseid mõjusid ning eks tulevik näitab, kas need jäid mõnevõrra hiljaks. Näiteks pensionifondide alanenud teenustasud, fondide suurenenud valik, paranenud tootlused ja ka seadusemuudatusega lisanduv oluline paindlikkus (sh väljamaksete valikuvõimaluste laiendamine pensioniikka jõudes) on kõik tõstnud märkimisväärselt II samba atraktiivsust säästmise valikuna. Kui pensioniteks säästmine võib vajada seadusandja lisastiimulit, siis miski ei suuda kõigutada eestlaste kinnisvarausku.

Eesti majanduskasv peab pikaajaliselt tuginema vähem mahu ja rohkem toote ning teenusehinna kasvule, mis eeldab lisandväärtuse arendamist

Tehnoloogiaajastul seisab Eestil sarnaselt teistele arenenud riikidele ees mitmeid struktuurseid väljakutseid. Eesti vajab pikaajalise kasvu aeglustumise ennetamiseks ennekõike investeeringuid ekspordi konkurentsivõimesse, sh julgust defineerida lõpuks eelisarendatavad fookusvaldkonnad. On erakordne, et esmakordselt moodustas IKT panus koos teaduse ja tehnika haruga koguni poole 2019. aasta majanduskasvust. IKT on juba täna üks de facto Eesti fookusvaldkondadest, kuid ootaks sellele lisa.

Eesti avatud majanduse kiire areng on pikaajaliselt seotud ennekõike ekspordi konkurentsivõime arendamisega, mis eeldab investeeringuid inimestesse, tehnoloogiasse ning toodete ja teenuste arendamisse.

Tööstuse konkurentsivõime arendamine, sh investeeringud tootearendusse ja seda toetavad rakendusuuringud, vajavad tehnoloogia ajastul senisest kordades suuremat tähelepanu.

Rotatsioon madalama lisandväärtusega töökohtadelt kõrgema sissetulekuga arenduse ning tootearenduse suunas ja ettevõtluses laienemine välisturgudele (sh välisettevõtteid liites) on näited struktuursetest meetmetest, mis on eelduseks, et sissetulekud läheneksid euroala keskmisele tasemele. Rohkem Eesti ettevõtlust tähendab suuremat omanikutulu.

Kuivõrd loodusressursid on piiratud, siis tulude kiiremaks kasvatamiseks ei ole pikaajaliselt palju muid võimalusi kui investeerida arendustegevusse, et toota nutikamaid bränditooteid ja teenuseid. Näiteks mets on üks suurimatest loodusrikkustest, mis on põliseestlaste DNAs. Seda rahvuslikku rikkust peab hoidma senisest hoolikamalt, piirates raiemahtusid, väärindades toorainet ja seda võimalusel importides. Näiteks kliimamuutuste taustal ja kestliku arengu edenedes lähevad senisest rohkem hinda keskkonda säästvad tehnoloogiad ja tooted. Ka tuleviku energiaallikate puhul (eeskätt baasvõimsuste osas) tuleb kaaluda mitmeid alternatiive, mis säästavad kokkuvõttes enam keskkonda ja on samas kuluefektiivsed.

Euroopa Komisjoni prioriteetsed arengusuunad kätkevad endas keskkonda säästvat arengut. Arvestades globaalseid trende tuleb keskkonnasäästlikumale ringmajandusele üleminekul näha pigem uusi pikemaajalisi võimalusi kui ohte. Näiteks investeeringud elamufondi renoveerimisse ja        energiatõhusamatesse elamutesse teenivad samuti rohelisema majanduse eesmärke. Targad linnad liidavad endas uute tehnoloogiate võimalused, inseneride innovatiivsed lahendused ja suurandmetöötluse, luues võimalusi Eesti teenuste ekspordi kasvuks.

Positiivselt poolelt kerkisid selle aasta Davosi majandusfoorumil esmakordselt sedavõrd jõuliselt pjedestaalile mitmed keskkonnateemad. Tundub, et vanker on hakanud vähemasti veerema, kuid täna pole veel täit selgust, kuhu ja millal me välja jõuame. Mitmed keskkonnahoiuga seotud lahendused saavad olla vaid globaalsed, et ei tekiks ebavõrdset konkurentsi.

Kinnisvara on Euroopas kõrges hinnas

Eelnevalt mainitud Eesti pensionisüsteemi kohustuslikud säästud II sambas on Eestis olulisemalt tagasihoidlikuma kaaluga, kui on seda kinnisvara. Samas pensionite kogumise ajalugu on ka lühem.
Kinnisvarainvesteeringud on viimasel dekaadil aidanud tõsta Eesti kodanike varade väärtust enam kui ükski teine varaklass. Samas kõrge, ca 80-protsendise kinnisvara omamismäära kõrval püsivad Eesti elanike finantsvarad, mille abil end võimalike vihmaste ilmade eest kaitsta, liialt  tagasihoidlikud. Globaalselt hajutatud finantsvarade portfellid aitaksid suurendada elanike finantstugevust sarnaste riskide tarbeks nagu näiteks maailmakaubanduse aeglustumine koroonaviiruse mõjul, mis võib teatud ulatuses jõuda Euroopa tööturule. Laenukoormuse korral on likviidsuspuhvrite omamine seda enam olulisem.

Eesti kinnisvarahinnad on viimasel kolmel aastal kasvanud paljuski kooskõlas euroala keskmise hinnatrendiga

Kiire sissetulekute kasvu taustal on aidanud kinnisvarahindade tõusu Eestis ohjata ennekõike piisav pakkumine, aga ka mõõdukam nõudlus. Hinnasurvet ehituses on aidanud omakorda leevendada ka välistööjõu kasutamine. Mida kiiremini on võimalik arendajatel reageerida nõudluse muutustele (sh kiirem ehitusprojektide menetlemine, kasutuslubade taotlemine, võimalus laiendada ehitustegevust ka linnaäärsetesse piirkondadesse jne), seda suurem on tõenäosus vältida liigseid hinnakasvu hüppeid. Olulised tegurid on ka laenutingimused ja väliskapitali vood kinnisvarasse. Kinnisvarahindadel on paraku omadus joosta sissetulekute kasvutempost ette ja seda tavaliselt majanduse küpses arengufaasis. Ajalugu näitab, et seda ei saa päris välistada.

Eesti kinnisvarahinnad on viimasel kolmel aastal kasvanud paljuski kooskõlas euroala keskmise hinnatrendiga (marginaalselt kiiremini)

Eurostati kinnisvarahinnaindeks ületas mullu III kvartalis Eesti puhul ca 20 protsendipunktiga kriisieelset 2007. aasta taset (euroalas vastavalt 17, Soomes 18, Suurbritannias 25, Saksamaal 48, Rootsis 53 ja Luksemburgis koguni 60 protsendipunkti kõrgem). Siin ei ole midagi erakordset, et kinnisvara on täna kõrges hinnas ja kogeme paljudes teistest Euroopa pealinnades Eestist kiirematki hinnakasvu.

Tallinna kesklinna uute kvaliteetsete korterite ruutmeetri hinnad (minimaalselt 3000 eurot/m2) on keskmise eestlase jaoks samas kallid, kuid võrdluses näiteks Praha 4000 ja Stockholmi 10 000 eurose hinnalipikuga soodsamad.

Pelgalt fakt, et kinnisvarahinnad on kuskil riigis näiteks täna 50 protsenti kõrgemad kui majanduskriisi eelsetel aastatel, ei viita automaatselt tasakaalustamatusele, kui hinnakasvu toetab jätkusuutlik sissetulekute kasv ja majandus on tasakaalus. Sissetulekute kiire kasvu aeglustumisega võib eraisikute võlgnevuse suhe sissetulekutesse hakata Eesti puhul taas järk-järgult lähenema euroala keskmisele tasemele. See on osa konvergentsist.


Eesti puhul on kõige suuremaks erinevuseks buumieelse ajaga vast pankade tagasihoidlikum laenupakkumine. Kui suure majanduskriisi eelsel kolmel aastal küündis eraisikute laenupakkumine rekordilise 12-protsendini SKPst aastas, siis täna on see hoopis teises suurusjärgus (2,4 protsenti SKPst). Ka eraisikute laenude suhe SKPsse püsib Eestis euroala keskmisest madalam, kuid samas tuleb arvestada ka erineva säästmisvõimekusega.

Kokkuvõttes on Eestile tulnud kasuks, et elanike varadest moodustab ülekaalukalt suurima osa kinnisvara. Aktiivne kinnisvaraturg toetab kodanike valikut ja toob ka riigile maksutulu. Võrdluses teiste euroala riikidega on Eesti hinnatase suhtena sissetulekusse niigi kõrge, mistõttu ei oleks üldisest inflatsioonitempost kiirem maamaksukulude kasv tulevikus optimaalne. Isegi kordades kõrgema mediaanpalgaga Rootsi ei ole asjata kehtestanud maamaksule ülempiiri (ca 650 eurot).

Investeeringuid pärssivale maamaksu tõusule tasuks eelistada edaspidi pigem aktiivset kinnisvaraturgu, mille puhul aitaks piisav kinnisvara pakkumine hoida hinnakasvu ohjes. Siis on noortel peredel ühtlasi motivatsiooni säästa ka kinnisvara vahendusel ja seeläbi kodumaal stabiilsemalt kanda kinnitada. 


Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

8 + = 13

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this:
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!