Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Innovatsioon ja idiootsus kinnisvaraturul

31.01.2017 Ingvar Allekand

Eilne päev tõi minu meilboksi uue ühisrahastuspakkumise ettevõttelt, millest ma varem midagi kuulnud pole. Proffessionaalsest kretinismist guugeldasin ettevõtet ja tegijaid ning selguski tõde, mida eeldasin – operatsiooni taga on küll mõningase ärikogemusega, kuid ilma kinnisvaraspetsiifiliste teadmisteta inimesed. Seepeale kangastus aeg päris mitmed aastad tagasi, mil paar edukat sendioksjonit käivitasid selliste äride buumi. Kus need ettevõtted täna on? Või populaarne voucheri-business? Cherryl võttis tuksi minemine päris mitu aastat. Või SMS-laenude maania? Nimekirja võiks jätkata.

Nüüd on meil siis ühisrahastusbuum. Initsieerijaks paar ettevõtet, kes on turul juba mõned aastad tegutsenud ning loodetavasti teavad, mida teevad. Kõik teised, kes „ratsa rikkaks“ lootuses püüavad järele aimata, on määratud kadumisele. Põhjuseid selleks on päris mitmeid ning minu arvates on need kõik võrdselt olulised.

Esiteks saab ettevõtmine muutuda edukaks vaid siis, kui liidrid sellele jäägitult pühenduvad. Peab endale ikka selgelt defineerima millega tegeled – äri toob raha sisse ja hobi viib raha välja. Stiilis „Põnev värk, teeme start-upi ja vaatame, mis saab“ on OK oma ressurssidega toimetades, kuid on üsna petlik investorite suhtes.

Teiseks peab kuskil olema fundamentaalne vajadus. Olen nõus, et turul on alati ruumi uutele tulijatele. Kui nad teevad asja paremini vanadest. Aga mitut ühisrahastusplatvormi meil tegelikult vaja on? Kui palju kinnisvaraarendusprojekte meil tegelikult vaja on? Kui palju on tarbijad valmis maksma, et ühisrahastuse kõrged intressid suudaks konkureerida pangalaenudega? Väidan, et mitte eriti palju.

Kolmandaks olen veendunud, et selline reguleerimatus ei kesta kaua. Pärast seda, kui esimesed investorid on tõsisemalt haiget saanud, võetakse valdkond luubi alla ning eluga pääsevad sellest vaid need, kes ongi tõsiseltvõetavad. Mida kiiremini see juhtub, seda väiksemad on kahjud.

Mulle väga meeldib, et ühisrahastus toodi kinnisvaraturule ning alandati oluliselt selles äris osalemise lävendit väikeinvestoritele. See oli nagu värske tuuleõhk umbseks kipuvas ruumis. Nüüd on meil oht sattuda teise äärmusesse – väljas kisub viludaks, kuid kõik aknad on eest ära võetud. Innovatsioonist võib kergelt saada idiootsus. Loodame, et nüüd jätkub väikeinvestoritel piisavalt mõistust kainelt hinnata, millise partneri kätte ning kindlasti ka millise projekti jaoks oma raha usaldada.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Jaekaubandusettevõtete müügitulu kasvas ka aasta viimasel kuul

31.01.2017 Statistikaamet

Jaekaubandusettevõtete müügitulu suurenes 2016. aasta detsembris 2015. aasta detsembriga võrreldes püsivhindades 3%, teatab Statistikaamet.

2016. aasta detsembris oli jaekaubandusettevõtete müügitulu 619,4 miljonit eurot.

Tööstuskaupade kaupluste müügitulu suurenes 2015. aasta detsembriga võrreldes 9%. Müügitulu suurenes kõigil tegevusaladel. Enim suurenes müügitulu posti või interneti teel kaupu müüvates kauplustes, kus müük kasvas aastaga 31%. Keskmisest enam suurenes müügitulu ka apteekides ja kosmeetikatarvete kauplustes (kasv 12%) ning kasutatud kaupade kauplustes samuti väljaspool kauplusi (kioskites, turgudel, otsemüük) (kasv 11%).

Toidukaupade kaupluste müügitulu on viimastel kuudel olnud stabiilne. Detsembris jäi nende kaupluste müügitulu 2015. aasta detsembriga võrreldes samale tasemele.

Mootorikütuse jaemüügi ettevõtete müügitulu, mis novembris mõnevõrra elavnes, pöördus detsembris taas langusesse ning vähenes 2015. aasta detsembriga võrreldes 7%. Nende ettevõtete müügitulu langusele avaldas mõju mootorikütuse hinnatõusu märgatav kiirenemine detsembris.

Võrreldes 2016. aasta novembriga suurenes detsembris jaekaubandusettevõtete müügitulu 15%. See on tavapärane tõus detsembrikuus, mil toimuvad jõulude ja aastavahetuse suurmüügid.

Esialgsetel andmetel oli jaekaubandusettevõtete müügitulu 2016. aastal 6,3 miljardit eurot, müügitulu suurenes 2015. aastaga võrreldes 4%.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Eelmisel aastal tööstustoodang suurenes

31.01.2017 Statistikaamet

Esialgsetel andmetel tootsid tööstusettevõtted 2016. aastal 2% rohkem toodangut kui aasta varem, teatab Statistikaamet. Toodang suurenes energeetikas ja töötlevas tööstuses, kuid vähenes mäetööstuses.

Kui 2016. aasta alguses vaheldusid töötleva tööstuse toodangus langus ja tõus, siis alates septembrist toodangu maht võrreldes varasema aasta sama kuuga suurenes pidevalt. 2016. aastal toodeti töötlevas tööstuses kokku 2% rohkem toodangut kui 2015. aastal. Toodang ületas varasema aasta mahtu rohkem kui kahes kolmandikus tööstusharudes. Positiivselt mõjutasid toodangu mahu kasvu suurema osatähtsusega tööstusharud: puittoodete tootmine suurenes 6%, elektriseadmete tootmine 14%, mööblitootmine 4%, tekstiilitootmine 13%. Negatiivselt mõjutasid toodangu mahu kasvu elektroonikaseadmete, metalltoodete ja keemiatoodete tootmine, kus toodang vähenes.

2016. aastal suurenesid nii eksport kui ka müük kodumaisele turule 2015. aastaga võrreldes ligi 2%. Välisturule müüdi 69% kogu töötleva tööstuse toodangust.

Tööpäevadega korrigeeritud andmetel suurenes tööstustoodang 2016. aasta detsembris 2015. aasta detsembriga võrreldes 10%, sealhulgas töötleva tööstuse toodang 8%. Detsembris toodeti elektrit 22% ja soojust 17% rohkem kui 2015. aasta detsembris.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel toodeti 2016. aasta detsembris tööstuses kokku 1% vähem toodangut kui novembris, sealhulgas töötlevas tööstuses 1% rohkem.

**Tööstustoodangu mahuindeksi muutus, 2016 ja detsember 2016**
**(protsenti)**
Tegevusala	2016. aasta võrreldes 2015. aastaga	Detsember 2016
		muutus võrreldes eelmise kuuga sesoonselt korrigeeritud andmetel^b	muutus võrreldes eelmise aasta sama kuuga
			korrigeerimata andmetel	tööpäevade arvuga korrigeeritud andmetel^c
KOKKU	2,3	-1,0	10,0	10,0
Energeetika	14,5	-12,3	19,8	19,8
Mäetööstus	-15,6	-1,1	12,9	12,9
Töötlev tööstus	2,1	1,4	8,2	8,2
arvutite, elektroonika- ja optikaseadmete tootmine	-3,4	1,6	3,5	3,5
puidutöötlemine ja puittoodete tootmine	5,6	2,0	9,9	9,9
toiduainete tootmine	0,1	-0,1	2,5	2,6
metalltoodete tootmine	-0,4	-2,2	5,8	5,8
elektriseadmete tootmine	14,0	9,2	27,1	27,1
tekstiilitootmine	13,0	-8,4	5,5	5,7
mööblitootmine	3,8	-0,7	-5,3	-5,3
mootorsõidukite tootmine	5,6	0,1	1,3	1,3
ehitusmaterjali tootmine	6,7	1,9	3,8	3,8
masinate ja seadmete tootmine	0,4	8,4	8,1	8,1

^b Sesoonselt korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus ja regulaarselt korduvate hooajaliste tegurite mõju. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise kuuga.

^c Tööpäevade arvuga korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise aasta sama kuuga.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürilepingu sõlmimine

Uus koolitus Kinnisvarakoolis “Ehitisregistri elektrooniline menetlus” 15/03/2017

31.01.2017 Margot Toompark

Uus koolitus Kinnisvarakoolis “Ehitisregistri elektrooniline menetlus. Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakenduspraktika” toimub 15/03/2017. Koolituse lektor on Advokaadibüroo Cobalt advokaat Raul Keba.

Kuigi juba eelmise aasta aprillist käivitus ehitisregistri elektrooniline menetlus, ei ole laiem üldsus sellega veel kohanenud. Koolituse eesmärk on seda küllaltki keerulise ülesehitusega registrit lähemalt vaadelda ning ühiselt mõtteid jagada, kuidas süsteem paremini toimima saada.

Vaatluse alla tuleb nii ehitisregistri õiguslik regulatsioon, kui ka praktiline kasutusmugavus, sh tehakse näitlikke toiminguid ehitisregistri keskkonnas. Päeva teises pooles käime üle planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku senise (kohtu)praktika ning Eesti suurima kohaliku omavalitsuse uued suunad ehitusprojektide ja planeeringute menetlemisel.

Koolitus “Ehitisregistri elektrooniline menetlus” toimub kolmapäeval 15/03/2017 kell 09.00-14.00.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Triin Siidirätsep
Kinnisvarakool OÜ
Info ja registreerimine
+372 506 2278
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Statistika: hoonestatud maade tehingute käive vähenes 19%

31.01.2017 Tõnu Toompark

Hoonestatud maade turul tehti maa-ameti andmetel 2016 IV kvartalis 1546 tehingut. Eelmise 2015. aasta vastava näitajaga võrreldes vähenes tehingute arv 6,5%.

Tehingute arvust oluliselt enam vähened tehingute käive. 2016 IV kvartalis oli hoonestatud maade tehingute käive 226 miljonit 2015. a 279 miljoni vastu.

See teeb käibe vähenemiseks märkimisväärse 19%.

Hoonestatud maa tehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Arco Vara: Tartu ja Tartumaa elamuturu ülevaade 2016-12 lõpu seisuga

30.01.2017 Mihkel Eliste

Tartumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid kõige enam Ülenurme vallas ning Tartu linnas. Tehinguaktiivsuselt järgnevad Tartu vald, Haaslava, Luunja ning Tähtvere vald. Erinevalt Tartu linnas tehtavatest tehingutest on lähivaldade näitel suures osas tegemist uusehitistega. Olenemata tehinguaktiivsuse piirkondlikust erinevusest ei ole Tartu linna ning selle vahetute lähipiirkondade elamute hinnatasemed statistiliselt vaadatuna kuigi erinevalt hinnastatud. Tartu linna lähivaldades on kõige madalamate hindadega tehtud tehingud valdavalt Tähtvere vallas, kus on ühtlasi ka kõigest üksikuid elurajoone.

IV kvartalis hoidsid hinnataseme kasvu ja tehinguaktiivsust Tartu linna lähivallad

2016. aasta IV kvartalis tehti hoonestatud elamumaaga Tartumaal tervikuna 117 tehingut, mida oli 29% vähem kui III kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 91 574 eurot ja mediaanhinnaks 72 000 eurot. Aritmeetiline keskmine kasvas sealjuures 7,6% ja mediaanhind 5,4%. Võrrelduna 2015. aasta IV kvartaliga kasvas seevastu tehinguaktiivsus 18%, aritmeetiline keskmine kasvas aga 14% ja mediaanhind 9,1%. Elamuturuga seotud näitajad on püsinud suures osas muutumatud, nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete kasv on valdavalt aset leidnud uusehitiste ja kallimate järelturu objektide osas. Elamuturg on siirdunud maakonnakeskusest väljapoole, millest tulenevalt on tehingute arvu taset kui hinnataseme kasvu hoidnud valdavalt Tartu linna lähivaldades tehtud tehingud.

2016. aasta IV kvartalis tehti Tartu linnas 27 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna III kvartaliga 51% vähem ning 2015. aasta IV kvartaliga võrrelduna 23% vähem. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes sealjuures 108 000 eurot ja mediaanhinnaks 100 000 eurot, mis olid võrrelduna möödunud kvartaliga langenud vastavalt 2,3% ja 2,0%. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna mulluse sama perioodiga kasvanud 7,6% kuid mediaanhind langes 6,5%. Hinnatase on kvartaalses lõikes jäänud juba pikemat aega võrdlemisi sarnasele tasemele, kuid tehingute arv on hakanud mõnevõrra langema. Tehinguaktiivsuse langust soodustab kinnisvaraturu hooajalisus, kohatine optimaalse suletud netopinnaga ja heas seisukorras elamute kehv pakkumise struktuur ning pidevalt kasvavad pakkumispõhised hinnad.

Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt aktiviseerus kinnisvaraturg Eesti suuremates piirkondades III kvartalis nii augustis kui septembris. Elamuturg on sarnaselt varasematelegi aastatele talvise perioodi lähenedes aga IV kvartalis osa aktiivsust kaotanud. Erinevalt Tallinnast kui ka varasematest aastatest jäi jõulukuul hinnatasemete ootuspärane kasv Tartus ja selle lähiümbruses tulemata, tavapäraseks kujunenud aasta lõpus aset leidev hinnakasv tuli siiski esile juba novembris.

Detsembris tehti Tartu maakonnas tervikuna 33 hoonestatud elamumaa tehingut, võrrelduna novembriga langes tehingute arv 11% kuid võrrelduna 2015. aasta detsembriga oli tehingute arv kasvanud koguni 50%. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes tehtud tehingute lõikes 104 000 eurot ning mediaanhinnaks 92 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna novembriga kasvanud 12% kuid võrrelduna 2015. aasta detsembriga langenud 1,3%. Mediaanhind oli seevastu võrrelduna novembriga langenud 3,2% kuid võrrelduna 2015. aasta sama ajaga langenud 4,2%. Viimastel kuudel aset leidnud hinnataseme kasv tuleneb nii kallimate järelturu kui ka uusehitistega tehtud tehingute arvelt, teisisõnu on hinnakasv aset leidnud elamuturul tervikuna.

Tartu linnas tehti detsembris 9 hoonestatud elamumaa tehingut, mille lõikes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 84 000 eurot ja mediaanhinnaks 92 000 eurot. Võrrelduna novembriga tehti Tartus 13% rohkem tehinguid, mille juures aga aritmeetiline keskmine tehinguhind langes 43% ning mediaanhind langes 22%. Võrrelduna 2015. aasta detsembriga tehti Tartu linnas 25% vähem tehinguid, aritmeetiline keskmine hinnatase langes sealjuures 29% ja mediaanhind 28%. Hinnatasemete igakuised laialdased kõikumised tulenevad nii tehingute arvu vähesusest kui asjaolust, et viimasel ajal on sagenema hakanud uusehitiste ning tavapärasest kallimate elamute müük. Detsembris tehtud tehingute osas esines mitmeid alla 10 000 euroseid tehinguid, mille osas ei olnud tegemist vaba turu tehingutega kuid mis kunstlikult oluliselt võimendavad statistiliste keskmiste hinnatasemete langust.

Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tartumaal ja Tartu linnas

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused

Tartu linna lõikes on ostjate poolt eelistatuimad elamupiirkonnad Tammelinn, Veeriku, Raadi-Kruusamäe ning Ihaste. Vastavates piirkondades asuvad ühtlasi ka kõige suuremad Tartu linna elurajoonid. Erinevalt Tartu linna üleüldisest hoonestusest ei ole tarbijate poolt siiski Tartu linnale omaste puitkonstruktsioonis elamute soetamine eelistatud. Nii Tartu linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning maaküttega elamuid, mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m².

Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tartu linnas ligikaudu 80 000 – 100 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on üldjuhul vahemikus 120 000 – 170 000 eurot. Väga heas seisukorras ja uute elamute hinnatase algab ligi 170 000 eurost, hea asukohaga kvaliteetsete renoveeritud või uuselamute eest küsitakse aga valdavalt kuni 250 000 eurot. Kõige rohkem otsitakse Tartus n-ö keskmises hinnavahemikus, 150 000 – 175 000 eurot maksvaid üksikelamuid. Ostjad peavad oluliseks ennekõike head ruumiplaneeringut ja soodsaid kommunaalkulusid.

Tartu linna siseste uusehitiste pakkumiste vähesuse tõttu asutakse sobilikke pakkumisi otsima esmajärgus Ülenurme vallast, seejärel Luunja, Tartu ning Haaslava vallast. Tartu linna lähipiirkondades sõltub hind peamiselt asukohast kui ümbritsevast elukeskkonnast, infrastruktuurist, ehituse kvaliteedist ja sellega seotud lahendustest. Hinnatasemed jäävad linnalähedastes piirkondades valdavalt vahemikku 200 000 – 250 000 eurot.

Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tartu ja Tartu lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Hinnatasemed on tulenevalt uusarendustest Tartu linnast väljapoole liikudes kallinemas, kuid linnaäärsete valdade asumitest kaugemale ulatuvad piirkonnad on juba oluliselt madalamas hinnaklassis (kuni 80 000 eurot).

Hoonestamata elamumaa turul on eelistatuimad eelkõige kommunikatsioonidega krundid (vee- ning kanalisatsiooniühendus, elekter). Kommunikatsioonidega varustatud hoonestamata elamumaa kruntide hinnad jäävad Tartu linna lähipiirkonnas olenevalt asukohast valdavalt vahemikku 20 000 – 50 000 eurot. Kõrgeima hinnatasemega on olnud Raadimõisa elurajoonis ja Ihaste piirkonnas asuvad krundid. Individuaalelamute ehituseks sobilikke kommunikatsioonidega krunte on tarbijate poolt eelistatud piirkondades pakkumisel nõudlusest vähem, mille süvenemist on ennekõike soodustanud majanduskriisi järgsel perioodil muutunud arendustegevuse finantseerimisvõimalused ning seeläbi kinnisvaraarendajate madal huvi elurajoonide planeerimisel ning arendamisel.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

2016. aastal tehti Tartumaal 521 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 9% rohkem kui 2015. aastal – tehingute arv oli viimastest aastatest kõrgeimal tasemel, sarnanedes tehingute arvult nii 2004. kui 2007. aastaga. Aritmeetiline keskmine hinnatase kasvas võrrelduna 2015. aastaga 17% ja mediaanhind 24%, hinnataseme kasv on aset leidnud nii uusehitiste kui kallimate järelturu objektide arvelt. Tartu linna lähivaldades on kasvanud tarbijate huvi uusehitiste soetamise vastu kui ka uusehitiste püsititamise aktiivsus, seda eriti Haaslava vallas.

Tartu linna ning Tartumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud, hinnakasv kiirenes oluliselt 2016. aastal. Elamuturul püsis pakkumiste arv 2013. aastast kiires kasvutrendis, kuid 2016. aastal on pakkumiste arv hakanud langema taas sarnasele tasemele. 2016. aastal langes Tartumaal ning Tartu linnas elamute pakkumiskuulutuste arv pidevalt perioodil juunist septembrini, mille järgselt on pakkumine taas hakanud kasvama, seda eriti maakonnakeskusest väljaspool. Lühiajalisele statistikale tuginevalt on küsitavad hinnatasemed pakkumiste arvu muutuste taustal mõnevõrra kasvanud, mis tuleneb peamiselt uusehitiste pidevast lisandumisest.

Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke objekte valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Tartu linna lõikes on uusehitisi püstitatud ennekõike hinnaklassilt just kalleimates piirkondades – Kvissentalis ning Ihastes Hipodroomi arenduse piirkonnas, nimetatud arendusalade laienemine püsib lähiajal aktuaalne.

Linna väliselt on ajalooliselt olnud nii elamu soetamiseks kui ehitamiseks eelistatuimaks piirkonnaks Ülenurme vald. Ülenurme valla kiire arengu ning sellega kaasnenud ehitusaktiivsuse tulemusena on eelistatuimates piirkondades aga elamuehituseks sobilikud krundid otsa saamas, mistõttu arendustegevus on piirkonnas maha rahunemas. Uusehitiste püstitamine on hoogustunud ennekõike Ülenurme valla naabervallas – Haaslava vallas. Haaslava vallas esineb hulgaliselt piirkondi, kus buumiaegsel perioodil lahti mõõdetud krundid on lõpuks ostjaid leidmas.

Tartumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)

* 2016. aasta andmed on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.

Prognoosid

Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10% (Arco Vara 2016. aasta statistika põhjal Tartumaal keskmiselt 5%).

Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.

Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.

Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Tartu linna ning Tartu lähivaldade elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Arco Vara hinnangul võivad eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole oodata. Arco Vara statistika põhjal on Tartumaal nii üksikelamute, suvilate, paaris- kui ridamajade keskmine müügiperiood 2016. aastal olnud 272 päeva.
2017. aasta I kvartalis on kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt oodata tehingute arvu iga-aastast langust, mille juures võib mõningaid langusmomente täheldada ka hinnatasemete kujunemisel. Keskmisi hindu jäävad hoidma nii uusehitised kui kallimad järelturu objektid ning kindlasti ka senised kõrged pakkumishinnad koos kohatise kehva pakkumise struktuuriga. I kvartalis on hooajalisusest tulenevalt oodata mõningast elamute pakkumise lisandumist, mis tuleneb asjaolust, et talvisel perioodil kinnisvara soetajate huvi raugeb, mille taustal tehingute arv väheneb ja pakkumiste arv kasvab.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Inbank omandab 25% Eesti Krediidipanga aktsiatest

30.01.2017 Tõnu Toompark

Täna, 30. jaanuaril jõustub tehing, millega Inbank AS omandab osa Eesti Krediidipank AS-i aktsiatest. Aktsiate ostu eesmärgiks on luua Eestis tegutsevatest pankadest selgelt eristuva strateegiaga pank koos Coop Eestiga. Uue panga nimeks saab Coop Pank.

Tehing toimub kahes osas. Esimese sammuna omandab Inbank 30. jaanuaril 9,9995% Eesti Krediidipanga aktsiatest. Sellele järgnevalt omandab Coop Pank senised Inbanki sidusettevõtted Coop Finants AS ja Krediidipank Finants AS ning suurendab oma aktsiakapitali, mille tulemusena saab Inbanki osalus uues loodavas pangas olema veidi üle 25%.

Inbanki nõukogu esimehe Priit Põldoja sõnul on Inbank nii Krediidipanga kui ka Coopiga teinud seni väga head koostööd. “Eelnev toimiv partnerlus on tugev alus eduks unikaalses ühisprojektis, mis Inbanki initsiatiivil ja toel teoks saab. Meil on teadmised ja kogemus finantssektoris ja -tehnoloogias, Coop Eestil tugevad kliendisuhted sadade tuhandete eestimaalastega ja üle 350 poe kogu Eestis. Ma usun, et Krediidipank on väga hea platvorm Coopi visiooni realiseerimiseks finantssektoris,” lausus Põldoja.

Coop Eesti omandas tehingu raames Krediidipanga aktsiatest 59,7%. Eesti Krediidipank jätkab tegevust praeguse nime all kuni 2017. aasta sügiseni, mil ettevõtte nimeks saab Coop Pank. Inbanki strateegia on jätkuvalt laieneda oma olemasolevate toodete ja tehnoloogiaga uutele Euroopa turgudele, mistõttu plaanib Inbank keskpikas perspektiivis tulevase Coop Panga omanikeringist väljuda.

Tehingu läbiviimiseks ja edaspidise kasvu toetamiseks otsustati Inbanki aktsionäride üldkoosolekul 11. jaanuaril 2017. aastal aktsiakapitali suurendamine 2,8 miljoni euro võrra. Pärast aktsiakapitali suurendamist on Inbanki omakapitali mahuks 13,7 miljonit eurot.

Inbank alustas pangana tegevust 2015. aasta aprillis, pakkudes teenuseid oma internetipanga ja suure partnervõrgustiku kaudu. Inbankil ja tema sidusettevõtetel on Eestis ligi 160 tuhat aktiivset kliendilepingut.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

LVM Kinnisvara: Tartu kinnisvaraturg kasvas 2016 aastal 13,3%

30.01.2017 Tõnu Toompark

Tartumaa kinnisvaraturul toimus 2016. aastal tõus nii tehingute arvus kui ka kogväärtuses. Tehingute arv kasvas võrreldes 2015. aastaga 4,4%, tehingute koguväärtuse tõus oli aastases võrdluses 13,3%. Kinnisvara ostu-müügi tehingute arv Tartuumaal 2016. aastal oli 4872 tehingut, tehingute koguväärtus 320,5 miljonit eurot.

Tartumaa kinnisvaraturust (arvestades tehingute koguväärtust) eelmise 2016. aasta jooksul üle poole moodustasid tehingud elamispindadega, millest omakorda korterid moodustasid ca 43%, elamud 31%, ca 12% hoonestamata maad ning ca 14% äri- ja tootmispinnad. Võrreldes 2015. aastaga on vähenenud korterite müügimaht, samas suurenenud elamute müügi koguväärtus. Maadega ja äri- ning tootmispindadega tehtud tehingute koguväärtus on jäänud suhteliseks samaks.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Kinnisvara ostu-müügi tehingute arv Tartu maakonnas on olnud alates 2009 aastast üldjuhul kasvav. Sama käib ka kinnisvaratehingute koguväärtuse kohta. Kui 2014. aastal tehti tehinguid kokku 4 344, siis 2015. aastal kasvas tehingute arv võrreldes sellele eelneva aastaga 7% võrra. Tehingute koguväärtus kasvas 2015. aastal 13% võrra. 2016. aastal teostati maakonnas 4872 ostu-müügitehingut, mis 4,4% rohkem kui 2015. aastal. Tehinguid teostati koguväärtuses 320,5 miljonit eurot, mis on 13,3% kõrgem kui 2015. aastal (277,8 miljonit eurot).

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2016. aastal teostati Tartu linnas 2242 ostu-müügitehingut, tehingute koguväärtuseks kujunes 183 miljonit eurot. Tehingute arv jäi 2016. aastal võrreldes 2015. aastaga suhteliselt samaks, vähenedes 1,9% võrra. Tehingute koguväärtus aga suurenes võrreldes 2015. aastaga 2,9% võrra. Keskmiseks tehinguhinnaks 2016. aastal Tartu linnas kujunes 81 869 eurot, mis on 4,7% kõrgem kui 2015. aastal (77 993 eurot). Aasta sisene tehingute maht on tavapärasele omane, kus aasta alguses on tehingute arv madalam, tõustes aasta keskel ning vähenedes jällegi viimases kvartalis.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tartu elamuturu ülevaade

Tartumaa elamuturul toimus 2016. aastal mõningane tõus elamute tehingute arvus, keskmine tehinguhind ja tehingute koguväärtus tõusis aga suuremal määral. Tartu linnas jäi tehingute arv praktiliselt samaks, tõusis aga tehingute koguväärtus ja keskmine hind.

2015. aastal tehti Tartumaal elamutega 623 ostu-müügitehingut koguväärtusega 44,02 miljonit eurot, keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 70 659 eurot. Keskmiselt müüdi igas kuus 45-50 elamut. 2016. aastal tehti Tartumaal (koos Tartu linnaga) 668 ostu-müügi tehingut elamutega koguväärtuses 55,33 milj eurot, keskmine tehinguhind oli 82 826 eurot. Tehingute koguarv suurenes 2016. aastal võrreldes 2015. aastaga 6,7%, tehingute koguväärtus tõusis 20% ning keskmine tehinguhind suurenes aastases võrdluses 14,7%.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2015. aastal tehti Tartu linnas elamutega 277 ostu-müügitehingut koguväärtusega 21,59 miljonit eurot, keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 77 956 eurot. 2016. aastal müüdi Tartu linnas 272 elamut koguväärtuses 24,6 miljonit eurot, keskmine tehinguhind 90 449 eurot. Tehingute koguarv 2016. aastal võrreldes 2015. aastaga jäi praktiliselt samaks, vähenedes 1,8%, tehingute koguväärtus aga kasvas 12,2%. Keskmine tehinguhind tõusis võrreldes 2015. aastaga 13,8%.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Elamute tehinguhinnad Tartu linnas jäid 2016. aastal vahemikku 1 000 – 1 500 000 eurot. Keskmiselt müüdi igas kuus 23 elamut. Kõige rohkem tehti tehinguid Ihaste linnaosas paiknevate elamutega (30 tehingut), sellele järgnesid Tammelinna linnaosa (28 tehingut) ning Kesklinna, Veeriku ja Raadi-Kruusamäe linnaosad vastavalt 25, 22 ja 21 tehinguga. Elamutega tehinguid ei toimunud Ropka tööstuse linnaosas. Kõige kõrgem elamu keskmine tehinguhind oli Kesklinnas (141 068 eurot), sellele järgnes Ihaste linnaosa (95 641 eurot). Statistika ei kajasta täiesti tõeselt ostjate eelistusi linnaosade suhtes.

Tartu linnas paiknevad üksikelamud peamiselt 6 linnaosas: Tammelinna, Veeriku, Ihaste, Raadi-Kruusamäe,Variku ja Tähtvere linnaosades. Piirkondadest on kõige hinnatumad Tammelinna, Ihaste, Veeriku ja Tähtvere linnaosades paiknevad elamud. Sealse piirkonna elukondliku kinnisvara hinnad on oluliselt kõrgemad kui Tartu linnas tervikuna. Kohalike elanike seas on võrdselt soositud Raadi-Kruusamäe ja Variku linnaosad, kus elamute hinnad ja nõudluse/pakkumise vahekord on üsnagi sarnased. Kõige madalamalt on hinnatud Ropka ja Variku piirkond.

Väga heas seisukorras elamud, mis asuvad Tartu linna Ihaste, Tammelinna või Tähtvere piirkonnas maksavad 200 000 kuni 350 000 eurot, väga head elamud teistes piirkondades (Veeriku, Karlova, Ropka) maksavad 130 000 kuni 200 000 eurot. Keskmises seisukorras või amortiseerunud elamud maksavad sõltuvalt suurusest ja asukohast 80 000 kuni 130 000 eurot. Linnas asuvate elamutega konkureerivad veel vahetult linna ümbruses (kuni 10 km linnapiirist) asuvad hoonestatud kinnistud. Elamute juures hinnatakse nende asukohta, seisukorda, kinnistut, liitumiste olemasolu ning ümbrust.

Ostjate seas on eelistatud elamud üldpinnaga 130 – 180 m². Väga madal on huvi liigsuure üldpinnaga elamute vastu. Elamutele suurusega 270 m² ja enam on ostjat leida üsnagi keeruline. Aasta aastalt on ostuotsuste langetamisel olulisemaks muutunud hoone ülalpidamiskulude suurus. Seetõttu on huvi vähene 1990ndate aastate alguses ehitatud suure üldpinna ja ebaratsionaalse planeeringuga elamute vastu. Kõige suurem on nõudlus 1960ndatel aastatel ehitatud elamute vastu hinnaklassiga 90 000 – 140 000 eurot, mis vajavad küll kaasajastamist, kuid kuhu on võimalik kohe elama asuda.

Linnas asuvate elamutega konkureerivad veel vahetult linna ümbruses (ca 1-5 km linnpiirist) asuvad hoonestatud kinnistud. Linnapiirist kaugemale jäävate elamute hind kukub kiiresti. Elamute juures hinnatakse nende asukohta, seisukorda, kinnistut, liitumiste olemasolu ning ümbrust.

Tartu linna lähiümbruse elamute turg on olnud aktiivne. Tartu maakonnas on enim nõutud linna lähivaldadesse, kuni 10 km kaugusele linnast jäävad elamud, mida ostetakse elamise eesmärgil. Tartust kaugemaid elamuid ostetakse nii elamiseks kui suvitamiseks. Sealhulgas elamute hinnad sõltuvad nii elamu seisukorrast, kinnistu suurusest, kui asukohast.

Suvekodudeks ostetavate hoonestatud kinnistute hinnad sõltuvad väga suurel määral just asukohast. Enim ollakse nõus maksma looduslikult kaunis kohas, eelistatult siis veekogu äärse kinnistu eest. Suur osa on ka juurdepääsuteede olemasolul/seisukorral ning tarbevee ja elektrivõimsuse olemasolul. Peamised Tartu linna ümbruses paiknevad suvilate piirkonnad asuvad Tartu vallas Kõrvekülas, Nõo vallas, Nõo aleviku ümbruses ning Haaslava vallas.

Tartu korterituru ülevaade

Tartumaa korteriturul toimus 2016. aastal tõus nii korterite tehingute arvus, tehingute koguväärtuses ja keskmises tehinguhinnas. Tartu linna korteriturul toimus mõnetine langus korterite tehingute arvus, samas toimus tõus tehingute koguväärtuses ja keskmises tehinguhinnas.

Maa-ameti tehinguandmetele tuginedes tehti 2016. aastal Tartu maakonnas tervikuna kokku 2 487 ostu-müügitehingut korteriomanditega kogusummas 157,3 miljonit eurot. Võrreldes 2015. aastaga tõusis tehingute arv 3,5% ning tehingute koguväärtus 6,8%. 2015. aastal tehti Tartu maakonnas 2399 ostu-müügitehingut korteritega kogusummas 146,6 miljonit eurot.

Keskmiseks korteri tehinguhinnaks kujunes Tartumaal 2016. aastal 63 234 eurot, mis on aastases võrdluses langenud 3%. 2015. aasta keskmine korteriomandi tehinguhind oli 61 092 eurot.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tehingute arvu poolest olid kõige aktiivsemad kuud august ja juuni, kui tehti vastavalt 281 ja 235 korteri tehingut. Kõige vähem tehti tehinguid jaanuaris, veebruaris ja märtsis, mil vahetas omanikku 154, 172 ja 174 korterit. Läbi aastate on aasta algus olnud madalaima tehinguaktiivsusega perioodid ning kõige aktiivsem on turg kevadel ja sügisel.

Tartumaa korteritest ligikaudu 68% moodustasid tehingud Tartu linna korteritega. Mõnevõrra oli aktiivsem korterite müük Tartu linna kõrval ja ka Tartu ja Ülenurme vallas. Rahalises väärtuses moodustasid Tartu linna korterid 70% kogu Tartumaa korterituru rahalisest mahust.

Tartu linna korterite osakaal kogu Tartumaa korteriturust nii tehingute arvu, kui koguväärtuse osas on langenud. Selle põhjuseks on tõenäoliselt 2016. aastal hoogustunud korterelamute arendustegevus Tartu linnaga piirnevates lähivaldades.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2016. aastal tehti Tartu linnas 1691 ostu-müügi tehingut korteritega kokku 110,4 miljoni euro väärtuses. Müügihindade vahemik oli 2 200 – 285 000 eurot, pinnaühiku hinnavahemik 121 – 3 357 €/m². Keskmine tehinguhind oli 65 311 eur, keskmine pinnaühiku hind 1 255 €/m². Keskmine korteriomandi pinnaühiku tehinguhind tõusis 3% võrreldes 2015. aasta keskmise tehinguhinnaga (1 221 €/m²). Tehingute arv langes võrreldes 2015. aastaga 1%, mil Tartu linnas tehti 1 714 korteri ostu-müügi tehingut.
Tartu linna korteriturul valitsevad järgmised trendid:

püsib endiselt nõudlus uusarenduste korterite järele;
ostjad on valivad ja ei langeta müügiotsust kiiresti;
müügiperioodide pikkus ei ole viimastel aastatel muutunud. Õige hinnaga korterd müüakse 3 kuu jooksul;
eelistatakse osta heas seisukorras, remonditud ning kvaliteetse köögimööbliga sisustatud kortereid;
järjest olulisemaks on muutunud korterelamu ja trepikoja üldine seisukord ning aktiivse korteriühistu olemasolu;
nõutumad on 2-toalised korterid, nendega teostatakse kõige rohkem tehinguid, samas on ka nende pakkumine kõige suurem.

Piirkondade eelistustes on toimunud vähe muutusi. Endiselt toimub kõige rohkem tehinguid (ligi 20%) Annelinna linnaosas, kuna sealsetes 20. sajandi teisel poolel ehitatud korterelamutes müüdavate korterite hinnatase on soodsam ja infrastruktuur on väljakujunenud. Olemas on koolid, lasteaiad ja kauplused ning välja on kujunenud hea ühistranspordiühendus teiste linnaosadega. Ostjate seas on populaarne Kesklinna linnaosa, kus korterite hinnad ületavad keskmist taset. Samuti on suur nõudlus Ülejõe, Karlova, Tähtvere ja Vaksali linnaosades asuvate korterite vastu. Vähem hinnatud on Raadi-Kruusamäe, Variku, Ropka ja Ropka tööstuse linnaosad.

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Sarnaselt eelnevale aastale tehti 2016.aastal enim tehinguid Annelinnas (403), sellele järgnesid Karlova (221), Ülejõe linnaosa (206) ning Kesklinna (188 tehingut). Vähim tehinguid sooritati Varikus (11), Ihastes (5) ning Maarjamõisas (3 tehingut).

Annelinna linnaosas müüdud korterid moodustasid 2016. aastal 19% kogu Tartu linna korterite kogukäibest. Ülejõe linnaosa korterite tehingud moodustasid 14% Tartu korterite tehingute kogumahust, Kesklinna linnaosa korterite tehingud 13% ning Karlova linnaosa korterite tehingud 11%. Ülejäänud linnaosade osakaal kogu Tartu korterituru mahust oli marginaalne.

Korteri keskmine tehinguhind oli 2016. aastal kõige kõrgem Kesklinnas, milleks kujunes 1 674 €/m². Sellele järgnesid Ihaste linnaosa 1 544 €/m², Supilinna linnaosa 1 508 €/m² ja Tähtvere linnaosa samuti 1 446 €/m². Madalaim keskmine tehingu hind oli Varikus 942 €/m2 ja Annelinna linnaosas 1000 €/m2.

Kõigi mugavustega, elektri- ja keskküttega korterite kõrgetest halduskuludest tingitult on ka võrdlemise kõrge nõudlus ahiküttega korterite vastu, eelkõige väiksemate korteri puhul. Eelistatud on kivimajas paiknevad vee- ja tsentraalse kanalisatsiooniga varustatud korterid. Hinnad hea seisukorraga ahiküttega korterite puhul ületavad näiteks Karlova linnaosas kohati kõigi mugavustega korterite hindasid.

2016. aastal oli uute korterite müük aktiivne. Uute arenduste valik oli lai, suure osa müüdud uutest korteritest moodustasid Fortuuna 5, Filosoofi 19b, J. Hurda 34a/34b, Kummeli tn, Lutsu 12, Savi 37/37a, Soola 2, Veeriku/Õhtu tn, Ladva tn ja Laseri 4 arendused. Uute korterite müügihinnad on jäänud vahemikku 1 400 – 3 000 €/m2. Väga aktiivne müük toimub ka linnalähedases Tartu vallas asuva Mõisa elamurajooni Kaupmehe tänaval ehitatud elamutes, kus asukohast tingituna on müügihinnad madalamad, jäädes vahemikku 1 200 – 1 500 €/m2. Sama hinnatase ja aktiivne müük toimub ka Luunja vallas Pillikoori põik ja Puupilli tee arendustes. Uutele korteritele on huvi olemas, kuid nende reaalne müük eeldab väga head asukohta, funktsionaalset planeeringut, heal tasemel kvaliteeti ja lisandväärtuste olemasolu (mitut parkimiskohta, panipaiga ja rõdu olemasolu).

Tartu kinnisvaraturu 2016. aasta ülevaate koostas kutseline hindaja Karmen Saarep.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Tööandjate majas kuulutati välja Eesti parim ehitusprojekt ja parim ehitusinsener

30.01.2017 Tõnu Toompark

Ehituskonsultatsiooniettevõtete Liidu poolt korraldatud Aasta Ehitusprojekt 2016 konkursi võitjaks kuulutati Kvartali keskus Tartus, mille peaprojekteerijaks Tari AS ning arhitektuurse lahenduse loojaks Kadarik Tüür Arhitektid OÜ. Ehitusinseneride Liidu poolt väljaantava tiitli Aasta Ehitusinsener 2016 pälvis .

“Kvartali arenduse puhul saan esile tõsta arhitektide ja inseneride head koostööd” lausus arhitekt Mihkel Tüür auhinda vastu võttes. “Mitte alati ei õnnestu leida ladusat kooskõla arhitektide loomingulisuse ja inseneride pragmaatilise lähenemise vahel. Kvartali puhul see sünergia tekkis. Oluline osa oli selles peaprojekteerija rolli täitnud aktsiaseltsil Tari”. Tüüril jätkus kiidusõnu ka ehitustöid teostanud Rand & Tuulberg AS ning Ehitustrust AS aadressil. “Ükski arendusprojekt ei suju probleemideta, kuid tähtis on leida neile kiired lahendused.”

Samas anti üle ka Aasta Ehitusinsener 2016 tiitel, mille pälvis Kvartali keskuse projekteerimise peakonstruktor Hugo Olak. “See võit tuli mulle veidi ootamatult, kuid tunnustust saada on meeldiv. Olen tänulik kogu meie projekteerimismeeskonnale, kes Kvartali keskuse arendamisse panustasid” ütles Olak.

Kahe liidu poolt ühiselt korraldatud auhinnagalal õnnitleti lõppvooru jõudnud nominente, kelleks olid Aasta Ehitusprojekti kategoorias Eesti Rahva Muuseumi hoone (peaprojekteerija Novarc Group AS), Kvartali Keskus (Tari AS), Karl Storz Video Endoscopy tootmishoone (Arhitektuuribüroo Luhse & Tuhal OÜ), Hilton Tallinn Park Hotel (Merko Ehitus Eesti AS), Hotell Lydia Tartus (Sirkel & Mall OÜ) ning Rotermanni Elevaator (KOKO arhitektid OÜ).

Aasta Ehitusinseneri kategoorias pälvisid tunnustuse nominendid Anti Makson, Indrek Tarto, Egon Kivi, Jaanus Natka, Hugo Olak.

EKELi tegevjuhi Kalle Karroni sõnul oli selleaastane konkurents väga tihe, kuna kandidaatide hulgas oli palju innovaatilisi, eeskuju väärivaid rajatisi, kus nõudlik arhitektuur ja insenerosade kõrged tehnilised nõuded omavahel oskuslikult seotud, osade objektide puhul arvestades ka muinsuskaitse kitsendavaid piiranguid. “Hea hoone valmimiseks on tarvis head tellijat, head projekteerijat ja head ehitajat. Konkursil võidu toonud arenduse puhul olid need tingimused parimal moel täidetud, sellestka hea lõpptulemus ja tellija rahulolu” sõnas Karron.

Kui varasemalt olid liidud tunnustanud oma parimaid eraldi, siis sel aastal korraldati esmakordselt kahe liidu ühine auhinnagala. ”Selline formaat toimis hästi”, lausus Ehitusinseneride Liidu tegevdirektor Tiia Ruben. “Kindlasti jätkame ka järgmisel aastal ühiselt, võib-olla kaasame täiendavalt veel mõne ehitusvaldkonna erialaliidu”.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Soome investorid Eesti kinnisvaraturul

30.01.2017 Mika Sucksdorff

Soomlastest ostjate tehingute aktiivsuse kuldaeg jäi vahemiku 2009–2012. Eesti kinnisvaraturg saavutas nn. põhja oma tehingute arvu ning hindade poolest aastal 2009. Kogenud kinnisvarainvestorid tunnetasid seda ning asusid tegutsema.

Soome kinnisvaraturg koges sarnase languse aastatel 1989–1992, kui kinnisvarahinnad langesid umbes 50%. Igale langusele järgneb tõus mille pealt on võimalik suur kasu lõigata siis, kui likviidsus taastub. Kõige suurem kasv ostutehingute arvus toimuski aastatel 2009 ja 2010 kui tehinguid tehti vastavalt 102 ja 222. Nii ostetigi Soomlaste poolt kolme aasta jooksul kokku 652 korterit.

Soomlastest omanikud on müünud oma kinnisvara kõige rohkem ajavahemikus 2012–2015. Investorid, kes ostsid oma korteri 2009 ja müüsid 2012, said Tallinnas tootluseks 51%. Kes aga hoidsid oma kortereid 2015.a. lõpuni, teenisid 130%. Kui korter oli sel ajal välja üüritud, näiteks 7% tootlusega, oli keskmise 50 ruutmeetrise korteri kolme aasta tootlus lihtsustatult arvutades ca 25 000 eurot ja viie aasta tootlus ca 50 000 eurot.

Kinnisvarasse on võimalik investeerida igal ajal. Väärtuse kasvu investeerivad investorid on ostjad turu põhjas ja kasvufaasis. Turu langusfaasis aga aitab üüritulu laenumakseid maksta, seega jooksvale rahavoole orienteeruvat investeeringut võib teha pea igal ajal. Investorid asetavad endale eesmärgiks kas investeerimisperioodi, kasumiootuse või langetavad otsuse kõhutunde järgi. Tänaseks on oma investeeringud väärtuse kasvule rajanud soomlased vahetunud suurel määral üüritootlust otsivate investoritega. Lisandunud on ka palju neid, kes ostavad endale nn. suvekorteri või korteri Eestisse kolimise eesmärgil.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et soomlased on aastatel 2008–2016 ostnud Tallinnas kortereid 36% rohkem kui müünud. Keskmine soome väikeinvestori investeering Tallinnas on 100 000 eurot ning sooviks on tavaliselt võimalikult uus kahetoaline kesklinnas. Kesklinna korterid on paljude investorite arvates kindlaimad üüritulu allikad.  Nagu eelkirjeldatud numbrid näitavad, ei ole Soome investorid kuskile kadunud, vaid jäävad meie turule ka edaspidi. Meie kinnisvaraturg on neile tuttav ja info hõlpsasti kätte saadav. Kindlasti on vale arvata, et nemad on investorid, kes enne ostuotsuse tegemist ei hinda vara väärtust või tootlusootust.

Elu korteriühistus: Juhatuse liikme tagasikutsumine

30.01.2017 Kätri Sarapuu

Kui korteriühistu liikmed ei ole rahul korteriühistu juhatuse tegevusega, kuidas saab korteriühistu juhatuse liiget tagasi kutsuda?

Kui korteriühistu liikmed ei ole rahul juhatuse tegevusega, on korteriühistu liikmetel seadusest tulenev õigus korteriühistu juhatuse liikmete tagasikutsumiseks. Seaduse järgi võib juhatuse liikme üldkoosoleku otsusega igal ajal, sõltumata põhjusest, tagasi kutsuda. Juhatuse liikmega sõlmitud lepingust tulenevad õigused ja kohustused lõpevad vastavalt lepingule.

Juhatuse liikmete määramine ja tagasikutsumine kuulub mittetulundusühingute seaduse kohaselt üldkoosoleku pädevusse. Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. Üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.

Seadus annab ka võimaluse kutsuda korteriühistu üldkoosolek kokku, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 ühistu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet. Sellise nõude korral peab juhatus üldkoosoleku kokku kutsuma. Kui juhatus siiski ei kutsu üldkoosolekut kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.

Kui üldkoosolek on juhatuse liikme tagasikutsumise otsuse vastu võtnud, peab juhatus esitama avalduse registripidajale, et viia sisse muudatused registris seoses juhatuse koosseisu muutumisega. Avaldusele tuleb lisada muutmise otsustanud üldkoosoleku või muu organi koosoleku protokoll, mis peab sisaldama andmeid üldkoosoleku toimumise aja ja koha, päevakorra, hääletustulemuste ja vastuvõetud otsuste kohta. Protokolli lahutamatuks lisaks on koosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga ning üldkoosolekule esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused. Uue juhatuse liikme registrisse kandmiseks peab avaldusele olema lisatud tema notariaalselt kinnitatud allkirjanäidis.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Sundüürnikest: vana haava lahtikiskumine ei ole mõistlik ja ühiskonda tervendav

30.01.2017 Priidu Pärna

Igal valitsusel on omad prioriteedid ja sihtgrupid, millele nad tuginevad ja kelle huve esindavad. Seega ei ole imestatav, et Jüri Ratase valitsus need teemad lauale tõstab. On ju üürnike liit aastaid Keskerakonna toetaja olnud ja liit on saanud oma tegevusele tuge näiteks Tallinna linnaeelarvest. Üürnike eestkõneleja Helle Kalda on täna suisa Mustamäe linnaosa vanem.

Selline vana haava lahti kiskumine veerand sajandit hiljem ei ole meie hinnangul kuidagi mõistlik ja ühiskonda tervendav. Vastupidi, aeg on sellele omandireformile joon alla tõmmata ja eluga edasi minna.

Omandireformi tuleb pidada vaatamata mitmetele möödalaskmistele tagasivaates edukaks, kuna see lõi aluse majanduse kiirele kosumisele, eraomandi tekkele ja selle Eesti loomisele, kus tahame elada – sõitke mööda maad ja linnu ja te näete kauneid kodusid, remonditud maju, hoolitsetud põlde, metsasid ning aedu. Kontrast kunagise riikliku omandi ja eraomandi vahel on võrreldamatu.

Selle üürnike nõudega tulevad lauale ka muud omandireformi nn ebaõigluse teemad, mida peaks siis ju ka võrdse kohtlemise seisukohalt käsitlema a la 1940. aastal ebaseaduslikult võõrandatud aktsiate kompenseerimine, vara tagasisaajate ringi laiendamine jne.

Sellised igasugused hüvitisnõuded tulevad ju meie kõigi rahakoti ehk riigieelarve arvelt ja omanikke, kes oma vara tagasi said või erastasid, see otseselt ei puuduta, sest nad on saanud oma vara omanikeks.

Eraõiguse seisukohalt saab öelda, et kahju hüvitamise nõuded aeguvad maksimaalselt 10 aastaga, kuid kui valitsus poliitilistel kaalutlustel võrdsustab need nõuded justkui sõjakuritegudega, siis loomulikult ei ole hüvitiste maksmine välistatud ka aastakümneid hiljem.

Iseküsimus on, kas sellised nõuded on põhjendatud. Eesti Vabariigi taastamine tähendas vaieldamatult ka õigusjärgsetele omanikele nende vara tagastamist.

Maju ei oleks saanud jätta tagastamata vaid sel põhjusel, et seal elavad sees inimesed. Senise nõukogude elamufondi kasutajad muutusid üürnikeks. Riik jättis neile alles nende kodud, luues üürnikele terve rea garantiisid – üürimäärad olid riiklikult kehtestatud ja alla turuhinna ning lepingute lõpetamine keerukas, üürnikke eelistati uue elamispinna saamisel jne.

Üürisuhet ei saa vaadata ühiskonnas kuidagi inimvaenuliku instrumendina. Elamispinna üürimine kodu tarvis on tavaline nähtus kogu maailmas läbi sajandite ja omanike klass on alati huvitatud üüriturust ja üürnikest, sest majad ei saa ju tühjad seista. Kõik ei saa ja taha olla omanikud.

Kes elasid riigielamutes ENSV elamukoodeksi alusel vara kasutajatena, said oma korterid kollaste kaartide eest erastada, kuid need samad kaardid (EVP-d) maksti tööaastate eest välja ka tagastatud majade üürnikele, kes said neid kasutada riigiettevõtete erastamisel või võõranda vabal turul. Seega leidis ju samaväärne hüvitamine aset! Kes erastas nende eest omale korteri, kes ostis Norma aktsiaid!

Selliseid ebaõiguse küsimusi tuleb õigusriigis alati hinnata kokkuvõttes põhiseaduse kui inimese põhiõiguste kaitsedokumendi seisukohalt.

25 aasta jooksul ei ole nn sundüürnike taotlusel nende erastamisõiguse kaotust Eesti kohtutes tunnistatud põhiseadusvastaseks võrdse kohtlemise seisukohalt, samuti ei ole neid kaebusi võetud Inimõiguste Kohtu menetlusse.

Õigusjärgluse baasil taastatud EV kodanike õigust saada tagasi oma vara on kaalutud seniste kasutajate õiguste seisukohalt ning viimaste õigused pole üles kaalunud vara tagastamist. Punkt. Vabanduse nõue tähendaks sisuliselt vabandada selle eest, et Eesti Vabariigi õigusjärgsed omanikud, kellest paljud lõpetasid oma elu Siberis, said oma vara tagasi! Uus valitsus hakkab ühiskonna alusväärtustes kahtlema ja see tekitab kogu ühiskonnas ebakindlust.

Kui nüüd minister Valeri Korb teeb tähtsa omandireformi komisjoni, siis peaks sinna olema kaasatud ka omanike esindajad ja selle komisjoni ülesanne peaks olema eelkõige omandireformi lõpetamine.

Tallinna linnas on näiteks aastaid venitatud Saksamaale ümberasujatele vara tagastamisega, lahendamata on Mustpeade maja ja Niguliste kiriku tagastamine või hüvitamine jne.

Priidu Pärna
Eesti Omanike Keskliidu juhatuse esimees

Reimo Hammerberg valiti uueks Northern Horizon Capital AS nõukogu liikmeks

30.01.2017 Tõnu Toompark

Northern Horizon Capital AS (Fondivalitseja) kui Baltic Horizon Fund (Fond) fondivalitseja informeerib, et Fondivalitseja ainuaktsionär, Northern Horizon Capital A/S valis uueks Fondivalitseja nõukogu liikmeks Reimo Hammerberg’i volituste kehtivusega 5 aastat alates 27. jaanuarist 2017.

Uue nõukogu liikme valimine on seotud Milda Dargužaitė poolt Fondivalitseja nõukogust lahkumisega, millest Fondivalitseja teavitas turgu 14. detsembril 2016. Milda Dargužaitė nimetati peaminister Saulius Skvernelis’e poolt Leedu Vabariigi valitsuse kantsleriks. Fondivalitseja ainuaktsionär võttis Milda Dargužaitė lahkumisavalduse vastu.

Reimo Hammerberg on sündinud aastal 1974 ning on vandeadvokaat ja advokaadibüroo Sorainen partner. Tema tegevusvaldkondade hulka kuuluvad pangandusõigus ja kapitaliturgude õigus. Reimol on bakalaurusekraad õigusteaduses Tartu Ülikoolist (2003) ning magistrikraad San Diego Ülikoolist Ameerika Ühendriikides (2006). Reimo on ka riskikapitalifonde haldava fondivalitseja SmartCap nõukogu liige ja MarkIT Holding AS-i nõukogu liige. Reimo Hammerbergile ei kuulu Fondi osakuid.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Talvik: Arsenali keskuse müügiprotsessile pole midagi ette heita

27.01.2017 Tõnu Toompark

Riigikogu korruptsioonivastase erikomisjoni esimehe Artur Talviku sõnul pole Riigi Kinnisvara AS-i (RKAS) korraldatud müügitehingule, millega võõrandati Arsenali keskus Rain Rosimannusega seotud ettevõttele, midagi ette heita.

Neljapäeval kohtusid komisjoni liikmed RKAS-i nõukogu toonase esimehe Taavi Rõivasega viimase soovil, lisaks Rõivasele osalesid kohtumised mõned RKAS-i juhatuse liikmed. “Siis nad seletasid üksikasjalikult seda protsessi. Ja meile tundub, et protsess iseenesest, et siin pole nagu midagi ette heita, et siin on kõik korralikult tehtud,” ütles Talvik BNS-ile.

“See avalik enampakkumine, likvideerimised ja üleandmised on korralikult toimunud,” lisas ta ta. “Juhatus väitis, et nõukogu sellesse protsessi oma nina ei toppinud,” sõnas Talvik.

Taust

18. jaanuaril kirjutas Äripäev, et Arsenali kinnistud müüdi poliitiliste otsuste tulemusel.

Riigikontrolli audiitorid analüüsisid auditi “Riigi tegevus riigi kinnisvara haldamise tsentraliseerimisel” (2016) tegemise käigus Arsenali kinnistu müüki ja leidsid, et müügiprotsess oli korrektne ja kooskõlas tavapärase praktikaga.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Valitsus toetab maareformi kiiremat lõpetamist

27.01.2017 Tõnu Toompark

Eilsel kabinetinõupidamisel toetas valitsus keskkonnaminister Marko Pomerantsi ettepanekuid maareformi lõpetamise kiirendamiseks ning kinnitas riigimaa reservina säilitamise põhimõtted. Valitsus kiitis põhimõtteliselt heaks ühe miljoni euro eraldamise Maa-ametile vajalikeks IT-investeeringuteks ja muudeks reformi lõpetamisega seotud kuludeks.

Peaminister Jüri Ratase hinnangul aitab kabinetinõupidamise kokkulepe lõpetada väga pika protsessi: “Viime lõpule 25 aastat kestnud reformi maa õigussuhete selgitamiseks. Kabinetinõupidamisel otsustasime astuda mitmeid vajalikke samme maareformiga soovitud tulemusteni jõudmiseks, sest see protsess on selgelt liiga pikale veninud.”

Praegu on seatud eesmärk viia maareform lõpule 2019. aastal, kuid toimingud on jäänud venima. “Tänaseks on 98 protsenti Eesti maismaast reformitud, aga viimaste maaüksustega on jäänud protsess õiguslike probleemide või asjaosaliste huvi puuduse tõttu venima ja on selge, et tänaste ressursside ja tempo juures tähtajaks valmis ei saaks,” nentis keskkonnaminister Marko Pomerants.

Pomerantsi ettepanekute kohaselt aitab maareformi lõpule viia infotehnoloogiliste võimaluste ära kasutamine, seal hulgas e-katastri ja reservmaade infosüsteemi arendamine, kohalike omavalitsuste ja maavalitsuste nõustamine ja koolitamine, lõpetamata menetluste riigi tasandile koondamine ning lõpetamata maareformi toimingute rahastamine omandireformi reservfondist.

Infosüsteemide arendamiseks ja täiendava nõustamise korraldamiseks on maa-ameti hinnangul vaja ligikaudu 1 miljon eurot, mille eraldamise valitsus täna põhimõtteliselt heaks kiitis.

Keskkonnaministeerium taotleb raha Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist.