Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Обороты рынка в денежном исчислении

19.11.2003 Tõnu Toompark

С ростом цен на недвижимость сделки с ней становятся всё более дорогими, а потому на рынке недвижимости крутятся всё более крупные суммы.

Первое полугодие 2003 года отличалось высокой активностью рынка недвижимости – всего было заключено почти 21 000 сделок. Это на 5% больше, чем их было заключено за тот же период 2002 года. Если же считать не по увеличению числа заключённых сделок, а по росту их стоимости, этот показатель превысил 14%.

Больше всего активизировался рынок земельных участков под жилую застройку. Всего за первую половину 2003 года было продано 4600 земельных участков, что на 10% больше, чем за то же время прошлого года.

По-прежнему основная масса сделок с недвижимостью приходится на куплю-продажу квартир. За первое полугодие их было совершено 11 000, что на 8% больше, чем в прошлом году. А что касается количества сделок с односемейными домами и коммерческими площадями, то здесь произошло уменьшение числа сделок соответственно на 2% и на 7%.

Рост цен на недвижимость находит отражение в стоимостном росте заключённых сделок: за первую половину года объём сделок с недвижимостью в денежном исчислении составил 9,5 млрд. крон, что на 14% больше, чем за тот же период прошлого года.

Больше всего, на 36%, выросла суммарная стоимость сделок, связанных с куплей-продажей квартир. Чуть меньше, на 33%, подрос в денежном исчислении объём сделок с земельными участками, зато стоимость сделок с индивидуальными домами сократилась на 12%.

Что касается регионального распределения сделок по республике, то тут изменений не произошло. По-прежнему около половины, а точнее, 46% сделок совершается в Харьюмаа, то есть в Таллинне и его окрестностях. Другими регионами активного рынка являются

Тартумаа и Пярнумаа, на которые приходится 10% и 7% от общего числа сделок с недвижимостью.

По числу совершаемых сделок выделяется и Ида-Ви-румаа, но в денежном исчислении их доля невелика.

Противоположная картина в Харьюмаа. По числу сделок на этот регион приходится 46% сделок, а по деньгам – львиная доля оборота всего рынка недвижимости Эстонии – 76%.

За ним следуют Пярнумаа и Тартумаа, на них приходится по 7%.

Поскольку в 2003 году жилищные кредиты предоставляются банками по-прежнему на весьма приемлемых условиях, то можно прогнозировать, что по итогам года число сделок с недвижимостью, заключённых в течение этого года, превысит аналогичный показатель 2002 года. Два предшествующих года объём рынка недвижимости в стоимостном выражении увеличивался ежегодно на 20%. Хотя очевидно, что рост будет и в 2003 году, но темпы его замедлились, а потому за текущий год он не превысит 12-15%.

Причиной снижения темпов роста служат различные обстоятельства С одной стороны, наиболее активная часть населения уже обзавелась крышей над головой, с другой – рост цен на недвижимость делает её всё менее доступной для тех, кому она требуется.

К факторам, способствующим росту числа и стоимости сделок с недвижимостью, относятся положительный результат референдума по вопросу о вступлении в Европейский Союз, а также активность строительного рынка. Вхождение Эстонии в Евросоюз будет иметь долгосрочное влияние, поскольку оно связано с ожиданием быстрого экономического роста и общего повышения уровня жизни, хотя каких-либо резких изменений на рынок недвижимости это не привнесёт. Строительная деятельность постоянно выводит на рынок новые жилые и коммерческие площади, также активизирует рынок.

Следует отметить, что рынок недвижимости Эстонии находится в той стадии, когда резкие повороты, подъёмы и спады уже остались позади.

Идёт процесс плавного роста, при этом как цены, так и число сделок находятся в чётко очерченном коридоре.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Kinnisvara petab ootusi

19.11.2003 Tõnu Toompark

Euroopa Liiduga liitumine võib põhjustada korterite hinnalanguse

Kinnisvaraturu kõrgseis toetub suuresti investorite ootustele, et pärast Euroopa Liiduga liitumist tõusevad kallite kesklinna korterite hinnad veelgi. Ootused on aga liiga optimistlikud.

Kõrghetk kinnisvaraturul on käes ning hindade edasise tõusu ootused üle paisutatud, väidavad kinnisvaraanalüütikud ja pankade esindajad. Kui uue hinnatõusu ootused järgmisel suvel ei täitu, pöörab turg langusele ning halvimal juhul ootab kinnisvaraturgu 2005. aastal depressioon.

Ootused on üles kruvinud spekulatiivsed investorid, kes ostavad kokku kortereid uutes kesklinna majades, lootuses need lähiajal kallimalt edasi müüa või kasumlikult välja rentida. Nii on näiteks Tallinna kesklinna kerkinud pilvelõhkujas Maakri majas investeeringuteks ostetud kümneid miljonikortereid.

Delfi juhatuse esimees Ville Jehe sai eile kätte selle maja kolmetoalise korteri võtmed. Teise sellise soetas ta oma firma kaudu samas hoones kuu aega tagasi. Ise Jehe poolteise miljoni kroonistesse korteritesse elama kolida ei plaani – ühe tahab ta kallimalt edasi müüa, teise üürile anda. Ostjate-üürilistena näeb ta välismaalasi.

“Mina ei ostnud neid kortereid eesmärgiga Euroopa Liiduga liitumiselt tulu teenida, loodan, et tehingud on enne maikuud juba tehtud,” selgitas Jehe. Tunnistas aga, et üürilise leidmine ei pruugi olla kerge. “Olen arvestanud, et võibolla tuleb mitu kuud oodata, et saada seda hinda, mida mina tahan,” lisas Jehe, kes loodab eksklusiivse korteri väljarentimise eest saada sõltuvalt sisustusest 14 000-20 000 krooni kuus.

“Analüütikutel on omad argumendid. Mina kui investor näen, et veel tõusuruumi on,” ütles ta.

Uus Maa analüütik Ain Kivisaar nii optimistlik ei ole. Tema kinnitusel on Euroopa Liiduga liitumise mõjud üle hinnatud ja ootused kesklinna kallite korterite hindade uuele tõusule alusetud.

“Kõik need, kes ostsid kinnisvara lootuses see pärast Euroopa Liiduga liitumist kallimalt maha müüa, hakkavad nüüd otsima, kus need jõukad välismaalased on,” selgitas Kivisaar. Kõigile aga rikkaid ostjaid ei jätku ja see viib hinnakorrektsioonini.

“Mingit krahhi see ei tähenda, kuid kesklinna kallite korterite hinnad võivad praegusega võrreldes kuni 10 protsenti hoopis langeda,” selgitas ta.

Hansapanga erakliendi finantseerimise osakonna juhataja Jaan Liitmäe ütles reedel toimunud kinnisvarakonverentsil, et investeeringuteks ostetud korterid tulevad juba praegu müüki, sest ei jätku üürnikke.

Pessimistlikke oletusi toetab ka ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. Vastu pükse saavad need, kes hindavad Euroopa Liidu mõju üle ja loodavad jätkuvalt hinnatõusu abil kasu teenida, lausus Toompark.

Arco Vara kommunikatsioonijuhi Kadri Lindpere hinnangul puudutab prognoositav pettumus vaid osa kinnisvaraturust, mistõttu kindlasti pole oodata massilist hindade langust ja depressiooni. Kuid lisaks kallitele korteritele võib tema hinnangul tagasilöök tulla ka äripindade osas.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel oponeeris pessimistlikule Kivisaarele, tuues näiteks Põhjamaad – kui Tallinnas on elaniku kohta pinda keskmiselt 23, siis Stockholmis 41 ruutmeetrit, eluasemelaenuga koormatud leibkondi on Eestis 20, Rootsis aga 90 protsenti, hinnakasvu ennustas Rüütel veel vähemalt kaheks-kolmeks aastaks. Ain Kivisaare sõnul peaks Eesti ennast siiski pigem võrdlema Läti ja Leedu, mitte Rootsiga. Põhjanaabrite juures toimiv loogika meie areneval kinnisvaraturul ei kehti.

Pangad kiiret laenukasvu jätkumist ei usu
n Kinnisvaraturgu on elavdanud ka pankade aina tihenev konkurents eraisikute laenude pärast, mis on läinud koguni nõnda teravaks, et pankade marginaalid on aastaga langenud enam kui protsendi võrra.

Hansapanga uurimusest selgub, et Eesti on saavutamas eluasemelaenude osas lage.

“Uuringud näitavad, et turuosaliste maht hakkab otsa saama,” nentis Hansapanga erakliendi finantseerimise osakonna juhataja Jaan Liitmäe. “Täna pole me kasvu jätkumise osas eriti optimistlikud.”

Liitmäe sõnul piisab ühe suuremahulise projekti ebaõnnestumisest, et kogu turg depressiooni viia. Kui pank hakkab suure arendusprojekti kortereid-maju kiiresti ja odavalt realiseerima, lööb see segamini kogu turu ja rikub teiste arendajate plaanid.

Ühispanga turuanalüüsi divisjoni direktori Sven Kunsingu sõnul tekitab kiire laenukasv turu ülekuumenemise ohtu. Ühispanga arvutuste järgi saavutab Eesti eraisikute laenukoormus selle aasta lõpuks taseme 53% aasta netosissetulekust.

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 19.11.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Statistika: Majutuskohtade arv

14.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Statistika: Kuritegude arv 10000 elaniku kohta maakonniti

07.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Statistika: Majandususaldusindeks

07.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Statistika: Ehitusmahuindeks

05.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: elussünnid ja loomulik iive

05.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Statistika: Sisemajanduse koguprodukt

05.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Statistika: Ehitushinnaindeks

04.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: Eluasemelaenude jääk, käive ja intressimäär

29.10.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Представительский договор ускоряет продажу недвижимости

29.10.2003 Tõnu Toompark

Желание продать квартиру может навести на мысль отдать ее на продажу как можно большему числу маклеров. Простая логика говорит, что чем больше продавцов, тем быстрее и проще можно дойти до заключения сделки. Одновременная работа с несколькими маклерами также исключает риск, что сделка сорвется из-за некомпетентного маклера.

К сожалению, в реальной жизни обычная логика не действует. Передача квартиры на продажу нескольким маклерам создает ситуацию, обратную желаемой, которая замедляет процесс продажи. Дело в том, что если продажей одной квартиры занимаются несколько маклеров, то уменьшается вероятность того, что именно кто-то из них продаст квартиру.

Уменьшение этой вероятности, в свою очередь, означает то, что уменьшается готовность маклера рекламировать объект недвижимости. Нет проблемы поместить информацию об объекте в портал недвижимости и на сайт фирмы. Но недвижимость, которую продают конкурирующие фирмы и несколько маклеров, выпадает из рекламных каналов, для чего придется делать дополнительные расходы.

Если не заключен представительский договор, то у маклера нет мотивации предлагать информацию конкурирующим маклерам и фирмам, так как нет никакой гарантии, что его работа в этом случае будет оплачена.

Таким образом, значительно уменьшается число людей, которых могла бы достичь информация о предложении покупки квартиры. И это также отодвигает возможность заключения сделки во времени.

В результате клиент бывает недоволен маклером, потому что маклер не занимается продажей его квартиры. Из всех маклеров, которые занимаются продажей, большинство также недовольны, так как они должны заниматься информацией, с помощью которой заключение сделки довольно маловероятно. Разумеется, недоволен развитием дел и возможный покупатель, который может и не найти это предложение о продаже.

Что может помочь выйти из этой ситуации сплошных потерь? Выходом может стать заключение представительского договора с маклером. Представительский договор обеспечивает самое лучшее обслуживание владельцу недвижимости.

Маклер знает, что никто не “утащит” объект продажи у него из-под носа. Если дело дойдет до заключения договора о продаже, это гарантирует маклеру получение гонорара. Это мотивирует маклера оказывать клиенту самые лучшие услуги. Это означает, что маклер будет рекламировать недвижимость во всех каналах СМИ, направленных на целевую группу, делиться информацией с конкурирующими риэлторскими бюро и маклерами, с которыми идет активный обмен информацией.

Для клиента в случае заключения представительского договора есть еще одно существенное преимущество. А именно: в этом случае клиент имеет возможность иметь дело только с одним маклером, который дает ему отчет о том, как продвигается работа по продаже, сообщает о количестве предложений, о количестве потенциальных покупателей, которые смотрели объект. Если отдать объект на продажу многим маклерам, придется проделывать всё это с каждым из них.

Для продавца недвижимости в воздухе повисает один важный вопрос – как найти маклера, который будет действительно активно заниматься продажей? Маклера, который после заключения представительского договора будет проводить серьезную работу и действительно прилагать максимум усилий?

Проще всего активного маклера можно найти по рекомендации друзей и знакомых, которые недавно заключили сделку по продаже недвижимости. Если это сделать не удается, свидетельством качества является аттестат маклера. С довольно большой долей уверенности можно обращаться во все более крупные посреднические фирмы.

В отношении продажи недвижимости важно понять особенность продажи недвижимости, где большое число продавцов вместо пользы может причинить ущерб. Для всех сторон сделки процесс продажи удобнее и быстрее, если его помогает проводить один профессионал.

Kaubanduskeskuste turu areng küpsusfaasis

27.10.2003 Tõnu Toompark

Paljud veel mäletavad aega kui Tallinnas oli vaid üks kaubamaja – Tallinna Kaubamaja. Vähesed tahavad seda aega mäletada. Meenuvad tänasel päeval kummastavad telekaadrid varahommikusel ajal Kaubamaja uste taha kogunenud inimmassidest, kes ootasid keskuse avamist, et jooksujalu üksteist küünarnukkidega eemale tõugates tormata asju ostma. Kes liiga aeglaselt jooksis või kelle küünarnukid piisavalt tugevaid hoope ei jaganud, need jäid asjadest ilma.

Paar-kolm aastat tagasi oli olukord muutunud. Kaubanduskeskusi oli kerkinud pea igasse linnaossa. Rahvamassidest ummistunud keskustes ei olnud defitsiidiks enam kaubad, vaid kaubanduspinnad, mille peale kaupmehed üksteisevõidu konkureerisid. Sageli toimusid erinevate kaupmeeste vahel enampakkumised, kus üüripakkumised väikeste pindade puhul ulatusid kuni 1700 kr/m².

Ühegi rajatava kaubanduskeskuse puhul ei olnud seda ohtu, et mõni müügipind võiks tühjaks jääda. Küsimus oli pigem selles, et kuidas tõrjuda eemale neid kaupmehi, keda keskus vajalikuks ei pidanud.

Uusi kaubanduskeskusi kerkib kui seeni peale sooja vihma

Ajapikku kerkis kaubanduskeskusi järjest rohkem. Esimeste probleemidena kajastas meedia (Äripäev 08/03/2001) 2000. aasta detsembris avatud Laagri Maksimarketi tühjaksjäävaid müügibokse. Probleemiks oli ostjate puudus, kes kehva juurdepääsu tõttu linna piiri taga asuvat kaubanduskeskust üles ei leidnud.

Suuremat pilti vaadates võib öelda, et tegemist oli esimese pääsukesega, mis näitas, et kaubanduskeskus peab ostjate juurde minema, mitte ostjad kaubanduskeskust taga ajama. Meenutuseks veel, et füüsiline kaugus tarbijast viis hukule ka Maksimarketi, mis asus Tihniku tänaval.

Kaubanduskeskusi tekkis siiski järjest juurde. Enamuses neist täitusid nii müüjate kui ostjatega üsna kiiresti.

Tänaseks on kaubakeskuste areng taas uues faasis. Neid muutusi näeb ja kogeb omal nahal ka tarbija. Järjest sagedamini võime siin-seal keskustes märgata tühje müügibokse. Mõni seisab tühjana juba üsna kaua. Ei ole enam kaupmehi, kes müügipinna üürile tahaksid võtta. Näiteks Järve keskuses näeme, kuidas tühjade müügipindade vaheseinad kokku korjati ja nende asemele suurele pinnale väike söögikoht ja laste mängunurk rajati.

Tühjana seisab tänasel päeval koguni üks uus kaubanduskeskus. Peterburi tee äärde rajatud Maksimarketi kolimist ootav hoone seisab tühjana mullusest novembrist. Uues kohas peaks seni sadakond meetrite eemal Vesse tänaval asuv Maksimarket tegevust alustama käesoleva aasta sügisel.

Kaupluste suurt hulka iseloomustab fakt, et paljud kliendid on kogenud olukorda, kus sadade ruutmeetrite suuruses poes on kaupa valivate ostjate ja seda pakkuvate müüjate arv üks-ühele. Paistab justkui, et igale poele enam kliente ei jätku. Või on müüjaid liiga palju. Või müüakse vales kohas valet kaupa.

Turule tuleb üha uusi ja suuremaid keskusi

Samas kui olemasolevad kaubanduskeskused ei ole sajaprotsendiliselt poodidega täidetud on turule tulemas mitmeid uusi keskuseid.

Oktoobris plaanib Citymarket avada kauplused Sõpruse puiesteel (5000m²) ja Mustakivi teel (24000m²). Viru väljakul on rajamisel uus keskus, kuhu Tallinna Kaubamaja laiendab senist müügipinda 14000 ruutmeetrini. Järgmisel aastal valmib 12000 ruutmeetrine Viru keskuse II etapp. Samuti Lootsi 8 kaubanduskeskus, mille pinnaks on 10000m².

‘Last but not least.’ 2004. aasta kevadel valmib Ülemiste kaubanduskeskus, millest saab 50000 ruutmeetril laiudes Eesti suurim kaubakeskus. Ülemiste nurgakivi pandi 27. augustil 2003. a., mil 600 miljonit maksva kaubanduskeskuse pinnast oli üürilepingutega kaetud 75%.

Igapäevast tarbekaupa pakkuvate pindade juures ei märgita tavaliselt spetsiifilisema suunitlusega kaubanduspindu, kus müüakse näiteks ehituskaupu, aianduses vajaminevat, autosid. Siiski on needki keskused Eesti kaubanduskeskuste turgu rikastamas ning tarbijate valikut laiendamas.

Konkurents kaupmeeste vahel kasvab

Tarbija valikut tahavad veelgi rikkamaks muuta uued turule tungivad või tungimist plaanivad kaupmehed. Omad taotlused Eesti jaekaubanduse turuosa kohta on avalikult välja hõiganud Saksa päritolu Lidl ja Leedu VP Market. Viimane soovib Eestisse 3-4 aastaga rajada 40 kauplust. Säästumarketiga sarnast suunitlust ja sümboolikat omav Lidli soov on saavutada turuosa 10%.

Võib arvata, et Lidl ja VP Market ei asu tegutsema olemasolevates kaubanduskeskuste ruumides ja seeläbi suurendatakse kaubanduspindade pakkumist veelgi. Kindlasti toovad mõlemad suurkauplejad kaasa oma toodete nomenklatuuri ning oma lähenemise kaubandusketi haldamisele. Nende edukust näitab aeg, kuid kaotama Eesti turule ei tulda.

Kodumaise ketina tegutseb endise Spari ostnud Comarket, mis avas oma kaubamärgi all tegutseva esimese kaupluse mais 2003. Comarket on näidanud üles soovi pikendada kett 2003. aasta lõpuks 15 kaupluseni Tallinnas, Tartus, Pärnus, Viljandis, Rakveres ja Jõhvis. Turuosa soov 300-1000m² suuruste kaubanduspindadega Comarketi ketil on 4%. 2-3 aasta jooksul peaks kett pikenema 30 kaupluseni. Comarketi keti suurim konkurent on sama suurte kaubanduspindade turul konkureeriv Selveri supermarketite kett.

90-ndate kaubanduskeskused küsimärgi ees

Uute ja kaasaegsete hüper- ja supermarketite turuletulek paneb raskesse olukorda 90-ndatel aastatel rajatud keskused. Üks-kaks sellist on igas Tallinna linnaosas. Need on ilma olulise ankurüürnikuta keskused, kus asuvad laiemat tuntust mitteomavate kaubamärkide müüjad, kes reeglina ei kuulu kauplustekettidesse.

Väikestel kaubanduskeskustel puudub sageli konkreetne kontseptsioon, mis lubaks omas turuni_is edukalt tegutseda. Samuti võib probleeme olla reaalset turuolukorda arvestava paindlikkusega läbirääkimistes üürihinna üle. Uksi siiski vaevalt mõni selline kaubanduskeskus sulgema peab.

Seni on ka tarbijad näidanud üles suuremate keskuste eelistamist, kust leiab laiema kaupade ja teenuste paketi.

Väike vale, suur vale, statistika

Eesti, eriti Tallinna kaubanduspinna hulk on juba paar aastat kõne all olnud. Hetkel on Tallinnas kaubanduspinda ligi 1,25m² inimese kohta.

Sageli on seda võrreldud Soome ja Rootsi kaubanduspinna hulgaga ühe elaniku kohta. Statistika abil võib jõuda järelduseni, et Eestisse võiks kaubanduskeskusi ehitada veel sama palju kui neid olemas on.

Kinnisvaraturg ja kaubandusturg sarnaselt on siiski lokaalsed ja mõjutatud eelkõige kohalikest teguritest. Soome ja Rootsi keskmised palgad (suurusjärk 35000 krooni kuus) ei ole Eesti oludega võrreldavad. Samuti tarbimise struktuur, mis Eesti vaesemates oludes kaldub enam esmavajaliku poole.

Võitlus turuosa pärast

Kaubanduskettide juhid ei ole ülepakkumisest saladust teinud. Tegemist ei ole hetkel kasumi teenimisega, vaid karmi võitlusega turuosa pärast. Praegused trendid uute marketite ja uute kaupmeeste turule tulemise taustal näitavad, et võitlus kergemaks ei lähe.

Kaubanduskeskuste kui kinnisvara omanike elu liigub samuti keerulisi radu pidi. Järjest enam tuleb vaeva näha heade ja tugevate kaubakettide üürnikuks meelitamisega. Keskuses peab toimima efektiivne turundustöö, mis kliendid kohale toob. Kaubakeskus peab olema tarbijale (ja seeläbi kaupmehele) sünergiat pakkuv, kus erinevad kaupmehed teineteisele kliente toovad.

Tarbijad on ainsad, kelle tuju kerkivatest kaubanduskeskustest järjest rõõmsamaks läheb. Inimeste sissetulekute tase vaikselt tõuseb. Teisest küljest väheneb esmatarbekaupade kulu osakaal sissetulekust, mille üheks põhjuseks on lisaks konkurentsisurve all samale tasemele jäävad hinnad. Nii võib arvata, et tugevatele kauplejatele on turul ruumi ka tulevikus.

Üürihinnad peavad langema

Tihenev konkurents hoiab kaupade hinnad all. See vähendab kaupmeeste tulubaasi ning võimalus kõrget üürihinda tasuda. Üürihinnale avaldavad survet ka järjest kerkivad uued kaubakeskused, mis annavad kaupmeestele järjest laiema võimaluse asukohavalikuks.

Need majanduslikud protsessid sunnivad kaubanduskeskusi üürihinda alandama. Võib prognoosida, et tippüürid langevad kuni 20%. Samuti lähevad korrigeerimisele madalamal tasemel olevad üürihinnad. Üldine üüritase pigem langeb, kuid kindlasti vähem.

Üürihinna alanemine võib kriitiliseks osutuda kaubanduspindadel, mille peale on eelneva üüripindade nappuse tingimustes korraldatud üürihinna enampakkumine ning kus hind on jäänud tasemele, mis tänastes oludes üürniku kõri kinni pigistab.

Jätkuva trendina seotakse üürihind kaupluse käibega. See jagab ausa mänguna riskid võrdselt nii kaupmehe kui üürileandja vahel.

Edukuse valem

Kaubanduskeskuste kui üürileandjate vaatenurgast on läbikukkumise valemi märksõnaks paindumatus. Paindumatus üürihinna läbirääkimistel kiiresti muutuvas turufaasis, paindumatus keskuse kontseptsiooni loomisel või muutmisel, oma näo puudumine.

Edu ei tõota kaubanduskeskuste omanikele ka strateegia, kus üürnikuks võetakse esimene huviline või parima hinna pakkuja ilma, et selle juures arvestatakse keskuse kui terviku iseloomu ning kliendisegmenti suunatust. Praktika on näidanud, et sellised ebaratsionaalseid pakkumisi tuleb, mis lühiajaliselt paistavad magusate maasikatena, kuid pikemaajalises perspektiivis üürnike voolavust suurendades ja seeläbi keskuse identiteeti purustades karuteene hoone omanikele mängivad.

Edukuse tagab keskusele läbimõeldud lähenemine. Samuti peab läbi olema mõeldud kaubakeskuse turundusplaan, et leida parim kliendisegment, kellele efektiivselt kaupu pakkuda. Oluline on pakkuda uusi kaubamärke, et mitte muutuda kliendi silmis üheks paljudest oma näota keskustest, kus igal pool on esindatud samad kaubamärgid.

Kaubamärkide paljususe suurendamiseks tuleb turule tuua uusi kaupmehi ning mitte piirduda vaid Eesti turul täna tegutsevatega.

Pilt selgineb

Kaubakeskuste omamise ärist on väljunud turu suurtegija Ober-Haus. Kinnisvarafirma Ober-Haus müüs oma kaubanduskeskused ettevõtte juhi Paul Oberschneideri ja tema äripartneritele seotud firmale. Tehing hõlmab kokku 50,000 ruutmeetrit jaemüügipindu, mis asuvad eelkõige Tallinnas. Tehingu väärtuseks on ligikaudu 600 miljonit krooni.

Kaubanduskeskuse edukad ja edutud selguvad kahe aasta jooksul ehk aastaks 2005. Selleks ajaks on valminud olulisemad uued keskused, mis ainuüksi oma suuruse tõttu turul suurt rolli hakkavad mängima.

Kahe aasta jooksul sõelutakse turult välja ebaprofessionaalsed keskuste omanikud. Nende asemele tulevad paremad oskajad või on keskused sunnitud uksed sulgema.

Uute keskuste rajamiseks Eesti pankadelt raha laenata on raske kui mitte võimatu. Kaubanduspindade ülepakkumisele on pankurid juba 2002. aastal tähelepanu juhtinud. Sellele vaatamata finantseeris eelmainitud Ober-Hausi kaubanduskeskuste müügitehingut Hansapank.

Uute keskuste rajamise rõhk kandub juba varem Tallinnast eemale, sest ka maarahva elujärg paraneb ning tarbimiskulutused suurenevad.

Maakonna keskused saavad uusi kauplusi, mis mastaapidelt pealinnaga võrdlust ei kannata. Paljude maakondade suuremaks ja olulisemaks kaubanduskeskuseks kujunevad Tallinn, Tartu ja Pärnu.

Täna saab nentida, et midagi hullu pole karmis konkurentsivõitluses juhtunud. Raskused on sünnitanud uusi ideid – näiteks hobikardi rada Laagri Maksimarketi pooltühjas parkimismajas.

Tõenäoliselt hakkab pilt selguma mõnelgi suures kaubanduskeskuses uhket kaubamärgi all kaupleval kaupmehel. Otstarbekamaks võib osutuda laiadele rahvamassidele mõeldud kaubamajast kolida oma kauplus kesklinna äritänavale väärikat klienti meelitama. Teisisõnu – elanikkonna varandusliku ja sotsiaalse kihistumisega alusel hakkab selguma pilt, kelle jaoks kus mida müüa.

Senised tormilised arengud siiski ei tähenda, et enam Tallinna piirkonda uusi kaubanduskeskusi ei rajata. Õige turuniši leidmisel ning oskusliku äriplaani elluviimise juures on uutele keskustele alati ruumi.

Kinnisvaraturul liiguvad üha suuremad summad

27.10.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarahindade tõus muudab kinnisvaratehingud üha väärtuslikumaks, mistõttu turul liiguvad järjest kopsakamad summad.

2003. aasta esimene pool oli kinnisvaraturul taas aktiivne – sõlmiti pea 21 000 kinnisvaratehingut. 2002. aasta jooksul sõlmiti vähem kinnisvaratehinguid kui 2001. aastal. Nüüd on võrreldes 2002. aasta esimese poolega sõlmitud 5% rohkem kinnisvaratehinguid, mille väärtus ületab aastatagust 14% taset.

Kõige enam on aktiveerunud kruntide turg

Kruntidega tehti 2003. a esimesel poolel 4600 tehingut, mis on 10% eelmisest aastast enam. Enim tehakse tehinguid korteritega, mis moodustavad suurima osa kinnisvaraobjektidest. Korteritehinguid tehti käesoleva aasta esimesel poolel 11 000 ehk 8% mullusest rohkem. Elamute ja äripindadega tehtud tehingute arv võrreldes eelmise aastaga langes – vastavalt 2% ja 7%. Eesti kinnisvarahindade tõusu ilmestab sõlmitud kinnisvaratehingute väärtuse kasv. Esimese poolaasta kinnisvaratehingute väärtus oli 9,5 miljardit krooni. See on 14% rohkem kui 2002. aasta esimesel poolel. Samas võime märkida kasvunumbrite aeglustumist ning kiirete ja äkiliste hinnahüpete möödumist.

Kõige rohkem, 36%, suurenes korteritega tehtud tehingute väärtus

Pisut vähem ehk 33% suurenes kruntidega tehtud kinnisvaratehingute väärtus. Elamutega tehtud tehingute väärtus seevastu kahanes 12%. Neist numbritest peegeldub inimeste soov leida sobilik krunt ning siis sellele iseseisvalt oma vajadustele vastav elamu ehitada.

Kinnisvaratehingute piirkondliku jagunemise juures muutusi ei ole. Endiselt sõlmitakse pisut vähem kui pooled tehingud – täpsemalt 46% – Tallinnas ja Harjumaal. Teisteks aktiivsemateks turupiirkondadeks on Tartumaa ja Pärnumaa, kus tehakse vastavalt 10% ja 7% kinnisvaratehingutest.

Tehingute arvu poolest trügib esiplaanile ka Ida-Virumaa. Samas on maakonna inimeste arvuga võrreldes tehinguid suhteliselt vähe, samuti on nende tehingute väärtus madal. Seega aktiivsest kinnisvaraturust Ida-Virumaal siiski rääkida ei saa.

Lõviosa kinnisvaraturu rahast liigub Harjumaal

Kinnisvaratehingute väärtusest langeb Harjumaa ja Tallinna osaks koguni 76%. Harjumaale järgnevad siingi Pärnu ja Tartu piirkonnad kui olulisuselt järgmised tõmbekeskused. Mõlema mainitud maakonna kinnisvaratehingute väärtus kõigist Eesti kinnisvaratehingutest on 7%.

2003. aasta jooksul on laenutingimused püsinud jätkuvalt soodsad. See lubab prognoosida, et 2003. aasta kinnisvaratehingute arv ületab 2002. aasta numbrit. Olulist tehingute mahu kasvu siiski eeldada ei ole. Kinnisvaratehingute väärtus on eelmisel kahel aastal suurenenud 20%. 2003. aastal on kinnisvarahindade tõus aeglustunud. Sellest tulenevalt võib kinnisvaratehingute väärtuse kasvuks prognoosida 12-15%.

Aktiivne ehitusturg hoiab kinnisvaraturu elavana

Teguriteks, mis kinnisvaratehingute arvu ja väärtust aitavad üleval hoida, on euroreferendumi positiivne otsus ning aktiivne ehitusturg. Euroopa Liiduga liitumisel on kinnisvaraturule pikaajaline mõju läbi eeldatava kõrgema majanduskasvu ning elatustaseme tõusu. Kiireid muudatusi Eesti kinnisvaraturul EList tulenevalt ei toimu. Aktiivne tegevus ehitusturul pakub aga järjest rohkem uusi elamuid, eramupiirkondi ning äripindu ega lase seeläbi kinnisvaraturul jahtuda.

Kokkuvõtteks võib öelda, et Eesti kinnisvaraturg on faasis, kus äkilised pöörded, tõusud ja mõõnad hakkavad mööduma. Juba täna püsib tehingute arv üsna selgelt prognoositavates piirides. Kinnisvarahindade tõus näitab tehingute väärtuse kasvu juures veel märkimisväärseid tõusunumbreid.

Olulisim ja aktiivseim kinnisvaraturg jääb endiselt Tallinnasse ja selle ümbrusesse Harjumaal. Suurusjärgu võrra tagapool on Tartu ja Pärnumaa.

Artikkel on avaldatud 27.10.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaratehingute arv stabiilne, tehingute väärtus tõuseb

27.10.2003 Tõnu Toompark

2003. a. esimene poolaasta oli kinnisvaraturul taas aktiivne – sõlmiti pea 21000 kinnisvaratehingut. 2002. aasta jooksul sõlmiti vähem kinnisvaratehinguid kui 2001. aastal. Nüüd on võrreldes 2002. a. esimese poolega sõlmitud 5% rohkem kinnisvaratehinguid, mille väärtus ületab aastatagust numbrit 14%.

Jätkuva trendina järjest väheneb vallasvara staatuses oleva varaga tehtavate tehingute maht ning suureneb kinnisasjadega tehtud tehingute maht ja väärtus. Selle põhjuseks on lõppjärku jõudma hakkavad reformid – näiteks korteriomandi seadmine ehk maa erastamine kortermajade juurde.

2003. aasta märtsisse ja aprilli jäid pankade aktiivsed eluasemelaenude kampaaniad, mille käigus langes laenuintress esmalt 5 protsendini ning seejärel juba isegi 3,9 protsendini. Võib arvata, et osalt just agressiivsed laenukampaaniad olid põhjuseks, mis aitasid kinnisvaratehingute arvu taas tõusujoonele.

Kõige enam on aktiveerunud kruntide turg. Kruntidega tehti 2003. a. esimeses pooles 4600 tehingut, mis on 10% eelmisest aastast enam. Enim tehakse tehinguid korteritega, mis moodustavad suurima osa kinnisvaraobjektidest. Korteritehinguid tehti käesoleva aasta esimeses pooles 11000 ehk 8% mullusest rohkem. Elamute ja äripindadega tehtud tehingute arv võrreldes eelmise aastaga langes – vastavalt 2 ja 7%.

Eesti kinnisvarahindade tõusu ilmestab sõlmitud kinnisvaratehingute väärtuse kasv. Esimese poolaasta kinnisvaratehingute väärtus oli 9,5 miljardit krooni. See on 14% rohkem kui 2002. a. esimesel poolaastal. Samas võime märkida kasvunumbrite aeglustumist ning kiirete ja äkiliste hinnahüpete möödumisele.

Kõige rohkem – 36% suurenes korteritega tehtud tehingute väärtus. Pisut vähem ehk 33% suurenes kruntidega tehtud kinnisvaratehingute väärtus. Elamutega tehtud tehingute väärtus seevastu kahanes 12%. Neist numbritest peegeldub inimeste soov leida sobilik krunt ning siis sellele iseseisvalt oma vajadustele vastav elamu ehitada.

Kinnisvaratehingute piirkondliku jagunemise juures muutusi ei ole. Endiselt sõlmitakse pisut alla poolte tehingute – täpsemalt 46% Tallinnas ja Harjumaal. Teisteks aktiivsemateks turupiirkondadeks on Tartumaa, ja Pärnumaa, kus tehakse vastavalt 10 ja 7% kinnisvaratehingutest.

Tehingute arvu poolest trügib esiplaanile ka Ida-Virumaa. Samas on maakonna inimeste arvuga võrreldes tehinguid suhteliselt vähem, samuti on nende tehingute väärtus madal. Seega aktiivsest kinnisvaraturust Ida-Virumaal siiski rääkida ei saa.

Kinnisvaratehingute väärtusest langeb Harjumaale ja Tallinnale koguni 76%. Harjumaale järgnevad siingi Pärnu ja Tartu piirkonnad kui olulisuselt järgmised tõmbekeskused. Mõlema mainitud maakonna kinnisvaratehingute väärtus kõigist Eesti kinnisvaratehingutest on 7%.

2003. aasta jooksul on laenutingimused püsinud jätkuvalt soodsad. See lubab prognoosida, et 2003. aasta kinnisvaratehingute arv ületab 2002. aasta numbrit. Olulist tehingute mahu kasvu siiski eeldada ei ole. Kinnisvaratehingute väärtus on eelmisel kahel aastal suurenenud 20%. 2003. aastal on kinnisvara hinnatõus aeglustunud. Sellest tulenevalt võib kinnisvaratehingute väärtuse kasvuks prognoosida 12-15%.

Kasvunumbrite vähenemise põhjuseks on mitmeid asjaolusid. Ühest küljest on aktiivsem inimeste hulk sobiva kodu juba leidnud. Teiselt poolt muudab üha kallinev kinnisvara vara soetamise komplitseeritumaks. Samuti on kinnisvaraturgu aktiveerivad laenutingimused jõudnud tasemele, kust enam soodsamaks palju ruumi minna ei ole. See võtab maha ühe senise hinnatõusu ja turuaktiivsust kannustanud olulise mootori.

Teguriteks, mis kinnisvaratehingute arvu ja väärtust aitavad üleval hoida, on positiivne otsus euro-referendumilt ning aktiivne ehitusturg. Euroopa Liiduga liitumine omab kinnisvaraturule pikaajalist mõju läbi eeldatava kõrgema majanduskasvu ning elatustaseme tõusu. Kiireid muudatusi Eesti kinnisvaraturul EList tulenevalt ei toimu. Aktiivne tegevus ehitusturul pakub aga järjest rohkem uusi elamuid, eramupiirkondi ning äripindu ega lase seeläbi kinnisvaraturul jahtuda.

Kokkuvõtteks võib öelda, et Eesti kinnisvaraturg on faasis, kus äkilised pöörded, tõusud ja mõõnad hakkavad mööduma. Juba täna püsivad tehingute arvud üsna selgelt prognoositavates piirides. Kinnisvara hinnatõus näitab veel tehingute väärtuse kasvu juures märkimisväärseid tõusunumbreid, kuid needki arvud on stabiliseerumas.

Olulisim ja aktiivseim kinnisvaraturg jääb endisem Tallinnasse ja selle ümbrusesse Harjumaal. Suurusjärgu võrra tagapool on Tartu ja Pärnumaa. Ülejäänud maakonnakeskused kinnisvaraturu seisukohast olulist tähtsust ei oma.

Nõmmet kummitab vabade kruntide puudus

21.10.2003 Tõnu Toompark

Nõmme linnaosa on üks Tallinna kinnisvaraturul kõrgemalt hinnatud piirkondi. Nõmme populaarsus põhineb aastate jooksul ajalooliselt väljakujunenud positiivsel mainel. Plusspunkte lisavad Nõmmele männimets, madalal hoonestus, hea ühendus kesklinnaga, teenindusasutuste olemasolu ning väljakujunenud infrastruktuuri. Nõudlus ületab Nõmmel pakkumist märkimisväärselt.

Nõmme eelistatumaid piirkondi on Glehni lossi ja suusahüppetorni ümbrus, mis on Nõmme üks rohelisemaid piirkondi. Samuti jääb kõnealune piirkond Nõmme keskuse ehk teeninduspunktide ja ühistranspordi peatuste lähedusse ning piirkonnal on hea ühendus kesklinnaga.

Nõmme vähemhinnatud piirkonnad on Männiku ja Pääsküla prügimäe lähedane piirkond. Männiku vähempositiivse maine põhjuseks on muu Nõmmega võrreldes suurem hulk korterelamuid ja endiseid ühiselamuid ning osaline tööstuspiirkonna staatus. Prügila sulgemine annab loodetavasti potentsiaali Pääsküla ümbruskonna kinnisvaraturu maine paranemisele.

Vähem on hinnatud Vabaduse puiestee äärne piirkond. Sealne müra ning õhusaaste viivad hinnad Nõmme keskmisest tasemest 10-15% allapoole.

Nõmme linnaosa vanemaid tugevamate kandevkonstruktsioonidega elamuid ostetakse sageli eesmärgiga elamu renoveerida. Amortiseerunud vanemaid elamuid ostetakse tavaliselt eesmärgiga ehitada krundile uus elamu. Valmidus olemasoleva hoone lammutamiseks on tingitud hoonestamata kruntide vähesest pakkumisest Nõmme linnaosas.

Nõmme 1950-1970. a ehitatud, elamute hinnad on turutehingutes keskmiselt vahemikus 750 000-1 300 000 krooni (6 500-8 500 kr/m²). Suuremate või hilisema ehitusajaga elamute hinnad on olnud reeglina vahemikus 900 000-1 700 000 krooni (7 500-9 500 kr/m²). Uusehitiste või renoveeritud elamute hinnad on vahemikus 1 500 000-3 000 000 krooni (10 000-15 000 kr/m²).

Piirkonna hoonestamata elamukruntide hinnad on olnud turutehingutes sõltuvalt asukohast ja kommunikatsioonide olemasolust keskmiselt vahemikus 500-800 kr/m². Enimnõutavaimad on 150-220 m² üldpinnaga elamud 1200-1700 m² pindalaga krundil. Erandjuhtudel ollakse eriti atraktiivsete hoonestamata krundi ruutmeetri eest nõus maksma kuni 1000 krooni ja rohkemgi.

ERI Kinnisvara hinnangul jätkub Nõmmel piiratud elamukruntide pakkumise tõttu mõõdukas kruntide hinnatõus suurusjärgus 5-8%. Hinnatõusu täpsem suurus on sõltuvuses linnaosavalitsuse otsustest, kas edaspidi on võimalik suuremaid krunte mitmeks väiksemaks jagada. Sellest sõltub, kas pakkumine on tulevikus suurem või väiksem.

Oluliselt mõjutavad hinnamuutusi laenuvõimalused ning alternatiivsed pakkumised teistes Tallinna linnaosades (eelkõige Kakumäe ja Pirita) ning Tallinna lähiümbruses.

Elamute hindade osas prognoosib ERI Kinnisvara tänase hinnataseme püsimist. Hinnatõusu võimalus jääb sõltuvaks ehitushindade muutusest. Hoonestatud kruntide maa hinna tõus kajastub elamute hinnatõusus.

Nõmme elamute hinnad

Tabelis on toodud 150-220 m² üldpinnaga elamu ruutmeetrihinnad. Märkimisväärselt suuremate või väiksemate elamute ruutmeetri hind võib erineda tabelis toodust.

Objekt	Hinnavahemik
Enne 1950. aastat ehitatud elamud	6 500-7 500 kr/m²
1950.-1970. a. ehitatud elamud	6 500-8 500 kr/m²
1970.-1980. a. ehitatud elamud	7 500-9 500 kr/m²
1990-ndate alguses ehitatud elamud	9 000-11 000 kr/m²
kaasaegsed elamud	10 000-15 000 kr/m²
elamukrundi hind	500-800 kr/m²