Kinnisvara petab ootusi

Euroopa Liiduga liitumine võib põhjustada korterite hinnalanguse

Kinnisvaraturu kõrgseis toetub suuresti investorite ootustele, et pärast Euroopa Liiduga liitumist tõusevad kallite kesklinna korterite hinnad veelgi. Ootused on aga liiga optimistlikud.

Kõrghetk kinnisvaraturul on käes ning hindade edasise tõusu ootused üle paisutatud, väidavad kinnisvaraanalüütikud ja pankade esindajad. Kui uue hinnatõusu ootused järgmisel suvel ei täitu, pöörab turg langusele ning halvimal juhul ootab kinnisvaraturgu 2005. aastal depressioon.

Ootused on üles kruvinud spekulatiivsed investorid, kes ostavad kokku kortereid uutes kesklinna majades, lootuses need lähiajal kallimalt edasi müüa või kasumlikult välja rentida. Nii on näiteks Tallinna kesklinna kerkinud pilvelõhkujas Maakri majas investeeringuteks ostetud kümneid miljonikortereid.

Delfi juhatuse esimees Ville Jehe sai eile kätte selle maja kolmetoalise korteri võtmed. Teise sellise soetas ta oma firma kaudu samas hoones kuu aega tagasi. Ise Jehe poolteise miljoni kroonistesse korteritesse elama kolida ei plaani – ühe tahab ta kallimalt edasi müüa, teise üürile anda. Ostjate-üürilistena näeb ta välismaalasi.

“Mina ei ostnud neid kortereid eesmärgiga Euroopa Liiduga liitumiselt tulu teenida, loodan, et tehingud on enne maikuud juba tehtud,” selgitas Jehe. Tunnistas aga, et üürilise leidmine ei pruugi olla kerge. “Olen arvestanud, et võibolla tuleb mitu kuud oodata, et saada seda hinda, mida mina tahan,” lisas Jehe, kes loodab eksklusiivse korteri väljarentimise eest saada sõltuvalt sisustusest 14 000-20 000 krooni kuus.

“Analüütikutel on omad argumendid. Mina kui investor näen, et veel tõusuruumi on,” ütles ta.

Uus Maa analüütik Ain Kivisaar nii optimistlik ei ole. Tema kinnitusel on Euroopa Liiduga liitumise mõjud üle hinnatud ja ootused kesklinna kallite korterite hindade uuele tõusule alusetud.

“Kõik need, kes ostsid kinnisvara lootuses see pärast Euroopa Liiduga liitumist kallimalt maha müüa, hakkavad nüüd otsima, kus need jõukad välismaalased on,” selgitas Kivisaar. Kõigile aga rikkaid ostjaid ei jätku ja see viib hinnakorrektsioonini.

“Mingit krahhi see ei tähenda, kuid kesklinna kallite korterite hinnad võivad praegusega võrreldes kuni 10 protsenti hoopis langeda,” selgitas ta.

Hansapanga erakliendi finantseerimise osakonna juhataja Jaan Liitmäe ütles reedel toimunud kinnisvarakonverentsil, et investeeringuteks ostetud korterid tulevad juba praegu müüki, sest ei jätku üürnikke.

Pessimistlikke oletusi toetab ka ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. Vastu pükse saavad need, kes hindavad Euroopa Liidu mõju üle ja loodavad jätkuvalt hinnatõusu abil kasu teenida, lausus Toompark.

Arco Vara kommunikatsioonijuhi Kadri Lindpere hinnangul puudutab prognoositav pettumus vaid osa kinnisvaraturust, mistõttu kindlasti pole oodata massilist hindade langust ja depressiooni. Kuid lisaks kallitele korteritele võib tema hinnangul tagasilöök tulla ka äripindade osas.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel oponeeris pessimistlikule Kivisaarele, tuues näiteks Põhjamaad – kui Tallinnas on elaniku kohta pinda keskmiselt 23, siis Stockholmis 41 ruutmeetrit, eluasemelaenuga koormatud leibkondi on Eestis 20, Rootsis aga 90 protsenti, hinnakasvu ennustas Rüütel veel vähemalt kaheks-kolmeks aastaks. Ain Kivisaare sõnul peaks Eesti ennast siiski pigem võrdlema Läti ja Leedu, mitte Rootsiga. Põhjanaabrite juures toimiv loogika meie areneval kinnisvaraturul ei kehti.

Pangad kiiret laenukasvu jätkumist ei usu
n Kinnisvaraturgu on elavdanud ka pankade aina tihenev konkurents eraisikute laenude pärast, mis on läinud koguni nõnda teravaks, et pankade marginaalid on aastaga langenud enam kui protsendi võrra.

Hansapanga uurimusest selgub, et Eesti on saavutamas eluasemelaenude osas lage.

“Uuringud näitavad, et turuosaliste maht hakkab otsa saama,” nentis Hansapanga erakliendi finantseerimise osakonna juhataja Jaan Liitmäe. “Täna pole me kasvu jätkumise osas eriti optimistlikud.”

Liitmäe sõnul piisab ühe suuremahulise projekti ebaõnnestumisest, et kogu turg depressiooni viia. Kui pank hakkab suure arendusprojekti kortereid-maju kiiresti ja odavalt realiseerima, lööb see segamini kogu turu ja rikub teiste arendajate plaanid.

Ühispanga turuanalüüsi divisjoni direktori Sven Kunsingu sõnul tekitab kiire laenukasv turu ülekuumenemise ohtu. Ühispanga arvutuste järgi saavutab Eesti eraisikute laenukoormus selle aasta lõpuks taseme 53% aasta netosissetulekust.

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 19.11.2003 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Eluruumi üürilepingu sõlmimine ja lõpetamine