Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Valdeku koolimajast saab linnaosa sõlmpunkt

10.05.2017 Tallinn.ee

Suveks valmivasse Nõmme Majja, rekonstrueeritavasse endisse koolimajja saavad uued ruumid Nõmme Linnaosa Valitsus ja teised Nõmme organisatsioonid ja teenusepakkujad.

„Nõmme Maja avatakse peale sisustamist sügise hakul. Valdeku tn 13 krundil asuvasse hoonesse kolivad praegu linnaosas laiali asuvad teenused,“ ütles abilinnapea Eha Võrk. „Lisaks linnaosa valitsusele ka mitmesugused erinevate vanuserühmade vaba aja veetmise võimalused, lisaks ametnike töökabinettidele on hoonesse kavandatud aula ja spordisaal, ruumid huvitegevusteks jpm. See teeb linnaosa elaniku elu palju mugavamaks – kõik olulised asjad saab edaspidi ühes kohas korda aetud.“

Renoveerimise käigus korrastati ja säilitati stalinistliku koolihoone rikkaliku dekooriga fassaad, hoone tagaküljele rajatud arhitektuuriliselt sobivasse juurdeehitusse tuleb uus peasissepääs, hoone saab uued kütte- ja ventilatsioonisüsteemid, korrastatakse ja soojustatakse pööning ning kelder, vahetatakse aknad ja uksed. Ehitusetööd teostab Ramm Ehituse OÜ. Ehitustööde ja sisustamise kogumaksumus on ligikaudu 3 miljonit eurot.

Peahoone keldrikorrusel hakkavad paiknema vabaajakeskuse ruumid, söögisaaliga õppeköök, arhiiviruumid, laod ning spordisaal koos abiruumidega, esimesele korrusele on kavandatud eakate päevakeskuse ruumid ning juurdeehitusse linnaosa infosaal. Teisel korrusel hakkavad paiknema linnaosa sotsiaalhoolekande osakond, halduskogu ruumid, noorte päevakeskus ning saal ning kolmandal korrusel linnaosa juhtkonna ruumid ja linnamajanduse osakond.

Valdeku 13 koolihoonet kasutati viimati 2010. aasta suvel, pärast seda on maja seisnud tühjalt.

Arco Vara: Makromajanduse ülevaade

10.05.2017 Mihkel Eliste

Statistikaameti täpsustatud hinnangul kasvas Eesti majandus 2016. aastal aastases võrdluses 1,6% ning IV kvartalis 2,7%. Majanduskasvu kiirenemist aasta lõpus võib seostada erinevate ärikliima ja kindlustunde indikaatorite selge paranemisega viimase poole aasta jooksul. Aasta lõpus kiirenenud majanduskasv on jätkunud ka käesoleva aasta esimestel kuudel. 2016. aastal kasvas Eesti sisemajanduse nõudlus 2,6%, mõjutatuna enim kodumajapidamiste tarbimiskulutuste suurenemisest. 2016. aastal oli sisenõudluse kasv kiirem kui SKP kasv. Valitsus peaks majanduse kasvu ja konkurentsivõimet toetama võimalikult stabiilse ettevõtluskeskkonnaga. Eesti Panga andmeil võib majanduse täiendav laenurahaga stimuleerimine aga praeguses olukorras kaasa tuua suurema palgasurve ja ettevõtete investeeringute vähenemise. Juba neljal järjestikusel aastal kahanenud investeeringud on vähendanud järgmiste aastate kasvupotentsiaali. Ettevõtete baromeeteruuringud kui ka prognoosid osutavad siiski ettevõtjate suurenevale optimismile ning majandusaktiivsuse edasisele kasvule.

Kaupade eksport ja import kasvas 2016. aastal võrreldes 2015. aastaga kumbki 3%, kaubavahetus kasvas aastases võrdluses viimati 2012. aastal. 2016. aasta IV kvartalis suurenes kaupade ja teenuste eksport võrreldes varasema aasta sama kvartaliga hinnamõjusid arvesse võttes 2,7%, kaupade ja teenuste import aga 2,4%. Majanduskasvu pidurdas neljandas kvartalis ekspordihindade tõus ja teenuste ekspordi tagasihoidlikum kasv. 2016. aastal võrreldes 2015. aastaga langesid ekspordihinnad 1% ja impordihinnad 2%. Paraneva välisnõudluse taustal on oodata ekspordi kasvu jätkumist ka käesoleval aastal. Netoekspordi ehk kaupade ja teenuste ekspordi ja impordi vahe oli aasta kokkuvõttes positiivne, jooksevkonto ülejääk oli 2016. aastal taasiseseisvusaja suurim – 2,7% SKPst.

Veebruaris kasvas kaupade eksport võrreldes eelmise aasta sama kuuga 6%, import 1%. Suurenes nii teenuste eksport kui ka import – eksport kasvas 13%, import 10%. Kaubavahetuse puudujääk oli 97 miljonit eurot (2016. aasta veebruaris 140 miljonit eurot). Kaupade ekspordi peamised sihtriigid olid veebruaris Soome, Rootsi ja Läti. Eksport kasvas sealjuures enim Hollandisse, Venemaale ja Hiina. Hollandisse suurenes peamiselt mineraalsete toodete, Venemaale mehaaniliste masinate ning Hiina elektriseadmete väljavedu. Eksport kahanes aga enim Rootsi. Eesti päritolu kaupade osatähtsus moodustas veebruaris 75% kogu ekspordist. Kõige enam kaupu imporditi Soomest, Saksamaalt, Rootsist ja Leedust. Kõige rohkem kasvas import Venemaalt ja Taanist, enim kahanes import Ungarist. Ekspordihinnaindeksi muutus oli veebruaris võrreldes jaanuariga 0,9% ja võrreldes 2016. aasta veebruariga 8,1%, impordihinnaindeksi muutused olid vastavalt 0,9% ja 7,9%.

Enamiku Eesti väliskaubanduse partnerriikide majandusseis on paranenud ja väliskaubandusaktiivsus suurenenud, mis on soodustanud Eesti eksporti ning seeläbi ka majanduskasvu. 2017. aasta alguses on kaubaekspordi maht kasvanud tempos, mis on suurendanud turuosa välisturgudel, mille põhjal on alust arvata, et Eesti ettevõtete toodang on muutumas konkurentsivõimelisemaks.

2016. aastal jõudsalt kasvanud palgatulu ja tarbimine soodustas maksutulude laekumist, Eesti riigieelarve tulud sõltuvad suures osas tööjõumaksudest. Tulu on suurendanud ka kõrgemad aktsiisimäärad alkoholile, tubakatoodetele ja kütusele. Kasvanud maksulaekumist on kindlasti toetanud ka Maksu- ja Tolliameti efektiivsem tegevus, seda ennekõike käibemaksuga ning palgakuludega seonduvalt. 2016. aastal kogus Maksu- ja Tolliamet makse 6,26 miljardit eurot ehk 100,1 protsenti riigieelarves planeeritust, võrreldes 2015. aastaga koguti makse 5,5% enam. Eelarve planeeritust suurem laekumine tulenes eelkõige keskmise töötasu kasvust. 2017. aasta veebruaris kogus Maksu- ja Tolliamet 710 miljonit eurot makse, mida oli 0,7% vähem kui eelmisel aastal.

Laenuintressimäärad 2016. aastal eriti ei muutunud, viimastel kuudel välja antud uute eluasemelaenude keskmine intressimäär on püsinud 2,2% juures, mis on olnud enam-vähem sarnasel tasemel kui aasta varem. Intressimäärad on vahepeal pisut tõusid, kuid viimastel kuudel on määrad taas langenud 2016. aasta alguse tasemele. Eluasemelaenude intressimäärad on madalamad just pikemaperioodilistel laenudel. Intressimäärade arengut on mõjutanud ka see, et eluasemelaenu aktiivselt pakkuvate pankade hulk on varasemast suurem. Tähtajaks tasumata laenude maht on püsinud väike, veebruari lõpus oli rohkem kui 60 päeva maksetähtaega ületavate laenude maht 188 miljonit eurot ehk 1,2% laenuportfellist, mida oli 1,6% rohkem kui jaanuaris. Suurenenud on tööstus-, kinnisvara- ja ehitus- ning primaarsektori ettevõtete pikemaajaliselt viivises olevate laenude maht.

Ettevõtete uute pikaajaliste laenude keskmine intressimäär on viimastel perioodidel olnud muutlik, mis on tingitud ka sellest, et laenuprojektide riskisus erineb kuust kuusse ettevõtete puhul rohkem kui majapidamiste puhul. Ettevõtetele veebruaris väljastatud pikaajaliste laenude keskmiseks intressimääraks kujunes sarnaselt jaanuarile 2,3%, mis jäi eelmise aasta keskmisele tasemele. Ettevõtete rahastamist toetavad hea ligipääs pangalaenudele, intressimäärade madal tase ja varem kogutud kasumid.

Märtsi istungil otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu säilitada hoiustamise püsivõimaluse intressimäärana endiselt -0,40% ehk negatiivsete intresside keskkond jääb püsima. Nõukogu on jätkuvalt eeldusel, et Keskpanga baasintressimäärad püsivad sarnasel tasemel veel pikema aja vältel. Nõukogu kinnitas märtsis, et igakuiseid varaoste 80 miljardi euro ulatuses jätkatakse kuni märtsi lõpuni ning alates aprillist kavatsetakse igakuiseid netovaraoste teha 60 miljardi euro ulatuses kuni 2017. aasta detsembri lõpuni või vajaduse korral kauem, seni kuni inflatsiooni areng on püsivalt kohandunud soovitud inflatsioonieesmärgiga.

Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfell kasvas 2016. aastal kiiresti ja suurenes 7,8% võrra. Kiire kasv jätkus ka veebruaris, kus portfelli maht kasvas aastaga 6,8%. Kuuga suurenes laenude ja liisingute maht 57 miljoni euro võrra 17,2 miljardi euroni, mis on 6,3% rohkem kui samal kuul aasta tagasi. Vähenenud on välismaalt laenamine ning ettevõtete koguvõlg ei ole eriti muutunud. Madala investeerimisaktiivsuse tõttu laenavad ettevõtted endiselt suhteliselt vähe, välismaalt vähenenud laenamise juures on aga kasvanud Eestist laenamine. Uusi ettevõtetele suunatud laene on aasta kahel esimesel kuul antud vähem kui aasta tagasi.

Ettevõtete ja majapidamiste hoiused pankades suurenesid 2016. aastal tempokalt, kasvades 8,6% võrra 11,9 miljardi euroni. Ettevõtete hoiuste maht kasvas aastaga 9,5% ja majapidamiste oma 7,8%. Kiirest hoiuste mahu kasvust hoolimata on Eesti majapidamiste finantssäästud sissetulekute suhtes Euroopa Liidu keskmisest siiski veel väiksemad. Veebruaris püsis ettevõtete ja majapidamiste hoiuste aastakasv endiselt tugev, kasvades aastatagusega võrreldes 10%. Veebruaris oli ettevõtetel hoiuseid 11% ja majapidamistel 8% rohkem kui samal ajal aasta tagasi. Hoiuste maht kasvas jaanuaris aastases võrdluses jätkuvalt kiiremini kui pankade laenuportfell.

Majapidamiste laenu- ja liisinguportfelli kasv 2016. aastal kiirenes, mille juures eluasemelaenude kasv hakkas kiirenema just II kvartalist. Eluasemelaenude portfell kasvas aastaga 5,2%. Uusi eluasemelaenusid anti välja 10% suuremas summas kui 2015. aastal. Veebruaris eluasemelaenude portfelli aastakasv kiirenes sarnaselt eelmiste kuudega, ulatudes sarnaselt jaanuarile 5,6%ni. Uusi eluasemelaene anti veebruaris välja 76 miljoni euro väärtuses ehk 3 miljoni võrra vähem kui jaanuaris, kuid 10% rohkem kui aasta tagasi samas kuus. Viimastel kuudel on suurenenud nii lepingute arv kui ka nende keskmine väärtus, millest tulenevalt uute korterite osakaal on püsinud jätkuvalt võrdlemisi suur.

Autoliisingute maht aasta esimestel kuudel pisut aeglustus, tõustes veebruaris mullusega võrreldes 14%, mis on endiselt siiski väga kiire kasv. Arveldus- ja krediitkaardilaenude maht, mis hakkas kasvama mullu sügisel, oli veebruaris 1,2% suurem kui samal ajal aasta tagasi. Majapidamiste kiirenenud laenukasvu taustal on siiski kasv jäänud endiselt aeglasemaks kui elanikkonna sissetulekute ja säästude kasv. Eratarbimiskulutused kasvasid 2016. aasta IV kvartalis palgatuluga samas tempos, mistõttu elanike säästumäär aasta lõpus enam ei tõusnud. Säästumäära vähenemist on soodustanud tarbijaskonna kindlustunde paranemine ja kiirenenud hinnatõus. Olukorras, kus lähitulevikus on oodata elanike tegeliku ostujõu vähenemist, on ka oodata elanike sissetulekute kasvust laenukoormuse kiiremat kasvu. Eesti peredest on laenu võtnud 41% ehk sama palju kui ligi kaks aastat tagasi ja pooled laenukohustustest on seotud kinnisvaraga. Käesoleva aasta jooksul plaanib laenu võtta ligikaudu viiendik peredest ja enamikul neist on juba mõni laenukohustus.

2016. aasta IV kvartalis kasvas tööpuudus aastases võrdluses 0,2 protsendipunkti, olles 6,6% tasemel. Tööhõive määr püsis IV kvartalis sarnasel tasemel kui 2015. aasta samal ajal. Hõive määr on seni olnud kahaneva trendiga, mis tähendab, et juba mõnda aega majanduse kasvutempot ületanud tööjõukulude kasvukiirus peaks hakkama aeglustuma. 1. jaanuaril 2016 elas Eestis 1 315 944 inimest, neist töötab hinnanguliselt 51,5%, kusjuures iga viies töötaja on pensionär. Tööturul osalemist on kasvatanud pensioniea tõus ning osalemist suurendab veelgi järk-järgult rakenduv töövõimereform. Lisaks hõive andmetele näitab tugevat nõudlust tööjõu järele ka vabade töökohtade arvu kasv, 2016. a. IV kvartalis vahendas töötukassa enam kui kolmandiku võrra rohkem töökohti kui aasta varem. Töötajate puudus jääb teravaks probleemiks, mille juures aga hõivepõhine kasv on tänaseks peatunud. Rahandusministeerium prognoosib oma kevadise prognoosi taustal tänavuseks tööpuuduse määraks 7,8 protsenti ja järgmisel aastal 8,9 protsenti.

2016. aasta sügisel lõppes üle kahe aasta väldanud hinnalangusperiood, mille järel inflatsioon on hakanud kiirenema. Veebruaris oli hinnakasv viimase nelja aasta kiireim, märtsis kasvas hinnatase võrreldes veebruariga 0,3%. Olenemata kiiresti kasvavatest tööjõukuludes ja nõudlusest on hinnatasemete kasv püsinud siiski võrdlemisi nõrk. Hindade aastakasvu mõjutasid märtsis sarnaselt möödunud kuudele enim energia hinnad ja toidutoormed, millede hinnatase küll märtsis alanes, kuid mille juures tarbijahinnaindeks kasvas aastasel baasil siiski 2,8%. Energia hinnad tõusid aastaga 7% ning toidukaubad, sh alkohol ja tubakas kallinesid 4,5%, kuid alusinflatsiooni määr oli märtsis endiselt madal, 1%. Edasine hindade areng sõltub suurel määral Eesti maksupoliitikast ja nafta hinnataseme kujunemisest maailmaturul, mistõttu 2017. aastal kujuneb Eesti hinnakasv kiiremaks kui euroalal keskmiselt. 2017. aastaks prognoosib Eesti Pank tarbijahinnaindeksiks 2,8 protsenti ning rahandusministeerium 3,3%. Kui veebruaris ulatus euroala ühtlustatud tarbijahindade inflatsioon Euroopa Keskpanga 2%-lise inflatsioonieesmärgini, siis märtsis jäi euroala inflatsioon 1,5% juurde.

Statistikaameti andmetel kasvas keskmine brutokuupalk 2016. aasta viimases kvartalis aastavõrdluses 6,9%, mis oli aeglasem kui aasta esimeses kolmes kvartalis. Keskmine palk ulatus neljandas kvartalis 1 182 euroni. Statistika järgi palgafondi kasv aeglustus ning üle pika aja selle osakaal SKPs ei suurenenud. Palgakasvu aeglustumine samal ajal majanduskasvu kiirenemisega on aga samm kestlikuma majandusarengu suunas. Palgaväljamakse mediaaniks osutus IV kvartalis 870 eurot. Keskmine palk nihkub ajas järjest lähemale mediaanpalgale. Valitsuse prognooside kohaselt on 2017. aastal oodata 5,5%list brutokuupalga kasvu 1 200 euroni kuus. Miinimumpalk tõusis 2017. a. jaanuaris taas 9,3% võrra 470 euro tasemele. Edasist palgasurvet hoiab osaliselt tagasi töövõimereform, mis toob tööturule inimesi juurde, ning võrreldes varasemaga kahaneb ka tööealiste arv Eestis märksa aeglasemalt.

Seni jõuliselt tõsnud keskmine palgatase pole sissetulekutaseme ühtlustumise hindamisel objektiivne näitaja, kuna see on osaliselt tulnud ettevõtlus- ja palgatulu ümberjaotumisest. Kiiret palgakasvu aeglase majanduskasvu ajal selgitab tööjõumahukate tegevusalade parem käekäik. Suurem osa majanduskasvu takistanud tegevusaladest on kapitalimahukad, mis kujundavad tööturu olukorda suhteliselt vähem. Tööjõumahukate tegevusalade areng on olnud kiirem ja nõudlus täiendava tööjõu järele on kaasa toonud palgakasvu lahknemise majanduskasvust. 2016. aasta neljanda kvartali andmetele tuginevalt palgatulu kiire kasv madala majanduskasvu taustal enam aga ei süvenenud. Kiireneva inflatsiooni tingimustes jääb 2017. aasta reaalpalga kasv oluliselt alla viimaste aastate kasvule, mis võib vähendada tarbijate kindlustunnet. Sooline palgalõhe on aastate jooksul vähenenud, kuid püsib Eestis endiselt selgelt eristuval tasemel.

Kvartaalsed makrokeskkonna näitajad

2015/2016. aasta näitaja	Väärtus	Muutus võrreldes eelmise kvartaliga (%)	Muutus võrreldes eelmise aastaga (%)
Jaemüügi mahuindeks (IV kv, 2010=100, %)		+3,1	+4,7
Tarbijahinnaindeks (I kv, %)		+1,7	+3,0
Ehitushinnaindeks (IV kv, %)		+0,2	-0,5
Korterite ruutmeetri keskmine hind (IV kv, €)	1 148,3	+5,5	+10,7
Registreeritud töötud (I kv)	31 817,7	+14,8	-1,6
Keskmine brutokuupalk (IV kv, €)	1 182,0	+5,6	+7,0
Eksport (IV kv, mln €)	3 118,5	+2,5	+6,0
Import (IV kv, mln €)	3 502,2	+5,1	+5,2

Allikas: Eesti Pank

Eesti Pank kehtestas alates 2015. aasta märtsist kommertspankadele eluasemelaenude väljastamisel kolm nõuet, mis vähendavad ennetavalt laenubuumi riski ja teatas tänavu aprillis valmidusest nõudeid karmistada. Praegu kehtivatest nõuetest on esimene, et laenusumma võib olla kuni 85% laenutagatise ehk soetatava eluaseme väärtusest. Kui laenu käendab KredEx, võib laenu anda kuni 90% tagatise väärtusest. Teise nõudena peavad kõik laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumaksed moodustama kokku kuni 50% tema netosissetulekust. Netosissetulek tähendab regulaarset sissetulekut, mis laekub laenutaotleja pangaarvele. Kolmas nõue piirab eluasemelaenu maksimaalse pikkuse 30 aastale.

2016. aasta märtsis hakkasid kehtima krediidiandjate ja -vahendajate seaduse ning võlaõigusseaduse muudatused, mis puudutavad laenu tagatiseks oleva vara hindamist. Sellest tulenevalt võivad eluasemelaenu väljastavad pangad nõuda uute korterite ostjailt kinnisvaraarendaja hinnapakkumise asemel ostetava vara eksperthinnangut. Muudatus teeb uute korterite soetamisega seotud asjaajamise ostjaile kallimaks ning võib suurendada nõutavat omafinantseeringut. Osaline hinnatõus on piirkonniti juba aset leidnud ka 2017. aasta märtsist kehtima hakanud krediidiandjate- ja vahendajate seaduse lisana kehtiva määruse taustal, mis käsitleb nõudeid krediidiandja või -vahendaja juhtide ja töötajate erialastele teadmistele, oskustele ja kogemustele. Määruses sisalduvad ennekõike kinnisvara hindajatele suunatud nõuded, mille taustal lisanduvad senisele eksperthinnangu koostamisele mõningad täiendavad tingimused.

2016. aasta majanduslike suursündmuste taustal prognoositakse, et nii Brexit kui võimalikud raskused Euroopa panganduses ja Rootsi kinnisvaraturul toovad lähiajal kaasa kõrgendatud konservatiivsuse ennekõike pankade riskide juhtimises ning selle poliitikas tervikuna. Rahandusministeeriumi 2016. aasta sügisese prognoosi kohaselt prognoositi Eesti majandusele 2016. aasta kasvuks 1,3% ja 2017. aasta kevadise prognoosi kohaselt 2017. aastaks 2,4%list kasvu. Aastatel 2019–2021 peaks Eesti majandus kasvama keskmiselt 2,7% aastas, mida toetab ühelt poolt prognoosikohane kiirenev ekspordikasv ning teisalt võrdlemisi tugev sisenõudluse kasv. Eesti Panga prognoosi kohaselt on 2017. aastal oodata Eesti majanduses 2,6%list kasvu. Konjunktuuriinstituut prognoosib 2017. aastal 2,3-protsendilist majanduskasvu. 2018. aastaks prognoosib aga rahandusministeerium juba 2,8%list majanduskasvu.

Eesti ettevõtete laenuportfell on lähiminevikus kasvanud stabiilselt, aga põhiosa laenudest läheb tegelikkuses äripindade finantseerimiseks ehk otseseid kapitaliinvesteeringuid ei ole tehtud, mistõttu investeeringutest ei ole tegelikku olulist tulu juurde tekkinud. Tõuget vajaks ennekõike majanduse kasvupotentsiaal, st ettevõtete konkurentsivõime ja tootmisvõimekus. SKP kasv tuleneb prognooside kohaselt lähiaastatel investeeringute ning ekspordi kasvu taastumisest. Taolise kasvu taastumine saaks aset leida juhul, kui ettevõtete müügihinnad liiguvad ülespoole ning tootlikkuse langus ei süvene. Eesti Panga detsembriprognoosi järgi kiireneb ettevõtete võlakohustuste kasv 2017.-2019. aastal keskmiselt ligikaudu 5%-6%ni aastas, mis tuleneb investeeringute taasutmisest ning lühiajaliste laenude praeguse suure languse taandumisest.

Eesti elanike sissetulekud ja ostujõud on viimastel aastatel kasvanud väga kiiresti, majapidamiste tarbimise kasv on sealjuures olnud mitme aasta vältel majanduskasvu edestav. Kiirelt kasvanud ostujõud hakkab lähiajal aga inflatsiooni kiirenemise tõttu aeglustuma, mis tuleneb ennekõike energia odavnemise lõppemisest ning maksutõusudest. Kodumajapidamiste investeeringute osas on oodata kasvu aeglustumist, mistõttu ei tohiks lähiajal enam tulla kinnisvara tehingute arvu kasvu. Eesti Panga detsembriprognoosi järgi aeglustuvad lähiaastatel ligikaudu 5% juurde nii palga- kui ka laenukohustuste kasv. Rahandusministeeriumi kevadise prognoosi kohaselt saab keskmise sissetuleku reaalkasvuks tänavu 2,5 protsenti ja 2018. aastal 2,3 protsenti.

Laenukasvu kiirenemine võib suurendada pankade neid riske, mis on ennekõike seotud kinnisvaraturuga. Sissetulekute kasvu ja madalate intressimäärade tõttu on oht, et kinnisvarahinnad ning eluasemelaenud ja kinnisvaraettevõtete laenud hakkavad kiiremini kasvama. See suurendab pankade haavatavust kinnisvaraga seotud riskide suhtes. Eesti Pank on eluasemelaenude liigse kasvu riski ennetamiseks pankadele kehtestatud eluasemelaenude väljastamise nõudeid vajadusel karmistamas, kui riskid laenu- või kinnisvaraturul peaksid suurenema.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Arco Vara: Aprillis langes kinnisvaratehingute arv 24%

10.05.2017 Mihkel Eliste

Aprill tõi märtsikuise kõrge tehinguaktiivsuse järsu taandumise

Aprillis tehti Eestis 1 647 eluruumidega seotud korteritehingut. Tehingute arv oli võrreldes märtsiga langenud 512 tehingu ehk 24% võrra. Võrreldes 2016. aasta aprilliga tehti tänavu aprillis 63 tehingut vähem (-3,7%). Tehinguaktiivsus langes pea kõigis Eesti piirkondades, rohkem tehinguid kui märtsis tehti ainuüksi Saaremaal, Viljandi- ja Võrumaal. Tehingute arv langes taas võrreldes möödunud kuudega sarnasele tasemele – veebruaris tehti Eestis 1 613 ning jaanuaris 1 651 korteritehingut.

Tehinguaktiivsus on valdavalt mõjutatud Tallinna linna korteriturul toimuvast, mistõttu absoluutnumbrites võis aprillis tehingute arvu langust märgata ennekõike Tallinnas. Väljaspool Tallinna linna langes Eestis tehinguaktiivsus võrreldes märtsiga 18% ning võrreldes 2016. aasta aprilliga 4,1%. Kinnisvaraturule omast hooajaliselt kasvavat tehinguaktiivsust võis pigem märgata just märtsis, seda nii Tallinnas kui pea kõikjal mujal Eesti aktiivseimates piirkondades. Aprillis aset leidnud tehinguaktiivsuse langust võimendas võrreldes märtsiga väiksem tööpäevade hulk.

Nii linnastumine, kasvanud tööhõive ning sissetulekud, madalad intressid kui üleüldine elanikkonna kõrge finantsmajanduslik heaolu on sarnaselt Tallinnale ka mujal Eesti aktiivseimates piirkondades kasvatanud tugevalt nõudlust eluasemelaenude järele. Väikelinnades on kinnisvarade hinnakasv olnud kohati kahekohaline, mille juures pakkumishinnad on kasvanud veelgi kiiremini. Mahajäänumatest piirkondadest siirduvad elanikud atraktiivsematesse lähipiirkondadesse, mis on mitmetes väikelinnades tõstnud elanike arvu ning piirkondlikku tarbimisvõimsust. Väiksemates Eesti linnades jääb aga kinnisvarade hinnakasv viimastel perioodidel valdavalt sissetulekute kasvule alla. Nii väheste kvaliteetsete elamispindade pakkumise kui nende kõrgete pakkumishindade tõttu on vähenenud tehinguaktiivsus ning kiirelt kasvanud nõudlus sarnaste üürikorterite järele, mis omakorda on soodustamas üürihindade kasvu.

Aprillis tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Eestis 1 169 €/m2. Võrreldes märtsiga langes ruutmeetrihind 4,1% kuid kasvas võrreldes eelmise aasta aprilliga 3,0%. Aastases võrdluses oli aprillis hinnakasv Tallinnast väljaspool mõnevõrra aeglasem. Eestis ilma Tallinnata kasvas mediaanhind võrreldes 2016. aasta aprilliga 5,4%. Võrreldes jaanuari ja veebruariga on Eesti korteriturg jätkuvalt stabiilne, seda nii tehingute arvu kui hinnataseme osas. Tehinguaktiivsuse langust soodustab enamikes Harjumaa välistes piirkondades kehv pakkumise struktuur ning hinnataseme statistiliselt aeglast kasvu olukord, kus väheste ning kallite kvaliteetsemate elamispindade kehva kättesaadavuse tõttu on asutud ostma odavamaid ja taskukohasemaid kortereid. Lisaks, üle-Eestilist hinnakasvu hoiab tagasi äärmiselt madalate korterihindadega piirkondade tehinguaktiivsuse mõningane kasv.

Aprillis kasvas terve Eesti korteritehingute rahaline kogumaht aasta baasil kõigest 0,5%, ilma Tallinnat arvestamata kasvas mujal Eestis maht aga 9,8%. Tuginevalt käesoleva aasta varasematele kuudele on ka mujal Eestis väljaspool Tallinnat asunud korteriturg stabiliseeruma ning senine kiire hinna- ja tehingute rahalise mahu kasv aeglustuma. Lähitulevikus on oodata inflatsiooni kasvu kiirenemist ja senise ostujõu võrdlemisi kiire kasvu aeglustumist, mille taustal on kõrge tööhõive kestes pikemas perspektiivis oodata kinnisvaratehingute arvu ja väljastatud eluasemelaenude arvu vähenemist.

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2006-2017

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinnas tehinguaktiivsus muutlik, hinnakasv püsib mõõdukas

Tallinnas tehti aprillis 704 korteritehingut. Tehingute arv oli võrreldes märtsiga langenud 305 tehingu ehk 30% võrra. Võrreldes 2016. aasta aprilliga langes tehinguaktiivsus 5,9% ehk 44 tehingu võrra. Märtsis oli 23 tööpäeva ning aprillis 19, millest tulenevalt sarnasele tööpäevade arvule taandatuna oleks aprillis tehinguaktiivsus vähenenud ligikaudu 15%. Võrreldes aastataguse ajaga langes tehinguaktiivsus Kesklinnas, Lasnamäel, Haaberstis ning mõningal määral ka Põhja-Tallinna linnaosas. Tehingute arv püsis sarnases mahus Mustamäel kuid kasvas nii Kristiines, Nõmmel kui Pirital.

Kui märtsis kasvas kinnisvaraturu hooajalisusest tulenevalt tehinguaktiivsus märgatavalt nii uute kui järelturu korterite osas, siis aprillis turuaktiivsus taas vähenes. Tehingute arv taandus jaanuari ja veebruari tasemele. Lähitulevikus on tehinguaktiivsuse osas oodata sarnaseid perioode, kus uusarenduste asjaõiguslepingute tavapärasest suuremal hulgal sõlmimise taustal võib tehingute arv oodatust rohkem kasvada ning seejärel taas järsult langeda. Statistiline tehinguaktiivsus on otseselt seotud varasematel perioodidel alustatud uusarenduste ehitustegevusega.

Aprillis langenud kinnisvara ostu-müügitehingute järsk langus tulenes valdavalt uusarenduste müügi osakaalu vähenemisest. Märtsis moodustasid juriidilisest isikust võõrandajad kõikidest ostu-müügitehingutest 53%, kuid aprillis 45%. Aprillis moodustasid eraisikust omandajad võrreldes märtsiga 32% vähem ning juriidilisest isikust võõrandajad 40% vähem. Eraisikutest kinnisvara ostjad moodustasid nii märtsis kui aprillis kõigist tehingutest ligikaudu 60%. Teisisõnu, tehinguaktiivsus langes peamiselt eraisikute ja kinnisvara müüvate ettevõtete vaheliste tehingute arvelt. Võrreldes märtsiga vähenes aprillis välismaalaste poolt ostetud kinnisvarade arv 36% võrra.

Tehingute rahaline maht moodustas aprillis 64 miljonit eurot, mille juures keskmine korteritehingu hind oli 90 700 eurot. Aasta baasil langes aprillis korteritehingute käive 4,4%, keskmine tehingu hind langes 2016. aasta oktoobri tasemele. Võrreldes märtsiga langes tehingute rahaline maht 32% ning võrreldes veebruariga 8,9% võrra. Viimati tehti sarnases rahalises mahus tehinguid just eelmise aasta aprillis ning ühtlasi eelmise aasta suvistel kuudel. Käibe vähenemise peamiseks põhjuseks oli uusarendustega tehtud tehingute mahu vähenemine.

Aprillis tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Tallinnas 1 600 €/m2. Hinnatase oli võrreldes märtsiga langenud 1,6%, aastases võrdluses kasvas hinnatase 6,0%. Aastase perioodi jooksul on hinnatase enim kasvanud Kristiine (17%) ja Mustamäe linnaosas (13%), keskmine hind on ainukesena langenud Pirita linnaosas (-3,9%). Teistes linnaosades on aastane hinnakasv jäänud valdavalt 1-5% vahemikku. Tehingute struktuuri ning tehingute aluste korterite ehitusaastat vaadeldes on märgata, et hinnakasv on valdavalt piirkondliku sissetulekute kasvuga samaväärne, hinnataseme kasvu võib pidada jätkusuutlikuks.

Tüüpkorteritega tehti aprillis 15% vähem tehinguid kui märtsis ning 7,6% vähem kui 2016. aasta aprillis. Juba kasutusloa saanud uusarenduste osas oli tehinguaktiivsuse langus mõnevõrra tagasihoidlikum. Aasta baasil oli tüüpkorterite hinnakasv sarnaselt varasematele kuudele endiselt uutest korteritest mõnevõrra kiirem, mille juures vanemad korterid kasvasid hinnalt 5,3% ja ehitusaastalt uuemad korterid (2011-2017) 1,8%. Olenemata tüüpkorterite ja uusarenduste vähesest hinnaerinevusest ei ole nende hinnavahe vähenenud, aprillis oli uuete ja vanemate järelturu korterite hinnavaheks 1,25. Tüüpkorterite ostjaskond on asunud vähenema, ostjad on muutunud valivamaks ning eelistavad pigem heas seisukorras elamispindu, müügihind peab sealjuures reeglina vastama vara turuväärtusele.

Tallinna linna lähipiirkondades peatus hinnataseme langus

Tallinna linna aktiivseimates lähipiirkondades tehti aprillis 122 korteritehingut, mille juures tehingute arv langes võrreldes märtsiga 10% kuid kasvas võrreldes möödunud aasta aprilliga 24%. Tehingute arv kasvas võrreldes aastataguse ajaga enim Saue vallas ning mõne tehingu võrra Viimsi vallas, kõigis teistes piirkondades on tehinguaktiivsus püsinud sarnasel tasemel. Tehingute arvu stabiilsust toetab elanikkonna siirdumine pealinnast selle lähipiirkondadesse nii mõnevõrra madalam hinnatase kui ka soov elada rahulikumas kuid linnalähedases elukeskkonnas.

Aprillis kujunes Tallinna linna lähipiirkondades kaalutud keskmiseks hinnaks 1 308 €/m2, mida oli täpselt sama palju kui märtsis ning 7,0% rohkem kui eelmise aasta aprillis. Aasta algusest langema hakanud keskmine hinnatase jäi aprilli seisuga pidama. Hinnataseme statistilist langust on seni soodustanud odavamate korteritega tehtud tehingud, mis paiknevad maakonnakeskusest mõnevõrra kaugemal. Lisaks, tehinguaktiivsus on kasvanud linna lähipiirkondades paiknevate ridaelamubokside osas, mis on valdavalt arvel korteriomanditena kuid millede keskmised ruutmeetrihinnad on madalamad kui sarnase kvaliteediga uutel korteritel.

I kvartalis väljastati Tallinnas viimaste aastate võrdluses rekordarv ehituslube

2017. aasta I kvartalis väljastati uute korterelamute ehitamiseks 26 ehitusluba kogumahuga 1 053 uue korteri ehitamiseks, mis moodustab ligi 47% 2016. aastal väljastatud ehituslubadest. Uute korterite tegelik ehitamine oli sealjuures kogu 2016. aasta vältel igas kvartalis langevas trendis. Enim uusi kortereid hakati ehitama 2015. ja 2014. aastal (vastavalt 2 286 ja 2 003 tk). Möödunud aasta I kvartalis alustati 608 uue korteri ehitamist ning eelmise aasta lõpus ehk IV kvartalis alustati juba ainuüksi 210 uue korteri ehitamist.

Viimaste aastate aktiivne ehitustegevus toob praegusel ajal pidevalt kasutusse uusi kortereid. Mida enam uusi kortereid korraga kasutusse tuleb, seda enam uusi asjaõiguslepinguid uute korteritega sõlmitakse. Teisisõnu, uute korterite valmimine tõstab olulisel määral statistilist tehinguaktiivsust ning turu rahalist mahtu. Käesoleva aasta I kvartalis sai kasutusloa 622 uut korterit. 2016. aasta I kvartalis sai kasutusloa 392 ning IV kvartalis 599 uut korterit. 2016. aastal müüdi ligikaudu 2 700 uut korterit. Igakuiselt läheb kaubaks ligi 200 uut korterit, sellise müügitempo juures jätkub müügis olevaid uusarendusi mõnevõrra lühemaks ajaks kui üks aasta. Aktiivses ehituses on hinnanguliselt aasta jagu uusi kortereid.

Arendajad on stabiliseerunud turu tingimustes muutunud uute projektide algatamisel kaaluvamaks, seda eriti 2016. aasta ehitusaktiivsust vaadates. Arenduskruntide hinnad on oluliselt kasvanud, uute korterite hinnakasv on pelgalt mõõdukas ning arendusprojektide vaheline konkurents on võrdlemisi tihe. Olemasolevate arenduste laoseis ei kujuta küll terviklikult ülepakkumist, kuid turul on ostjaskonna tarbimisvõimsusest lähtuvalt kohati liialt palju kõrgemas hinnaklassis pakkumisi ning liialt vähe likviidsemaid ja taskukohasemaid uusarendusi. Pidevalt on kasvanud küll eluasemelaenude käive ning keskmise laenu summa, kuid kinnisvarade hinnakasv on struktuurselt vaadatuna olnud samas suurusjärgus ostujõu kasvuga, mistõttu kallimate projektide müügitempo saab kasvada ainuüksi sissetulekute kasvu taustal.

Lisaks kasvanud riskidele on juba meediast läbikäinud andmeil uute projektide algatamisel arendajate sõnul oluliseks takistuseks probleemid ehitusalaste menetlustoimingutega. Uute arendustega küll soovitakse alustada, kuid kohaliku adiminstratiivüksuse tasemel lasuvad probleemid on aidanud kaasa ehitustegevuse vähenemisele. I kvartalis nii ehitus- kui kinnisvarasektorile antud laenude maht taas kasvas, kuid seda ennekõike ärikinnisvara arendamiseks. Arendajad soovivad uute elukondliku kinnisvara projektide raames täita ennekõike seni rahuldamata nõudlust, üritades turule tuua oma olemuselt teistsugust pakkumist, mida turul seni ei ole. Arvestades praegust uusarenduste müügitempot ning väljastatud ehituslubade hulga kasvu, võib lähitulevikus oodata uute arendusprojektide osas ehitustegevusega alustamist.

Tartu korteriturg jätkas aprillis stabiilsel kursil

Tartus tehti aprillis 118 korteritehingut. Võrreldes märtsiga tehti 16 tehingut vähem ning võrreldes 2016. aasta aprilliga 5 tehingut vähem. Aprillis tehtud tehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1 252 €/m2, mida oli 7,6% rohkem kui märtsis ning 1,1% rohkem kui eelmise aasta aprillis. Nii hinnatase kui tehinguaktiivsus on juba pikema aja vältel olnud võrdlemisi sarnasel tasemel. Paralleelselt tehtud tehingute arvu vähenemisega on juba aasta aega olnud turul väheneva trendiga ka pakkumiste arv, mille taustal aga müüjate hinnasoovid on pidevalt mõõdukalt kasvanud.

Arendajad on stabiilse korterituru juures uute projektide algatamisel jäänud pigem kõhklevale positsioonile. Uut pakkumist on tulevikus lisandumas üksikute suuremate ning mitmete väiksemate arendusprojektide osas, uute projektide müügitempo on kulgenud seni plaanipäraselt. I kvartalis sai Tartumaal kasutusloa 22 uut korterit, samal ajal aasta tagasi tuli kasutusse ainuüksi 4 uut korterit. Uute korterite ehitamiseks väljastati I kvartalis 57 ehitusluba, 2016. aasta I kvartalis sai ehitusloa 142 korterit. Turul on langenud nii ehitusaktiivsus kui uute arendusprojektide planeerimine, samaaegselt on aeglustunud turu edasine hinna- ja tehinguaktiivsuse kasv. Turu seisu võib pidada stabiilseks, turgu iseloomustavate näitajate kasv on mõõdukas ning jätkusuutlik.

Aprillis tehti enim tehinguid 2-toaliste korteritega, seda hinnavahemikus 20 000 – 99 000 eurot. Võrreldes märtsiga langes absoluutnumbrites enim 3-toaliste korteritega tehtud tehingute arv, mille juures aga 3-toaliste mediaanhind kasvas 23%. I kvartalis tehti 3-toalistega Tartus 128 tehingut, mida oli 36% ehk 34 tk enam kui 2016. aasta I kvartalis. Lisaks 3-toalistele on tehinguaktiivsus pikema perioodi vältel kasvanud ka 4- ja enamatoaliste ning ridaelamubokside osas, seda I kvartali baasil ligi 28%. Nii 1- kui 2-toaliste osas on aastases võrdluses tehingute arv püsinud samas suurusjärgus, kuid nende hinnatase on kasvanud mõnevõrra enam kui suuremate korterite puhul. Turul on aegamööda vähenenud kvaliteetsete järelturu elamispindade pakkumine ning sobilike pakkumiste hinnad on tõusnud, mis on asunud varasemat tehinguaktiivsust pidurdama.

Pärnus tehinguaktiivsus stabiilne kuid hinnad kasvavad

Aprillis tehti Pärnus 60 korteritehingut. Võrreldes märtsiga tehti 25 tehingut vähem (-29%) ning võrreldes 2016. aasta aprilliga 3 tehingut vähem (-4,8%). Tehtud tehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1 094 €/m2, mis oli võrreldes märtsiga kasvanud 11% ja võrreldes eelmise aasta aprilliga koguni 20%. Aasta algusest alates on hinnatase kasvanud 14%.

Tehinguaktiivsus püsis võrreldes märtsiga sarnasel tasemel 2-toaliste osas kuid langes kõigi teist tüüpi korterite puhul. Pikema perioodi vältel on tehinguaktiivsus püsinud stabiilne, hinnakasv on sealjuures aset leidnud korteriturul tervikuna. Ostjaskond eelistab kvaliteetsemaid ning paremas korras elamispindu, tehinguaktiivsuse perioodilisel kasvamisel on märgata odavamate korteritega tehtud tehingute sagenemist ning sellest tulenevat hinnataseme statistilist langust. Kehv pakkumise struktuur hoiab tagasi tehinguaktiivsuse kasvu kuid on soodustamas ostjaskonnale sobilike pakkumiste hinnatasemete tõusmist.

Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Telli värsked kinnisvarauudised meilile

10.05.2017 Tõnu Toompark

Adaur.ee on portaal, kus ilmub kõige rohkem kinnisvarauudiseid päevas.

Kajastamist leiavad nii turuanalüüsid kui muud aktuaalsed teemad. Sõna saavad juristid, maaklerid, analüütikud, arendajad, hindajad…

Kui soovid uudiste kokkuvõtet oma meilile, pane meiliaadress kirja ja saadame Sulle värsked kinnisvarauudised iga päev meilile.

[subscribe2]

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistikaamet: Märtsis kaubavahetuse kasv jätkus

10.05.2017 Statistikaamet

Kaupade eksport kasvas 2017. aasta märtsis võrreldes eelmise aasta märtsiga 15% ning import 12%, teatab Statistikaamet. Käesoleva aasta esimeses kvartalis kasvas eksport võrreldes 2016. aasta sama perioodiga 12% ja import 17%.

2017. aasta märtsis eksporditi Eestist kaupu jooksevhindades 1,2 miljardi euro väärtuses ning imporditi Eestisse 1,3 miljardi euro eest. Kaubavahetuse puudujääk oli 138 miljonit eurot (2016. aasta märtsis 153 miljonit eurot).

Kaupade ekspordi peamised sihtriigid olid märtsis Soome (16% Eesti koguekspordist), Rootsi (14%) ja Läti (8%). Eksport kasvas enim Hollandisse (30 miljonit eurot), Soome (28 miljonit eurot) ja USA-sse (16 miljonit eurot). Hollandisse ja USA-sse suurenes peamiselt mineraalsete toodete ning Soome elektrienergia ja elektriseadmete väljavedu. Eksport kahanes enim Rootsi.

Kaupadest eksporditi enim elektriseadmeid, puitu ja puittooteid ning mineraalseid tooteid. Enim kasvas mineraalsete toodete (62 miljonit eurot), puidu ja puittoodete (26 miljonit eurot), metalli ja metalltoodete (20 miljonit eurot) ning põllumajandussaaduste ja toidukaupade (17 miljonit eurot) eksport. Vähenes elektriseadmete (21 miljonit eurot) väljavedu.

Eesti päritolu kaupade osatähtsus moodustas märtsis 74% kogu ekspordist. Eesti päritolu kaupade väljavedu suurenes märtsis 17%, samas re-eksport kasvas 11% võrra. Eesti päritolu kaupade ekspordi kasvu mõjutas enim mineraalsete toodete (sh põlevkivikütteõli, elektrienergia), puidu ja puittoodete (sh okaspuidust saematerjal, puidugraanulid) ning metalli ja metalltoodete (sh metallkonstruktsioonid, metallijäätmed) väljaveo suurenemine.

2017. aasta märtsis imporditi kõige enam kaupu Soomest (14% Eesti koguimpordist), Saksamaalt (12%), Rootsist (9%) ja Lätist (9%). Kõige rohkem kasvas import Rootsist (29 miljonit eurot), Venemaalt (25 miljonit eurot) ja Saksamaalt (22 miljonit eurot). Enim kahanes import Ungarist.

Kaupadest imporditi Eestisse enim elektriseadmeid, mehaanilisi masinaid ning transpordivahendeid. Enim kasvas keemiatööstuse tooraine ja toodete (sh lämmastikväetised) ja kahanes elektriseadmete sissevedu.

2017. aasta märtsis langes väliskaubanduse ekspordi mahuindeks 5% ja impordi mahuindeks kasvas võrreldes möödunud aasta sama perioodiga 13%.

Käesoleva aasta I kvartalis eksporditi kaupu 3,1 miljardi euro väärtuses ja imporditi 3,8 miljardi euro eest. Kaubavahetuse puudujääk oli I kvartalis 647 miljonit eurot (2016. aasta I kvartalis 448 miljonit eurot).

2017. aasta I kvartali ekspordi suurt kasvu võrreldes möödunud aasta sama perioodiga toetas mineraalsete toodete (136 miljonit eurot), puidu ja puittoodete (57 miljonit eurot) ning metalli ja metalltoodete (57 miljonit eurot) väljaveo suurenemine, mis omakorda kompenseerisid ka elektriseadmete suure ekspordi languse (68 miljonit eurot). Riikide võrdluses on enim suurenenud eksport Hollandisse, Soome, Saksamaale ja Hiina. Samas on eksport vähenenud enim Rootsi.

I kvartali impordi kasvu mõjutasid oluliselt transpordivahendite (291 miljonit eurot), mineraalsete toodete (92 miljonit eurot) ning keemiatööstuse tooraine ja toodete (51 miljonit eurot) sisseveo suurenemine. Oluliselt vähenes elektriseadmete (58 miljonit eurot) sissevedu. Riikide arvestuses kasvas I kvartalis import võrreldes 2016. I kvartaliga enim Soomest, Venemaalt ja Leedust. Import vähenes enim Ungarist.

Eesti kaubavahetus kuude kaupa, 2016–2017
Kuu	Eksport, mln eurot			Import, mln eurot			Bilanss, mln eurot
Kuu	2016	2017	muutus, %	2016	2017	muutus, %	2016	2017
I kvartal	2 776	3 113	12	3 224	3 760	17	-448	-647
Jaanuar	824	946	15	979	1 355	38	-155	-410
Veebruar	919	978	6	1 058	1 078	2	-140	-100
Märts	1 033	1 189	15	1 186	1 327	12	-153	-138

Eesti peamised väliskaubanduspartnerid, märts 2017
Sihtriik, riikide ühendus	Eksport, mln eurot	Osatähtsus, %	Muutus eelmise aasta sama kuuga, %	Saatjariik, riikide ühendus	Import, mln eurot	Osatähtsus,%	Muutus eelmise aasta sama kuuga, %
KOKKU	1 189	100	15	KOKKU	1 327	100	12
EL 28	851	72	11	EL 28	1 081	81	9
Euroala 19	575	48	22	Euroala 19	766	58	9
EL välised riigid	338	28	26	EL välised riigid	246	19	26
1. Soome	188	16	17	1.Soome	179	14	-2
2. Rootsi	161	14	-20	2.Saksamaa	162	12	16
3. Läti	98	8	3	3.Rootsi	125	9	30
4. Venemaa	78	7	2	4.Läti	115	9	16
5. Saksamaa	75	6	24	5.Leedu	107	8	16
6. Leedu	73	6	13	6.Poola	97	7	4
7. Holland	54	5	–	7.Venemaa	84	6	43
8. Norra	51	4	40	8.Holland	75	6	10
9. USA	45	4	55	9.Hiina	59	4	9
10. Taani	41	3	16	10.Itaalia	33	3	0

Eksport ja import kaubajaotise järgi, märts 2017
Kaubajaotis (-grupp) kombineeritud nomenklatuuri (KN) järgi	Eksport			Import			Bilanss, mln eurot
Kaubajaotis (-grupp) kombineeritud nomenklatuuri (KN) järgi	mln eurot	osatähtsus, %	muutus eelmise aasta sama kuuga, %	mln eurot	osatähtsus,%	muutus eelmise aasta sama kuuga, %	Bilanss, mln eurot
KOKKU	1 189	100	15	1 327	100	12	-138
Põllumajandussaadused ja toidukaubad (I–IV)	107	9	18	129	10	13	-22
Mineraalsed tooted (V)	122	10	–	107	8	22	15
Keemiatööstuse tooraine ja tooted (VI)	68	6	28	135	10	25	-67
Kummi- ja plasttooted (VII)	37	3	3	75	6	15	-38
Puit ja puittooted (IX)	134	11	24	47	4	29	87
Paber ja pabertooted (X)	30	3	2	25	2	12	4
Tekstiil ja tekstiiltooted (XI)	39	3	17	61	5	6	-22
Metall ja metalltooted (XV)	89	8	29	109	8	19	-20
Mehaanilised masinad (84)	97	8	1	152	11	0	-55
Elektriseadmed (85)	203	17	-10	201	15	-4	2
Transpordivahendid (XVII)	80	7	18	146	11	14	-66
Optika-, mõõte-, täppisinstrumendid (XVIII)	36	3	12	32	2	14	3
Mitmesugused tööstustooted (XX)	108	9	11	38	3	18	71
Muu	39	3	9	69	5	33	-30

Statistika aluseks on küsimustikud „Intrastat” ja „Eksport (kala ja vähilaadsete müük välisvetes ja välisriikide sadamates)“, mille esitamise tähtaeg oli vastavalt 14. ja 15.04.2017, ning Maksu- ja Tolliameti tollideklaratsiooni andmed, mis edastati Statistikaametile 20.04.2017. Statistikaamet avaldas väliskaubanduse kuu kokkuvõtte 12 tööpäevaga. Statistikatöö „Kaupade väliskaubandus“ avaliku huvi peamine esindaja on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet selle statistikatöö tegemiseks andmeid kogub ja analüüsib.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Riigi Kinnisvara: RKASi üldkoosolek kinnitas ettevõtte 2016. aasta majandusaasta aruande

10.05.2017 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara ASi (RKAS) ainuaktsionäri esindaja riigihalduse minister Mihhail Korb kinnitas täna ettevõtte 2016. aasta majandusaasta aruande.

RKASi konsolideerimisgrupi majandusaasta müügitulu kasvas möödunud aastal 90,2 miljoni euroni. Ärikasum oli 16,3 miljonit eurot ja puhaskasum 13,4 miljonit eurot, millest kasum mittevajaliku vara müügist oli 3,2 miljonit eurot.

2016. aastal suunati investeeringutesse kokku 55,7 miljonit eurot. Sellest 19,7 miljonit eurot investeeriti 2018. aasta lõpus valmivasse uude Tallinna vanglasse, 10 miljonit eurot möödunud sügisel uksed avanud Eesti Rahva Muuseumi uude peahoonesse ning 6,3 miljonit eurot käesoleva aasta alguses valminud Terviseameti uude büroo- ja laborihoonesse.

Suurematest projektidest valmisid möödunud aastal Eesti Rahva Muuseumi uus peahoone, Rahvusarhiivi uus peahoone Noora, Piusa kordoni uus hoone, NUKU teatri ja muuseumi juurdeehitus, Maarjamaa Hariduskolleegiumi Emajõe õppekeskus, Valga Gümnaasiumi õppehoone, Hiiumaa Gümnaasiumi uus õppehoone ja Põlva Gümnaasiumi õppehoone, mis on ühtlasi Eesti esimene liginullenergia koolihoone.

Lisaks viidi edukalt lõpule rahvusvaheline suurprojekt, mille kohaselt RKAS töötas Läti Vabariigi justiitsministeeriumi tellimusel välja kaasaegse vanglakompleksi kontseptsiooni ja viis läbi projekteerimishanke. 2016. aasta sügisel väljastas Liepaja linnavalitsus ehitusloa Läti esimese kaasaegse vanglakompleksi rajamiseks vastavalt RKAS poolt üle antud ehitusprojektile. Liepaja vangla kavandamine on RKASi ajaloo teine rahvusvaheline suurprojekt. 2010. aastal nõustas RKAS Gruusia Tolliametit Euroopa Liidu direktiividele ja muudele rahvusvahelistele nõuetele vastava moodultüüpi piiri- ja tollipunkti tüüplahenduse väljatöötamisel.

2016. aastal mõjutas ettevõtte haldustegevust enim hallatavate objektide ja remonttööde mahu jätkuv kasv. Viimaseid teostati möödunud aastal 13,7 miljoni euro eest.

Möödunud aastal müüdi 110 riigile mittevajalikku kinnisvaraobjekti 6,9 miljoni euro väärtuses.

Ettevõtte puhaskasum summas 13 835 072 eurot otsustati jaotada alljärgnevalt:

kohustuslikku reservkapitali 669 254 eurot;
eelmiste perioodide jaotamata kasumi arvele 12 715 818 eurot;
dividendideks 0 eurot.

Ettevõttel on viieliikmeline nõukogu, millesse kuuluvad Tarmo Porgand (esimees), Kaie Karniol, Teet Reedi, Tõnis Rüütel ja Olle Koop.

2016. aastal valminud Eesti Rahva Muuseumi uus peahoone

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Eha Võrk: munitsipaalkorterite rajamine peab kindlasti jätkuma

10.05.2017 Tallinn.ee

Tallinna linnal on abivajajate eluasemeprobleemide lahendamiseks kokku ligi 5000 korterit, lisaks üle 500 voodikoha sotsiaalmajutusüksustes.

„Väga paljudele käib turuhinnaga korteri üürimine üle jõu, rääkimata eluaseme soetamiseks pangast laenu võtmisest,“ tõdes abilinnapea Eha Võrk. „Seetõttu peab munitsipaal- ja sotsiaalkorterite rajamine kindlasti jätkuma.“

Sügiseks valmib Õpetajate Kodu, Uuslinna tn 3a kinnistule rajatav 75 korteriga elamu, mille eluruumid antakse üürile Tallinna linnas asuvas koolieelses lasteasutuses, põhikoolis, gümnaasiumis, huvikoolis või kutseõppeasutuses töötavale õpetajale.

Kaks aastat tagasi avati Mustamäel aadressil Akadeemia tee 48 renoveeritud arstide ja õdede maja. Lähiaastatel on plaanis ehitada Maleva 18 kinnistule elamu vähekindlustatud isikutele ja eakatele, samuti on kavas rajada sotsiaal- ja munitsipaaleluruumide taotlejatele elamud Vasara tn 7, 9, 12, 13 ja 14 kinnistutele.

Esimese eluasemeprogrammi põhirõhk oli sündüürnike probleemi lahendamine – linn tagas aastaks 2009 eluaseme umbkaudu 3500 sundüürnikule. Tallinna teise elamuehitusprogrammi raames on ehitatud elamispindasid noortele peredele, linna hallatavate asutuste töötajatele, päästjatele ja politseinikele ning arstidele ja õdedele.

„Linnale vajalike töötajate ja noorte perede soodsa eluruumiga kindlustamine on kahtlemata kaasa aidanud sellele, et nii mõnigi Soome kolimise plaani pidanu on siiski kodumaale jäämise kasuks otsustanud,“ ütles Võrk. „Laiemalt võttes on see oluline mitte üksnes pealinna vaid kogu riigi arengule.“

Võrk rõhutas, et enamikul linna üürnikest maksedistsipliiniga probleeme ei ole – 31. detsembri 2016 seisuga tasuti 88% eluruumide eest üüri ja kõrvalkulusid korrektselt; võlglasi oli 565 isikut, neist oli pikaajaliselt võlgu 88 isikut. Kogu võlasumma oli 203 728 eurot, sealhulgas pikaajaline võlg 95 477 eurot.

2016. aastal üürnike koguvõlg vähenes, samuti vähenes tänu järjepidevale tööle võlgnikega võlgu olevate üürnike arv. Võlglaste aktiivne väljatõstmine on pannud ka võlglastest naabrid üüri maksmise vajalikkust mõistma.

Samas kinnitas Võrk, et võlgnikud, kes kohtutäituri poolt eluruumist välja tõstetakse, ei satu tänavale. „Neil on võimalik taotleda kohta sotsiaalmajutusüksuses või ööbida kodutute varjupaigas,“ ütles Võrk.

Tallinna linna omandis olevate ja erasektorilt kasutusse võetud eluruumide võlglaste arv vähenes aastaga 73 isiku võrra ning võlg summaarselt 75 369 euro võrra. Samas on vähenenud pikaajaliste võlglaste arv 44 isiku võrra ning summaarselt on pikaajaline võlgnevus vähenenud 83 887 euro võrra.

2016. aastal pöördusid Tallinna linna esindajad üürilepingust tulenevate vaidluste lahendamiseks Tallinna Üürikomisjoni 52 korral ja kohtusse 17 korral. Kohtutäituritele esitati kokku 55 täitmisavaldust võla ja/või väljatõstmise nõudes. Tallinna Üürikomisjoni ja kohtu otsuste täitmise käigus vabanes 2016. aastal väljatõstmise läbi 20 eluruumi. Välja tõsteti 51 isikut, neist 24 alaealist.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

KV.EE: Tallinna maapakkumiste keskmine hind on 148 €/m²

10.05.2017 Tõnu Toompark

Harjumaa maatükkide müügipakkumiste keskmine hind portaalis KV.EE oli aprillis 49 €/m². Aastataguse ajaga võrreldes on Harjumaa keskmine müügipakkumiste hind langenud 1 protsendi võrra.

Harjumaa keskmisest tasemest küündib kõrgemale ainult Tallinna ja Viimsi maade pakkumise hind, mis ületab Harjumaa keskmist kolmekordselt. Aprillis küsiti Tallinna maade müügipakkumiste eest keskmiselt 148 €/m² ja Viimsis 55 €/m².

Kõikides teistes Harjumaa omavalitsustes jäi portaali KV.EE andmetel maa müügipakkumiste keskmine hind Harjumaa keskmisele tasemele 49 €/m² alla.

Kuigi Harjumaa maade müügipakkumiste keskmine hind on aastaga langenud ühe protsendi võrra, peame siiski rääkima maade turuväärtuse tõusust. Keskmine pakkumishind Harjumaa maapakkumistel langeb seetõttu, et pealinnast kaugematesse valdadesse on pakkumisse lisandunud madalama hinnaga maatükke. Omavalitsuste lõikes tuleb siiski rääkida 5-10% suurusest kinnisvarahindade tõusust.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Maade müügipakkumiste keskmine hind ja selle muutus, €/m²
	04/2016	04/2017	Muutus, %
Anija vald		2	NA
Harjumaa	46	49	8%
Harku vald	23	25	10%
Jõelähtme vald	19	24	27%
Keila	37	35	-5%
Keila vald	17	14	-17%
Kernu vald	7	7	0%
Kiili vald	16	16	-1%
Kose vald	14	18	33%
Kuusalu vald	8	8	11%
Maardu	38	34	-11%
Padise vald	3	4	18%
Paldiski	17	10	-41%
Raasiku vald	9	12	26%
Rae vald	36	41	14%
Saku vald	19	17	-13%
Saue	37	39	5%
Saue vald	20	33	63%
Tallinn	158	148	-7%
Vasalemma vald		7	NA
Viimsi vald	50	55	10%

Eesti	35	38	10%
Harjumaa	46	49	8%
Narva	53	31	-42%
Pärnu	69	72	4%
Tallinn	158	148	-7%
Tartu	149	35	-76%

Käsiraamat “Nõuanded koduostjale” annab nõu, millele kodu ostes tähelepanu pöörata

10.05.2017 Tõnu Toompark

Käsiraamat “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” on suunatud inimestele, kes soovivad osta oma kodu. Koduost on üks inimese suurim ost elu jooksul, mis väga sageli ületab inimese aastasissetulekut lausa kordades.

Käsiraamat annab head nõu kodu ostmise esimestest sammudest ehk ostuotsuse planeerimisest kuni finantseerimise ja tehingu vormistamiseni.

Käsiraamat “Nõuanded koduostjale” on parima hinnaga võimalik leida Kinnisvarakooli raamatupoest. Hind 16,99 sisaldab tasuta transporti Eesti piires – raamat on võimalik tellida kodusesse postkasti või lugematutesse Omniva pakiautomaatidesse üle kogu Eesti.

NB! Mitme Kinnisvarakooli käsiraamatu tellimisel rakendub täiendav rahaline soodustus.

Vaata lähemalt

Baltic Horizon Fond täiendavate osakute avaliku pakkumise teade

09.05.2017 Tõnu Toompark

Northern Horizon Capital AS (Fondivalitseja) kui Baltic Horizon Fond (Fond) fondivalitseja korraldab kuni 15,108,000 uue osaku (Pakkumise Osakud) täiendava avaliku pakkumise. Fondi uute osakute arv võib suureneda veel 22,662,000 võrra, s.t. kuni 37,770,000 uue osakuni, kui Fondivalitseja otsustab kasutada suurendamise võimalust (inglise keeles upsizing option). Pakkumisest saadavat tulu plaanitakse kasutada Fondi investeerimisplaanis sisalduvate Baltikumi pealinnades asuvate rahavooge genereerivate ärikinnisvara objektide omandamiseks ja nagu täiendavalt kirjeldatud prospektis.

Fondivalitseja plaanib noteerida Pakkumise Osakud nii Nasdaq Tallinna börsil kui ka Nasdaq Stockholmi börsil. Pakkumine koosneb pakkumisest jaeinvestoritele Eestis, Rootsis, Soomes ja Taanis ja pakkumisest institutsionaalsetele investoritele teatud Euroopa Majanduspiirkonna riikides.

Pakkumise Osakute pakkumise aluseks on Finantsinspektsiooni poolt 8. mail 2017 registreeritud ingliskeelne osakute avaliku pakkumise ja noteerimisprospekt (Prospekt), koos selle eesti, soome, rootsi ja taani keelsete kokkuvõtetega, mis on elektrooniliselt kättesaadavad Fondi koduleheküljel www.baltichorizon.com. Investor võib paluda prospekti ja selle kokkuvõtte saatmist elektrooniliselt tema poolt antud e-posti aadressile, saates e-kirja aadressil estonia@nh-cap.com, samuti prospekti ja selle kokkuvõtte paberkandjal üleandmist Fondivalitseja aadressil Tornimäe 2, 10145, Tallinn, saates selle kohta e-kirja estonia@nh-cap.com.

Ülevaade pakkumise olulistest tingimustest:

Märkimisperiood, mille jooksul on võimalik Pakkumise Osakuid märkida, algab 9. mail 2017 kell 10:00 ning lõppeb 31. mail kell 16:00 (mõlemad Eesti aja järgi). Kesk-Euroopa järgi on nimetatud kellaajad vastavalt 09:00 ja 15:00.
Osakute märkimiseks tuleb võtta ühendust Swedbank AB, LHV Pank AS-i või Catella Bank S.A.-ga ning registreerida osakute ostmiseks ostukorraldus vastavalt Swedbank AB, LHV Pank AS-i või Catella Bank S.A. poolt ettenähtud vormis. Jaeinvestor, kes soovib esitada ostukorralduse Eestis, peaks selleks ühendust võtma oma Eesti Väärtpaberite Keskregistris avatud väärtpaberikonto halduriga.
Pakkumise hind on 1.3220 EUR osaku kohta, mis on võrdne Fondi osaku puhasväärtusega 30. aprilli 2017.a seisuga. Märkida saab täisarvu osakuid ning iga ostukorralduse miinimumarv on 200 osakut.
Fondil on üks klass osakuid ja Pakkumise Osakud kuuluvad samasse klassi.
Investor, kes soovib märkida Pakkumise Osakuid, millega saab kaubelda Nasdaq Tallinna börsil, peavad omama väärtpaberikontot Eesti Väärtpaberite Keskregistri juures. Investor, kes soovib märkida osakuid, millega on võimalik kaubelda Nasdaq Stockholmi börsil peavad omama väärtpaberikontot (VP-konto) või kontot kontohalduri juures (värdepappersdepå) Rootsi panga või investeerimisühingu juures (üksnes Euroclear Sweden AB poolt hoitavate osakutega saab kaubelda Nasdaq Stockholmi börsil).

Täpsema ülevaate saamiseks Fondist ja pakkumise tingimustest palume tutvuda Prospektiga.

Olulised kuupäevad

9. mail 2017 algab märkimisperiood;
31. mail 2017 märkimisperiood lõpeb;
hiljemalt 1. juunil 2017 otsustab Fondivalitseja Pakkumise Osakute jaotamise;
eeldatavalt 5. juunil 2017 kantakse osakud investorite või nende nimel tegutseva isiku väärtpaberikontodele iga investori poolt märgitud osakute ostuhinna makse vastu;
eeldatavalt 5. juunil 2017 või sellele lähedasel kuupäeval noteeritakse Pakkumise Osakud Nasdaq Tallinna börsil;
eeldatavalt 9. juunil 2017 või sellele lähedasel kuupäeval on Pakkumise Osakute esimene kauplemispäev Nasdaq Stockholmi börsil.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Seminar “Kinnisvaraturu ülevaade” toimub 16/05/2017

09.05.2017 Margot Toompark

16/05/2017 toimub Kinnisvarakoolis seminar “Kinnisvaraturu ülevaade 2017 II kvartal“. Seminari eesmärk on anda põhjalik ja praktiline elamispindade turuülevaade ning tuua välja olulised trendid ning prognoosid.

Seminar “Kinnisvaraturu ülevaade” on suunatud:

maakleritele, kes soovivad mõista turu olemust ja trende;
kinnisvaraanalüütikutele, kes soovivad spetsialisti nägemust turu prognoosimise valdkonnas;
kinnisvarainvestoritele, kes soovivad teha teadlikumaid investeerimisotsuseid;
kinnisvaraettevõtete juhtidele ja omanikele, et saada abi ettevõtte eesmärkide kujundamisel;
kinnisvaraarendajatele, et hinnata turutrende ja nende muutusi;
finantseerijatele, pankadele, et aidata aru saada elamispindade turu pikematest arengusuundadest;
eraisikutele, kes soovivad kinnisvaravaldkonda paremini mõista.

“Kinnisvaraturu ülevaade” toimub 16/05/2017 kell 13.00-16.15 Tallinna kesklinnas. Lektor on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Statistika: Eesti suurlinnade korterite hinnad kasvavad

09.05.2017 Tõnu Toompark

Maa-ameti andmetel tehti 2017 I kvartalis Eestis kokku 5417 korteritehingut. Aastataguse ajaga võrreldes suurenes korteritehingute arv 19%. Seda võib pidada väga tugevaks kasvuks.

Pole vast üllatus, et Eesti kinnisvaratehingute arvust suur osa tehakse Tallinnas. Tallinna korteritehingute arv oli 2017 I kvartalis 2450 ehk aastatagusest samuti 19% enam.

Tallinna kõrval oli ka Tartu ja Pärnu korteriturul näha märgatavat hüpet. Tartus tehti käesoleva aasta esimese kolme kuuga 17 ja Pärnus 18% rohkem ostu-müügitehinguid. Nii sõlmiti sel perioodil Tartus kokku 380 ja Pärnus 203 korterilepingut.

Tähelepanu väärib, et nii Tallinnas kui Tartus on aasta esimese kvartali tehingute arv viimase viie aasta lõikes kõrgeimal tasemel. See paneb tõsiselt mõtlema, kas tehingute arv sellisel tasemel on jätkusuutlik ja mis saab edasi.

Pole ime, et tehingute kõrges arvus peegelduv märgatab eluasemenõudlus kergitab hindu. Peab mainima, et korterihindadele annavad oma hoo uued korterid. On ju uued korterid keskmisest kallimad ja suurenev uute korterite tehingute osakaal suurendab tehingute statistilist keskmist hinda.

Eesti korteritehingute keskmine hind oli 2017 I kvartalis 1153 €/m² ehk eelmisest aastast 11% enam. Sama palju ehk 11% kasvasid korteritehingute hinnad Tallinnas, kus need jõudsid tasemele 1728 €/m². Pärnu hinnad tõusid veelgi enam ehk koguni 17% ja tasemele 1092 €/m².

Tartu korteritehingute hind oli 2017 I kvartalis maa-ameti andmetel 1247 €/m², mis on kõigest 2% eelmisest aastast rohkem.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Swedbank: Hindade kasv ootuspäraselt kiire

08.05.2017 Siim Isküll

Kui märtsis jäi inflatsioon veidi alla kolme protsendi, siis aprillis hindade kasv jällegi kiirenes ning kokkuvõttes oli keskmine tarbijakorv 3,2% kallim kui aasta varem. Kõige suurema panuse tarbijahindade kasvu andis toidu ja mittealkohoolsete jookide hinnakasvu kiirenemine 4,5 protsendini aastases võrdluses.

Tarbijakorvile avaldab kõige suuremat mõju toidu ja transpordi kallinemine

Transport kallines aastaga 5,5% ning kuigi nafta hind on maailmaturul juba pikemat aega kõikunud vahemikus 50-55 USA dollarit barrelist, siis mõned kuud mõjutab transpordi hinnakasvu veel nafta madal võrdlusbaas eelmise aasta esimesest poolest. Swedbanki prognoosi järgi jõuab naftabarreli hind selle aasta lõpuks 58 USA dollarini ja püsib 60 dollari juures terve järgmise aasta.

Aprillis tõusid tavapärasest veidi kiiremas tempos ka toitlustus ja majutusteenuste hinnad, mis olid 6,8% kallimad kui aasta varem. Ainsa kaubagrupina langesid sideteenuste hinnad 2,5% võrra.

Hinnakasv püsib edaspidigi kiire

Swedbanki prognoosi järgi püsib hinnatõus 3% lähedal terve aasta vältel tänu toorainete kallinemisele ning aktsiisimaksude tõusule.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Hinnatõusu kiirenemise taga olid toit ja tööstuskaubad

08.05.2017 Kristjan Pungas

Statistikaameti andmetel tõusid hinnad aprillis eelmise kuuga võrreldes 0,3 protsenti ning aasta varasemaga võrreldes kiirenes hinnatõus märtsi 2,8 protsendilt aprillis 3,2 protsendini. Euroalas kiirenes hinnatõus esialgsetel andmetel teenuste kallinemise tõttu 1,9 protsendini.

Aasta esimestel kuudel on hinnatõus kõikunud 3 protsendi ümber. Hinnatõusu hoiavad kiirena kallinenud toorained välisturgudel, teenuste ja tööstuskaupade hinnamuutust kajastava baasinflatsiooni kiirenemine ja aktsiisimäärade tõusud.

Toidutoorme hinnad on maailmaturul aasta alguse kõrgtasemelt küll mõnevõrra taandunud, kuid on ligi kümnendiku võrra kõrgemad kui aasta tagasi. Toidu kallinemine on laiapõhjaline, aprillis kiirenes toidu hinnatõus meil 4,5 protsendini. Suuremal määral on tõusnud piima-, õli- ja kalatoodete hinnad. Toidu suure osakaalu tõttu tarbimiskorvis moodustab kallinenud toit 1 protsendipunkti ehk pea kolmandiku inflatsioonist.

Teenuste hindade tõus on püsinud viimastel kuudel stabiilsena ning erinevate teenuste hinnamuutused tasakaalustasid üksteist – majutuse hinnatõus kiirenes, puhkusepakettide hinnalangus pidurdus, samas üürihindade tõus aeglustus ning lennukipiletid odavnesid. Tööstuskaupadest võib välja tuua sisustus- ja elutarbeliste kaupade hinnatõusu.

Rahandusministeeriumi kevadise majandusprognoosi kohaselt on tänavu aasta kokkuvõttes oodata 3,3-protsendist tarbijahinnaindeksi tõusu.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Arco Vara: Tartu ja Tartumaa korterituru ülevaade 2017-03

08.05.2017 Mihkel Eliste

Sarnaselt kogu Eesti kinnisvaraturule on 2009. aastast Tartu linnas korterite hinnad pidevalt kasvanud. Kasv oli sarnaselt Tallinnale eriti kiire just perioodil 2013-2014, mida iseloomustas ennekõike nõudluse kiirenenud kasv ja sellest tulenev pakkumiste ajutine vähesus. Alates 2015. aastast on nii tehinguaktiivsuse kui hinnataseme edasine kasv hoo maha võtnud. 2016. aastal tehti Tartu linnas juba vähem tehinguid kui sellele eelneval aastal kuid Tartu linna lähivaldades kasvas tehingute arv seevastu kiiremini kui varasemalt. Erinevalt Tallinnast olid Tartus ja selle lähiümbruses kunagised hindade kõrgtasemed juba möödunud aastatel ületatud, millele on aga järgnenud turgu iseloomustavate näitajate järkjärguline stabiliseerumine.

I kvartal tõi tehinguaktiivsuse aastase kasvu nii Tartu linnas kui selle lähipiirkondades

2017. aasta I kvartalis tehti Tartu linnas 380 korteritehingut, mida oli 13% vähem kui 2016. aasta IV kvartalis kuid 17% rohkem kui 2016. aasta I kvartalis. Tartu linna lähedastes kinnisvaraturu osas enimaktiivsetes lähivaldades[1] tehti möödunud kvartalis 136 tehingut, mida oli 5,6% vähem kui varasemas kvartalis kuid 15% rohkem kui eelmise aasta esimeses kvartalis. Nii Tartu linnas kui selle lähiümbruses on tehingute arvu kasv juba mitmendat kvartalit püsinud eriliste muutusteta, tehingute arv on varasema aastaga võrrelduna püsinud mõõdukas kasvutrendis. Lähipiirkondades tehtavate tehingute arvu tase on püsinud varasemate perioodidega sarnases suurusjärgus, mis on ennekõike tugevalt mõjutatud Tartu, Luunja ja Ülenurme vallas paiknevate uusarenduste müügist.

Märtsis tehti Tartus 135 korteritehingut, mida oli 12% rohkem kui veebruaris ning 9,8% rohkem kui 2016. aasta märtsis. Tartu linna ümbruskaudsetes lähivaldades tehti märtsis aga 52 tehingut, mida oli veebruarist koguni 63% rohkem ning võrreldes eelmise aasta märtsiga 30% rohkem. Praeguse kinnisvaraturu kasvutsükli vältel on märtsis iga-aastaselt tehinguaktiivsus kasvanud, kevade saabumine tõi mõõduka kasvu ka käesoleval aastal. Võrreldes veebruariga tehti Tartus mõnevõrra rohkem tehinguid 1- ja 2-toaliste korteritega, mille juures tehingute arv vähenes 3- ja enamatoaliste korterite osas. Tartu linna lähipiirkondades esinenud tehinguaktiivsuse kasv tulenes uusarenduste asjaõiguslepingute tavapärasest suuremast mahust, seda just Tartu ja Ülenurme vallas, Luunja vallas tehti nii märtsis kui veebruaris uusarendustega täpselt sama palju tehinguid.

Lähipiirkondades kujundavad turgu uusarendused, Tartu korteriturg on püsinud äärmiselt stabiilne

Tartu linnas kujunes 2017. aasta I kvartalis korteriomanditega tehtud ostu-müügitehingute mediaanhinnaks 1 204 €/m2 ja aritmeetiliseks keskmiseks 1 247 €/m2. Erinevalt Tallinnast ei tehta Tartus tehingute koguarvust lähtuvalt kuigi palju tehinguid hinnaklassilt kallimate uusarendustega, mistõttu pinnaühikult kallimate korterite mõju keskmistele hindadele on võrdlemisi tühine. Võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga langes mediaanhind 1,8% kuid aritmeetiline keskmine jäi täpselt samale tasemele. Võrreldes aga 2016. aasta I kvartaliga kasvasid hinnatasemed vastavalt 3,1% ja 1,9%. Aasta baasil on mediaanhinna kasv olnud mõnevõrra kiirem, korteriturul on aset leidnud stabiilne ning mõõdukas hinnakasv. Hinnatase on juba alates 2016. aasta II kvartalist olnud võrdlemisi sarnasel tasemel, kuid üldise hinnataseme ehk mediaanhinna kasvu on siiski endiselt märgata.

Kvartalisisesel perioodil oli keskmine hinnatase võrdlemisi vähese volatiilsusega ehk püsis igakuiselt sarnasel tasemel – perioodil jaanuarist märtsini erines mediaanhind 5,4% ja aritmeetiline keskmine 3,6%. Hinnatase langes igakuiselt alates jaanuarist, mediaanhind langes kõige kiiremini just tehinguaktiivsuse kasvamise taustal märtsis. Viimane tendents on statistiliselt pea iga-aastaselt esinev, mille juures märtsis tehinguaktiivsus küll kasvab kuid kuna talvisel perioodil on korterite müügiperioodid pikenenud, on müüjad tehinguni jõudmiseks turuaktiivsuse kasvades nõus mõnevõrra enam hinnaalandust tegema.

Tartu linna lähivaldade hinnadünaamika on suures osas maakonnakeskusega kattuv, kulgedes Tartu linna kinnisvaraturuga pidevas ühises tempos. Lähivaldades kujunes 2017. aasta I kvartali lõikes aritmeetiliseks keskmiseks 1 163 €/m2, mille juures hinnatase kasvas võrreldes eelneva kvartaliga 9,1%. Mediaanhinnaks kujunes I kvartalis 1 236 €/m2, mis oli võrrelduna 2016. aasta IV kvartaliga kasvanud 5,1%. Võrreldes eelmise aasta I kvartaliga kasvas mediaanhind 10% ja aritmeetiline keskmine 13%. Tartu linna lähivaldade puhul moodustavad olulise mahu tehtavatest tehingutest linnalähedased uusarendused, mistõttu nii igakuised kui kvartaalsed hinnatasemete ulatuslikumad muutused piirkondade siseselt on tavapärased. Linnalähedasi piirkondi iseloomustab perspektiivis pidev elanikkonna kasv ning ehitustegevuse tagasihoidlik kuid stabiilne aktiivsus, mis on kõrgeimad just Ülenurme, Tartu ning Luunja vallas.

Märtsis kujunes Tartu linnas tehtud korteritehingute lõikes aritmeetiliseks keskmiseks 1 234 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 163 €/m2. Võrreldes veebruariga kasvas aritmeetiline keskmine 0,3% kuid mediaanhind langes 3,8%. Tehingute arv oli linnaosade lõikes enim kasvanud Kesklinnas ja Ülejõel, Annelinnas tehti sarnaselt palju tehinguid kui veebruaris. Võrreldes veebruariga kasvas Annelinnas mediaanhind 15%, Kesklinnas 17% kuid Ülejõel langes 28%. Mediaanhinna langus võrreldes veebruariga tulenes peamiselt kasvanud tehinguaktiivsusest puitkonstruktsioonis korteritega, millede madalamal hinnatasemel on statistilistele keskmistele negatiivne mõju.

Tartu linna ümbritsevates lähivaldades kujunes märtsis kaalutud keskmiseks ruutmeetrihinnaks 1 110 €/m2. Hinnatase langes võrreldes veebruariga 6,6% kuid võrreldes 2016. aasta märtsiga kasvas 17%. Lähivaldade hinnadünaamikat kujundavad juba pikemat aega Tartu ja Luunja vallas paiknevad uusarendused, milledest statistiliselt sõltub nii piirkondlik tehinguaktiivsus kui hinnatase. Ajutiselt kasvas märtsis Ülenurme vallas tehingute arv ridaelamuboksidega, mis omakorda toetasid lähipiirkondade tehinguaktiivsuse ja hinnataseme kasvu. Lähipiirkondades on tehinguaktiivsus olnud viimastel perioodidel võrdlemisi kõikuv, suuremad arendusprojektid on läbi müüdud kuid oodata on mahult väiksemate uute projektide pidevat lisandumist.

Tartu linna ning selle lähivaldade tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2006-2017

* 2017. a. on toodud 31. märtsi seisuga

Allikas: Maa-amet

Tartu linna ning Tartumaa korteriturg korterelamute liigituse alusel

Tartu linna korteriturg kui tervik on küll üheselt toimiv, kuid selle moodustavad erinevad väiksemad piirkonnad, milles paiknevate korterite hinnatasemed on nii asukohast kui hoonestatuse iseloomust tulenevalt erinevad. Järgnevalt on Tartu linna korterituru kirjeldamiseks jagatud linna korteriturg erinevatesse eraldiseisvatesse segmentidesse – puitkonstruktsioonis korterid[2], tüüpkorterid[3] ning uusarendused[4].

Puitkonstruktsioonis korterelamud paiknevad Tartu linna näitel hoonestuse põhiselt ennekõike vanemates linnaosades – Kesklinna, Karlova, Ülejõe ning Supilinna linnaosades. Valdavalt on tegemist 2-3-korruseliste elamutega, mis on enamjaolt püstitatud 1920.-1960. aastatel. Puitkonstruktsioonis korterelamutes paiknevad korterid on võrreldes kivikonstruktsioonis korterelamute korteritega madalamalt hinnatud. Seda seetõttu, et enamasti on nimetatud korterelamutes kohtküte, eluruumid väikesed, elamud tihti rahuldavas seisukorras ning sanitaarruumid on veel endiselt tänapäeval mitmetes sellistes elamutes ühiskasutuses.

2017. aasta I kvartali osas tehti sarnaselt sellele eelnevale kvartalile Tartu linnas puitkonstruktsioonis korterelamutes paiknevate korteritega mõnevõrra vähem tehinguid. Väheneva tehinguaktiivsuse taustal leidis aset ka osaline hinnalangus, seda siiski ainuüksi võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga. Aastases võrdluses on hinnatase püsinud muutumatuna. Nii linnaositi kui linnaosade siseselt on hinnatasemetes märgata periooditi üsna laialdasi statistilisi kõikumisi, mis tuleneb ühtlasi nii kehvemas kui väga heas seisukorras korteritega tehtavatest tehingutest. Puitelamutes paiknevate korterite pakkumishinnad on sarnaselt teist tüüpi korteritele üsna palju kasvanud. Üürikinnisvara soetamine on asunud aga taanduma ning pakkumise struktuur on endiselt kehv, mis üheskoos on asunud tehinguaktiivsust alandama.

Tartu linna tüüpkorterite tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2017. a. I kvartalis

Piirkond	Kaalutud keskmine (€/m²)	Kaalutud keskmise muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Kaalutud keskmise muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga	Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga	Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga
Annelinn	957	-0,1%	+2,0%	-14%	+27%
Karlova	955	-4,6%	-16%	-37%	-29%
Kesklinn	1 705	+15%	11%	+69%	+29%
Veeriku	971	-8,8%	-11%	-33%	+60%
Ülejõe	1 314	+11%	+14%	-17%	-12%
Tüüpkorterid tervikuna	1 149	+1,2%	+3,3%	-16%	-1,9%

Allikas: Maa-amet

Tartu linna tüüpkorterid paiknevad valdavalt linnasisestes magalapiirkondades, milledest elamufondi osas moodustab suurima mahu Annelinna linnaosa. Tartu linna tüüpkorterid on sarnaselt teiste Eesti piirkondade puhul ehitatud valdavalt 1940.-1990. aastatel. Tüüpkorterid on kivikonstruktsioonis ning Tartu linna näitel on enamjaolt tegemist kuni 5-korruseliste korterelamutega, 9-korruselisi korterelamuid paikneb põhiliselt Annelinnas ning vähemal määral Veeriku linnaosas.

2017. aasta I kvartalis jätkus küll sarnaselt 2016. aasta IV ja III kvartalile tüüpkorterite osas tehinguaktiivsuse langus, kuid hinnataseme langus peatus. Lähtudes Annelinnast kui tüüpkorterite turul valitsevat olukorda kõige paremini iseloomustavast piirkonnast, oli esimeses kvartalis hinnatase püsinud sarnasel tasemel nagu varasematel perioodidel kuid aastases võrdluses on tehingute arv mõnevõrra kasvanud. Tervikuna on tüüpkorterite turg sarnaselt Tartu korteriturule kui tervikule püsinud viimase aasta vältel oluliste muutusteta, hinnataseme kasv on pikaajalises perspektiivis jätkusuutlikul tasemel ning tehinguaktiivsus on püsinud. Erinevalt Annelinnast ei saa lühiajalise statistikaga seotud linnaosade andmetel pikemalt peatuda, sest tehinguid tehakse tegelike hinnatasemete trendide väljakujunemiseks liialt vähe.

Tartu linna siseselt ning selle lähivaldades tervikuna tehakse tehinguid perioodil 2001-2010 ning 2011-2017 aastatel valminud korterelamutes paiknevate korteritega statistiliselt üsna võrdsetes mahtudes. 2011-2017 aastatel valminud korteritega tehakse enim tehinguid Tartu linnas, Tartu, Luunja ning Ülenurme vallas. Tartu linna siseselt on uusarendusteks valdavalt 2-4-korruselised ning linna lähivaldades 2-3-korruselised kivikonstruktsioonis korterelamud, Kesklinna ning Karlova linnaosas esineb üksikuid 6-8-korruselisi uusarendusi. Linnavälistes piirkondades on tegemist valdavalt 2-3-korruseliste korterelamutega ning ridaelamutega.

2017. I kvartalit iseloomustas Tartu maakonna uusarenduste turu osas võrreldes möödunud kvartalitega mõningane tehinguaktiivsuse langus, mille juures aga hinnatase on jäänud samale tasemele. Maakonna uusarenduste kaalutud keskmiseks hinnaks kujunes kvartali lõikes 1 370 €/m2. Uusarendustega seotud tehinguid tehti 2,1% vähem kui 2016. aasta IV kvartalis, mille juures aga hinnatase langes 0,3%. Võrreldes 2016. aasta I kvartaliga jäi hinnatase samuti sarnasele tasemele, olles 0,2%ga negatiivse trendiga. Olenemata hinnataseme stabiilsusest on võrreldes aastataguse ajaga olulisel määral vähenenud uute korteritega tehtavate tehingute maht.

Ostjaskonna huvi uusarenduste vastu püsib endiselt kõrge kuid turul olevate pakkumiste maht on vähenenud. Tehingute arvu languse peamiseks põhjuseks on Tartu vallas paiknevad uusehitised, millede osas suur osa kortereid on tänaseks ära müüdud. Esmakasutusse tulevate korterite hulk kogu maakonna korteriturul tehtavatest tehingutest on üsna tagasihoidlik, mistõttu statistiliselt avalduvad laialdased kõikumised on tavapärased. Erinevalt Tallinna linnast on Tartus ning selle lähipiirkondades arendustegevus tagasihoidlikuma aktiivsusega ning uute projektide turuletulemisega ei ole turul pakkumiste arvu oluliselt kasvatatud.

Tartu maakonna puhul peab uusarenduste osas arvestama kindlasti asjaolu, et uusarenduste reaalosas sisaldub thiti lisapindu (nt panipaik, rõdu). Lisapinnad aga viivad korterite ruutmeetrihinnad statistiliselt vaadatuna madalamaks, mistõttu tegelikkuses peaksid olema ainult eluruumina vaadatuna uusarenduste ruutmeetrihinnad 10-20% kõrgemad. Lisaks, Tartu linna lähivaldades on püstitatud suurel hulgal ridaelamuid, milledes paiknevad sektsioonid on registrisse kantud korteriomanditena ning kajastuvad avaldatavates andmetes kui tavapärased korterid. Ridaelamute korterite suletud netopind on teadupoolest enamlevinud korteritest suurem, mistõttu uusarenduste ruutmeetrihind võib statistiliselt kajastuda oluliselt madalamana.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

2016. aastal tehti Tartus 1 691 korteritehingut, mida oli 1,3% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks ruutmeetrihinnaks 1 255 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 217 €/m2, mis olid varasema aastaga võrrelduna kasvanud vastavalt 2,7% ja 5,2%. Mediaanhinna kasv oli võrreldes varasemate aastatega aritmeetilise keskmise kasvust oluliselt kiirem, millest tulenevalt tehakse valdav osa tehingutest aina kasvavatel hinnatasemetel. Tartu linna lähipiirkondades tehti seevastu 586 tehingut, mida oli erinevalt Tartu linnast 21% rohkem kui varasemal aastal. Tehtud tehingute aritmeetiliseks keskmiseks hinnaks kujunes 1 032 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 185 €/m2, mis olid 2015. aastaga võrrelduna kasvanud 4,1% ja 4,8%.

Uusarenduste osas on tarbijatele endiselt atraktiivseks piirkonnaks Tartu vald, mille põhilist uusarenduste piirkonda iseloomustab terviklik elukeskkond, linnalähedus ja laiale ostjaskonnale vastuvõetavad hinnad. 2016. aastal kasvas tehingute arv linnaväliselt enam kui Tartu linnas, mida võib põhjendada asjaoluga, et linnaväliste uusarenduste vastu on tarbijate huvi olnud võrdlemisi kõrge. Turul olevate pakkumiste arv on olemasoleva nõudluse rahuldamiseks piisav, kuid nii Tartus kui selle lähipiirkondades on Arco Vara hinnangul korterituru pakkumise struktuurist tulenevalt endiselt turgu uusarendustele.

Sarnaselt Tallinna linnale on ka Tartumaal korterite hinnatasemed viimastel aastatel olulises mahus kasvanud. Elamispindu soetavad tarbijad on sealjuures ostuotsuste langetamisel muutunud kaaluvamaks ning seeläbi on ennekõike hakanud pikenema kõrgema hinnaklassi objektide müügiperioodid. 2016. aastal oli Arco Vara statistikast lähtuvalt Tartus ja selle lähipiirkondades korterite keskmiseks müügiperioodiks 152 päeva. Korterite müügiperioodide olulist pikenemist ei ole seni täheldada, stabiliseerunud tehinguaktiivsuse ja hinnataseme kasvu juures võib turgu endiselt pidada võrdlemisi aktiivseks.

Viimastel aastatel trendiks saanud hinna- ja tehinguaktiivsuse kasvu on saatnud ka kasvav pakkumiste arv. 2016. aastal langes kinnisvaraportaali kv.ee andmetel korterite pakkumiste arv Tartumaal aprillist detsembrini, kogu perioodil kokku ligi 21%. 2017. aasta jaanuaris lõppes pakkumiste arvu vähenemine, pakkumiste arv on püsima jäänud 2014. aasta I poolaasta tasemele. Müügipakkumiste hinnatasemed on langeva pakkumiste arvu ajal pidevalt tagasihoidlikult kasvanud, 2016. aastal kokku ~6,2%. Käesoleval aastal jaanuarist märtsini kasvasid pakkumispõhised hinnad 4,2%, hinnakasv on võrreldes varasemate kuudega järsult kiirenenud. Aktiivsete pakkumiste arv on I kvartali andmetele tuginevalt jäänud püsima ligikaudu 1 300 pakkumise juurde.

Kasvanud hinnasoovid on asunud piirama tehinguaktiivsuse edasist kasvu. Uusehitiste järgset nõudlust võib endiselt hinnata kõrgeks, kuid Tartu linna siseselt sarnaselt Tallinnale võib olukorda pidada arendajate jaoks riskantseks. Seda seetõttu, et arendustegevuseks sobilike kruntide hinnad on kohati liialt kallid. Riskide vähendamiseks tuleks lõpptarbijatelt küsida korterite eest kõrgemat hinda, kuid inimeste sissetulekutasemed ei võimalda enam eluasemelaenu taotlemisega seotud finantseerimistingimuste tõttu arendajatel korterite hinnatasemeid lõputult tõsta. Nii tehingute arvu kasvu kui arendustegevuse aktiivsust võib linnasiseste kõrgete hindade tõttu märgata ennekõike linnaäärsetes enimaktiivsetes piirkondades, seda korterituru osas eriti Tartu ja Luunja vallas.

Keskendudes tulevikus turuletulevatele uusarendustele, on Tartu linnas ning selle lähipiirkondades oodata ennekõike 3-5-korruseliste ning 6-8-korruseliste korterelamute valmimist ning nende ehitamisega alustamist. Vähemal määral on oodata 1-2-korruselistes korterelamutes korterite valmimist. Väljastatud ehituslubade arv oli kõrgeim 2015. aastal, mil väljastati koguni 72% rohkem ehituslube kui 2014. aastal. 2016. aastal võttis arendustegevus mõnevõrra hoogu maha ning täiendavalt lisanduvate eluruumide maht on lähitulevikus oluliselt väiksem kui varasemal aastal.

Tuginedes väljastatud ehitus- ning kasutuslubadega seotud andmetele, on ehitusaktiivsus hinnatasemete stabiliseerumise järgselt olulisel määral pidurdunud, seda eriti 2016. aasta III ja IV kvartali andmete põhjal. 2016. aastal väljastati korterelamute ehitamiseks kokku 42 ehitusluba (2015. a. 43 tk), mille juures aga planeeritavaid kortereid oli võrreldes 2015. aastaga kokku 13% vähem. Ehitustegevust alustati 2016. aastal 34% võrra vähem ning kasutuslube väljastati 23% vähem kui 2015. aastal. Uute potentsiaalsete arendusobjektide hulk oli 2016. aastal võrdlemisi sarnane 2015. aastale, kuid reaalse ehitustegevusega alustati oluliselt vähematel juhtudel.

Vaadates ehitamisele minevate eluruumide pindalalist struktuuri, esineb 3-5-korruseliste korterelamute puhul trend, mis kujutab endast korterite keskmise pindala vähenemist. Arendajad on vähendamas korterite projektijärgseid pindalasid, sest väiksemate korterite puhul on ruutmeetri hinnad kallimad ning ühtlasi on väiksemad korterid likviidsemad, sest väiksusest tulenevalt muutuvad korterid rohkematele tarbijatele taskukohasemaks. Ühtlasi on märgata tendentsi, kus uute projekteeritavate korterelamute puhul on elamus paiknevate korterite arv vähenenud ehk teisisõnu projektid on muutunud mahult väiksemaks.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ning ehitusdünaamika Tartumaal

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Prognoosid

Elanikkonna majandusliku kindlustunde taastudes hakkas majanduskriisi järgsel perioodil nii 2013ndal kui 2014ndal aastal nõudlus uute elamispindade järele oluliselt kasvama, mistõttu nimetatud aastail oli hindade kasvutempo tavapärasest märksa kiirem. Hinnatasemete kasv on Tartu linna näitel olnud võrdlemisi märkimisväärne, sest erinevalt Tallinna linnast ning teistest Eesti piirkondadest on buumiaegsed hinnatasemed saanud oluliselt varem ületatud. Käesolevaks ajaks on aga Tartu linna ja selle lähivaldade hinnatasemete ja tehinguaktiivsuse varasem kiire kasv juba mõningast aega peatunud ning on oodata turu edasist jahenemist.

Erinevalt Tallinnast ei ole Tartu linnas ning selle lähipiirkondades kujunemas sarnast uusarendustega seotud võimalikku ülepakkumist, mis võiks piirkondlikule hinnatasemele olulist survet avaldama hakata. Uusarenduste maht kõigist pakkumisel olevatest korteritest on võrdlemisi väike, pakkumise moodustavad peamiselt järelturu varad. Tartu linnas ja selle lähipiirkondades on suurimateks arendajateks valdavalt ettevõtted, kelle majanduslikku tegevust iseloomustab stabiilne rahavoog, mistõttu korterituru võimaliku pöördumise korral ei ole arendajatel ülekaalukaid laenuteenindamisega seotud riske oodata.

Viimasel poolaastal võrdlemisi kiirelt langeva pakkumiste arvu taustal on pakkumishinnad pidevalt kasvanud, kuid aasta lõikes vähenes sealjuures ka tehinguaktiivsus. Tehingute arvust kiiremini langev pakkumiste arv võib siiski soodustada hinnataseme mõningast edasist kasvu, sest pakkumiste struktuuri osas on märgata ennekõike uusarenduste senist läbimüümist. Tartu linna sisene hinnatase on asunud tehinguaktiivsust piirama, mistõttu on 2016. aastal esinenud lähipiirkondade tehinguaktiivsuse kasvu trendi jätkumist oodata ka lähitulevikus. Esmalt seetõttu, et linnaväliselt on varade hinnad taskukohasemad ja teisalt seetõttu, et arendajate jaoks on Tartu linna siseselt paljude potentsiaalsete arenduskruntide hinnad osutumas liialt kalliks.

Käesoleval aastal on oodata inflatsiooni kasvu kiirenemist ja senise palgakasvu võrdlemisi kiire kasvu aeglustumist, mille taustal on oodata kinnisvaratehingute arvu vähenemist. Väheneva tehinguaktiivsuse tõttu on oodata müügiperioodide pikenemist, tehinguteni jõudmiseks hakkab aina enam lugema kinnisvarabüroode müügialane professionaalsus. Tehingute arvu kasvu pidurdumist on pikemas perspektiivis oodata ka Harjumaale ja Tallinnasse migreerumise kasvamise taustal. Eestlaste laenujäägi kasvutempo on sissetulekute kasvust olnud juba pikemat aega aeglasem, mistõttu laenukoormuse vähendamise soov kui ka omavahenditest seni kõrge finantseerimistase tõenäoliselt püsib.

Tartu linna ning Tartumaa elanikkonna arv on pikas perspektiivis Tallinna kui suurima tõmbekeskuse tõttu pidevalt langemas, kuid kinnisvaraturul tehtavate tehingute mahtu hoiavad endiselt üleval ennekõike 80ndatel sündinud inimesed ning suurenev leibkondade arv. 2016. aastal langes Tartu linna elanikkonna arv võrreldes 2015. aastaga 3,7% (3 645 elanikku), mis oli viimaste aastate suurim langus. Sarnaselt pealinnale on Tartus odavate, väikeste ning funktsionaalsete üüripindade järele pidev stabiilne nõudlus, mida toetab ennekõike suur tudengite ning maapiirkondadest linna siirduvate elanike osakaal üüriturust. Olukorras, kus inflatsioon on võrdlemisi madal ja laenamine endiselt äärmiselt soodne, ei ole üürihindade kiirenevat kasvu lähitulevikus oodata.

Turul aset leidnud kiire kasv on lõppenud ning nii sise- kui välismajanduslikest teguritest tulenevalt on turul lähitulevikus pigem oodata langusfaasi kujunemise algust. Lähitulevikus on turul oodata võrdlemisi stabiilset olukorda, mille taustal võivad nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete muutusi hakata potentsiaalset kujundama pigem rahvusvahelised sündmused. Eesti pangandussektorit võib ohustada ennekõike Rootsi kinnisvaraturul toimuv, sest näiteks Eesti eraisikute laenuturust moodustavad ligi 72% Rootsi pangad. Rootsi kinnisvaraturu kasvufaasi pöördudes võidakse ressursid suunata ennekõike kodumaise turu stabiliseerimisele, mistõttu võivad Eestis kinnisvaraostuga seotud finantseerimistingimused mõnevõrra muutuda. Lisaks Eesti laenuturuga otseselt seotud sündmustele tasuks tähelepanu hoida ka Euroopa Liidu pankade ja riikidega seotud majanduslikel sündmustel.

Tartu linna ning selle lähivaldade korterituru prognoos järgnevaks poolaastaks

Pakkumishinnad

Ostu-müügitehingute hinnad

Ostu-müügi tehinguaktiivsus

Üürihinnad

Üürituru aktiivsus

Üldine: ↔

järelturg: ↔

uusarendused: ↔ (↑)

Üldine: ↔

järelturg: ↔

uusarendused: ↔ (↑)

↔ (↓)

Pakkumine: ↔

Nõudlus: ↔ (↓)

↔

Pakkumine: ↑

Nõudlus: ↔ (↓)

2017. aasta II kvartalis on ennekõike oodata iga-aastast kevadperioodile omast kinnisvaraturu aktiveerumist, mida saadab hooajaliselt kasvav tehingute arv ja mõningal määral kasvav hinnatase. Näiteks, 2016. aasta aprillis jäi tehingute arv Tartus võrreldes möödunud kuuga täpselt samale tasemele kuid mediaanhind kasvas koguni 13%. Möödunud aasta jooksul kiirelt langenud pakkumiste arvule on oodata mõningast pakkumiste lisandumist üksikute arendusprojektide näol nii maakonnakeskuses kui selle lähipiirkondades. Tehinguaktiivsuse ja hinnataseme kasvu jäävad endiselt pidurdama võrdlemisi kõrged hinnad, mille taustal elanikkonna sissetulekute liigselt aeglase kasvu tõttu ei ole turuseisu iseloomustavate parameetrite edasist kiiret kasvu oodata.

[1] Tartu linna lähipiirkonnad on käesolevas turuülevaates käsitletavad kui Tartu ümbruskaudsed tehinguaktiivsuselt aktiivseimad piirkonnad – sellisteks piirkondadeks on siinkohal Tartu, Luunja, Ülenurme, Tähtvere ning Haaslava vald.

[2] Puitkonstruktsioonis korterite all käsitletakse käesolevas turuülevaates kortereid, mis paiknevad puitkonstruktsioonis korterelamutes

[3] Tüüpkorterite all käsitletakse käesolevas turuülevaates kortereid, mis paiknevad korterelamutes, millede esmane kasutuselevõtuaasta jääb aastatesse (enne) 1939 – 2000

[4] Uusarenduse all käsitletakse käesolevas turuülevaates kortereid, mis paiknevad korterelamutes, millede esmane kasutuselevõtuaasta jääb aastatesse 2001-2017

‹‹ Uuemad uudised 1 2 3 … 952 953 954 … 1,620 1,621 1,622 Vanemad uudised ››

Valdeku koolimajast saab linnaosa sõlmpunkt

Arco Vara: Makromajanduse ülevaade

Arco Vara: Aprillis langes kinnisvaratehingute arv 24%

Aprill tõi märtsikuise kõrge tehinguaktiivsuse järsu taandumise

Tallinnas tehinguaktiivsus muutlik, hinnakasv püsib mõõdukas

Tallinna linna lähipiirkondades peatus hinnataseme langus

I kvartalis väljastati Tallinnas viimaste aastate võrdluses rekordarv ehituslube

Tartu korteriturg jätkas aprillis stabiilsel kursil

Pärnus tehinguaktiivsus stabiilne kuid hinnad kasvavad

Telli värsked kinnisvarauudised meilile

Statistikaamet: Märtsis kaubavahetuse kasv jätkus

Eesti kaubavahetus kuude kaupa, 2016–2017

Eesti peamised väliskaubanduspartnerid, märts 2017

Eksport ja import kaubajaotise järgi, märts 2017

Riigi Kinnisvara: RKASi üldkoosolek kinnitas ettevõtte 2016. aasta majandusaasta aruande

Eha Võrk: munitsipaalkorterite rajamine peab kindlasti jätkuma

KV.EE: Tallinna maapakkumiste keskmine hind on 148 €/m²