Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Vana-Kalamaja 9 kinnistul korrastatakse ka kõrghaljastust

24.05.2017 Tallinn.ee

Vana-Kalamaja 9 kinnistul on lähiajal plaanis läbi viia sanitaar- ja hooldusraie, mille käigus eemaldatakse Gustav Adolfi Gümnaasiumi spordiväljaku tsoonist ohtlikud puud.

Linn soovib kõrghaljastuse korrastamisega tagada turvalise ning kehalist tegevust soodustava keskkonna nii koolilastele kui ka piirkonna elanikele.

Ohtlikud ja väheväärtuslikud puud eemaldatakse Gustav Adolfi Gümnaasiumi 1. ja 2. kooliastme õppehoone territooriumil, täpsemalt laste treeningu- ja mänguala ning kooli juurde planeeritava spordiväljaku tsoonis, otse piirkonda kavandatava tulevase pargiala serval.

Vana-Kalamaja 9 kinnistu kõrghaljastuse korrastamise lahenduse on koostanud haljastusekspertiiside ja haljastusprojektidega tegelev ettevõte Grün-E OÜ.

Vastavalt Tallinna Keskkonnaameti 12. aprillil 2017 väljastatud raieloale viiakse läbi sanitaar- ja hooldusraie. Kooli spordiala rajamise tõttu on vaja eemaldada vaid kaks puud, ülejäänud puud on kas ohtlikud või vajavad hooldusraiet.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Eesti Pank: Eesti Panga eluasemelaenunõuded aitavad vähendada laenubuumi ohtu

24.05.2017 Jana Kask

Eluasemelaenunõuete kehtestamisele järgnenud kahe aasta jooksul ei ole pankade laenutingimused leevenenud
Koos noorte laenuvõtjate suurema osakaaluga on kasvanud KredExi laenukäenduse kasutamine ja keskmine eluasemelaen võetakse pisut pikemaks ajaks
Laenuvõtja peab laenumaksete tasumise suutlikkust hinnates arvestama, et intressimäärad võivad tõusta

Eluasemelaenu kaks olulist tingimust on laenusaaja piisav maksevõime ja tagatise olemasolu. Nendele vastamiseks on pangad kehtestanud üsna üksikasjalikud kriteeriumid laenutaotleja stabiilse sissetuleku suuruse, maksimaalse laenukoormuse, aktsepteeritavate tagatiste mahu ja kvaliteedi ning muude asjaolude kohta. Mida rangematele nõudmistele laenusaaja vastab, seda kindlamalt saab ta laenu tagasi makstud ja seda väiksem on tõenäoliselt panga laenukahjum tulevikus. Samuti sõltub konkreetse laenu marginaal osaliselt neist kriteeriumidest.

Headel aegadel, kui majandus kasvab ja sissetulekute kasvuväljavaade on hea, valitseb suurem kindlus, et laenusaajad suudavad laenukohustusi eriliste probleemideta täita. Sellisel juhul on pangad valmis ka julgemalt laenuandmise reeglites järeleandmisi tegema. Lisaks võib konkurentsi tihenemine pankade vahel survestada neid laenutingimusi leevendama. Koos kinnisvara hindade ja laenukasvu kiirenemisega toob see aga kaasa suuremad riskid, mis tähendab hiljem majanduslanguse korral suuremat laenukahjumit.

Eesti Panga nõuded raamistavad pankade laenuandmise reegleid ja tingimusi

Selleks et ennetada riskide suurenemist ja ära hoida laenubuumide tekkimist, peetakse üheks tõhusaks abinõuks kogu laenuturule kehtivaid ühtseid nõudeid, mis määravad laenuvõtja maksimaalse laenukoormuse ja laenumahu suuruse tagatise väärtuse suhtes. Makrofinantsjärelevalve meetmetena kehtestatud piirmäärad toimivad laenude väljastamisel justkui kiirusepiiranguna. Sõltuvalt sellest, kui tõsiseks hinnatakse võimaliku buumi ohtu, seatakse ka piirangud.

Eesti Pank kehtestas 2015. aasta märtsis kolm piirmäära, mida pangad peavad laenude andmisel järgima. Vastavalt nõuetele võib laenusumma ja selle tagatise väärtuse suhtarv (ingl loan-to-value, LTV) olla kuni 85% ning riikliku garantiifondi KredExi käendusega laenude puhul kuni 90%, laenumaksete ja sissetulekute suhtarv (ingl debt service-to-income, DSTI) kuni 50% ja maksimaalne laenutähtaeg kuni 30 aastat. Nõuete täitmisel on lubatud ka mõningane paindlikkus: 15% kvartali laenumahust võib pank anda tingimustel, mis piirmäärasid ületavad.

Laenusumma ja tagatise väärtuse suhtarvu piirmäär

Panga antud eluasemelaen on tavaliselt väiksem kui laenu tagatiseks seatud kinnisvara turuväärtus ehk LTV suhtarv on üldiselt väiksem kui 100%. Sellega soovib pank vähendada laenukahjumi riski, kui tagatise väärtus peaks vähenema. Sama eesmärki – pankade laenukahju katmise võime kindlustamine – täidab ka makrofinantsjärelevalve nõudena kehtestatud piirmäär. Lisaks on Eesti Pangal võimalik liiga kiire laenukasvu korral LTV piirmäära langetada, mis tähendab, et pank saab anda laenu tagatise suhtes väiksemas summas. Koos laenukasvu piiramisega aitab see samm piirata ka kinnisvara hinna tõusu.

2016. aasta viimases kvartalis tõusis üle 85% LTVga laenude osakaal väljastatud laenude kogumahus hüppeliselt 23%ni (vt joonis 1). Eesti Panga hinnangul ei ole siiski tegemist olulise muutusega, kuna selle taga oli KredExi käenduse aktiivsem kasutamine. KredExi käendusega võetud laenude osakaal on kahe aastaga kahekordistunud ja tõusnud ligi 25%ni uutest laenudest. KredExi rolli suurenemist selgitavad eelkõige laenuturul aktiivsemad noored laenuvõtjad, kes on kasutanud riigi pakutud laenukäenduse võimalust, et vähendada omafinantseeringu osa nõutud 10%ni.

Samas väärib märkimist, et Eesti majapidamised võtavad säästude madala taseme tõttu üsna palju 0% omafinantseeringuga laene. See tähendab reeglina seda, et lisaks omandatavale kinnisvarale on tagatiseks seatud veel vähemalt üks kinnisvaraomand. 2016. aasta lõpus moodustasid sellised laenud umbes 26% uutest eluasemelaenudest. Kui panga jaoks aitavad täiendavad tagatised kinnisvara hinna languse riski vähendada, siis majapidamiste jaoks võib liiga väike või olematu omafinantseering tuua turuolukorra halvenedes kaasa sotsiaalseid probleeme.

Laenumaksete ja sissetuleku suhtarvu piirmäär

Laenumaksete ja sissetuleku suhtarvu ehk DSTI piirmäär piirab laenusaajale üle jõu käivate kohustuste võtmist. Arvestades kehtestatud piirmäära, määrab majapidamise sissetulekutase selle, millises mahus on võimalik laenu võtta.

Eestis antakse suur osa laene tingimustel, mille puhul moodustavad laenude põhiosa- ja intressimaksed kuni 30% laenusaaja kuisest netosissetulekust. See ei näita üldiselt väga suurt laenumaksekoormust. Baasintressimäärad on praegu aga väga madalad, mistõttu tuleb laenuotsuse tegemisel arvestada intressimäärade võimaliku tõusuga.

Eesti Pank nõuab, et laenumaksed jääksid laenuvõtja sissetuleku suhtes 50% piiresse, kui suhtarvu arvutamisel kasutatud intressimäär on vähemalt 6%. Selliselt leitud DSTI suhtarv oli 2016. aastal keskmiselt 37% ning kehtestatud piirmäära ületas ligikaudu 5% laenudest (vt joonis 2). Kuna sissetulekud on Eestis kasvanud kiiresti, ei ole DSTI piirmäär laenamist liigselt piiranud. Piiravamaks võib see muutuda juhul, kui eluaseme hind ja selle rahastamiseks vajaminev laenusumma kasvavad sissetulekutest kiiremini.

Maksimaalne laenutähtaeg

Laenutähtaja piirang toetab laenumaksete piirmäära tõhusat rakendamist, kuna aitab ära hoida olukorra, kus laenu tagasimakseaega lõputult pikendades saaks laenuvõtja laenumaksekoormust vähendada. Seega piiratakse selle nõudega laenumahu ja kinnisvara hindade liiga kiiret kasvu.

Uute eluasemelaenude keskmine tähtaeg pikenes viimase kahe aasta jooksul poole aasta võrra, ligi 25 aastani. Seejuures antakse rohkem kui pool eluasemelaenudest 25–30 aastaks (vt joonis 3). Laenude tagasimaksetähtaja mõningast pikenemist selgitab eelkõige nooremate laenuvõtjate osakaalu suurenemine.

Pankade laenutingimused ei ole Eesti Panga nõuete kehtimise ajal leevenenud

Eesti Pank kehtestas eluasemelaenunõuded 2015. aasta kevadel ennetava abinõuna, et vältida laenunõuete leevenemist tulevikus. Nõuded kehtestati pankade tegelike laenutingimuste lähedasel tasemel, mistõttu ei olnud need kehtestamise ajal kuigi piiravad.

Nõuete kehtestamisele järgnenud kahe aasta jooksul ei ole pankade laenutingimused leevenenud. Piirmäärade (lubatud) ületamine ei ole suurenenud ja nõuete aluseks olevad näitajad on jäänud keskmisena enam-vähem samaks. Väikesi muutusi näitajates on põhjustanud eelkõige see, et nooremaid inimesi on laenuvõtjate hulgas rohkem, mis tõstis mõnevõrra laenusumma ja selle tagatise väärtuse suhtarvu ning laenutähtaja keskmisi väärtusi.

Mida kokkuvõttes nõuete mõju kohta järeldada? Kuigi on keeruline hinnata, kas laenutingimused oleksid möödunud kahe aasta jooksul leevenenud ja turuaktiivsust suurendanud, kui nn kiirusepiiranguid poleks seatud, on neil nõuetel siiski oluline roll pankade laenupoliitikate raamistamisel. Kogu pangandusturu jaoks ühtsete miinimumnõuete seadmine takistab laenutingimuste lõdvenemist, mis võib konkurentsi survel kergesti tekkida. Pealegi, kui laenukeskkonnas ilmnevad buumiohule viitavad märgid, siis saab Eesti Pank vajaduse korral kiirust piirata ehk nõudeid karmistada.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

KV.EE: Maade müügipakkumiste hinnad kerkivad

24.05.2017 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel küsisid majade müüjad keskmiselt hinda 1077 €/m². Aastaga kasvas majade müügipakkumiste hind Eesti keskmisena 4%.

Majade müügipakkumiste hinnad langesid neljas maakonnas – Läänemaal, Ida-Virumaal, Raplamaal ja Võrumaal. Võrumaa müügipakkumiste keskmine hind oli 395 €/m², teistes hinnalangusega piirkondades olid majade müügipakkumiste hinnad 640 €/m² lähedal.

Harjumaal kui kinnisvaraturu suurimas ja aktiivseimas piirkonnas küsiti portaalis KV.EE majade eest keskmiselt 1284 €/m² ehk aastatagusest 3% enam. Harjumaa hinnatõusust enam kerkisin müügipakkumiste hinnad Tallinnas, kus aprillikuine keskmine hind oli 1427 €/m² ehk aastatagusest 6% kõrgemal.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond	04/2016	04/2017	Muutus, %
Eesti	1 033	1 077	4%
Harjumaa	1 240	1 284	3%
Ida-Virumaa	711	648	-9%
Jõgevamaa	321	387	20%
Järvamaa	387	448	16%
Läänemaa	727	644	-11%
L-Virumaa	547	584	7%
Põlvamaa		439	NA
Pärnumaa	848	910	7%
Raplamaa	647	635	-2%
Saaremaa	773	808	5%
Tartumaa	874	962	10%
Valgamaa	386	419	8%
Viljandimaa	559	572	2%
Võrumaa	417	395	-5%

Narva	453	406	-10%
Pärnu	1 008	1 001	-1%
Tallinn	1 346	1 427	6%
Tartu	944	1 009	7%

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Ruumilist planeerimist tutvustab käsiraamat “Planeerimisseadus ja selle rakendamine”

24.05.2017 Tõnu Toompark

Alates 2015. aastast kehtib uus planeerimisseadus. Tegemist on mahuka ja kompleksse seadusega, mille rakendamine nõuab täiendavaid juhendeid ja abimaterjale. Sel eesmärgil on autor Martina Proosa koostanud käsiraamatu “Planeerimisseadus ja selle rakendamine. Nõuanded ja praktilised näited”.

Käsiraamatu “Planeerimisseadus ja selle rakendamine” eesmärk on seletada lahti uue seaduse regulatsioon, lisaks tutvustada ruumilist planeerimist laiemalt ja selgitada uut planeerimisseadust ning selle seoseid teiste seadustega.

Suurem tähelepanu on pööratud planeeringu sisule ja asjaoludele, mida tuleb planeeringu koostamisel arvestada. Käsiraamatus on toodud ohtralt praktilisi näiteid ja selgitusi, viidatud on asjakohastele riigikohtu lahenditele.

Käsiraamatu info

Pealkiri: “Planeerimisseadus ja selle rakendamine”
Autor: Martina Proosa
Raamatus on 400 lehekülge.
Planeerimisseadus ja selle rakendamine. Nõuanded ja praktilised näited
Ilmumine 05/2017
ISBN 978-9949-9655-6-4
Kirjastaja: Kinnisvarakool OÜ

Käsiraamatu saab soetada Kinnisvarakooli raamatupoest. NB! Hinna sees on käsiraamatu tasuta transport Eesti piires.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Arco Vara: Kuidas tunda ära halba maaklerit

23.05.2017 Triinu Tapper

Inimene õpib kogu elu ja ka hea maakler peab end igapäevaselt harima ja arendama. Maakler peab lisaks piirkonna tundmisele ka olema mitmekülgne ja avatud isiksus. Südamega tegijate kõrval on palju ebapädevaid isikuid, kes pidevalt maakleri mainet alla toovad, kirjutab Arco Vara maakler Triinu Tapper ja toob välja mõned halva maakleri tunnused.

Kehv suhtleja

Ebapädev maakler on kehv suhtleja ja kliendisuhete hoidja. Ta suhtleb kliendiga harva, ei hoia klienti müügiprotsessiga kursis või on üldse kättesaamatu. Ta on passiivne ja ei ole valmis objekti tutvustama esimesel võimalusel. Hea suhtlemine ei tähenda palju rääkimist, vaid oskust osata oma klienti kuulata ja tema vajadusi välja selgitada.

Nõrk ajaplaneerija

Halb maakler peab oma aega tähtsamaks kui kliendi oma. Ta lepib objekti tutvustamiseks kokku kohtumisi, mida ta hiljem unustab või kuhu ta hiljaks jääb, tuues põhjuseks meeletu töökoormuse ja ajapuuduse. Tema tunnuseks on komme sageli vabandada ja kohtumisteks kokkulepitud aegu muuta. Ka kohtumise enda jaoks tuleb varuda piisavalt aega, mitte kiirustada klienti tagant, põhjusega, et on tulemas järgmine kohtumine. Maakler võiks antud ametit pidada täiskohaga, mitte põhitöö kõrvalt.

Nadi turutundja

Maakler ei ole kursis oma piirkonnas toimuvate tehingutega. Ta ei oska määrata objekti hinda ja turuolukorda. Halb maakler ei süvene müüdava objekti seisukorda, teeb objektist ebakvaliteetsed fotod ja lisab juurde kaootilise ning kirjavigadega teksti. Halvimal juhul palub saata omanikul pildid ja ei vaevu üldse kohapeale objekti vaatama tulema. Tema müügiarsenal piirdubki reeglina kehvapoolse kuulutusega ühes-kahes suuremas kinnisvaraportaalis.

Halb nõustaja

Halb maakler ei oska kliendile nõua anda, kuidas objekti müügiks ette valmistada, kuidas turuolukorrale vastavat hinda määrata ning potentsiaalsete ostjatega käituda. Ta ei tunne kodulaenuga seonduvat temaatikat ega nõusta klienti võimalike notari juures üles kerkivate probleemide osas.

Kiretu klienditeenindaja

Halva maakleri töö kliendi ja objektiga lõpeb samal päeval, kui kinnisvaratehing on sõlmitud ja vahendustasu käes. Ta ei vaevu klientidele hiljem helistama, et saada tagasisidet, kuidas nood maaklerteenusega või objektiga rahule jäid ning uurida, kas saaks klientide heaks veel midagi teha.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Pelgurannas lammutatakse kasutuskõlbmatuks muutunud koolimaja

23.05.2017 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus tunnistab kõlbmatuks ja kannab maha Kari tn 13 kinnisasjal asuva täielikult amortiseerunud koolimaja, tehes seeläbi võimalikuks ehitise lammutamise.

Ettepaneku Tallinna linnale kuuluval Kari tn 13 kinnisasjal paiknev rajatis kõlbmatuks tunnistada, maha kanda ja lammutada ning ehitisregistrist kustutada tegi Tallinna Haridusamet.

„Kari tn 13 kinnisasjal asuv koolihoone on avalikuks kasutamiseks täiesti kõlbmatu ning õppetöö ümberkorraldamise tõttu seda koolihoonet linn enam ka ei vaja,“ ütles abilinnapea Eha Võrk. „Ära hoidmaks olukorda, et suur, tühi ja lagunev hoone jääb linnapilti risustama ja ümbruskonda ohustama, korraldab linnavaraamet hoone kohese lammutamise. Lammutustöödega loodame alustada juba juunis.“

Ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega kinnisasja pindala on 20 159 m². Kinnsiasjal paiknev koolihoone võeti kasutusele 1963. aastal ning on praeguseks täielikult amortiseerunud.

Linnavara või osa sellest tunnistatakse kõlbmatuks ja kantakse maha, kui vara on muutunud kõlbmatuks avaliku kasutamise, linna valitsemise või tulu saamise otstarbeks; vara ei ole õnnestunud võõrandada; vara säilitamine ei ole otstarbekas.

Kõnealuse vara kõlbmatuks tunnistamine on põhjendatud ning ei ole vastuolus õigusaktide või linna huvidega. Tallinna Linnavaraamet tellis Kari tn 13 hoone lammutamise projekti ja endise koolihoone lammutamise kulud on ette nähtud Tallinna Linnavaraameti 2017. aasta eelarves.

EfTEN ostis Laagri Selveri arenduse

23.05.2017 Tõnu Toompark

Ärikinnisvarasse investeeriv alternatiivne kinnisvarafond EfTEN Real Estate Fund III AS omandas Oma Ehitaja AS-ilt Pärnu mnt 554 kinnistu ja ettevõtte Projekt 554 OÜ, mis arendab Tallinna külje alla Laagrisse uut Selverit. Investeeringu kogumaksumus on 6,2 miljonit eurot, mis sisaldab nii kinnistu kui ka ehitustööde maksumust.

EfTEN Real Estate Fund III AS-i fondijuht Viljar Arakase sõnul on intensiivse liiklussõlme ja kiirelt areneva elurajooni vahetus läheduses asuv kinnistu ja arendatav kaubanduskinnisvara koos pikaajalise ning tugeva ankurüürnikuga atraktiivne investeering, mis sobib oma profiililt fondi portfelli suurepäraselt. „Tegu on kaubandusele laiemalt, aga ennekõike toidukauplusele perspektiivika asukohaga. Rajatav Selver asub Pärnu maanteel kojusõidu suunal ehk paremat kätt, tiheda kasutusega Laagri Circle K bensiinijaama ja Laagri asulasse viiva mahapöörde vahel,“ lisas Arakas.

Oma Ehitaja AS-i juhatuse esimehe Kaido Fridolini sõnul keskendub ettevõte kinnisvaraarenduses kahele suunale – korterelamute arenduses on lõppklientideks eraisikud ning ärikinnisvara puhul aga kinnisvarafondid ja investorid, kes on huvitatud pikaajalisest rahavoost. „EfTEN-iga on meil mitmete ühiste edukate projektide pinnalt kujunenud välja hea ja tulemuslik koostöö, mille jätkamine on asjade loomulik käik,“ ütles Fridolin.

Tehinguga omandatud kinnistu kogupind on 11 308 ruutmeetrit ning rajatava hoone kogupind 6696 ruutmeetrit, millest üüritav pind on 3077 ruutmeetrit. Kinnistul saab olema piisavalt parkimiskohti, millest 100 kohta asuvad 2800 ruutmeetrises maa-aluses parklas. Hoone projekteerimis- ja ehitustööd teostab Oma Ehitaja AS ning tööd viiakse lõpule käesoleva aasta detsembrikuus. Ehitusjärelvalvet teostab Ehituskorralduse OÜ.

Alternatiivne investeerimisfond EfTEN Real Estate Fund III AS viis käesoleval kevadel läbi fondi kolmanda avaliku aktsiaemissiooni, mille käigus kaasati 6,3 miljonit eurot. Emissiooni käigus kaasatud kapitali kavatseb fond lisaks Selverile investeerida Hortese aianduskeskuse kinnistusse, mis asub samuti Laagris. Lisaks on fondil plaanis investeerida osa kaasatud kapitalist DSV Riia logistikakeskuse ümberehitusse.

Fondi kahe esimese emissiooni käigus kaasatud kapital on investeeritud järgnevatesse objektidesse Balti riikides: Šiauliai linna südames asuv Saules Miestas kaubanduskeskus, Vilniuses asuv esinduslik Ulonu ärimaja ja Laisves 3 büroohoone ning DSV logistikakeskused Riias, Vilniuses ja Tallinnas. Fondi varade maht on 31. märtsi 2017. aasta seisuga kokku 76,3 miljonit eurot, millest omakapital moodustab 29,9 miljonit eurot.

EfTEN Real Estate Fund III AS on ainus EfTEN Capitali valitsetav fond, mis teeb jaeinvestorile kättesaadavaks investeeringu suuremahulistesse ärikinnisvaraprojektidesse Balti riikides, mida iseloomustab stabiilne, lihtsalt ennustatav rahavoog ning mõõdukas kapitali kasv. Vastavalt Finantsinspektsiooni poolt kinnitatud fondi prospektile võib fondi investeeringuid finantseerida pangalaenuga kuni 65% ulatuses. Omakapitali osakaal on igas uues investeeringus 35% või rohkem. Iga-aastane omakapitali tootluseesmärk on 15% aastas. Tegu ei ole garanteeritud fondiga.

Fond maksab dividendideks 80% iga-aastasest vabast rahavoost. Oodatav iga-aastane dividendimäär on 4 – 8 % aastas. 2016. aasta eest jagati netodividendideks kokku 1 502 716 eurot, 63 eurosenti ühe aktsia kohta (2015. aastal 29,7 eurosenti aktsia kohta).

Finantsinspektsioonis kinnitatud EfTEN Real Estate Fund III AS on 10-aastane tähtajaline fond, millest 3 aastat on investeerimisperiood, 5 aastat hoidmisperiood ja 2 aastat väljumisperiood. EfTEN Real Estate Fund III AS on plaanis peale investeerimisperioodi lõppemist noteerida Balti börsil, mille tulemusel muutub fond tähtajatuks.

EfTEN Real Estate Fund III AS on fondivalitseja EfTEN Capitali poolt 2015. aastal asutatud Balti riikide ärikinnisvarasse investeeriv alternatiivne kinnisvarafond. EfTEN Capital AS on 2008. aastal asutatud varavalitsemise ettevõte, mis tegeleb ärikinnisvarainvesteeringutega Balti riikides. EfTEN Capital AS valitseb lisaks EfTEN Kinnisvarafond ASi ja EfTEN Kinnisvarafond II ASi. EfTEN Capitali grupp (EfTEN Capital koos tütarettevõtjatega) valitseb 46 ärihoonet, kus asub rohkem kui 900 üürnikku. Valitsetavate hoonete turuväärtus seisuga 1.04.2017 on 500 miljonit eurot. EfTEN Capital AS on registreeritud Finantsinspektsioonis ning tegutseb Finantsinspektsiooni järelevalve all.

Äripäev: Baltic Horizoni riskistsenaariumid

23.05.2017 Tõnu Toompark

Kuigi investoritel jagub Baltic Horizoni suhtes ka muresid, näevad nad sarnaselt fondijuhile ärikinnisvara sektoris jätkuvalt potentsiaali.

„Fond on juhtimise poole pealt professionaalne,“ leidis ise Baltic Horizoni osakuid omav Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ omanik Tõnu Toompark. „Teine asi on turg, Eesti turul on erinevates äripindade sektorites pakkumist juurde tulemas ning kui pakkumine äkki suureneb, siis nõudlusel ei pruugi olla põhjust äkiliselt suureneda,“ viitas ta võimalikule hinnalangusele ärikinnisvaras.

Dividenditootlus võib kannatada

Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam peab ülepakkumise tekkimisel suurimaks riskiks vakantsuse kasvu ja renditulu vähenemist. See aga vähendaks ka investorite dividenditootlust. „Selleks, et dividenditootlus kukuks näiteks praeguselt 7-9 protsendilt 1 protsendini, oleme arvutanud, et portfell peaks olema 30 protsendi ulatuses vakantne, samuti peaks laenukulu osakaal langema 5 protsendini ning laenude osakaal portfellist 60 protsendini,“ selgitas Karotam. Tema kinnitusel ei kukutaks ka selle stsenaariumi rakendumine fondi veel kokku.

Fondijuht lisas, et Baltic Horizoni põhieesmärk on teenida pikaajalist tulu ning iga portfelli objekti kohta on oma müügistrateegia. „Tahame pikaajalist ja jätkusuutlikku fondi, mis oleks edukas erinevates majandustsüklites,“ ütles Karotam.

Samuti pole fondijuhi kinnitusel karta fondi likvideerimist ning seega pole ka suurt ohtu, et osakuomanike soov varasid müüa satub just krahhi ja madalate kinnisvarahindade aegadesse. „Meie suurimal investoril on 14 protsenti fondi osakutest ning suured otsused sünnivad väga pika planeerimise ja arutelu tulemusena,“ viitas ta sellele, et otsustamine pole Baltic Horizoni puhul vaid väikese ringi isikute käes.

Sama keeruline on Karotame sõnul fondi reegleid muuta. „Osa asju saab otsustada vaid 2/3 häälteenamusega ning kuna meil on üle 4000 investori, siis ei saa suured investorid hakata lihtsalt paugutama,“ kinnitas ta. „Neile on omad fondid, näiteks EfTEN.“

Riskidele mõeldakse

Toompark leidis, et tururiske aitaks maandada pikad lepingud rentnikega ning indekseeritud üürihinnad. „Eks pakkumine ja hinnatasemed mõjuta kogu turgu ja ka turuosalisi,“ nentis ta. „Nüüd ongi küsimus, kas vara juhitakse professionaalselt ning kas õnnestub kaasata maksejõulisi üürnikke,“ märkis Toompark ning tõi näiteks Baltic Horizoni portfellis oleva äripinna, kus tegutseb Coca Cola Plaza. Tema sõnul on kinoäri üks sellistest, mis töötab ka rasketel aegadel.

Karotam aga kinnitas, et fondi riskid on maandatud. „Laenukulud on jätkuvalt all, meie portfellis on 9 objekti ja 180 rentnikku, kõige suurem rentnik annab kümnendiku,“ märkis ta. „Tallinna, Riia ja Vilniuse vahel on riskid hästi hajutatud ning see tagab stabiilse pikaajalise rahavoo,“ oli ta optimistlik. Sellegipoolest rõhutas Karotam, et iga investor peaks ise Baltic Horizoni portfelli objektidega tutvuma ning otsustama, kas usub nende täituvusse või mitte.

Samuti rääkis Karotam, et fondi laenukoormus on 53 protsenti ning ka uued investeeringud finantseeritakse mitte rohkem kui poole ulatuses võõrkapitaliga. „Nii madala laenukoormusega on ka pankadega hea läbi rääkida,“ rõõmustas fondijuht. „Lisaks on meil fondis 8 miljonit eurot vaba raha, kuid seda kasutame ühe objekti laiendamiseks.“

Mis puudutab aga krahhi ning hindade kardinaalset kukkumist, siis seda Toompark lähiajal ei näe. „See eeldaks mingeid ootamatuid sündmusi, mis üle pea kasvavad,“ märkis ta. „Ei tundu tõenäoline, et turg hakkab stabiilselt langema ja kukub näiteks poole võrra.“

Rahustas investoreid

Praegu käib Baltic Horizon Fundi osakute avalik pakkumine, mille raames on saadaval 15 108 000 uut osakut. Kuigi eelmistel avalikel pakkumistel märkisid investorid kokku vähem osakuid, kui oli võimalik, pole see Karotame sõnul märk usalduse puudumisest. „Börsile mineku ajal toimus Brexiti hääletus ning novembris tuli Trump,“ põhjendas ta osakute märkimise madalat aktiivsust. „Selle kontekstis olen õnnelik, et saavutasime ikkagi suhteliselt hea tulemuse ning meie investoribaas on nii lai.“

Käimas avalikult pakkumiselt saadav raha plaanitakse investeerida ning Karotame sõnul on silmapiiril objekte, kuhu investorite raha paigutada. „Eks mai lõpus vaatame täpsemalt, mitmesse objekti saame lühiajaliselt investeerida,“ märkis fondijuht.

Karotam rahustas investoreid ka fondivalitseja Northern Horizon Capitaliga kerkinud küsimuste koha pealt. Nimelt oli Baltic Horizoni fondivalitseja seotud nüüdseks suletud BPT Optimaga, mille osak maksis üle 141 euro ning mis pakkus Baltic Horizonist kõrgemat tootlust. Kriisi ajal kukkus aga tugevate investeeringutega kaetud BPT Optima osak poole võtta, aruandlus muutus üha harvemaks, kuid sellegipoolest kaasati pidevalt raha juurde. Lõpuks jäid osad investorid lubatud intressimaksetest ilma.

„Mina tean, et tegemist oli fondiga, kuhu kuulusid suurinvestorid, väikeinvestorid kaotasid suurematest rohkem raha, sest koosolekul tegid suurinvestorid endale sobivaid otsuseid,“ rääkis Karotam. „Ka fondi võlakoormus oli vastupidiselt Baltic Horizoni omale suur, nii et tegu pole õuntega, mida võrrelda.“

Alternatiivne investeerimisvõimalus

Toomparki sõnul saab Baltic Horizonit vaadata kui alternatiivset investeerimisvõimalust kinnisvarasektorisse. „Palju räägitakse kinnisvarasse investeerimisest kui üürikorterite ärist, kuid tõelised summad liiguvad hoopis äripindade poolel,“ põhjendas Toompark seda, miks ta ise fondi osakutesse investeeris. „Leidsin, et see võiks olla huvitav võimalus ärikinnisvaras kätt proovida, kuid muidugi motiveeris mind ka professionaalne huvi, et kuidas selles vallas ikkagi mäng käib.“

Toompark toob välja ka fondi eelised üüriäri ees. „Eks mul ole mõni üürikorter ka ja seal peab rabelema ning pidevalt mingite asjadega tegelema,“ selgitas ta. „Väärtpaberiinvesteering on märksa passiivsem,“ kirjeldas Toompark oma investeeringu positiivseid külgi.

Äripäev: Korterituru pulss ikka veel tugev

23.05.2017 Tõnu Toompark

Korteriturul äärmiselt tehinguterohkele märtsile järgnes võrdluses kahvatu aprill – kui aasta kolmandal kuul tehti Eesti suurimates linnades 1548 tehingut, siis aprillikuus vaid 1065.

Kinnisvaraanalüütiku Tõnu Toompargi sõnul suurtest kõikumistest kaugeleulatuvaid järeldusi teha ei saa. „Asja peab võtma rahulikult,“ toonitas Toompark ja viitass, et kuu jääb isegi Tallinna mastaabiga linna kohta liiga lühikeseks vaatlusperioodiks. „Selle jooksul toimub nii palju võnkeid, mis on põhjustatud suuresti juhusest,“ lisas ta.

Toompargi sõnutsi peaks kohaliku korterituru trende hinnates aluseks võtma vähemalt kvartalipikkuse perioodi. Kuid ka esimene kvartal oli Toompargi kinnitusel ebanormaalselt suure tehingute arvuga, mis omakorda n-ö sõi ära tehinguid järgmisest kvartalist. „Juhuslikult olid arendajatel sel hetkel majad valmis saanud ning nad tegid kibekähku oma asjaõiguslepingud ära. See, et nad just sellel ajahetkel asjad valmis said, on tingitud tuhandest pisiasjast, mitte kinnisvaraturu tsüklilisusest,“ selgitas Toompark ja märkis, et parema võrdlusmomendi annab just kahe aasta sama perioodi, mitte järjestikuste kuude kõrvutamine.

Keskmine hind ei kuva õiget pilti

Suurt kaalu ei pane Toompark ka sellele, et korterite keskmine ruutmeetrihind on detsembris saavutatud tipust hetkeks 10% alla kolinud. Toompark tõdes, et igakuiste hinnakõikumiste raporteerimine annab küll toredad numbrid, millega žongleerida, kuid toonitas, et nende taga tuleb ka sisu näha.

„Hind on kaudne indikaator,“ möönis Toompark. „Kas korteri, mille eest detsembris pidanuksin maksma 100 000 eurot, saaksin täna 90 000ga kätte? Kindlasti mitte,“ illustreeris ta ja lisas, et pigem tuleks korteri eest isegi rohkem maksma.

Olulist rolli maa-ameti keskmise ruutmeetrihinna statistikas mängib Toompargi sõnutsi just see, et uute korterite tehingute arv on oluliselt kasvanud. „Kui uusi kortereid tehingute potti lisandub, siis keskmine hind muudkui tõuseb. Kinnisvara väärtus aga samas rütmis ei tõuse – kaugeltki mitte,“ tõdes Toompark.

Tema sõnutsi võiks kinnisvara väärtuse muutumise hindamiseks aluseks võtta näiteks objekti valmimisaasta. „Selle alusel on aastataguse ajaga võrreldes hinnatõus 3-6%,“ viitas Toompark. „Kas samaväärse korteri, mille eest maksin aasta tagasi 100 000, oleks täna õiglane kolm või kuus tuhat rohkem maksta? Ütleksin, et jah, muidugi,“ võrdles Toompark. Ruutmeetri keskmise hinna lühiajaline kõikumine ei peegelda tema kinnitusel kinnisvara väärtuse muutust olukorras, kus tehingute struktuur on olulises muutumises. „Praegu aga see, millega kaubeldakse, pidevalt muutub,“ viitas ta uute korterite jätkuvale müügiedule.

Samas vaimus edasi

Lähitulevikus jätkub Toompargi arvates kõik senist rada pidi. „Usun, et uute korterite pakkumine kasvab ja tehingute arv püsib jätkuvalt kõrgel,“ ennustas ta.

„Vaevalt üüriinvestoridki lühikese ajaga kuhugi ära kaovad. Proovivad valmistuda sügiseseks üürituru tippajaks, mil teha investeerimisotsuseid või pidada olemasoleva üürnikuga hinnaläbirääkimisi,“ möönis Toompark.

Turu raugemist ta ei näe, viidates, et selle jaoks peaks juhtuma midagi ootamatut. Seni aga muutusi toimunud pole ning inimesed, kes korterit osta soovivad, pole kuhugi kadunud. „Mustamäe on ikka püsti. Lasnamäe samamoodi. Seal on hulk elamispinda, kust ühed tahavad lahkuda ja teised asemele minna. Isegi kui midagi suurt peakski juhtuma, mõjub see kinnisvaraturule inertsiga, võttis Toompark teema kokku.

Arco Vara kommentaar: turg on stabiliseerumas

Tehinguaktiivsus on valdavalt mõjutatud Tallinna linna korteriturul toimuvast, mistõttu absoluutnumbrites võis aprillis tehingute arvu langust märgata ennekõike Tallinnas. Väljaspool Tallinna linna langes Eestis tehinguaktiivsus võrreldes märtsiga 18% ning võrreldes 2016. aasta aprilliga 4,1%.

Kinnisvaraturule omast hooajaliselt kasvavat tehinguaktiivsust võis pigem märgata just märtsis, seda nii Tallinnas kui ka pea kõikjal mujal Eesti aktiivsemates piirkondades. Aprillis aset leidnud tehinguaktiivsuse langust võimendas võrreldes märtsiga väiksem tööpäevade hulk.

Väikelinnades on kinnisvara hinna kasv olnud kohati kahekohaline, mille juures pakkumishinnad on kasvanud veelgi kiiremini. Mahajäänumatest piirkondadest siirduvad elanikud atraktiivsematesse lähipiirkondadesse, mis on mitmes väikelinnas tõstnud elanike arvu ning piirkondlikku tarbimisvõimsust. Väiksemates Eesti linnades jääb aga kinnisvara hinna kasv viimastel perioodidel valdavalt sissetuleku kasvule alla. Nii väheste kvaliteetsete elamispindade pakkumise kui ka nende kõrgete pakkumishindade tõttu on vähenenud tehinguaktiivsus ning kiirelt kasvanud nõudlus sarnaste üürikorterite järele, mis omakorda soodustab üürihinna kasvu.

Aprillis tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Eestis 1169 €/m². Võrreldes märtsiga langes ruutmeetrihind 4,1% kuid kasvas võrreldes eelmise aasta aprilliga 3,0%. Aastases võrdluses oli aprillis hinnakasv Tallinnast väljaspool mõnevõrra aeglasem. Eestis ilma Tallinnata kasvas mediaanhind võrreldes 2016. aasta aprilliga 5,4%. Võrreldes jaanuari ja veebruariga on Eesti korteriturg jätkuvalt stabiilne, seda nii tehingute arvu kui ka hinnataseme poolest. Tehinguaktiivsuse langust soodustab enamikus Harjumaa-välistes piirkondades kehv pakkumise struktuur ning hinnataseme statistiliselt aeglast kasvu olukord, kus väheste ning kallite kvaliteetsemate elamispindade kehva kättesaadavuse tõttu on asutud ostma odavamaid ja taskukohasemaid kortereid. Lisaks, üle-eestilist hinnakasvu hoiab tagasi äärmiselt madalate korterihindadega piirkondade tehinguaktiivsuse mõningane kasv.

Tuginevalt selle aasta varasematele kuudele on ka mujal Eestis väljaspool Tallinna asunud korteriturg stabiliseeruma ning senine kiire hinna- ja tehingute rahalise mahu kasv aeglustuma. Lähitulevikus on oodata inflatsiooni kasvu kiirenemist ja senise ostujõu võrdlemisi kiire kasvu aeglustumist, mille taustal on kõrge tööhõive kestes pikemas perspektiivis oodata kinnisvaratehingute arvu ja väljastatud eluasemelaenude arvu vähenemist.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Statistikaamet: Eesti rändesaldo oli 2016. aastal positiivne

23.05.2017 Statistikaamet

Eestisse rändas 2016. aastal sisse 14 822 inimest ja Eestist välja 13 792 inimest, teatab Statistikaamet. Sisseränne ületas väljarännet teist aastat järjest. Enamik rändes osalejatest olid Eesti kodanikud, ent nende rändesaldo oli negatiivne.

Kõige rohkem vahetavad üle riigipiiri elukohta 20–39-aastased. Rände tõttu kasvab rahvastikus enim 15–39-aastaste vanuserühm. 60% rändes osalejatest on mehed ja 40% naised. Meeste rändesaldo on naiste omast neli korda suurem – mehi saabus 2016. aastal Eestisse 800 rohkem kui siit lahkus, naisi vastavalt 200.

Enamik rändes osalejatest on Eesti kodanikud, kuid rohkem on neid lahkujate seas, mille tulemusel oli Eesti kodanike rändesaldo 2016. aastal 2000 inimesega negatiivne. Rändes osalevad 20–59-aastased Eesti kodanikud, seega on rände vanuserühm üsna lai. Saldona kaotab Eesti peamiselt kahekümnendates eluaastates kodanikke.

Rände tulemusel kasvas Eestis kõige rohkem Ukraina kodanike arv – 2016. aastal saabus Eestisse 850 Ukraina kodanikku enam kui Eestist lahkus. Rändesaldo suuruse põhjal järgnesid Vene, Soome ja Läti kodanikud.

Eestisse sisserändajad on pärit enamasti Soomest (45% sisserännanutest), Ukrainast (11%) ja Venemaalt (11%). 88% sisserännanutest on pärit Euroopast, enamasti Euroopa Liidust. Väljarändajate peamine sihtkoht on endiselt Soome (58%), teisel kohal on Suurbritannia (9%). 94% väljarännanutest on lahkunud mõnda Euroopa riiki. Väljastpoolt Euroopat asuvatest riikidest sisserändajad on eelnevalt elanud USA-s, Austraalias ja Indias. Eestist väljapoole Euroopat väljarändajate puhul on populaarsemad sihtkohad Austraalia ja USA.

2016. aasta rändetrende tutvustav pressikonverents ajakirjanikele toimub täna, 23. mail kell 11 Statistikaameti (Tatari 51) 5. korruse saalis.

Alates 2015. aastast arvutab Statistikaamet välisrännet residentsuse indeksi abil: isiku üleminemisel residendist (Eesti püsielanik) mitteresidendiks on väljaränne ja vastupidisel juhul sisseränne (kui ei ole tegemist sünni või surmaga). Sellega seoses on rändevood kasvanud ja alates 2015. aasta rände andmete võrdlemisest varasemate aastatega tuleb sellega arvestada. Muudatuse tõttu kajastab nüüd Eesti välisränne ka registreerimata rännet, kuid seetõttu jääb teadmata paljude saabujate ja lahkujate päritolu- ja sihtkoha riik.

Statistikatöö „Rahvastikusündmused. Ränne“ avaliku huvi peamine esindaja on Sotsiaalministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet selle statistikatöö tegemiseks andmeid analüüsib.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

ERE Grupp: hoiuste turvalisuse tagamiseks on Eestis vaja luua kindlustusfond

23.05.2017 Tõnu Toompark

Hoiu-laenuühistute (HLÜ) kiiresti kasvava turu tingimustes on Eestis vaja luua kindlustusfond võimalike kriisiolukordade ennetamiseks, arvab Eesti Arengu HLÜ juht ja ERE Grupi juhatuse esimees Maksim Sorokin. Tema sõnul suudaks see samm koos HLÜ-de nõuete karmistamisega aidata tagada hoiustajate raha säilimine.

Praegu on hoiu-laenuühistu seaduse kohaselt iga ühistu kohustatud kandma igal aastal 20% puhastulu oma reservkapitali, samuti hoidma 5% oma liikmete hoiuste mahust garantiifondis erapankade kontodel. Siiski nendest nõuetest ERE Grupi hinnangul ei piisa hoiuste täieliku turvalisuse tagamiseks. Sorokin usub, et seda probleemi aitaks lahendada spetsiaalne kindlustusfond Eesti Panga haldusalas, kus hoitaks kõigi riigis registreeritud HLÜ-de 2,5% varast, mis on pool garantiifondi kohustuslikest vahenditest.

“Kui ühel turuosalisel tekivad rahaprobleemid, saab osa sellise fondi vahenditest kasutada intressivaba laenuna raskustes ühistule”, ütles Sorokin. Seejuures peab sellise fondi loomisega tema sõnul kaasnema uute seadusandlike nõuete kehtestamine hoiu-laenuühistutele.

“Juba 2017. a. veebruaris esitas ERE Grupp kava HLÜ turu reguleerimise karmistamiseks. Peamised ettepanekud: hoiu-laenuühistute osakapitali minimaalse summa suurendamine 25000 eurolt 100000 eurole, samuti liikmete arvu nõuete karmistamine sellistes ühistutes,” teatas Sorokin. ERE Grupi juhi hinnangul peaks nende arv kasvama vähemalt 50 inimeseni.

ERE Grupp on 2005. aastal asutatud ettevõtete grupp, mis tegeleb finantsteenuste ja laenude pakkumise, äriprojektide rahastamise ja kinnisvara investeeringutega. Ettevõtete grupi finantstegevuse valdkonnaks on traditsioonilised ettevõtlusalad – kinnisvara, ehitus, kaubandus ja tööstus.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Baltic Horizon Fond registreeris avaliku pakkumise ja noteerimisprospekti lisa

23.05.2017 Tõnu Toompark

Fondivalitseja Northern Horizon Capital AS teatas 9. mail 2017 Baltic Horizon Fond (Fond) uute Fondi osakute täiendava avaliku pakkumise ja noteerimisprospekti (Prospekt) registreerimisest Finantsinspektsioonis ja uute Fondi osakute avalikust pakkumisest.

Fondivalitseja informeerib, et täna, 22. mail 2017 registreeris Finantsinspektsioon Prospekti lisa. Prospekti lisa sisuks on järgmised muudatused:

Täiendada Prospekti peatükki 6.10 (“Investment Pipeline”) ja 8.3 (“Use of Proceeds”) informatsiooniga Fondi investeerimisplaani kuuluva ärikinnisvara, asukohaga Vainodes 1, Riia, Läti võimaliku omandamise protsessi ajakava kohta.
Täiendada Prospektis avaldatud Fondi finantsinformatsiooni Fondi 3-kuu konsolideeritud ülevaadatud auditeerimata vahearuandega perioodi kohta, mis lõppes 31. märtsil 2017.
Täiendada Prospektis avaldatud finantsinformatsiooni Europa SPV 3-kuu konsolideeritud ülevaadatud auditeerimata vahearuandega perioodi kohta, mis lõppes 31. märtsil 2017.
Uuendada ülaltoodud muudatuste valguses Prospekti kokkuvõtte sektsiooni B7.

Prospekti lisa koos selle eesti, soome, rootsi ja taani keelsete kokkuvõtetega avaldatakse elektrooniliselt Finantsinspektsiooni veebilehel (www.fi.ee) ja Fondi veebileheküljel (www.baltichorizon.com). Investor võib paluda Prospekti lisa ja kokkvõtte saatmist elektrooniliselt tema poolt antud e-posti aadressile, saates e-kirja aadressil estonia@nh-cap.com, samuti Prospekti ja selle kokkuvõtte paberkandjal üleandmist Fondivalitseja aadressil Tornimäe 2, 10145, Tallinn.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Veel on võimalus registreeruda koolitusele “Lühiajaline üürimine – kas hobi või äri?”

23.05.2017 Margot Toompark

Koolitus “Lühiajaline üürimine – kas hobi või äri?” toimub 27/05/2017 Tallinna kesklinnas. Koolituse eesmärk on anda osalejatele teadmisi ja nõuandeid, kuidas toimetada oma kinnisvaraga, kui soovitakse tegeleda lühiajalise üürileandmisega.

Koolitus on suunatud:

eraisikutele, keda huvitab lühiajaline kinnisvara üürile andmine ning soovivad teada sellega kaasnevaid riske ja võimalusi;
inimestele, kes plaanivad soetada eluruumi selle lühiajaliseks üürile andmiseks;
investoritele, kes soovivad oma investeeringuid teha kinnisvarasse;
kõigile, keda kõnetab lühiajalise üürimise teema.

Koolitus annab Sulle:

põhjalikud teadmised lühiajalise üürimise õiguslikust regulatsioonist;
praktiliste näidete baasil saab ülevaate lühiajalise üürimise riskidest;
ülevaate võimalustest, kuidas korraldada lühiajalist üürileandmist;
praktilised nõuanded praktikutelt;
soovitused ja nõuanded lühiajalise üüriäriga alustamiseks.

Lektorid on:

Neeme Liivlaid, Goodson & Red OÜ asutaja ja juht;
Maret Hallikma, Advokaadibüroo Primus vandeadvokaat;
Tõnis Room, Booking.com esindaja Eestis;
Edvard Rootamm, kinnisvarainvestor, lühiajalise üürimise praktik.

“Lühiajaline üürimine – kas hobi või äri?” toimub Tallinnas hotellis Euroopa (Paadi 5) 27/05/2017 (laupäeval) kell 10.00-15.45.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Statistika: eluasemelaenude intressimäär püsib negatiivse euribori toel laenuvõtja jaoks soodsal tasemel

23.05.2017 Tõnu Toompark

2017. a esimeses kvartalis püsis eluasemelaenude keskmine intressimäär Eesti panga andmetel 2,2-2,3% vahemikus. Seda intressimäära taset võib laenuvõtja jaoks pidada väga soodsaks.

Pankade väljaantavate eluasemelaenude intressimäär ei ole sisuliselt euriboriga seotud, sest kuu keskmine 6 kuu euribor on alates 2015. aasta lõpust püsinud allpool nulli. Negatiivset euribori aga riskimarginaalist maha ei lahutata. Nii võib öelda, et tänased eluasemelaenud väljastatakse riskimarginaali määraga.

Soodne intressimäär on kindlasti üks oluline tegur, mis soosib laenuvõtmist ja soodustab kerkivat kinnisvaratehingute arvu ning seeläbi kasvavat eluasemelaenude käivet ning jääki. 2017 I kvartali eluasemelaenude käive kasvas aastatagusega võrreldes 29 ja jääk 5,9%.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Arco Vara: Kristiine linnaosa korterituru ülevaade

22.05.2017 Mihkel Eliste

Käesoleva aasta I kvartalis tehti Kristiine linnaosas 149 tehingut. Tehingute arv oli võrreldes 2016. aasta I kvartaliga langenud 10% ning võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga 20%. 2017. aasta I kvartali jooksul tehti tehinguid hinnavahemikus 3 700 – 295 000 €, mille juures maksimaalseks hinnaks kujunes 2 604 €/m2. Tehtud tehingute raames kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 1 724 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 743 €/m2. Mediaanhind oli sealjuures võrreldes 2016. aasta sama ajaga kasvanud 9,7% ning võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga kasvanud 5,0%. Võrreldes aastataguse ajaga on tehinguaktiivsus kasvanud ainuüksi 3- ja enamatoaliste korterite osas, hinnakasv on aga kiireim olnud just 1- ja 2-toaliste korterite puhul.

Kristiine linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m²) korteri pindalast lähtuvalt

Pindala (m²)	2014	2015	2016	2017*
10-29,99	1 524	1 643	1 745	1 933
30-40,99	1 415	1 486	1 538	1 635
41-54,99	1 468	1 600	1 499	1 643
55-69,99	1 425	1 609	1 632	1 729
70-249,99	1 662	1 821	1 889	1 813
Keskmine	1 515	1 662	1 661	1 743

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Kristiine linnaosas leidis korteriturul kiireim hinnakasv aset 2013. ja 2014. aastal, 2016. aastal püsisid hinnad varasema aastaga sarnasel tasemel ning 2017. aastal on statistiline hinnakasv taas kiirenemas. Hinnataseme kasv on Kristiine linnaosa korteriturul olnud alates 2014. aastast võrdlemisi ebaühtlane. Hinnakasv on kiireim olnud 1- ja 3-toaliste korterite osas ning aeglaseim 2- ja 4- ja enamatoaliste korterite puhul. Kõige kiiremini on hinnalt kasvanud 1-toalised korterid, millest valdav osa on suunatud üüriturule. Tuginevalt 2016. ja 2017. aasta andmetele on varasema hinnakasvu kiirus mõnevõrra aeglustunud, kuid püsib endiselt positiivses trendis.

Kristiine linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Pindala (m²)	2014	2015	2016	2017*
10-29,99	24%	7,8%	6,2%	10,8%
30-40,99	15%	5,0%	3,5%	6,3%
41-54,99	17%	8,9%	-6,3%	9,6%
55-69,99	24%	13%	1,4%	5,9%
70-249,99	15%	9,5%	3,8%	-4,0%
Keskmine	23%	9,7%	-0,1%	4,9%

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Lähitulevikus ei ole Kristiine linnaosa korteriturul laialdasemaid muutusi oodata. Viimastel aastatel kiirelt kasvanud tehinguaktiivsus ning hinnakasv on aeglustunud. Tehingute arv jääb püsima sarnasele tasemele, hinnataseme osas on aga oodata mõõduka hinnakasvu jätkumist. Nii hinnastatistikat kui tehinguaktiivsust jäävad enim mõjutama tehingud uusarendustega.

Kristiine linnaosa korterituru hinnadünaamika ja tehinguaktiivsus perioodil 2014-2017