Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark on pikemat aega jälginud kinnisvaraturul toimuvat ja tal on hetkeseisust üsna selge pilt. Monitooritavate ehk seiratavate projektide hulk on suur, Harjumaalt on nimekirjas 75 arendusprojekti.
Kui koostad nimekirja seiratavatest projektidest, siis mille alusel valid jälgimiseks just need projektid?
Eesmärk on, et mul oleksid vaatluse all kõik Eesti arendusprojektid. Need projektid, mida müüvad arendajad või vahendajad. Päris sadat protsenti ei suuda ma katta sel põhjusel, et näiteks kui keegi väikearendaja kuskil üht elamut või paarismaja arendab, ei raali ma lihtsalt seda infot välja. Aga kõik võiks nimekirjas olemas olla. Usun, et olen kokku saanud üsna täiusliku andmebaasi. Mõned inimesed ongi seda nii nimetanud.
Mida monitooring ehk seire tähendab?
Jälgin, mida müüakse, kas üldse müüakse ja millise tempoga müüakse. Samuti jälgin keskmisi pakkumishindu. Nii saab teada, milline konkurents mingis piirkonnas on, mida seal müüakse ja kuidas selles piirkonnas pakkumishinnad muutuvad.
Eraisikule sellest infost võib-olla väga palju kasu ei olegi, ehk see, kui inimene tahab näiteks Viimsisse korterit osta ja teada, mida seal üldse pakutakse.
Minu peamisteks klientideks on kinnisvaraarendajad, kes tahavad võrrelda turutrende sellega, kuidas neil endil läheb.
Kindlasti annab monitooring ehk seire turuolukorrast hea pildi. Jälgin ainult uusi elamispindu, sest see on üks hinnaindikaator, mis näitab kinnisvaraturu tervist. Kõik kinnisvaraarendajad jälgivad mingil määral turgu, ent mulle on öeldud, et miks peaks arendaja seda ise tegema, kui Tõnu Toompark juba teeb (naerab).
Milline on kinnisvaraturu hetkeseis ja millised muutused ootavad ees lähiajal, näiteks aasta lõpuni?
Hetkeseis on täna selline, et väga palju ei müüda. Praegu tehakse iga kuu tehinguid ligi kolmandiku vähem kui eelmisel aastal samal kuul. Karta on, et tehingute maht langeb kuni kevadeni. Arvan, et jahtumine aeglustub, sest baas, millelt tehinguid tehakse, on väike.
Tehingute maht ongi meie kinnisvaraturul kõige kriitilisem asi. Raha ringleb vähem, ehk seda raha, mida kinnisvaramüüjate vahel ära jagada, on järjest vähem. Peab pakkuma üha paremat kaupa, et raha kätte saada.
Arvan, et aasta lõpuni tehingute maht jätkab kahanemist, kahanemine aeglustub. Tõenäoliselt hinnad langevad kas või selsamal põhjusel, et pakkumisi on palju.
Arendajail on kulud kaelas, et neist lahti saada, peaksid nad midagi müüma. Selleks, et müüa, ongi ainus võimalus hindu alla lasta.
On miski, mis ühendab neid firmasid, kes oma maju ja kortereid maha müüdud ei saa?
Harju maakonna ja Tallinna peale kokku on praegu 3200 korterit, lisaks korterid, mida ma veel pole suutnud üles leida, müümata. Korteri keskmine maksumus võib olla poolteist miljonit krooni. 3200 korteri hulgas on ka ridaelamud, mis on kallimad. Ligi viie miljardi krooni eest on vara müümata. Pakkumine on väga suur, müük ei edene ja kõik on jännis.
Eriti hädas on need firmad, kes ostsid maad kõige kallima hinnaga, 2006. aasta lõpus ning võtnud ehituslepingud peale ja nüüd peaksid müüma odava hinnaga.
Suuremad arendajad on samuti jännis, neil on aga kapitali palju. Nemad on valmis kahju kannatama, mõni aasta tagasi teenisid nad suurt kasumit ja viie aasta pärast, kui tsükkel hakkab ülespoole minema, saavad nad taas suuri kasumeid teenida. Ilmselt Skanska, aga miks mitte ka Merko ning Koger&Partner on need firmad, kelle käest mina julgeksin osta.
Lagedil on kuulutus „Kodu miljon krooni odavamalt”, maakonnas veel „Happy hour – kaks kodu ühe hinnaga”. Mida taolistest „nippidest” arvad?
Arvan väga positiivselt. Kui aasta tagasi oli portaali Kinnisvarakrahhivisuaal, kus end anonüümsena hoidvad isikud fikseerisid igasuguseid kinnisvara allahindlusi, siis enamik kinnisvaraarendajaid kirus neid. Merko oli ainus, kes sellest üritas kasu lõigata ja ütles, miks hindu langetada. Selleks et müüa. Kui me hindu langetame ja kellelegi seda ei ütle, pole sellest ju kasu. Merko pani sellesse portaali oma ribareklaami.
Kui hinda lastakse alla, tuleb sellest rõõmsalt kõiki teavitada, klientidele soodsad hinnad meeldivad.
Kas arendajad on minemas pigem seda teed, et üritavad kohaliku infrastruktuuri (haljastus, poed-kontorid, lasteaiad) taset tõsta või oodatakse paremaid aegu ja muudetakse teatud hulk elamukrunte tootmis/ärimaa kruntideks ,et neid müües ots-otsaga kokku tulla?
Kui keegi teeb kuhugi kümme korterit, siis ei jõua arendaja sinna lasteaeda ehitada. Teine variant on, kui arendaja ehitaks lasteaia, kes siis seal sees opereerima hakkab? Omavalitsus või eralasteaed? Lasteaed ei ole kasumi allikas. Kui tahan arendajana ehitada kümme korterit, ei ehita ma sinna lisaks poodi. Seda peaks keegi teine arendaja tegema.
Iga arendaja peaks arendama sellist kinnisvara, kus ta tugev on.
Teisalt peab seda ütlema, et ümbruskonna infrastruktuur muutub tähtsaks. Kas on ühistransport olemas, kas on olemas koolid-lasteaiad-pood? Kui neid pole, ei tähenda see, et kinnisvara müük oleks lootusetu, aga kõik see peegeldub hinnas.
Kui meil oli buum, siis infrastruktuur hinnas ei peegeldunud. See hakkab nüüd üha enam tähtsustuma. Sel põhjusel räägitaksegi, et Tallinna-lähedaste, põllu peale rajatud asumite, kus infrastruktuur puudub, hinnad võiksid kordades langeda. Kui on lihtsalt maja keset põldu püsti pandud ja elanikul pole seal mitte mingit teenindust ja transporti, on tal seal kallis elada, lapsi kooli- ja trenni transportida, kultuuriüritustest osa võtta, toidukaupu tuua.
Kindlasti on ka neid, kes sihtotstarvet muudavad, ent detailplaneeringu menetlemine võtab alati palju aega, ka omavalitsus peab sellega nõustuma.
Kas inimene on n-ö saanud petta, kui ta investeerimise eesmärgil on soetanud endale linnalähedase maatüki ehk siis investeerinud maasse?
Kui inimene tahab raha paigutada maasse ja kui ta ostis maatüki näiteks eelmisel aastal, ütleksin, et tehtud on kehv majanduslik otsus. See pole pettasaamine. Kui ta turuhindadega ostab ja selle maatüki turuväärtus langeb, siis on kehv majanduslik otsus.
Turuväärtus on kogu kinnisvarasektoris langenud. See aga ei tähenda seda, et halval ajal ei võiks hea hinnaga tehinguid teha.
Näiteks andsin suvel inimeseel soovituse, et osta ära krunt, mida sulle pakutakse, kui see väga-väga meeldib. Teist krunti, mis nii väga meeldiks, võib raske olla leida. Hind oli inimesele vastuvõetav, lisaks emotsinaalne väärtus. Sel juhul ei teinud inimene mitte finantspaigutust, vaid hindas emotsionaalset väärtust.
Aga kui raha teenimise eesmärgil on 200.-2008. aasta jooksul raha paigutatud ja maad ostetud turuväärtusega, mitte oluliselt odavamalt, siis paigutus pole kasumlik olnud.
Kuidas hakkab praegust elumajade turgu mõjutama Eestis tuure koguv passiivmaja ehitus?
Ega ma tea energiasäästlikest majadest eriti midagi. Aga arvan, et igal juhul on kinnisvaraarendajal praegu nii, et kui ta tahab midagi pakkuda, peab pakkuma midagi teistsugust, teistmoodi. Turg on täis keskmist kaupa, hea kaup on ära ostetud. Kui aga pakutaks sama hinnaga tavalist või energiasäästlikku maja, kumma sa võtaksid? Asjaolud sunnivadki ettevõtjaid tegema pingutusi ja pakkuma tarbijale sama hinna eest rohkem ja midagi teistmoodi.
Hulk maju ja kortereid on valmis tehtud midagi mõtlemata, näiteks et kui inimene uksest sisse astub, tahaks ta kuhugi jope riputada. Kinnisvaraarendajad peavadki välja mõtlema rohkem selliseid nüansse, mis tarbijale meeldib, mida tarbija vajab ja mis teda naeratama paneb.
See fookus kadus kinnisvarabuumi ajal ära.
Mis saab neist majadest, mida arendaja ikkagi maha müüa ei suuda?
Oletame, et olen arendaja ja mul on kolm maja, mida ei suuda maha müüa. Nüüd sõltub kõik sellest, kuidas ma finantseerinud olen. Kui olen pangalaenu võtnud, tahab pank minult raha saada. Tähtaeg kukub, seda ei pikendata. Ja siis läheb asi haamri alla. Reeglina haamri alla läheb asi minimaalse hinnaga, seega oleks mõistlik ise punnitada, et majad müüdud saaksid.
Kui ma aga pangalaenu kasutanud pole, olen majad ehitanud oma raha eest ja ühel momendil käega löön, siis majad hakkavad tasapisi lagunema ja nende väärtus langeb veelgi.
Igal juhul on mõistlik kas või poole hinnaga maha müüa, et saaks jamast lahti.
Vara on alati kellegi oma ja see keegi peab hoolitsema, et naabreid ei häriks ja kodutuile avatud poleks. Kohustused säilivad.
Kui arendaja ikkagi kuidagi müüa ei suuda, on kusagil õige hind olemas. Tuleb see leida. Kui ma sulle tasuta krunti pakun, kas siis võtaksid? Aga viie miljoni krooni eest? Kusagil tasuta saamise ja viie miljoni vahel ongi selle krundi õige hind, mille puhul sa ütled, et selle hinnaga veel võtaksid krundi või pooliku maja ära.
Kuidas kujuneb sellise maja saatus, milles on näiteks 8 korterit, aga ostetud vaid kaks korteri?
Küttekulud maksab omanik, kinnisvaraarendaja. Kahe korteri kulud maksavad korteriomanikud. Siin on minul kui ostjal tekkimas küsimus: kas arendajal on selleks raha?
Kui arendaja ei maksa ja kolmveerand jääb maksmata, keerab Eesti Gaas gaasi kinni, Eesti Energia elektri samuti ja siis mina kui ostja olen samuti õnnetus olukorras.
On arendajaid, keda võib usaldada. Suured arendajad, kellest rääkisin, on sellised. Väikearendaja puhul on aga risk olemas küll. Ja kannatavad need korteriomanikud, kes on valmis teenuse eest maksma.
Mis saab nn põllupealsetest uusrajoonidest, kui arendaja kaotab huvi edasise müügi ja infrastruktuuri rajamise suhtes? Kas taolisel juhul langeb (nt lammutamise või infrastruktuuri rajamise) edasine kohustus omavalitsusele?
Mingi hinnaga lähevad korterid ikkagi kaubaks. Mingit hoonet sellepärast, et ei suudetud müüa, vaevalt et maha lõhutakse. Ka lammutamine läheb omakorda maksma, odavam on seda kulutust mitte teha ja parem odavamalt siiski korterid maha müüa.
Omavalitsuse kohustus on vaadata, et seal rüüstamiseks ei lähe, et aknad oleksid kinni löödud, kui asi hulluks läheb. Kodutute poolt majade hõivamise probleem on eelkõige linnapiirkonnas.
Artikli autor on Regina Lilleorg, artikkel ilmus 26/09/2008 väljaandes Harju Elu.
