Korrastumine pole kriis

Aktiivne diskussioon äsjaavatud ja turule üha juurdetrügivate kaubanduskeskuste teemal on tõstatanud küsimuse kaubanduspindade ülepakkumisest. Jooksevkonto defitsiiti uurinud teavad lausa kriisist kõneleda ning meenutavad paralleelidena 1997. a. sündmusi kolinal kokku kukkunud Eesti õhukest aktsiaturgu.

Turg on alati täis

Mõni aasta tagasi räägiti büroopindade ülepakkumisest. Hinnad tõepoolest langesid ja jõudsid enam-vähem samale tasemele, kus need on tänaselgi päeval. Superhea äri muutus heaks äriks. Tänaseks on see ainult oskajatele veel hea äri. Vaatamata pankade toonasele ja tänaseni püsivale umbusule, mis uute kontorikomplekside finantseerimise osa näidatakse, on uusi büroohooneid kerkinud ja kerkimas. Mõni näide – Toompuiestee 33, Roosikrantsi 2, Liivalaia 13/15, Tartu mnt. 18, Estonia pst. 1/3, Maakri 23A jne.

Enne Radissoni valmimist räägiti, et Eesti hotelliturg on 120% täis. Ühtegi hotelli juurde ei mahu ja uue hotelli ehitamisse investeerimine on võrreldav raha põletamisega. Mis aga välja tuli – hoopis hotellid olid täis. Mitte küll 120% – näiteks Viru hotelli täituvus 2001. a. oli 71, St Barbara 79%. Ja uusi hotelle mahtus turule üsna mitu.

Mõned näited äsja avatud või kavandatavatest hotellidest – Tallinnas Viru2, Vana Wiru hotell, Oru hotell; Tartus London; Pärnus Tervise veekeskuse hotell, Koidulapark; Kuressaares hotell Georg Ots; Viljandis Grand Hotel jne.

Turg on tõepoolest vanemaid ja uuemaid kaubanduskeskusi täis. Arvestades kohalike sissetulekut ja ostujõudu, siis ei päde võrdlused põhjamaade elaniku kohta kaks korda suuremast kaubanduspinnast. Kuid kas see on kriis, et mõni lokaalne ebaselge kontseptsiooni valinud lähikauplus peab täna või homme uksed kinni panema või tegevuses ümber orienteerima?

Kindlasti jäävad elujõuliseks suured kaubanduskeskused (Kristiine, Rocca al Mare, Järve, Sikupilli – viimast mõjutab oluliselt Linstow projekt). Linstow projekt õnnestub samuti ja seda just tänu mastaabile. Suurus annab võimaluse turunduskuludeks, mis veelgi enam pisitegijate kliente omale haarab. Suured kaubanduskeskused tõmbavad endiselt magnetina rentnikke, mõnes kaubanduskeskuses on juba täna üks kaupleja mitu samaprofiililist müügipunkti avanud.

Kaotajad ei ole ka nurgapealsed leiba ja piima müüvad lähikauplused – neil on oma hinnatundlik, kuid kiirelt kaupa nõudev klientuur olemas. Kodulähedane esmast kaupa pakkuv äri jääb omas niðis edasi tegutsema.

Praegune kasvav kaubanduspindade hulk tähendabki seda, et midagi peab kardinaalselt muutuma. Muutused puudutavad nö. boksikaubandusele orienteeritud “kaubanduskeskuseid”, mida on Tallinnas igas linnaosas.

Suuremad ja maksujõulisemad kauplusteketid sinna minna ei taha. Need, kes on läinud, trügivad minema. Väikesed tegijad seevastu ei suuda aga rahvavoo juurdetõmbamiseks vajalikku nomenklatuuri pakkuda. Tekkib nokk-lahti-saba-kinni olukord.

Iga keskkonna vähimatki muutust võib hea fantaasia korral käsitleda kriisina. Seniste heietuste taustal võib järgmiseks ennustada elamuehituse “kriisi” – eeldatavasti lõpeb käesoleval aastal 10 aastat kestnud elamispinna ehituse langus. Tark arendaja võtab kriisi-jutud teadmiseks, samuti ka reaalse turu nõudluse ja pakkumise. On ju tõelise kriisi ainsaks ette teadaolevaks tunnuseks selle ootamatus.

Turg korrastub

Lõpuks on kaubanduskeskuste ja kaubanduspindade turg jõudnud tasemele, kus edasi mängivad professionaalid. See on turu korrastumine, mitte kriis ega mull.

Turule tegutsema jäävate professionaalide ülesanne on luua igale keskusele oma unikaalne ja selgelt teistest eristuv kontseptsioon. See on nägu, mis saab olema põhjuseks, et mitmete teiste hulgast klient just selle kaubakeskuse valib. Oluliseks muutuvad kaubanduskeskuse turundustegevus – kliendilehed, lojaalsusprogrammid jms.

Kriisi teemadel jätkavad need, kes on teinud oma kaubakeskuse kontseptsioonis valesid valikuid – vale asukoht, valed müüjad vale kaubaga. Või need, kes ei suuda tänastele turu nõudmistele ümber orienteeruda. Ülejäänutel pole karta midagi.

Artikkel on avaldatud 15.10.2002 väljaandes Äripäev –

Turu korrastumine ei ole kriis

Aktiivne diskussioon äsjaavatud ja turule üha juurdetrügivate kaubanduskeskuste teemal on tõstatanud küsimuse kaubanduspindade ülepakkumisest. Jooksevkonto defitsiiti uurinud teavad lausa kriisist kõneleda ning meenutavad paralleelidena 1997. a. sündmusi kolinal kokku kukkunud Eesti õhukest aktsiaturgu.

Esmalt ajaloost

Mõni aasta tagasi räägiti büroopindade ülepakkumisest. Hinnad tõepoolest langesid ja jõudsid enam-vähem samale tasemele, kus need on tänaselgi päeval. Superhea äri muutus heaks äriks. Tänaseks on see ainult oskajatele veel hea äri. Vaatamata pankade toonasele ja tänaseni püsivale umbusule, mis uute kontorikomplekside finantseerimise osa näidatakse, on uusi büroohooneid kerkinud ja kerkimas. Mõni näide – Toompuiestee 33, Roosikrantsi 2, Liivalaia 13/15, Tartu mnt. 18, Estonia pst. 1/3, Maakri 23A jne.

Enne Radissoni valmimist räägiti, et Eesti hotelliturg on 120% täis. Ühtegi hotelli juurde ei mahu ja uue hotelli ehitamisse investeerimine on võrreldav raha põletamisega. Mis aga välja tuli – hoopis hotellid olid täis. Mitte küll 120% – näiteks Viru hotelli täituvus 2001. a. oli 71, St Barbara 79%. Ja uusi hotelle mahtus turule üsna mitu. Mõned näited äsja avatud või kavandatavatest hotellidest – Tallinnas Viru2, Vana Wiru hotell, Oru hotell; Tartus London; Pärnus Tervise veekeskuse hotell, Koidulapark; Kuressaares hotell Georg Ots; Viljandis Grand Hotel jne.

Kaubanduspindadest lähemalt

Turg on tõepoolest vanemaid ja uuemaid kaubanduskeskusi täis. Arvestades kohalike sissetulekut ja ostujõudu, siis ei päde võrdlused põhjamaade elaniku kohta kaks korda suuremast kaubanduspinnast. Kuid kas see on kriis, et mõni lokaalne ebaselge kontseptsiooni valinud lähikauplus peab täna või homme uksed kinni panema või tegevuses ümber orienteerima?

Kindlasti jäävad elujõuliseks suured kaubanduskeskused (Kristiine, Rocca al Mare, Järve, Sikupilli – viimast mõjutab oluliselt Linstow projekt). Linstow projekt õnnestub samuti ja seda just tänu mastaabile. Suurus annab võimaluse turunduskuludeks, mis veelgi enam pisitegijate kliente omale haarab. Suured kaubanduskeskused tõmbavad endiselt magnetina rentnike, mõnes kaubanduskeskuses on juba täna üks kaupleja mitu samaprofiililist müügipunkti avanud.

Kaotajad ei ole ka nurgapealsed leiba ja piima müüvad lähikauplused – neil on oma hinnatundlik, kuid kiirelt kaupa nõudev klientuur olemas. Kodulähedane esmast kaupa pakkuv äri jääb omas nišis edasi tegutsema.

Praegune kasvav kaubanduspindade hulk tähendabki seda, et midagi peavad kardinaalselt muutma. Muutused puudutavad nö. boksikaubandusele orienteeritud “kaubanduskeskuseid”, mida on Tallinnas igas linnaosas. Suuremad ja maksujõulisemad kauplusteketid sinna minna ei taha. Need, kes on läinud, trügivad minema. Väikesed tegijad seevastu ei suuda aga rahvavoo juurdetõmbamiseks vajalikku nomenklatuuri pakkuda. Tekkib nokk-lahti-saba-kinni olukord.

Kokkuvõtteks

Iga keskkonna vähimatki muutust võib hea fantaasia korral käsitleda kriisina. Seniste heietuste taustal võib järgmiseks ennustada elamuehituse “kriisi” – eeldatavasti lõpeb käesoleval aastal 10 aastat kestnud elamispinna ehituse langus. Tark arendaja võtab kriisi-jutud teadmiseks, samuti ka reaalse turu nõudluse ja pakkumise. On ju tõelise kriisi ainsaks ette teadaolevaks tunnuseks selle ootamatus.

Lõpuks on kaubanduskeskuste ja kaubanduspindade turg jõudnud tasemele, kus edasi mängivad professionaalid. See on turu korrastumine, mitte kriis ega mull.

Turule tegutsema jäävate professionaalide ülesanne on luua igale keskusele oma unikaalne ja selgelt teistest eristuv kontseptsioon. See on nägu, mis saab olema põhjuseks, et mitmete teiste hulgast klient just selle kaubakeskuse valib. Oluliseks muutuvad kaubanduskeskuse turundustegevus – kliendilehed, lojaalsusprogrammid jms.

Kriisi teemadel jätkavad need, kes on teinud oma kaubakeskuse kontseptsioonis valesid valikuid – vale asukoht, valed müüjad vale kaubaga. Või need, kes ei suuda tänastele turu nõudmistele ümber orienteeruda. Ülejäänutel pole karta midagi.

Estonian market for retail space is alive and kicking – real estate analyst

The claims that the Estonian retail developers have lost sense of reality are exaggerated- says Tõnu Toompark- real estate analyst of ERI Kinnisvara.

Toompark told Ąripäev that the market for retail space was not in crisis- but was simply being transformed and was adapting to new conditions.

He adds that the best prospects to grow further have large shopping centres such as Kristiine Keskus- Rocca al Mare Shopping Centre- Järve Centre and Sikupilli Mall in Tallinn.

“I am confident that also the new shopping mall built by Linstow will be a success-” said Toompark- referring to the ܜlemiste Centre near Tallinn Airport that will have 50-000 square metres of floor space and is due to open in October 2003.

In the analysts’ opinion- ܜlemiste Centre will flourish already because of its sheer size which enables to draw customers away from smaller competitors.

ܜlemiste Centre will be Estonia’s largest shopping center. Its anchor tenant will be RIMI- a Norwegian retail giant- that will take up 11-000 square metres.

Developers say that ܜlemiste should reach a target of 7 million clients and 10 million purchases a year. Annual turnover is expected to be EEK 1.75 billion. The multifunctional complex is expected to cost up to USD 35 million.

ܜlemiste Centre is being developed by Linstow International- a Norwegian property group with extensive real estate and hotel holdings in the Baltic states.

Artikli autor on Toomas Hõbemägi. Artikkel ilmus 14/10/2002 Balticbusinessnews.com.

Analüütik Tõnu Toompark: kaubanduspindade turul toimuv pole kriis

ÄripaevKaubanduspindade turul toimuv pole kriis, tegemist on turu korrastumisega, väidab ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

“Turg on tõepoolest vanemaid ja uuemaid kaubanduskeskusi täis. Kuid see pole kriis, kui mõni lokaalne ebaselge kontseptsiooni valinud lähikauplus peab täna või homme uksed kinni panema või tegevuses ümber orienteerima. Kaubanduskeskuste ja kaubanduspindade turg on lõpuks jõudnud tasemele, kus edasi mängivad professionaalid,” kirjutab Toompark homses Ärpäevas. “Kriisi teemadel jätkavad need, kes on teinud oma kaubakeskuse kontseptsioonis valesid valikuid – vale asukoht, valed müüjad vale kaubaga. Või need, kes ei suuda tänastele turu nõudmistele ümber orienteeruda. Ülejäänutel pole karta midagi.”

Kindlasti jäävad elujõuliseks suured kaubanduskeskused (Kristiine, Rocca al Mare, Järve, Sikupilli – viimast mõjutab oluliselt Linstow projekt). Linstow-i projekt õnnestub samuti ja seda just tänu mastaabile. Suurus annab võimaluse turunduskuludeks, haarates sellega endal veel enam pisitegijate kliente. Suured kaubanduskeskused tõmbavad endiselt magnetina rentnike, mõnes kaubanduskeskuses on juba täna üks kaupleja mitu samaprofiililist müügipunkti avanud.

Kaotajad ei ole Toomparki sõnul ka nurgapealsed leiba ja piima müüvad lähikauplused – neil on oma hinnatundlik, kuid kiirelt kaupa nõudev klientuur olemas. Kodulähedane esmast kaupa pakkuv äri jääb omas nišis edasi tegutsema.

Kasvav kaubanduspindade hulk tähendab seda, et midagi peab kardinaalselt muutuma. Eeskätt puudutab see n-ö boksikaubandusele orienteeritud kaubanduskeskusi, mida on igas Tallinna linnaosas.

Turule tegutsema jäävate professionaalide ülesanne on luua igale keskusele oma unikaalne ja selgelt teistest eristuv kontseptsioon – oma nägu, mis saab põhjuseks, miks klient just selle kaubakeskuse valib. Oluliseks muutuvad kaubanduskeskuse turundustegevus – kliendilehed, lojaalsusprogrammid jms.

Artikli autor on Aili Sandre. Artikkel on avaldatud 14.10.2002 väljaandes Äripäev –

Ida-Virumaa turg kogub kiiresti tuure

Kinnisvaraturg jätkas 2002. aasta I poolaastal stabiilset kasvu nii tehingute arvu kui ka nende väärtuse osas. Maakondade osakaalu muutused on veel marginaalsed, kuid paistab Harjumaa osakaalu vähenemise trend.

Maakondi detailsemalt vaadeldes paistab silma Harjumaa vaieldamatu ülekaal teiste maakondade ees. Harju maakonnas sõlmiti 8619 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut, mis on 4,4 korda tehingute arvu poolest teisel kohal olevast Ida-Virumaast rohkem. Oodatult järgnevad Tartu ja Pärnu maakonnad.

Käesoleva aasta esimesel poolaastal sõlmitud kinnis- ja vallasvaralepingute väärtuse graafikus on edetabeli eesotsas taas Harju, Pärnu ja Tartu maakonnad (vastavalt 6148, 594 ja 478 miljonit krooni). Suurema käibega on veel Lääne-Viru ja Lääne maakonnad. Ülejäänud maakonnad jäävad juba suurusjärgu võrra kaugemale.

Tähelepanuväärne on Ida-Virumaa, kus sõlmiti 10% ehk 1950 kinnisvaratehingut. Samas moodustas nende tehingute väärtus kõigest 2% ehk 133 miljonit krooni.

Stabiilne kinnisvaratehingute arvu kasv nende märkimisväärse väärtuse korral näitab selgelt, et asume kinnisvaraturu vägagi aktiivses faasis.

Aktiivsusest saame rääkida eeskätt Tallinna ja Harjumaa puhul, vähemal määral toimib kinnisvaraturg Pärnu- ja Tartumaal, mõningal määral ka Lääne-Virumaal. Ülejäänud maakondade turg on stabiilselt väga madala aktiivsusega. Maakondades on reaalsed kinnisvaratehingud koondunud maakonnakeskustesse ja nende lähiümbrusesse.

Septembri keskpaigas Eesti Panga ettevõetud sammud laenuturu kaudu tarbimise aktiivsuse pärssimiseks kinnisvaraturu hetkeolukorrale eeldatavalt väga suurt mõju ei too. Väljendatud on arvamust, et eluasemelaenude intressid võivad tõusta maksimaalselt 0,1-0,2 protsenti. Sellele justkui vastukaaluks alandas oktoobri alguses Nordea Pank kroonilaenude intressimäära.

Tõusutrendis olev sissetulekute tase ja laienev pangalaenude väljastamine intresside senise langemise valguses lubab arvata, et kinnisvaraturu aktiivsus pärsitud ei saa. ERI Kinnisvara prognoosib võrreldes 2001. aastaga käesoleval aastal kinnisvaratehingute arvu suurenemist 5-8 protsenti (44 000 tehingut). Tehingute väärtuse kasvuks võib ennustada 15-20 protsenti (16 miljardit krooni). Suurem kasv jääb endiselt kruntide ja korterite turule.

Artikkel on avaldatud 07.10.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaraturg jätkab kasvu

Kinnisvaraturg jätkas 2002. a. I poolaastal stabiilset kasvu nii tehingute arvu kui nende väärtuse osas. Maakondade osakaalu muutused on veel marginaalsed, kuid paistab Harjumaa osakaalu vähenemise trend.

Maakondi detailsemalt vaadeldes paistab esmalt silma Harjumaa vaieldamatu ülekaal teiste maakondade ees. Harjus sõlmiti 8619 kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingut, mis on 4,4 korda tehingute arvu poolest teisel kohal olevast Ida-Virumaast rohkem. Oodatult järgnevad Tartu ja Pärnu maakonnad.

Käesoleva aasta esimesel poolaastal sõlmitud kinnis- ja vallasvaralepingute väärtuse graafikul on edetabeli eesotsas taas Harju, Pärnu ja Tartu maakonnad (vastavalt 6148, 594 ja 478 miljonit krooni). Suurema käibega on veel Lääne-Viru ja Lääne maakonnad. Ülejäänud maakonnad jäävad juba suurusjärgu võrra kaugemale.

Tähelepanuväärne on Ida-Virumaa, kus sõlmiti 10% ehk 1950 kinnisvaratehingut. Samas moodustas nende tehingute väärtus kõigest 2% ehk 133 miljonit krooni.

Stabiilne kinnisvaratehingute arvu kasv märkimisväärse tehingute väärtuse oludes näitab selgelt, et asume kinnisvaraturu vägagi aktiivses faasis.

Aktiivsusest saame rääkida eeskätt Tallinna ja Harjumaa puhul. Vähemal määral eksisteerib kinnisvaraturg Pärnu ja Tartumaal. Mõningal määral ka Lääne-Virumaal. Ülejäänud maakondade turg on stabiilselt väga madala aktiivsusega. Maakondades on reaalsed kinnisvaratehingud koondunud maakonnakeskustesse ja nende lähiümbrusesse.

Septembri keskpaigas Eesti Panga ettevõetud sammud laenuturu kaudu tarbimise aktiivsuse pärssimiseks kinnisvaraturu hetkeolukorrale eeldatavalt väga suurt mõju ei too. Väljendatud on arvamust, et eluasemelaenude intressid võivad tõusta maksimaalselt 0,1-0,2%. Sellele justkui vastukaaluks alandas oktoobri alguses Nordea Pank kroonilaenude intressimäära.

Tõusutrendis olev sissetulekute tase ja laienev pangalaenude väljastamine intresside senise langemise valguses lubavad arvata, et kinnisvaraturu aktiivsus pärsitud ei saa. ERI Kinnisvara prognoosib võrreldes 2001. aastaga käesoleval aastal kinnisvaratehingute arvu suurenemist 5-8% (44000 tehingut). Tehingute väärtuse kasvuks võib ennustada 15-20% (16 miljardit krooni). Suurem kasv jääb endiselt kruntide ja korterite turule.

Maamüügi piirangud puudutavad igaüht

24. septembril valitsuse heakskiidu saanud kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse eesmärk on seletuskirja järgselt asendada 1996. a vastu võetud välismaalasele, välisriigile ja juriidilisele isikule kinnisomandi üleandmise kitsendamise seadust, viies selle vastavusse ELi nõuetega kapitali vaba liikumise printsiipide kohta, ja reguleerida siseriiklikult põllumajandusmaa kasutamist ja võõrandamist.

Põllumaa mõiste puudub

Seadust lugedes tekib esmalt küsimus, mida seaduse tähenduses hõlmab mõiste “põllumajandusmaa”. Valitsuse 1995. a määruses “Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused” on antud mõiste põllumajandusmaa katastriüksuse sihtotstarbe – maatulundusmaa – alaliigina: põllumajandusmaa on haritav ja looduslik rohumaa.

Vastavalt valitsuse 1995. a määrusele “Kõlvikute kaardi ning maa kvaliteedi ja hindamise kaardi koostamise kord” kantakse katastri- ja kõlvikute kaardile ning eraldatakse kõlviku piiri leppemärgiga järgmised kõlvikud ja nende alaliigid: haritav maa (põllumaa, puuviljaaed, puukool, püsirohumaa); looduslik rohumaa; metsamaa; õuemaa; muu maa.

Siit tekib küsimus, kas põllumajandusmaa on haritava maaga võrdsustatud või hõlmab see haritava ja loodusliku rohumaa. Maatulundusmaa katastriplaanidele ja eksplikatsiooni on kõlvikutena kantud haritav maa ja looduslik rohumaa. Seaduse rakenduses peaks just katastriplaan olema ilmselt kõlvikute koosseisu tõestavaks materjaliks.

Varasem seadus puudutas ainult välismaalasi ja välismaiseid juriidilisi isikuid. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse rakendumine puudutab suuremal või vähemal määral kõiki inimesi, kes plaanivad väljaspool linna paikneva üle 2 ha suuruse kinnistu ostu või müüki. Seda sõltumata asjaolust, kas kinnistu on hoonestatud või hoonestamata. Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus sätestab kinnisasja, st maa omandamist koos selle oluliste osadega (hooned, rajatised, kasvav mets jne). Seetõttu ei saa rääkida ainult piirangutest põllumajandusmaa omandamisel – seadus puudutab ka kõiki talude, elamute, maamajade jms hoonestatud kinnistute omanikke, kui nende kinnistute kõlvikulises koosseisus on põllumajandusmaad rohkem kui 2 ha.

Seletuskirjas on eelnimetatud 2 ha seadusse kirjutatud just hobitalunduse või muu harrastustegevusele võimaluse andmiseks. Siiski jääb see ilmselgelt väheseks nii turismi- kui ka harrastustalule, samuti võimalikule maale asuda soovivale taluperele enda äratoitmiseks, eriti juhul kui põllumajandusmaa hõlmab nii haritava kui ka loodusliku rohumaa.

Maa likviidsus likvideeritakse

Kinnistute võimalikele ostjatele seatavate piirangute tõttu põllumajandusmaade turg piiratud. See mõjutab oluliselt maa turuhinda ja niigi kiratsevas põllumajanduses satuvad löögi alla talumajapidamised, sest piirangute tõttu on kinnistud vajadusel raskemini realiseeritavad ning laenutagatisena laenuandjatele vähematraktiivsed.

Lisaks vähendab võimalike ostjate huvi ja ringi kõrvalkinnistu omanike (kui nad vastavad seaduses ettenähtud nõuetele) seadusega määratud ostueesõigus. Nii tekib olukord, kus maa liigub läbi nn tankistide seda kokkuostvate huvigruppide kätte turuhinnast odavamalt.

Seaduse vajalikkuse üheks põhjenduseks on toodud vajadus kaitsta põllumaad elamukruntideks muutumise eest. Selle jaoks on aga olemas teised seaduslikud hoovad -planeerimis- ja ehitusseaduse järgselt maakonnaplaneering, mille üks otsene ülesanne on väärtuslike põllumaade, maastike ja looduskoosluste säilitamine. Samuti valdade üldplaneeringud, mille alusel on võimalik maa sihtostarvet muuta, sõltumata seatavatest omandamise piirangutest.

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse rakendumisega suureneb notarite kontrollitavate ja tehinguks vajalike dokumentide arv. Kuidas kompenseeritakse seaduse rakendumisega notarite töökoormus, mis suurenes niigi tõestamisseaduse ning lepingute ja lepinguväliste kohustuste seadusega?

Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus reguleerib mittetäielikult laialivalguvat ja täpsustamata valdkonda, mis tegelikult on osaliselt juba hõlmatud olemasolevate seadustega.

Artikkel on avaldatud 04.10.2002 väljaandes Äripäev –

Kinnisvaraturu kokkuvõte septembris

o01.09. Eelarvesse raha otsiv Keila linnavalitsus üritab kolmandat korda müüa Tallinna maantee ääres asuvat ligi kahe hektari suurust kinnistut, langetades selle hinda esialgsega võrreldes 700 000 krooni võrra.
o03.09. E.L.L. Kinnisvara plaanib Tallinnasse Vabaõhumuuseumi teele kahe 12-korruselise kortermaja ehitust.
o04.09. Mustjõe asumi ideevõistluse võitjaks osutus tööga “Linnuriik” arhitektuuribüroo Kosmos ning arhitektid Ott Kadarik, Villem Tomiste ja Mihkel Tüür.
o09.09. Tallinna linnavalitsus algatas Admiraliteedi basseini ja Mere puiestee vahelise 6,3 hektari suuruse ala detailplaneeringu.
o10.09. Merko Ehitus ja Ober-Hausi tütarettevõte OÜ Linnasaare Kinnisvara sõlmisid ehituse ja projekteerimise töövõtulepingu Tallinn Mustakivi teele kaubanduskeskuse rajamiseks.
o12.09. Alexander Kofkin plaanib rajada Grand Hotell Tallinna kõrvale “Sheratoni auku” hotelli 20-korruselise laienduse.
o15.09. Riigikogu arutas üürivaidluse lahendamise seaduse eelnõu, mille alusel luuakse Eestis üürivaidluskomisjonid.
o16.09. Pärnu linnavalitsus pani kolmandat korda enampakkumisele Suur-Jõe 53 ja Riia maantee 2L kinnistud, alghindadega vastavalt 3,5 miljonit ja 4,25 miljonit krooni.
o17.09. Eesti Merelaevandus müüb osa Tallinna kesklinnas Estonia puiesteel asuvast büroohoonest 35 miljoni krooniga Iisraeli investoriga seotud ettevõttele OÜ Filuko Grupp.
o19.09. FKSM alustab Pärnus Riia maantee ja Papiniidu ristmiku lähedal kaubanduskeskuse rajamist, mille hinnaks kujuneb 56-70 miljonit krooni.
o19.09. Liikluskindlustuse Fondi Tallinnas Tööstuse tänaval asuva peahoone ostuks laekus üks 17 miljoni kroonise alghinnaga pakkumine Riigi Kinnisvara AS-ilt.
o19.09. Tallinna volikogu kehtestas detailplaneeringu, mis lubab Dvigatelil ja Merkol alustada Suur-Sõjamäele tööstuspargi rajamist.
o20.09. Tallinna elamumajandusamet pani 1,3 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele Vilde teel asuva raamatukoguhoone kinnistu.
o23.09. Pärnu linnavalitsus kinnitas Riia maantee 108b asuva 8728-ruutmeetrise kinnistu enampakkumise võitjaks AS-i Famar-Desi pakkumise.
o24.09. Valitsus saatis riigikogu menetlusse uue kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse eelnõu, mis seab põllumajandusmaa omandamise eelduseks vastava hariduse- ja tegevusnõude.
o25.09. Sihtasutus Kredex sõlmib pankadega kokkuleppe, mis võimaldab neil pakkuda tagastatud eluruumide üürnikele laenu uue eluaseme soetamisel madalama omafinantseerimise määraga.
o25.09. Vandeadvokaat Jüri Leppik vaidlustas Tallinna ringkonnakohtus Tiesenhauseni majapettuse läbi lasknud notar Sirje Rõõmu süüdimõistmise ametialases lohakuses.
o29.09. Kinnisvaraarendaja Arco Invest avas Tallinnas Meriväljal uue elamupiirkonna, kuhu rajatakse üle 200 krundi.

Artikkel on avaldatud 02.10.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=216395

Kinnisvarakalender: september 2002

Kuuteemad:

– majapettuse võimaldanud notari karistamine rahatrahviga;
– piirangute seadmise plaan põllumajandusmaa ostmisele;
– Eesti Panga sammud laenuturu aktiivsuse pärssimiseks.

Muud teemad:

01/09 Eelarvesse raha otsiv Keila linnavalitsus üritab kolmandat korda müüa Tallinna maantee ääres asuvat ligi kahe hektari suurust kinnistut, langetades selle hinda algsega võrreldes 700.000 krooni võrra.
03/09 E.L.L. Kinnisvara plaanib Tallinnasse Vabaõhumuuseumi teele kahe 12-korruselise kortermaja ehitust.
04/09 Mustjõe asumi ideevõistluse võitjaks osutus tööga Linnuriik arhitektuuribüroo “Kosmos”ning arhitektid Ott Kadarik, Villem Tomiste ja Mihkel Tüür.
09/09 Tallinna linnavalitsus algatas Admiraliteedi basseini ja Mere puiestee vahelise 6,3 hektari suuruse ala detailplaneeringu.
10/09 Merko Ehitus ja Ober-Hausi tütarettevõte OÜ Linnasaare Kinnisvara sõlmisid ehituse- ja projekteerimise töövõtulepingu Tallinnasse Mustakivi teele kaubanduskeskuse rajamiseks.
12/09 Alexander Kofkin plaanib rajada Grand Hotell Tallinna kõrvale “Sheratoni auku” hotelli 20-korruselise laienduse.
15/09 Riigikogu arutas üürivaidluse lahendamise seaduse eelnõud, mille alusel luuakse Eestis üürivaidluskomisjonid.
16/09 Pärnu linnavalitsus pani kolmandat korda enampakkumisele Suur-Jõe 53 ja Riia maantee 2L kinnistud, alghindadega vastavalt 3,5 miljonit ja 4,25 miljonit krooni.
17/09 Eesti Merelaevandus müüb osa Tallinna kesklinnas Estonia puiesteel asuvast büroohoonest 35 miljoni krooniga Iisraeli investoriga seotud ettevõttele OÜ-le Filuko Grupp.
19/09 FKSM alustab Pärnus Riia maantee ja Papiniidu ristmiku lähedal kaubanduskeskuse rajamist, mille hinnaks kujuneb 56-70 miljonit krooni.
19/09 Liikluskindlustuse Fondi Tallinnas Tööstuse tänaval asuva peahoone ostuks laekus üks 17 miljoni kroonise alghinnaga pakkumine Riigi Kinnisvara AS-ilt.
19/09 Tallinna volikogu kehtestas detailplaneeringu, mis lubab Dvigatelil ja Merkol alustada Suur-Sõjamäele tööstuspargi rajamist.
20/09 Tallinna elamumajandusamet pani 1,3 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumisele Vilde teel asuva raamatukoguhoone kinnistu.
23/09 Pärnu linnavalitsus kinnitas Riia maantee 108b asuva 8728-ruutmeetrise kinnistu enampakkumise võitjaks AS-i Famar-Desi pakkumise.
24/09 Valitsus saatis riigikogu menetlusse uue kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse eelnõu, mis seab põllumajandusmaa omandamise eelduseks vastava hariduse- ja tegevusnõude.
25/09 Sihtasutus Kredex sõlmib pankadega kokkuleppe, mis võimaldab neil pakkuda tagastatud eluruumide üürnikele laenu uue eluaseme soetamisel madalama omafinantseerimise määraga.
25/09 Vandeadvokaat Jüri Leppik vaidlustas Tallinna ringkonnakohtus Tiesenhauseni majapettuse läbi lasknud notar Sirje Rõõmu süüdimõistmise ametialases lohakuses.
29/09 Kinnisvaraarendaja Arco Invest avas Tallinnas Meriväljal uue elamupiirkonna, kuhu rajatakse üle 200 krundi ning mille infrastruktruurivõrkude ehitamisse investeeris firma 130 miljonit krooni.

Korterid kallinevad kolmandiku võrra

  • Hindu tõstavad ehitushinnaindeksi ja keskmise palga kasv
  • Tartu ja Pärnu korterite hinnakasv võib olla suurem kui Tallinnas

Tallinna äärelinna korterite hinnad tõusevad viie aastaga ligi 35 protsenti, ennustab Pindi Kinnisvara. Peamisteks hinnatõusu põhjustajateks on majandusareng, ehitushinnaindeksi ning keskmise palga jätkuv kasv.

“Praeguseks on korterid jõudnud tasakaaluhinda,” ütles Pindi Kinnisvara hindamisosakonna juhataja Rein Pütsepp. See tähendab, et uute ja vanemate korterite hinnavahe on praeguseks umbes 30 protsenti, mis on amortisatsiooni jagu.

“Vanemad korterid enam kallimaks minna ei saa, samuti ei saa konkurentsi tõttu kallineda uued,” lisas Pütsepp. Seetõttu kasvavad Tallinna korterite hinnad edaspidi keskmise palga ja ehitushinnaindeksi tõusu võrra.

Arvutuse aluseks on Pindi Kinnisvara võtnud eelduse, et palgad kasvavad keskmiselt 10 ning ehitushinnaindeks 6,5 protsenti aastas.

“Kaugemale kui viis aastat on paneelmajade puhul raske ennustada, sest nende eluea küsimuses hakkab tekkima vaidlusi,” lisas Pütsepp.

Tartu ja Pärnu korterite hinnatõusu ennustamine on Pütseppa sõnul vähe keerulisem, kuna seal ei ole vanemate korterite hinnad tasakaaluhinnani jõudnud. “Seal võib tõus isegi suurem olla.”

Võrreldes eelnenud viieaastase perioodiga tundub tulevikuennustus ka mõneti tagasihoidlik, kuna aastast 1997 kuni tänaseni on hinnad Tallinna kesklinnas ja äärelinnas tõusnud 62 ja 110 protsenti.

Ka teised suuremad kinnisvarafirmad peavad Pindi Kinnisvara ennustusi mõistlikuks.

“Ma arvan, et see on üsna normaalne hinnang. Meeletu hinnatõus on toimunud ja on näha, et nüüdseks on see pidurdunud,” ütles Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. Tema sõnul paneb vanemate korterite hindadele piiri uusehitiste hind.

“Olemasolevaid kortereid on tihti kergem osta. Nõudlus on püsiv ja see tähendab survet hindadele,” ei näinud Toompark võimalust ka hindade languseks.

Toomparki arvates ei mõjuta hindu edaspidi mitte niivõrd ehitushinnaindeks, kuivõrd pangalaenu tingimused ja mahud. “Pean üsna reaalseks, et sinna suurusjärku see hinnatõus jääb.”

“Arvan, et seal on oma loogika olemas ja see peitub keskmise palga tõusus,” ütles kinnisvarafirma Ober-Haus tegevdirektor Hindrek Leppsalu.

Leppsalu ei uskunud, et eluasemelaenu intressid hindade tõusule enam mõju avaldavad, sest intressid on niigi all. Sõltuvalt majanduse arengust võivad hinnad tema hinnangul ka ennustatust veidi rohkem tõusta.

“Keskmise palga ja korteri ruutmeetri hinna suhe on mingi rusikareegel,” lisas ta.

Lisaks mõjutab nõudlust Leppsalu sõnul ka fakt, et Eestis on inimese kohta keskmiselt 23 ruutmeetrit elamispinda, võrreldes näiteks Stockholmiga, kus on inimese kohta 40 ruutmeetrit.

Aivo Vahemets

Artikkel on avaldatud 02.10.2002 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=216392

Tallinna elamu kallineb kuni 10%

ÄripaevKinnisvarafirmade prognoosi kohaselt tõusevad elamute ja kruntide hinnad Tallinnas tänavu teisel poolaastal 5-10%, Õismäe, Lasnamäe ja Mustamäe korterid kallinevad viie aastaga kolmandiku võrra.

“Elamute ja kruntide hinnatõus sõltub piirkonnast,” ütles eile turuülevaadet esitlenud Pindi Kinnisvara suurkliendiosakonna juhataja Kairi Ummus. “Kesklinnale lähemal ulatub hinnatõus 10 protsendini.”

Sama suurt hinnatõusu ennustas ka ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark.

30-40 aastat vanad eramud maksavad Tallinnas keskmiselt miljon krooni, uuemad majad võivad aga sõltuvalt asukohast maksta 2-3 miljonit krooni ehk uutest eramutest rohkemgi.

Nn tüüpilise ostja jaoks ehitatud uus elamu, kus esimesel korrusel on elutuba, köök, kabinet ja saun, teisel aga kolm magamistuba ja vannituba, maksab 1,1-1,5 miljonit krooni.

Uute elamute üheks hinnakergitajaks on maa hinna tõus, mis moodustab elamispinna hinnast 10-15%.”Näiteks Nõmme on juba väga täis ehitatud,” lausus Tõnu Toompark. Kruntide hinnad on kõrgeimad Tallinna kesklinnas ja Kadriorus, peaaegu 2000 krooni võib maa ruutmeeter maksta ka Meriväljal, Kakumäel, Pirital ja Pirita-Kosel.

Eramute ruutmeetri hind on kõige kõrgem kesklinnas, vanalinnas ja Kadriorus, kus ruutmeeter küünib 8000-20 000 kroonini, Kalamajas ja Koplis aga lõpevad kõrgemad hinnad seal, kus kesklinnas algavad.

Kuigi analüütikud näevad eramuturul nõudmise ja pakkumise ühtlustumist, mis paneb eramute hindu kerkima vaid ehitushinnaindeksi (tänavu tõuseb see alla 10%) võrra, tõusid vanemate eramute hinnad Tallinnas tänavu esimesel poolaastal siiski 15%.

Pikemas perspektiivis näevad analüütikud kinnisvara hinna järjekindlat tõusu.

Pindi Kinnisvara prognoosi kohaselt kallineb Tallinna äärelinna korter viie aastaga 33%. See tähendab, et äärelinna ehk Lasnamäe, Mustamäe, Õismäe jms korteri ruutmeetri hind on viie aasta pärast 10 000 krooni, uues odavas korterelamus aga isegi 15 000 krooni.

“Korterite hinnad tõusevad vähemalt ehitushinnaindeksi võrra ehk 6-7% aastas,” ütles Pindi Kinnisvara hindamisosakonna juhataja Rein Pütsepp.

Tõnu Toompark hindas kolmandiku suurust hinnatõusu viieaastases perspektiivis igati reaalseks. “Märkimisväärselt suurema hinnatõusu puhul muutub soodsamaks kaasaegse kvaliteediga uusehitiste rajamine,” sõnas ta. “Seega on hinnatõusul piir ees.”

Viimase viie aastaga on Tallinna äärelinna korterid kallinenud keskmiselt 110, kesklinna korterid aga 62%.

Tänavu teisel poolaastal prognoosib Pindi Kinnisvara Tallinna kesklinna kinnisvara hinna 5protsendilist tõusu, äärelinnades näeb ette aga sama suurt langust, mis siiski ei ulatu tänavusest aastast kaugemale.

“Hetkel sellel turul tehinguid ei tehta ja see on märk liiga kõrgetest hindadest,” ütles eile Pindi Kinnisvara Balti grupi juhataja ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse esimees Janno Rokk.

Hinnalangus on omalaadne järg eelmisel aastal alanud korterite hinnatõusule, mille käigus kerkisid eluasemete hinnad isegi 30-50 protsedi võrra. Ka käesoleva aasta esimeses kvartalis tõusid korterite müügihinnad Tallinna magalarajoonides keskmiselt 15 protsenti.

Artikli autor on Sulev Oll. Artikkel on avaldatud 27.09.2002 väljaandes Äripäev –

ERI Kinnisvara hindab 1500 korteriga Mustjõe asumit

ÄripaevERI Kinnisvara hinnangul on Tallinn üks suurema perspektiiviga piirkondi 2010. aastal valmiv Mustjõe piirkond.

Sealsesse mereäärsesse ning kesklinna lähedasse 60-hektarilisse asumisse on kavas rajada 1500 korterit.

Müügiedu saadab ka Eri Kinnisvara töötaja Tõnu Toompargi sõnul ka atraktiivses asukohas paiknevaid eripärase lahendusega eksklusiivseid korterelamute projekte, näiteks Onix Investi rajatavat Pirita tee 26f korterelamut.

“Peale eksklusiivsete projektide on kindel müügiedu täisrenoveeritud elamutel, mis jäävad olemasoleva elamispinna kõrgema hinnataseme piirile, samuti soodsa hinnatasemega uuselamutel,” rääkis Toompark. “Nende omamiskulu kujuneb paarikümneaastases renoveerimist vajavates elamus asuvast korterist soodsamaks.”

Artikli autor on Sulev Oll. Artikkel on avaldatud 26.09.2002 väljaandes Äripäev –

ERI Kinnisvara: uuselamud pidurdavad äärelinna korterite hinnatõusu

ÄripaevEri Kinnisvara analüütikud näevad Pindi Kinnisvara ennustatud Tallinna äärelinna korterite hinnatõusu pidurina uusehitisi.

“Äärelinnade kolmandikuline hinnatõus viieaastases perspektiivis on igati reaalne,” sõnas Eri Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. “Märkimisväärselt suurema hinnatõusu puhul muutub soodsamaks kaasaegse kvaliteediga uusehitiste rajamine. Seega on hinnatõusul piir ees.”

Korterite hinnatõus sõltub Toompargi sõnul eelkõige keskmisest palgast ja laenuturust. Ehitushinnaindeks, mis on käesoleval aastal 4,5% juures püsinud, mängib tema arvates vähemolulist rolli. “Senise laenude väljastamise tempo juures aktiviseerub ehitusturg veelgi enam,” sõnas ta.

Artikli autor on Sulev Oll. Artikkel on avaldatud 26.09.2002 väljaandes Äripäev –

Üüritehingu vahendustasu maksmine kandub omanikule

Kuigi üürituru reegel on, et vahendustasu maaklerile maksab üürilevõtja, prognoosib ERI Kinnisvara, et juba järgmise aasta suvel on enamik kinnisvaraomanikest valmis kandma 50-100 protsenti maakleriteenuse kuludest.

Reegel, et vahendustasu maaklerile maksab üürilevõtja, pärineb üürituru algusaastatest, kui nõudlus oli pakkumisest märkimisväärselt suurem. Vähene pakkumine suure nõudluse tingimustes õigustas täielikult vahendustasu maksmist üürniku poolt.

Tänaseks on turuseis muutunud. Paljud korteriomanikud on märganud, et kinnisvara väljaüürimisega on võimalik teenida.

Korter üüriks. Vaba raha on paigutatud omafinantseeringuks korteri ostmisel, mis plaanis välja üürida. Igakuistest üürimaksetest oodatakse laenumakse katmist. Nii on nõudlus vähenenud ja pakkumine märkimisväärselt suurenenud. Loogiline ja loomulik on arvata, et sellest tulenevalt nõuab turg vahendustasu maksmise kohustuse liikumist üürnikult üürileandjale.

Vahendustasu ümbermängimist sunnib ellu rakendama asjaolu, et üüripindade kunagise nappuse ajal oli tõepoolest üürilevõtja see, kes kinnisvarabüroolt teenust ostis. Tänases üürnike nappuse olukorras on teenuse saajaks pigem üürileandjast kinnisvaraomanik.

Siin võib tõmmata paralleeli kontoripindade rendi turuga, kus on aastate jooksul toimunud analoogsed muutused, mis on büroopindade väljarentimise vahendustasu veeretanud rendileandja õlgadele ning seeläbi väljarentimise majaomanikule märkimisväärselt kallimaks muutnud.

Esimese sammuna on arvata, et omanikud, kelle üürikorterid ja -majad pikemat aega vakantsed püsivad, teevad üürimaaklerile ettepaneku osa vahendustasu maksmiseks, et kiirendada kinnisvara väljaüürimist.

Vahendustasu kandumine üürileandja kohustuseks toob muutusi maakleri ellu. Taas analoogselt büroopindade turule võib arvata, et üürileandja maksab oma osa vahendustasust alles pärast seda, kui üürnikult on temale laekunud esimene üürimakse.

Tülikas töö maaklerile. Ühest küljest pikendab see maaklerifirmale vahendustasu laekumist ja teeb seeläbi maakleri töö tülikamaks.

Teisest küljest vaadatuna võib vahendustasu maaklerfirmale ka kiiremini laekuda, sest üürikorterit vajatakse sageli väga ruttu – 1-2 nädalat ette. Tegemist on normaalse reageerimisega turuolukorrale, mis on iseloomulik tervele üüriturule.

Tehingu vahendustasu hakkab maksma üürileandja

Tänase üürituru kindel reegel on see, et vahendustasu maaklerile maksab üürilevõtja. See on pärit veel üürituru algusaastatest, kus üürituru nõudlus oli pakkumisest märkimisväärselt kõrgem. Madal pakkumine kõrge nõudluse tingimusis õigustas täielikult üürnikupoolset vahendustasu maksmist.

Tänaseks on turusituatsioon muutunud. Seda, et kinnisvara väljaüürimisega raha on võimalik teha, on märganud üsna mitmed. Vaba raha on paigutatud omafinantseeringuks korteri ostmisel, mis plaanis välja üürida. Igakuistest üürimaksetest oodatakse laenumakse katmist. Nii on nõudlus vähenenud ja pakkumine on märkimisväärselt suurenenud. Loogiline ja loomulik on arvata, et sellest tulenevalt nõuab turg vahendustasu maksmise kohustuse liikumist üürnikult üürileandjale.

Vahendustasu ümbermängimist sunnib praktilisse ellu rakendama asjaolu, et üüripindade kunagise nappuse tingimustes oli tõepoolest üürilevõtja see, kes kinnisvarabüroolt teenust ostis. Tänases üürnike nappuse olukorras on teenuse saajaks pigem üürileandjast kinnisvaraomanik.

Siin võib tõmmata paralleeli kontoripindade rendituruga, kus on aastate jooksul toimunud analoogsed muutused, mis on büroopindade väljarentimise vahendustasu veeretanud rendileandja õlgadele ning seeläbi väljarentimise majaomanikule märkimisväärselt kallimaks muutnud.

Esimese sammuna on arvata, et omanikud, kelle üürikorterid ja -majad pikemat aega vakantsed püsivad, teevad üürimaaklerile ettepaneku osa vahendustasu maksmiseks. Seda eesmärgiga kiirendada kinnisvara väljaüürimist. ERI Kinnisvara prognooside kohaselt on 2003. a. suvel enamus kinnisvarabüroode kaudu kortereid ja maju väljaüürivad kinnisvaraomanikud valmis tasuma 50-100% maaklerteenuse kuludest.

Vahendustasu kandumine üürileandja kohustuseks toob muutusi maakleri ellu. Taas analoogselt büroopindade turule võib arvata, et üürileandja maksab oma osa vahendustasust alles peale seda, kui üürnikult on temale deposiit laekunud. See ühest küljest pikendab maaklerfirmale vahendustasu laekumist ja seeläbi maakleri töö tülikamaks. Teisest küljest vaadatuna võib vahendustasu maaklerfirmale laekumine ka lüheneda, sest üürikorterit vajatakse sageli väga ruttu – 1-2 nädalat ette. Tegemist saab olema normaalse reageerimisega turuolukorrale, mis on iseloomulik tervele üüriturule.

Üürikorterite keskmised hinnad Tallinnas

1-toaline
2-toaline
3-toaline
Kesklinn A+
5000
8000
12000
Kesklinn A
4000
6000
8000
Kesklinn B
3500
5000
6000
Mustamäe
2000-3000
3000-4000
3500-5000
Õismäe
2700-3500
3500-4500
4000-5000
Hiiu-Nõmme
2700-3500
3500-4500
4000-5000
Pelgulinn
2000-4000
3500-4500
3500-5000
Kristiine
2500-3500
3500-4500
4000-5000
Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC