Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

KV.EE: Harjumaa maade müügipakkumine suurenes aastaga 4%

10.07.2025 Tõnu Toompark

06.2025 pakuti kinnisvaraportaali KV.EE vahendusel müügiks keskmiselt 1336 maatükki Harju maakonnas keskmise hinnaga 63 €/m². Aastataguse ajaga võrreldes suurenes maade müügipakkumiste arv 4% ja müügipakkumistes küsitud hind langes 3% võrra.

Portaali KV.EE vahendusel kõige enam müügipakkumisi Harjumaa piirkondadest on Lääne-Harju vallas. Lääne-Harju vallas oli 06.2025 pakkumisel 186 maatükki keskmise hinnaga 19 €/m².

Pakkumiste poolest järgnes Tallinna linn, kus 158 maa pakkumise keskmine hind kinnisvaraportaalis KV.EE oli 278 €/m². Tallinna maade pakkumine suurenes aastaga 3% ja hind kerkis 4%.

Portaali KV.EE maamüügipakkumiste hinnamuutuste skaala on äärmuslikult lai. Suures vahemikus hindade muutus peegeldab eelkõige pakkumisse tulnud ja pakkumises olevate maade kvalitatiivset muutust, mitte niivõrd samaväärse maatüki väärtuse muutust.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Maa / müük: kuulutuste arv (tk) ja selle muutus (%)			Maa / müük: kuulutuste hind (€/m²) ja selle muutus (%)
	06.2024	06.2025	Muutus, %	06.2024	06.2025	Muutus, %
Harjumaa	1 280	1 336	4%	65	63	-3%
Anija vald	68	58	-15%	17	17	-2%
Harku vald	113	121	7%	55	57	4%
Jõelähtme vald	108	124	15%	30	31	2%
Keila	19	16	-16%	78	97	25%
Kiili vald	56	39	-30%	54	48	-11%
Kose vald	47	54	15%	14	18	26%
Kuusalu vald	78	67	-14%	17	16	-3%
Lääne-Harju vald	160	186	16%	21	19	-11%
Maardu	51	35	-31%	97	78	-20%
Raasiku vald	38	54	42%	13	57	356%
Rae vald	116	123	6%	62	66	5%
Saku vald	52	56	8%	40	42	4%
Saue vald	114	136	19%	33	31	-5%
Tallinn	154	158	3%	267	278	4%
Viimsi vald	105	103	-2%	107	117	10%

Eesti	3 418	3 688	8%	34	34	0%
Harjumaa	1 280	1 336	4%	65	63	-3%

Tallinn	154	158	3%	267	278	4%
Tartu	69	68	-1%	99	98	-1%
Pärnu	199	266	34%	36	45	26%
Narva	24	24	0%	25	33	31%
Rakvere	21	18	-14%	51	56	11%
Andmete allikas: portaal KV.EE

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Koduostja õudusunenägu: pärast korteriostu kerkib merevaate ette uus kortermaja

10.07.2025 Adaur.ee

Privaatsesse uusarendusse korteri ostnud inimese rahu võib ootamatult rikutud saada, kui mõne aja pärast hakkab ümbrus ootamatult muutuma – lisandub uusi maju, elanikke ja liiklust. Kuidas piirkonna võimalikust arengust aimu saada ning mis mõju avaldab see olemasoleva kinnisvara väärtusele, selgitab Luminori kodulaenude valdkonnajuht Helina Kikas.

Kikase sõnul tuleb aeg-ajalt ette olukordi, kus esmapilgul rahulikku ja rohelisse piirkonda hakkab juurde kerkima uusi hooneid, mis toovad kaasa rohkem sagimist ja muudavad piirkonna ilmet. „Ei ole ka ebatavaline, et Tallinna merevaatega korteri ette ehitatakse uus maja, mis varjab senise vaate pea täielikult. Samas on see osa elukeskkonna loomulikust arengust ning atraktiivsed piirkonnad kipuvad ajas täienema. Seetõttu tasub enne ostu alati uurida, mis muutused piirkonda tulevikus mõjutada võivad,“ rõhutas ta.

Luminori kodulaenude valdkonnajuht märkis, et kui enne koduostu soovitakse aru saada, kas piirkonda on veel uusi arendusi kerkimas, siis tasub esmajoones suhelda just arendajaga. Kui ostja soovib aga ka iseseisvalt olukorda hinnata, soovitab ta külastada kohaliku omavalitsuse kodulehte ja uurida ümbritsevate alade detailplaneeringuid. Kui sealt vajalikku infot ei leia, tasub helistada omavalitsusse ja küsida täiendavat abi.

„Omavalitsuselt võib saada ka huvitavat teavet selle kohta, kui kõrgeid hooneid piirkonda ehitada lubatakse. Kui näiteks inimene elab neljandal korrusel, aga tema maja ette võib ehitada vaid kuni kahekorruseline hoone, siis ei saa keegi tema merevaadet ka tulevikus varjata. Kui aga sellist piirangut ei ole, jääb alati risk, et kunagi võib akende ette kerkida kõrgem hoone,“ selgitas Helina Kikas.

Kui merevaade siiski kaob, ei tähenda see ilmtingimata kinnisvara väärtuse langust. „Liialt muretseda siiski ei maksa, sest mereäärne piirkond on jätkuvalt hinnatud ja suures plaanis on oodata ka edaspidi hinnakasvu. Küll aga ei pruugi hinnatõus olla sama kiire kui neil korteritel, millel merevaade säilib,“ lisas ta.

Kikas tõi välja, et kui linnapiirkondades võivad uued arendused kaasa tuua nii positiivseid kui ka negatiivseid muutusi, siis väiksema asustustihedusega aladel võivad arengud elanikele sageli isegi rohkem kasu tuua. Ta selgitas, et sellistes piirkondades rajatakse just tänu arendustele kauaoodatud taristu ja teenused, mis aitavad kinnisvara väärtusel kiiremini kasvada.

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Elamispindade kättesaadavusest (11). Miks elamispindade hinnad kasvavad?

10.07.2025 Tõnu Toompark

Tallinna linnale tehtud elamispindade kättesaadavuse analüüsi autorid näevad negatiivsena asjaolu, et elamispindade hinnad on kasvanud. Tasub süüvida, kas elamispindade hinnatõus on halb või hea? On see elamispindade kättesaadavuse vaatest positiivne või negatiivne tegur?

Hindade kujunemine

Nagu varasemates elamispindade kättesaadavuse kommentaarides on juba analüüsitud, on eelkõige uute elamispindade pakkumishindade kujunemisel oluline roll sisendkuludel. Peamisteks sisendkuludeks võib nimetada maa ja ehitamine ja finantseerimine. Neile lisandub hulk muid kulusid, mida siin hetkel ei käsitle.

Uusarenduse tehinguhinnad mõjutavad uute elamispindadega konkureerivaid ehk uueväärseid teisese turu pakkumisi. Uueväärsed teisese turu pakkumised annavad oma mõju järgmisele kvaliteedisegmendile. Nii ulatub arenduskulude mõju samm-sammult kõikide elamispindadeni.

Arendushinna tegurid: maa

Arenduskõlbuliku maa hind arendaja jaoks sõltub ehitusõigusest. Ehitusõigus sõltub planeeringust.

Planeeringu hind maa-arendaja jaoks sõltub paljuski planeerimismenetluse pikkusest. Tallinna rekordid planeeringute menetlemisel ulatuvad 20 aastani. Aasta-paariga ei jõua ehitusõiguse taotlemisel poole tee pealegi.

Tallinna näitel võib öelda, et iga aasta ehitusõiguse menetlemist lisab elamispinna ruutmeetrihinnale 100-150 eurot. Seega annab keskpärane seitsme aasta pikkune menetlusperiood hinnalisa ligikaudu 1000 eurot.

Mõistma peab, et see 1000 eurot läheb küll ühel müügitehingu toimumisel arendaja käibesse, kuid tegemist on arendaja kulu, mitte kasumiga.

Ehitusõiguse menetlemise protsess ja selle kogukulu arendaja jaoks on puhtalt administratiivselt tekitatud probleem.

Arendushinna tegurid: ehitamine

Ehituskulu sõltub ehitatava hoone keerukusest ja omadustest. Mida energiasäästlikumat hoonet ehitada, seda suurem on esialgne rahaline panus (siin on välditud sõna „investeering“) ehituskuludesse.

Korteri ruutmeetri müügihinnale lisandub tagasihoidlik kolmekohaline eurode hulk, kui hoone parkimine tuleb viia maja alla. Kui kolmekorruselisse hoonesse tuleb paigaldada lift (nagu hiljuti planeeriti), lisandub väheste korterite peale jagatav lifti kulu, kui hiljem selle jooksva hoolduse kulu.

Varjendi ehitamise puhul on välja toodud, et see lisab hoone ehituse kogukulule vaid mõned protsendid. Nutikalt on kõrvale jäetud, et varjend võtab vähemaks müüdavat pinda ehk vähendab arendaja käivet.

Samm-sammult lisanduvad normid ja ettekirjutused üksinda võetuna ei ole midagi hullu. Kui aga iga uus norm lisab arendamise kuludele protsent või paar, on summaarne kulu ostja jaoks väga suur.

Praktiline näide. 2025. a suvel on Tallinna keskmise kahetoalise uue korteri keskmine pakkumishind ~230 000 eurot. Protsendi võrra kallinemine tähendab hinnalisa 2300 eurot, mis on ligikaudu sama palju kui Tallinna keskmine brutopalk.

Järeldused

Elamispindade kättesaadavusega sisuliselt tegeleda tahtes on vajalik tegeleda takistuste kõrvaldamisega, mis administratiivselt on tekitatud.

Ehituslubade menetlemise protsess tuleb teha oluliselt lihtsamaks ja kiiremaks. Eesti arendajad on toonud näite, et Riias, kus ehitusluba on võimalik saada üldplaneeringu baasilt, on ehitusloa menetlemine 2-3 korda kiirem. Kiirema menetluse arvelt saab lätlane sama raha eest sisuliselt ühe toa rohkem.

Üle tuleb vaadata ehitusnormide nõudmine. Esitada tuleb küsimus, kas iga uusarendus peab olema „kaaviar“? Või võiks turule pakkuda ka soodsama hinnaga „keeduvorsti“? Kui anda arendajatele võimalus ehitada näiteks 2015. a normidest lähtuvalt, võimaldab see ehitushinna ja seega müügihinna viia mitusada eurot ruutmeetri kohta allapoole.

Kokkuvõtteks

Elamispindade kättesaadavuse parandamine tähendab aja jooksul arenduse keerukamaks ja aeglasemaks läinud regulatsioonide kaotamist ja/või lihtsustamist, mille eesmärk on ajamahukaid protsesse kiirendada.

Täiendavate regulatsioonide kehtestamine ja arendusprojektidele nõuete esitamine töötab 180 kraadi vastassuunas.

Paradoks on, et täiendav reguleerimine ja avaliku raha külv pakub lühikeses vaates elamispindade kättesaadavuse osas positiivset efekti, mis pikas perspektiivis pöördub negatiivseks. Lihtsustamine, hõlbustamine ja dereguleerimine võivad, kuid ei pruugi lühiajalises vaates olla ilma mõjudeta, kuid pikas vaates teevad elamispinnad kättesaadavamaks.

Asjaosalistel ja otsustajatel peab olema julgust ja mõistmist lähtuda pikast vaatest.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Net Asset Value of EfTEN Real Estate Fund AS as of 30 June 2025

10.07.2025 Adaur.ee

EfTEN Real Estate Fund AS earned consolidated rental income of EUR 2,650 thousand in June 2025, an increase of EUR 7 thousand compared to May. The increase was supported by higher turnover-based rent in shopping centers and a lower vacancy rate in office premises. Property management and marketing expenses decreased by EUR 77 thousand compared to the previous month. The Fund’s consolidated EBITDA for June amounted to EUR 2,310 thousand, growing by EUR 81 thousand month-over-month.

During the first six months of 2025, the Fund earned EUR 15.58 million in rental income, which is 1.6% more than in the same period last year. Consolidated EBITDA amounted to EUR 12.9 million, a decrease of 1.3% year-over-year. The decrease was primarily driven by the sale of the Tähesaju Hortes gardening centre and increased vacancy in the office segment, especially in the Menulio office building in Vilnius and the office building at Pärnu mnt 102 in Tallinn. On the other hand, EBITDA increase was supported by the addition of the Härgmäe and Paemurru logistics centres as well as newly acquired and developed elderly care homes. The total office vacancy rate decreased in June from 17.0% to 16.2%, i.e. from 10.2 thousand m² to 9.7 thousand m². Based on lease agreements already signed, an additional 1.1 thousand m² of office space will be transferred to tenants in July and August, further decreasing office vacancies. The overall vacancy rate in the Fund’s property portfolio stood at 3.7% at the end of June.

The regular semi-annual property revaluation carried out by Colliers International did not result in any significant changes. The revaluation resulted in a gain of EUR 546 thousand and increased the fair value of the property portfolio by 0.15%. In the valuation models, discount rates decreased on average by 0.1–0.2 percentage points, supported by the decrease in EURIBOR, while exit yields remained at the same level as at the end of last year. Forecasts for office cash flows were slightly more conservative compared to year-end 2024, while cash flow outlooks for other segments were slightly more optimistic.

Prior to the Midsummer holidays, the Fund’s subsidiary EfTEN SPV12 OÜ, which owns the Rautakesko property at Tammsaare tee 49 and the logistics centre property at Kuuli 10 in Tallinn, entered into an interest rate swap agreement with Swedbank. Under the agreement, the 1-month EURIBOR was fixed at 1.995%. The swap, which follows the repayment schedule of the underlying loan, was signed for a three-year term. As at the end of June, the fair value of the derivative was negative EUR 41 thousand, and the notional value of the swap agreement was EUR 11.6 million, accounting for 7.4% of the Fund’s consolidated loan portfolio.

The Fund’s weighted average loan interest rate was at 3.95% at the end of June, compared to 5.65% a year earlier. Consolidated interest expenses for the first half of the year amounted to EUR 3.5 million, which is EUR 973 thousand less than in the same period of 2024.

As at 30 June 2025, the Fund’s net asset value (NAV) per share was EUR 19.979 and EPRA NRV was EUR 20.8523 per share, both increasing by 1.0% during the month.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Heleri Jallai: Miks ma ei või oma kodus teha, mida tahan?

10.07.2025 Heleri Jallai

Paljud inimesed tunnevad oma kodus vabadust teha just seda, mida soovivad. On ju see oma isiklik pind – miks ei võiks seal siis näiteks seina maha võtta, vannituba ja WC-d kokku ehitada või elutuba rõduga ühendada, ilma et peaks kellelegi sellest teada andma?

Paraku ei ole loominguline lähenemine ehitamise seisukohast kaugeltki nii ohutu, kui tundub – ega ka seaduslik. Tegemist on levinud eksiarvamusega, et oma kinnisvaraga võib teha, mida hing ihaldab. Kui värvid seinad roosaks või vahetad köögimööbli välja, pole probleemi. Kuid kui plaanid ruumide otstarvet muuta, kandvat seina lammutada või sanitaarsõlmi ümber paigutada, sisened juba valdkonda, mida reguleerib ehitusseadustik. Ehitusseadustiku § 4 sätestab, et ehitamine on lubatud üksnes juhul, kui see vastab ehitusseadustikule ja kohaliku omavalitsuse kehtestatud nõuetele. Ehitustegevus, mis muudab hoone tehnosüsteeme, kandekonstruktsioone või kasutusotstarvet, on käsitletav ehitus- või ümberehitustööna, mille puhul on kohustuslik esitada ehitusteatis või taotleda ehitusluba.

Võtame näiteks olukorra, kus inimene otsustab eemaldada seina, mis „lihtsalt segab“ avatud planeeringu loomist. Kui tegemist on kandva seinaga, võib see nõrgestada kogu hoone stabiilsust. Selline muudatus vajab kindlasti inseneri hinnangut ja ehitusteatise esitamist, kuna see mõjutab hoone ohutust. Kui ümberehitus puudutab vee- ja kanalisatsioonisüsteeme (näiteks vannitoa ehitamine kohta, kus seda varem ei olnud), võivad tagajärjed mõjutada kogu maja torustikku. Sellised muudatused peavad vastama tehnosüsteemide rajamise nõuetele ning tihti on vaja kaasata vastava pädevusega spetsialistid ja kooskõlastada töö projekteerijaga. Kohalikul omavalitsusel on seaduslik kohustus teostada ehitustegevuse üle järelevalvet. Kui avastatakse, et hoones on tehtud loata ümberehitusi, võib omavalitsus nõuda ehitise taastamist varasemas seisukorras, määrata sunniraha või kohustada ümberehituse seadustamist tagantjärele, mis võib osutuda kalliks ja ajamahukaks protsessiks.

Lisaks võib korterelamus tehtud loata ümberehitus rikkuda kaasomanike õigusi. Näiteks ventilatsioonisüsteemi või kütte muudatused võivad halvasti mõjuda teistele elanikele. Korteriühistu võib nõuda muudatuste peatamist või tagasi pööramist. Korteri või maja müügil on loata tehtud ümberehitused sageli probleemiks. Notarid nõuavad, et dokumendid oleksid korras, ja pankadel võib tekkida küsimusi kinnisvara väärtuse hindamisel. Samuti võib kindlustusselts keelduda kahju hüvitamisest, kui selgub, et selle põhjustas loata tehtud ehitus. Näiteks kui vannitoa torustik hakkab lekkima ja see ruum on ehitatud kohta, kus seda ei tohiks olla, võib kindlustus väita, et tegemist oli omaniku vastutusel tehtud ebaseadusliku muudatusega.

Kodu on küll meie isiklik ruum, kuid ehitamine ja planeerimine on avalik teema. Enne kui haarad haamri ja hakkad seinu lõhkuma, tasub korraks aeg maha võtta ja konsulteerida asjatundjatega. Kokkuvõttes on reegel lihtne: kui su muudatus mõjutab ehitist, selle tehnosüsteeme või teiste inimeste elukeskkonda, ei tohi seda teha omavoliliselt. Õige teguviis kaitseb sind ohtude, kohtuvaidluste ja suurte rahaliste kaotuste eest.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

EfTEN Real Estate Fund AS’i aktsia puhasväärtus seisuga 30.06.2025

10.07.2025 Adaur.ee

EfTEN Real Estate Fund AS teenis 2025. aasta juunis konsolideeritud üüritulu 2 650 tuhat eurot, mis on 7 tuhat eurot rohkem kui maikuus. Üüritulu kasvu toetasid suuremad käibeüürid kaubanduskeskustes ning madalam vakantsus büroopindadel. Juuni haldus- ja turunduskulud vähenesid võrreldes eelneva kuuga 77 tuhande euro võrra. Fondi konsolideeritud EBITDA oli juunis 2 310 tuhat eurot, kasvades kuuga 81 tuhande euro võrra.

2025. aasta esimese kuue kuuga teenis fond üüritulu kokku 15,58 miljonit eurot, mis on 1,6% enam kui eelmisel aastal samal ajal. Konsolideeritud EBITDA oli 12,9 miljonit eurot, vähenedes aastatagusega võrreldes 1,3%. Langus tulenes peamiselt Tähesaju Hortese aianduskeskuse müügist ning büroosektori vakantsusest, seda eelkõige Menulio büroohoones Vilniuses ning Pärnu mnt 102 büroohoones Tallinnas. Samas toetasid EBITDA kasvu Härgmäe ja Paemurru logistikakeskuste ning uute hooldekodude lisandumine ja arendus. Büroopindade koguvakantsus vähenes juunis 17,0%-lt 16,2%-ni, s.t 10,2 tuhandelt m² -lt 9,7 tuhande m² -ni. Juulis ja augustis antakse üürnikele juba sõlmitud lepingute alusel üle veel büroopindu, mille tulemusel väheneb büroopindade vakantsus veel 1,1 tuhande m² võrra. Fondi kinnisvaraportfelli koguvakantsus oli juuni lõpus 3,7%.

Colliers International poolt läbi viidud tavapärane poolaasta kinnisvarainvesteeringute ümberhindlus seekord olulist muutust ei toonud. Ümberhindluse tulemusel sai fond 546 tuhat eurot kasumit ning kinnisvaraportfelli õiglane väärtus kasvas 0,15%. Hindamiste arvutustes vähenesid diskontomäärad EURIBORi languse toel keskmiselt 0,1-0,2 protsendipunkti ning väljumistootlikkused jäid eelmise aasta lõpu seisuga võrreldes samale tasemele. Büroosektori rahavoo-prognoosid olid eelmise aasta lõpuga võrreldes veidi konservatiivsemad ning ülejäänud sektorite prognoosid omakorda mõnevõrra optimistlikumad.

Jaanipäeva eel sõlmis fondi tütarettevõte EfTEN SPV12 OÜ, kellele kuuluvad Tammsaare tee 49 Rautakesko ja Kuuli 10 logistikakeskuse kinnistud Tallinnas, Swedbankiga intressiwapi lepingu, millega fikseeriti 1 kuu EURIBOR tasemel 1,995%. Swap järgib laenulepingu maksegraafikut. Leping sõlmiti kolmeks aastaks ning intressiderivatiivi õiglane väärtus oli juuni lõpus miinus 41 tuhat eurot. Intressiswapilepingu nominaalväärtus oli juuni lõpus 11,6 miljonit eurot, mis moodustab 7,4% fondi laenuportfellist.

Fondi laenuintresside kaalutud keskmine intressimäär oli juuni lõpus 3,95%, võrreldes 5,65%-ga aasta tagasi. Selle aasta esimese kuue kuu konsolideeritud intressikulud olid 3,5 miljonit eurot, mis on 973 tuhat eurot vähem kui 2024. aasta samal perioodil.

Seisuga 30.06.2025 oli fondi aktsia puhasväärtus (NAV) 19,979 eurot ja EPRA NRV 20,8523 eurot aktsia kohta, kasvades kuuga 1,0%.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Increase of Hepsor AS share capital due to the acquisition of a minority shareholding in Hepsor Latvia OÜ

09.07.2025 Adaur.ee

Hepsor AS, registry code 12099216 (the Company) Supervisory Board adopted a decision on 8 July 2025 to increase the share capital of the company by EUR 57,821. The increase of the share capital is linked to the acquisition of a 20% stake in Hepsor Latvia OÜ (registry code 16193797) from Hugomon OÜ (registry code 14221704), approved by a shareholders’ resolution of 12 June 2025, for which the company will pay in part by issuing shares in the company to Hugomon OÜ.

In total 57,821 common shares with nominal value of EUR 1 will be issued without no premium. After registration of the increase of share capital, the total share capital of the Company is EUR 3,912,522. Hugomon OÜ shall pay for the increase in share capital by a non-cash contribution (20% stake in Hepsor Latvia OÜ). Pre-emption rights of the company’s shareholders have been excluded by the shareholders’ resolution of 12 June 2025.

The new shares entitle the holders to dividends for the financial year started 01.01.2025 and to participate in the distribution of profits from the retained earnings of previous periods.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Elamispindade kättesaadavusest (10). Kas madala sissetulekuga inimene ei võiks saada kaasaegse kvaliteediga elamispinda?

09.07.2025 Tõnu Toompark

Elamispindade kättesaadavuse temaatikas on aktuaalne küsimus, kas madala sissetulekuga inimene ei peaks saama endale võimaldada kaasaegse kvaliteediga elamispinda? Kas madala sissetulekuga inimene peaks leppima halva kvaliteediga?

Defineerime kvaliteeti

Mõistaks hea kvaliteedi all kaasaegset elamispinda äsjavalminud hoones. See tähendab kena arhitektuur, lift, juurdepääs kaldteid pidi, energiaklassi A või vähemalt B, majaalust parklat, asukoht kesklinnas või selle lähedal, avar vaade, soojustagastus, päikesepaneelid katusel… Ehk kõike head, mis ühes uues majas olla saab.

Inimlikus vaates tundub, et täiesti elementaarne, et sellist kvaliteeti peaks saama kõik endale lubada.

Tegelik elu tuleb vahele

Tegelikus elus tähendab uus kaasaegne kvaliteet kõrget hinda, mis tuleneb ainuüksi uue elamispinna arendamise kuludest. Inimene saab endale lubada kvaliteeti, mille eest ta maksta jõuab.

Tallinna näitel võib mediaan-kvaliteediga elamispinnaks pidada Mustamäe mingid aastad tagasi renoveeritud nõukogudeaegse hoone kahetoalist keskmises seisukorras korterit.

Asjaolu, et nõukogudeaegsest suudetakse teha palju paremat kvaliteeti, ei tähenda, et kõik saavad seda endale lubada. Tore oleks, kui kõik saaksid endale lubada parimat, aga tegelikkus ja meie inimeste rikkuse tase ütleb, et ei saa. Üheski ühiskonnas ei saa.

Peale kõige muu. Uue elamispinna jooksvad kõrvalkulud on kõrgemad kui nõukogudeaegsel. Uues hoones on hulk kõiksugu seadmeid (nt lift ka madalamas majas, majaalune garaaž, ventilatsiooniseadmed, lift juba kolmekorruselises hoones…), mis nõuavad nii jookvat elektrikulu kui hooldamist. Need jooksvad kulud teevad uue elamispinna omamise kulud kallimaks.

Järeldused

Plaan rajada madala sissetulekuga inimestele kõige parema kvaliteediga elamispinnad, ei ole jätkusuutlik. Seda nii arenduskulude kui jooksvate omamise või üürikulude vaatest.

Elamispindade kättesaadavuse analüüs teeb ettepaneku, et avalik sektor võiks elamispindade pakkumise erasektorilt kaaperdada. Kui avalik sektor hakkab elamispindu turule tooma, siis tõenäoliselt alustatakse madalama sissetulekuga inimestele eluruumide pakkumisega.

Nii jõuame absurdsesse olukorda, kus inimene, kel kodu jaoks raha ei ole, elab väga hea kvaliteediga pinnal ehk sööb kaaviari. Inimene, kel on raha keskpärase kvaliteediga kodu ostmiseks, elab kehvema kvaliteediga pinnal ehk peab leppima odava keeduvorstiga.

See on edukas võimalus ühiskonda ebaõigluse lõhesid lüüa.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Arco Vara Has a New Chairman of the Supervisory Board

09.07.2025 Arco Vara

Kert Keskpaik, previously a member of the Supervisory Board, has been appointed as its new Chairman. Tarmo Sild, who has chaired the Supervisory Board until now, will continue as a member of the Board.

Keskpaik has been involved in real estate development and sales for more than 20 years. He has worked as a broker, renovated and sold apartments, and completed a few smaller development projects. For the past ten years, he has been a member of the Supervisory Board of Arco Vara AS. Keskpaik holds a degree in Business Administration with a specialization in Finance at Tallinn University of Technology.

Comment from Kert Keskpaik:

“I am very pleased that the Supervisory Board has made the decision and appointed me as the new Chairman. Over the past year, Arco Vara AS has undergone significant changes, and I plan to help the company grow and successfully realize both existing and future development projects.”

Comment from Tarmo Sild:

“Kert Keskpaik represents our passion for real estate that is sustainable, modern, and desirable. In addition, he has represented the shareholders and served as a member of the Supervisory Board of Arco Vara for over a decade. As a lifelong endurance athlete, he brings consistency, discipline, and a desire to win — not just to participate. This is an ideal combination of qualities to help create new value at the Board level for customers and shareholders, and to support the team in reaching the next level.”

Hepsor AS aktsiakapitali suurendamine seoses Hepsor Latvia OÜ vähemusosaluse omandamisega

09.07.2025 Adaur.ee

Hepsor AS, registrikood 12099216 (edaspidi Selts) nõukogu võttis 08. juulil 2025 vastu otsuse suurendada Seltsi aktsiakapitali 57 821 euro võrra. Aktsiakapitali suurendamine on seotud 12. juuni 2025 aktsionäride otsusega heaks kiidetud Hepsor Latvia OÜ (registrikood 16193797) 20% osaluse omandamisega Hugomon OÜ-lt (registrikood 14221704), mille eest Selts tasub osaliselt Seltsi aktsiate emiteerimisega Hugomon OÜ-le.

Kokku emiteeritakse 57 821 lihtaktsiat nimiväärtusega 1 euro ning aktsiad emiteeritakse ilma ülekursita. Pärast aktsiakapitali suurendamise registreerimist on Seltsi aktsiakapitali suurus 3 912 522 eurot. Hugomon OÜ tasub aktsiakapitali suurendamise eest mitterahalise sissemaksega (20% Hepsor Latvia OÜ osa).

Seltsi aktsionäride märkimise eesõigus on välistatud 12. juuni 2025 aktsionäride otsusega.

Aktsiakapitali suurendamise käigus väljalastud uued aktsiad annavad õiguse dividendidele 01.01.2025 alanud majandusaasta eest ning õiguse osaleda kasumi jaotamises eelmiste perioodide jaotamata kasumi arvelt.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Tallinna Stockmanni kvartalisse kavandatakse kõrghooneid ja uut linnaruumi

09.07.2025 Adaur.ee

Tallinna Linnavalitsus kiitis heaks ja saadab volikogule kinnitamiseks Liivalaia 49 // 53 ja Maakri 25 kinnistu detailplaneeringu ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise. Kvartalisse on plaanitud avalik park ning kaks kuni 130 meetri kõrgust äri- ja eluhoonet.

Tallinna abilinnapea Madle Lippuse sõnul on tegemist linnasüdame arengu seisukohalt olulise planeeringuga. „Meie eesmärk on muuta seni suletud ärikvartal aktiivse linnaruumi osaks, luues atraktiivse jalakäijasõbraliku keskkonna ja kavandada linnaruumiga suhestuvad kõrghooned. Plaanitav linnapark hakkab ühendama Maakri kvartalit rekonstrueerimisel oleva Lastekodu tänavaga ning loob selliselt jalgsi liiklejale täiesti uue sihi, millesse panustab ka Liivalaia tänava kavandatav uus lahendus,“ ütles Lippus.

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on jagada 1,76 hektari suurune Stockmanni kaubamaja ja Maakri 25 hoonega kinnistu eraldi kruntideks ning määrata ehitusõigus kuni 37 maapealse ja kolme maa-aluse korrusega hoonete rajamiseks. Planeeringu järgi tuleb alale kavandada avalik park, jalakäijatele läbipääsud, mitmekülgse kasutusotstarbega hooned ja uus haljastus. Arenduse ruumilise lahenduse aluseks on arhitektuurivõistluse võidutööd „Delta Steer“ ja „Flow“, mille autorid on Kadarik Tüür Arhitektid OÜ ja arhitekt11 OÜ.

Planeeringualale kavandatakse kuni kaks kõrghoonet, mille absoluutkõrgus võib ulatuda 130 meetrini. Kõrguse määramisel tuleb arvestada lennundus- ja pärandikaitseliste tingimustega. Kuna tegemist on arheoloogiamälestiseks tunnistatud asulakohaga, tuleb enne ehitust teostada arheoloogilised uuringud.

Detailplaneeringu koostamisega samaaegselt viiakse läbi keskkonnamõju strateegiline hindamine, et analüüsida võimalikke mõjusid loodusele, liiklusele, kultuuripärandile ja inimeste heaolule.

Arco Vara nõukogu sai uue esimehe

09.07.2025 Arco Vara

Arco Vara nõukogu uus esimees on senine nõukogu liige Kert Keskpaik. Siiani nõukogu juhtinud Tarmo Sild jätkab nõukogu liikmena.

Keskpaik on tegelenud kinnisvara arendamise ja müügiga enam kui 20 aastat. Ta on töötanud maaklerina, renoveerinud ja müünud kortereid ning viinud ellu paar väiksemat arendusprojekti. Viimased kümme aastat on ta olnud Arco Vara AS-i nõukogu liige. Keskpaik on lõpetanud Tallinna Tehnikaülikooli majandusteaduskonna ärinduse erialal spetsialiseerumisega finantsarvestusele.

Kert Keskpaiga kommentaar:

„Mul on väga hea meel, et nõukogu on teinud otsuse ja valinud mind uueks nõukogu esimeheks. Arco Vara AS on viimase aastaga teinud läbi suured muutused ja minu plaan on aidata ettevõttel kasvada ning realiseerida edukalt nii olemasolevaid kui ka tuleviku arendusprojekte.“

Tarmo Silla kommentaar:

„Kert Keskpaik esindab meie kirge sellise kinnisvara vastu, mis oleks kestlik, kaasaegne ja ihaldusväärne. Lisaks esindab ta aktsionäri ja nõukogu liikmena juba üle kümne aasta järjepidevust Arco Varas. Eluaegse kestusalade sportlasena esindab ta järjekindlust, distsipliini ning tahet võita, mitte lihtsalt osa võtta. Ideaalne kombinatsioon omadustest, et nõukogu tasandil aidata luua uusi väärtusi klientidele, aktsionäridele ning olla meeskonnale toeks järgmisele tasemele jõudmisel.“

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Luminor: Luminor rahastab Tallinna kesklinna uue Marriotti ketti kuuluva hotelli ehitamist

09.07.2025 Adaur.ee

Luminor pank rahastab Tallinna kesklinna Lembitu tänavale kerkiva uue Marriotti hotelli ehitamist. Järgmise aasta kevadel valmiva neljatärnihotelli kogumaksumus on ligi 16,6 miljonit eurot, millest Luminori finantseering moodustab 8,5 miljonit. Hotelli rajab ettevõte Hotell L4 OÜ ning seda hakkab opereerima Legendhotels grupp.
Tänavu talvel alanud ehitustööde käigus rajatakse aadressile Lembitu 4, otse välisministeeriumi naabrusesse ning Solarise keskuse ja rahvusooperi Estonia vahetusse lähedusse, seitsmekorruseline 107 numbritoaga hotell Courtyard by Marriott Tallinn City Center, kogupinnaga ligi 5300 ruutmeetrit. Hotellis hakkavad paiknema ka restoran, konverentsikeskus, saun ja jõusaal.
„Eesti turismi- ja majutussektor on pandeemiajärgsetel aastatel olnud tugeva surve all ja siia saabuvate välisturistide arv on alles tasapisi lähenemas varasemate aastate tasemele,“ kommenteeris Luminori Eesti ettevõtete panganduse juht Indrek Julge. „Seda enam on nii äri- kui puhkusereisijate vaatest üheks oluliseks müügiargumendiks nii rajatava hotelli asukoht Tallinna südalinnas kui ka tunnustatud kvaliteet, mida Marriotti kaubamärgi all külalistele pakutakse.“
Hotell hakkab kuuluma Courtyard by Marriott võrgustikku, mis on Marriott Internationali kõige levinuim hotellitüüp – kokku on maailmas üle 1300 Courtyard by Marriott hotelli 60 erinevas riigis.
Courtyard by Marriott Tallinn City Center on nelja tärniga keskmise hinnaklassi hotell Tallinna südames, hea ligipääsetavusega nii lennujaamast kui sadamast ning orienteeritud äri- ja puhkusereisijatele nii välisriikidest kui ka Eesti-siseselt.
Uue Courtyard by Marriott Tallinn City Center hoone arhitekt on Martin Aunin ja hotelli ehitab Mapri Ehitus. Tegemist saab olema Eestis, Lätis, Poolas ja Slovakkias tegutseva Legendhotels grupi üheksanda hotelliga. Eestis opereerib Legendhotels veel lisaks Tallinna vanalinna hotelli Telegraaf ning Kuressaare spaahotelli Gospa.

Rahandusministeerium: Alanevad energiahinnad pidurdavad hinnatõusu

09.07.2025 Rahandusministeerium

Statistikaameti andmetel tõusid hinnad juunis eelmise kuuga 0,9 protsenti ja aasta varasemaga võrreldes 5 protsenti. Alanevad energiahinnad pidurdavad jätkuvalt hinnatõusu, elektri börsihind jõudis viimase ligi 5 aasta madalaimale tasemele.

Juunis jätkusid sarnased arengud kui aasta esimeses pooles – toidu ja teenuste kallinemist tasakaalustas energia odavnemine. Energiahindade langust soodustasid tuuline ilm ja Estlink 2 ühenduse taastumine, mis viisid elektri börsihinna 4,5 aasta madalaimale tasemele.

Kodutarbijad maksavad elektri eest pea 17 protsenti vähem kui aasta eest. Lisaks on viimastel kuudel tarbijahindadesse kandunud gaasi odavnemine, mille turuhind oli Euroopas aasta alguses kõrgtasemel. Kuigi pinged Lähis-Idas kergitasid juunis ajutiselt nafta hinda, on meil kütus endiselt odavam kui aasta tagasi.

Toidu hinnad välisturgudel on tuntavalt kallinenud, sest nõudlus on kasvanud ja tootmist on raskendanud ebasoodsad ilmastikuolud ja taudid. Kuigi mõnede toormete, nagu kohvi, kakao ja mahlade hinnad on hakanud maailmaturul langema, siis tarbimiskorvis suure kaaluga piima- ja lihatoodete hinnatõus jätkub. Toit on aastaga kallinenud 8,4 protsenti.

Teenuste ja tööstuskaupade hindu kajastav alusinflatsioon on tänavu kiirenenud, ulatudes juunis 7,2 protsendini. Tööstuskaupade hinnatõus on siiski tagasihoidlik, ligi 1 protsenti. Suurimat mõju avaldab riiete ja jalatsite odavnemine.

Suurürituste tõttu on suvel oluliselt kallinenud majutus ja heitlik ilm on tõstnud ka puhkusepakettide hindu. Need turismiteenused on aastaga kallinenud rohkem kui kolmandiku võrra. Majutuse hinnad lähikuudel ilmselt langevad võrreldes juuniga.

Euroalal kiirenes hinnatõus esialgsel hinnangul 2 protsendini, mida mõjutas samuti peamiselt teenuste kallinemine ja pidurdunud energiahindade langus.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium: Maikuu majutusstatistika näitab positiivse trendi jätkumist

09.07.2025 Adaur.ee

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi turismivaldkonna juhi Kristina Jerjomina sõnul toob viimaste kuude turismistatistika vaatamata jahedale ilmale positiivseid sõnumeid: nii kodumaiste kui ka välisturistide ööbimiste arv on Eestis sel kevadel kasvanud.

MKM-i majanduskommentaar

Värsked Statistikaameti andmed näitavad, et mais külastas Eesti majutusettevõtteid eelmise aastaga võrreldes rohkem turiste, kokku 304 185 turisti. Nii välisturiste kui siseturiste oli 4% rohkem kui mullu. Turistide arv on mullusega võrreldes kasvanud ka viie kuu keskmisena, mis kinnitab, et Eesti on reisisihtkohana turistidele jätkuvalt atraktiivne ja siia soovivad reisida nii välismaalased kui meie enda inimesed.

Siseturiste oli mais 134 900, mida on 22% rohkem kui koroonapandeemia eelsel ajal ehk 2019. aastal. Siseturistid peatusid selle aasta mais peamiselt Harju (32%), Pärnu (13%), Tartu (10%), Ida-Viru (10%) ja Saare maakonnas (7%).

Välisturistide arv ei ole küll koroonaaegsest madalseisust täielikult taastunud, kuid siiski on see olnud juba mitu aastat ja ka enamikel selle aasta kuudel kasvutrendis. Aasta esimese viie kuu keskmine väliskülastuste arv on kasvanud 5,6% võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Kõige rohkem tuli Eestisse turiste Soomest (58 200), Lätist (22 800) ja Saksamaalt (12 000). Kuigi Soome ja Leedu turiste peatus majutusettevõtetes võrreldes eelmise aastaga veidi vähem, suurenes näiteks Läti, Saksamaa, Suurbritannia, Aasia riikide, Ameerika Ühendriikide ja Rootsi turistide arv.

Välisturistide siin veedetud ööde arv on samuti kasvanud. Välisturistid veetsid mais Eesti majutusettevõtetes 329 711 ööd, mis on 2% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal.

Hea meel on näha, et vaatamata hinnatõusule ja üldisele ebakindlusele otsivad ettevõtjad ka ise turismivaldkonnas võimalusi kohanemiseks ja teenuste arendamiseks. Seda näitavad nii voodikohtade arvu kasv majutusettevõtetes, kui ka ettevõtete juhtide hinnangud värskes konjunktuuriinstituudi raportis. Raportist on näha, et ettevõtete juhid turismisektoris lähikuudel olulisi negatiivseid muutusi ei oota, vaid prognoosivad, et müük ja töötajate arv jäävad pigem samaks. Ka Statistikaameti andmed kinnitavad, et eestlaste reisimine ja majutusteenuste kasutamine on kasvutrendis.

Eesti populaarsust suvesihtkohana kinnitab ka see, et Viking Line lisab suveks lisalaevu ning prognoosib Eesti-Soome liinil rekordilist hooaega. Michelini giidi pääsenud 43 Eesti restorani näitavad meie toidukultuuri kõrget taset ning motiveerivad turiste Eestit avastama üle kogu riigi. Suur hulk suviseid suursündmuseid toob Eestisse hulgaliselt külastajaid, kelle mõju turismile ulatub ööbimisest kaugemale – nad tarbivad ka teisi teenuseid ning avastavad linnade kõrval ka maapiirkondi.

Kuigi turistide arvu kasv ei tähenda automaatselt kogu sektori paremat olukorda, on Eesti jätkuv atraktiivsus reisisihtkohana siiski väga positiivne ja oluline. See tagab turismiettevõtjatele jätkuva klientide voo, loob eeldused kulude ja hinnatõusude katmiseks ning aitab kaasa ettevõtete elujõulisuse säilitamisele.