Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Statistika: Tarbijahinnaindeks tõusis juunis võrreldes maiga 0,9%

07.07.2025 Statistikaamet

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks juunis võrreldes maiga 0,9% ning 2024. aasta sama kuuga võrreldes 5%. Eelmise aasta juuniga võrreldes olid kaubad 2,8% ja teenused 8,4% kallimad.

Statistikaameti tarbijahindade statistika tiimijuhi Lauri Veski sõnul tõusis tarbijahinnaindeks juunis võrreldes maiga 0,9% ning aastases võrdluses 5%. „Võrreldes mulluse juuniga mõjutasid indeksit enim 8,4% kallinenud toidukaubad. Transpordi 7,5% hinnatõus on seotud peamiselt aasta alguses kehtima hakanud automaksuga ning reisijateveo hindadega. Mais kehtima hakanud uued tervishoiuteenuste hinnakirjad, näiteks eriarstiabi visiiditasu tõus, avaldasid samuti aastases võrdluses mõju (10,1%). Odavnenud on riided ja jalatsid (4,1%) ning eluasemega seotud hinnad (0,6%). Võrreldes aastatagusega on elekter 16,7% odavam,“ ütles Veski.

Võrreldes maiga mõjutasid juuni indeksit kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookide (1,2%), puhkusereiside (27,7%) ning majutusteenuste (27,3%) hinnatõusud. „Viimased kaks on ilmselt ajutised hinnatõusud. Vastupidist mõju avaldasid odavnenud eluasemekulud (1,3%), kuid peamiselt siiski elektri (6,4%) ja gaasi (9,3%) hinnalangus. Ka alkohoolsete jookide (2,9%) ning riiete ja jalatsite (1,4%) hinnalangus hoidsid indeksit madalamal,“ selgitas analüütik.

Toidukaubad kallinesid juunis võrreldes maiga 1,2%. Toidu hinnatõusu panustasid enim köögiviljade (2,7%), loomaliha (5,7%), linnuliha (4,8%) ning piima, piimatoodete ja munade (1,3%) hinnatõus. Vastupidist mõju avaldasid juustu (1,7%), sealiha (2,8%) ning kala ja kalatoodete (1,4%) hinnalangus.

Bensiin oli juunis võrreldes maiga 1,6% ja diislikütus 3,1% kallim.

Tarbijahinnaindeksi muutus kaubagrupiti, juuni 2025
Kaubagrupp	mai 2025 – juuni 2025, %	juuni 2024 – juuni 2025, %
KOKKU	0,9	5,0
Toit ja mittealkohoolsed joogid	1,2	8,4
Alkohoolsed joogid ja tubakas	-2,0	2,9
Riietus ja jalatsid	-1,4	-4,1
Eluase	-1,3	-0,6
Majapidamine	1,4	3,1
Tervishoid	0,2	10,1
Transport	0,9	7,5
Side	1,0	0,7
Vaba aeg	5,1	7,4
Haridus ja lasteasutused	0,1	2,2
Söömine väljaspool kodu, majutus	5,6	8,7
Mitmesugused kaubad ja teenused	-0,6	5,2

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Mustamäe korterituru detailne ülevaade 07.2025

07.07.2025 Tõnu Toompark

Mustamäe kinnisvaraturu detailne analüüs annab teadmise Mustamäe linnaosa elamispindade turu näitajatest ja näitajate ajalisest arengutest.

Ülevaate eesmärk on anda eelkõige arendajatele, investoritele ja/või finantseerijatele üksikasjalik vaade piirkonna nõudlusest, pakkumistest, konkurentsipositsioonist, tehingutest, hindadest ja muudest suundumustest.

Nii heidab piirkonna ülevaade pilgu järgmistele indikaatoritele:

korterituru tehingud ja hinnad;
korterite tehingute toalisus ja vanus;
uusarenduste pakkumine ja hinnad;
uusarenduste pakkumisse lisandumine (ehk uued müüki tulevad projektid);
uute korterite pakkumiste toalisus ja nende maksumus;
uute korterite pakkumiste jaotus hinna, suuruse, toalisuse lõikes;
üüriturg ja selle trendid.

Vastavalt tellija vajadusele on võimalik piirkonna ülevaatesse tuua täiendavaid näitajaid – näiteks võrdlust mõne teise piirkonnaga. Või võib ebaolulist kõrvale jätta.

Piirkonna ülevaate aluseks on statistilised andmed. Ülevaade sisaldab kommentaari ja kokkuvõtet olulisemate näitajate kohta.

Kui tekkis huvi, anna teada: Tõnu Toompark, +372 525 9703, tonu@toompark.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Bigbank: Tootmine kasvab, aga müük ei tule järele, sest eksporditurud virelevad

07.07.2025 Raul Eamets

Statistikaameti poolt täna avaldatud tööstuse maikuu tulemused näitavad, et kuigi töötleva tööstuse mahud kasvasid 1,4%, siis müügiindeks langes 1,5%. Numbrid näitavad, et kuigi tootmismahud natuke kasvasid eelmise aasta sama perioodiga võrreldes, siis müük on natuke langenud. Tootmine nagu taastub, aga nõudlus ei tule järgi ehk müük ei kasva samas mahus nagu tootmine. See annab tunnistust, et meie ekspordipartneritel kõige paremad ajad ei ole, sest valdav osa (65,5%) tööstustoodangust läheb ju ekspordiks.

Kui vaadata suuremate tööstusharude sisse, siis toidutööstuses näeme 0,5% müügimahtude kasvu, mäetööstuses 1% langus, puidutööstuses 4,8% müügimahtude kasvu, elektriseadmete tootmises 4% langust, elektroonikaseadmete tootmises 9% langust ning mööblitootmises 2,2% langust. Tootmise mahud mööblitootmises samal ajal kasvasid 4,9%.

Juba pikemat aega on keerulised olud olnud jalatsitööstusel, kus nii müügi- kui tootmismahud on oluliselt langenud (müük võrreldes eelmise aastaga langenud -71%). Suuremad müügimahtude kukkumised kuu lõikes on veel arvutite ja nende lisaseadmete tootmisel ning paberitööstuses. Müügimahud on kasvanud eelmise aastaga võrreldes kõige rohkem elektritootmisel ja transpordivahendite tootmisel (siia alla käivad näiteks haagised ja väikelaevad).

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Elamispindade kättesaadavusest (08). Miks munitsipaalarendus ei saa olla eraarendusest odavam?

07.07.2025 Tõnu Toompark

Elamispindade kättesaadavuse analüüsi toob välja, et kohalik omavalitsus peaks arenduses võtma suuremat rolli. Munitsipaalil olevat müstiline võimekus arendada odavamalt kui seda suudab kasumit taotlev erasektor teha.

Milles arvelt võiks omavalitsus arendada odavamalt?

Kiire vastus: mitte millegi arvelt. Aga läheme siiski detailidesse.

Omavalitsusel on tühja maad, mida arendada. Jätta maa arenduskuludest välja on asjatundmatu ja manipulatiivne. Maal on igal juhul väärtus ja alternatiivkulu. Selle eiramine ei ole asjakohane.

Omavalitsus võiks enda projektide planeeringuid ja ehituslubasid kiiremini menetleda. Selline lähenemine on juba kriminaalne. Omavalitsus ei tohiks projekti järjekorras ettepoole tõsta tuginedes ainuüksi asjaolule, et see on tema enda projekt. Veelgi enam – kui selline projekt on loodud konkureerima erasektoriga.

Omavalitsus ei taotle kasumit. Kasumist loobumine justkui võiski äkki olla tegur, mis annaks võimaluse müügihinna aluseks olevate tootmiskulude vähendamiseks.

Omavalitsused paraku on aga aeglased ja ebaefektiivsed. Neil puudub praktiline teadmine turu vajadustest. Üsna veendunult võib väita, et Eestis ei ole ühtegi omavalitsust, kes suudab erasektorist odavamalt arendada isegi kasumirida arvesse võtmata.

Erasektor on efektiivne

Erasektori arendajad on efektiivsed. Nad riskivad iseenda rahaga ja ainuüksi see fakt sunnib eraarendajaid rumalatest otsustest hoiduma. Kasumi teenimise motivatsioon ei tohiks meie ühiskonnas taunimist väärida.

Erasektoril on praktiline tunnetus, mis kaup läheb müügiks ja mis mitte ehk mis on konkreetne praktiline turunõudlus.

Järeldused

Esiteks. Tallinna linnale esitatud elamispindade kättesaadavuse analüüsis puudub kriitiline vaade, kas omavalitsuse poolt elamispindade pakkumine saab olla soodsama hinnaga kui erasektori pakutav. Puudub argumentatsioon, mis põhistaks väite, et omavalitsus suudab arendusprotsessis pikaajaliselt olla efektiivne, säilitada kvaliteedi ja olla innovatiivne.

Teiseks. Vaataks aga, mis päris elus toimub. Viimase 2-3 aasta jooksul on arendusturg olnud üsna verises konkurentsis – pakkumist on väga-väga palju, ostjad on mõni üksik. Kinnisvarasektorile omaselt on konkurents muutunud hinnakonkurentsiks.

Nii võib väga-väga julgelt väita, et 2025. a müügihinnad on absoluutne miinimum, mida praeguses majanduskeskkonnas ja praeguste sisendite juures on võimalik pakkuda. Seda võttes arvesse ehitusõiguse menetlusperioode, ehitushindu, finantseerimistingimusi ja müügiperioode, lisaks muid vähem olulisemaid detaile.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Luminor selgitab: kas parem energiaklass toob soodsama kodulaenu?

07.07.2025 Adaur.ee

Jätkusuutlikkus ja energiatõhusus on ajapikku muutunud üha olulisemaks nii koduostjate kui ka pankade jaoks. Klientide vaatest on üks põhjus kindlasti see, et energiamärgis mõjutab nii kodulaenu tingimusi kui ka igakuiseid kommunaalkulusid. Luminori kodulaenude valdkonnajuhi Helina Kikase sõnul tasub enne kodu soetamist hoone energiaklassiga kindlasti tutvuda, et vältida ootamatuid üllatusi.
Energiamärgis annab hinnangu hoone energiatõhususele – see arvestab kogu energiakulu, mis läheb kütteks, jahutuseks, tarbevee soojendamiseks ja elektriseadmete kasutamiseks. Hoonele väljastatav energiamärgis võib varieeruda A-st H-ni ning mida kõrgem klass, seda energiasäästlikum on ehitis ja seda väiksemad elektri- ja soojusenergia arved.
„Energiamärgis võib mõjutada näiteks laenuperioodi pikkust või intressimarginaali, sest mida väiksemad on tulevased kulud, seda väiksem on ka risk panga jaoks,“ selgitas Helina Kikas. „See ei tähenda, et kehvema energiaklassiga kinnisvarale enam laenu ei saa, kuid tuleb arvestada, et hoone kehv seisukord või lähitulevikus eesootav rekonstrueerimine võib mõjutada tingimusi, mille alusel kodulaenu väljastatakse.“
Energiasäästlik kodu ei ole kasulik ainult laenutingimuste seisukohast, vaid annab ostjale ka parema ülevaate tulevastest kõrvalkuludest. „Mida madalam on energiaklass, seda suuremad võivad olla igakuised arved – see on lihtsalt midagi, millega tasub pikemas plaanis arvestada,“ lisas Luminori kodulaenude valdkonnajuht.
Helina Kikase sõnul loetakse heaks energiaklassiks A ja B klassi. C-energiaklass võib sobida näiteks rekonstrueeritud hoonetele, kuid D- ja E-energiaklassi puhul tasub arvestada juba märgatavalt kõrgemate kommunaalkuludega.
Kodulaenu intressi kujundavad mitmed tegurid, sealhulgas kliendi maksevõime ja tagatisvara omadused. „Luminoris algab kodulaenu marginaal alates 1,35%-st ning kuigi see pole seotud konkreetse energiamärgisega, vaadatakse alati tervikpilti. Parema energiaklassiga kodu võib igal juhul toetada soodsama intressi kujunemist,“ selgitas Kikas.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Statistika: Eesti peamine väliskaubanduspartner on Soome

07.07.2025 Statistikaamet

Täna täitub 60 aastat Tallinna-Helsingi laevaliini avamisest. Lähikümnenditel on just põhjanaaber olnud Eesti jaoks peamine kaubanduspartner. Statistikaameti andmetest selgub, et kõige rohkem eksporditi mullu Eestist Soome elektriseadmeid, mehaanilisi masinaid ning metalli ja metalltooted.

Aastatel 2004–2024 on kõige enam ehk 15% kaubavahetusest toimunud põhjanaabriga. Teisel kohal on 20 aasta kokkuvõttes Rootsi. „Kaubavahetus Rootsiga moodustab 10% kogu Eesti väliskaubandusest, kolmandal kohal on Läti 9%-ga,“ selgitas statistikaameti väliskaubandusstatistika tiimijuht Evelin Puura.

2024. aastal vähenes kaupade eksport Soome võrreldes 2023. aastaga 11% ja import 16%. Kaupu eksporditi sinna mullu jooksevhindades 2,74 miljardi euro eest ning imporditi sealt pea sama palju ehk 2,72 miljardi euro eest. Kaubavahetus Soomega moodustas Eesti koguekspordist 16% ja koguimpordist 13%. „Soomega oli möödunud aastal meie kaubandusbilanss 21 miljoni euro võrra plussis ehk me eksportisime Soome mõnevõrra rohkem kui sealt importisime,“ sõnas Puura.

Enamus kaubavahetusest toimub mere kaudu

Peamised ekspordiartiklid Soome olid 2024. aastal elektriseadmed, mehaanilised masinad (31% kogu Soome ekspordist), metall ja metalltooted (10%) ning puit ja puittooted, puusüsi, kork ja korgist tooted, õlgedest, espartost ja muudest punumismaterjalidest tooted, korv- ja vitspunutised (10%).

Soomest imporditi aga Eestisse mullu kõige enam mineraalseid tooteid (31%), masinaid, mehaanilisi seadmeid, elektriseadmeid ja nende osasid (17%) ning metalli ja metalltooteid (10%).

Puura selgitas, et kui vaadata ajas 20 aastat tagasi, siis 2014. aastal eksporditi Soome 1,79 miljardi euro eest ja eksport on kasvanud selle perioodi jooksul 1,5 korda. Samas on peamised eksporditavad kaubad jäänud samaks: elektriseadmed, mehaanilised masinad (2014. aastal 28% kogu Soome ekspordist), metall ja metalltooted (12,8%). Muutus on toimunud jaotises, kus on mööbel, valgustid, mänguasjad ja muud tööstustooted, mis moodustas toona 11% koguekspordist. Soomest imporditi 2014. aastal 1,9 miljardi euro eest, mis on kasvanud nüüdseks 1,4 korda. Suurimad imporditavad kaubagrupid on aga 20 aasta jooksul jäänud samaks.

Peamine transpordiliik naabritevahelises kaubavahetuses väärtusest on alati olnud meretransport, ulatudes ekspordil ligi 90% ja impordis ligi 85% kogu kaubavahetusest. Teisel kohal oli kuni 2014. aastani maismaatransport, mille osakaal jäi vahemikku 16%-29%. „Oluliselt on viimastel aastatel aga kasvanud torutranspordi osatähtsus ning seda on eriti mõjutanud maagaasi ning elektri kõrge hind,“ selgitas Puura. Teiste transpordiliikide osatähtsus on kogu kaubavahetusest küllaltki väike.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Tallinn: Lasnamäe saab rahvusvahelistele nõuetele vastava ujula – Tallinn kuulutas välja arhitektuurikonkursi

04.07.2025 Tallinn.ee

Tallinn kuulutas välja arhitektuurikonkursi, et leida parim ruumiline lahendus uuele Varraku ujulale Lasnamäel. Tegemist on olulise avaliku ruumi objektiga, kuhu kavandatakse rahvusvahelisteks võistlusteks sobilik tipptasemel ujulakompleks koos mitmekülgse linnaruumiga. Võistlustööde esitamise tähtaeg on 18. september.

„Ujulakompleks tõstab Tallinna võimekust rahvusvaheliste spordiürituste korraldajana ning loob eeldused tipptasemel võistluste toomiseks pealinna,“ ütles linnapea Jevgeni Ossinovski. Linnapea sõnul peab Lasnamäele kavandatav ujula täitma mitut olulist eesmärki. „Varraku ujula peab pakkuma kõrgetasemelisi treeninguvõimalusi, toetama laste ja noorte liikumisharrastusi, ning panustama Lasnamäe avalikku ruumi. Otsime arhitektuurilahendust, mis seoks spordi, arhitektuuri ja kogukondliku elu tervikuks,“ sõnas ta.

Lasnamäe linnaosa vanem Julianna Jurtšenko sõnul on uus ujulakompleks linnaosa arengus kauaoodatud verstapost. „Lasnamäel on aeg saada nüüdisaegne ja mitmeotstarbeline spordikeskus, mis teenib nii tippspordi kui ka kogukonna vajadusi. Arhitektuurikonkurss on suur samm selle poole, et linnaosal oleks lõpuks ujula, kus saavad kõrvuti treenida tulevane olümpiavõitja ja harrastaja,“ ütles Jurtšenko.

Planeeritav hoone saab olema ligikaudu 7000 ruutmeetri suurune ja hakkab teenindama korraga kuni 1300 inimest. Ujula südameks saab 50 meetri pikkune bassein, mis koos 700-kohalise tribüüniga vastab rahvusvaheliste võistluste nõuetele. Lisaks tulevad kompleksi 25-meetrine soojendusbassein, kaks lastebasseini, tugiruumid ja ristkasutatav varjend.

Arhitektidel tuleb lisaks hoonele kavandada ka sellega haakuv jalakäijasõbralik ja sidus avalik ruum, mis saab osaks tulevasest Varraku promenaadist. Promenaad hakkab ühendama Klindiparki ja Tondiraba huvikooli.

Arhitektuurikonkursi dokumendid on avaldatud riigihangete registris ja konkurss toimub koostöös Tallinna Linnaplaneerimise Ameti, Kultuuri- ja Spordiameti, Lasnamäe Linnaosavalitsuse, Eesti Ujumisliidu ja Eesti Arhitektide Liiduga.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Tallinn: Tuntud ajakiri valis Tallinna maailma parimaks linnaks idufirmadele

04.07.2025 Tallinn.ee

Rahvusvaheliselt tunnustatud ajakiri Monocle nimetas Tallinna oma 2025. aasta elukvaliteedi edetabelis maailma parimaks linnaks idufirmadele. Ajakiri tõstab esile Tallinna tugevat digitaristut, Eesti e-residentsuse programmi, ettevõtjasõbralikku keskkonda ning taskukohast hinnataset.

Monocle toob esile, et Tallinnas on lihtne ettevõtlusega alustada ning toetav ökosüsteem, sealhulgas Startup Estonia pakutav tugi ja mitmed edukad tehnoloogiaettevõtted, mis loovad soodsa pinnase uute ideede kasvuks. Samuti hinnatakse siinset koostöökultuuri ja rahvusvahelist kogukonda, mis muudab linna atraktiivseks ka välistalentidele.

Tallinna kirjeldatakse kui linna, mis kus on põhjamaine elukvaliteet ilma põhjamaise hinnasildita. Linn paistab silma ka taskukohase ärikinnisvara ja elukalliduse poolest – keskmine büroopinna üürihind on 22 €/m² ning cappuccino hind ligikaudu 3,60 €.

Elamispindade kättesaadavusest (07). Miks ei saa elamispindu odavamalt pakkuda?

04.07.2025 Tõnu Toompark

Elamispindade kättesaadavuse analüüsi toob välja, et arendajad peaksid pakkuma turuhinnast odavamaid kortereid. Iseenesest üsna absurdne. Turuhind on definitsiooni järgi turul toimunud tehingu tulemus, mida me ei tea enne tehingu toimumist. Aga eks see näitab analüüsi koostajate asjatundlikkust.

Kuidas arendusäri hinnastamise loogika toimib?

Esmalt märkusena. Igal ettevõttel on oma sisemised lähenemised ja järgevalt kirjeldatud ei pruugi absoluutselt iga ettevõtte kohta kehtida. Järgnev on väga üldine loogika.

Elamispindade müügihindade määramisel hindab arendaja müüdavate ruutmeetrite mahu alusel potentsiaalset müügitulu. Selle kõrvale arvestab ta kuludega. Nii paistab välja, kas on võimalik teenida piisavat kasumit.

Projekti analüüsiga edasi minnes hinnastatakse korterid vastavalt nende suurusele, korrusele, lisadele (nt saunad, terrassid, rõdud).

Ettevõtete põhiselt võivad hinnastamise nüansid erineda, kuid väga üldisel tasemel on loogika sama.

Miks ei saa osasid kortereid odavamalt pakkuda?

Kui arendajal on nõue, et osa kortereid tuleb pakkuda turuväärtusest odavamalt, tuleb kogukäibe saavutamiseks teised korterid hinnastada turuväärtusest kallimalt.

Turuväärtusest kallimalt hinnastatavad korterid ei ole aga enam konkurentsivõimelised teiste arendajate pakkumistega, kus hindadega manipuleerimise nõuet ei ole.

Turuväärtusest kallimalt hinnastatud korteri müümine ei pruugi olla võimatu, kuid eeldatav müügitempo on aeglasem ja/või riskid suuremad. Aeglasem müügitempo suurendab arendajate finantskulusid, sest arendustegevus rahastatakse enamasti suures osas võõrkapitali abil. Pikem müügiperiood tekitab ka suuremaid omanikulusid.

Tagasi hinnastamise juurde

Kui arendajal on n-ö soodushinnaga korterite müümise kohustus, peab ta koheselt eeldama suuremaid kulusid ja suuremaid riske. Vastasel korral ei oleks ettevõtmine jätkusuutlik.

See tähendab, et arendaja peab n-ö esialgse planeeritud hinnataseme tõstma kõrgemale, kui oleks hinnatase olukorras, kus müügihinna piiranguid ei ole.

Järeldused

Korterite müügi hinnapiirangud toovad kaasa olulised negatiivsed mõjud. Esiteks kerkib projekti n-ö tavahinnaga korterite hinnatase, sest n-ö tavaostjad peavad soodushinnaga kortereid doteerima.

Näilise soodushinnaga korterite hind kerkib hinnaregulatsiooni kehtestamise eelse perioodi n-ö tavatasemele, st tegelikku soodushinda ei ole.

Üldine kõrgem müügihinna tase vähendab ostjate võimekust uut korterit osta. Seega elamispindade kättesaadavus väheneb nii elamispindade arvulise puudujäägi kui liiga kõrge hinna tõttu.

Ühiskonna üldine kahju väljendub nii elamispindade kättesaadavuse vähenemise kui valdkonna reguleerimisega ja regulatsioonide administreerimisega seotud kuludes.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Tartu: Siuru taotleb ehitusluba

04.07.2025 Tartu.ee

Tartu kultuurikeskus Siuru asus taotlema ehitusluba. Hoone projekteerijad laadisid ehitusregistrisse üles hoone eelprojekti, et Tartu linn saaks hakata ehitusluba menetlema.

Tartu Linnavolikogu kehtestas 19. juunil Siuru detailplaneeringu (Uueturu 1 krundi ja lähiala detailplaneering), mille järel saab hakata ehitusluba taotlema.

Siuru juhi Aavo Koka sõnul jälgisid Siuru meeskond ja arhitektid hoolega detailplaneeringu protsessi ning võtsid kogu aeg arvesse selle käigus tehtud ettepanekuid ja seatud nõudeid. See võimaldas alustada hoone projekteerimist varakult ning nii oli võimalik asuda ehitusluba taotlema vaid paar nädalat pärast detailplaneeringu kehtestamist.

Lisaks Siuru peaprojekteerijale 3+1 Arhitektidele ning KINO maastikuarhitektidele on Siuru projekteerimisse kaasatud veel palju erinevaid firmasid, kellest igaüks lahendab mõnda spetsiifilist teemat või hoone eriosa. Lisaks on nii projekteerijatel kui ka Siuru tiimil abiks palju eksperte, kes on aidanud täpsustada projekti lahendusi. Näiteks kinosaalide geomeetria, koristuskeskuste varustus, maa-aluse parkimise korraldus, näitusesaalide erivalgustus, restoranide köögitehnika vajadus jne.

Aavo Kokk tõstab esile kõikide kaasatud inimeste professionaalsust. „Lust on tegutseda, kui laua ümber on inimesed, kes tunnevad teemat. Siuru maja on keeruline – kokku on vaja ju näiteks sobitada vaikne raamatukoguala ja kontserdisaalid, kus pillid hüüavad sageli üsna valjult, ning mida kõike muud veel. Oleme palju vaielnud, aga need on olnud kvaliteetvaidlused, mis teevad Siuru paremaks. Ülim tänu kõigile!“

Hoone kaks peamist kasutajat on Tartu linnaraamatukogu ja Tartu kunstimuuseum, kes saavad uues hoones kaasaegsed tingimused ja võimaluse oma tegevust laiendada. Raamatukogu saab panna suurema osa raamatuid avariiulitele ning pakkuda erinevaid tegevusi ja haridusprogramme eri vanusegruppidele, eelkõige lastele ja noortele. Kunstimuuseum saab tuua hoidlatest välja suure osa väärtuslikust kunstikogust ja koostada püsinäituse, milleks praegustes ruumides ruumi ei ole. Ka kunstimuuseumis avanevad paremad võimalused haridusprogrammideks.

Lisaks raamatukogule ja kunstimuuseumile tulevad Siurusse kaks sündmussaali (800 istekohaga ja 160 istekohaga), kahe saaliga väärtfilmikino, katuseterrass-välikino, raamatupood, lektoorium avalike ürituste jaoks, toidukohad, turismiinfopunkt, ERR-i Tartu stuudio jmt. Hoone alla tuleb ka 200 kohaga autoparkla ning ruumikas rattaparkla. Koos kultuurikeskusega rajatakse maa alla varjend.

Uue ilme saab ka hoonet ümbritsev väliruum. Siuru hoone ja Poe tänava vaheline pargiala muutub senisest elurikkamaks. Sinna tuleb ka uus ja põnevate atraktsioonidega mänguväljak, mis hakkab asuma ajaloolise Kauba tänava asukohas. Olemasolev mänguväljak leiab uue asukoha Uueturu pargis. Vabaduse puiestee muutub sõidukitele kitsamaks ja saab juurde haljastust. Siuru hoonet ja Emajõge hakkab siduma 40 meetri laiune Siuru väljak, mis lõppeb jõeni laskuvate astmetega.

Tartu turuhoone esine ala kujundatakse riskasutatavaks platsiks, kus saab olema oluliselt rohkem ruumi jalakäijatele, kuid seal on võimalik ka parkida. Uueturu tänavalt kaob parkimine ja sinna rajatakse ramp, mille kaudu saab sõita nii kultuurikeskuse Siuru kui ka Tartu kaubamaja maa-alustesse parklatesse. Seejuures kohandatakse Uueturu tänav ümber nii, et Vanemuise tänavalt saavad jalakäijad ja ratturid liikuda otse turuhoone ja jõepromenaadini.

Käimas on ka hoone ja selle välialade põhiprojekti koostamine. Põhiprojekt valmib 2026. aasta esimeses pooles ja seejärel kuulutatakse välja ehitushange.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Rahandusministeerium: Valitsus vähendab riigi büroopindade mahtu

04.07.2025 Adaur.ee

Valitsus kiitis heaks Rahandusministeeriumi ettepanekud Riigi Kinnisvara AS üürimudeli muutmiseks ja riigiasutuste kasutatava büroopinna vähendamiseks. Muudatused arvestavad senisest paremini töökorralduse arengutega, sealhulgas kaugtöö ja paindlike töövormide levikuga.

„Avalik sektor peab eeskujuks olema – kui töö muutub paindlikumaks, peab ka riigi ruumikasutus sellele järele tulema. Büroopinda vähendades saame muuta valitsussektori tegevuse kuluefektiivsemaks ja sihipärasemaks,“ ütles Rahandusministeeriumi halduspoliitika asekantsler Kaur Kajak.

Kui 2024. aastal oli Eestis keskmine kontoripinna kasutus riigisektoris 21 m² täiskohaga töötaja kohta, siis uus sihttase on täiskohaga töötajatele kuni 12 m² uute investeeringute puhul ning kuni 16 m² olemasolevates hoonetes. Uued sihttasemed aitavad riigiasutuste pinnakasutust viia rahvusvaheliste praktikate tasemele. Lisaks toetub uus sihttase põhjalikule analüüsile, mis näitab, et keskmiselt viibib kontoris korraga vaid kuni 70% töötajatest.

„Praeguses muutunud töökeskkonnas, kus kaugtöö on saanud normaalsuseks ja kontoris käimist kasutatakse vajadusel, on säästlik ja läbimõeldud majandamine olulisem kui kunagi varem. Jätkuvalt tuleb leida kokkuhoiuvõimalusi ning kasutada olemasolevaid ruume ilma suuri investeeringuid tegemata või kehtestades uutes projektides kohe selged piirid. Selline strateegia tagab avalikule sektorile vajaliku paindlikkuse, annab võimaluse kulusid säästa ja täita ka jätkusuutlikkuse nõudeid,” sõnas Riigi Kinnisvara juhatuse esimees Tarmo Leppoja.

Kontoripinda vähendatakse järk-järgult. Uutes projektides kehtivad sihttasemed koheselt ning olemasolevate hoonete puhul vaadatakse üle kasutuskoormus ning tehakse muudatused, mis ei nõua investeeringuid.

Muudatused hõlmavad endas ka RKAS-i üürimudeli uuendamist ning kinnisvarakulude eelarvestamise metoodika muutmist. Ettepanekute rakendamisel vähenevad RKAS-ile makstavad üürimaksed ja eelarve juhtimine muutub paindlikumaks. Esialgsete hinnangute kohaselt võib üürimaksete kogumaht 2026. aastal väheneda kuni 12 miljoni euro võrra.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Statistika: Tööstustoodangu maht kasvas mais 0,9%

04.07.2025 Statistikaamet

Statistikaameti andmetel tootsid tööstusettevõtted 2025. aasta mais püsivhindades 0,9% rohkem toodangut kui 2024. aastal samas kuus. Tööstuse kolmest sektorist kasvas toodang töötlevas tööstuses 1,4% ja energeetikas 6,9%, kahanes mäetööstuses 19,7%

Statistikaameti juhtivanalüütik Helle Bunder selgitas, et erinevalt aprillist, kus kasvu näitasid enamik suurematest töötleva tööstuse tegevusaladest, kasvas mais tööstustoodangu maht vaid paaris suuremas tegevusalas.

„Olulisematest tööstusharudest kasvasid vähesel määral ehk mõlemad alla protsendi puidutöötlemine (0,6%) ja toiduainete tootmine (0,3%). Suurema osatähtsusega tööstusharudest kahanes metalltoodete (5,4%), elektriseadmete (3,9%) ning arvutite ja elektroonikaseadmete (12,6%) tootmine,“ ütles ta.

Kogu töötleva tööstuse toodangust müüdi tänavu mais 65,5% välisturule.

Võrreldes 2024. aasta maiga kasvas töötlevas tööstuses tööstustoodangu müük jooksevhindades 1,3% (kalendaarselt korrigeeritud andmetel). Toodangu müük siseturule kasvas 5,7%, kuid müük ekspordiks vähenes 1%.

Töötleva tööstuse tööstustoodangu mahu muutus võrreldes eelmise aasta vastava kuuga (tööpäevade arvuga korrigeeritud)

Allikas: Statistikaamet

Sesoonselt korrigeeritud andmetel toodeti mais võrreldes aprilliga nii tööstuses kokku kui ka töötlevas tööstuses 0,5% vähem toodangut.

Energeetika valdkonnas kasvas mais elektri tootmine koguseliselt (MWh) 6,8% ning soojuse tootmine 18,5%.

Töötleva tööstuse toodangu mahuindeks ja selle trend, jaanuar 2015 – mai 2025 (2021 = 100)

Allikas: statistikaamet

Tööstustoodangu mahuindeks – indeks, mis näitab toodetud tööstustoodangu mahu muutust püsivhindades võrreldes baasperioodiga. Toodangu arvutamiseks püsivhindadesse kasutatakse tootjahinnaindeksit.

Tööstustoodangu müügiindeks – indeks, mis näitab müüdud tööstustoodangu maksumuse muutust jooksevhindades võrreldes baasperioodiga.

Tööstus on suurim majandussektor ja majanduskasvu oluline vedaja. Tööstustoodangu indeks hõlmab kolme valdkonna ehk mäetööstuse, energeetika ja töötleva tööstuse majandusnäitajaid.

Tööstustoodangu indeksi koostamiseks kogub ja analüüsib statistikaamet andmeid majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel, et saada aru, kuidas läheb Eesti majandusel.

KV.EE: Majade müügipakkumiste arv ja hinnad kerkivad napil määral

03.07.2025 Tõnu Toompark

Kinnisvaraportaali KV.EE vahendusel otsiti 06.2025 ostjat 2326 majale Harjumaal. Harjumaa majade pakkumine on aastatagusega võrreldes kasvanud 3%. Harjumaa majade eest küsitav keskmine hind 2320 €/m² on eelmise aastaga võrreldes kerkinud 2%.

Tallinna kui Harjumaa ja kogu Eesti suurima-tähtsaima majade turupiirkonna pakkumine vähenes portaalis KV.EE aastaga 644 pakkumisele ehk 2%. Tallinna majade keskmine pakkumishind 2355 €/m² on eelmisest aastast 3% enam.

Valdavalt mõne protsendipunkti suurune majade müügipakkumiste hinnamuutus erinevates piirkondades näitab, et majade hinnad püsivad üsna paigal. Paari protsendi suurune hinnamuutus ei ole ostja jaoks tunnetatav. Osalt võib hindade tõstmise taga olla ka allahindluse pakkumise puhvri loomine, mis aitaks potentsiaalsed kliendid kiiremini tehingusse meelitada.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Maja / müük: kuulutuste arv (tk) ja selle muutus (%)			Maja / müük: kuulutuste hind (€/m²) ja selle muutus (%)
	06.2024	06.2025	Muutus, %	06.2024	06.2025	Muutus, %
Harjumaa	2 251	2 326	3%	2 272	2 320	2%
Harku vald	253	218	-14%	2 307	2 347	2%
Jõelähtme vald	128	121	-5%	2 451	2 567	5%
Kiili vald	96	97	1%	2 510	2 755	10%
Rae vald	155	181	17%	2 694	2 710	1%
Saue vald	204	215	5%	1 743	1 808	4%
Tallinn	658	644	-2%	2 290	2 355	3%
Viimsi vald	269	296	10%	2 852	2 896	2%

Eesti	4 971	5 298	7%	1 668	1 703	2%
Harjumaa	2 251	2 326	3%	2 272	2 320	2%

Tallinn	658	644	-2%	2 290	2 355	3%
Tartu	191	183	-4%	1 608	1 779	11%
Pärnu	232	261	13%	1 617	1 581	-2%
Narva	41	39	-5%	615	592	-4%
Rakvere	51	44	-14%	1 156	1 151	0%
Andmete allikas: portaal KV.EE

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Elamispindade kättesaadavusest (06). Kas arendajad või maaklerid soovivad kõrgeid hindu?

03.07.2025 Tõnu Toompark

Elamispindade kättesaadavuse analüüsi koostajate paika pandud vundamendikivi on arendajate ahnus, kes soovivad väga suurt kasumit teenida. (Aga ega analüüsi koostajad analüüsi kõrget tasu teenimata kokku ei pannud.) Läbiv hinnang on, et kõrged hinnad on arendajate huvides.

Oma süü on sellise arvamuse kujunemisel kinnisvaraturu osalistel. Hind on teema, mida afišeeritakse. Meedia tahab hinnast kirjutada, seetõttu kasutatakse hinna-teemat paljus tähelepanu enesele tõmbamiseks ära. Maaklerid tõstavad hinnatõusfakti esiplaanile, et ostuhuvilisi kiiremini tehingusse meelitada.

Samas on hind kõige enam nõudlust mõjutav tegur. (Aga ka pakkumist mõjutavatest teguritest on hind kõige tähtsam.) Seega on meedia kaudu hinna avalik sedavõrd esiplaanil olev käsitlemine isegi õigustatud.

Kas kõrge hind on arendajate või maaklerite huvides?

Ühene ja konkreetne vastus küsimusele, kas kõrge hind või hinnatõus on arendajate või maaklerite huvides, on ei. Kiire hinnatõus mängib pikaajaliste turuosaliste vastu.

Maaklerid kasutavad eesootava hinnatõusuga hirmutamist või peibutamist, et tehing kiiresti ära teha. Samuti kutsutakse hinnatõusuootust välja käies üüriinvestoreid tehingut tegema.

Arendajate poolses kommunikatsioonis toimivad samad argumendid.

Miks kõrge hind ei ole arendajate ja maaklerite jaoks hea?

Arendajate ja maaklerite, kes soovivad turul pikemalt tegutseda, vaates on hea pigem madalam hind. Nõudluse-pakkumise suhtest lähtudes võimaldab madalam hind rohkem müüki teha – arendajatel rohkem müüa ja maakleritel rohkem tehinguid vahendada.

Madalam hind tagab ka parema elamispindade kättesaadavuse.

Mis määrab hinnataseme?

Lühikeses vaates määrab hinnataseme konkreetse hetke nõudluse pakkumise tasakaal. Pikemas vaates liigub tehinguhind (arendaja puhul müüdava elamispinna hind, maakleriteenuse puhul vahendustasu) mõistliku tootlusemäära ümber. Vahel on võimalik turult ebamõistlikult palju teenida, teisel hetkel tuleb leppida võib-olla isegi kahjumiga.

Tootlusemäär, mis kinnisvara või teenuse pakkujad osutavad sõltub nii kauba-teenuse hinnast, kui kuludest. Võib öelda, et lühiajalise pakkumise-nõudluse läbi hinna kujunemisel pole kuludel liiga olulist rolli. Pikas vaates tuleb kõik kulud ja kasumimäär ostjatelt välja nõuda.

Kas Eesti arendajad ja maaklerid on pika mängu mängijad?

Siit tuleb suur küsimus, kas Eesti arendajad ja maaklerid on lühikese mängu mängijad, kes ajavad taga turu pakutavat hetkelist suurt kasumi teenimise võimalust? Või on tegemist pika mängu mängijatega, kes peavad hakkama saama turu tõusude ja mõõnadega läbi erinevate tsüklite?

Käesoleva 2025. a tingimustes võib selgelt öelda, et Eesti kinnisvaraturg on jõudnud teatavasse küpsusesse. Turult hetkevõimaluse otsijaid on üksjagu, kuid valdava osa arendajatest moodustavad pika vaatega ettevõtted, kel on selja taga ajalugu 10 aastat või enamgi. Tallinna linna baasilt võib öelda, et 20 suurema-tuntuma turuosalise käes on 70-90% turust – sõltuvalt, kas vaadata pakkumiste või müügi mahtu, sõltuvalt, kas vaadata seda korterite arvuna, ruutmeetrites või rahas.

Maaklerite osas on turuosaliste nimekiri märksa kirjum ja seetõttu on hinnangu andmine keerulisem. Siiski on tänu pika ajaloo ja suure kogemustepagasiga maakleribüroode osas hinnang sama – need ettevõtted mängivad pikka mängu ja ei ole huvitatud turu äärmustesse kaldumistest.

(Maaklerid sai siia nuppu välja toodud, sest nende avalikus kommunikatsioonis on hinnatõusu teema sageli sees. Maakler siiski vahendab varade müüki, kus hinna määrab vara omanik. Maakleri praktilise töö suur osa on omaniku hinnaootus alla realistliku taseme peale tuua, mis võimaldab müügitehinguni jõuda.)

Järeldused

On kitsarinnaline näha pakkumisepoolsetes turuosalistes piirangut, mis ei võimalda mõistliku hinnaga teenust või kaupa pakkuda.

Turuosaliste väga selgetes ja otsestes huvides on madal hind, mis võimaldab rohkem ja/või kiiremat müüki teha. Madalat hinda saab pakkuda madala kulubaasiga. Konkurents paneb paika muu tausta, sh kasumimarginaalid.

Lühikeses vaates ei ole kulud liiga olulised. Pikas vaates on arendaja jaoks oluline nii kulud kui kasumimäär ostjatelt kätte saada.

Kui turul on võimalik teenida ebamõistlikult kõrget kasumit, aktiveerib see teised arendajad pakkumist suurendama.

Konkurents arendajate vahel on nõudluse vaatest väga tervislik. Pakkumise poolel on erineva käekirjaga arendajaid. Kui teenuse või asukoha mõttes üks arendaja ostjale ei sobi, on valida teine. Ainult eluterve konkurents hoiab hinnad kontrolli all ja pakkumise toimimas ehk elamispindade kättesaadavuse mõistlikul tasemel.

Tegemist on elamispindade kättesaadavuse temaatikat puudutava kommentaaride seeriaga. Varem ilmunud kommentaarid:

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Tallinn kuulutas välja hanke Jakob Westholmi Gümnaasiumi ehituseks

03.07.2025 Tallinn.ee

Hankega otsib linn ehitajat Jakob Westholmi Gümnaasiumi ajaloolisele peahoonele ja ka juurdeehitusele, et parandada õppevõimalusi ja rajada täiendavaid kooliruume.

Juurdeehitusega lahendatakse algkooli, spordikeskuse, loodusteaduse ja tehnoloogia, teater-muusika-kino ning õpetajate ruumide vajadused ja luuakse A. Adamsoni 12 kinnistule miljööga sobivad hooned.

Tallinna linnapea Jevgeni Ossinovski sõnul on tegemist olulise ja kauaoodatud ehitusega, mis võimaldab vähendada ruumikitsikust ja tuua täna erinevates asukohtades õpetajad ja õpilased üle aastate taas kokku ühte hoonesse. Nimelt on Westholmi gümnaasiumi algklassid juba ligi 20 aastat õppinud ajutisel pinnal Luise tänaval.

„See on oluline investeering Tallinna haridusse, mis võimaldab seni hajutatult tegutsenud koolil 1134 õpilasega koonduda ühtsesse, nüüdisaegsesse õpikeskkonda. Meie eesmärk on rajada hoone, mis sobitub orgaaniliselt Adamsoni tänava ajaloolisse keskkonda, kuid pakub samal ajal funktsionaalset ja kvaliteetset õpikeskkonda. Otsime parima võimaliku ehitaja, kes rajab kaasaegsetele õpitingimustele vastava, ent samas ajaloolisse Adamsoni tänava miljöösse sobituva koolimaja,“ lausus Jevgeni Ossinovski.

Uue koolihoone linnaehitusliku lahenduse aluseks on 2021.-2022. aastal tehtud ideekonkurss, mille võitis OÜ AB Ansambel töö „Jacob“. Juurdeehituse kõrgus on kavandatud selliselt, et säiliks olemasoleva mälestiseks tunnistatud hoone dominantsus.

Uus koolihoone on paigutatud linnaruumis tagasihoidlikumalt, jäädes tänava poolt vaadatuna taustale ja olles tänavapoolsetest hoonetest madalam. Olemasolev ja uus hoone on kavas ühendada maapealse galeriiga, mille projekteerimisel arvestatakse hoone fassaadi väärika esitlemise nõuet.

Uus juurdeehitus koosneb kahest suuremast maapealsest neljakorruselisest mahust, mille fassaadidel domineerib ajaloolisele puitagulile viitav laudis ja kohalikus piirkonnas levinud telliskivimotiiv.

Tänu juurdeehitusele saab kool avada põhikooli astmes ühe täiendava paralleelklassi ning gümnaasiumi osas suureneb õpilaste arv ühe paralleeli võrra. Lisaks saab koolil olema täismõõtmetes spordisaal, mis annab õpilastele kaasaegsed sportimisvõimalused, mida praegu takistab väike võimla. Senine võimla asendatakse uue raamatukoguga, mille teenuseid saab kasutada ka linnarahvas.

Uude hoonesse on kavandatud ka ruumid puidu, metalli, 3D-printimise, kodunduse ja käsitöö õpetamiseks, kaks kunstiklassi (üks neist ateljee tüüpi) ning kaks muusikaklassi. Teater-muusika-meedia suuna õpilastele luuakse kaasaegsed võimalused koolitelevisiooni ja -raadio korraldamiseks. Uus teatrisaal võimaldab lisaks etendustele ka auditoorset õpet, tantsutunde jm. Lisaks valmib koolis kaasaegne erivajadustega õpilaste tugikeskus, kus on koondatud kõik vajalikud spetsialistid: logopeed, eripedagoog, sotsiaalpedagoog jmt.

Ehitustööde eeldatav maksumus on 21 300 000 eurot ning töödega on plaan alustada 2025. aasta oktoobris. Tööd kestavad kokku 24 kuud.