Pakkumismaht on turul visa taanduma, kuid ostuhuvi on selgelt suurenenud
Tänavu maikuus tehti Eesti korteriturul kokku 1836 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliselt 1,8% enam kui veel aprillis ning omakorda 3,7% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Turuaktiivsus on sealjuures võrreldes aastatagusega suurenenud juba 9 kuud järjest. Kuigi tehingute arv on püsivalt kasvanud, on paralleelselt hooajaliselt endiselt suurenenud ka pakkumismaht, kuid selle edasine tõus on siiski piirkonniti ja eeskätt järelturul üsna limiteeritud.
Kui 2024. aasta mais oli aastatagusega võrreldes Eesti korteriturul pakkumismaht koguni 32% võrra laialdasem, siis tänavu samaks kuuks oli küll pakkumiste arv endiselt suurenenud, kuid seda pelgalt 4,6% ulatuses. Ühalt piirab pakkumismahu edasist kasvu just suurenenud ostuhuvi ja selle taustal kasvanud tehingute arv, kuid teisalt soodustab eeskätt järelturul pakkumise lisandumise peatumist asjaolu, et uute korterite paberil ettemüük on endiselt kehv ja seetõttu on elanikkonnal vähem põhjust ka oma juba olemasolevaid varasid võõrandada.
Väikelinnade laialdane uusehituse aktiivsus on seadnud raskustesse just järelturu
Mõneti erisuunaliselt käituvad siiski mõned Eesti väikelinnad eesotsas Lääne-Viru maakonna keskuseks oleva Rakverega, kus tänavu on järelturul pakkumismaht endiselt äärmiselt tempokalt suurenenud ning seda hoopiski põhjusel, et alternatiivina järelturukorteritele soetatakse suuresti hiljuti valminud või ka hetkel ehituses olevaid uusi kortereid. Teisisõnu, väikelinnade varasemad turutrendid on kasvanud uusehitus segamini löönud, mille juures uute korterelamute kortereid müüakse suuresti järelturuaktiivsuse arvelt ning isikud, kes on omale uue korteri soetanud, soovivad omakorda sageli oma eelneva elamispinna võõrandada. Väikelinnu iseloomustab erinevalt Tallinnast aga pidev elanikkonna väljaränne, negatiivne iive kui ka vananev elanikkond, mis üheskoos soodustab vähemalt ajutiselt laialdase pakkumismahu püsimist. Ulatuslikud valikuvõimalused aga omakorda viitavad keerakamale müügiprotsessile ning piiratud hinnatõusule.
Tarbijahindade kasvu taustal on elamispindade hiljutine hinnatõus olnud märkamatu
2022. aasta maist 2025. aasta maini on vahepeal avaldunud 19,7% tarbijahindade tõus, paralleelselt on aga elamispindade hinnad olnud sisuliselt muutumatud või ka struktuurselt teatud tüüpi varadel koguni langenud. Laialdane pakkumismaht nii Tallinnas kui ka mujal Eestis ei indikeeri hetkel küll veel olulisi hinnadünaamika muutusi just lähikuudel, kuid turuaktiivsuse täiendava mõningase suurenemise taustal asub siiski olemasolev pakkumismaht järk-järgult turul neelduma ning 2025. aasta IV kvartalist või üldisemalt 2026. aastast võiks siiski mõningate turusegmentide puhul juba oodata taaskordset võimalikku hinnatõusu. Elamispindade hinnakasv jääb aga ka tänavu tarbijahindade kasvule selgelt alla, mille juures mõnevõrra paranev elamispinna kättesaadavus üheskoos laenuraha täiendava odavnemisega võimaldab kinnisvaraturul laiapõhjaliselt siiski langustsüklist väljuda.
Intressimäärade langus püsib, kuid tulevik on jätkuvalt määramatu olemusega
Kuigi 6-kuu Euribori osas oodatakse hetkeseisuga 2025. aasta lõpuks selle taandumist ligi 1,8% tasemele, peegeldavad finantsturud siiski laenuraha taaskordset võimalikku kallinemist juba järgneval aastal. Iseasi, kas see taoliselt ka realiseerub, mille juures väliskeskkond on endiselt heitliku olemusega ning pikaajaliste prognooside koostamine on raskendatud. Finantsturgude peegeldus võimalikust laenuraha kallinemisest võib suuresti olla pigem seotud asjaoluga, et riskide maandamiseks võidakse täna maksta suuremate laenuprojektide puhul nn riskipreemiat, et laenuraha hind tänasel või sellest mõnevõrra kõrgemal tasemel igaks juhuks fikseerida. Siinkohal peab aga tõdema, et kui turuosalised on lähituleviku vaates ebakindlalt meelestatud, ei peaks ka kinnisvaraturul selle taustal mingisuguseid järske positiivseid muutusi ootama ning seda ei elamispindade või ka äriotstarbelise kasutusega varade turul.
Uute elamispindade kättesaadavus püsib kehv
Kui Eesti korteriturul üldiselt kujunes 2025. aasta mais mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2128 €/m2, mida oli 1,7% vähem kui eelneval kuul ning omakorda 1,7% rohkem kui aasta varasemalt, siis Tallinnas alanes hinnatase aga aastases võrdluses ajutiselt koguni 6,9% ja Tartus 3,7% ulatuses. Taoliste muutuste taga on aga peamiselt olnud uute korterite asjaõiguslepingute arvu vähenemine. Kui uute korterite turgu aga üldiselt vaadata, siis inflatsioonilisele keskkonnale omaselt vaatab sealt vastu aga eelolev võimalik hinnatõus.
Turul leiab aset kõikvõimalike sisendite pidev kallinemine ning siinkohal ei maksaks üle tähtsustada ehk niivõrd peatset 24%list käibemaksu, sest turul dikteerib hinnatasemeid tänases keskkonnas ikkagi pigem ostja kui müüja ning niivõrd tihedas konkurentsis nagu seda on täheldada Tallinnas, ei erine tõenäoliselt uute korterite pakkumis- ja tehinguhinnad võrreldes esimese juuniga ei esimeseks juuliks ega ka esimeseks augustiks. Uute korterite pakkumishindade kasvu veavad muud regulatiivsed otsesed ja kaudsed kulud ning ehitusplatsiga seotud kulutused, Tallinna uute korterite keskmine pakkumishind ei ole aga veebruarist sisuliselt grammigi muutunud.
Kas aktiivsele avalikule raha kaasamisele järgneb aktiivne kinnisvaraturg?
Kinnisvarauudiseid jälgivate lugejate jaoks on kindlasti silma jäänud, et avalikkuseni jõuab infot üha suurematest arendusaladest (nt viimati Arco Vara AS ostu-müügitehing Lutheri kvartali osas, Tallinna sadamaala osas kavandatu) ning meediakünnise on ületanud mitmed arendusprojektidega seotud edukad võlakirjaemissioonid. Sellest saab järeldada ainult ühte, mille juures turg on uue pakkumise turuletoomise soovide osas võrdlemisi aktiivne ning seetõttu pole lähituleviku vaates ka põhjust kuidagi eeldada, et analoogselt 2021. aastale võiks lähitulevikus kusagil avalduda elamispindade laialdane defitsiit ning kinnisvarade hinnad peaksid järsult tõusma asuma. Vähemalt tänases keskkonnas oleks seda keeruline kuidagi põhjendatult eeldada.
Eesti finantssektori seosed siinse kinnisvaraturuga on aga ehk liialt laialdased, mille juures laenuturg ja pankade varad on suuresti seotud just elamispindade turu käekäiguga. Teisalt, olulisi süsteemseid riske ei ole siinkohal ehk täheldada, kuid laialdane võlakirjade abil suhteliselt kalli omakapitali kaasamine võib siiski tuua teatud arendusprojektidesse raskusi. Eestlaste riskiisu kinnisvaraga seotud investeeringute järgi näib olevat aga ehk lõputu, mille juures näiteks Merko aktsia hinna näol on tugevalt üles ostetud ka ehitussektori esindajaid. Kui veidi vähem kui kümnend tagasi oli eestlaste investeeringute seas popp ühisrahastus ja seda just kinnisvaralaenudega seoses, siis täna näib arendajatel olevat võimalus kaasata laialdaselt kapitali just võlakirjaemissioonide näol ning seda mitte ainult kinnisvarasektoris.
Üürikorterid on investeeringuna finantsmajanduslikult endiselt ebaatraktiivsed
Üüriturgu iseloomustab hetkel jätkuvalt madal tulumäär, mis omakorda põhjendab ka eestlaste laialdast osalemishuvi just piirkondlike võlakirjaemissioonide puhul. Tallinnas oli juuni alguses keskmine üüritootlus pelgalt 4,6% ja Tartus 5,2% juures. Üürihindade kasv on olnud üheskoos ostu-müügihindade kasvuga viimase paari aasta vältel ligi nullilähedane või on ka kohati hinnatasemed taandunud, mille juures sarnaselt ostu-müügiturule on ka üüriturul olnud põhjuseks suuresti laialdane pakkumismaht.
Üüriinvesteeringute ebaatraktiivne olemus on aga lõpuks ootuspäraselt asunud üüripakkumist vähemalt hooajaliselt järsult vähendama, mille juures juuni alguses oli Tallinnas 2022. aasta sügisest vaadatuna kõige vähem üüripakkumist. Järgmisena jääb oodata, et tänavu sügisese perioodi eelselt kiireneks ka üürihindade kasv, mille juures esimene indikatsioon üüri pakkumishindade kasvust on avaldunud juba aprillis-mais. Üürihindade mõningane tõus võiks parandada ka üüriinvesteeringute atraktiivsust, millele teatava ajalise viitega võiks järgneda ka ostu-müügihindade tõus.
Kui ostu-müügihindade märkimisväärset kasvu oleks täna elanikkonna sissetulekute taset või ka muid turuga otseselt või kaudselt seotud näitajaid vaadates keeruline prognoosida, siis üürihindade puhul peab paraku nentima, et siinkohal võib lähima kuni 24 kuu vältel avalduda sarnaselt 2009. aasta kriisist taastumisele 2011. aastaga analoogselt suhteliselt tempokas ajutine kasv (vähemalt 10%).
Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 – 2025
Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika
Aprillis veetsid välisturistid Eestis 270 000 ööd, mis on 16% rohkem kui mullu samal kuul – peamiselt lihavõttepühade aprillikuusse nihkumise ning pikaajalise nõudluse kasvu tõttu. Märtsi ja aprilli koondvaates kasvas ööbimiste arv 8%, samas kui 2025. a esimese nelja kuu lõikes oli tõus 4% võrreldes eelmise aastaga, mis turisminõunik Aleksandr Michelsoni sõnul kinnitab turismi jätkuvat kasvu ja Eesti kui reisisihtkoha atraktiivsust välismaalaste jaoks.
In May, EfTEN Real Estate Fund AS earned consolidated rental income of EUR 2,643 thousand, increasing by EUR 33 thousand compared to April. The increase in rental income is mainly related to the higher revenue in the logistics segment (including the first full month of rental income from the Paemurru logistics centre) and contract-based rent increases in the elderly care segment.
Pakkumismaht on turul visa taanduma, kuid ostuhuvi on selgelt suurenenud
Arteri kvartal pälvis Baltic Real Estate Awards 2025 konkursil parima büroo- ja ärikinnisvaraarenduse tiitli. Võitja kuulutati välja Baltic Real Estate Investment Forum raames toimunud auhinnagalal Vilniuses.
Algis Liblik, “Kinnisvarajutud” podcasti kaasasutaja ja viimaste aastate üks Eesti produktiivsemaid tippmaaklereid, kes seni on toimetanud enda loodud kaubamärgi 1Estate Kinnisvara alt, liitus UUS MAA Pro frantsiisibürooga nii partneri kui maaklerina. See samm ühendab kaks tugevust: tipptasemel turundus- ja müügikogemuse ning Eesti ühe kiiremini areneva kinnisvarabüroo strateegilise ambitsiooni.
Baltic Horizon Fond (Emitent) on algatanud kirjaliku menetluse, et muuta võlakirjade üldtingimusi seoses Baltic Horizon Fondi 42 miljoni euro väärtuses emiteeritud 5-aastase tähtajaga muutuva intressimääraga võlakirjadega, mille lunastustähtaeg on 2028. aastal (ISIN EE3300003235, Võlakirjad). Hetkel on Võlakirjade kogu nominaalväärtus 18 999 997,80 eurot, kuna võlakirjade üldtingimuste (Tingimused) kohaselt on Baltic Horizon Fond osaliselt lunastanud Võlakirju nominaalväärtuses 23 000 002,20 eurot.
16.09.2025 toimub koolitus “
06.06.2025.a jõustus Mainor Ülemiste AS (registrikood 10348595) ja AS Smart City Group (registrikood 11432659) ühinemine ühinemiskande tegemisega ühendava ühingu Mainor Ülemiste AS (registrikood 10348595) registrikaardile. AS Smart City Group on äriregistrist kustutatud.
Euroopa Keskpank otsustas täna langetada järjekordselt hoiuse intressi, mis mõjutab omakorda euribori, millega kõik Eesti laenuvõtjad seotud on. Intressi langetati 0,25 protsendipunkti ja tänasest on see 2%. Tegemist on oodatud otsusega.
Euroopa Keskpank on käesoleval aastal korduvalt langetanud intressimäärasid ning sellele on kiiresti järgnenud ka rahaturu intressid. 3 kuu euribor on juba mitu päeva püsinud alla 2% ning lähiajal on oodata, et ka 6 kuu euribor langeb alla selle taseme.
Tarbijahindade aastakasv ulatus statistikaameti teatel mais 4,5%ni. Hinnakasvu hoidis üleval teenuste ja toiduainete kallinemine, kuid energiahinnad olid märksa odavamad kui mullu.
Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks mais võrreldes aprilliga 0,1% ning 2024. aasta sama kuuga võrreldes 4,5%. Eelmise aasta maiga võrreldes olid kaubad 1,9% ja teenused 8,8% kallimad.
