Rivaalide seast ära otsi vahendajat

Kinnisvaraturul leidub palju hooneid, mille on rajanud firma, kes ise vahendusega ei tegele. Ometi on arendustöö tulemus tarvis klientidele maha müüa või välja rentida.

Vahenduse kiirus ja korrektsus eeldab professionaalset lähenemist. Vahendajal peab olema nii töökogemus kui ka klientide andmebaas. Siin seisab arendaja dilemma ees, keda koostööpartnerina kaasata. Kas vahendusfirma, mille üks osakond või sõsarfirma tegeleb naabruses konkureeriva arendusprojektiga? Kas võiks vahendaja olla firma, kes kaugel teises linna otsas üht-teist arendab?

Kui arendus- ja vahendustööd ühendav maaklerifirma satub dilemma ette, kas müüa maha endale kuuluv arendusobjekt või konkurendi oma, siis kaua ei mõelda. Selge see, et esmalt üritatakse oma objekti rahaks teha. Kliendile pakutakse enne oma arendusobjekti ja alles selle mittesobimisel võetakse kõne alla konkurendi arendused. Ebaterve konkurentsi vältimiseks on vahendustegevuseta arendajal seetõttu otstarbekas pöörduda vahendusfirma poole, kes temaga arendustegevuses ei konkureeri.

Järgmise kriteeriumina tasub hinnata vahendaja tuntust turul ja professionaalsust. Viimase mõõdupuuna on tänapäeval sobilik vaadata atesteeritud maaklerite olemasolu firmas.

Firma tuntuse hindamine on eelkõige emotsionaalne – kas arendaja on vahendusfirmast kuulnud ja kas kuuldu seadis firma positiivsesse valgusesse? Hindamiseks võib kasutada kinnisvaraportaalides või ajalehtedes olevate kuulutuste arvu – mida rohkem kuulutusi, seda aktiivsem firma.

Vahendajate kontakt potentsiaalsete klientidega on kõige lähedasem ja otsesem ning neil on parim ülevaade klientide soovidest.

Artikkel on avaldatud 18.02.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakalender: jaanuar 2002

02/01 Tallinna linn ostab AS-ilt Meka 10,7 miljoni krooniga Lasnamäel Punasel tänaval asuva laohoone, et sinna spordiseltside toel välja arendada spordikeskus.
03/01 Tallinna linnavalitsus kavatseb tänavuse eelarve projektis eraldada elamuehitusprojektidele 145,1 miljonit krooni ning ehitada sellega 235 korterit munitsipaalpindadeks.
07/01 Tallinna linnavalitsus annab Kadriorgu Vilmsi tänavale ilma loata elamule viienda korruse ehitanud kinnisvaraarendajale alla ja nõustub selle lõhkumise asemel ala detailplaneeringut muutma.
10/01 Tallinna linn otsustas 100-protsendiliselt hüvitada kanaliseerimata eramurajoonide elanike liitumistasud veevärgiga sõltuvalt liitumise ajast.
14/01 Viimsi poolsaarel Kivineeme elamurajooni arendava Linnakujunduse Arendusbüroo juhataja Meelis Niin väidab, et temalt püütakse võltsitud dokumentide abil ettevõtet üle võtta.
16/01 Nõmme halduskogu kinnitas maa- ja veealade üldised kasutamis- ja ehitustingimused, mille järgi ei tohiks sellesse Tallinna linnaossa tulla suurelamuid ega ka minikrunte.
17/01 Eesti Liikluskindlustuse Fond müüb kirjalikul enampakkumisel 8,21 miljoni kroonise alghinnaga Tallinnas Rannamõisa teel paikneva Pikaliiva elamurajooni arenduseks soetatud kinnistu.
18/01 Pärnu sanatoorium Tervis kavatseb kasutult seinud mudaravila krundile ehitada 150 miljonit krooni maksa vee- ja puhkekeskuse.
18/01 Tallinna Haabersti linnaosa valitsus sõlmis elamute haldamise kohustuste täitmise lepingu AS-iga Minu Vara, mis võitis segastel asjoludel toimunud riigihanke mullu sügisel.
21/01 Eesti Telefon pani teistkordselt kirjalikule enampakkumisele Tallinnas Kreutzwaldi tänaval asuva endise peahoone ja selle kõrval oleva analoogjaama hoone.
22/01 Keskkonnaministeerium müüs 12,34 miljoni krooniga Keila vallas Laulasmaal asuva 43 hektari suuruse hoonestamata kinnistu enampakkumise võtjale Rendmark Kinnisvaraarenduse OÜ-le.
24/01 Pirita linnaosavalitsuse poole on veelõbustuskeskuse rajamise plaaniga pöördunud kolm ettevõtjat, neist kõige suurejoonelisem on TOP-i tulevaste omanike projekt.
24/01 Liikluskindlustuse Fond kuulutas välja Rävala Büroohoone AS-i kõigi aktsiate kirjaliku enampakkumise alghinnaga 20 miljonit krooni.
25/01 Pärnu rannarajoonis tegutsev hotell Strand sai nurgakivi neljakorruselisele 127 toaga juurdeehitusele, juurdeehitus ja hoone vana osa uuendamine lähevad maksma ligi 80 miljonit krooni.
25/01 Tallinna linnavolikogu kinnitas detailplaneeringu Rännaku puiestee ja Auto tänava vahelise 5,4 hektari suurusele maa-alale, mis jagatakse 18 elamumaa krundiks.
28/01 Kinnisvarafirmad Ober-Haus ja Arco Vara võtavad sihikule Soome turu, esimene avab seal kontori ning teine hakkab soomlaste Eestisse meelitamiseks Soome juhtiva kinnisvaragrupiga koostööd tegema.
30/01 Taani kinnisvarafond ostab aasta jooksul kolm-neli Tallinna ärihoonet kogumaksumusega kuni 150 miljonit krooni.
30/01 Saku Suurhalli hoonestamata k?rvalkinnistutele Tallinnas Paldiski maanteel tegi parima pakkumise 28,8 miljoni krooniga Fiesta Real Estate AS.
30/01 Tallinna säästva arengu ja planeerimise amet kuulutas välja riigihanke Paljassaare ja Russalka vahelise 400 hektari suuruse rannaala üldplaneeringu koostamiseks.

ERI Kinnisvara: tänavu tasub ootustes olla tagasihoidlik

ERI Kinnisvara koostatud kinnisvaraturu analüüsi kohaselt tasub pärast mullu toimunud märkimisväärset hinnatõusu panna turule tänavu tagasihoidlikumaid ootusi.

Eelmisel aastal leidis kogu Eesti kinnisvaraturul aset märkimisväärne hinnatõus, mis ulatus 40-50 protsendini, peamiselt puudutas hinnatõus Tallinna magalarajoone, teatas ERI Kinnisvara.

Eesti turul üleafisheeritud hinnatõusust ei tohiks kinnisvarafirma hinnangul siiski vaimustusse sattuda, kuna tegemist on realiseerimata kasumiga, mis turuolukorra muutudes võib veel kahjumiks pöörata.

Kuigi eelmise aasta alguses anti hoiatusi turu ülekuumenemise kohta, siis hinnatõusu see ei pidurdanud; tänavu soovitab ERI Kinnisvara turule tagasihoidlikumaid ootusi panna, kuna kinnisvara hinnatõus on fundamentaalselt seotud esmajoones majanduskasvuga ning tänavusi majanduskasvu ootusi on maailmamajanduse ootuste valguses langetanud kõik seda prognoosivad institutsioonid.

Majanduskasvu prognooside muutmine on esimene hoiatav märk optimismimeeleolude ülevaatamiseks, hinnatõusu sunnib pidurduma ka uusehitiste alumine hinnapiir, sest valikuvõimaluse puhul otsustab klient moraalselt vananenud elamispinna asemel uusehitise kasuks, märgib ERI Kinnisvara.

Väikelinnade protsentuaalne hinnatõus võib analüüsi kohaselt pealinna ületada, kuid reaalse turu puudumine ei anna väikelinnades võimalust tulutootvate kinnisvarainvesteeringutega tegelemiseks.

Lähiaastatel on ERI Kinnisvara hinnangul oodata kohalikul turul muutusi, mille tulemusel nõrgemad kinnisvaraprojektid “kummuli keeravad”, ellujäämisstsenaarium nõuab analüüsi kohaselt konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turusituatsiooni kardinaalseks teisenemiseks.

Eraisikutel soovitab ERI Kinnisvara ostuotsuseid teha kainelt kaalutledes teha ning hoiduda tehingutest, kus soetatava kodu laenumakse laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile kisub.

Kinnisvaraarendajad peavad arvestama, et võimaliku turuaktiivsuse kahanemisega kahaneb ostuvalmidus uute (kallite) objektide puhul, mistõttu arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning konkreetsele sihtgrupile suunatud, märgib kinnisvarafirma oma analüüsis.

ERI Kinnisvara: Kinnisvaraturu suhtes tuleb konservatiivsemad hoiakud võtta

2001. a. leidis kogu Eesti kinnisvaraturul aset märkimisväärne hinnatõus, mis küündis 40-50 protsendini. Peamine hinnatõus puudutas Tallinna magalarajoone. Siiski ei tohiks hinnatõusust, mis Eesti tulul on üleafisheeritud, vaimustusse sattuda, sest tegemata on realiseerimata kasumiga, mis turuolukorra muutudes võib veel kahjumiks pöörata. Eesti väikelinnade protsentuaalne hinnatõus võib pealinna ületada, kuid reaalse turu puudumine ei anna väikelinnades võimalust tulutootvate kinnisvarainvesteeringutega tegelemiseks.

Hinnatõusu olulisim tegur oli pankade aktiivne laenupoliitika – 2001. a. jooksul kasvas pankade väljastatud eluasemelaenude jääk 1,5 miljardit krooni. Laenude väljastamise suurt mahtu toetas laenuintresside langemine kroonilaenudel 8,6 protsendini. Euro ja DEM-I põhistel laenudel vastavalt 7,8 ja 10,3%. Jooksev hinnatõus oli ka iseennast toitev, st jutud pidevast hinnatõusust viisid potentsiaalseid kliente ostuotsustega kiirustama, et jõuda turule uut elamispinda soetama veel madalama hinnaga. Kokkuvõttes oli tegemist märkimisväärse nõudlusepoolse hinnasurvega.

Kuigi 2001. a. alguses anti hoiatusi turu ülekuumenemise kohta, siis hinnatõusu see siiski ei pidurdanud.

ERI Kinnisvara webilehel avaldatud analüüs annab soovituse 2002. aastal kinnisvaraturule tagasihoidlikumaid ootusi panema.

Kinnisvara hinnatõus on fundamentaalselt seotud esmajoones majanduskasvuga. 2002. aastal majanduskasvu ootusi on maailmamajanduse ootuste valguses langetanud kõik seda prognoosivad institutsioonid. See on esimene hoiatav märk optimismimeeleolude ülevaatamiseks. Hinnatõusu sunnib pidurduma ka uusehitiste alumine hinnapiir, sest valikuvõimaluse puhul otsustab klient moraalselt vananenud elamispinna asemel uusehitise kasuks. Ehitushinnaindeksi stabiilne juurdekasv ei anna alust seda alumist piiri endisaegses tempos ülespoole viia.

On kindel, et lähiaastatel on Eesti kinnisvaraturul muutustetuuli, mis nõrgemad kinnisvaraprojektid kummuli keeravad. Ellujäämisstsenaarium nõuab siin konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turusituatsiooni kardinaalseks teisenemiseks. Eraisikutel tuleb ostuotsused kainelt kaalutledes teha ning mitte laskuda tehingutesse, kus soetatava kodu laenumakse laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile kisub. Emotsioonid tuleb kinnisvara ostmise korral kõrvale jätta. Kinnisvara arendajad peavad arvestama, et võimaliku turuaktiivsuse kahanemisega, st. tehingute arvu vähenemisega kahaneb ostuvalmidus uute, st. kallite objektide puhul. Arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning konkreetsele sihtgrupile suunatud.

Kogu ERI Kinnisvara analüüsi võib leida aadressilt:
http://www.eri.ee/index.php?lang=est&show=ylevaated&sub=kvturuylev&id=5

Tõnu Toompark
ERI Kinnisvara analüütik
tonu@adaur.ee
056-983 603

Eluasemelaenude turg veel tõususuunal

Eluasemelaenud

Hinnanguliselt soetatakse ligi 90% elukondlikust kinnisvarast pangalaenu abil. Seetõttu on kinnisvara turutrendide hindamise seisukohast oluline laenudünaamika jälgimine.

2000. aasta kinnisvaraturu esimese märksõnana mainiti laenuturgu ja selle aktiveerumist. 2001. aasta annab laenuturu aktiivsusest juba uue arusaama. Eluasemelaenude käive kasvas 2001. a. võrreldes 2000. aastaga jõulised 46% ehk 1,8 mld. kroonilt 2,8 mld. kroonini. 2000. ja 1999. a. oli vastav suurenemine “ainult” 37%.

Laenuandjate valmidus laenu väljastada ja seda veelgi ergutavad üliaktiivsed turundusmeetmed olid üheks oluliseks teguriks, mis suurendas nõudlust kinnisvaraturul ning seeläbi kinnisvarahindasid.

Pankade väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 2001. a. detsembri lõpu seisuga 6,1 mld. kroonini ehk võrreldes 2000. a. seisuga 35%.

Eluasemelaenude intressimääral on alates 2000. a. III kvartalist olnud kindel suund allapoole. Toonaselt viimase paari aasta tipptasemelt on eluasemelaenude hind langenud kroonipõhistel laenudel 12,4 protsendilt 8,6 protsendini 2001. a. lõpul. Euro ja Saksa marga baasil antud laenude puhul on vastavad intressimäärad vastavalt 10,4 ja 7,8% ning 11,5 ja 10,3%.

Laenud äriühingutele


Äriühingute laenude puhul oli 2000. a. stabiilsuse musternäide, kus kvartali jooksul väljastatud laenude maht suurenes jooksvalt paari protsendi jagu. 2001. a. seevastu oli laenukäive eelmisest aastast 14% väiksem.

Vähenevale laenukäibele vastupidises suunas liikus äriühingutele väljastatud laenude jääk, mis suurenes aastaga 11%.

Äriühingutele antud laenude intressimäärad on tunduvalt stabiilsemad ning need on püsinud valdavalt vahemikus 7-10%. 2001. a. detsembriks oli odavaim euro baasil väljastatud laen, mille intressimäär oli 5,57%.

Eesti kroonis antud laenude intressimäär seevastu oli 2001. a. kestel pidevalt 2000. aastast kõrgem.

Kokkuvõtteks

2002. aastalt on raske oodata eluasemelaenu turu jätkuvat laienemist samas mastaabis. Pigem on arvata laenuturu muutumist konservatiivsemaks, mis vähendab nõudlusepoolset survet kinnisvarahindadele.

Äriühingutele väljastavate laenude turg on stabiilsuse saavutanud ning ennustatavalt jätkub areng samal teel suunatuna peamiselt maailmamajanduse arengutest. Paraku on selles osas antud käesolevaks aastaks negatiivseid hinnanguid.

Laenuturu rahunemine hoiab hinnad paigal

Hinnanguliselt soetatakse ligi 90% elukondlikust kinnisvarast pangalaenu abil. Nii kasvas eluasemelaenude käive eelmisel aastal 2000. aastaga võrreldes ligemale poole võrra, moodustades aasta lõpus 2,8 miljardit krooni.

2000. aasta kinnisvaraturu esimese märksõnana mainiti laenuturgu ja selle aktiveerumist. 2001. aasta annab laenuturu aktiivsusest juba uue arusaama – eluasemelaenude käive kasvas 2001. aastal võrreldes 2000. aastaga jõulised 46% ehk 1,8 miljardilt kroonilt 2,8 miljardi kroonini. 2000. ja 1999. aastal oli vastav suurenemine 37%.

Laenuandjate valmidus laenu väljastada ja seda veelgi ergutavad üliaktiivsed turundusmeetmed olid olulised tegurid, mis suurendasid nõudlust kinnisvaraturul ning seeläbi kinnisvarahindasid. Pankade väljastatud eluasemelaenude jääk suurenes 2001. aasta detsembri lõpu seisuga 6,1 miljardi kroonini ehk võrreldes 2000. aastaga 35%.

Eluasemelaenude intressimääral on alates 2000. aasta III kvartalist olnud kindel suund allapoole. Toonaselt viimase paari aasta tipptasemelt on eluasemelaenude hind langenud kroonipõhistel laenudel 12,4 protsendilt 2001. aasta lõpuks 8,6 protsendini. Euro ja Saksa marga baasil antud laenude puhul on need intressimäärad vastavalt 10,4% ja 7,8% ning 11,5% ja 10,3%.

Äriühingute laenude puhul oli 2000. aasta stabiilsuse musternäide – kvartali jooksul väljastatud laenude maht suurenes jooksvalt paari protsendi jagu. 2001. aastal seevastu oli laenukäive eelmisest aastast 14% väiksem. Vähenevale laenukäibele vastupidises suunas liikus äriühingutele väljastatud laenude jääk, mis suurenes aastaga 11%.

Äriühingutele antud laenude intressimäärad on tunduvalt stabiilsemad kui eluasemelaenudel ning need on püsinud valdavalt vahemikus 7-10%. 2001. aasta detsembriks oli odavaim euro baasil väljastatud laen, mille intressimäär oli 5,57%. Eesti kroonis antud laenude intressimäär oli seevastu 2001. aasta kestel pidevalt 2000. aasta näitajast kõrgem.

2002. aastalt on raske oodata eluasemelaenu turu jätkuvat laienemist samas mastaabis. Pigem on arvata laenuturu muutumist konservatiivsemaks, mis vähendab nõudlusepoolset survet kinnisvarahindadele.

Äriühingutele väljastavate laenude turg on stabiilsuse saavutanud ning tõenäoliselt jätkub areng samal teel ning seda suunavad peamiselt maailmamajanduse arengud. Paraku on selles osas käesolevaks aastaks negatiivseid prognoosid.

Artikkel on avaldatud 04.02.2002 väljaandes Äripäev –

Ohtlik on Tallinnas ja Ida-Virumaal, turvaline saartel

Elukohta otsides tuleb arvestada asjaoluga, et üldreeglina seotakse end väljavalitud piirkonna ja seal valitseva keskkonnaga suhteliselt pikaks ajaks. Oluliseks kriteeriumiks, mis elukvaliteeti määrab, võib pidada pakutavat palgataset. Sissetuleku suurusest sõltub suuresti tarbitavate kaupade ja teenuste hulk ja kvaliteet, kui ka sotsiaalne lävimine. Piirkonda laiemalt iseloomustades tuleb kõnealla võtta pakutav keskmine palk maakonnas.

Elu pahupoolt puudutab piirkonna kriminaalsus. Kuritegevusest rääkides on kasulik kasutada suhtarve ehk kõneleda kuritegude arvust 10 000 elaniku kohta. On lahti seletamatagi selge, et madalam kuritegevusetase mõjub ühtviisi hästi nii närvikava paremale säilumisele, kui ka rahakotile.

Kõrvutades keskmisi palga ja kuritegevuse numbreid võib öelda, et vahest tasub saada pisut rohkem palka, kuid see-eest leppida suurema kuritegevusega. Teisisõnu – saada “lisatasu” enesele võetud kuritegevuse ohvriks langemise riski eest või vastupidi – saada väiksemat palka ehk “maksta lõivu” turvalisema elukeskkonna eest.

Joonise 1 alusel saab maakonnad jagada kolme gruppi:
* Saaremaa ja Hiiumaa – turvaline;
* Viljandi, Lääne-Viru, Jõgeva, Rapla Järva ja Tartu maakond – enam-vähem;
* Pärnu, Lääne, Põlva, Võru, Harju (sh. Tallinn), Valga ja Ida-Viru maakond – ohtlik.

Saaremaa ja Hiiumaa turvalisust ei ole raske seletada. Suhteliselt kõrge isoleeritus ja “kõik-tunnevad-kõiki” kogukond ei aktsepteeri kurjategijaid ning lubavad kanda kõige turvalisemate maakondade väärikat tiitlit. Kurvastusega tuleb tõdeda, et eestlaste ja paljude välismaalstegi lemmiksaarte kuritegevus on 2000. aastal võrreldes eelmisega märkimisväärselt tõusnud (joonis 2) – Hiiumaal 57% ja Saaremaal 43%. Selle üheks põhjuseks võib arvata üha suurenevat (sise-)turismi, mis koguka rahakotiga kodanike kõrval ka kurikaelad kohale toob.

Teise grupi moodustavad Kesk-Eesti maakonnad. Märkimisväärne on, et tegemist on maakondadega, mil puudub riigipiir naabritega. Viljandi maakonna lühike piirilõik, mida olulised kauba- ega reisiteed ei läbi, ei ole siin tähtis. Teist maakondade gruppi iseloomustab kurbade rekordiomanike tasemest 2-3 korda madalam kuritegevus (212-330 kuritegu 10 000 elaniku kohta). Samas aga keskmisest maakondade tasemest (mis ei arvesta Harjumaa, sh. Tallinna keskmist palka) kõrgem keskmise palganumber (3694-4408 krooni kuus).

Kolmanda grupi moodustavad riigi piirimaakonnad. Riigi ainsana üle keskmist palka pakkuvatel Tallinnal (keskmine palk 6002.-) ja Harjumaal (5918.-) küll maismapiir puudub, kuid see-eest on pealinna kontsentreerunud nii lennu-, laeva-, rongiühenduste algus- ja lõpp-punkt. Koos nendega paraku ka kuritegevus, mis ületab näiteks Hiiumaa kuritegevust ligi kuus korda (vastavalt 627 ja 105 kuritegu 10 000 elaniku kohta)!

Kolmandat ehk antud analüüsi käsitluses kõige hullemat maakondade gruppi iseloomustavad osalt vastandlikud tegurid. Harjumaal, sh. Tallinnas on ainsana keskmine palk kõrgem Eesti keskmisest. Teisisõnu Eesti keskmise palga suuresti määrabki Harjumaa keskmine palk. Samas on Harju maakonna kuritegevuse tase ainsana Eesti keskmisest kõrgem. Põlva ja Võru maakonnad seevastu on kõige madalama keskmise palgaga maakonnad (vastavalt 3480.- ja 3517.-), kuid kuritegevus on seal maakondade (välja arvatud Harjumaa) keskmisel tasemel.

Kodu soetamist tuleb käsitleda kui investeeringut, mille väärtus peab aja jooksul kasvama ja kosuma. Üks investeeringu väärtust soovitule vastupidises suunas mõjutada võiv tegur on kuritegevus. Seevastu suurem sissetulek aitab koduinvesteeringut soovitud kasvusuunas kasvatada läbi suuremate võimaluste teha kulutusi kvaliteetse kodu jaoks. Seetõttu ongi otstarbekas kodu soetamisel pöörata tähelepanu piirkondliku sissetuleku ja kuritegevuse analüüsile. Samuti näiteks suvekodu otsimisel, kus üldine turvaline keskkond on aastaringse kohaloleku puudumise tõttu suhteliselt tähtsamakaaluline.

Pangad võivad nõuda odavnevate korterite sundmüüki

ASi ERI Kinnisvara hinnangul võivad pangad hakata nõudma laenusaajatelt täiendavaid tagatisi ja panditud korterite sundmüüki, sest mullu hoogsalt kallinenud korterid peavad majanduskasvu pidurdumise tõttu hakkama uuesti odavnema.

Kinnisvara hinnatõusu mootor on ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki kinnitusel majanduskasv, mis hakkas eelmisel aastal langema muu maailma mõjul ka Eestis ning suuremat majanduskasvu pidurdumist oodatakse tänavu. Kinnisvara hinnalangust on Toomparki sõnul oodata sektoris, kus on toimunud hinnatõus, ehk eelkõige Tallinna “mägedel”. See võib toimuda 2002. või 2003. aastal.

“Üks hinnalanguse mõju seisneb selles, et laenu või liisinguga ostetud vara tagatisväärtus väheneb ning finantseerimisasutused võivad nõuda täiendavaid tagatisi,” kirjutab Toompark. “Kui võõrfinantseerimise kaasabil kodu soetanul lisatagatist leida ei ole, siis on ta sunnitud tagatisvara realiseerima,” märgib Toompark.

Toomparki sõnul suureneb nii pakkumine, mis langusesuunda tõugatud kinnisvaraturu hinnalanguse omakorda spiraali viib. “Nii mustades värvides ma asja siiski ei näe – see on kõige hullem stsenaarium,” märgib analüütik.

2001. aastal leidis elamispindade sektoris aset märkimisväärne hinnatõus. See puudutas eriti Tallinnat ja Harjumaad, kus sooritati kolme kvartali andmetel 44 protsenti Eesti kinnisvaratehingutest, mis moodustasid 72 protsenti kõigi tehingute väärtusest. Vähemal määral puudutas hinnatõus teisi Eesti suuremaid linnu Tartut, Pärnut ning väiksemaid maakonnakeskuseid.

Pealinna kinnisvaraturu soosikuks kujunesid 2001. aastal paneelmaja korterid Õismäel, Mustamäel ja Lasnamäel, mille keskmine hinnatõus küündis 40-50 protsendini, kohati üksikute eranditega kõrgemalegi.

Peamine kinnisvara hinnatõusu tegur 2001. aastal oli pankade aktiivne laenupoliitika. Eluasemelaenude jääk suurenes mullu 4,5 miljardilt kroonilt 6 miljardi kroonini.

Kliendisõbralikuks muutusid ka laenuintressid. Keskmine väljastatud eluasemelaenu intress oli 2000. a. detsembris kroonilaenul 11,8, euro põhisel laenul 10,3 ja Saksa marga põhisel laenul 13,1 protsenti. 2001. a. olid vastavad intressimäärad 8,6, 7,8 ja 10,3 protsenti.

Sissetulekute tase on stabiilselt suurenenud. 2000. aasta kolmanda kvartali keskmine palk oli Tallinnas 5763, Harjumaal 5690 ja Eestis 4694 krooni. 2001. aastal olid vastavad numbrid kolmandas kvartalis 6511, 6378 ja 5300 krooni ehk juurdekasv vastavalt 12-13 protsenti.

ERI Kinnisvara: turule saabub muutusteaeg

Tagasivaade 2001. aastale

2001. a. leidis elamispindade sektoris aset märkimisväärne kinnisvara hinnatõus. Hinnatõus puudutas peamiselt Tallinnat ja Harjumaad, kus sooritati 2001. a. I-III kvartali andmetel 44% Eesti kinnisvaratehingutest, mis moodustasid 72% kõigi tehingute väärtusest (andmed: Eesti Statistikaamet). Vähemal määral puudutas hinnatõus teisi Eesti “suurlinnu” Tartut, Pärnut ning väiksemaid maakonnakeskuseid.

Pealinna kinnisvaraturu soosikuks kujunes 2001. aastal paneelmaja korter Õismäel, Mustamäel ja Lasnamäel, mille keskmine hinnatõus küündis 40-50 protsendini, kohati üksikute eranditega kõrgemalegi.

Mida väiksem asula, seda suurem võib küll hinnatõusu protsendina olla, kuid reaalse aktiivse turu (eriti nõudluse) puudumine ei anna kindlust, et ostetud kinnisvaraobjekt on võimalik tulevikus müüa, st. kaup ei ole likviidne. Tehingu vormistamise ja asjaajamise kulud söövad võimaliku kasumi ära ja nii jääb hinnatõus ainult teoreetiliseks.

Lisaks on väikelinnas keeruline suureks kinnisvarainvestoriks hakata, et ka absoluutnumbrites midagi märkimisväärset teenida. Samuti on üüriturg maapiirkondades pehmelt öeldes tagasihoidlik nii üürihindade, kui tehingute mahtude poolest.

Hinnatõusu mõjust rahakotile

Võib öelda, et hinnatõus on Eesti kinnisvaraturul ehk pisut üleeksponeeritud ja ületähtsustatud näitaja.

Kui vara väärtus tänu üldisele turu hinnatõusule kasvab, siis on oluline teada, et juurdekasvu ei saa veel käsitleda kasumina. Kasum tekib alles vara realiseerimisel ja enne seda jääb võimalik kasum või kahjum ainult teoreetiliseks.

Seetõttu on oluline hinnatõusust mitte eufooriasse sattuda ja ootamatult “sülle sadanud varandust” ohjeldamatult mitte kulutama hakata.

Hinnatõusu tegurid

Kõik olulised hinnatõustegurid puudutavad nõudluse poolt.

1) Peamine kinnisvara hinnatõusu tegur 2001. aastal oli pankade aktiivne laenupoliitika. Eluasemelaenude jääk suurenes aastalõpu seisuga 1999/2000 1118 mln. krooni (3361-lt 4479 mln. kroonini.) ja 2000/2001 1583 mln. krooni ehk 4479-lt 6062 mln. kroonini (andmed: Eesti Pank). Vt. Joonis 1.

2) Kliendisõbralikuks muutusid ka laenuintressid. Keskmine väljastatud eluasemelaenu intress oli 2000. a. detsembris kroonilaenul 11,8, euro põhisel laenul 10,3 ja DEM-i põhisel laenul 13,1%. 2001. a. olid vastavad intressimäärad 8,6; 7,8 ja 10,3% (andmed: EP). Vt. Joonis 2.

Laenuturu aktiveerumist pidasid kinnisvaraspetsialistid turu märksõnadeks ka aastal 2000.

3) Sissetulekute tase on stabiilselt suurenenud. 2000. a. III kvartali keskmine palk oli Tallinnas 5763, Harjumaal 5690 ja Eestis 4694 krooni. 2001. a. olid vastavad numbrid III kvartalis 6511, 6378 ja 5300 krooni ehk juurdekasv vastavalt 12-13% (andmed: ESA). Vt. Joonis 3.

4) Hinnatõus on end ise toitev. Nii mõnigi ostuotsus tehti seetõttu, et teha ost kohe ja mitte sooritada tehing hiljem kallima hinnaga. Sellega suureneb taas nõudlusepoolne surve hindadele.

5) Kestev hinnatõus ja selle afiðeerimine ajakirjanduses viis nii mõnegi inimese otsuseni osta korter, et see üüripinnana raha tootma panna, kus üheks kasumiallikaks oleks kinnisvara hinnatõus. Taas surve nõudluse suurenemise kaudu hindadele.

Anti hoiatusi ülekuumenemise eest

2001. a. jooksul juhtisid mitmed pangajuhid korduvalt tähelepanu üha kuumenevale kinnisvaraturule. Viidati võimalikule kriisile kinnisvaraturul ja mainimist leidis pankadepoolne pisut konservatiivsem suhtumine kinnisvara arendusprojektidesse.

Hinnatõusu need sõnavõtud ja pisuke poleemika ajakirjanduses ei suutnud mõjutada ja nagu täna näha, siis kriisistki jäi asi kaugele.

Kas hinnatõusul on piir?

Teoreetiliselt võib arvata, et suurima hinnatõusu läbi elanud paneelmaja edaspidise hinnatõusu piiri paneb paika uusehituse alumine hinnapiir.

Selles kontekstis on raske mõista üha sagedamini ja sagedamini aset leidvaid kinnisvaratehinguid näiteks Mustamäel, kus ruutmeetri maksumus ületab 10 000 krooni. Lisaks kõigele muule on sageli selliste korterite renoveerimisel eksitud lihtsa reegli vastu, mis õiglase turuväärtuse saamiseks kinnisvara realiseerimisel keelab teha kõige uhkemat ja kallimat korterit elamus. Sellisel puhul ehitusväärtus ületab turuväärtuse, mida naabrite madalama hinnaga korterid alla tõmbavad. Teisisõnu – müüja saab korterit müües vähem raha, kui korterisse on investeeritud.

(Majandus-)tõusu graafikute kõveratest pimestunud inimesed on varemgi arvanud, et seekord on majanduse tsüklilisus armetu lõpu leidnud ning edaspidi jätkub vaid lust ja lillepidu jätkuva heaolu kasvu najal. Karta on, et seegi kord muutuvad nii mitmedki rõõmupisarad hoopis kaotusvalust valatud silmaveeks ning hinnatõus peab pidurduma.

Mis kaasneb hinnatõusu katkemisega?

Mis siis saab, kui hinnatõusukõver otsa allapoole pöörab? Kas tuleb hinnalangus või stagnatsioon turul st. tehingute puudumine? Keda see puudutab?

Üht tüüpi kinnisvara ülehindamise puhul otsib turuteravik uut likviidset ja tootvat kinnisvaraliiki. On ennustatud, et selleks võivad Tallinnas olla puitasumite korterid ja majad. Samuti maa, mis seni on tähelepanu alt suuresti välja jäänud.

Hinnalangus saab eelkõige puudutama sektorit, kus on toimunud hinnatõus. Hetke makroökonoomilist olukorda hinnates ei ole alus arvata, et ehitushinnad peaksid olemasolevalt tasemelt märkimisväärselt edasi minema, et säilitada vahet paneelelamute korterite ruutmeetrihindadega (vt. Joonis 4). Järelikult Tallinna “mäed” peavad kukkuma. Kas see toimub 2002. või 2003. aastal – see on juba küsimus, mille vastust on sama raske ette ennustada, kui bin Ladeni järgmist rünnakut.

Kinnisvarahindade makroökonoomiline taust

Kinnisvara hinnatõusu fundamentaalne mootor on majanduskasv. Maailma majandusolukord otsis juba enne 2001. a. septembrisündmuseid suunda, kuhu edasi minna. Peale terrorirünnakuid külvatud paanika ühe tulemusena on tänaseks lepitud sellega, et 2002. aasta tuleb maailmamajandusele raske.

On küll arvatud, et Eestist läheb see mööda, kui on ka teisiti arvajaid. Nii näiteks mainis vastne peaminister Siim Kallas 22/01/2002 Riigikogule peetud kõnes nii maailmamajanduse määramatusele ja allhanke osakaalule Eesti majanduses viidates, et 2002. a. tuleb 2001. aastast halvem.

Viimast toetavad kõigi Eesti majanduskasvu prognoosivate institutsioonide langetatud kasvuootused.

Mis ootab Eesti kinnisvaraturgu 2002. aastal?

Põhjendamatu ja emotsioonidest tiivustatud hinnatõus peab ükskord pidurduma. Mida varem see toimub, seda valutum.

Kui hinnatõusu pidurdumine või hinnalangus tuleb, siis hakkab turult välja selekteeruma kinnisvarafirmasid, kellede professionaalsus pehmelt öeldes jätab soovida ehk kes ei suuda turukeskkonna muutudes olla piisavalt paindlikud.

Tänast turuolukorda kirjeldades võib öelda, et igapäevaselt tõusva turu korral ei tohiks väga raske tegutseda. Kas tööga tullakse toime nõudlussurve vähenedes ning suudetakse ellu jääda – see on 2002. aasta küsimus.

Must stsenaarium

Üks hinnalanguse mõju seisneb selles, et laenu või liisinguga ostetud vara tagatisväärtus väheneb ning finantseerimisasutused võivad nõuda täiendavaid tagatisi. Kui võõrfinantseerimise kaasabil kodu soetanul lisatagatist leida ei ole, siis on ta sunnitud tagatisvara realiseerima. Nii suureneb pakkumine, mis langusesuunda tõugatud kinnisvaraturu hullu hinnalanguse spiraali viib.

Nii mustades värvides asja siiski ei näe – see on kõige hullem stsenaarium. Turule ohtlikuks see ei tohiks kujuneda, sest eluasemelaenud on üks kõige kindlamini laekuv laenuliik ja teisest küljest on laenuandjad näidanud, et nad soovivad laenu anda suhteliselt paindlikel tingimustel.

Kokkuvõtteks

On kindel, et lähiaastatel on Eesti kinnisvaraturul muutustetuuli, mis nõrgemad kinnisvaraprojektid kummuli keeravad. Ellujäämisstsenaarium nõuab siin konservatiivset hoiakut ja valmisolekut turusituatsiooni kardinaalseks teisenemiseks.

Eraisikutel tuleb ostuotsused kainelt kaalutledes teha ning mitte laskuda tehingutesse, kus soetatava kodu laenumakse laenuandjate aktsepteeritud suuruse piirimaile kisub. Emotsioonid tuleb kinnisvara ostmise korral kõrvale jätta.

Kinnisvara arendajad peavad arvestama, et võimaliku turuaktiivsuse kahanemisega, st. tehingute arvu vähenemisega kahaneb ostuvalmidus uute, st. kallite objektide puhul. Arendusprojektid peavad olema tõsiselt läbi mõeldud ning konkreetsele sihtgrupile suunatud.

Üüritug vajab korrastamist

Pealinna investeeringutekava, mis ähvardab suunata 145 miljonit krooni uue elamufondi ehituseks. Suurinvesteeringute suunamine munitsipaalelamufondi ehitamisse on kummastav. Ühest küljest kinnitavad kõik läbiviidud uuringud ja ülevaated, et pealinnas on hulgi kinnisvara, mis on amortiseerunud ja vaevlevad investeeringutepuuduses. Olemasoleva kaasajastamine jääb hinna poolest uue ehitamisele alla ja seetõttu oleks otstarbekas tegeleda pigem investeeringutega olemasolevasse elamufondi.

Asja teine külg on üüripiirmäärad. Investeeringud linnale kuuluva üüripinna ehitamisse tehakse suuresti põhjendusega, et kvaliteetset üüripinda erasektor ei paku. Loomulikult ei paku erasektor kvaliteetset üüripinda, kui see turusegment on munitsipaalvõimu poolt nõnda reguleeritud, et ei annagi võimalust kasumlikuks opereerimiseks. Erasektor ei hakkagi üüripinna ehitamisele enne mõtlema, kui kasumituluke tunneli otsast ei paista. Terve konkurentsi huvides oleks õige linnalgi sama põhimõtet järgida.

Esmalt tuleks kaotada üüripiirmäärad ja anda sellega võimalus üürituru normaliseerumisele. Seejärel tulevad üüripinnad niisamuti nagu on iseseisvusaastate jooksul jõudsalt kerkinud eramurajoonid ja korterelamud. Mõistetav on, et turu korrastumine tekitab mingiks ajaks suurt segadust ja suuri hinnadiferentse. Paraku just sellised kriisid ja kriisikesed ongi turumajanduse puhul investeeringuid ühele või teisele poole suunavaks jõuks, mis annavad turul võimaluse omasse rööpasse joosta.

Investeeringute suunamisega munitsipaalüüripinna ehitusse antakse ühest küljest võimalus üürnikule. Teisest küljest aga antakse eraomanikule majanduslik signaal, et tal ei ole mõtet oma (tagastatud) üürimajja investeeringuid teha, sest linn tuleb temaga kasumit mitte taodeldes ebaõiglaselt konkureerima. Parim, mis investeeringuid tegev üürimaja omanik sellises olukorras saada võib, on pankrotihoiatus ehitusmaterjalide tarnijalt. Ja üürimaja laguneb edasi…

Sageli põhjendatakse üürimaja omanikule seatavaid piiranguid ja kohustusi üürilepingut jätkata sellega, et üürileandja on kole, paha ja õel inimene, keda peabki seaduseparagrahviga distsiplineerima. Kahjuks ei mõista taoliste argumentide esitajad, et edumeelne ja edukas saab olla ainult see tehing, mis toimub kahe poole vabal tahtel. Nii kaua, kuni üks poole – mikskipärast meil just üürileandja – on kõiksugu piirangute ja sunduste kütkeis, niikaua ei ole normaalsest üüriturust mõtet rääkida.

Eeltoodud jutt ei kehti siiski kogu üürituru kohta. Üürikorterid ja -majad, mida antakse üürile turuhindade alusel ja turutingimustes, ei tekita kellelegi probleeme. Saavutatakse hoopiski mitmepoolne rahulolu – üürileandja saab üüritulu, üürilevõtja leiab kodu. Selles sektoris võib mõnegilpool märgata isegi ülepakkumist, seega on vastutustundetu rääkida, et erasektor ei suuda ega taha üüripindasid turule paisata.

Kindlasti ei saa vastustada, et omavalitsusel peab olemas olema oma elamufond, mida vajadusel anda näiteks mahapõlenud maja elanikele kasutada. Samas on riigi ja/või omavalitsuse suurejoonelised elamuehituskavad ja üürimäärade toetamised õpikunäiteks igas pisut sisukamas makroökonoomika õpikus. Neis raamatutes tõestatakse ilmekalt, et sellised toetused tekitavad majandussüsteemile erasektori pärssimise tõttu pikaajalises perspektiivis ainult kahju. Kasu saab ainult lühiajalises perspektiivis järgmisteks valimisteks erakonnale võidetud häälte näol.

Linnakorterid rikuksid üürituru

Uued munitsipaalkorterid halvendaksid sundüürnikega majade olukorda

Üüripiirmäärade vabastamine tekitaks uusi üüripindasid

Pealinna investeeringutekava, mis ähvardab suunata 145 miljonit krooni uue munitsipaalelamufondi ehituseks, on pikaajalises perspektiivis halb plaan, mis viib praeguses “sundüürnikega” majad veelgi kehvemasse seisu.

Ühest küljest kinnitavad kõik läbiviidud uuringud ja ülevaated, et pealinnas on küllalt kinnisvara, mis on amortiseerunud ja vaevleb investeeringutepuuduses.

Olemasoleva kaasajastamine jääb hinna poolest uue ehitamisele alla ja seetõttu oleks otstarbekas tegeleda pigem investeeringutega olemasolevasse elamufondi.

Asja teine külg on üüripiirmäärad. Investeeringud linnale kuuluva üüripinna ehitamisse tehakse suuresti põhjendusega, et kvaliteetset üüripinda erasektor ei paku.

Loomulikult ei paku erasektor kvaliteetset üüripinda, kui see turusegment on munitsipaalvõimu poolt nõnda reguleeritud, et ei annagi võimalust kasu tootmiseks.

Erasektor ei hakkagi üüripinna ehitamisele mõtlema enne, kui kasumitootmise lootus tekib. Terve konkurentsi huvides oleks õige linnalgi sama põhi-mõtet järgida.

Esmalt tuleks kaotada üüripiirmäärad ja anda sellega võimalus üürituru normaliseerumisele. Seejärel tulevad üüripinnad niisamuti nagu on iseseisvusaastate jooksul jõudsalt kerkinud eramurajoonid ja korterelamud.

Mõistetav on, et turu korrastumine tekitab mingiks ajaks suurt segadust ja suuri hinnaerinevusi. Paraku ongi just sellised meetodid turumajanduse puhul investeeringuid ühele või teisele poole suunavaks jõuks, mis annavad turul võimaluse omasse rööpasse joosta.

Investeeringute suunamisega munitsipaalüüripinna ehitusse antakse ühest küljest võimalus üürnikule. Teisest küljest aga antakse eraomanikule majanduslik signaal, et tal ei ole mõtet oma (tagastatud) üürimajja investeeringuid teha, sest linn tuleb temaga kasumit mitte taotledes ebaõiglaselt konkureerima.

Nii kaua, kuni üks poole – millegipärast meil just üürileandja – on kõiksugu piirangute ja sunduste kütkeis, niikaua ei ole normaalsest üüriturust mõtet rääkida.

Eeltoodud jutt ei kehti siiski kogu üürituru kohta. Üürikorterid ja -majad, mida antakse üürile turuhindade alusel ja turutingimustes, ei tekita kellelegi probleeme.

Kindlasti ei saa vastustada, et omavalitsusel peaks olema oma elamufond, mida vajadusel anda näiteks mahapõlenud maja elanikele kasutada.

Samas on riigi ja/või omavalitsuse suurejoonelised elamuehituskavad ja üürimäärade toetamised õpikunäiteks igas pisut sisukamas makroökonoomika õpikus.

Neis raamatutes tõestatakse ilmekalt, et sellised toetused tekitavad majandussüsteemile erasektori pärssimise tõttu pikaajalises perspektiivis ainult kahju. Kasu saab ainult lühiajalises perspektiivis järgmisteks valimisteks erakonnale võidetud häälte näol.

Artikkel on avaldatud 23.01.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=188188

Tallinna mägede korterite hinnad I kvartal 2002. a.

Mustamäe
m2 hind
Märkused
Sõpruse pst. kesklinna poole jääv osa, Sütiste tee, Mooni tn.
A
7500-8500
Kõrgemalt hinnatud tänu linnale lähemal asumisele, teenindusasutused lähedal
B
6500-7500
C
6000-6500
Siili telliskivimajad
A
8500-9500
Tellismajad on väga soovitud kaup
B
7500-8500
C
6800-7500
Kristiine linnaosa poole jääv osa Mustamäest, Välja, Sõstra, Marja
A
7500-8500
Kõige rohelisem osa Mustamäest
B
6500-7500
C
6000-6500
Akadeemia tee, Kadaka tee
A
7500-8500
Madalamalt hinnatud. Vanad elamud, elanikuvaenulikud planeeringud
B
6500-7500
C
5800-6500
Mustamäe tee, Vilde tee
A
7500-8200
Keskmine Mustamäe kvaliteet, hea transpordiühendus
B
6500-7500
C
5800-6500
Lasnamäe
Katleri, Pirita-Kose ja Pirita linnaosa äärde jäävad alad, Läänemere tee, Vormsi, Kihnu, Muhu
A
8500-9500
Kõrgem tase, rohelus, Pirita-Kose lähedus, mõnelpool vaade merele, magalatest uusim
B
7500-8500
C
6500-7500
Kalevipoja tn, Paekaare tn., Laagna, Koorti tn, Loitsu, Vikerlase
A
7000-8000
Kesklinnale (kanali) ja teeninduspunktide lähedal
B
6200-7000
C
5500-6200
Ümera, Sinimäe tn., Raadiku, Linnamäe, Kärberi
A
6500-7200
Vähenõutud, kaugel kesklinnast, rohelus puudub
B
5800-6500
C
5000-5800
Õismäe
Sisering
A
8700-9200
Vaiksem, vähem transporti, tiik, nõutavam kui välisring
B
7500-8500
C
6700-7500
Välisring
A
8700-9200
Transpordimüra, väga nõutud on korterid 5-kordsetes majades
B
7500-8500
C
6700-7500
Järveotsa
A
8300-9000
Halb ligipääsetavus, Astangu naabrite halb maine
B
7300-8300
C
6500-7300
Järveotsa punastest tellistest tornelamud
A
9000-9500
Kõrgelt hinnatud
B
8500-9000
C
7500-8500
Astangu
A
7000-7500
Halb ühistranspordi ühendus ja ligipääsetavus, kole, rohelust pole, ehitatud töölistele, halb maine
B
6200-7000
C
5500-6200

A- remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont moraalselt-füüsiliselt kaasaegne kasutades kõiki kaasaegseid materjale, remont kvaliteetne
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont

Kommentaar

Hinnatõusust

2001. a. algusest alates on Tallinna “mägede” korterite hindasid tabanud märkimisväärne tõusutrend. Hinnad on tõusnud kuni 40-50%, mõningal puhul kohati isegi 80%. See on arvestades asjaolu, et 70% kinnisvaraturust asub Tallinnas suurendanud märkimisväärseltkinnisvaratehingute rahalist mahtu.

Hinnatõusu tegurid

Mägede korterite hinnatõusu võib põhjendada järgmiste asjaoludega:
– pankade ja laenuandjate liberaliseerunud laenupoliitika, aktiivne klientide püüdmine ning laenutoodete arendustöö;
– üha madalamad laenuintressid, mida siinmail ei ole veel nähtud (euros väljastatud eluasemelaenu intressimäär 31/10/2001 oli 8,2% – Eesti Pank);
– ostujõu suurenemine, üha enamate inimeste jõudmine eluasemelaenu saajate nimekirja (keskmine palk Eestis 2001. a. I kvartalis oli 5098 krooni – ESA);
– jätkuv hinnatõus sunnib kiirete otsuste tegemisele (mägede korterite hinnatõus alates 2001. aasta algusest on keskmiselt 50-60%);
– mäed on kõigile teada, hetkel hinna-kvaliteedi suhtelt kõige vastuvõetavam eluaseme klass;
– käibemaksu lisandumine tekitas arusaamatusi, mis sundisid kiirendatud ostuotsuste tegemisele (kuigi käibemaksu hinnale lisandumine siiki muudeti ära).

Liikumissuunad mägedel

Palju liikumist on mägedelt mägedele, mille juures reeglina üritatakse elamistingimusi parandada. Kolimise suund on peamiselt Lasnamäelt Mustamäele ja Mustamäelt Õismäele. Õismäel elab kõige ostujõulisem seltskond, kes olemasoleva korteri müügist saadavat raha kasutab nö. järgmise hinnaklassi elamispinna (korteri või isegi maja) soetamisel omafinantseeringuna.

Domineerib müüjakesksus

Pikemat aega domineerib mägede korterite turul müüjakesksus, mis tähendab seda, et iga maakleril olemasoleva müügipakkumise kohta on tal andmebaasis mitmeid kordi suurem arv korteriotsijaid.

Müüjakesksus sunnib maaklereid tegelema esmajärjekorras müüjatega ja alles seejärel korteriotsijatega. See annab omakorda korterimüüjale tugeva võimaluse tingimuste seadmiseks ning muidugi hinna üle läbirääkimistel.

Prognoos

Vaatamata aastalõpule ei ole vaikust kinnisvaraturul näha. Tehingud käivad aktiivselt edasi ning maaklerid-hindajad sel talvel puhata ei saa.

Hinnatõus peab pidurduma

Hinnatõusul suurt ruumi tõusutrendis jätkata ei ole. Ülemise hinnapiiri paneb paika uusehitiste alumine hinnapiir.

Üldiselt 2001. aastaks ennustatud kinnisvara 20-30% kallinemine arvati aasta alguses olevat liigoptimistlik. Nüüdseks on selgunud, et mägede puhul oli siiski tegemist pessimismipuhanguga. 2002. aastaks taolisi üliootuste joont ei soovita säilitada, sest paratamatult tuleb majandusel tsüklilisust taas tõestada ja ükskord languse poole keerata. Arvata, et nii ei peaks mingil põhjusel juhtuma,on alusetu.

Makromajandus mõjutab

2002. aastaks võib kahtlematult prognoosida hinnakasvu tempo tagasitõmbumist, mis saab olema tingitud Eesti majanduskliima jahtumisest. Eesti majandusolude suhtes on avaldatud optimistlikumat arvamust, et maailmamajanduse löögid ei pruugigi Eestit puudutada, kuid siin oleks otstarbekas lähtuda konservatiivsemast maailmavaatest. Selge on, et kui maailmamajandus annab tagasilöögi Eestile, siis esmajoones puudutab see hinnatundlikumat mägede korteri soetajat.

Turu raskuspunkt kandub teisale

Teisest küljest on alust oodata, et emotsionaalne hinnatõus mägedel kannab turu raskuspunkti teisale. Arvestades üldist heaolu taset, võib arvata, et järgmine oluline hinnatõusulaine tabab kesklinna ümber olevaid puitasumeid – Kalamaja, Pelgulinn, Kassisaba jne., kus hinnatõus võib tavapärasest suuremaks osutuda.

Kinnisvarakalender: november 2001

02/11 Haridusministeerium müüs enampakkumisel olnud Tallinnas Tõnismägi 9 hoone 7,5 miljoni krooniga merelaevandusega tegelevale firmale Amisco.
02/11 Haridusministeerium tunnistas nurjunuks Sakala 23 kinnistu müügiks korraldatud enampakkumise, kuna 9,5 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisel ühtegi ostusoovi ei laekunud.
06/11 Pindi Kinnisvara avas novembris harukontori Läti pealinnas Riias.
07/11 Arco Investi tahab ehitada Tallinnasse 202 krundiga elamupiirkonna Merivälja2, mis läheb maksma üle 130 miljoni krooni, elurajooni esimesed majad valmivad 2002. aasta suvel.
14/11 Eesti Telefon paneb müüki Tallinnas Kreutzwaldi tänaval asuva peahoone ja selle kõrval oleva analoogjaama hoone, kahe kinnistu alghinnaks on 19,5 miljonit krooni.
15/11 Tallinna volikogu otsustas 2,9 miljoni krooniga müüki panna Mustamäel Szolnoki turu kõrval asuva poe- ja restoranihoone ning 1,3 miljoniga Peetri Pizzale renditud hoone Vilde teel.
19/11 Ehitusfirma AS FKSM alustas Tallinnas Maakri tänaval 19-korruselise korterelamu ehitust ettevalmistavate töödega.
20/11 Riigimetsa Majandamise Keskus töötab välja loodussäästlikku kinnisvaraarenduse kontseptsiooni, mille alusel on kavas käivitada maakodude rajamise pilootprojekt Dirhami lähedal Läänemaal.
20/11 Tallinna linnavalitsus kavatseb kümneid proteste arvestades kinnitada maa korralise hindamise parandatud tulemused, alandades hinnatasemeid Pirital ja moodustades uusi tsoone.
21/11 Tallinna linn kavatseb Kakumäele 11,7 hektari suurusele maa-alale ehitada korruselamurajooni.
21/11 Riigikogu võttis vastu muudatused asjaõigusseaduses, millega pikendas õigust müüa kortereid vallasasjana 2003. aasta lõpuni.
22/11 Tallinna linnavalitsus sõlmis neljapäeval Viru väljaku arendajatega avalike ehitiste rajamise kokkuleppe, väljak peaks olema valmis 2003. aasta lõpuks.
23/11 AS-i Tallinna Olümpiapurjespordikeskus (TOP) ostuks tegi ainsa pakkumise Arco Investeeringute AS summas 210,123 miljonit krooni.
28/11 Tallinna linnavalitsus saavutas kokkuleppe Akadeemia tee pikenduse ette jäävate hoonete omanikuga, kompromissi hind on 1,1 miljonit krooni.
30/11 Statistikaameti andmeil tõestati tänavu kolmandas kvartalis kinnivaratehinguid kokku 5223; näitaja ületab esmakordselt vallasvaratehingute arvu.
30/11 Keskkonnaminister Heiki Kranich kinnitas maa korralise hindamise tulemused, 1300 parandusettepanekust aktsepteeris maa-amet ligi pooli.
30/11 Tänavu kolmandas kvartalis ehitasid ehitusfirmad Eestis püsivhindades seitsme protsendi võrra rohkem kui eelmisel aastal samal ajal, võrreldes teise kvartaliga ehitati püsivhindades 33 protsendi võrra enam.
30/11 Tallinna elamumajandusameti poolt kahes osas kirjalikule enampakkumisele pandud Õismäe Nurmenuku kaubanduskompleksi teise jao ostuks tegi parima pakkumise AS Restano, esimese osa võitis V.A.O. Invest.

Maamaksu kaotamiseks on põhjuseid küllaga (1)

Maa korraline hindamine on toonud esile tõsiasja, et nüüd tuleb hakata maamaksu eelnevast märgatavalt enam tasuma. Kõrgem maksusumma võib viia mõnegi vähemjõuka inimese maaomandist loobumiseni, sest rahakott ei hakka maksule enam peale.

Toodud probleemiga seonduvalt on välja käidud mitmeid mõtteid. Erakonnad on maksutõusu nimetanud järsuks mainides, et maksumäär ületab sotsiaalse taluvuse piiri. Mitmed ametnikud on pidanud vajalikuks maamaksumäära vähendamist. Siinkirjutaja on avaldanud idee, et tegemist on ebaõiglase maksuga, mis tuleb koguni kaotada.

Oluline on, et nii poliitikud, ametnikud, kui erasektor on kõik probleemi olemasolu hoomanud. Ühiselt ollakse arvamusel, et midagi tuleb ette võtta. Aga mida siis teha?

Järgnevalt on toodud mitmeid maamaksu poolt- ja vastuargumente maamaksu ebaõigluse ja kaotamisevajaduse valguses.

1. Maa kõrge maksustamine sunnib eestlase maa müüma välismaalasele

Kui maaomanikul puudub raha maamaksu tasumiseks, siis seetõttu on ta riigi poolt pealesurutud maksu tõttu sunnitud maaomandist loobuma.

Arvestades rikkuse ja heaolu tasemete vahet, siis on soomlase-rootslase jaoks meie maahinnad ja maksusummad veel kommiraha. Nii sunnimegi eestlase isaisade maadest välismaalaste kasuks loobuma.

Välismaalastele maamüüki ei tohiks liialt vastustada. Ilma selle privileegita oleks kindlasti nii mõnedki olulised investeeringud Maarjamaale tulemata jäänud. Kindlasti tasub aga vastu seista riigi poolt maa jõuga välismaalaste kätte surumisele.

Eesti iseseisvumisel kõlama jäänud loosung oli, et tahame olla ise peremehed oma riigis. Miks oleme selle kauni ja õige mõtte unustanud? Eestlane ei ole Osama bin Laden, kes tuleb kodust välja kõrvetada ja siis rahu huvides tappa.

2. Omandite eristamine

Kui maksustatakse üht omandit, siis oleks õiglane maksustada teisigi omandeid. Seda meil õnneks veel ei tehta.

Toogem näide elust. Kaasaegne kallis mobiiltelefon võib olla väärt sama palju, kui mitu-mitu hektarit maad Issandast unustatud Eestimaa maakolkas. Siin tekib õigustatud küsimus, et miks maksustatakse tulu mittetootvat ehk ebaefektiivselt kasutatavat maad, kuid jäetakse maksustamata mobiiltelefon, mis omanikul lubab igapäevaselt tulu teenida?

Õiglasem lahendus oleks sellisel puhul maksustada kogu vara. See aga on absurd, sest sellisel puhul oleks vaja läbi viia kõigi asjade turuväärtuse hindamine. Selle jaoks oleks omakorda vaja asutada asjade register, kuhu kantakse kõik inimeste-firmade omandis olevad asjad… Usutavasti paistab absurdsus juba vägagi selgelt välja.

3. Maamaksu aluseks on turuväärtus

2000. aastal toimus 43% tehingutest, mis tehingute väärtusest annavad 76% Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturul. Tallinnat ja Harju maakonda vaadates saame häbi tundmata tõepoolest rääkida kinnisvaraturust.

Maapiirkondades seevastu maaturg (kinnisvaraturg) kui selline puudub. Ühe-kahe tehingu alusel on võimatu rääkida turuhinnast, sest tehinguhinda kujundavad peale ratsionaalsete kaalutluste suuresti emotsionaalsed tegurid. Näiteks vanaisa lapsepõlvetalu tagasiostusoov, mille puhul ollakse konkreetse objekti eest turuhinnast (kui see eksisteeriks) tunduvalt rohkem nõus maksma.

Kui nüüd omavalitsuse mingis piirkonnas on tehtud üks selline tehing ja selle alusel hakatakse kogu valla maaomandit maksustama, siis on tegemist lähtumisega vääratest alustest. Tulemus saab olla ainult sama väär.

Kui ekslikult eeldada, et maa maksustamine oleks õiglane, siis oleks järgmine samm uurida hinnadiferentsi (ehk erinevate turuväärtuste) paikapanemise õigluse aluseid.

Kui ühes vallas on rannaäärne krunt kommunikatsioonidega varustatud ning sellele ostja leitud, siis see veel ei tähenda, et sama hinda väärib rannast kaugemal asuv ja ilma kommunikatsioonideta karjamaa. Õiglane hindamine tähendaks siin meeletult töömahukat protsessi, mis muudab maksustamise protsessi juba iseenesest ebaefektiivseks.

4. Infosajandil on maa tootmissisendina oma tähtsuse kaotanud

Oluliseks sisendiks on tänasel päeval saanud hallid ajurakud. Maa osatähtsus sisendite juures ei saa loomulikult kuhugi kaduda, kuid see on märgatavalt vähenenud.

Maapiirkondades on kasutamata maad palju. Kui nüüd seda kõrgemalt maksustama hakata, siis ei anna see mitte kuidagi tulemust, et maad keegi efektiivsemalt või aktiivsemalt kasutama hakkaks.

Ei ole saladus, et paljudes maapiirkondades renditakse maad välja maamaksuga võrdse rahasumma eest. See tähendab sisuliselt maa tasuta naabri kasutusse andmist – tulutootmisest on maa ülepakkumise juures mõtetu rääkida.

Siin võib väita, et maamaks on ülepakkumise juures väike. Samas on isegi paarikümne protsendiline maksusumma tõus 3184 kroonise keskmise netopalga (ESA andmed: Põlvamaa 2001. a. II kvartal) juures liig, mis liig.

Maamaksu põhjenduseks toodav maa efektiivsemale kasutusele suunamine tähendab tulu tootmisest rääkimist. Kuidas aga hinnata elamumaa kasutusefektiivsust? Kas rikkam inimene elab krundil vaesest efektiivsemalt? Kas soomlane kasutab Saaremaal ostetud suvilat eestlasest tõhusamalt, kuigi ta viibib suvilas vaid paari nädala jagu päevi aastas?

5. Maamaksu laekumise tõhusus

Maamaksu laekumise sajaprotsendilisus ei ole argument maamaksu poolt. Sama vabalt võib leida mõne muu sama ebaõiglase maksu, mis samahästi laekub. Ei tahaks siin midagi välja pakkuda, sest äkki mõni ametnik võtab ideest liialt tuld.

Samahästi võib leida argumente habememaksu, viisumaksu, peamaksu, akendemaksu jne poolt – kõik need on kusagil kunagi eksisteerinud “efektiivselt” laekuvad maksud. “Raha ei haise” põhimõttest lähtumine ei saa olla õige.

6. Metsa võsastumine

Maamaksu toetuseks on toodud argument, et maamaksu olemasolu sunnib maaomaniku metsa hooldama ja seetõttu on võimaliku rünnaku korral hea hakata vaenlase vastu sissisõda pidama.

See argument on väheveenev. Partisanisõda on kindlasti lihtsam läbi viia keerulisemates, eestlastele tavapärasemates oludes, mitte metsas, kust iga mees võib tanki järel läbi jalutada.

Eesti üks suurimaid väärtusi on loodus. Sageli puutumatu loodus. On välja käidud koguni ettepanek puutumatu looduse säilitamist (ehk maa ülimalt ebaefektiivset kasutamist) negatiivselt maksustada, st. maaomanikule maa mittekasutamise eest peale maksta, kuna ta aitab Eesti loodusressursi säästmisele kaasa.

7. Aga kõik tegid nii

Maa ja/või kinnisvara maksustamine toimib paljudes riikides. Paljudes riikides (sh. Eestis) saadeti oktoobris laiali pulbrit sisaldavaid ümbrikuid, Ameerikas koguni Siberi katku baktereid sisaldavaid ümbrikuid. See ei tähenda veel, et nii oleks õige toimida.

ELi või mõne muu riigi pimesi eeskujuks toomine ja õiguse-õigluse unustamine näitab orjamentaliteeti, kus oodatakse otsust kaugelt-kõrgelt julgemata seda ise teha.

Kolmandas klassis küsis argumendi “kõik tegid nii” peale õpetaja, et kui teised pea ahju pistavad, kas siis vabandaja teeb seda kohe järgi.

8. Väljakujunenud elukeskkonna ümberkujundamine

Nõmme linnaosa kohta on väljendatud arvamust, et maamaksu suurenemine hakkab muutma linnaosa väljanägemist negatiivses suunas. Kõrgem, ülejõu käiv maks sunnib omanike krunte tükeldama ja neid müüma. See muudab kauni elamurajooni pisikestest maalappidest kokku kuhjatud monstrumiks.

Sarnane negatiivne mõju on rannikukülade ja hajaasustusega külade maamaksu suurendamisel, mis viib ühe Eesti kultuurifenomeni süstemaatilisele väljasuretamisele.

Kas siit leiame vastuolu Põhiseaduse preambulaga, mis määrab, et Eesti riik peab tagama eesti rahvuse ja kultuuri säilimise läbi aegade?

9. Maamaksu kaotamise asemel piisab selle alandamisest

Esmalt tuleb märkida, et maksumäära alandamine on omavalitsuse pädevuses. Maksu alandamine on aga paraku probleemi edasilükkamine, mitte probleemi lahendamine.

Väljapakutud maksumäärade alandamine näiteks 1,2 protsendilt 0,9 protsendile juhul, kus maksustamishind suureneb kaks korda, on libalahendus, sest reaalne maksusumma suureneb toodud näite puhul 50%.

Järgmise korralise maa hindamise ajaks ollakse taas samasuguse lõhkise küna ees, kuid siis on juba maksumäär alumise piirini viidud ja lahenduste leidmine veelgi keerulisem.

Kokkuvõtteks

Maamaksu kaotamine ei tähenda kõigi maksude ja/või riigi likvideerimist. Rahva usaldus riigi vastu ei saa põhineda ebaõiglusel. Õiglane maksustamine paneks kodanikud maksude kasutamise eest enam muretsema, mis viiks kogu riigi efektiivsemaks muutumisele.

Siinkirjutaja arvates on õiglane maksustada tarbimist, mitte omamist – näiteks käibemaks. Samuti on õiglane maksustada tooteid, mis tekitavad riigile täiendavaid kulutusi – nt. bensiini, sest autosõit kulutab sõiduteed, nt. tubakat, sest praegune ravikindlustus tekitab täiendavad kulud tervishoiusüsteemile jne.

Riigi- ja omavalitsuste ametnikud on maamaksu ebaõiglust mõistnud. Sellest annab tunnistust mitmete-mitmete ametnike väljendatud soov maamaksu alandada. Alandada, mitte kaotada seetõttu, et nad peavad hea seisma eelarvete laekumiste eest ja seetõttu ametnikud maamaksu kaotamist ei poolda. On ju maamaksu näol tegemist ühe suhteliselt kindlalt laekuva maksuga.

Kokkuvõtteks tuleb tõdeda, et maamaks on küll hästilaekuv, kuid siiski ebaõiglane. Demokraatiat ja õiglust kultiveeriva riigi tegude alustalaks ei saa olla ebaõiglaselt tegutsemine. Seetõttu tuleb maamaks kui ebaõigluse musternäidis kaotada.

Maamaksu võlu ja valu

Mäletatavasti tuli Äripäev oma 16. oktoobri juhtkirjas välja ettepanekuga kaotada Eestis maamaks (vt. Maamaks tuleb kaotada). Kas sedakorda oli tegemist mõne huvigrupi isikliku taotluse edastamisega või hoopiski toimetuse teadliku provokatsiooniga, on loomulikult iseküsimus. Viimasele oletusele viitab nimelt Paul Tammerti väga hea maamaksu tõsiteemadel kirjutatud kommentaari avaldamine kõnealuse juhtkirja lehepöördel.

Sellega teemat lõpetatuks lugeda oleks ennatlik, seda enam, et kired maamaksu osas lõõmavad endisviisi. Enesestmõistetavalt on omaenda tasku läbi vaadatuna mis tahes maks ebaõiglane ja lubamatult kõrge. Puudutagu see viina- ja bensiiniaktsiisi või siis auto- ja maamaksu.

Aastaid tagasi, maamaksu sünni aegu kuulutati see sotsialismi igandiks, sest kus seda turumajanduses enne nähtud ja kuuldud, et riik hakkab eramaad ühtäkki maksustama. Tuleb välja, et ega aasta 2001 targem pole – alles nädalapäevad tagasi kuulutas üks kunagisi Tartu ajalooprofessoreid maamaksu Postimehes kurjade inimeste väljamõeldiseks.

Teoreetilisi kaalutlusi

Niikaua kuni Eesti riik ei saa hakkama avalike kulutuste vähendamisega ning mõtleb pigem välja üha uusi ja järjest õilsamaid kulutusi, on igasugune jutt maksukoormuse langetamisest ning ühe või teise maksu kaotamisest (kui see ei toimu just maksusüsteemi ümberstruktureerimi-sena) enam kui populistlik ettevõtmine. Kummaline on seejuures see, et kõige ägedam võitlus on käinud just nende maksude kaotamise-kahandamise eest (automaks, üksikisiku tulumaks, nüüd siis ka maamaks), mis hoiavad Eesti maksusüsteemi vähegi tervena ja toimivana.

Nimelt on Eesti maksusüsteem: 1) lubamatult anonüümne (kuidas sobib see kokku juttudega kodanike riigist ja seda toestavast keskklassist?), s.o tehnoloogiliselt ülemäära kaudsetele maksudele orienteeritud ja 2) äärmiselt konjunktuuritundlik. Käibemaksu kui suhteliselt valutu maksu ületähtsustamine seab nimelt riigieelarve, st avalikud kulutused liialt igasuguste konjunktuursete tagasilöökide alla. Eriti oludes, kus käibemaks n-ö netos laekub pea üksnes impordilt.

Enesestmõistetavalt peab ka maksusüsteem olema üles ehitatud riskide maandamise põhimõttele. Selles mõttes on maamaks vaieldamatult üks Eesti maksusüsteemi stabiliseerivaid komponente.

Käibemaks ja aktsiisid (nagu ettevõtte tulumakski) alluvad tugevalt majanduse tsüklilistele kõikumisele, seevastu maa (nagu kord juba ostetud auto) on maksustamise objekt sõltumata sellest, kuidas majandusel käsi käib. Siit ka põhjus, miks näiteks Suurbritannia on hoidnud varandusmaksude osatähtsuse 10-15 protsendil kõigist maksulaekumistest. Eestis moodustasid maamaksu laekumised seevastu mullu vaid 1,1 protsenti kõigist maksutuludest.

Kas või seetõttu oleks maamaksule kui suuresti jumalast antud vara maksustamisele (maa väärtus ei sõltu mitte sinust, vaid eelkõige sinu naabrite tegemistest) senisest tugevam orienteerumine igati mõistlik ja hädavajalik.

Eeskätt kujutab maamaks endast siiski maa kui objektiivselt piiratud ressursi efektiivsele kasutamisele suunavat majanduspoliitilist hooba. Miks muidu on Tallinna kesklinnast järgemööda kadunud igat masti vabrikud ja miks muidu on tallinlaste eramukrundid Euroopa pealinnade suurimaid?

Õiglane või ebaõiglane

Ajalehtede kirjanurkade järgi otsustades on maamaks suuresti rikka Tallinna mure, sest siin on maamaksu võetud seni selgelt alla turuhinna, samal ajal kui mujal Eestis on olukord vastupidine. Nende juhtumite lahendamiseks, mis puudutavad n-ö pensionärikrunte või siis saarte üleujutatavaid rannaniite, on oluliselt rohkem võimalusi kui pelgalt maamaksu kui sellise vastu sõdimine.

Rikka maa maksustamata jätmisel ainuüksi põhjendusel, et tema vaesele naabrile pole maksu tasumine taskukohane, pole mingit pistmist sotsiaalsusega. Kahjuks on Eestis selline ühe vitsaga löömise loogika olnud sotsiaalsete probleemidega tegelemisel seni valdav: tegelejatele valutu, keskmisele maksumaksjale aga seda kallim.

Päris kindlasti on maa Tallinna kesklinnas tootmissisendina tänapäeval mõõtmatult väärtuslikum kui sajand tagasi, lisaks tuleb siinkohal arvestada sellegagi, et maa on klassikaline spekulatsiooni objekt turumajanduses (eks sellepärast olegi maamaks maaklerite meelest ebaõiglane). Samas on just maamaks see, mis elavdab maaturgu, sest kuuma kaupa ilma asjata ju peos ei hoita. Need on põhimõtted, milles on erinevad majanduskoolkonnad juba paar sajandit olnud enam-vähem ühel meelel.

Artikli autor on Kalev Kukk. Artikkel on avaldatud 31.10.2001 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine