Oniline-intervjuu ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparkiga

Kuidas mõjutab Peremaja projekt kinnisvaraturgu?

Igasugune elamuehitus, mis baseerub eraettevõtete ja omavalitsuste tõhusal koostööl, saab elamumajandust ja kinnisvaraturgu ainult positiivses suunas edasi viia. Lõpuks ometi on näha, et jutuvadast wc-poti maksumuse ümber, mis näiteks puhkes noorperede projekti puhul, võib reaalsete tegudeni jõuda.

Samas meenutavad jutud tasuta maa ja tasuta kommunikatsioonide pakkumisest tasuta lõunaid.

Olgu eelduseks see, et maa ja kommunikatsioonid saab klient tasuta. Kui reaalne on, et linn kommunikatsioone tasuta ehitada suudab?

Sõltuvalt kommunikatsioonide kaugusest võib nende maksumus olla 100-250 krooni ruutmeeter keskmise suurusega kruntide puhul. Paarikümne krundiga rajooni puhul on kõne all mõnekümned miljonid kroonid. Usun, et linn või omavalitsus suudab kommunikatsioonid ehitada – tegelikult see ongi tema ülesanne. Praktikas käib see nii, et ehitaja-arendaja ehitab kommunikatsioonid välja ja kokkuleppelise graafiku alusel omavalitsus hüvitab osa kulutustest. Linna võimet kommunikatsioone ehitada ei saa kahtluse alla seada. Siin tuleb mängu küsimus, kui õiglane on taoline kulude hüvitamine nende suhtes, kes on kommunikatsioonid oma krundile ise vedanud ja selle eest mitte väikest raha maksnud.

Millised kulud juurde tulevad ja kuidas see kuumakses mõju avaldab (kuumakse, igakuine kindlustuse tasumine, elektriküte, esmane sissemakse ja muud maja soetamisega seotud kohustuslikud kulud)?

Erinevad ajalehed on kirjutanud, et hind sõltub esmajoones siseviimistlusest. See on jama. Hind ei sõltu kunagi sellest, kui palju keegi tahab teenida või keegi kulutada. Hind sõltub ja jääb sõltuma sellest, kui palju turg on nõus konkreetsete omadustega kauba (kinnisvara) eest maksma. Olgem realistid. Odav siseviimistlus nõuab selle ümbertegemist varem, kui kallim ja kvaliteetsem. Elektriküte (mida märkasin mainitavat ühes uudisenupus) on küll lihtne ja odav paigaldada, kuid ekspluatatsioonikulud on näiteks võrreldes gaasiga kallimad. See tähendab, et kliendil on madalam laenumakse, kuid kõrgem küttekulu. Laenumakse on seejuures maksimum 30 aastat kukil, küttekulu aga jääb igavesest ajast ja igavesti. Esmane sissemakse on pangalaenu puhul 34 protsenti, seega 400 000-640 000 krooni maksvast majast on laenu sissemakse 133 000-213 000 krooni. Kui räägime majalaenust, siis on see tõesti väike summa. Kui mängu tuleb liising, siis selle puhul krediidiasutusteseadus maksimaalset laenusummat ei piiritle ja seega võib esialgne omafinantseering olla madalam.

Kas see projekt on teie arvates reaalne sellisel kujul?

Hansapank tahab laenu anda. Seda on näha viimase aja laenutoodete üliagressiivsest reklaamist. Laen kinnisvaratagatisel on esiteks pikaajaline ja teiseks hea tagatisega. Nii, et eluasemelaenu on pangad kohe valmis andma. Kui projekt selles suhtes ei õnnestu, et 10 aasta pärast hakkab loodav elamurajoon getostuma (hirm, mida Eesti Ekspress mullu noorterajoonidest rääkides välja tõi), siis isegi sellisel juhul on laenuraha juba pangale nii palju tagasi makstud, et maja kõlbab endiselt laenu tagatiseks. Merko tahab ehitada ja Matek majasid müüa – firma peab kasumit tootma ja suuremahuline ehitusleping on kindlasti kasumlik. Inimesed tahavad soodsa hinnaga elamispinda. Omavalitsused tahavad elanikke juurde – nende tulubaasist moodustab suure osa üksikisiku tulumaks.

Huvid on kõigil olemas. Seega on projekt päris reaalne. Mõlema erafirma (Hansapank, Merko) puhul saab välja tuua asjaolu, et tasuta maa on enam-vähem sama, mis klientuuri garanteerimine. Seega on tegemist riskivaba äriga – kes sellisest ära ütleks? Kriitiline moment on omavalitsus – kas ta on nõus tasuta maad andma ja kommunikatsioon rajama? Viimane küsimus on minu arvates kõige otsustavama tähtsusega, sest ilma tasuta maata konkureeriks projekt teiste turutingimustes arendavate projektidega. Peab veel mainima, et kõige suuremad võimalused tasuta kommunikatsioone pakkuda on kõhuka kaukaga Tallinnal. Kas konkureerimine teiste arendusprojektidega ei oleks kõige normaalsem? Konkurentsieeliseks on sellisel puhul Hansa-Merko-Mateki-omavalitsuse koostöö ja usun, et see on väga tugev konkurentsieelis.

Oskate öelda, kes eelmisel aastal analoogset projekti pakkusid. Kuhu need projektid on jäänud?

Need projektid jäid õhulossideks. Miks? Sellepärast, et lihtne on idee välja visata. Tegemist oli ideedega, mis ei olnud läbi mõeldud. Võib ju Vaivarasse superelamu (-rajooni) ehitada, aga maksujõuline klient seal ikkagi puudub. Seda isegi vaatamata soodsale hinnale või tasuta antavale maale. Peamine jutt mullu aasta alguses (ei tea, kas doteeritud elamurajoon on mingi aastaalguse sündroom?) käis omavalitsuste huvist noorteperederajoonide arendamisel. Huvi võib ju olla, ent kui vahendeid ei ole, siis jääbiki huvi ainult huviks.

Oma arvamus projekti kohta? Mida arvate laenu kriteeriumist “noore pere laen”? Kas ei hakka spekulandid noorte peredena esinema?

Arvan, et sammud pakkumaks soodsa hinnaga elamispinda on äärmiselt teretulnud. Eluaseme laiem tähendus on kodu ja kodu tähtsust ei tohi alahinnata. Pakkudes kodu rajamise võimalust suuremale kildkonnale parandab kõnealune projekt kindlasti Eesti elukvaliteeti. Kui mitte rohkem, siis vähemalt neil peredel, kes uue kodu rajamise võimaluse saavad.

Siin tõstatubki küsimus – kes saavad võimaluse tasuta maale? Ütlen vähimagi häbita, et tahan ka tasuta maad. Kui mitte kodu rajamiseks, siis investeeringuna on see kindlasti päris tulus. Ehitaksin soodsa laenu abil maale maja peale ja müüks selle maha. Müügihind haaraks endasse nii maja kui maa hinna, kuid soetamisel oli kulutusi ainult majale. Seega on maa müügihind puhas võit.

Üks, millest ei ole projekti juures veel räägitud – kes ja milliste kriteeriumide alusel hakkab otsustama, kel on võimalus tasuta maad saada. Enam ei ole tegemist noorte perede projektiga, kus näiteks vanus on oluline kriteerium. Kui projekti realiseerimine läheb ilma kitsendavate kriteeriumiteta, siis võib majaostu võrrelda loteriivõiduga. Sellisel puhul aga ei müüda kaupa õige hinnaga ehk turuhinnaga. Kui pannakse kitsendused paika, siis kes need paneb? Omavalitsus vist, sest tema annab midagi tasuta. Pank vist, sest teda kitsendab krediidiasutusteseadus.

Klientuur on veel väga segane punkt, mis vajab täiendavat lahtiseletamist osaliste poolt. Inimene, kes on majandusteemat pisutki nuusutanud, on kindlasti kuulnud sellist mõistet nagu raha aegväärtus. Teooria on lihtne – täna taskus olev kroon on rohkem väärt kui kroon, mille saan homme. See on omakorda vähem väärt, kui kroon, mille saab ülehomme.

Sellest tulenevalt on eriti naeruväärne maja ostmise võrdlemine auto ostmisega. Kui maksimaalne autoostuliising on kuus aastat, siis majaostu puhul on tegemist viis korda pikema ajavahemikuga. Alles 30-aastase perioodi peale saab 400 000 krooni laenates igakuiseks makseks 3510 krooni. Sellisel juhul on tegemist veel kalli majavariandiga, kus 240 000 maksab laenuvõtja omafinantseeringuna. Kui autod mängu tuua, siis hoopis selles kontekstis, et kodanikul, kes linnapiiri lähistele elama asub, peab auto hõreda ühistranspordi tõttu olemas olema. Kas siis peab palk kahte keskklassi autot võimaldama?

Artikli autor on Andres Eilart. Artikkel on avaldatud 15.01.2001 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=141145

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC