Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
 

Oniline-intervjuu ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparkiga

15.01.2001

Kuidas mõjutab Peremaja projekt kinnisvaraturgu?

Igasugune elamuehitus, mis baseerub eraettevõtete ja omavalitsuste tõhusal koostööl, saab elamumajandust ja kinnisvaraturgu ainult positiivses suunas edasi viia. Lõpuks ometi on näha, et jutuvadast wc-poti maksumuse ümber, mis näiteks puhkes noorperede projekti puhul, võib reaalsete tegudeni jõuda.

Samas meenutavad jutud tasuta maa ja tasuta kommunikatsioonide pakkumisest tasuta lõunaid.

Olgu eelduseks see, et maa ja kommunikatsioonid saab klient tasuta. Kui reaalne on, et linn kommunikatsioone tasuta ehitada suudab?

Sõltuvalt kommunikatsioonide kaugusest võib nende maksumus olla 100-250 krooni ruutmeeter keskmise suurusega kruntide puhul. Paarikümne krundiga rajooni puhul on kõne all mõnekümned miljonid kroonid. Usun, et linn või omavalitsus suudab kommunikatsioonid ehitada – tegelikult see ongi tema ülesanne. Praktikas käib see nii, et ehitaja-arendaja ehitab kommunikatsioonid välja ja kokkuleppelise graafiku alusel omavalitsus hüvitab osa kulutustest. Linna võimet kommunikatsioone ehitada ei saa kahtluse alla seada. Siin tuleb mängu küsimus, kui õiglane on taoline kulude hüvitamine nende suhtes, kes on kommunikatsioonid oma krundile ise vedanud ja selle eest mitte väikest raha maksnud.

Millised kulud juurde tulevad ja kuidas see kuumakses mõju avaldab (kuumakse, igakuine kindlustuse tasumine, elektriküte, esmane sissemakse ja muud maja soetamisega seotud kohustuslikud kulud)?

Erinevad ajalehed on kirjutanud, et hind sõltub esmajoones siseviimistlusest. See on jama. Hind ei sõltu kunagi sellest, kui palju keegi tahab teenida või keegi kulutada. Hind sõltub ja jääb sõltuma sellest, kui palju turg on nõus konkreetsete omadustega kauba (kinnisvara) eest maksma. Olgem realistid. Odav siseviimistlus nõuab selle ümbertegemist varem, kui kallim ja kvaliteetsem. Elektriküte (mida märkasin mainitavat ühes uudisenupus) on küll lihtne ja odav paigaldada, kuid ekspluatatsioonikulud on näiteks võrreldes gaasiga kallimad. See tähendab, et kliendil on madalam laenumakse, kuid kõrgem küttekulu. Laenumakse on seejuures maksimum 30 aastat kukil, küttekulu aga jääb igavesest ajast ja igavesti. Esmane sissemakse on pangalaenu puhul 34 protsenti, seega 400 000-640 000 krooni maksvast majast on laenu sissemakse 133 000-213 000 krooni. Kui räägime majalaenust, siis on see tõesti väike summa. Kui mängu tuleb liising, siis selle puhul krediidiasutusteseadus maksimaalset laenusummat ei piiritle ja seega võib esialgne omafinantseering olla madalam.

Kas see projekt on teie arvates reaalne sellisel kujul?

Hansapank tahab laenu anda. Seda on näha viimase aja laenutoodete üliagressiivsest reklaamist. Laen kinnisvaratagatisel on esiteks pikaajaline ja teiseks hea tagatisega. Nii, et eluasemelaenu on pangad kohe valmis andma. Kui projekt selles suhtes ei õnnestu, et 10 aasta pärast hakkab loodav elamurajoon getostuma (hirm, mida Eesti Ekspress mullu noorterajoonidest rääkides välja tõi), siis isegi sellisel juhul on laenuraha juba pangale nii palju tagasi makstud, et maja kõlbab endiselt laenu tagatiseks. Merko tahab ehitada ja Matek majasid müüa – firma peab kasumit tootma ja suuremahuline ehitusleping on kindlasti kasumlik. Inimesed tahavad soodsa hinnaga elamispinda. Omavalitsused tahavad elanikke juurde – nende tulubaasist moodustab suure osa üksikisiku tulumaks.

Huvid on kõigil olemas. Seega on projekt päris reaalne. Mõlema erafirma (Hansapank, Merko) puhul saab välja tuua asjaolu, et tasuta maa on enam-vähem sama, mis klientuuri garanteerimine. Seega on tegemist riskivaba äriga – kes sellisest ära ütleks? Kriitiline moment on omavalitsus – kas ta on nõus tasuta maad andma ja kommunikatsioon rajama? Viimane küsimus on minu arvates kõige otsustavama tähtsusega, sest ilma tasuta maata konkureeriks projekt teiste turutingimustes arendavate projektidega. Peab veel mainima, et kõige suuremad võimalused tasuta kommunikatsioone pakkuda on kõhuka kaukaga Tallinnal. Kas konkureerimine teiste arendusprojektidega ei oleks kõige normaalsem? Konkurentsieeliseks on sellisel puhul Hansa-Merko-Mateki-omavalitsuse koostöö ja usun, et see on väga tugev konkurentsieelis.

Oskate öelda, kes eelmisel aastal analoogset projekti pakkusid. Kuhu need projektid on jäänud?

Need projektid jäid õhulossideks. Miks? Sellepärast, et lihtne on idee välja visata. Tegemist oli ideedega, mis ei olnud läbi mõeldud. Võib ju Vaivarasse superelamu (-rajooni) ehitada, aga maksujõuline klient seal ikkagi puudub. Seda isegi vaatamata soodsale hinnale või tasuta antavale maale. Peamine jutt mullu aasta alguses (ei tea, kas doteeritud elamurajoon on mingi aastaalguse sündroom?) käis omavalitsuste huvist noorteperederajoonide arendamisel. Huvi võib ju olla, ent kui vahendeid ei ole, siis jääbiki huvi ainult huviks.

Oma arvamus projekti kohta? Mida arvate laenu kriteeriumist “noore pere laen”? Kas ei hakka spekulandid noorte peredena esinema?

Arvan, et sammud pakkumaks soodsa hinnaga elamispinda on äärmiselt teretulnud. Eluaseme laiem tähendus on kodu ja kodu tähtsust ei tohi alahinnata. Pakkudes kodu rajamise võimalust suuremale kildkonnale parandab kõnealune projekt kindlasti Eesti elukvaliteeti. Kui mitte rohkem, siis vähemalt neil peredel, kes uue kodu rajamise võimaluse saavad.

Siin tõstatubki küsimus – kes saavad võimaluse tasuta maale? Ütlen vähimagi häbita, et tahan ka tasuta maad. Kui mitte kodu rajamiseks, siis investeeringuna on see kindlasti päris tulus. Ehitaksin soodsa laenu abil maale maja peale ja müüks selle maha. Müügihind haaraks endasse nii maja kui maa hinna, kuid soetamisel oli kulutusi ainult majale. Seega on maa müügihind puhas võit.

Üks, millest ei ole projekti juures veel räägitud – kes ja milliste kriteeriumide alusel hakkab otsustama, kel on võimalus tasuta maad saada. Enam ei ole tegemist noorte perede projektiga, kus näiteks vanus on oluline kriteerium. Kui projekti realiseerimine läheb ilma kitsendavate kriteeriumiteta, siis võib majaostu võrrelda loteriivõiduga. Sellisel puhul aga ei müüda kaupa õige hinnaga ehk turuhinnaga. Kui pannakse kitsendused paika, siis kes need paneb? Omavalitsus vist, sest tema annab midagi tasuta. Pank vist, sest teda kitsendab krediidiasutusteseadus.

Klientuur on veel väga segane punkt, mis vajab täiendavat lahtiseletamist osaliste poolt. Inimene, kes on majandusteemat pisutki nuusutanud, on kindlasti kuulnud sellist mõistet nagu raha aegväärtus. Teooria on lihtne – täna taskus olev kroon on rohkem väärt kui kroon, mille saan homme. See on omakorda vähem väärt, kui kroon, mille saab ülehomme.

Sellest tulenevalt on eriti naeruväärne maja ostmise võrdlemine auto ostmisega. Kui maksimaalne autoostuliising on kuus aastat, siis majaostu puhul on tegemist viis korda pikema ajavahemikuga. Alles 30-aastase perioodi peale saab 400 000 krooni laenates igakuiseks makseks 3510 krooni. Sellisel juhul on tegemist veel kalli majavariandiga, kus 240 000 maksab laenuvõtja omafinantseeringuna. Kui autod mängu tuua, siis hoopis selles kontekstis, et kodanikul, kes linnapiiri lähistele elama asub, peab auto hõreda ühistranspordi tõttu olemas olema. Kas siis peab palk kahte keskklassi autot võimaldama?

Artikli autor on Andres Eilart. Artikkel on avaldatud 15.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=141145

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Ka maakler on inimene

10.01.2001

Jõulueelses Delfis puhkes poleemika maaklerteenuse kvaliteedi ümber. Hämmastavalt suuremahuliseks kujunes negatiivsete kommentaaride hulk, milledes jõuti koguni tõdemuseni, et “maaklerid on sead ja saatanast” (tsitaat Delfist).

Kuivõrd uudisekünnist (isegi kommentaaride tulva uppuvas portaalis) ei saa kunagi ületama õnnestunud korterivahendustehing, millega kõik osapooled rahul on, siis oli negatiivne hoiak ennustatav.

Kindlasti on suur osa tõstatatud etteheidetest õigustatud.

Järgnevalt on kommenteeritud peamisi maaklerisuunalisi etteheiteid.

Maakler ei paku küsitud kaupa

Tihtipeale ei suuda ostja täpselt formuleerida, mida ta tahab. On kliente, kes suudavad väga konkreetselt oma soove kirjeldada, kuid kui turul midagi nendele soovidele vastavat pakkuda ei ole, siis peab tegema järeleandmisi. Professionaalse maakleri ülesanne on kliendilt teada saada kui suurtes piirides pakutav kaup võib soovitavast erineda.

Kliendid on reeglina valmis oma soove mingil määral muutma, kui nad näevad, et silmapiirile on ilmunud alternatiivne pakkumine, mille enamus parameetreid on sobivad. Ainult ebaprofessionaalne maakler jätaks kliendi alternatiividega tutvustamata.

Maakler ei tegele kliendiga piisavalt

Maakler ei ole ori. Maaklergi tahab oma töö eest saada väärilist tasu. Kui maaklerilt küsida kolmetoalist korterit ja maakleril on seda kohe pakkuda, siis on lootust kiiresti tehinguni jõuda.

Kui koheselt soovitut pakkuda ei ole, siis helistab tavapärane klient kohe järgmisse firmasse. Maakler teab seda ja seetõttu kaotab ta huvi asjaga edasi tegeleda. Kui aga on vastastikkune usaldus ning maakler teab, et tema töö ja vaev hiljem kroonitud saavad, siis hakkab ta kliendi soove rahuldavat lahendust aktiivselt otsima.

Maaklerid on vähese hariduse, kitsa silmaringi ja üleoleva suhtumisega

Issanda loomaaed on kirju. Nii ka maaklerite kogukond. Selleks, et maaklerite kohta ei saaks ülaltoodud väiteid esitada ja maaklerid ise üht-teist ette võtnud. 2001. a. algab maaklerite atesteerimine, mis praagib välja ebaprofessionaalid.

Lootusetu on arvata, et atesteeritud saavad ainult 100% head, targad ja ilusad maaklerid, kuid turgu korrastab atesteerimine kindlasti.

Maaklerist ei ole tehinguni jõudmisel kasu, tehinguni jõuab soovija ise

Kui kõik oskused ja teadmised on olemas, siis on muidugi otstarbekas ja odav tehing ise ära korraldada. Maaklerid ongi nende jaoks, kel mainitud oskustest-teadmistest või ajast vajaka jääb.

Interneti arengu läbi toimuva objektiotsingu hõlbustumise tulemusena on maakleri tööülesannete teravik pisut kandunud. Peale info sõlmpunkti on maakleri peamiseks ülesandeks saanud tehingu turvalisuse tagamine ja kliendi nõustamine.

Maakler peab klienti lolliks

Näo järgi on raske arvata, kas klient tunneb kinnisvaraga seonduvaid juriidilisi mõisteid või mitte. Sestap on alati kasulik eeldada, et klient neid ei tea ja seetõttu termineid lahti seletada. Kui klient tunneb, et teda seetõttu lolliks peetakse, siis tuleb talle kaasa tunda.

Kliendile võib anda neli peamist nõuannet maakleriga suheldes:

– usalda maaklerit, siis vastab ta samaga;
– räägi maakleriga, ainult nii mõistab ta sinu vajadusi;
– ära tegutse eelarvamuste, eriti negatiivsete eelarvamuuste najal;
– ära kiirusta – esimese kümne minutiga saad sa vaid hetke kuumimad või keskpärased pakkumised. Võta omale aega kahe esimese punktiga rahulikult tegelemiseks.

Kokkuvõtteks võib öelda, et taolisi tundepuhanguid võiks sagedamini olla. Olemas on suur hulk maaklereid, kes on professionaalid ja kes tahavad siiralt kliendile pakkuda kõrgetasemelist teenust. Igast ilmanurgast kokku kogutud kommentaatorite kirjade põhjal on hea näha, milliseid teenuse tahke peab erilisel määral lihvima, et lõppkokkuvõtteks klient ja muidugi ka maakler mõlemad õnnestunud tehinguga rahule jääksid.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Kliendid kiruvad maaklereid

10.01.2001

Maakleritele heidetakse ette rumalust, laiskust ja ükskõiksust

Maaklerid soovivad, et neid rohkem usaldataks

Delfi Internetiportaali arvamusküljel puhkes eelmise aasta lõpus tuline arutelu kinnisvaramaaklerite töö kvaliteedi üle. Hämmastavalt suureks kujunes negatiivsete kommentaaride hulk, milles jõuti koguni tõdemuseni, et “maaklerid on sead ja saatanast”.

ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki sõnul on suur osa Delfi portaalis tõstatatud etteheidetest õigustatud, kuid oli ka väärarusaamu ja põhjendamatuid süüdistusi.

MAAKLER EI PAKU KÜSITUD KAUPA. Ühe etteheitena nimetati Delfis seda, et maaklerid ei paku klientidele küsitud kaupa.

“Klient tuleb firmasse ühe kindla sooviga, kuid tihti see soov muutub töö käigus,” ütles kinnisvarafirma Ober Haus tegevdirektor Hindrek Leppsalu. Tema sõnul ongi maaklerid koolitatud kliendi soove natuke laiendama, et pakkumiste hulka suurendada. “Las siis klient ise otsustab, kas talle pakutav meeldib või mitte, hullem on ju siis, kui midagi sobivat pakkumata jääb.”

Toomparki sõnul on professionaalse maakleri ülesanne kliendilt teada saada, kui suurtes piirides pakutav kaup võib soovitavast erineda. “Kliendid on tavaliselt valmis oma soove mingil määral muutma, kui nad näevad, et silmapiirile on ilmunud teine sobiv pakkumine,” rääkis ta. “Ainult ebaprofessionaalne maakler jätab kliendile alternatiivid tutvustamata.”

ÜKSKÕIKSED. Kliendiga tegelemise unarusse jätmist selgitavad maaklerid usalduse puuduse ja töö rohkusega.

Toomparki sõnul pöördub enamus kliente kohe järgmisse firmasse, kui maakleril küsitud korterit otsemaid pakkuda pole. Kuna maaklerid teavad seda, kaotavad nad huvi sobiva korteri otsimiseks, sest eeldatavasti nad edasise töö eest tasu ei saa. “Maakler pole ori. Temagi tahab oma töö eest saada väärilist tasu,” lisas Toompark.

Leppsalu sõnul on parematel ja kauem tegutsenud maakleritel nii palju tööd, et nad ei jõua alati kliendiga tegelda. Samas ei taha nad kliendile ka tunnistada, et neil pole temaga tegelemiseks aega. “Nad ei oska öelda “ei””.

Leppsalu pidas seda klientide etteheidet põhjendatuks, kuid kinnitas, et professionaalsed firmad üritavad oma maaklerite töökorraldust siiski nii seada, et ükski klient ei tunneks ennast unustatuna.

HARIMATUD JA ÜLBED. Osa Delfis arvamust avaldanuid peab maaklereid vähese haridusega, kitsa silmaringiga ja üleoleva suhtumisega inimesteks.

“Kindlasti osa maaklereid seda ongi,” ütles Leppsalu, kelle sõnul ei maksa siiski üldistusi teha, tema hinnangul satub selliseid inimesi igale elualale.

Mendelson & Co Kinnisvarakoolis maaklereid koolitanud Hannes Kuhlbachi sõnul asus tema juures õppinud tuhatkonnast inimesest maakleriametisse umbes viiendik. “Päris rumalateks ma neid ei peaks. Kui inimene kooli tuleb, siis järelikult tahetakse midagi ka juurde õppida,” ütles ta.

Kuhlbachi sõnul jääb tavalisest 50-60-tunnisest kinnisvarakursusest siiski väheks, praktika ja teooria peaksid koos käima. Ka ise maakleri teenuseid kasutanud Kuhlbach nimetas oma kogemusi meeldivaks. “Selle raha eest, mis maksti, tehti tööd piisavalt,” jäi ta rahule.

MAAKLERIST POLE KASU. Kui inimesel on kõik oskused ja teadmised olemas, siis soovitavad maaklerid tal ise tehing ära korraldada. “Maaklerid on nende jaoks, kel oskustest-teadmistest või ajast vajaka jääb,” ütles Toompark.

Leppsalu sõnul pöördub tema poole siiski ka inimesi, kes oma isetegevust hiljem kahetsevad. Unustavad mõne tähtsa punkti lepingusse lisamast ja kannavad seetõttu mitmeid tuhandeid kroone kahju, rääkis ta.

Interneti abil toimuva objektiotsingu tulemusel on Toomparki sõnul maakleri tööülesannete iseloom viimasel juba muutunud. Info kogumise ja jagamise asemel on maakleri peamine ülesanne saanud tehingu turvalisuse tagamine ja kliendi nõustamine, selgitas ta.

Maaklerite põhjalikud selgitused panevad inimese mõtlema, et teda peetakse lolliks.

“Näo järgi on raske oletada, kas klient tunneb kinnisvaraga seonduvaid juriidilisi mõisteid või mitte,” ütles Toompark. Sestap on tema sõnul alati kasulik eeldada, et klient neid ei tea ja terminid lahti seletada.

Leppsalu sõnul jätavad kliendid vahel ka midagi küsimata, kartes, et neid seetõttu rumalaks peetakse. Teisest küljest nõuab tema sõnul firma juhtkond maakleritelt, et nad kliendile kõik põhjalikult ja arusaadavalt ära seletaks. See on firma maine küsimus, et klient väga täpselt teaks, mida ostab, lisas ta.

Toomparki hinnangul võiks Delfi tundepuhangu sarnaseid arutelusid sagedamini tekkida. “Professionaalsetele maakleritele on tagasisidest kindlasti kasu,” ütles ta.

Kommentaarid:

2001-01-10 08:51:37 Auk
AAga ikkagi, miks maaklerid püüavadtakse seletada, et ühekordne maja pööningu ja keldriga on kolmekordne maja? Pindala muidugi korrutatud kolmega? Kas ka rumala maakleri honorar?

2001-01-10 14:53:18 sill
Mis Sa siunad maaklereid kui Sa isegi kirjutada ei oska? Su häda on hoopis selles, et Sule i olegi kolmekordse maja ostmiseks raha!!!!!!

2001-01-10 15:07:23 Sill
Ma tahaksin veel sedsa öelda, et äkki mõni ajakirjanik on niitubli ja kõnnib läbi vähemalt suuremad kinnisvarabürood ja palub maakleritel kommenteerida klientide teadmisi ja käitumist??? Kardan, et et seda ei juhtu,sest maaklerid on selleks liigagi soliidsed ja ei soovi loobuda oma tööst ja sestap need kliendid nii hirmsasti ärplevad? Aga miks nad siis üldse kinnisvarabüroodesse lähevad, kas ikkagi oma mõistus ei küündi ja infot ei jagu????? Ärgu siis virisegu kah kui nad nii küündimatud on!!!!!

isetegija 2001-01-11 01:07:41 merle kuhhi
Tundub,et eesti ühiskonnas läheb veel kaua aega arusaamaks mis on kinnisvarateenus? Rahva arvamuse kohaselt on “kinnisvaramaakler” tõesti sõimusõnaks kujunenud. Inimesed on tõesti pahased ka enamasti sellepärast, et kinnisvarabüroost pole nad saanud “tasuta” teenust. Samas ei soovi oma tellimust tihtilugu kinnitada lepingulises vormis mis aitaks ära hoida hiljem tekkivaid segadusi, vaid soovivad teha kõike “ISE”! Sellepeale ütleb eesti rahvatarkus “ise on sealaudas, saba rõngas”! Jõudu tööle!

Neli nõuannet kliendile:

1. usalda maaklerit, siis vastab ta samaga;
2. räägi maakleriga, ainult nii mõistab ta sinu vajadusi;
3. ära tegutse eelarvamuste, eriti negatiivsete eelarvamuste najal;
4. ära kiirusta – esimese kümne minutiga saad vaid hetke kuumimad või keskpärased pakkumised. Võta aega kahe esimese punktiga rahulikult tegelemiseks.
Allikas: Tõnu Toompark, ERI Kinnisvara

Artikli autor on Aivo Vahemets. Artikkel on avaldatud 10.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=76757

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürilepingu sõlmimine

44 protsenti inimestest eelistaks kinnisvara odavnemist

09.01.2001

TALLINN, 09. jaanuar, BNS – Saar Polli äsjasest kinnisvarauuringust selgub, et 44 protsenti inimestest eelistab madalamaid kinnisvarahindasid.

Pigem kõrgeid kinnisvarahindu, mis võimaldaksid kinnisvara soodsamalt müüa ning laenutagatisena pantida eelistab ainult 25 protsenti eestlastest ja 21 protsenti mitte-eestlastest, kokku 23 protesnti vastanutest.

33 protsenti inimestest ei ole kinnisvarahindade eelistusi määratlenud.

Saar Poll teostas kinnisvarauuringu mullu novembris.

Vastanutest 38 protsenti olid majaomanikud, 71 protsenti korteriomanikud, 37 protsendile kuulus maad.

47 protsenti eestlastest omab maja, 61 protsenti korterit ja pooled maad.

Mitte-eestlastest vaid 22 protsenti omas Eestis maja, 90 protsenti omas korterit ja 15 protsenti maad.

ERIarvamus / ERI arvamus

Saar Polli läbiviidud ja 09. jaanuaril uudisteagentuuride kaudu tutvustatud kinnisvarauuring näitas, et 44% inimestest ootab kinnisvarahindade odavnemist.

ERI Kinnisvara arvates viib kinnisvarahindade langus selleni, et inimeste omandis oleva vara väärtus kahaneb ja seega rahva rikkus väheneb.

Emotsionaalsed kommunistid

Sellist soovi, et inimesed jääksid vaesemaks (st. ei oleks rikkaid) saab oodata hetkeemotsioonide najal arvamuse avaldajatelt või veendunud kommunistidelt. Hullema variandi puhul kehtivad arvajate kohta mõlemad kriteeriumid.

ERI Kinnisvaral on hea meel tõdeda, et Eesti riik lähtub oma paremate või halvemate oskuste baasil siiski turumajanduslikust ideoloogiast ega kaldu leninismi-marksismi end ajalooliselt mitteõigustanud teele.

Milleks osta langeva väärtusega kaupa?

Kinnisvarahindade langus tähendab teisest küljest seda, et inimestel puudub soov kinnisvara soetamiseks, sest pole mõtet maksta korteri eest 300 000 krooni teadmisel, et aasta pärast on see väärt kõigest 250 000 krooni.

Nõudluse vähenemine viib omakorda pakkumise ehk uusehitiste vähenemisele ja see juhib meid üldisele elamistingimuste (äriotstarelise kinnisvara puhul töötingimuste) halvenemisele.

Väga raske on uskuda, et 44% Eesti inimestest soovib kaaskondlastele ainult halba.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Kinnisvaraäri vabaneb sulidest

08.01.2001

Analüütikud usuvad, et kinnisvaraäri muutub üha “puhtamaks” spekulantidest ja libamaakleritest, kusjuures tulu teenivad selles äris vaid järjekindlad ning ausad tegijad.

“Elanikkonna üha suurenenud maksevõime on võimendanud eestlasele omast oma kodu mentaliteeti, mistõttu uut eluaset soetada soovijate huvi on koondunud just eramutele,” iseloomustab kinnisvarafirma Uus Maa analüütik Ain Kivisaar möödunud aasta kinnisvaraäri suundumusi. Kivisaare hinnangul on suurenenud ostuhuvi tõstnud nii vanemate kui uuemate eramute likviidsust, mis omakorda on põhjustanud senisest suuremad hinnaerinevused.

ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark peab laenuturu plahvatuslikku avanemist kinnisvara hindasid oluliselt mõjutavaks teguriks. “Igakuiselt kasvab eluasemelaenude jääk umbes 100 miljonit krooni,” märgib Toompark. “Kliendisõbraliku taseme on saavutanud ka intressimäärad.”

Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja Rein Pütsepp peab läinud aastal tähelepanuväärseimaks elamispindade ootustest suuremat hinnatõusu. “Hindade tõusu võis küll aasta alguses aimata, ent lõpuks kujunes see 1999. aastaga võrreldes ligi 10protsendiliseks,” selgitas Pütsepp, kelle sõnul puudutab hinnatõus eelkõige pealinna kortereid. Üks silmapaistvamaid elamuprojekte on Pütsepa hinnangul Merirahu elamurajoon, kuigi ta ei pea 80 krundi müümist ruutmeetrihinnaga kuni 3000 krooni kuigi reaalseks.

Järjest enam firmasid ja üksikisikuid avastab, et kinnisvara ei pea omama, vaid seda saab ka liisida, üürida jne. Tõnu Toompark usub, et inimeste mobiilsuse suurenemine muudab kinnisvaraturu efektiivsemaks, kusjuures tulu teenivad selles äris professionaalid, mitte spekulandid või libamaaklerid.

Artikkel on avaldatud 08.01.2001 väljaandes Ärielu –

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Eelmist aastat iseloomustab laenuturu plahvatuslik avanemine

08.01.2001

Eelmist aastat iseloomustab iseäranis Tallinna ja selle lähiümbruse elamupiirkondade kiire areng nii uute kui traditsiooniliste rajoonide osas.

“Elanikkonna üha suurenenud maksevõime on võimendanud eestlasele omast oma-kodu mentaliteeti, mistõttu uut eluaset soetada soovijate huvi on koondunud just eramutele,” iseloomustab kinnisvarafirma Uus Maa analüütik Ain Kivisaar möödunud aasta kinnisvaraäri suundumusi. Maksevõime suurenemises on oluline roll ka pankade laenuvõimaluste avardumises.

Kivisaare hinnangul on suurenenud ostuhuvi tunduvalt tõstnud nii vanemate kui uuemate eramute likviidsust, mis omakorda on põhjustanud senisest suuremad hinnaerinevused. Varasemast suhteliselt ühtlasest hinnatasemest on selgelt eristunud enampopulaarsed piirkonnad, mis tähendab et Tallinna eramuturul on tekkinud normaalsele turule omane piisavalt suur hinnadiferents. Sellele on kaasa aidanud nii üha aktiivsemalt laienevad uuseramuprojektid, uued asumid kui ka traditsiooniliste eramurajoonide heakorra kiire paranemine. Üldiselt on spetsialistid ühel meelel, et 2000. aastal jätkus juba sissetöötatud elamupiirkondades kruntide stabiilne müük.

Teisalt iseloomustab lõppenud aastat “mägede” korterite hüppeline kallinemine, seda eriti Õismäel ja Põhja-Tallinnas. Spetsialistide hinnanguil jätkub iseäranis 2toaliste tüüpkorterite hindade tõus ka käesoleval aastal.

Ka ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark peab laenuturu plahvatuslikku avanemist kinnisvara hindasid oluliselt mõjutavaks teguriks.

“Igakuiselt on eluasemelaenude jääk kasvanud umbes 100 miljonit krooni,” märgib Toompark. “Äriühingutele väljastatavad laenumahud ei kasva sugugi kesisemas tempos. Kliendisõbraliku taseme on saavutanud ka intressimäärad.”

Toompargi sõnul suudavad suurenevad laenumahud ja aktsepteeritavale tasemele jõudnud intressimäärad anda kinnisvara arendusprojektidele enneolematu jõu. “Näiteks 2001. a. on eelmisel aastal toimunud eeltöö tulemusena turule tulemas kuni 200 uhiuut korterit,” ütleb ta.

Pindi Kinnisvara Tallinna kontori asejuhataja Rein Pütsepp peab läinud aastal tähelepanuväärseimaks elamispindade ootustest suuremat hinnatõusu. “Hindade tõusu võis küll juba aasta alguses aimata, ent lõpuks kujunes see 1999. aastaga võrreldes ligi 10protsendiliseks, mida tegelikult ei osanud oodata,” selgitas Pütsepp, kelle sõnul puudutab hinnatõus eelkõige pealinna kortereid.

Üks silmapaistvamaid elamuprojekte on Pütsepa hinnangul Merirahu elamurajooni arendamise alustamine, kuigi Pindi kinnisvaraspetsialist ei pea 80 krundi müümist ruutmeetrihinnaga kuni 3000 krooni kuigi reaalseks. “See on utoopiline hind,” iseloomustab ta. “Sarnaste projektide puhul vaevalt üle 1000 krooni ruutmeetri eest elamukrunte müüa õnnestub.”

Oluline kinnisvaraäri iseloomustav protsess on aeglane, kuid kindel suhtumise muutumise kinnisvarasse. Järjest enam firmasid ja üksikisikuid avastab eneselegi ootamatult, et kinnisvara ei pea omama, vaid seda on võimalik liisida, üürida, rentida jne. Nii on näiteks sissetuleku langemise korral kiiresti võimalik kolida odavamale pinnale, et sissetulekute taastudes taas elukvaliteedi parandamise teele asuda. Sama printsiip kehtib ka firmade puhul.

Tõnu Toompark usub, et inimeste ja firmade mobiilsuse suurenemine muudab kinnisvaraturu efektiivsemaks, kusjuures tulu teenivad selles äris kogenud professionaalid, mitte spekulandid või libamaaklerid.

Artikkel on avaldatud 08.01.2001 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Fink ostis sadamahoone

16.12.2000

Kinnisvaraärimehed nimetavad 18,2 miljoni kroonist hinda soodsaks

Kinnisvaraärimees Margus Fink ostis eile Tallinna Sadamalt 18,2 miljoni krooni eest D-terminaali juures asuva neljakordse kontorihoone koos maaga ning kavatseb selle korda tegemiseks sinna koos partneritega investeerida mitukümmend miljonit krooni.

“Tallinna Sadam on piirkond, kuhu tasub alati investeerida,” ütles Fink. Hoone on küll vana, kuid koht on väga perspektiivne, lisas ta.

Fingi sõnul ei ole veel otsustatud, mis praegu peaaegu tühjana seisvast majast saab, kuid ühe võimalusena nimetas ta sinna kahe- või kolmetärnihotelli ehitamist.

“Nii Eesti üldiseid arenguid arvestades kui hetke turuolukorrast lähtudes arvame, et siin on nissh olemas,” lisas Fink.

Ligi 9000 ruutmeetrise maja remontimiseks kuluvat rahasummat ei soovinud Fink avalikustada, öeldes, et kõik sõltub konkreetsest käimaminevast projektist. Projekti rahastab Hansa Liising.

Tallinna Sadama juhatuse esimees Riho Rasmann ütles, et Fink peab maja korda tegema kahe aasta jooksul alates sellest kuupäevast, mil linn Tallinna sadama kinnistust hoonega kaasas käiva maa Fingile eraldab. Selleks võib kuluda kuni kaheksa kuud.

SADAMALE KASUTU MAJA. “Ta on üks lahmakas maja ja meil polnud teda vaja,” põhjendas Rasmann hoone müüki. “Ja me saime tema eest kõrgemat hinda kui Tallinna linn on seni oma maade eest suutnud saada.”

Kinnisvarabüroo Uus Maa peahindaja Eero Olander pidas tehingu hinda heaks. “Ega palju rohkem küsida poleks andnud,” ütles ta. “Maja vajab ikka väga suuri investeeringuid, tegemist on praegu ainult betoonkehaga, mis tuleb kohati päris ümber ehitada.”

Olanderi sõnul oleks sadama kõrvale kõige mõistlikum ehitada kontoripinnad. “Seal on rahulik keskkond, laevad on akna taga ning parkimiseks palju ruumi,” ütles ta. “Paremat paika kontori jaoks on raske tahta.”

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel aga lausus, et targad ärimehed peaksid sadama lähedale ehitama kahe- või kolmetärnihotelle, nagu Fingil kavas.

“Kvaliteetsemate hotellide turg on täna juba paigas, aga selles vallas on suhteliselt palju ruumi,” ütles Rüütel.

SADAMAS LIIGUVAD KOGUKAD RAHAKOTID. ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark pidas sadamaala heaks investeeringuks ning ütles, et sinna võib saaks ehitada nii kaubanduspindu kui hotelli.

“Sadamas liiguvad inimesed koguka rahakotiga, kuid tegemist on tulevikku suunatud ostuga, sest see piirkond alles hakkab arenema,” ütles ta.

Augusti lõpus ostis Margus Fink 7,7 miljoni krooni eest linnalt vanalinnas asuva viiest majast koosneva kinnistu, mille turuhind on 20-30 miljonit krooni.

Sel ajal viis kinnistu hinna alla majal lasunud 25aastane rendileping, sest rentnikest vabanemiseks oleks omanik pidanud ilmselt aastaid kohut käima. Fink aga suutis rentnikega lepingu lõpetada kohe peale maja ostmist.

Artikli autor on Henrik Roonemaa. Artikkel on avaldatud 16.12.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=75750

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Ohtlik on Tallinnas ja Ida-Virumaal

22.11.2000

Elamu või korteri ostmine on rohkem kui lihtne kinnisvaratehing. Sellega tehinguga soetatakse kodu ja seotakse end ühe piirkonnaga mitmeteks-mitmeteks aastateks.

Eestis on kinnisvara (ja kodu) ostmise peamiseks argumendiks hind ja seejärel muud tegurid. Selle põhjuseks on Eesti rahva suhteline vaesus. Rikkuse kasvades hakkavad oluliseks muutuma teised tegurid.

Läänemaailmas pööratakse väga suurt tähelepanu piirkonna turvalisusele.

Üks võimalus turvalisuse hindamiseks on kasutada registreeritud kuritegude arvu 10 000 elaniku kohta.

Iga töövõimelise inimese mureks peale turvalisuse on töökoht ja töökoha kvaliteet. Töökoha kvaliteeti saame määrata makstava keskmise töötasuga piirkonnas.

Hinnates töökoha kvaliteeti ja makstavat keskmist töötasu kõrvuti jõuame väga huvitavatele tulemustele.

Juureolevalt graafikult näeme Eesti keskmist palgataset ja 10 000 elaniku kohta registreeritud kuritegude arvu maakonniti.

Lisaks on graafikul toodud suhtarv, kus kuritegude arv on jagatud maakonna keskmise palgaga. Suhtarv peab näitama, kus on soodsaim keskmise palga ja kuritegude arvu suhe – mida väiksem number, seda soodsam elukeskkond maakonnas valitseb.

Kõige soodsam elukeskkond on saartel

Nagu jooniselt näha, siis madalaim suhtarv on Eestis saartel. Seda võib seletada saarte suhtelise isoleeritusega mandri-Eestist ning välisriikidest. Isoleeritus viib kuritegevuse alla, sest kurikaelade saartele jõudmine on takistatud.

Samuti on komplitseeritud näiteks varastatud autoga saartelt mandrile jõudmine.

Sise-Eestis on piirialadest soodsam

Teise suhteliselt soodsasse gruppi saab määrata Järva, Viljandi, Jõgeva, Lääne-Viru, Lääne, Rapla ja Tartu maakonnad. Tähelepanuväärne on, et nimetatud maakonnad asuvad kõik nö. Eesti keskel, st. ükski maakondades ei oma maismaapiiri Venemaa ja Lätiga.

Viljandil on küll piirilõik Lätiga, kuid sel lõigul ei asu tähtsaid ühendusteid naaberriigiga.

Ebasoodsaim on piirialadel ja pealinnas

Kolmanda grupi moodustavad Valga, Põlva, Pärnu ja Võru maakonnad. Huvitaval kombel on siinkohal tegemist peamiste Eesti maismaaühendustega.

Omaette klassi moodustavad Ida-Viru ja Harju maakonnad. Harju maakonna tõstab “liidrite” sekka vaieldamatult Tallinna ebaturvaline keskkond. Siinkohal võib öelda ka, et Tallinn on tänu tihedatele mere- ja lennuühendustele ehk rohkemgi piirilinn kui mõni teine.

Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et Eesti keskmisest palgast on kõrgem ainult Harju maakonnas makstav keskmine palk. Eesti keskmisest kuritegevuse tasemest on ainsatena üle Harju ja Ida-Viru maakonnad.

Eelnevast saab järeldada, et riskantseim piirkond kodu rajamiseks asub piirialadel, kus läbivooriv suur rahvamass väärastab eetilisi tõekspidamisi, mis kulmineerub võõra vara ebaausa himustamisega. Turvalisem on seevastu elada riigi siseosas või suhteliselt üksinda seisvatel saartel.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Turvalisem ja soodsam on elada Kesk-Eestis ja saartel

22.11.2000

Kuritegevuse ning keskmise töötasu statistikat uurides selgub, et kõige soodsam ning turvalisem on elada saartel ja Kesk-Eestis. Töötasu ja elukoha turvalisuse kõige kehvem suhtarv on aga Harju maakonnas ja Ida-Virumaal.

Elamu või korteri ostmisel hindavad inimesed praegu eelkõige vara seisukorda ning hinda. Vastupidiselt lääneriikide praktikale ei pöörata kinnisvara asukoha turvalisusele erilist tähelepanu. Selle põhjuseks on rahva suhteline vaesus, rikkuse kasvades hakkavad oluliseks muutuma ka need tegurid.

Elukeskkonna turvalisuse ja tuluteenimise võimaluste hindamiseks võiks kasutada registreeritud kuritegude arvu 10 000 elaniku kohta ning keskmise palga statistikat maakonniti.

Juuresoleval graafikul on toodud ka suhtarv, kus kuritegude arv on jagatud maakonna keskmise palgaga. Suhtarv peab näitama, kus on soodsaim keskmise palga ja kuritegude arvu suhe – mida väiksem number, seda soodsam elukeskkond maakonnas on.

Nagu jooniselt näha, on madalaim suhtarv Eestis saartel. Seda võib seletada saarte isoleeritusega mandri-Eestist ning välisriikidest.

Teise üsna soodsasse gruppi kuuluvad Järva, Viljandi, Jõgeva, Lääne-Viru, Lääne, Rapla ja Tartu maakonnad. Tähelepanuväärne on, et nimetatud maakonnad asuvad kõik Eesti

keskosas ja neil pole maismaapiiri Venemaa või Lätiga. Viljandil on küll piirilõik Lätiga, kuid sel lõigul ei asu tähtsaid ühendusteid naaberriigiga.

Kolmanda grupi moodustavad Valga, Põlva, Pärnu ja Võru maakonnad. Huvitaval kombel on siin tegemist peamiste Eesti maismaaühendustega.

Kõige kehvema suhtarvuga rühma moodustavad Ida-Viru ja Harju maakonnad. Harju maakonna tõstab “liidrite” sekka vaieldamatult Tallinna ebaturvalisus.

Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et Eesti keskmisest palgast on kõrgem ainult Harju maakonna keskmine palk.

Eesti keskmisest kuritegevuse tasemest on ainsatena üle Harju ja Ida-Viru maakonnad.

Eelnevast saab järeldada, et riskantseim piirkond kodu rajamiseks asub piirialadel, turvalisem on seevastu elada Eesti siseosas või saartel.

Artikkel on avaldatud 22.11.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=74407

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Küsimus-vastus

13.11.2000

Küsimus:

Kuidas võrrelda erinevaid maakleri tehtavaid kinnisvarapakkumisi?

Vastus:

Pakkumiste adekvaatsele võrdlemisele peab kindlasti olulist tähelepanu pöörama.. Kui pakkumisi ei suudeta omavahel võrrelda, siis on oht, et ostuotsus tehakse hetkeemotsioonide ajel ning elamispind ostetakse selline, mis ei vasta kõigile tuleviku vajadustele.

Kinnisvarapakkumiste võrdlemist ei ole raske organiseerida.

Esmalt on vaja selgeks teha, millised on võimalused. Siin peab tutvuma kinnisvaraturu olukorraga ja välja selgitama, mida saab olemasoleva ja/või laenatava raha eest endale lubada.

Seejärel on soovitav võimalustest lähtuvalt paika panna vajadused. Kõik olulised kriteeriumid tuleb koondada tabelisse, kuhu jätta ruumi ka müügipakkumiste kirjeldamiseks.

Võimalik on laskuda matemaatikasse ja seada iga kriteeriumi juurde kaal – näiteks kriteeriumi protsentuaalne tähtsus. Seejärel hinnata pakkumisi viiepallisüsteemis ja leida kaalutud keskmine hinne igale pakkumisele. Kõrgeima keskmise hinde saanud pakkumine peab nii olema parim.

Võrdlustabel mõnede oluliste kriteeriumitega

Kriteerium Soov Pakkumine1 Pakkumine2 Pakkumine3
Hind 180000 195000 180000
Rajoon Õismäe Õismäe Mustamäe
Tubade arv 2 2 3
Korrus mitte esimene ega viimane 9/9 2/3
Dush/vann Peavad mõlemad olema Dush Dush/vann
Parkimine Läheduses valvatav parkla Valvatav parkla 1km kaugusel Parkimine-maja ees, valveta
…
…
Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Osta või üürida?

30.10.2000

Uut elamispinda otsides seistakse sageli küsimuse ees, kas uus korter või maja osta või võtta see hoopiski üürile. Ühest ja alati õiget vastust sellele küsimusele ei ole, kuid siiski on olemas rida tegureid, mis kallutavad otsust ühele või teisele poole.

Piirkonnas elamise aeg

Kui on plaan minna teise linna aastaks-paariks õppima, siis ei ole kindlasti mõtet hakata läbima korteri otsimise ja laenu võtmise kadalippu. Ainuüksi tehingu sõlmimise kulud, mis kinnisvaratehingu juures on üsna märgatavad, muudavad paariks aastaks elamispinna ostmise mõtetult kulukaks.

Majanduslik seisukord

Kinnisvara ostetakse tavaliselt laenu abil. Kui sissetulek ei võimalda laenu võtta või puudub omafinantseerimiseks vajalik rahasumma, siis on ilmselge, et tuleb ostmise asemel otsustada üürimise kasuks.

Ostust loobuda või seda edasi lükata tasub ka juhul, kui on oodata majandusliku seisukorra märgatavat paranemist – sissetulekute kasvu järel võivad kasvada soovid ja nõudmised.

Peresuhted

Kui perekonnas on ettenäha suurenemist või vähenemist, siis peab kinnisvara soetamise puhul sellega arvestama. Eriti vastutustundetu nii enda kui kaaskondlaste ees on kinnisvara osta ebastabiilsete peresuhete puhul – näiteks kui oodata võib lahutust.

Maksusoodustused

Eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad. Üürimise puhul selliseid soodustusi ei ole.

Elustiil

Kas dilemma ees seisja elustiil üldsegi sobib majaomanikuks hakkamisega? Omand toob kaasa kohustused tagada läbi mõtestatud hooldus- ja haldustegevuse maja ehk investeeringu väärtuse säilumine ja suurenemine. Üürikorteri puhul vastutab maja üldise olukorra eest majaomanik.

Stabiilsus

Üürikorterist võib omanik üürniku välja ajada. Kuigi see ei ole elamuseadust järgides just kõige kergem, siis praktikas räägib tihtipeale midagi muud. Ostetud kodu puhul on ülimalt oluline, et see tagab stabiilsuse ja turvatunde tuleviku suhtes, mida üürikorter ei pruugi alati pakkuda.

Alternatiiv raha kasutamisele

Kodu ostmist tuleb vaadelda kui investeeringt, mis peab olema tulus. Kinnisvarainvesteeringud on teatavasti väheriskantsed ja sellest tulenevalt ka madalama tulumääraga.

Riskialtimal inimesel, kel on olemas raha paigutamiseks olemas maja või korteri ostmisest tulusam projekt, tasub tõenäoliselt osustada kodu üürimise kasuks, et investeerida olemasolev raha suuremat kasumit tootma.

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et üürimise või ostmise kasuks otsustamine on valik, mis tehakse mitmeteks aastateks, ostu kasuks otsustatakse isegi aastakümneteks. Sestap tasub aeg maha võtta ning otsustamisega mitte tormata. Targem, st. tulusam on otsuse poolt- ja vastuargumendid emotsioonideta läbi arutada ja alles seejärel langetada lõplik otsus.

Kriteeriumid ostu vs. üürimise kasuks otsustamisel:

– piirkonnas elamise aeg;
– majanduslik seisukord;
– peresuhted;
– maksusoodustused;
– elustiil;
– staibiilsus;
– alternatiiv raha kasutamisele.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Otsustamisel tuleb vältida emotsioone

30.10.2000

Uut elamispinda otsides seistakse sageli küsimuse ees, kas uus korter või maja osta või võtta see hoopiski üürile. Kui on plaan minna teise linna aastaks-paariks õppima, siis ei ole kindlasti mõtet hakata läbima korteri otsimise ja laenu võtmise kadalippu.

Majanduslik seisukord

Kui sissetulek ei võimalda laenu võtta, tuleb ostmise asemel otsustada üürimise kasuks. Ostmisest loobuda või seda edasi lükata tasub ka juhul, kui on oodata majandusliku seisukorra märgatavat paranemist – sissetulekute kasvu järel võivad kasvada soovid ja nõudmised.

Peresuhted

Kui perekonnas on ette näha suurenemist või vähenemist, siis peab kinnisvara soetamise puhul sellega arvestama. Eriti vastutustundetu nii enda kui ka kaaskondlaste ees on kinnisvara osta ebastabiilsete peresuhete puhul – näiteks kui võib oodata lahutust.

Maksusoodustused

Eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad. Üürimise puhul selliseid soodustusi ei ole.

Elustiil

Kas dilemma ees seisja elustiil üldsegi sobib majaomanikuks olemisega? Omand toob kaasa kohustused tagada läbi mõtestatud hooldus- ja haldustegevuse maja ehk investeeringu väärtuse säilimine ja suurenemine.

Stabiilsus

Üürikorterist võib omanik üürniku välja ajada. Kuigi see ei ole elamuseadust järgides just kõige kergem, siis praktikas see tihtipeale just niimoodi juhtub. Ostetud kodu peab tagama stabiilsuse ja turvatunde tuleviku suhtes, mida üürikorter ei pruugi pakkuda.

Alternatiiv

Kodu ostmist tuleb vaadelda kui investeeringt, mis peab olema tulus. Kinnisvarainvesteeringud on teatavasti väheriskantsed ja sellest tulenevalt ka madalama tulumääraga. Riskialtimal inimesel, kel on raha paigutamiseks tulusam projekt, tasub tõenäoliselt otsustada kodu üürimise kasuks, et investeerida olemasolev raha suuremat kasumit tootma.

Üürimine või ostmine on valik, mis tehakse aastakümneteks ja targem on siin mitte tormata.

Artikkel on avaldatud 30.10.2000 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakool: Üürikoolitus

Kiire müük või kõrgem hind?

18.10.2000

Kinnisvaramaakleri poole pöörduja tahab reeglina maaklerilt kahte: müüa kinnisvara võimalikult kõrge hinnaga ja võimalikult ruttu. Paraku näitab elu, et seda soovi võib võrrelda tahtmisega, et päike paistaks eredalt, aga see-eest oleks hästi pime.

Kahte head ei saa

Nagu iga teisegi kauba puhul, on ka kinnisvaraturul müügiperiood ja hind pöördvõrdelises sõltuvuses – kui on soov saada kinnisvara eest maksimaalset hinda, siis tuleb leppida pikema müügiperioodiga. Väiksem hind võimaldab aga müüa kinnisvara kiiremini.

Pöördvõrdelisus on tingitud asjaolust, et madalama hinnaga ostjaid on turul suurem hulk ja neid on hõlpsam leida. Kõrgema hinnaga ostjaid on seevastu vähem, kui neid üldse olemas on.

On ka erandeid

Alati võib ette tulla erandeid ja maakleril õnnestub kinnisvara paari päevaga müüa turuhinnast kõrgema hinnaga. See tähendab reeglina mitmete ja mitmete sündmuste juhuslikku kokkusattumist, mis on võrreldav peavõiduga loteriil – sellest on küll korduvalt kuuldud, aga võitjat pole veel keegi näinud.

Enne tehingut tuleb soovid selgeks teha

Pöördvõrdelise hinna ja müügiperioodi sõltuvuse mitteteaduvustamine viib tihtipeale utoopiliste nõudmisteni ja põhjustab teineteise mittemõistmist maakleri ja müüja vahel. Üksteisesest möödarääkimine võib aga tehingu katkemiseni viia – seda ei soovi tegelikult kumbki osapool.

Müügitehingu eduka toimimise nimel on soovitav enne maakleriga läbirääkimistesse laskumist selgeks teha, kumb on olulisem – kas saada raha võimalikult kiiresti kätte või on olulisem pigistada ostjalt viimane välja.

Kiire müügi kasuks otsusta kui:

– vaja rahastada suuremaid oste (nt. uus eluase, auto);
– ajanappus pikemalt müügiga tegeleda;
– plaan kolida teise riiki/piirkonda, mis raskendab müügiprotsessi läbiviimist/kontrolli;
– kinnisvara tekitab liigseid kulutusi (nt. hooldus- ja halduskulud, kindlustus);
– tühjana seisval kinnisvaral on oht sattuda kurjategijate ründe alla.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Kiire müük eeldab odavamat hinda

18.10.2000

Kinnisvaramüügi sooviga maakleri poole pöörduv inimene tahab tavaliselt müüa kinnisvara võimalikult kõrge hinnaga ja ruttu. Paraku näitab elu, et mõlema soovi täitmine osutub raskeks, sest kiirem müük eeldab odavamat hinda.

Nagu iga kauba puhul, on ka kinnisvaraturul müügiaeg ja hind pöördvõrdelises sõltuvuses – kinnisvara eest maksimaalset hinda soovides, tuleb leppida pikema müügiperioodiga. Madalam hind võimaldab aga müüa kinnisvara kiiremini.

Pöördvõrdelisus on tingitud asjaolust, et madalama hinnaga ostjaid on turul rohkem ja neid on hõlpsam leida. Kõrgema hinnaga ostjaid on seevastu vähem ja nende leidmine võtab märksa rohkem aega.

Muidugi on erandeid ja maakleril võib õnnestuda paari päevaga müüa kinnisvara turuhinnast kallimalt. See tähendab aga reeglina mitmete sündmuste juhuslikku kokkusattumist. Näiteks kui ostja on sarnast maja või korterit juba pikemat aega otsinud või on tal selle asukohaga seotud erihuvid.

Hinna ja müügiperioodi sõl-tuvuse ignoreerimine viib tihti müüja utoopiliste nõudmisteni ja põhjustab teineteise mittemõistmist maakleri ja müüja vahel. Eduka müügitehingu nimel on soovitav enne maakleriga läbi rääkima asumist selgeks teha, kumb on olulisem – kas saada raha võimalikult kiiresti kätte või saada vara eest suuremat hinda.

Kiire müügi Kasuks otsusta kui:

* vaja rahastada suuremaid oste (nt uus eluase, auto);
* ajanappus pikemalt müügiga tegelemiseks;
* plaan kolida teise riiki/piirkonda, mis raskendab müügiprotsessi läbiviimist/kontrolli;
* kinnisvara tekitab liigseid kulutusi (nt hooldus- ja halduskulud, kindlustus);
* tühjana seisval kinnisvaral on oht sattuda kurjategijate ründe alla.

Artikkel on avaldatud 18.10.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=72733

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Üürid vabaks ja ruttu!

01.10.2000

Tartu linna otsus alates 01. juulist üüri piirmäär kaotada on taas tõstatanud poleemika reguleeritud üürimäärade vajalikkuse või kasutuse üle. Tooksin järgnevalt mõned ajakirjandusest kokku kogutud üürnike kasutatud argumendid, miks üüri piirmäära kaotada ei tohiks ja vastuväited neile argumentidele.

1. Omanikud tõstavad piirmäära kadumisel üürid taevani

1) Majandus ja hinnad on tsüklilised. Peale hindade dereguleerimist on täiesti tõenäoline, et hinnad suurenevad “üle normi” (olgu siinkohal öeldud, et tolle normi paneb paika turg, mitte riik ega omavalitsus). Sellele järgneb hindade alanemine, kuna üürnikud hakkavad lahkuma liiga kõrge üüriga pindadelt. Omanik aga on üürnikust, kui tulu tootjast huvitatud ning on sunnitud liiga kõrget üürihinda alla poole laskma.

Mis aga toimub kogu turu üürimääradega? Ka need suurenevad alul, kuid uue, seni turult väljas olnud üüripinna lisandumise järel on oodata keskmise üüritaseme langust.

Olgu öeldud, et üürihinna hüpe ülespoole saab tõenäoliselt olema seda kõrgem, mida rohkem üürimäärade vabastamisega venitatakse, sest omanikud üritavad kindlasti mingil määral kompenseerida saamata jäänud tulusid.

2) Üüri on vaja tõsta, kuna kehtestatud piirmäärad ei võimalda hoida maja elamiskõlbulikuna. Elamiskõlbmatu maja on aga negatiivne nii omanikule, kui ka üürnikule – omanik ei saa kehvas olukorras olevalt majalt tulu ja üürnikul on räämas majas halb elada.

3) Olemaolevad piirmäärad on enamikus piirkondades kehtinud ilma muutmata 1995-96. aastast alates. Vahepeal on aga elukallidus märgatavalt suurenenud, samas ei ole suurenenud üüri piirmäärad.

2. Vaesem elanikkond ei suuda kõrgenevat üürisummat tasuda

1) Valgas ja Rakveres ei ole üüri piirmäära, kuid ei ole ka tekkinud kodututehorde. Tartu kohta on tulemused peatselt näha.

2) Üüri piirmäära säilitamine on käsitletav kui dotatsioon või sotsiaalabi, mille andmine on pealesunnitud tegevus majaomanikele. Vaeste abistamine ei käi mitte majaomanike, kui ühe elanikkonna segmendi, vaid omavalitsuste arvelt.

3) Inimesed (eriti vaesemad) peavad olema mobiilsemad, st. otsima sobivamat (sobivamat hinnalt, suuruselt, mugavustelt jne) eluaset, mitte hoidma ühest kohast kinni.

Mobiilsus haakub peale eluasemetemaatika ka otseselt töötuse problemaatikaga. Inimene ei pea töökohta valmima mitte elukoha alusel, vaid elukohta töökoha alusel.

4) Iga elamu peab olema tasuv. Majast tulenev tulu peab katma selle kulud. Kasumit mittetootvad projektid tuleb hüljata. Omanikud ei jäta majasid vaid seetõttu, et nad ootavad üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik elamut kasumlikult haldama hakata.

Samas ei ole ka omaniku poolt tuulte ja tormide räsida jäetud majadestki meil puudus.

3. Omanik tahab üürnikest lahti saada ja maja maha müüa

1) Maja on omaniku vara ja omanikul on voli selle majaga teha seda, mida ta tahab, sh. soovikorral maha müüa. Täiesti arusaamatu on see põhjus, miks kasutatakse taolist argumenti üürnike ja omanike vahelise võitluse üleskeerutamisel.

2) Üüri piirmääadest tuleneb absurdne olukord, kus üürnikega täidetud elamu hind on madalam, kui tühja maja hind. Normaalne, turumajanduslikule ideoloogiale vastab aga olukord, kus tulu tootev kapital (tulu tootvate üürnikega maja) on kallim, kui tulu mittetootev kapital (tühi maja).

4. Riik peab vaesemaid inimesi kaitsma

Jah! Kindlasti peab riik vaeseid ja kehvemini toimetulijaid kaitsma, kuid mitte üüri piirmäärade, vaid sellekohaste toetusrahadega.

Maailmapraktika näitab eranditult, et üüri piirmäärad (üürnikule või üürileandjast omanikule), munitsipaalehitus (üüripindadeks või müügiks) jms. regulatsioonid tekitavad märgatavaid disproportsioone kinnisvaraturul. Nende ebakõlade tagajärjel pikaajalises perspektiivis üürimäärad suurenevad ja samas kinnisvara pakkumine (üüriks ja müügiks) väheneb.

Seega saavutatakse soovitule vastupidine olukord, mille all kannatavad kõige enam inimesed, kellede sissetulekust moodustavad eluasemekulutused märkimisväärse osa.

5. Omanikud ei suuda üürimäära suurust tõestada

Tõestada! Tõestada? Kas keegi tõestab Coca-Cola hinda? Ei tõesta.

Turumajanduses on kauba hind täpselt nii palju, kui palju selle eest makstakse. Lähtumine kulutuste või tulude suurusest on vale, sest ainult vaba hinna kujunemine annab turule signaali, kas mingit kaupa (nt. üürikortereid) on turule juurde vaja või on neid puudu.

Kui turusignaalid on häiritud, siis ei suuda ettevõtted vastu võtta reaalsust arvestavaid otsuseid ning vajaminevad elamud jäävad riskantsuse tõttu ehitamata.

6. Sajad tuhanded inimesed kannatavad üüri tõstmise tulemusel

1) Räägitud on tuhandetest, kümnetest tuhandetest ja tõepoolest – ka sadadest tuhandetest inimestest, kes üüri piirmäära kadumisel või suurenemisel lausa vaesuvad. Kui skaala madalama otsaga võib ehk nõustuda, siis ülemisega kindlasti mitte.

1998. a. EKI poolt läbiviidud uuringu põhjal on Eestis 5226 üürimaja 23385 korteriga, kus elab 47200 inimest. Käesolevaks ajaks on neist suur osa leidnud EVP-laenu abil uue kodu ja kõik tagastatud majade üürnikud ei ole sotsiaalabi vajajate hulgas. Seega on kannatajate hulk kindlasti märgatavalt väiksem kui kümned tuhanded. Sadadest tuhandetest rääkijate puhul on aga tegemist lihtlabaste demagoogidega.

7. Kindel üürimäär kindlustab stabiilse elu

Kui vaadata elukalliduse kasvu, siis tarbijahinnaindeksit kasvatab enam just nimelt avaliku sektori reguleerimise all olevad kaubad – transport, elekter, side, soojus, vesi jne. Suur osa neist kuluteguritest haakub otseselt elamispinna ülevalpidamisega.

Iseenesest oleks tõesti tore elada, kui tead täpsel, kui palju on järgmise kuu ja järgmise aasta teatavad kulud. Turumajanduslik loogika ütleb, et taoline riskide maandamine maksab, mis siinkohal tähendab kõrgemaid üürimäärasid.

8. Üüride vabastamine viib üürnike elukohast lahkumisele

Miks peaks üüride vabastamine üürnike elukohast lahkumisele viima? Omanik vajab üürnike, kes toodavad tulu – seetõttu võib mõningat liikumist kindlasti ette tulla, kuid mastaapset rahvaste rännet on põhjendamatu oodata.

Omanik võib tõepoolest tahta sugulasi tuttavaid majutada, kuid see tähendab omakorda, et kusagil jääb mingi teine kinnisvara vabaks, mis müüakse või üüritakse välja.

9. Üürnikud ei saanud ebaõiglaselt EVP-sid kasutada

Esmalt peab tõdema, et ükski reform ei lähe 100% valutult – kui metsa raiutakse, siis laastud lendavad. Keegi saab ikka pisut kannatada. Küll ei tohi demokraatia tingimusis kannatada saada enamus. Nii on elamu- ja omandireform ka läinud, et lähtutud on õiguse ja õigluse ning enamuse kasusaamise printsiipidest.

Korteri erastamine EVP-de eest oli vaid üks EVP-de kasutamise võimalus. Lisaks oli võimalik osaleda ettevõtete erastamisel, müüa EVP-d jne.

Olgu siinkohal ka mainitud, et allakirjutanu ei ole samuti EVP-de eest erastanud ühtegi korterit – ei olnud sellist võimalust, samuti ei ole allakirjutanu saanud ühegi tagastatud vara omanikuks.

10. Üürnikud on kogu nõukogudeaja maja korras hoidnud

Mis siin salata – enamus üürnike, paraku ka omanike on meil endiselt moonakamentaliteediga ootamas, et keegi kusagilt tuleb ja teeb asja ära – riik, omavalitsus, majavalitsus… Enamus tagastatud majade kohta võib öelda, et kui üürnikud neid tõepoolest oleksid korras hoidnud, siis ei oleks need majad viltu vajunud ja kõverate aknaraamidega.

Kindlasti on olemas meeldivalt eristuvaid erandeid, kuid kõndige mõnes tagastatud elamute rajoonis – neid erandeid on kole vähe.

11. Maja ei ole oma kvaliteedis kõrgemat üürimäära väärt

See väide läheb vastuollu väitega, et üürnikud on maja kogu aeg korras hoidnud. Samas peitub selles väites siiski tõetera – tagastatud majade seisukord ei ole tõepoolest hea.

Viimast arvestades peab tõdema remondi vajadust, kuid seda ei saa ükski ratsionaalselt mõtlev omanik enne ette võtta, kui ei ole selge, et üürisummad suudavad katta remondikulud.

Selge on, et remonti ei tehta omavahenditest, vaid selleks otstarbeks võetud laenu eest. Kui pank näeb, et laenuks antud raha kusagilt tagasi ei tule, siis ta laenu ei anna ja remont jääbki tegemata. Kui aga üürisummad suudavad remondikulutused katta, siis ei tohiks laenu saamisega mingeid probleeme tekkida.

12. Mõned täiendavad argumendid üüri piirmäärade kaotamise poolt

Eesti taasiseseisvumisega valiti omanike vabariigi tee. Kui omandi kasutamine on selliselt takistatud nagu seda teevad üüri piirmäärad, siis omanike riigist kõnelemine on kui utoopiariigist unistamine.

Paraku ei ole erinevatel poliitilistel põhjustel ükski erakond suutnud sentsitiivse üürnike problemaatikaga midagi peale lubaduste ette võtta. Siiski on enamus erakondasid mitmetes erinevates dokumentides tunnistanud üürimäärade kaotamist või vähemalt järk-järgulist vabastamist.

Üüripindade osakaal ELis 1995. a.

Allikas: Paul Balchin, “Housing Policy in Europe”, London 1996, lk. 11.

SKP $ per capita
Omaniku asustatud
%
Erasektori poolt välja-üürtav
%
Avaliku sektori välja-üüritav
%
Üüripind kokku
%
Muud üüripinnad
%
Shveits 36 430 31 60 3 63 6
Saksamaa 26 000 38 36 26 62 –
Luksemburg – 67 31 2 33 –
Belgia 22 260 62 30 7 37 –
Holland 21 300 47 17 36 53 –
Austria 25 010 41 22 23 45 14
Rootsi 23 270 43 16 22 38 19
Taani 29 010 50 24 18 42 8
Prantsusmaa 23 550 54 21 17 38 8
Iirimaa 15 100 80 9 11 20 –
Hispaania 12 500 76 16 2 18 –
Soome 20 410 72 11 14 25 3
Kreeka 8 400 70 26 0 26 4
Itaalia 18 400 67 8 6 14 19
Suur-Britannia 18 950 66 10 24 34 –
Portugal 6 900 65 28 4 32 3
Norra 26 590 60 18 4 22 18
ELi keskmine 56 21 18 39 5
Poola (1988) 41,1 56,3 2,6
Tshehhi Vabariik (1991) 40,5 59,4 0,1
Ungari (1990) 77,3 22,6 0,1
Horvaatia (1991) 64,1 24,7 11,2
Sloveenia (1991) 67,8 31,0 1,2
Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine
1 2 3 … 1,588 1,589 1,590 1,591 1,592 1,593