Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt
Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
 

Hoiu-laenuühistu muutub väärt alternatiiviks pensionifondile

ERE ERE / Estonian Real EstateGrupi spetsialistide arvates võib plaanitud pensionireform, mille tulemusel pensioni esimest sammast hakatakse arvestama tööstaaži, mitte aga sissetuleku alusel, nagu seda tehakse praegu, põhjustada töötajate palkade külmutamist erasektoris ning võib tulevikus mõjutada negatiivselt nende pensionide suurust.

ERE Grupi juhatuse esimehe Maksim Sorokini sõnul paneb pensionikindlustuse esimese samba sidumine töötaja tööstaaži suurusega sisuliselt mõtlema töötajate palkade tõstmise otstarbekohasusele. Kui varem põhjustas töötasu tõstmine sotsiaalmaksu väljamaksete suurendamise ehk mõjutas otse pensioni põhiosa suurust tulevikus, siis uus pensionisüsteem sunnib inimesi otsima uusi võimalusi muretu vanaduspõlve kindlustamiseks. Sellises olukorras on mõtet kaaluda alternatiivseid pensioniks säästmise võimalusi, sest pensionifondide tulususe protsendid jäävad samuti üsna madalaks.

„Üheks selliseks võimaluseks on tänapäeval populaarsust koguvad investeerimised hoiu-laenu ühistutesse (HLÜ). Peamine põhjus on selles, et nende tulusus on klassikaliste pensionifondide näitajatest kõrgem,“ ütles Maksim Sorokin.

Tema sõnul on iga hoiustaja peamiseks eesmärgiks saavutada oma investeeringute suurim tõhusus. Kasulikum on investeerida mitte osa palgast vaid dividendid, sest need ei ole maksustatavad sotsiaalmaksuga. Ka tavatöötaja võib olla dividendide saaja. Selleks võib firmaomanik anda töötaja käsutusse osa ettevõtte aktsiatest või osakutest palga tõstmise asemel ning maksta talle igal aastal dividende, mida töötaja omakorda võib investeerida kõige kasumlikumatesse finantsvahenditesse.

„Saades dividende, mida ei maksustata sotsiaalmaksuga, saab töötaja kasutada neid vahendeid säästmiseks. Selline olukord on soodne nii tööandjale, kes saab lojaalse töötaja, kui ka töötajale endale, kes tagab oma vanaduses parema finantsolukorra,“ on Sorokin veendunud.

ERE Grupi juhi sõnul hakkab riskitase investeeringutel HLÜsse tulevikus alanema. Seoses aktiivsuse kasvuga antud finantsturu sektoris, tegime veebruari alguses ettepanekud selle valdkonna läbipaistvuse suurendamiseks ja hoiustajatele täiendavate garantiide pakkumiseks. Kõne all on hoiu-laenuühistute põhikapitali minimaalse mahu suurendamine ning samuti nõuete karmistamine selliste ühistute liikmete arvu suhtes,“ lausus Sorokin.

ERE Grupp on 2005. aastal asutatud ettevõtete grupp, mis tegeleb finantsteenuste ja laenude pakkumise, äriprojektide rahastamise ja kinnisvara investeeringutega. Ettevõtete grupi finantstegevuse valdkonnaks on traditsioonilised ettevõtlusalad – kinnisvara, ehitus, kaubandus ja tööstus.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Korteriühistuil tuleb haljastustoetuse taotlemisega kiirustada

TallinnTallinna Linnavaraamet tuletab korteriühistutele meelde, et projektis „Roheline õu“ osalemiseks saab taotlusi esitada veel vaid selle nädala lõpuni.

„Korteriühistu peab projektis „Roheline õu“ osalemiseks hiljemalt 30. aprilliks taotluse esitama,“ ütles abilinnapea Eha Võrk. „Selle projektiga aitame korteriühistutel hoovide heakorrastamise kulusid katta. Viie aasta eest käivitatud projekti eesmärk on muuta linna elukeskkond atraktiivsemaks ja parandada seeläbi elukvaliteeti. See projekt on ehedaks näiteks, et elanikud ise saavad ümbritseva keskkonna jaoks palju ära teha – heakorrastatud õuesid tekib üha juurde.“

Nelja aasta jooksul on projekti „Roheline õu“ raames toetust saanud kokku 364 korteriühistut. Projektile „Roheline õu“ on 2017. aasta linnaeelarvest eraldatud 40 000 eurot. Maksimaalne toetus on 600 eurot korteriühistu kohta ja toetuse määr kuni 60% kavandatud tegevuste kogumaksumusest.

Toetus on ette nähtud puude, põõsaste, püsikute, roni- ja lilletaimede soetamiseks ja istutamiseks; lillevaaside, -amplite ja muude mahutite ostmiseks ja paigaldamiseks, istutusmaterjali soetamiseks ja istutamiseks; muru rajamiseks ja sambla tõrjeks; puude raieks ja hoolduslõikuseks ning loetletud tegevuste elluviimiseks vajalike teenuste ostmiseks. Toetus makstakse välja pärast taotluses näidatud tegevuste elluviimist ja kohapealset kontrolli. Seejärel esitab korteriühistu linnavaraametile hiljemalt 10. septembriks toetuse väljamaksmiseks vormikohase kuluaruande koos lisadega. Lisainfo: http://www.tallinn.ee/est/rohelisemtallinn/

Projekt „Roheline õu“ on täienduseks juba aastaid edukalt toiminud „Hoovid korda“ projektile. Projekti „Hoovid korda“ raames toetatakse korterelamute hoovialade korrastamist. Projekti abil saab rajada või remontida hoovialal asuva kõnnitee, rajada mängu- või spordiväljaku, parkimisplatsi või prügimaja, lahendada sademeveeprobleeme, hoove supergraafikaga ilmestada ning hoovialal turvalisuse tagamiseks turvakaamerad paigaldada.

Tallinna linnaeelarvest on viimase kümne aasta jooksul erinevate meetmete kaudu eraldatud korteriühistutele toetusteks kokku 11,6 miljonit eurot. Tallinna 2017. aasta eelarves on korteriühistutele ette nähtud ligi 900 000 euro ulatuses toetusi. „Anname korteriühistutele toetust õuealade heakorrastamiseks, fassaadide korrastamiseks, korterelamute supergraafiliste seinapiltide jaoks, korteriühistute infopunkti ülalpidamiseks jne,“ loetles Võrk. „Iga toetus korteriühistule on ka toetus linnakeskkonna paremaks ja kaunimaks muutmiseks.“

Pealinn aitab korterelamute vahelise territooriumi korrastamisele kaasa ka maa eraldamisega „Oleme seadnud linna omanduses olevale maale korteriühistu kasuks isikliku kasutusõiguse ja korteriühistud on rajanud neile maatükkidele parkimisala,“ selgitas Võrk. „Praeguseks on korteriühistute parkimiskitsikuse leevendamiseks seatud isiklik kasutusõigus ligi 70 korteriühistu kasuks, sel moel on loodud linna maale korteriühistu liikmete sõidukite jaoks juurde üle 1700 parkimiskoha. Kokku oleme korteriühistute kasutusse andnud ligi 8,1 ha ehk kümne A. le Coq Arena jalgpallistaadioni jagu linnamaad. Lisaks on linnaosade valitsused andnud korteriühistute kasutusse ligi 40 parkimisplatsi.“

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Kristiine keskuse kõrvale kavandatakse multifunktsionaalset hoonekompleksi

TallinnTallinna linnavalitsus algatas nn Taksopargi ristmiku serval Kristiine keskuse kõrval asuvatele Endla tn 45a // Tulika tn 31, Tulika tn 33b ja 33c kinnistutele detailplaneeringu koostamise.

Detailplaneeringu koostamise eesmärk on moodustada kinnistute liitmisel ärimaa ja ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega krunt ning määrata ehitusõigus äri- ja ühiskondliku hoonekompleksi kavandamiseks. Planeeritav maa-ala asub Kristiine linnaosa peamise liiklussõlme – Endla tänava, Tulika tänava ja Sõpruse puiestee ristmiku – ääres. Planeeritava alaga külgneb Kristiine kaubanduskeskus.

Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles RAAM Arhitektid AI OÜ, eesmärgiga kinnistud üheks krundiks liita, olemasolev hoonestus lammutada ning püstitada uus kuni 11-korruseline puidust äri- ja administratiivhoone. Detailplaneeringu algatamise taotluse juurde on lahendusettepaneku ja illustreeriva materjali koostanud Kadarik Tüür Arhitektid OÜ.

Lisaks antakse detailplaneeringus heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Planeeritava maa-ala suurus on 0,73 ha.

Planeeritavale maa-alale jäävatel kinnistutel asuvad kolmekorruseline büroohoone ja alajaam, kolmekorruseline Kristiine Linnaosa Valitsuse hoone ja garaaž ning ühekorruseline kohvik.

Kristiine linnaosa üldplaneeringu kohaselt võib sellele alale kavandada põhiliselt ärifunktsioonilisi hooneid nagu kaubandus-, teenindus-, toitlustusettevõtteid, mitmefunktsioonilisi büroohooneid ja muid magistraaltänavate äärde linnaehituslikult kohaseid ehitisi. Algatamisettepanek on Kristiine linnaosa üldplaneeringuga kooskõlas.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Koolitus “Muudatused korteriühistu juhtimises ja asjaajamises” toimub 28/04/2017

Hindpere, Kaarlõp 600x450Kinnisvarakoolis toimub 28/04/2017 koolitus “Muudatused korteriühistu juhtimises ja asjaajamises peale uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kehtima hakkamist 2018. aastal“. Koolituse eesmärk on anda osalejatele ülevaade kõigist olulistest muudatustest, mis leiavad aset korterelamutes peale 2018. aastal kehtima hakkavat uut korteriomandi- ja korteriühistuseadust.

Koolitus on suunatud:

  • korteriühistu juhatuse liikmetele ja haldajatele, kes tegelevad igapäevaselt korteriühistu juhtimisega;
  • korteriühistu revisjonikomisjoni liikmetele, kelle ülesandeks on kontrollida korteriühistu juhatuse tööd;
  • kõigile eraisikutele, kes elavad või omavad korterit kortermajas ja soovivad teada oma õigusi ja kohustusi;
  • kõigile, kes tunnevad huvi uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse vastu.

Koolitus „Muudatused korteriühistu juhtimises ja asjaajamises peale uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kehtima hakkamist 2018. aastal“ annab Sulle:

  • hea ülevaate muudatustest, mis kaasnevad uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kehtima hakkamisega;
  • juhised muuta korteriühistu asjaajamist vastavalt uutele kehtima hakkavatele nõuetele;
  • võimaluse saada teadmisi korteriomanike õigustest ja kohustustest;
  • ülevaate uutest kehtima hakkavatest nõuetest korteriühistu raamatupidamisele;
  • praktilisi nõuandeid korteriühistu juhtimiseks ja muudatuste elluviimiseks.

Koolitus toimub 28/04/2017 kell 10.00-17.15 Tallinna kesklinnas. Lektorid on Evi Hindpere ja Pille Kaarlõp.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Statistika: korteritetehingute arv ja hinnad on tugevas tõusus

Tõnu Toompark2017 I kvartalis tehti Tallinnas maa-ameti andmetel 2450 korteritehingut keskmise hinnaga 1728 €/m². Aastaga suurenes tehingute arv 19% ja keskmine hind 11,1%.

Selliseid kasvunumbreid tuleb pidada mitte suureks, vaid isegi väga suureks. Arvestades, et nõudlus on turul ehk nii koduostjad kui üüriinvestorid on aktiivsed, võib prognoosida tehingute arvu jätkuvat kasvu. Samuti on uusarendus aktiivne ja uusi kortereid valmib projekt projekti järel. Seegi on tegur, mis hoiab tehingute arvu kõrgel.

Sellises olukorras, kus uusi ehk keskmisest kallimaid kortereid järjest peale tuleb ei ole kuidagi loogiline, et statistiline keskmine hind peaks langema. Iseasi on see, kas ja millises tempos muutub kinnisvara väärtus ehk millist hinda võrreldes möödunud aastaga tuleb samasuguse vara eest täna maksta. Vara väärtused on kerkinud, kuid seda märksa madalama kiirusega, kui on muutunud korterite tehingutehinnad, mis sõltuvad palju kaubeldavate korterite vanuselisest struktuurist.

Korterite väärtus on aastataguse ajaga võrreldes hinnanguliselt kerkinud mõõduka 3-5%.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Omanike Keskliit / EOKL

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Reidi tee teine etapp sai ehitusloa

TallinnReidi tee teine etapp, mis kulgeb Pikksilma tänavast Russalka ristmikuni, sai Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt ehitusloa, võimaldades alustada tee rajamiseks vajalike töödega.

Reidi tee esimene etapp, mis kulgeb Jõe tänavast Pikksilma tänavani, sai heakskiidu eelmise aasta lõpul. Riigihange ehituse töövõtja leidmiseks viiakse läbi peale teise etapi hankedokumentatsiooni kooskõlastamist Tehnilise Järelevalve Ameti poolt. Reidi tee rajamistööd on planeeritud lõpetada oktoobris 2018.

„Reidi tee rajamine loob aluse autoliikluse kesklinnast väljaviimisele. Ja selle loomine on ka eelduseks Tallinna peatänava rajamisele, kus Jõe tänavast kuni Vabaduse väljakuni antakse prioriteet kergliiklusele ja ühistranspordile,“ ütles tegevlinnapea Taavi Aas, kelle hinnangul paraneb juurdepääs mereäärsetele aladele ja luuakse eeldused seni kasutuseta sadama ja tööstusalade arenguks. „Kokku lepitud trass on kompromiss erinevate huvigruppide nägemuste vahel.“

1,7 kilomeetrine Reidi tee rajatakse Kesklinna liikluskoormuse vähendamiseks ja liikluse rahustamiseks, see hakkab kulgema Jõe ja Ahtri tänava ristmikult läbi sadama-ala ja mööda rannaäärt Russalka ristmikuni. Tee rajamiseks tuleb pikendada olemasolevat kaldakindlustust ning rajada tehnovõrgud, sealhulgas sademevee kollektor ja pumpla, tänavavalgustus, vee- ja reoveekanalisatsioon, elektri- ja sidetrassid.

Neljarealise sõidutee kõrvale mere äärde rajatakse Lootsi tänava ja Pikksilma tänava vahelises lõigus linnapromenaad ning Pikksilma tänava ning Russalka vahelises lõigus rannapromenaad, jalgrattatee, haljas- ja puhkealad.

Puhkeala Russalka mälestussambast kuni Pikksilma tänavani kulgeb ühe kilomeetri ulatuses merega paralleelselt ja ligi paralleelselt Tallinna Sadama maa-alaga, paiknedes osaliselt tühermaal, kus täna puudub korralik ligipääs.

Puhkealal paiknevad piknikupaik, laste mänguväljak, kiikumise plats ja spordiseadmete ala. Russalka mälestussambast Pirita poole on mere äärde perspektiivsena projekteeritud suvekohviku ala. Sadama suunas rajatava sõidutee ja mere vahele rajatakse 38 meetri laiune ribapark, mille mahus on jalakäijate promenaad ja jalgrattatee, mida ääristavad jooksurajad.

Reidi tee ehitamisega rekonstrueeritakse ka Russalka ristmik, mis hõlmab endas tee-ehitustöid Pirita teel 350 meetrisel lõigul ning Narva maantee l550 meetrisel lõigul. Ahtri tänavast kuni Narva maanteeni on projekteeritud 2+2 sõidurada, millele lisanduvad pöörderajad ja ühissõiduki peatusetaskud.

Reidi tee linna siseneva suuna äärde on kavandatud kaks avalikku parklat ja säilib parkimise võimalus Russalka monumendi juures. Trassile on kavandatud kuus valgusfooridega reguleeritud ristmikku ning lisaks viis ülekäigukohta. Projekti tee-ehitusliku osa koostasid K-Projekt AS ja Novarc Group AS. Projektile eraldatava toetuse suurim summa on 24 225 816 eurot ja projekti omafinantseering 4 275 144 eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Arco Vara: Mida on notari juures kinnisvaratehingut sõlmides vaja teada?

Arco VaraPeamised põhjused, miks kinnisvaratehingud notari juures ebaõnnestuvad, on vähene või vale info, objekti varjatud puudused või tehingu osapoolte perekondlikud suhted, kirjutab Arco Vara maakler Ave Kuut.

Kõige sagedamini on ebaõnnestunud tehingu põhjuseks vähene või vale info. On olnud juhuseid, kus üks tehingute osapooltest varjab mingit olulist fakti, mis notaris ilmsiks tuleb ja tehingu sõlmimist takistab. Üldjuhul on probleeme objekti varjatud puudustega aga takistuseks võivad saada ka perekondlikud suhted, kui selgub, et müüjal puudub õigus korterit müüa näiteks varasema abielu tõttu. Vahel mõtleb ostja lihtsalt viimasel hetkel ümber, aga selliseid juhtumeid tuleb ette siiski harva.

Kehtivad dokumendid kaasa

Notari juures peab olema kaasas kehtiv isikut tõendav dokument kas pass, ID-kaart või juhiluba. Notar võib isiku tuvastada ka Politsei- ja Piirivalveameti andmebaasis oleva foto alusel, kuid ka see eeldab kehtiva dokumendi olemasolu.

Võib tulla ette olukordi, kus isik, kes soovib kinnisvaratehingut teha, ei saa selle juures isiklikult osaleda. Sellisel juhul tuleb ennast esindavale isikule kinnisasja müügiks anda notariaalselt tõestatud vormis volitus. Vahel on vaja notarile näidata kinnisasja omanikuks saamise või perekonnaseisu tõendavat dokumenti, kuid üldjuhul on needki notarile elektrooniliselt nähtavad.

Selleks, et müügilepingu sõlmimine notari juures takistusteta läheks, peaks notarit eelnevalt teavitama kõigist müüja ja ostja vahelistest kokkulepetest kinnisvara ostu-müügi suhtes. Notar saab sellisel juhul lepingupooltele selgitada, millised õiguslikud tagajärjed ja riskid kokkulepetega kaasnevad ning vajalikud kokkulepped lepingusse kirja panna.

Ühisomand nõuab kokkuleppeid

Ühisomandis oleva kinnisvara puhul peab tehinguks olema kõigi osapoolte nõusolek ja kõik osapooled notaris kohal, või olema tehtud notariaalne volitus teisele osapoolele. Kui ühisomand on tekkinud näiteks pärimise teel ja üks osapool elab müüdava kinnisvara aadressil alaliselt, teised aga mitte, peavad teised osapooled arvestama ka tulumaksu tekkimise nõudega.

Kui kinnisvaral on võlgnevused või muud puudused, tuleb kokku leppida, kes konkreetselt omanikest vastava võla või puuduse kõrvaldamise eest vastutab.

Tasud ja lõivud

Enne notarisse minekut ei ole vaja midagi maksata. Kui asjaõiguslepingu sõlmimine ei ole koheselt võimalik ja soovitakse omavahelisi kokkuleppeid kirjalikult tõestada, tihti oma ostusoovi ka sissemaksega kinnitada, tuleks enne asjaõiguslepingut sõlmida notariaalne võlaõiguslik leping. Seda kasutatakse tihti just uute korterite ostmisel, kui korter ei ole veel reaalselt valmis.

Küll aga maksab ostja tihti enne tehingut ostusumma notari deposiiti. Kui ostja ostab pangalaenuga, tuleks tasuda notari deposiiti omafinantseeringu osa, kui aga ostjal ostab kinnisvara 100% omafinantseeringuga, tuleks kogu summa tasuda eelnevalt deposiitkontole. Deposiitkonto kasutamine tagab turvalise tehingu mõlemale osapoolele.

Iga notariaalse tehingu eest tuleb maksta notari tasu, mille suuruse paneb paika seadus ja suurus tuleneb ostu-müügitehingu suurusest ja on üldjuhul 1% ostusummast. Hea tava on, et kulud teevad osapooled pooleks. Kinnisvaratehinguga kaasneb reeglina ka muudatus kinnistusraamatus ning selle eest tuleb tasuda eraldi riigilõivu. Kui kinnisasi ostetakse laenuga ja selle tagamiseks seatakse hüpoteek, siis hüpoteegi kulud kannab tavaliselt ostja.

Mis puudutab lepingu sõlmimist notari juures, siis kindlasti tuleks julgelt küsimusi esitada. Pigem küsida seni, kuni aru saadakse, mida notar räägib ja mis ostu-müügilepingus kirjas. Notari ülesanne on tehingu juriidilist poolt selgitada ja kulud ei sõltu sellest, kui kaua tehingule aega läheb või mitu küsimust küsiti. Notari ülesanne on leida just konkreetsele inimesele ja tema olukorrale sobiv lahendus.

Kinnisvarakool: Üürikoolitus

Fausto plaanib Tartu ühele põhimagistraalile tänapäevast büroohoonet

Fausto GruppFausto Capital plaanib ehitada kaasaegse büroohoone kesklinna lähedale Turu tänavale, Tartu ühele tihedama liiklusega tänava äärde. “Turu tänava piirkond areneb viimastel aastatel väga aktiivselt. Sinna suundub suur osa liiklusest ning on mõistetav, et ka ärihooned kerkivad taristu olulistesse sõlmpunktidesse,” rääkis Fausto Grupi juhatuse liige Sven Mihailov.

“Kolmekorruseline büroohoone on heas asukohas, väga hästi nähtav ja ligipääsetav. Hoone esimesele korrusele plaanitud toitlustus- ja kaubandus- ning teeninduspinnad, teisele-kolmandale bürood. Kindlasti tuleb ka suur parkla,” lubas ta. Ehitusega plaanitakse alustada, käesoleva aastal jooksul, ehitusluba on büroohoonele juba väljastatud. Hoone peaks valmima tuleval aastal. “Rentnikega juba läbirääkimised käivad,” lisas Mihailov.

Fausto Capital on 15-aastase ajalooga täielikult Eesti kapitalil põhinev kinnisvaraarendusettevõte, mis keskendub eelkõige erinevatele kinnisvarainvesteeringutele. Fausto tegutseb kaubanduskinnisvara, büroo- ja elamukinnisvara arendamise, üürimise ja haldamise valdkonnas. Fausto Capitali portfelli kuulub kokku ca 58 000 m2 kaubandus- ja äripinda ning varade maht kokku üle 85 miljoni euro.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Põhjalik elamispindade turuülevaade: 2017 I kvartal

Tõnu ToomparkValminud on põhjalik elamispindade turuülevaate, mis võtab kokku turu hetkeseisu ja teeb prognoose aasta-pooleteise perspektiivis.

Detailsemalt uurib ülevaade uusarenduste turgu ja üüriinvestorite toimetamisi, sest need kaks valdkonda  on tänase turu olulisemad suunajad.

Anna teada, kui oled huvitatud turuülevaate esitlusest.

Alternatiivina toimub elamispindade turuanalüüsi seminar Kinnisvarakoolis 16/05/2017. Seminaril “Kinnisvaraturu ülevaade 2017 aasta II kvartal” vaatame üksikasjalikult tegureid, mis lähiperspektiivis elamispindade sektorit suunavad.

Anna teada, kui oled huvitatud turuülevaate personaalsest esitlusest või soovid tulla Kinnisvarakooli turuülevaate seminarile: Tõnu Toompark, +372 525 9703 /tonu@toompark.ee.

 

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Juurdepääs üle võõra kinnisasja, Riigikohtu uued seisukohad 2015-2017

Leino BiinAsjaõigusseaduse § 156 lg 1 järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse maaomanike kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Kohtupraktika on pidevas muutumises ja ajast kui 20.oktoobril 2014 käsitlesime viimati kohtu seisukohti tasu määramise küsimuses, on mõndagi tasu määramise kohtupraktikas muutunud ja täpsustunud. Viimaste aastate märgilisemad riigikohtu lahendid tasu määramise küsimuses numbritega 3-2-1-180-15; 3-2-1-187-15 ja 3-2-1-27-17 on leitavad riigikohtu kodulehelt.

Alljärgnevalt käsitleme juurdepääsu tasu määramise kohtupraktika olulisemaid seisukohti aastatest 2015- 2017.

1.

Eratee omanikul on vaatamata teeseaduse kehtivuse kaotamisele kohustus tagada eratee korrashoid ja ohutu liiklus sellel. Märgitust tulenevalt on eratee omanikul jätkuvalt õigus nõuda eratee teistelt kasutajatelt tasuna vähemalt tee kasutamisega kaasnevate ja tee omaniku kohustuste täitmiseks vajalike kulutuste hüvitamist.

Tasu määramisel arvestab kohus igal konkreetsel juhul seda, millised abinõud on tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud ja milline on nende abinõude maksumus. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita.

2.

Teise komponendina võetakse tasu suuruse määramisel kohtu poolt arvesse maamaksu, mida tee omanik on kohustatud riigile tasuma. Kohtupraktika kohaselt arvestatakse maamaksu lähtudes kasutatava tee pindalast.

3.

Kohtupraktika kohaselt peab tasu suuruse määramisel arvestama lisaks juurdepääsutee korrashoiu ja liikluskorralduse tagamise kulutuste ja maamaksu komponentidele ka hüvitust omandiõiguse riive eest.

Riigikohus on märkinud, et seda komponenti ei saa arvestada tasuna võõra kinnisasja kasutamise eest vaid seda tuleb käsitleda hüvitisena, mis koormatava kinnisaja omanikule tuleb maksta kinnistu ainukasutusõiguse kaotamise eest. Varasemas kohtupraktikas käsitleti sellena kinnistu turuväärtuse vähenemist.

Sõltumata sellest, kas me nimetame märgitud komponenti tasuks või hüvitiseks, kohtupraktika kohaselt seda juurdepääsu tee kasutajalt tee omanikule välja mõistetakse, sest omand on põhiõigusena kõrgendatud kaitse all. Hüvitise suuruse kindlaksmääramisel hinnatakse, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid selles osas tähtsaid asjaolusid. Juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, ning samuti siis, kui koormatud kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ka ise kasutama.

Kõiki ülalmärgitud kolme komponenti kaaludes ja tõendeid hinnates määrab kohus summa suuruse, mida teemaa omanikul on õigus nõuda ja mida tee kasutaja on võõra kinnisasja kasutamise ees kohustatud maksma.

Biin & Biin Advokaadibüroo Leino Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat
Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Elu korteriühistus: Loomade pidamine korteris

Mu naaber peab kassi, mis mulle üldse ei meeldi.

Küsimus: Kas ja kuidas ma saaksin keelata enda naabril kodulooma pidamise?

Vastus: Kodulooma pidamine on igaühe põhiseaduslik õigus, mida keelata ei saa. Põhiseadusega on vastuolus ka loomade arvu piiramine peres. See ei tähenda, et loomapidajad ei pea lähtuma loomade pidamisel loomakaitseseadusest, selle alusel kehtestatud õigusaktidest ning Tallinna Linnavolikogu 18. aprilli 2013 määrusest nr 24 „Tallinna koerte ja kasside pidamise eeskiri“. Loomakaitseseaduses on sätestatud nõuded, mida peab iga loomapidaja järgima. Loomapidaja peab loomale võimaldama muuhulgas vastavalt looma liigile ja eale kohases koguses sööta ja joogivett, sobiva hoolduse, sobiva mikrokliima ja ruumi või ehitise, mis rahuldab liigile iseloomulikku liikumisvajadust ning muu looma terviseks ja heaoluks vajaliku.

Loomapidajad peavad järgima, et seaduses sätestatud nõudeid ei rikutaks ja et tagatud oleks looma heaolu. Seejuures on kohustuslik loomapidamisel korterelamus arvestada ka naabrite õigustega ning tagada, et loomapidamisega kaasnevad negatiivsed mõjud ei oleks ülemäära häirivad ega kahjustaks oluliselt naabrite õigusi oma omandi kasutamisel. Loomapidajal on kohustus hoida korteriomandi reaalosa korras ning kaasomandi eset kasutades peab loomapidaja hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, näiteks peab loomapidaja enda looma järelt koristama. Samuti ei tohi naabrite rahu olla olulisel määral kahjustatud loomapidamise tõttu korteris.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus
Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Taavi Aas: saabunud on ajalooline võimalus Linnahalli kordategemiseks

Tallinn„Saabunud on ajalooline võimalus Linnahalli kordategemiseks, sest valitsus kavandab olulise investeeringuna eraldada Linnahalli renoveerimisse 2018 ja 2019 aastal kokku 40 miljonit eurot“, ütles Tallinna tegevlinnapea Taavi Aas.

Aas osutas, et kahe aasta jooksul riigieelarve strateegia kohaselt eraldatav 40 miljonit eurot peaks koos linna poolt eraldatavate summadega olema küllaldane, et Linnahall lõpuks korda teha. “Meie käes on ajalooline võimalus anda Tallinnale ja kogu riigile hea akustikaga kontserdisaal, kultuuriürituste toimumispaik ja tänapäevane suure mahutavusega konverentsikeskus, “ütles Aas, tunnustades Tallinna linna ja riigi edukat koostööd. “Oleme taolist koostööd Vabariigi valitsusega pikalt oodanud ja nüüd on see realiseerumas.”

Aasa hinnangul laiendaks Linnahalli kordategemine oluliselt konverentsiturismi võimalusi kogu Eestis. “Linnahalli kordategemine tähendaks ka seda, et kesklinnas mere ääres paiknev väärtuslik maa-ala saab lõpuks asjaliku kasutuse. Me ei saa lubada linnasüdames kasutuseta pinda. Selleks, et töö pihta hakkaks, tuleb veel tugevalt pingutada, aga oluline samm õiges suunas on astutud ja uuenenud Linnahall käegakatsutavam kui kunagi varem. ”

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Tegevusplaan oma maja ehitamiseks

MajaehitajaIga suur asi algab ühest ainsast mõttest. Ühest julgest mõttest. Oma kodu rajamine on kindlasti suur ja julge mõte. Kuid ainult mõttest ei piisa ja tuleb oma mõtted ka ellu viia. Kuidas alustada oma maja ehitamist ja millest siis oleks mõistlik alustada?

Tee lihtne tegevusplaan

Alustada tuleks tegevusplaani koostamisega. Lihtsa ja selge tegevusplaaniga ning tegelikult piisab ka ainult väga lühikesest plaanist. Mida vähem esialgu tegevusplaanis tegevusi kirjas, seda isegi parem, sest siis ei ehmata tööde hulk kedagi ära.

Mis võiks olla esimeses lihtsas tegevusplaanis?

Tegevus

Alamtegevused

Märkused

1. Majaehituse finantseerimine

– Omafinantseeringu mahu väljaselgitamine

– Laenuvõimaluste väljaselgitamine

– Võimalike tagatisvarade väljaselgitamine sh. maja ehitamisprioodil maja turuväärtuse hindamiste vajalik arv

Tavaliselt on vajalik leida ka täiendav finantseerimisallikas ehk taotleda pangalaenu. Pankade kodulehel on olemas esmased laenukalkulaatorid, mille abil saab ise teha esialgsed arvutused laenuvõime osas. Samas täpsema ja konkreetse laenupakkumise osas on kindlasti vajalik kokku leppida kokkusaamised mõne panga laenukonsultandiga ja koostöös pangaga otsida konkreetseid lahendusi. Kindlasti ei tasu piirduda ainult ühe pangaga, vaid uurida võimalusi erinevatest pankadest.

2. Krundi valik

– Asukoht: kaugus keskusest, töökohast, lasteaiast, koolist jne.

– Kommunikatsioonide olemasolu kontrollimine või nende rajamise kulude selgitamine

– Juurdepääs krundile, tee olukord

– Päiksevalgus ja maja orientatsioon

– Võimalike muude krundiga või sellega piirnevate aladega seotud piirangute väljaselgitamine (detailplaneeringud, rajatavad teed, tööstushooned jne.)

Maja tarvis sobiliku ehituskrundi otsimine. See on üks raskemaid tegevusi, millega peab iga majaehitaja hakkama saama.

Krundi valikul ei ole kindlat loogikat, ennekõike peab see lihtsalt meeldima nagu ka krunti ümbritsev keskkond.

Krundi valimisel valitakse kodu, kohta kuhu alati tahad tulla ja kus tunned ennast hästi. Krunti tasub võimalusel vaatamas käia erinevatel aastaaegadel ja nii päiksepaistes kui vihmasel päeval. Ainult nii tekib õige ettekujutus ning õige tunne, kas krunt sobib või mitte.

3. Maja projekt

– Maja ruumide arv ja suurused ehk esmane ruumiplaan ning funktsionaalsus

– Korruselisus

– Välisilme ja stiil

– Maja sobivuse hindamine valitud krundile
– Tüüpprojekti ostmine (ka näiteks koos ehitamisega) või eraldi individuaalprojekti tellimine arhitektilt

– Sidumisprojekti koostamise tellimine ja ehitusloa taotlemine

Abiks tuleb erinevate tüüpprojektide sirvimine ja selle abil esmase arusaama kujundamine, milline võiks olla maja arhitektuur ja välisilme.

Maja ruumiplaani koostamisel on mõistlik algul panna kirja kõik ruumid, mis pähe tulevad. Hiljem nagunii korrastub ruumiplaan ning muutub kompaktsemaks.

Maja projekti puhul peab jätma endale aega läbimõtlemiseks, töötama ühe versiooni projektist välja ja laskma sellel “seedida”, et tunnetada projekti sobivust.

4. Ehitamise hind ja ehitaja valik

– Hinnaküsimise põhjalik ettevalmistamine ja hinnaküsimise korraldamine kaasates vähemalt 5-6 ehitusfirmat.

– Hinnapakkumiste tulemuste analüüsimine

– Läbirääkimised ehitajatega

– Vali ehitaja ja sõlmi ehitusleping

Kõige olulisem ja keerulisem ülesanne on korraldada hinnaküsimine selliselt, et seal sisalduks kõik soovitud.

Iga hinnapakkumises toodud rea osas tuleb välja selgitada, mis täpsemalt seal sisaldub?

Selline lihtne plaan ei kata küll kaugeltki kõiki tegevusi, kuid on piisav selleks, et käivitada oma maja ehitamise protsess. Kui see protsess on juba kord käima lükatud siis läheb kõik edasi juba lihtsamalt. Seejärel tuleb lihtsalt pidevalt ette kerkivad probleemid ükshaaval lahendada ning hoida sihti silme ees.

Tee omale lihtne tegevusplaan ja pane oma majaehituse protsess pöörlema!

 Majaehitaja.eeArtikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Lasnamäel valmiv T1 Mall of Tallinn näitas uue superkeskuse visuaale seest ja väljast

TallinnNeljapäeval, 20.aprillil korraldas Peterburi tee äärde kerkiv transpordisõlm ja kaubanduskeskus T1 Mall of Tallinn keskuse tutvustava ürituse. Sündmuses osales ka Lasnamäe linnaosa vanem Maria Jufereva. Plaani kohasel on keskus valmis järgmise aasta sügiseks.

Kaubanduskeskuse katusele rajatakse EAS-i toel 40-meetrise läbimõõduga vaateratas, mis viib 120 meetri kõrgusele merepinnast. Transpordisõlme tulevad Rail Balticu terminal, trammitee, mis viib tunneli kaudu lennujaamani, uus bussijaam ja linnaväljak. Lisaks kaubanduspindadele tuleb keskusesse ka 7000-ruutmeetrine lasteala, kust leiab muuhulgas teaduskeskuse ja turnimislinnaku. Sellest saab Eesti suurim siseruumides asuv perekondlik meelelahutuskeskus, kus igaüks leiab midagi huvitavat. Keskuses on jalgpalliväljakust suurem laste teadus- ja mänguala, seitsme meetriste lagedega restoranid ja kauplused, rääkimata kinost ja ökoturust.

„Mul on väga hea meel, et Lasnamäel varsti avab uksed ainulaadne kaubanduskeskus. T1 Mall of Tallinn kaubanduskekus on Tallinna uus süda, kus saavad kokku tramm, buss, rong, lennuk ja inimene, sest see koht on osa uuest linnakeskusest, kus hakkab paiknema kavandatav Tallinna Ühisterminal, Rail Baltica raudteesõlm ning uus Tallinna linnaväljak, mis piirneb uute äri ja elamuhoonetega. Keskuse katusele kerkiv 40-meetrise diameetriga vaateratas annab Lasnamäele uue horisondi“ lisas Lasnamäe linnaosa vanem Maria Jufereva.

Vaateratta rajamist toetab 1,44 miljoniga Euroopa Regionaalarengu Fond, kokku investeeritakse meelelahutusala rajamisse 5 miljonit eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kuidas saaks Eestist Euroopa kiireima majanduskasvuga riik?

SEB PankKui majanduskriisi järel oli Eesti majandus kiireima kasvuga kogu Euroopa Liidus, siis viimasel kahel aastal võistleme selles arvestuses viimaste kohtade pärast. Soovides jõukamatele riikidele järele jõuda, peab Eesti majanduskasv oluliselt kiirenema.

Praegusest majanduskasvust ei piisa

Eesti majanduskasv on viimaste aastatel jäänud selgelt alla ühiskonna ootusele. Kui finantskriisist taastumise aastatel 2011 ja 2012, kosus Eesti majandus kiireimas tempos kogu Euroopa Liidus, siis 2015. aastal platseerusime selles arvestuses 23. ja mullu 20. kohal. Pooleteise protsendi juurde jääv kasvutempo tähendab, et loodetud konvergentsi asemel jõukamate riikide tase¬mele, oleme neist hoopis kaugenemas. Ühelt poolt ei tasu mõne aasta nigelat kasvu üle tähtsustada – SKP mõõtmine ei ole selgelt täppisteadus ja tagantjärele revisjonide tulemusena, võime hiljem avastada, et meie majanduskasvul polnud neil aastatel väga vigagi. Küll peaks muret valmistama mitmete prognoose koostavate institutsioonide pikaajalisem vaade Eesti majandusele, mis hindab siinse majanduskasvu potentsiaaliks keskmiselt 3% aastas. Praeguses keskkonnas ei tundugi see ehk liialt nigel? Et seda arvu ilmestada: kui eeldada Eestile 3% majanduskasvu elaniku kohta ja Soomele 1%, kulub sealse elatustaseme saavutamiseks peaaegu 50 aastat. Kui Soome majandus peaks kasvama 0,5% kiiremini, kulub selleks ligi 80 aastat. Enamuse jaoks on see aeg hoomamatult pikk ja selgelt enam, kui oleme valmis ootama.

Joonis 1. Eesti SKP kasv võrreldes EL-28 keskmisega, 2007-2016, %

Riik ei kasvata majandust

Kuidas siis „seisakust“ välja murda? Millegipärast kipuvad sellise küsimuse puhul pilgud esmalt riigivõimu esindajate poole pöörduma. Põhjendamatult. Avaliku sektori panus lisandväärtuse tekkesse on Eestis seni (õnneks) vähene ja rikkust loovad siiski ettevõtted. Kuigi aegajalt selline arvamus levib, ei ole mingisugust alust uskuda, et riik suudaks olla ettevõtjast nutikam, tegeledes siis ise äritegevusega või püüdes toetusmeetmete ja arengukavade läbi ette kirjutada, kuidas äri tegelikult ajama peaks. Ennekõike peab Eesti riik ettevõtlusega tegeleda soovivatele inimestele pakkuma soodsat ja turvalist keskkonda oma ideede teostamiseks. Hoolimata eestlaslikust kalduvusest kritiseerida, oleme vähemalt rahvusvaheliste institutsioonide hinnangul seni sellega üsna edukalt toime tulnud. Töö sellega mõistagi otsa lõppenud ei ole. Kui riik mõnda ambitsioonikat investeerimisobjekti otsib, siis vääriks ehk riiklike üürimajade ehitamise asemel toetust mõne ülikooli rahvusvaheliselt konkurentsivõimelisele tasemele viimine, et põhihariduse kõrval vääriks imetlust ka Eestis antav kõrgharidus.

Vaja on rohkem ambitsiooni

Majanduskasvu aeglustumine on suuresti ka mõistetav. Eesti viimaste aastakümnete areng on olnud küll muljetavaldav, kuid tegemist pole ka mustkunstiga. Järgides liberaalse turumajanduse põhitõdesid ja asudes lähedal maailma ühele jõukamaile piirkonnale, oli tõenäosus õnnestuda kõrge. Madal kulubaas pakkus soodsat võimalust Skandinaavia ettevõtetele tööjõumahukaid tegevusi siia üle tuua. Vähearenenud siseturg lubas jällegi kasumlikult juurutada teenuseid, mis olid end mujal juba tõestanud. Tänaseks on välisinvesteeringute voog aga selgelt aeglustunud – kes siia tulla on soovinud, on juba kohal. Edasine kasv eeldab liikumist väärtusahelas ülespoole või täiesti uusi ja kasumlikumaid ettevõtmisi. Näiteks IT sektoris on meil ette näidata tõeline edulugu – info ja side tegevusalal loodud lisandväärtus on viimase viie aasta vältel kasvanud 60% ja olnud suurim panustaja majanduskasvu. Töötlevas tööstuses on lisandväärtuse kasv piirdunud aga 14%.

Traditsioonilistes harudes tegutsevatelt ettevõtetelt meeletut arenguhüpet oodata ongi ehk liig. Suur osa meie tööstusest tegeleb puidutöötlemise, metallkonstruktsioonide ehitamise jms, mis ei ole kusagil maailmas ülikõrge lisandväärtusega tegevusalad. Kasvuvõimalusi leidub siiski ka neis harudes. Madalad tööjõukulud on seni lubanud paljudel ettevõtetel püsida mugavalt allhankija rollis, tegeledes vaid tootmisega ja lastes müügi ning turundustööga tegeleda äripartneritel välismaal. Kahjuks on tootmine väärtusahelas üks kõige madalamalt tasustatud tegevusi ja selle sees lisandväärtust kasvatada on raske. Iseloomustavaks näiteks on mõni aeg tagasi Eesti Panga poolt tehtud analüüs tootlikkuse kasvu kohta, mis lihtsustatult näitas, et suudame tehnoloogiasse tehtud investeeringute abil toota efektiivsemalt, kuid meie toodete väärtus ei ole ajas oluliselt muutunud. Et tööjõu hind jääb Skandinaavia tasemele alla veel aastakümneteks, siis eeldab oma kaubamärgi all välisturule konkureerima minek ettevõtjatelt suurt riskijulgust ja ambitsiooni. Pikemas plaanis on see aga üks väheseid võimalusi, kuidas oma töö eest rohkem teenida.

Majanduskasvu kiirendaks ka see, kui kapitalikaupade, nagu puit ja metallkonstruktsioonid, kõrval jõuaks Eesti eksportiva tööstuse toodang senisest enam otse tarbijateni. Kuigi erandeid leidub, siis on vähesed ettevõtted suutnud kanda kinnitada Põhjamaade vabaajakaupade turul. Näiteks on Rootsi ja Norra ühed maailma suurimad turud haagis- ja autoelamute jaoks, mille tootmine ja turundus võiks ühe keskmise suurusega Eesti ettevõtte jaoks olla jõukohane ülesanne. Sarnaselt on Läänemere piirkond Vahemere järel üks olulisemaid turge lõbusõiduks kasutatavatele veesõidukitele sh purjejahtidele, mida Eestis küll täna toodetakse, kuid mille ekspordipotentsiaal on kindlasti suurem kui oleme seni suutnud saavutada. Teada tuntud toodete kõrval leidub veel hulgaliselt spetsiifilisemaid turunišse, mis väikestele Eesti ettevõtetele võiks hästi sobida.

Suured ootused on seatud täna veel turgu kompavatele innovatiivsetele Eesti ettevõtetele, olgu selleks siis superkondensaatorite, postirobotite või pakiautomaatide tootjad. Kui mõnda neist peaks saatma edu, võib ka üksikul ettevõttel olla Eesti majandusele suur mõju. Laiapõhjalisem kasv nõuab aga igalt Eesti ettevõtjalt ja inimeselt leppimatust keskpärasusega ja julgust mõelda suurelt.

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas