Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Hinnatõusu mootor võtab tuure maha

27.01.2003 Tõnu Toompark

2003. aastalt on oodata laenuturu kasvu pidurdumist, mis paneb piiri senisele kiirele kinnisvara hinnatõusule, mille peamine mootor on siiani olnud üha soodsam laenusaamine.

Eluasemelaenude väljastamise algusperioodil püsisid intressimäärad stabiilselt 13-14 protsendi vahemikus. Kõrgeid intresse kompenseeris samuti kõrgel (üle 10 protsendi) tasemel olnud inflatsioon, mis kokkuvõttes reaalintressi (ehk nominaalse intressimäära ja inflatsiooni vahe) laenuvõtjatele vastuvõetavaks muutis.

Ajapikku on nii intressimäär kui inflatsioon mõlemad alanenud. 2002. aasta III kvartalis oli aastane inflatsioon 2,8 %. Europõhiste eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 6,9 %. Eesti kroonis väljastatud eluasemelaenude intressimäär on tüüpiliselt püsinud kõrgem – see oli 7,9 %.

Inflatsioonimäära pidurdumine on vähendanud reaalse intressimäära langust. 2001. aasta jooksul reaalintress siiski langes, kuid pöördus üha madalama inflatsioonimäära tõttu 2002. aastal tõususuunda. Seda trendi ei aidanud murda ka eluasemelaenude intressimäära aluseks oleva euribori langus.

Läbi aastate pidevalt langenud intressimäär ja pankade suurenenud valmidus eluaseme- ja kinnisvaralaenude väljastamiseks on olnud Eesti kinnisvara hinnatõusu kõige olulisem põhjus. Intressimäära stabiliseerumine ning väljastavate laenude mahu kasvu pidurdumine panevad piiri kiirele kinnisvara hinnakasvule.

2003. aastalt ootavad Hansapank ja Ühispank laenumahtude kasvu kõigest 10 %. Eelmise aasta novembri tulemuste alusel suurenes eelmise aastaga võrreldes pankade väljastatud eluasemelaenude maht 58 % ning väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 53 %.

Hinnatõusu pidurdumine nõuab kinnisvaraturule uut lähenemist. Kiire hinnatõusu tingimustes oli suhteliselt riskivaba kinnisvara soetada. Küsimus ei olnud selles, kas hind tõuseb, vaid selles, kui palju konkreetse vara hind kasvab.

Kinnisvara hinnatõusu pidurdumine haarab endasse rohkeid riske ning nõuab kinnisvarasoetajatelt ostuotsuste senisest olulisemat läbimõtlemist. Keerulisemaks muutub kinnisvaraga spekuleerimine ilma sellele vahepeal lisaväärtust andmata.

Kokkuvõtteks viib see kinnisvara müügiperioodi mõningasele pikenemisele ning kinnisvaraturul tegutsejate arvu vähenemisele. Turul saavad jätkama professionaalsed maaklerid, kes suudavad müüa ka ilma “igapäevase” hinnatõusuta klientidele väärtust pakkuvat vara.

Artikkel on avaldatud 27.01.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Kinnisvara hinnatõus stabiliseerumas

27.01.2003 Tõnu Toompark

2003. aastalt on oodata laenuturu kasvu pidurdumist. See paneb piiri senisele kiirele laialdasele kinnisvara hinnatõusule, mille seniseks peamiseks mootoriks on olnud järjest soodsamad lanutingimused.

Ajapikku on nii intressimäär kui inflatsioon mõlemad alanenud. 2002. a. III kvartalis oli aastane inflatsioon 2,8 protsenti. Euro-põhiste eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 6,9 protsenti. Eesti kroonis väljastatud eluasemelaenude intressimäär on tüüpiliselt kõrgem olnud – see oli 7,9 protsenti.

Inflatsioonimäära pidurdumine on vähendanud reaalse intressimäära langust. 2001. a. jooksul reaalintress siiski langes, kuid pöördus üha madalama inflatsioonimäära tõttu 2002. a. tõususuunda. Seda trendi ei aidanud ka murda eluasemelaenude intressimäära aluseks oleva euribori langus.

Läbi aastate pidevalt langenud intressimäär ja pankade suurenenud valmidus eluaseme- ja kinnisvaralaenude väljastamiseks on olnud Eesti kinnisvara hinnatõusu kõige olulisemaks põhjuseks.

Intressimäära stabiliseerumine ning väljastavate laenude mahu kasvu pidurdumine panevad piiri kiirele kinnisvara hinnakasvule.

2003. aastalt ootab Hansapank ja Ühispank laenumahtude kasvu kõigest 10%. 2002. a. novembri tulemuste alusel suurenes eelmise aastaga võrreldes pankade väljastatud eluasemelaenude maht 58% ning väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 53%.

Kinnisvara hinnatõusu pidurdumine haarab endasse rohkemaid riske ning seeläbi nõuab kinnisvarasoetajatelt ostuotsuste olulisemat läbimõtlemist. Keerulisemaks muutub kinnisvaraga spekuleerimine ilma sellele vahepeal lisaväärtust andmata.

Mullused kinnisvaraturu tähtsündmused

21.01.2003 Tõnu Toompark

Möödunud 2002. a. kinnisvaraturu kolme tähtsama sündmusena võib välja tuua Tallinna “mägede” korterite hinnalanguse, kaubanduskeskuste turu kiire areng ja elamuehituse hoogustumine.

Kevadel toimunud Mustamäe, Lasnamäe ja Õismäe korterite ligi 10% hinnalangus oli turgu tervistav. See andis selge signaali, et kinnisvara hinnamuutus ei pruugi olla ainult kasvu suunas. Ajakirjanduses aktiivselt kajastatud kinnisvara ülehinnatuse teema sundis nii mõnegi potentsiaalse korteriostja mõtlema paneelelamu korteri eest viiekohalise ruutmeetrihinna maksmise ratsionaalsuse üle.

Hoiatavaks näpuviibutuseks kujunes vanemate remontivajavate elamute korterite ostmise omafinantseeringu määra suurendamine, mis hinnalangusele kaasa aitas. Aasta lõpus hinnalangusest enam ei räägita. Järjest madalamad laenuintressid aitasid korterite hinnad endisele tasemele tõsta. Hinnalangus elati kiiresti ja üsna valutult üle.

“Mägedele” analoogselt kuumenes ka kaubanduspindade turg. Uute kaubanduskeskuste lisandumine Eesti sissetulekute taseme juures tõstab küsimuse, kas kõigile kaubanduskeskustele ikka kliente jätkub. Kinnisvaraarendajad klientide olemasolusse usuvad ning turule on juurde tulemas mitmeid uusi kaubakeskusi (nt. Mustakivi, Sõpruse pst. Citymarket, Linstow).

Musti murepäevi peavad arengus seisma jäänud väiksemad kaubanduskeskused, kus ei pakuta kliendile vastuvõetavat kaupade nomenklatuuri ning ei ole suudetud orienteeruda konkreetsele klientide sihtgrupile. Tegemist on peamiselt eelmise aastakümne esimesel poolel loodud boksikaubandusega, mille päevad tänaseks on murtud.

Kolmanda olulise 2002. a. tähtsündmusena tuleb märkida elamuehituse aktiivsuse märkimisväärset kasvu. Aasta-aastalt vähenenud kasutusse lubatud eluruumide arv paistab 2002. aastal pöördepunktini jõudnud olevat. Aktiivset elamuehitust võib ka visuaalselt igapäevases tänavapildis märgata.

2003. aastal jääb elamispindade turul endiselt olulist rolli mängima laenude intressimäär ja pankade kinnisvaralaenude väljastamise aktiivsus. Äriotstarbelise kinnisvara turu rõhk liigub lao- ja tootmispindade poole, kus areng seni teistest sektoritest on aeglasem olnud. Jätkub kaubanduspindade turu areng, kus sõelutakse välja tugevamad ja nõrgemad tegijad. Kinnisvarahinnad jätkavad üldiselt kasvusuunas, kuid eelmistele aastatele omased mitmekümneprotsendilised hinnahüpped on möödanik.

Mõned 2002. a. uksed avanud kaubanduskeskused:

– Pärnu Citymarket 1500m²
– Tartu Citymarket 4000m²
– Norde Centrum 12900m²
– Rocca al Mare Citymarket 12000m²
– Kristiine Keskuse laiendus 12000m²
– K-Rauta, Paldiski mnt. 8000m²
– Prisma, Kadaka turu laiendus Tammsaare teel 11000m²
– Merimetsa Selver 5000m²
– Torupilli Selver 5000m²
– Rimi Põhja puiesteel 7000m²
– Rimi Kaubahall 1150m²
– Järve Keskuse laiendus 17000m²

Vahendustasu hakkab maksma üürileandja

20.01.2003 Tõnu Toompark

Odavad üüripakkumised (vähem kui 2000 krooni kuni 3500 krooni kuus) ei jõua üldjuhul kinnisvarabüroodesse, üürileandja leiab ise kuulutuselehtede ja tuttavate abil sellistele pindadele üürniku. Üürihindadele on praeguses turusituatsioonis tõusuruumi ainult kvaliteedi parandamise arvelt, ent ka see ei pruugi alati üürihinna tõstmiseks võimalust anda. Pigem annab see võimaluse turukonkurentsis vastu pidada. Üürnik väärtustab pigem kvaliteeti kui odavat pinda. Kvaliteet sisaldub ka korralikus lepingus, inimlikus läbisaamises, pinna sisustuses jne. Üürnik tunneb turul valitsevat olukorda ja hinnataset, ega ole nõus sellest kõrgemat hinda maksma.

Üüriteenuse muutumine professionaalsemaks nõuab senisest märksa suuremat pühendumist. Omanikud, kes ei ole valmis investeerima piisavalt üüripinna kvaliteeti, seisavad tõenäoliselt peagi silmitsi suure vakantsusega ning on sunnitud üüriärist loobuma.

Praegu on üürituru kindel reegel, et vahendustasu maksab üürilevõtja. See on pärit üürituru algusajast, kui nõudlus üüripindade järele ületas märkimisväärselt pakkumist, sest madal pakkumine kõrge nõudluse tingimustes õigustas täielikult üürniku poolset vahendustasu maksmist.

Nüüdseks on paljud märganud, et kinnisvara väljaüürimisega on võimalik raha teenida. Vaba raha on paigutatud näiteks korteri ostmisel omafinantseeringuks, korter aga üüritakse välja ning igakuistest üürimaksetest oodatakse laenumakse katmist. Nii on nõudlus vähenenud, pakkumine aga märgatavalt suurenenud. Loogiline ja loomulik on seejuures, et sellest tulenevalt hakkab turg nõudma vahendustasu maksmise kohustuse liikumist üürnikult üürileandjale.

Artikkel on avaldatud 20.01.2003 väljaandes Äripäev –

Kesklinna korterid endiselt nõutud

20.01.2003 Tõnu Toompark

Kesklinn on Tallinna kinnisvaraturu nõutuim ja samas ka kõige aktiivsem piirkond, kus alla 10 000 krooni suuruse ruutmeetrihinnaga ei saa naljalt isegi mitte remonti vajavat elamispinda.

Kesklinna iseloomustavad kaubandus- ja teenindusasutuste, kuid ka meelelahutusvõimaluste läheduses paiknemine. Negatiivse aspektina tuleb kesklinnas märkida parkimisprobleeme ja liiklusmüra suuremate magistraalide ääres paiknevate elamute puhul.

Kesklinna (va vanalinna ja Kadriorg) kivimajade renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja vanusest, korteri siseviimistluse tasemest ja paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt 9000-11 000 kr/m², renoveeritud korterite hinnad 12 000-15 000 kr/m².

Erandi moodustavad Lembitu, Lauteri, Kentmanni, Kaupmehe ja Roosikrantsi tänav. Need Tallinna kesklinnas paiknevad vaiksed piirkonnad on kõige nõutavamad. Nimetatud tänavatel asuvate renoveeritud korterite keskmised hinnad ulatuvad Tallinna kesklinna keskmisest tasemest kõrgemale. Olenevalt elamu seisukorrast, korteri viimistlusastmest, korteri asukohast elamus ja planeeringust on hinnad suurusjärgus 12 000-17 000 kr/m². Erandjuhtudel on toimunud müügitehingud ka kõrgema hinnaga. See eeldab aga elamu ja korteri väga head seisukorda ning asukohta. Renoveerimata korterite keskmine hinnatase on Eri Kinnisvara hinnangul vahemikus 10 000-12 000 kr/m².

Uuselamute korterite hinnad Tallinna kesklinnas on veelgi kõrgemad. Need jäävad üldjuhul vahemikku 14 000-19 000 kr/m². Näiteks Tuvi tn. 2 korterelamud müüdi hinnaga 15 000-19 000 kr/m² ja Sakala tn. 18 müügihinnad olid 14 500-17 500 kr/m².

Väga eksklusiivsete elamute puhul on hinnad olnud kõrgemadki. Näiteks Estconde majas Kadriorus oli korterite müügihind 2001. aastal kuni 25 000 kr/m², Tartu mnt 16 kortereid müüdi hindadega 16 000-26 000 kr/m².

Korteri tüüpidest on turul praegu kõige nõutavamad 1- ja 2toalised korterid, mis on võrreldes 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega tunduvalt likviidsemad ja ühe ruutmeetri väärtuse kohta kõrgemas hinnaklassis.

Tallinna kesklinn jääb ka edaspidi aktiivseks korterituru piirkonnaks. Järjest lisanduvad uued projektid kesklinna korterite hindadel palju kasvada ei luba. Samas pole alust ka korterite hinnalangust prognoosida.

Uute majade üürikorterid on eelisseisus

Hindrek Leppsalu, Ober-Haus Kinnisvara tegevdirektor

Järgneva paari aasta jooksul on kesklinnas oodata kindlasti müügipakkumise suurenemist just nende korterite osas, mis on vanemates majades remonditud, eesmärgiga eelkõige välismaalastest klientidele välja üürida. Kuna nõudlus on jäänud suhteliselt stabiilseks, pakkumise pool on aga suurenenud eelkõige uute kesklinna korterite osas, siis on oluliselt keerulisemaks muutunud olemasolevates majades asuvatele korteritele üürnike leidmine. Erand on loomulikult vanalinn, kus nõudlus püsib stabiilselt kõrgel.

Oluline on asjaolu, et sageli ei ole väliskliendid väga hinnatundlikud, mistõttu nad eelistavad maksta natuke rohkem ja valivad korteri uues majas, kus saab auto turvaliselt keldrikorrusele parkida ja mugavalt liftiga koduukse ette sõita. Seega on soovitav nendel kesklinna korteriomanikel, kellel on korter vanemas majas ning kes siiani on tulemusta üritanud sinna üürniku leida, tõsiselt kaaluda olemasoleva korteri mahamüümist ja uue ostmist uues majas kesk- või vanalinnas. Alternatiivne võimalus on muidugi ka muud tüüpi kinnisvarasse investeerimine.

Artikli autor on Oliver Makko. Artikkel on avaldatud 20.01.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Tallinna kesklinna korterite hinnad püsivad stabiilsed

20.01.2003 Tõnu Toompark

Kesklinn on Tallinna kinnisvaraturu nõutuim ja kõige aktiivsem piirkond. Kesklinna iseloomustavad kaubandus- ja teenindusasutuste, kuid ka meelelahutusvõimaluste läheduses paiknemine. Negatiivse aspektina tuleb kesklinnas märkida parkimisprobleeme ja liiklusmüra suuremate magistraalide ääres paiknevate elamute puhul.

Kesklinna (va. vanalinna ja Kadriorg) kivimajade renoveerimata korterite hinnad on olenevalt maja üldseisukorrast ja vanusest, korteri siseviimistluse tasemest ja paiknevusest linnaosas olnud keskmiselt 9000-11 000 kr/m², renoveeritud korterite hinnad 12 000-15 000 kr/m².

Erandi moodustavad Lembitu, Lauteri, Kentmanni, Kaupmehe ja Roosikrantsi tänav. Need Tallinna kesklinnas paiknevad vaiksed piirkonnad on kõige nõutavamad. Nimetatud tänavatel asuvate renoveeritud korterite keskmised hinnad ulatuvad Tallinna kesklinna keskmisest tasemest kõrgemale. Olenevalt elamu seisukorrast, korteri viimistlusastmest, korteri asukohast elamus ja planeeringust on hinnad suurusjärgus 12 000-17 000 kr/m². Erandjuhtudel on toimunud müügitehingud ka kõrgema hinnaga. See eeldab aga elamu ja korteri väga head seisukorda ning asukohta. Renoveerimata korterite keskmine hinnatase on ERI Kinnisvara hinnangul vahemikus 10000-12 000 kr/m².

Korteri tüüpidest on turul hetkel nõutavaimad 1- ja 2-toalised korterid, mis on võrreldes 3-, 4- ja enamatoaliste korteritega tunduvalt likviidsemad ja ühe ruutmeetri väärtuse kohta kõrgemas hinnaklassis.

Kesklinna korterite hinnad, kr/m²

Kesklinna ääreala puitelamurajoonid – Torupilli asum, Kassisaba, Uus Maailma asum, Veerenni ja Juhkentali piirkonnad, Kitseküla ja Luite (Tallinn-Väike) piirkond	A	10000-13000
	B	8000-11000
	C	7000-9000
30-60-ndate kivimajad – Gonsiori tänav, Tuukri, Nafta, Raua, Kreutzwaldi, Vase, Lastekodu, Tõnismäe tänavad, Pärnu maantee kesklinnapoolne osa, Rävala puiestee, Sakala tänav	A	10000-15 000
	B	9000-12000
	C	8000-11000
Kesklinna kvaliteetsemad piirkonnad – Sibulaküla (Kaupmehe, Kentmanni, Maakri tänavad) piirkond, Lauteri ja Lembitu tänavad, Roosikrantsi	A	12000-17000
	B	10000-15000
	C	10000-12000
Uuselamud	A	14000-25000

A – remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont moraalselt-füüsiliselt kaasaegne kasutades kõiki kaasaegseid materjale, remont kvaliteetne
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Tallinna kesklinnas pole alla 10 000 kr ruutmeetrihinnaga korterit võtta

17.01.2003 Meelis Mandel

Tallinna kesklinnas ei saa alla 10 000 krooni suuruse ruutmeetrihinnaga reeglina isegi mitte remonti vajavat elamispinda.

ERI Kinnisvara hindamisekspert Oliver Makko andmetel on kesklinna (va vanalinna ja Kadriorg) kivimajade renoveerimata korterite hinnad olnud keskmiselt 10 000 kr/m², renoveeritud korterite hinnad 12 000-15 000 kr/m².

Erandi moodustavad Lembitu, Lauteri, Kentmanni, Kaupmehe ja Roosikrantsi tänav, kus asuvate renoveeritud korterite keskmised hinnad ulatuvad Tallinna kesklinna keskmisest tasemest kõrgemale. Olenevalt elamu seisukorrast, korteri viimistlusastmest, korteri asukohast elamus ja planeeringust on hinnad suurusjärgus 12 000-17 000 kr/m².

Artikli autor on Meelis Mandel. Artikkel on avaldatud 17.01.2003 väljaandes Äripäev

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Ärimaa müük eeldab detailplaneeringut

17.01.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvara hinnad sõltuvad asukohast ehk sellest, milliseid nõudmisi suudab kinnisvara rahuldada ühes kindlas asukohas. Suurima väärtuse annab krundi puhul ehitusõigus. Ehitusõigus määrab krundi kasutusotstarbe ja selle, millist hoonet on võimalik krundile ehitada. Samuti selle, millist krundi osa on võimalik hoonestada.

Kaks kõrvutiasetsevat krunti ei pruugi olla ühesuguse hinnaga, sest nende kasutusotstarbed võivad olla erinevad. Näiteks võib ühele krundile ehitada tulutoova äriobjekti, teisele võib kitsenduste olemasolu tõttu rajada ainult parkla.

Paljudel müügis olevatel ärikruntidel puudub detailplaneering.
Seega puudub täpsem teave krundi ehitusõiguse kohta. Detailplaneeringu puudumisel pole ka täpsemat teavet tsentraalsete tehno-võrkudega liitumise kohta, ega selle kohta, kuidas need krundil kulgema hakkavad.

Üksi üldplaneeringust ei piisa, sest see määrab maa-aladele üldised kasutamis- ja ehitustingimused. Üldplaneering on koostatud suurema maa-ala, kas terve linna või linnaosa kohta. Täpsema teabe saamiseks tuleb koostada krundi detailplaneering.

Detailplaneering, mis koostatakse väiksemate maaüksuste kohta, annab üksikasjaliku ülevaate ning määrab ära krundi ehitusõiguse, teede ja tänavate ning tehnovõrkude ja -rajatiste paigutuse.

Ostja jaoks tähendab ilma detailplaneeringuta krundi ostmine “põrsast kotis”.
Mida krundile konkreetselt ehitada tohib, selgub alles peale planeeringu kinnitamist kohaliku omavalitsuse poolt.

Ilma detailplaneeringuta krundi ostmisega võtab ostja enesele teadlikult riski, sest esialgselt kavandatud investeering võib kulukamaks osutuda või mis veel halvem – tuleb kavandatud projektist üldse loobuda ja hakata teist sobivamat krunti otsima.

Elamukruntidega üldjuhul probleeme ei teki. Pakkumises on peamiselt arendusprojektide elamukrundid. Suurem arendustegevuse eesmärgil ostetud maa-ala on tavaliselt läbi detailplaneeringu jaotatud väiksemateks elamukruntideks.

Enne ärimaa müüki on soovitav koostada selle detailplaneering. Planeeringu olemasolu annab ostjale krundi kohta täpse info ja väldib hiljem tekkida võivaid asjatuid komplikatsioone.

Planeeringu koostamise käigus võib ette tulle palju takistusi.
Alustades sellest, et ei ole võimalik liituda tsentraalsete tehnovõrkudega või et need tuleb vedada hoopis kuskilt kaugemalt, mistõttu suurenevad nende väljaehitamisega kaasnevad kulud. Samuti ei pruugi krundile juurdepääsutee kulgeda sealt, kus see esialgselt kavandatud oli.

Ärimaa olemasolev detailplaneering on ostja jaoks oluline riske maandav tegur, mille puudumine tehingu sageli toimumata jätab.

Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 17.01.2003 väljaandes Postimees – http://www.postimees.ee/index.html?op=lugu&id=86495&number=&online=

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kommentaar: Ärimaa müük eeldab detailplaneeringut

17.01.2003 Tõnu Toompark

Detailplaneeringuta krundi ostmine tähendab ostjale põrsast kotis: mida sinna ehitada tohib, selgub alles pärast seda, kui kohalik omavalitsus on planeeringu kinnitanud.

Kinnisvara hind sõltub eelkõige asukohast, aga ka kaks ühesuurust kõrvuti asetsevat krunti ei pruugi olla ühesuguse hinnaga, sest nende planeeringuga määratud kasutusotstarve võib olla erinev. Näiteks tohib ühele krundile ehitada omanikule tulevikus tulu tõotava ärihoone, teisele kehtivad aga kitsendused, mistõttu sinna tohib rajada ainult parkla.

Suurima väärtuse annab krundile ehitusõigus. See määrab krundi kasutusotstarbe ja täpsustab ka selle, milline krundi osa on hoonestatav ja missuguse hoone tohib krundile ehitada.

Paljudel müügis olevatel ärikruntidel pole detailplaneeringut. See tähendab, et pole üksikasjalikku teavet ehitusõiguse, tsentraalsete tehnovõrkudega liitumise ega ka selle kohta, kuidas need krundil kulgema hakkavad.

Üldplaneeringust üksi ei piisa, sest see määrab vaid maa-alade üldised kasutamis- ja ehitustingimused. Üldplaneering on koostatud suurema piirkonna, kas terve linna või linnaosa kohta.

Väiksemate maaüksuste kohta tuleb täpsema teabe saamiseks koostada krundi detailplaneering.

Detailplaneering annab krundist üksikasjaliku ülevaate, määrab ära ehitusõiguse, samuti teede ja tänavate ning tehnovõrkude ja -rajatiste paigutuse.

Ilma detailplaneeringuta krunti ostes läheb ostja teadlikult riski peale välja: sinna kavandatud ehitis võib minna planeeritust kulukamaks või – mis veel halvem – tuleb projektist üldse loobuda ja hakata sobivamat krunti otsima.

Elamukruntidega üldjuhul probleeme ei teki. Pakkumises on peamiselt arendusprojektide krundid: suurema arendustegevuse eesmärgil ostetud maa-alale on tehtud detailplaneering ja jaotatud see nii väiksemateks elamukruntideks.

Ka enne ärimaa müüki tuleks koostada selle detailplaneering. Planeeringu olemasolu annab ostjale krundi kohta täpse info ja väldib hiljem tekkida võivaid komplikatsioone.

Planeeringu koostamise käigus võib ette tulla palju takistusi.

Alati pole näiteks võimalik liituda tsentraalsete tehnovõrkudega, teinekord tuleb need vedada hoopis kuskilt kaugemalt, mistõttu suurenevad nende väljaehitamise kulud. Samuti ei pruugi juurdepääsutee krundile kulgeda sealt, kuhu see oli kavandatud.

Ärimaa olemasolev detailplaneering on ostjale oluline riske maandav tegur. Kui seda pole, jääb ostu-müügi tehing sageli tegemata.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Какумяэ – не дёшево, зато престижно

15.01.2003 Tõnu Toompark

Многие таллиннцы, подобно жителям других европейских столиц, хотели бы жить не в самом городе, а в окружающем его “зелёном поясе”. Одним из таких районов, где идёт интенсивное строительство собственных домов, является полуостров Какумяэ.

Наиболее востребованными районами Таллинна всегда являлись Пирита, Меривялья, Нымме. Теперь же к числу мест, пользующихся особым спросом, добавился ещё и полуостров Какумяэ. Поэтому неудивительно, что сейчас там осуществляется целый ряд проектов строительства индивидуальных домов.

Рост интереса к Какумяэ объясняется не только его близостью к морю и положительным имиджем этого района. В настоящее время там активно ведутся работы по прокладке коммуникаций (воды, канализации, газа), что повысит комфортность проживания в Какумяэ. К тому же в непосредственной близи от этого района находятся крупные торговые центры (Rocca al Marre, Citymarket), такие центры культуры и отдыха, как зоопарк и Saku Suurhall. Уже сегодня там есть все возможности для занятия спортом: проложены велосипедные дорожки, имеется каток Premia, боулинг-залы.

Покупаем уже готовое
В секторе готового жилья самыми востребованными в Какумяэ являются небольшие, а потому и сравнительно недорогие дома общей площадью 90 – 150 м2. Отдельный товар – крупные эксклюзивные особняки площадью 200 м2 и более, расположенные на больших земельных участках.

Цены на дома в Какумяэ постройки 1960-1980 годов составляют от 0,7 – 1,2 млн. крон. На дома, построенные в начале 90-х годов, цена находится в интервале 0,9 -1,9 млн. крон. Новые или недавно реконструированные дома с учётом земли стоят 1,8 – 3,0 млн. крон.

Строимся сами
На сегодняшний день цена земли с коммуникациями в районе улицы Раннамыйза составляет 350-450 крон/м2. В районе Меревеэре предлагаются участки с коммуникациями стоимостью 650-950 крон/м2. Бесспорными достоинствами обладает земля в Мерираху, однако фирма, занимающаяся этим районом, сейчас находится в сложном положении, и там с покупкой лучше не спешить.

Зато жилой район по улице Камеллья может претендовать на звание “жемчужины Какумяэ”. Находящиеся там земельные участки рас-положены на обрыве и уникальны тем, что они имеют рельефный ландшафт. Умелое использование его при строительстве и озеленении позволяет применить архитектурные решения, невозможные в других местах.

Земельные участки там сравнительно велики, имеют площадь в пределах 2300-3400 м2, но большая территория и есть то, что позволяет создать приватность. Достоинством этого района является и то, что его окружает государственный лес, и на участках сохранены лесные кусты и деревья. Цена за квадратный метр такого участка с учётом прокладки коммуникаций составляет 900-1300 кр./м2.

Безусловно, в ближайшие годы Какумяэ превратится в быстроразвивающийся сектор рынка столичной недвижимости.

В перспективе на следующий год рост цен в Какумяэ составит около 10%.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Kakumäe populaarsus kasvab

15.01.2003 Tõnu Toompark

Eluasemelaenude võtmise hõlbustumine, intressimäära langus ja üldise majanduskeskkonna positiivne areng on märkimisväärselt aktiveerinud Tallinna ja Tallinna lähiümbruse eramuturgu.

Nõutumad ja kallimad piirkonnad Tallinnas on Pirita ja Merivälja ümbrus ning Nõmme linnaosas. Järjest kasvanud on ostuhuvi Kakumäe piirkonna vastu.

Olenevalt perekonna suurusest on Kakumäel eelistatud väiksemad ja sellest tulenevalt absoluutsummas odavamad 90-150 m² suurused elamud või suuremad (alates 200 m²) eksklusiivsemad, suure krundiga eramud.

Kakumäe elamukruntide populaarsuse tõusu aluseks on mere lähedus, uute elamurajoonide arendamine ja üldine positiivne aura. Arengutrendi rõhutab Kakumäe tsentraalsete tehnovõrkude (vesi, kanalisatsioon, gaas) väljaehitamise aktiivne edenemine. Samuti kaubanduskeskuste (Rocca al Mare keskus, Citymarket), meelelahutusasutuste (Saku Suurhall, loomaaed, vabaõhumuuseum) ja sportimisvõimaluste (jalgrattateed, Premia jäähall, bowling) lähedus

Kakumäe eramute hinnad on olnud 1960-1980. aastate elamutel 700 000-1 200 000 krooni, 1990. aastate alguse eramutel vahemikus 900 000-1 900 000 kr ja uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on olnud vahemikus 1 800 000-3 000 000 krooni.

Tehnovõrkudega kruntide hinnad Rannamõisa tee ümbruses on 350-450 kr/m², Kakumäe piirkonnas 450-650 kr/m².

Mereveere elamurajoonis pakutakse kommunikatsioonidega elamukrunte hinnaga 550-750 kr/m². Silma tuleb peal hoida täna veel teadmata tulevikuga Merirahu projektil.

Kakumäe pärliks tõotab kujuneda Tallinna linna piires haruldast privaatsust pakkuv Kammelja tee elamurajoon. Pankrannikul asuva Kammelja tee elamurajooni vahelduvad pinnavormid ja suured krundid (2300-3400 m²) lubavad ümbruskonnast täielikult eralduda. Plusspunkte lisab elamurajooni ümbritsev riigimets ja kruntidel olemasolev kõrghaljastus. Kammelja tee elamurajooni kruntide ruutmeetrihind on tasemel 900-1300 kr/m².

Kakumäe piirkond jääb lähiaastatel kiirestiarenevaks ja aktiivse kinnisvaraturuga piirkonnaks. Laiemal kinnisvaraturul on kiire hinnatõusuperiood küll möödumas. Kakumäe kiire areng lubab sealse kinnisvara hinnatõusu aastases perspektiivis prognoosida suurusjärku 10%.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Kliente hakatakse meelitama personaalteenusega

15.01.2003 Tõnu Toompark

Vaadates Eesti kinnisvaraturgu paariaastases perspektiivis, võib maaklerfirmade töös prognoosida mitmeid olulisi arengusuundumusi, millest peamine on personaalteenuse pakkumine klientidele.

Oluline trend on kliendigruppide diferentseerumine. See tähendab, et erinevad kliendisegmendid võtavad selgejoonelised piirid. Näiteks teeb üks kliendisegment ühekordse korteriostutehingu, teine – arendaja – tellib pidevat hindamis- ja konsultatsiooniteenust, kolmas tellib büroohoone haldus- ja hooldusteenust ning sageli ka üürivahendusteenust.

Kuna järske hinnatõuse enam ei tule, väheneb kinnisvaraturul kiire kasumi teenimise võimalus ja seeläbi kinnisvaraturul aktiivselt tegutsevate inimeste hulk. Nii joonistuvad kliendisegmentide vahele selgejoonelised piirid.

Kinnisvarafirmade pakutavate teenustekompleksi arenedes -, kui ühele kliendile pakutakse vahendus-, hindamis-, haldus- ja näiteks konsultatsiooniteenust, – haagitakse klient konkreetse persooni asemel firma külge. See muidugi ei tähenda, et isiklikud kontaktid muutuksid vähetähtsaks. Klient valib “oma maakleri”, kelle poole ta edaspidi kõigis kinnisvara-küsimustes pöördub.

“Oma maakler” integreerib erinevaid kinnisvarateenuseid terviklikuks lahenduseks ning töötab kliendi jaoks välja personaalse paketi.

Seega hakkab kinnisvara-firma klienditeenindus sarna-nema personaalpangandusega, kus kliendihaldurist maakler annab pidevaid soovitusi-nõuandeid vara kasutamiseks.

Artikkel on avaldatud 15.01.2003 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=225050

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Kinnisvaravahenduse tulevikusuunad

15.01.2003 Tõnu Toompark

Vaadates Eesti kinnisvaraturgu paariaastases perspektiivis võib maaklerfirmade töös prognoosida mitmeid olulisi arengusuundumusi. Tänane kinnisvaraturg on üliaktiivne. See toob turule palju üritajaid, kes tehingute arvu vähenedes üksteisele märkimisväärset konkurentsi hakkavad pakkuma. Jätkusuutlikkust taotlev vahendusfirma peab arvesse võtma mitmeid suundumusi.

Oluline trend saab olema kliendigruppide diferentseerumine.

See tähendab, et selgejoonelised piirid võtavad erinevad kliendisegmendid, kellest üks näiteks teeb ühekordse korteriostutehingu, teine – arendaja – tellib pidevat hindamis- ja konsultatsiooniteenust, kolmas tellib büroohoone haldus- ja hooldusteenust ning sageli ka üürivahendusteenust.

Kliendigruppide diferentseerumise puhul tuleb maaklerfirmadel pöörata tähelepanu turundusmeetmestiku valikule, et parimat võimalikku teed pidi kliendini jõuda. Samuti hinnakujundusele ning kompleksteenuse pakkumisele neile rühmadele, kellele see on võimalik.

Kliendid on diferentseerunud erinevateks gruppideks ka juba täna.

Tulevikusuundumusena tasub eristumist välja tuua seetõttu, et asetleidev turu korrastumine, millega kaasneb hinnahüpete teisenemine stabiilseks ning prognoositavaks hinnatrendiks. See vähendab kiire kasumi teenimise võimalust kinnisvaraturul ja seeläbi kinnisvaraturul aktiivselt tegutsevate inimeste hulka. Nii joonistuvad erinevate kliendisegmentide vahele selgemajoonelised piirid.

Kliendigruppide või segmentide eristumine haakub kliendihalduse edasiarendamisega.

Tänasel päeval on kliendid paljus seotud konkreetse teenust osutava maakleri või hindajaga. Ühe kinnisvarafirma pakutava teenuste kompleksi arenedes, kus ühele kliendile pakutakse vahendus-, hindamis-, haldus- ja näiteks konsultatsiooniteenust, haagitakse klient konkreetse persooni asemel firma külge.

See muidugi ei tähenda, et isiklikud kontaktid muutuksid vähetähtsaks. Klient valib “oma maakleri”, kelle poole ta edaspidi kõigis kinnisvara-alastes küsimustes pöördub. “Oma maakler” integreerib erinevaid kinnisvarateenuseid terviklikuks lahenduseks ning töötab kliendi jaoks välja personaalse paketi. Võib paralleele tuua personaalpangandusega, kus kliendihaldurist maakler annab pidevaid soovitusi/nõuandeid vara kasutamiseks.

Klientide usalduse pälvimiseks peavad maaklerid end kindlustama atestaadi olemasoluga.

Atestaadi puudumise korral tegutseb maakler atesteeritud maakleri assistendina ega oma otsustus- ega allkirjaõigust olulistes küsimustes.

Atesteerimisprotsessi jätkumist nõuab juba tänane olukord, kus maaklertegevuse vastu kinnisvaraturul suur usaldus puudub. Paljus on see usalduse puudumine tingitud ebaprofessionaalsusest ja pealiskaudsusest – põhjustest, mida maakleri atestaadi olemasolu aitab hõlpsalt vältida.

Kokkuvõtteks võib öelda, et kinnisvaraturu hüperaktiivsuse vähenemine suurendab maaklerfirmade vahel konkurentsi. See tingib vahendusteenuse arendamist ning klientidele personaalset lähenemist. Oluliseks trendiks saab püüe klienti konkreetse firmaga pikaajaliselt siduda.

Lao- ja tootmispindade hinnad ei muutu

13.01.2003 Tõnu Toompark

Olulisim turusektor on lao- ja tootmispindadele suurusega 400-500 m², kus üürileandjad on valmis konkreetse üürniku jaoks tegema investeeringuid.

Aja jooksul on konkurents üürileandjate vahel tihenemas. Selle käigus tekib üürileandjatel ka väiksemate pindade juures valmidus investeerida konkreetse objekti kvaliteeti ja/või varustusse, et muuta see potentsiaalsele üürilevõtjale vastuvõetavaks.

Lao- ja tootmispindade turg areneb kooskõlas muu kinnisvaraturuga tihedas konkurentsis professionaalsuse suunas. Üha raskemaks muutub spetsiifilise oskusteabeta laiahaardeliste maaklerite töö erialaseid teadmisi nõudval lao- ja tootmispindade turul.

Jätkub Tallinna laienemine naabervaldadesse, kus kinnisvara on odavam ning juurdepääs parem, kuid tihtipeale tuleb vajalike kommunikatsioonide väljaehitamisse investeerida enam kui linnapiirides Seega ei kaota Tallinn oma tähtsust lao- ja tootmispindade turul, seda enam, et valdav hulk ärist on ikkagi pealinnakeskne.

Karmistuvad euro-nõuded sunnivad paljudes, täna eeskätt toiduainetega tegelevates lao- ja tootmispindade omanike tegema valikud kinnisvara kaasajastamise ja üüriärist loobumise vahel. Lao- ja tootmispindade väljaüürimisest loobumine ei tähenda, et kinnisvara ei peaks kaasajastama – tegevust ümberprofileerides tuleb ruumid ikkagi vastava tegevusala kaasaja nõuetele vastavaks viia. Tänaseks on Eesti kinnisvaraturg piisavalt arenenud, et nõuda kvaliteetset kaupa igas turusektoris.

Lao- ja tootmispindade hinnad jäävad endiselt samale tasemele. Hinnatõusuks põhjust ei ole, samuti ei ole näha, miks peaks üürihinnad langema. Samale tasemele jääv üürihind üldise kinnisvara ostu-müügihinna taseme tõusu taustal nõuab üürileandjate oskuslikku tegutsemist kasumliku majandamise nimel.

Kõrgeim hinnatase on Pärnu maantee naabruses

Piirkond	Hinnatase kr/m²
Peterburi maantee	40-100
Põhja-Tallinn	20-35
Pärnu maantee	40-110
Liiva	30-65
Mustamäe	25-70
Suur-Sõjamäe	15-55
Saue	~30

Allikas: Eri Kinnisvara

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Lao- ja tootmispindade hinnad ei muutu

13.01.2003 Tõnu Toompark

Olulisim turusektor on lao- ja tootmispindadele suurusega 400-500 ruutmeetrit, kus üürileandjad on valmis konkreetse üürniku jaoks tegema investeeringuid. Aja jooksul on konkurents üürileandjate vahel tihenemas. Selle käigus tekib üürileandjatel ka väiksemate pindade juures valmidus investeerida konkreetse objekti kvaliteeti ja/või varustusse, et muuta see potentsiaalsele üürilevõtjale vastuvõetavaks.

Artikkel on avaldatud 13.01.2003 väljaandes Äripäev –