Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Äripäev: Palo: kui riik ei sekku, siis asjad ei liigu

22.05.2017 Tõnu Toompark

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütleb üürimajade kohta, et riigil pole vaja tegeleda asendustegevustega ja sekkuda majandusse seal, kus seda vaja pole. Minister Urve Palo aga selgitab, et kui riik midagi ei tee, siis asjad ei liigu.

Valitsus eraldab kohalikele omavalitsustele uute üürimajade ehitamiseks või vanade renoveerimiseks 60 miljonit eurot. Sellele lisandub kohalike omavalitsuste sama suur panus, seega võib hinnata, et elamuehitusse tuleb toetuse kaudu aastatel 2017–2020 lisaks maksimaalselt 120 miljonit eurot, kirjutab ehitusuudised.ee.

Kinnisvaraanalüütik ja koolitaja Tõnu Toompark on valitsuse plaani suhtes kriitiline. “Riigil pole vaja tegeleda asendustegevustega ja sekkuda majandusse seal, kus seda vaja pole, või sekkumise tulemus on isegi kõige optimistlikumate prognooside alusel olematu,” ütles ta. “Kohaliku omavalitsuse initsiatiivi toetamine pole iseenesest halb, kuid sellega tapetakse erasektori initsiatiivi.”

Urve Palo viitas Tallinna Tehnikaülikooli teadlaste arvutustele, et kui riik panustab ehitushangetesse 110 miljonit eurot ja erasektor lisaks kaks kolmandiku ehk 220 miljonit, looks see aastas 5600 töökohta ja kogu riigi panus laekuks täiendavatest maksutuludest tagasi.

Minister Urve Palo aga kinnitas, et ilma riigi positiivse sekkumiseta asjad ei liigu kas üldse või piisava kiirusega – seda näitab tema hinnangul nii Eesti elamufondi seisukord kui ka see, et näiteks rekonstrueerimismahud kasvasid arvestatavalt alles siis, kui KredEx hakkas seda tegevust toetama. “Sama lugu on üürielamute rajamisega. Huvi ja vajadus on nii omavalitsusel kui ka ettevõtetel nende järele suur, kuid ilma riigi toeta neid ometi ei teki. Põhjus on omavalitsuste madal võimekus,” ütles ta.

“Meie eluasemefond vananeb aastas umbes 6000 eluaseme võrra, juurde ehitatakse sõltuvalt aastast 2000–3000 eluaset,” ütles Palo.

Kas riik ikka peab raha matma?

Tõnu Toompark toob välja, et Tallinnas, selle ümbruses, Tartus ja teisteski tõmbekeskustes on üürisektor mürinal arenemas. “Näiteks Tallinna üüriturule lisandus eelmise aasta jooksul tagasihoidlike hinnangute alusel üle tuhande korteri. Kas see on koht, kuhu riik peaks tulema raha matma?” küsib ta retooriliselt.

Palo tõi välja, et Tallinna ja Tartu puhul on toetus ette nähtud eelkõige sotsiaalkorterite rajamiseks ning neis on ka tegemist teistsuguse turutõrke leevendamisega. “Kinnisvara hind on kõrge ja käib väikese sissetulekuga inimestele üle jõu, näiteks õpetajatele, medõdedele ja teistele noortele spetsialistidele ning sageli ollakse valiku ees, kas sõita kaugemalt iga päev Tallinna tööle või elada juba Helsingis ja kaugemalgi.”

Ministri sõnul tähendab see, et meie kvalifitseeritud spetsialistid suunduvad välismaale elukvaliteedist tingitud põhjustel, aga Eesti pole nii rikas, et seda endale lubada. “Pean oluliseks rõhutada, et üks KOV saab taotleda oma projektide realiseerimiseks kuni 2,5 miljonit eurot. Kindlasti ei suuda see summa viia tasakaalust välja Tallinna ega Tartu korterite üüriturgu,” ütles Palo.

Üürielamute toetuse eelnõus on ka märgitud, et lisapunkte annab korterelamu rajamine Ida-Virumaale või Kagu-Eestisse. Regionaalsed erisused on ministri sõnul toodud sisse, kuna need on piirkonnad, kus elamufondi seisukord on teiste piirkondadega võrreldes kehvem. “Ida-Virumaa ja Kagu-Eesti on ka sotsiaaldemograafilise olukorra tõttu Eesti-siseselt mõnevõrra maha jäänud. Samas on seal tugevaid keskusi, kus on konkurentsivõimelisi tööandjaid ehk neil piirkondadel on potentsiaali ettevõtlust arendada ja koostöös uute töökohtade ning nüüdisaegse eluasemefondi tekkimisega meelitada juurde uusi elanikke. Kuna kinnisvaraturu olukord – ehitushind on kõrgem kui hilisem turuhind – ei motiveeri eraettevõtteid seal kinnisvara arendama, peab riik omavalitsustele ja ettevõtjatele appi tulema,” märgib Palo.

Elamispindade kättesaadavust tuleb tõsta teisiti

Jutt sellest, et elamufondi rahastamine toetab ettevõtlust, kuulub muinasjuttude või soovunelmate valda, mil pole ette nähtud mingitki perspektiivi realiseeruda. Tasub vaid heita pilk põhja poole, Soome, kus on näha, et elamufondi rajamine on sisuliselt lõppenud fiaskoga ehk avaliku raha massilise kulutamisega.

Kui on siiras soov elamispindade kättesaadavust parandada, peaks mõtlema muudele küsimustele. Mõned olulisemad neist. Üüriinvesteeringute soodustamiseks tuleb korrigeerida võlaõigusseadust. Praegune võlaõigusseadus on väga üürniku poole kaldu ega soosi (vaid isegi takistab) üüriinvesteeringute tegemist. Üürihinnale käibemaksu lisamise võimalus. Praegu on seaduse regulatsioon range, mis välistab üürihinnale käibemaksu lisamise. Avada võimalus mikrokorterite (kuni 20 m²) arendamiseks. See on turunišš, mis on piisavalt täitmata ja kus on palju nõudlust. Väikekorterite rajamine on takistatud aga parkimisnormide tõttu.

Tõnu Toompark
kinnisvaraanalüütik ja konsultant, Adaur Grupp OÜ

Ehitajale sobib, aga ajastus on küsitav

Olen mitu korda küsinud, kuidas ja kui efektiivselt planeeritakse kasutada ELi selle rahastusperioodi vahendeid. Eelmisel korral kukkus vahendite kasutamine lühikesse ajavahemikku perioodi lõppu ja midagi head sellest ei tulnud. Kui nüüd tehakse seda uuesti ja paremini ning planeeritakse täiendavalt, siis ehitajana mulle see meeldib, aga kas see ka riigile hästi mõjub, pole kindel. Iseasi on valdkonna elavdamine. Riik peab panustama siis, kui valdkond kiratseb, mitte erasektori või ELi rahastuse harjal.

Kaido Somelar
Ehitustrust ASi juhatuse esimees

Riigi toetus üürimajade ehitamiseks või renoveerimiseks

Maksimaalne toetussumma ühe omavalitsuse kohta kõigi taotlusvoorude peale kokku on kuni 2,5 miljonit eurot. Taotlusprojekte võib omavalitsus esitada mitmes voorus, aga kuni piirsumma 2,5 miljoni täitumiseni. Riigi osa igas projektis on 50%, millele omavalitsus (KOV) liidab teist sama palju, projekte hindab KredEx.

Uut hoonet ei tohi omavalitsus müüa varem kui 20 aasta pärast, renoveeritud hoonet 15 aasta pärast. Samuti on kohalikul omavalitsusel kohustus pidada arvestust korterite üürimise kohta: vajadusel saab KredEx sellekohast informatsiooni küsida ja kontrollida, samuti teha paikvaatlust. Kui KOV on toetusetingimuste vastu eksinud, võib KredExi toetuse osaliselt või täielikult tagasi nõuda, kinnitab majandus- ja kommunikatsiooniministeerium.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

SEB Pank: Töötus väheneb prognooside kiuste

22.05.2017 Mihkel Nestor

Lõppeval nädalal avaldatud värske tööturustatistika kohaselt on Eesti tööhõive rekordtasemel ja töötus jätkanud alanemist. Majanduse kui terviku jaoks on tugev tööturg üks kõige olulisematest eesmärkidest, ettevõtted peavad aga valmis olema palgasurve jätkumiseks.

Töövõimereform ei ole töötust kasvule pööranud

Sellel nädalal avaldatud tööjõu-uuringu tulemused 2017. aasta I kvartali kohta olid mitmete Eesti tööturgu jälgivate analüütikute jaoks ilmselt üllatavad. Vaatamata asjaolule, et kõik Eesti majanduse kohta prognoose tegevad institutsioonid on käesolevaks aastaks eeldanud töötuse suurenemist, töötus määr I kvartalis hoopis vähenes, jõudes 5,6% tasemele. Viimati oli töötus esimeses kvartalis sellest madalamal majandusbuumi tipus 2008. aastal. Seejuures jõudsid tööhõive ja tööjõus osalemise määrad vastavalt 66,3% ja 70,2%ni, mis on kõrgeimad näitajad, mida Statistikaamet on kunagi I kvartalis mõõtnud.

Joonis 1. Töötuse määr 2008-2017, %.

Põhjus, miks analüütikud on selleks aastaks ennustanud töötuse kasvu, peitub käimasolevas ambitsioonikas töövõimereformis. Plaanide kohaselt peaks Töötukassa 2017. aastal hindama ligi 55 000 inimese töövõimet ja vähemalt neist osade jaoks, saab edasise toetuse saamise eeltingimuseks aktiivse soovi ilmutamine endale töökoht leida. Seniste eelduste kohaselt peaks uus korraldus tööjõu-uuringu valimisse sattuvaid töövõimetuspensionäre mõjutama ka oma tööalase staatuse hindamisel ning mitmed seni mitteaktiivsete hulka loetud inimesed sattuma seeläbi tööturul aktiivsete sekka. Esialgu küll tööd otsivate töötutena, sest inimestel, kes kohati pikalt tööturult eemal viibinud, sageli suurtest keskustest kaugel elavad ja lisaks puude tõttu igale tööle ei sobi, võtab töökoha leidmine mõistetavalt aega. Eelmisel aastal tõusma hakanud töötus näis seda mõttekõiku kinnitavat: kui 2015. aastal piirdus töötuse määr 6,2%ga, siis mullu tõusis see 6,8%ni, ulatudes 2016. aasta III kvartalis koguni 7,5%ni.

Töötukassa andmetel oli märtsi lõpu seisuga töötuna arvele võetud ligi 8000 vähenenud töövõimega inimest, mis on enam-vähem sarnases suurusjärgus tööjõu-uuringu tulemustega. Nimelt on mitteaktiivsete arv, kelle tööturult eemal viibimise põhjuseks oli haigus või vigastus, kahanenud eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 5000 võrra. Kui 2016. aasta I kvartalis jäi seetõttu tööturult kõrvale hinnanguliselt 67 900 inimest, siis tänavu 62 900. Veelgi enam vähenes mitteaktiivsete arv õpingute tõttu tööturult eemal viibijate arvelt, mida tingivad demograafilised muutused. Kokku vähenes tööturul mitteaktiivsete arv aastaga peaaegu 18 000 inimese võrra.

Lisaks tuleb ka mainida, et arvele võtmine Töötukassas ei tähenda automaatselt, et tööjõu-uuringus osalev inimene end töötuna määratleks. Et inimene oleks töötu ka riikliku statistika mõistes, peab tööjõu-uuringus selleks olema täidetud kolm tingimust: inimene ei tööta, ta otsib aktiivselt tööd ja on selle leidmisel valmis kahe nädala jooksul tööd alustama.

Tööhõivet kasvatab teenindussektor

Tööjõu-uuringu põhjal on uusi töökohtasid lisandunud ennekõike teenindussektoris ja Tallinna piirkonnas, mida võib omakorda olla mõjutanud kaubanduspindade hoogne juurdekasv. Eesti majapidamiste tarbimisvõimekus on viimastel aastatel nullilähedase inflatsiooni, kõrge tööhõive ja kiire palgakasvu tõttu oluliselt suurenenud. Samal ajal on vaba raha otsinud madalate intressi¬määra-de keskkonnas võimalusi, kuidas kapitalilt siiski midagi teenida ja investeeringud kaubandus¬pindade rajamisse tundub olevat olnud üks lemmikuid. Pikaajaliste plaanide tõttu on uusi kaubanduskeskusi avanemas ka lähiaegadel, kuigi konkurentide hinnangul on turg juba ammugi küllastunud. Vajalike töötajate leidmine neisse on aga aina keerukam.

Kui uute kaubanduskeskuste vajalikkuses kiputakse kahtlema, siis laiema trendina on töökohtade lisandumine ennekõike teenindussfääri mõistetav. Võrreldes Eesti tööjõu struktuuri jõukamate riikidega, on selge, et praegused proportsioonid konvergentsi käigus muutuvad. Kui Eestis töötas 2016. aastal töötlevas tööstuses keskmiselt 19% kõigist tööga hõivatutest, siis Soomes ja Rootsis vastavalt vaid 13% ja 10%. Samas on töötleva tööstuse panus sisemajanduse kogutoodangusse kolmes riigis praktiliselt võrdne, milles väljendub Eesti tööstussektori madal tootlikkus.

Teeninduse alal on erinevused tööhõives suurimad tervishoiu ja sotsiaaltöö valdkonna puhul, kus põhjamaades on hõivatud üle 15% töötajatest, Eestis aga napp 6%. Kuivõrd peaks Eesti muutuma hoolekande-riigiks, on vaieldav, kuid teenindussektoriks, mille arengut sooviksid näha kõik, on keeruka nimetusega kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Selles sektoris tegutsevad mitmed kõrge-palgalised ettevõtlusharud nagu reklaami-, inseneri- ja õigusbürood. Kui Eesti oli mullu neil aladel ametis vähem kui 4% kõigist töötajatest, siis näiteks Rootsis üle 9% tööga hõivatutest.

Kui tööstuses on Eestil tootlikkuse suurendamisel veel pikk tee käia, siis loodetavasti survestavad kitsad olud tööturul ettevõtteid olema leidlikumad teenindussektoris. Võttes arvesse Eesti nappi rahvaarvu ja inimeste soosivat suhtumist erinevatesse automaatsetesse lahendustesse, võiks Eesti saada eeskujuks muule Euroopale kõrgema tootlikkuse näol just traditsioonilistel teenindusaladel.

Palgakasv jääb kiireks

Kõrge hõive ja madal töötus koos oodatava majanduskasvuga kiirenemisega tähendavad, et viimaste aastate kiire palgakasv jääb kestma ka edaspidi. Kuigi SEB prognoosi kohaselt peaks palgakasv mullusest 7,6% väiksemaks jääma, ei anna madal töötus tööandjatele lootust, et tempo märgatavalt aeglustuks. Töötukassa andmetele oli aprilli seisuga täitmata enam kui 12 500 ametikohta, mis on kõrgeim tase mida Töötukassa on kunagi mõõtnud. See tähendab väga teravat konkurentsi töötajate pärast ka nendel ametialadel, mis ei nõua inimeselt spetsiifilist haridust ega väljaõpet. Konkurentsi positiivne mõju on aga see, et nii sõelutakse välja parimad tööandjad ja äriideed, mis võimaldavad inimestele maksta kõrgemat palka.

1Partner: Tallinna südalinnas avati uhke kontorihoone

22.05.2017 Tõnu Toompark

Tallinna Vabaduse väljaku lähedal, Pärnu maantee 18 aadressil valmis kuuekordne 2270-ruutmeetrine kontorihoone.

1Partner Kinnisvara konsultandi Leelo Ratase sõnul sobitub maja hästi 30ndatel loodud Pärnu maantee tänavapildiga. “90ndatel ja ka eelmisel kümnendil ehitati nii Kalamajja, Kadriorgu kui kesklinna palju maju, mis torkavad silma nagu kuldhammas. Nüüd tehakse palju terviklikumalt ja stiilipuhtamalt ning uusehitised sobituvad olemasoleva hoonestusega paremini kokku,” ütles Ratas.

“Kuigi kraanad on püsti, siis on tegelikult kesklinnas kaasaegsetest äripindadest puudus ning Pärnu maantee 18 maja ongi praktiliselt ainus uus büroo, kuhu pindasid on saada. “Pärnu maantee 18 maja eripära on väikesed, vaid 440 ruutmeetrised korrused, mida saab ka väiksemateks osadeks jagada. Kui üldise trendina ehitatakse pigem suuri kontorihooneid, siis väiksemas on võimalik paremini silma paista ja individuaalsem olla,” rääkis Ratas.

Kinnisvaraeksperdi sõnul maksab kesklinna A+ klassi üüripindade ruutmeeter keskmiselt 15-16 eurot kuus “Vanema kesklinna pinna eest küsitakse vähemalt 11 eurot. Paradoksaalselt on üürihinnad madalamad vanalinnas – 8-9 eurot ruutmeetrist, peamiselt kehva parkimise ja ligipääsetavuse tõttu,” rääkis Ratas.

Pärnu maantee 18 hoone arendas Estica Estate OÜ, ehitas TTP AS ning üüriga tegeleb 1Partner. Maja sisekujunduse tegi Arhitektuuribüroo Eek & Mutso, Madis Eek ja Kristel Jaanus.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Elu korteriühistus: Vee-ettevõtjaga sõlmitud lepingu pooled

22.05.2017 Kätri Sarapuu

Meie hoone korteriomanikud on sõlminud haldusteenuse saamiseks lepingu haldusfirmaga. Haldusfirma on enda nimel sõlminud muuhulgas veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste müügilepingu teenuse osutajaga.

Tuleb välja, et haldusfirma ei ole tasunud veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse eest ja nüüd nõuab teenuse osutaja korteriomanike käest võlga välja, tuues põhjenduseks asjaolu, et vee-ettevõtja kliendiks saab ÜVVKS § 8 lg 1 järgi olla kinnistu omanik või valdaja, kelle kinnistu veevärk või kanalisatsioon on ühendatud ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga vastava torustikuühenduse kaudu ja kellega vee-ettevõtja on sõlminud lepingu ühisveevärgivee võtmiseks või reovee juhtumiseks.

Küsimus: Kas meil on õigus keelduda tasumast, kuna me oleme nimetatud teenuse eest juba tasunud haldusfirmale?

Vastus: Saan aru, et korteriomanikud ei ole veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse osutamise lepingu pooleks. Kui haldusfirma sõlmis lepingu oma nimel, mitte esindajana kaasomanike nimel ega kaasomandi valitsejana, siis lepingupoolteks on veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse osutaja ning haldusettevõte. Asjaolu, kas haldusettevõte on sõlminud lepingu kui kaasomandi valitseja või kaasomanike esindaja, peab selgelt tulenema lepingust. Lepingus peab eeltoodu olema kindlasti vähemalt märgitud.

Teenuse osutaja selgitus, et vee-ettevõtja kliendiks saab ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seaduse § 8 lg 1 järgi olla kinnistu omanik või valdaja, hoonestusõiguse alusel maakasutaja või ehitise kui vallasasja omanik või valdaja, ei tähenda, et kolmanda isikuga sõlmitud lepinguga saaks käesoleval juhul korteriomanikele panna lepingulisi kohustusi ilma nende nõusolekuta. See ei oleks kooskõlas lepinguvabaduse põhimõttega. Riigikohus on küll leidnud, et ühisveevärgist vee võtmise ja reovee ühiskanalisatsiooni juhtimise lepingu poolteks saavad olla korteriomanikud ühiselt, sh volitatud esindaja kaudu või ka korteriühistu oma nimel, kuid eeltoodu ei tähenda siiski seda, et lepingupoolteks on kindlasti korteriomanikud. Nimetatud säte tähendab seda, et teenuse osutajal on kohustus sõlmida leping sättes nimetatud isikutega, mitte seda, et teenuse osutaja saaks viidatud sätte alusel lugeda muu isikuga sõlmitud lepingus lepingupooleks sättes nimetatud isikud (RKL 3-2-1-83-12).

Kuna võlg tuleneb haldusettevõtte ja teenuse osutajaga sõlmitud lepingust, siis ei saa korteriomanikke ilma nende tahteavalduseta, ainuüksi kaugkütteseaduse ning ühisveevärgi ja –kanalisatsiooni seaduse sätete alusel lugeda lepingu pooleks.

Lähtudes eeltoodust vastutavad korteriomanikud tarbitud teenuse eest maksmisel haldusettevõtte ees, mitte teenuse osutaja ees ning teenuse osutaja ei saa võlga nõuda korteriomanike käest, vaid peab seda nõudma lepingupoolelt.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Statistikaamet: Tootjahinnaindeks aprillis tõusis

22.05.2017 Statistikaamet

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus oli 2017. aasta aprillis võrreldes märtsiga 0,3% ja võrreldes eelmise aasta aprilliga 3,7%, teatab Statistikaamet.

Tootjahinnaindeksit mõjutas aprillis eelmise kuuga võrreldes keskmisest enam hinnatõus kemikaalide tootmises, elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises, mäetööstuses ning puidutöötlemises. Samuti hinnalangus mootorsõidukite osade ja lisaseadmete tootmises ning toiduainete tootmises.

2016. aasta aprilliga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnatõus kütteõlide, toiduainete ja elektroonikaseadmete tootmises, samuti hinnalangus mäetööstuses, mootorsõidukite osade ja lisaseadmete tootmises.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, aprill 2017
Tegevusala EMTAK 2008 järgi	Aprill 2017 – märts 2017, %	Aprill 2017 – aprill 2016, %
KOKKU	0,3	3,7
Töötlev tööstus	0,2	4,0
Mäetööstus	1,7	-4,6
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine	1,3	2,9
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus	0,0	0,0

Ekspordihinnaindeksi muutus oli 2017. aasta aprillis võrreldes märtsiga 0,6% ja võrreldes 2016. aasta aprilliga 6,4%.

Eelmise kuuga võrreldes tõusis aprillis keskmisest enam turbatoodete, naftasaaduste ning jookide hind, samas langes nahktoodete, mootorsõidukite osade ja lisaseadmete ning metalltoodete hind.

Impordihinnaindeksi muutus oli 2017. aasta aprillis võrreldes märtsiga 0,5% ja võrreldes 2016. aasta aprilliga 5,8%.

Eelmise kuuga võrreldes tõusis aprillis keskmisest enam põllumajandustoodete, elektrienergia ning metallide hind ning langes elektroonikatoodete, tekstiiltoodete ning elektriseadmete hind.

Statistika aluseks on küsimustikud „Tootjahind”, „Ekspordihind“ ja „Impordihind“, mille esitamise tähtaeg oli 6.05.2017. Statistikaamet avaldas tootjahinnaindeksite kuukokkuvõtte kümne tööpäevaga. Statistikatööde „Tööstustoodangu tootjahinnaindeks“, „Ekspordihinnaindeks“ ja „Impordihinnaindeks“ avaliku huvi peamine esindaja on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet nende statistikatööde tegemiseks andmeid kogub ja analüüsib.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

EfTEN Real Estate Fund III AS-i kolmanda aktsiate avaliku pakkumise tulemused

19.05.2017 Tõnu Toompark

11.04.2017 nõukogu otsuse alusel pakkus EfTEN Real Estate Fund III AS, registrikood 12864036, avalikult fondi senistele aktsionäridele märkimiseks kuni 500 000 uut fondi lihtaktsiat nimiväärtusega 10 eurot aktsia kohta. Aktsiate pakkumishind oli 12,5431 eurot.

Aktsiate märkimisperioodil märgiti kokku 1 903 927 aktsiat.

05.05.17 nõukogu otsustega määrati aktsiate jaotus ning tühistati 1 403 927 liigmärgitud aktsiat.

Selle tulemusel kanti 18.05.2017 Äriregistrisse EfTEN Real Estate Fund III AS-i aktsiakapitali uue suurusena 28 852 630 eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Allkirjastati Mustamäe kultuurikeskuse projekteerimisleping

19.05.2017 Tallinn.ee

Täna, 19. mail allkirjastasid Mustamäe linnaosa vanem Helle Kalda, Kultuurikeskus Kaja juhataja kt Jelena Šturm ja Infragete Eesti AS ja BOA OÜ esindaja Urmas Aaskivi lepingu Mustamäe uue kultuurikeskuse põhiprojekti koostamiseks.

Helle Kalda sõnul on tegemist olulise sammuga selleks, et mustamäelaste poolt pikisilmi oodatud 300 kohalise saali ning paljude huvitegevuseks mõeldud ruumidega maja, kus hakkab tulevikus paiknema ka linnaosa valitsus, valmiks Eesti Vabariigi 100. sünnipäeva aastal. „55. aastane Mustamäe vajab moodsat kultuuri ja kohalikku vaimse elu keskust ning täna projekteerimislepingu allkirjastamisega järgmisesse otsustavasse ettevalmistusfaasi jõudnud kultuurikeskus ning 8. juunil nurgakivi saav Mustamäe kirik, täidavad senise tühiku,“ lisas Kalda.

Eesti Vabariigi 100. aastapäevaks ehitatakse kinnistule, E. Vilde tee 118, kultuuri- ja halduskeskus, kus hakkavad kõrvuti tegutsema Mustamäe Kultuurikeskus Kaja ja Mustamäe LOV. Valminud on keskuse eelprojekt. Põhiprojekti, mis võimaldab alustada ehitustöödega, annavad riigihanke võitnud ühispakkujad Infragete Eesti AS ja BOA OÜ üle septembris, mille järel kuulutatakse välja hange ehitaja leidmiseks. Eelprojekti alusel väljastati Mustamäe kultuuri- ja halduskeskusele täna ka ehitusluba.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Arco Vara: Kesklinna linnaosa korterituru ülevaade

19.05.2017 Mihkel Eliste

Käesoleva aasta I kvartalis tehti Kesklinna linnaosas 510 tehingut. Tehingute arv oli võrreldes 2016. aasta I kvartaliga kasvanud koguni 50% kuid võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga 1,0%. 2017. aasta I kvartali jooksul tehti tehinguid hinnavahemikus 7 400 – 1 482 000 €, mille juures maksimaalseks hinnaks kujunes 30 811 €/m2. Tehtud tehingute raames kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 2 338 €/m2 ja mediaanhinnaks 2 197 €/m2. Mediaanhind oli sealjuures võrreldes 2016. aasta sama ajaga kasvanud 9,9% võrra ning võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga kasvanud 3,1%. Võrreldes aastataguse ajaga on tehinguaktiivsus kasvanud enim just 2, 3- ja enamatoaliste korterite arvelt. Hinnakasv on aasta baasil olnud kiireim 2- ja 3-toaliste korterite osas, tehingute arv kui ka hinnatase on mõnevõrra vähenenud 1-toaliste korterite osas.

Kesklinna linnaosas tehtud korteritehingute mediaanhind (€/m²) korteri pindalast lähtuvalt

Pindala (m²)	2014	2015	2016	2017*
10-29,99	1 453	1 724	1 914	1 793
30-40,99	1 743	1 859	1 995	2 098
41-54,99	1 951	2 058	2 173	2 295
55-69,99	1 947	2 035	2 042	2 380
70-249,99	1 920	2 116	2 106	2 105
Keskmine	1 858	2 010	2 074	2 197

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Kesklinna linnaosas leidis korteriturul kiireim hinnakasv aset 2013. ja 2014. aastal, 2012. ja 2015. aastate hinnakasv jäi omavahelises võrdluses sarnasele tasemele. Hinnataseme kasv on viimastel aastatel olnud kogu Kesklinna korterituru lõikes võrdlemisi ühtlane, aeglasema kasvuga saab eraldada ainuüksi üle 70 m2 suuruste korteritega tehtud tehingute mahu. Mõnevõrra kiiremini on hinnalt kasvanud läbi aastate 1-toalised korterid, milledest on suure osa moodustanud Kesklinna kerkinud uued arendused. Tuginevalt 2016. ja 2017. aasta andmetele on varasema hinnakasvu kiirus mõnevõrra aeglustunud, kuid püsib endiselt positiivses trendis.

Kesklinna linnaosas tehtud korteritehingute hinnataseme muutus võrreldes eelmise aastaga

Pindala (m²)	2014	2015	2016	2017*
10-29,99	12%	19%	11%	-6,3%
30-40,99	14%	6,6%	7,3%	5,2%
41-54,99	14%	5,5%	5,6%	5,6%
55-69,99	13%	4,5%	0,4%	16,5%
70-249,99	6,8%	10%	-0,5%	0,0%
Keskmine	12%	8,2%	3,2%	6,0%

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Lähitulevikus ei ole Kesklinna linnaosa korteriturul laialdasemaid muutusi oodata. Viimastel aastatel kiirelt kasvanud tehinguaktiivsus ning hinnakasv on tänaseks mõnevõrra aeglustunud, kuid näitajad jätkavad mõõduka hinnakasvu saatel sarnasel tasemel püsimist. Nii hinnastatistikat kui tehinguaktiivsust jäävad enim mõjutama tehingud uusarendustega.

Kesklinna linnaosa korterituru hinnadünaamika ja tehinguaktiivsus perioodil 2014-2017

* 2017. aasta on toodud I kvartali seisuga

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Vähekindlustatud lasterikkad pered saavad peagi kodutoetust taotleda

19.05.2017 Tõnu Toompark

KredEx alustab 29. mail madala sissetulekuga lasterikastele peredele mõeldud kodutoetuse taotluste vastuvõtmist. Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri poolt kehtestatud tingimuste alusel panustatakse lasterikaste perede elamistingimuste parandamisse tänavu üle 3 miljoni euro.

Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri Urve Palo sõnul on viimasel kahel aastal tehtud laste heaolu parandamiseks kordades enam kui kahe viimase kümnendi jooksul. „Igakuine lapsetoetus on kahekordistunud, kolme- ja enamalapselistele on loodud uus toetus, suurendatud on laste osakaalu toimetuleku toetuse taotlemisel, loodud on elatisabifond üksikvanematele, laste huvitegevusse investeeritakse 15 miljonit eurot. Nende muutuste tulemusel on laste süvavaesus vähenenud ligi kaks korda.“

Minister lisas, et lasterikastel perekondadel on vaja ka tuge elamistingimuste parandamisel ja just selleks ongi kodutoetus. „Kodutoetusega panustatakse enam kui kolm miljonit eurot lasterikaste perede elamistingimuste parandamiseks. Kodutoetusega ei lahenda paraku ära kõikide perede muresid. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on alustanud riiklikult toetatud üürielamute programmiga, mis aitab samuti leevendada paljulapseliste perede eluaseme probleeme.“

Võimalus oma elamistingimusi parandada on peredel, kus kasvab vähemalt kolm kuni 19-aastast last ning kelle sissetulek ühe leibkonna liikme kohta oli eelmisel aastal kuni 355 eurot kuus. Toetust saavad pered, kellel puudub eluase või olemasolev eluase ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, sealjuures puudub vee- ja kanalisatsioonisüsteem või pesemisvõimalus, katus ei ole vettpidav või küttekolded ei taga kodus piisavalt sooja temperatuuri. Maksimaalne toetussumma on 8000 eurot, teistkordsel taotlemisel 5 000 eurot.

KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juhi Triin Reinsalu sõnul on toetuse abil tehtavatel töödel selge mõju lasterikaste perede elamistingimuste paranemisele. „Tuginedes eelmiste aastate kogemusele, saab eraldatud 3,2 mln euro eest ka sel aastal oma elutingimusi parandada ligikaudu 350 peret ehk toetuse tulemusel paranevad rohkem kui tuhande lapse olmetingimused. Toetus võimaldab parandada hoonete konstruktsioone ning suurendada kodude energiatõhusust, mis tõstab perede elukvaliteeti ja võimaldab muuta laste kasvukeskkonna oluliselt paremaks.“

Tagastamatut toetust saab kasutada mitmeti. Näiteks eluaseme püstitamise, renoveerimise, ümberehitamise või laiendamisega seotud väljaminekuteks, aga ka eluaseme tehnosüsteemide või -võrkude rajamise, muutmise või asendamisega seotud kulutusteks. Lisaks võib seda kasutada eluaseme soetamiseks juhul, kui leibkonnal ei ole päris oma kodu või leibkonna omandis olev maja või korter ei vasta kaasaegsetele elamistingimustele, sealhulgas on mõistlikel eeldustel pere jaoks liiga väike. Eelmisel aastal kasutati toetust kõige enam eluaseme renoveerimiseks ja eluaseme soetamiseks.

Taotlusi saab esitada kuni 30. juunini käesoleval aastal. Lisainfot tingimuste ja taotlemise kohta saab KredExi kodulehelt www.kredex.ee.

Varasematel aastatel toetust saanud pered peavad korduva toetuse taotlemise hetkeks olema eelmise toetuse sihtotstarbeliselt ja tähtaegselt ära kasutanud ning esitanud ka KredExile seda kinnitava lõpparuande.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Nõuanded koduostjale: kui pika aja jooksul võiks uue kodu leida?

19.05.2017 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Kodu otsimisele kuluv aeg sõltub koduotsija soovidest. Kui koduotsija soovid on väga spetsiifilised, siis kulub sobiva pakkumise leidmisele rohkem aega.

Kui koduotsija tunneb, et otsingutele kulub liiga palju aega, on tarvis üle vaadata otsingu kriteeriumid. Äkki on ostja liiga nõudlik? Äkki tuleb leppida esialgu soovitust madalama kvaliteedi, väiksema pinna või kehvema asukohaga? Või tuleb aktsepteerida, et soovidele vastava objekti eest tuleb maksta kõrgemat hinda kui algul plaanitud?

Kui otsingukriteeriumidele vastavat pakkumist kuidagi ei leia, on lihtne anda soovitus suurendada koduostu eelarvet. Praktikas on eelarve suurendamine sageli pisut keerulisem. Kui ikkagi soovitud hinnatasemel midagi leida ei ole, tuleb ehk koduotsijal liikuda alguses plaanitust odavama kinnisvara suunas.

Keskmine koduotsija võiks ikkagi iga kuu leida vähemalt paar-kolm ostuobjekti kandidaati, mis väärivad ülevaatamist. Vähemalt kahe-kolme-nelja kuuga võiks nendest pakkumistest välja sõeluda sellise, mis väärib ostmist.

Kui koduostja ei ole valmis oma kriteeriume lõdvemaks laskma ja ajanappust ka otseselt ei ole, võib jätkata proovimist ja otsingukriteeriume mitte muuta.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Esmakordselt Kinnisvarakoolis – koolitus “Lühiajaline üürimine – kas hobi või äri?”

19.05.2017 Margot Toompark

Koolitus “Lühiajaline üürimine – kas hobi või äri?” toimub 27/05/2017. Koolituse eesmärk on anda osalejatele teadmisi ja nõuandeid, kuidas toimetada oma kinnisvaraga, kui soovitakse tegeleda lühiajalise üürile andmisega.

Koolitus annab põhjalikud teadmised lühiajalise üürimise õiguslikust regulatsioonist ja ülevaate lühiajalise üürimise võimalustest ning riskidest praktiliste näidete baasil.

Koolitusele on oodatud:

eraisikud, keda huvitab lühiajaline kinnisvara üürile andmine ning soovivad teada sellega kaasnevaid riske ja võimalusi;
inimesed, kes plaanivad soetada eluruumi selle lühiajaliseks üürile andmiseks;
investorid, kes soovivad oma investeeringuid teha kinnisvarasse;
kõik, keda kõnetab lühiajalise üürimise teema.

Lektorid on oma ala spetsialistid:

Neeme Liivlaid, Goodson & Red OÜ asutaja ja juht;
Maret Hallikma, Advokaadibüroo Primus vandeadvokaat;
Tõnis Room, Booking.com esindaja Eestis;
Edvard Rootamm, kinnisvarainvestor, lühiajalise üürimise praktik.

“Lühiajaline üürimine – kas hobi või äri?” toimub Tallinnas hotellis Euroopa (Paadi 5) laupäeval 27/05/2017 kell 10.00-15.45.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Uut planeerimisseadust selgitab käsiraamat “Planeerimisseadus ja selle rakendamine”

19.05.2017 Tõnu Toompark

Alates 2015. aastast kehtib uus planeerimisseadus. Tegemist on mahuka ja kompleksse seadusega, mille rakendamine nõuab täiendavaid juhendeid ja abimaterjale. Sel eesmärgil on autor Martina Proosa koostanud käsiraamatu “Planeerimisseadus ja selle rakendamine. Nõuanded ja praktilised näited”.

Käsiraamatu “Planeerimisseadus ja selle rakendamine” eesmärk on seletada lahti uue seaduse regulatsioon, lisaks tutvustada ruumilist planeerimist laiemalt ja selgitada uut planeerimisseadust ning selle seoseid teiste seadustega.

Suurem tähelepanu on pööratud planeeringu sisule ja asjaoludele, mida tuleb planeeringu koostamisel arvestada. Käsiraamatus on toodud ohtralt praktilisi näiteid ja selgitusi, viidatud on asjakohastele riigikohtu lahenditele.

Käsiraamatu info

Pealkiri: “Planeerimisseadus ja selle rakendamine”
Autor: Martina Proosa
Raamatus on 400 lehekülge.
Planeerimisseadus ja selle rakendamine. Nõuanded ja praktilised näited
Ilmumine 05/2017
ISBN 978-9949-9655-6-4
Kirjastaja: Kinnisvarakool OÜ

Käsiraamatu saab soetada Kinnisvarakooli raamatupoest. NB! Hinna sees on käsiraamatu tasuta transport Eesti piires.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Domus Kinnisvara: Algas Tartu uuselamurajooni Kvissentali kerkivate ridaelamute ehitus

18.05.2017 Domus Kinnisvara

Tartu hinnatud uuselamurajoonis Kvissentalis alustas VILLAARE OÜ projekti „Kvissentali Kodud“ ehitusega. Esimesed ridaelamuboksid valmivad 2017. aasta lõpuks.

Klaose ja Aeru tänava vahele kerkivad kaasaegsed ja energiasäästlikud ridaelamud energiaklassiga B. Ühes ridaelamus on 4 erineva suurusega ridaelamuboksi ja 2 kahetoalist korterit.

Kvissentali Kodude arhitektuurse lahenduse eest hoolitses endine linna peaarhitekt Tiit Sild. „Kvissentali hoonestuskavaga oleme andnud kvartalitele terviklikud arhitektuursed reeglid, mida järgida,“ rääkis Tiit Sild. „Ridamajade vorm ja värvilahendus on saanud inspiratsiooni lähedalasuvatest Aruküla koobastest.“

Kvissentali Kodude ehitamisel kasutatakse kvaliteetseid materjale ja kaasaegseid ehitustehnilisi lahendusi. „Oleme rõhku pööranud ehituskvaliteedile ja energiasäästlikkusele, et ülalpidamiskulud oleksid võimalikult madalad,“ rääkis Villaare OÜ juhatuse liige Reiko Kallion. „Kogu maja soojustatakse uue põlvkonna soojustusmaterjaliga SPU ning välisfassaad viimistletakse imiteeriva kivifassaadiplaadiga, mis annab fassaadile pikaajalise vastupidavuse. Rõdud ja terrassid on praktilistel kaalutlustel valmistatud puidust. Igal korteril on iseseisev gaasikatel ning katusele paigaldame päikesepaneelid, mis toodavad majale elektrit.“

Arendaja müügipartneri Domus Kinnisvara maakleri Kaarel Kiidroni sõnul on eelmüügi periood juba käimas. „Kvissentali elamurajooni populaarsus on arusaadavatel põhjustel viimastel aastatel jõudsalt kasvanud. Nüüd on ka neil, kes eramuehitusest huvitatud pole, võimalus taskukohase hinnaga rajada unistuste kodud Tartu parimas uusasumis,“ rääkis Domus Kinnisvara maakler Kaarel Kiidron. „Esimesed Kvissentali Kodud on juba broneeritud ning huvi projekti vastu on kõrge.“

OÜ Villaare on 2005. aastal erakapitalil loodud kinnisvaraarendus- ja ehitusettevõte. Firma meeskond koosneb kogemustega spetsialistidest.

Ettevõtte eesmärgiks on pakkuda kvaliteetseid lahendusi ehitus-, peatöövõtu, projektijuhtimise, kinnisvara, geodeesia ja projekteerimise valdkonnas. Villaare OÜ-d on tunnustatud tiitlitega Edukas Eesti Ettevõte 2014 ja Eesti Gasellettevõte 2015.

Statistikaamet: Palgatöötaja kuukeskmise brutotulu kasv mullu jätkus

18.05.2017 Statistikaamet

Palgatöötaja kuukeskmine brutotulu oli 2016. aastal 1073 eurot, teatab Statistikaamet. Brutotulu kasv jätkus samas tempos (6%) kui varasematel aastatel. Samas pöördus tulusaajate arv esimest korda pärast majanduskriisi aastaid tõusult langusele.

Palgatöötaja kuukeskmine brutotulu maakondades jäi valdavalt vahemikku 900–1200 eurot. Üle tuhande euro kuus oli brutotulu Harju, Tartu, Hiiu ja Rapla maakonnas, vaid Ida-Viru maakonnas teeniti kuus alla 900 euro.

Omavalitsusüksuste kuukeskmine brutotulu oli väga erinev. Kõrgeima ja madalaima brutotuluga omavalitsusüksuse vahe oli kahekordne. Kõrgeimat tulu teeniti Harju maakonna valdades, enim Viimsi vallas (1505 eurot). Pingerea tagumises otsas olid Tartu maakonna Peipsiääre ja Piirissaare vald ning Kallaste linn, kus tulu suurus jäi alla 800 euro kuus.

Brutotulu saajate arv jäi napilt alla 520 000, vähenedes 2015. aastaga võrreldes ligi 350 inimese võrra. Tulusaajate arvu vähenemise peamine põhjus peitub noortes (alla 25-aastased), kelle arv viimastel aastatel on pidevalt vähenenud. Enne majanduskriisi saabumist oli noori tulusaajaid ligi 64 000, 2016. aastal 34 000. Ka 50–62-aastaste seas vähenes tulusaajate arv 700 inimese võrra. 25–49-aastaste ja vähemalt 63-aastaste tulusaajate arv küll suurenes, kuid vähem kui eelmistel aastatel.

Tulusaajate arv vähenes enamikus maakondades, erandina oli väike kasv Harju, Tartu ja Saare maakonnas. Ka maakondades andis tooni noorte töökäte arvu vähenemine, seda eriti Ida-Viru ja Järva maakonnas, kus alla 25-aastaste tulusaajate arv vähenes 2015. aastaga võrreldes 10%.

Tulusaajatest üle poole (53%) olid naised, kelle keskmine brutotulu kuus oli 948 eurot. Meeste kuukeskmine brutotulu oli 1214 eurot. Et andmestik ei võimalda eristada täis- ja osaajatöötajaid ning teha analüüsi tegevusalade järgi, ei selgu andmetest meeste ja naiste brutotulu erinevuse põhjused.

Analüüsi aluseks on Maksu- ja Tolliameti andmed seisuga 26.04.2017. Palgatöötaja kuukeskmine brutotulu on saadud jagades kuu keskmise väljamaksete summa kuu keskmise väljamaksete saajate arvuga. Eestis on uuringu avaliku huvi peamine esindaja Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet selle statistikatöö tegemiseks andmeid analüüsib.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Riigi Kinnisvara: Võrumaal algasid Vastseliina Päästekomando projekteerimis- ja ehitustööd

18.05.2017 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) ja Semuehitus AS sõlmisid 18. aprillil 2017 Vastseliina Päästekomando projekteerimis- ja ehitustööd töövõtulepingu summas 1 135 581 eurot, summale lisandub käibemaks. Tänaseks on töövõtja kolinud ehitusplatsile ning alustanud trasside ning vundamendi rajamisega.

Pritsumaja kinnistule Vastseliinas rajatakse tänapäevane kahekorruseline päästeteenistuse tüüphoone, mille märksõnad on funktsionaalsus, vastupidavus, kauakestvus ja energiasäästlikkus. Rajatav 758 ruutmeetri suuruse suletud netopinnaga tüüphoone arvestab tänapäevaseid vajadusi päästetööde teostamiseks. Ehitustööd on kavas lõpetada 2018. aasta jaanuaris.

Esimene kaasaegse päästeteenistuse tüüphoone

RKAS koostöös Siseministeeriumi, Päästeameti ja Eesti Arhitektide Liiduga korraldasid 2015. aastal ideekonkursi leidmaks parim arhitektuurne ja kasutusfunktsioonile sobivam lahendus päästekomando tüüphoonele, mille arhitektuur peab olema kaasaegne, kõrgetasemeline ning arvestama ümbritsevat keskkonda. Hoone lahendus peab vastama II. grupi päästekomandode toimimiseks esitatavatele nõuetele. Konkursile laekunud kaheteistkümne võistlustöö hulgast tunnistati esikoha vääriliseks arhitektuuribüroo Kavakava OÜ ideelahendus märgusõnaga „TUUR“ (autorid: Siiri Vallner ja Indrek Peil).

Tüüphoone alusel plaanitakse tulevikus rajada ligi kümme hoonet üle Eesti. Järjekorras esimene hoone ehitatakse Vastseliina.

Päästedepoo tüüpprojekti ideekonkursi võidutöö