Kinnisvara hinnad sõltuvad asukohast ehk sellest, milliseid nõudmisi suudab kinnisvara rahuldada ühes kindlas asukohas. Suurima väärtuse annab krundi puhul ehitusõigus. Ehitusõigus määrab krundi kasutusotstarbe ja selle, millist hoonet on võimalik krundile ehitada. Samuti selle, millist krundi osa on võimalik hoonestada.
Kaks kõrvutiasetsevat krunti ei pruugi olla ühesuguse hinnaga, sest nende kasutusotstarbed võivad olla erinevad. Näiteks võib ühele krundile ehitada tulutoova äriobjekti, teisele võib kitsenduste olemasolu tõttu rajada ainult parkla.
Paljudel müügis olevatel ärikruntidel puudub detailplaneering.
Seega puudub täpsem teave krundi ehitusõiguse kohta. Detailplaneeringu puudumisel pole ka täpsemat teavet tsentraalsete tehno-võrkudega liitumise kohta, ega selle kohta, kuidas need krundil kulgema hakkavad.
Üksi üldplaneeringust ei piisa, sest see määrab maa-aladele üldised kasutamis- ja ehitustingimused. Üldplaneering on koostatud suurema maa-ala, kas terve linna või linnaosa kohta. Täpsema teabe saamiseks tuleb koostada krundi detailplaneering.
Detailplaneering, mis koostatakse väiksemate maaüksuste kohta, annab üksikasjaliku ülevaate ning määrab ära krundi ehitusõiguse, teede ja tänavate ning tehnovõrkude ja -rajatiste paigutuse.
Ostja jaoks tähendab ilma detailplaneeringuta krundi ostmine “põrsast kotis”.
Mida krundile konkreetselt ehitada tohib, selgub alles peale planeeringu kinnitamist kohaliku omavalitsuse poolt.
Ilma detailplaneeringuta krundi ostmisega võtab ostja enesele teadlikult riski, sest esialgselt kavandatud investeering võib kulukamaks osutuda või mis veel halvem – tuleb kavandatud projektist üldse loobuda ja hakata teist sobivamat krunti otsima.
Elamukruntidega üldjuhul probleeme ei teki. Pakkumises on peamiselt arendusprojektide elamukrundid. Suurem arendustegevuse eesmärgil ostetud maa-ala on tavaliselt läbi detailplaneeringu jaotatud väiksemateks elamukruntideks.
Enne ärimaa müüki on soovitav koostada selle detailplaneering. Planeeringu olemasolu annab ostjale krundi kohta täpse info ja väldib hiljem tekkida võivaid asjatuid komplikatsioone.
Planeeringu koostamise käigus võib ette tulle palju takistusi.
Alustades sellest, et ei ole võimalik liituda tsentraalsete tehnovõrkudega või et need tuleb vedada hoopis kuskilt kaugemalt, mistõttu suurenevad nende väljaehitamisega kaasnevad kulud. Samuti ei pruugi krundile juurdepääsutee kulgeda sealt, kus see esialgselt kavandatud oli.
Ärimaa olemasolev detailplaneering on ostja jaoks oluline riske maandav tegur, mille puudumine tehingu sageli toimumata jätab.
Artikli autor on Raul Mäsak. Artikkel on avaldatud 17.01.2003 väljaandes Postimees – http://www.postimees.ee/index.html?op=lugu&id=86495&number=&online=
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
