Замедлившийся рост ходатайств разрешений на строительство показывает, что ситуация на рынке нового жилья и других объектов, стабилизируется. Высокая занятость, рост доходов и ожидаемое улучшение результатов предпринимательского сектора со своей стороны будут поддерживать рынок недвижимости и в будущем.

Рост строительства жилых объектов замедляется

Опубликованная на этой неделе статистика об объеме ходатайств разрешений на строительство показывает, что рост в объеме строительства жилых объектов замедляется, но его еще нельзя назвать медленным. За первые три квартала 2016 года было выдано разрешений на строительство более чем 4600 новых жилых объектов, что на 14% больше чем за тот же период 2015 года. Несмотря на двузначное число, по сравнению с прошлыми годами процент роста все же остается достаточно скромным: в 2015 году увеличился объем ходатайств разрешений на строительство на 40%, а в 2014 году на все 130%. О том, как далеко мы находимся сегодня от пиковых показателей времени предыдущего экономического подъема, говорит и тот факт, что в 2006 году за 9 месяцев было выдано 9762 разрешения, что уже в два раза больше чем в этом году.

По сравнению с 2015 годом, можно заметить изменения и в основных трендах, характеризующих строительство жилья. Так, в этом году возрос интерес прежде всего к строительству индивидуальных жилых объектов. Количество разрешений на строительство квартирных домов по сравнению с прошлым годом даже упал с 124 за 9 месяцев 2015 года, до 117 в этом году. Напротив, интерес к строительству отдельных, двойных или рядных домов возрос в этом году на 200, или 17% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Интересным противоречием тренду, в соответствии с которым растет доля индивидуального жилья является то, что среднее количество метров новых жилых объектов упало. Рассматривая географию строительной деятельности видно, что по-прежнему более половины всех новых объектов планируется построить в Таллинне и его окрестностях, но по сравнению с предыдущим годом, значение уезда Харьюмаа несколько уменьшилось. В прошлом году для строительства в Харьюмаа было выдано 55% всех разрешений, за первые три квартала этого года этот показатель упал до 51,5%.

Несмотря на некоторое замедление темпа роста, экономическая среда для строительства нового жилья по-прежнему останется благоприятной. Занятость населения Эстонии по-прежнему высока, доходы населения растут и условия домашних кредитов являются для заемщиков достаточно доступными. Нужду в новом жилье подстегивает так же и неважное состояние сегодняшнего жилого фонда. По данным исследования условий жизни EU-SILC производимого Евростатом, в сложных бытовых условиях (протекает крыша, распространяется влажность и плесень) на сегодня проживает чуть более 13% населения Эстонии. Несмотря на то, что этот процент ощутимо меньше, чем в соседних государствах, место для потенциального развития безоговорочно существует. В долгосрочной перспективе рынок жилья в Эстонии начнет все больше влиять уменьшающееся количество населения, что уменьшит спрос и увеличит предложение жилья.

Успокаивается и рост цен

Вместе с замедлением роста строительства нового жилья, заметно замедлился так же и рост цен на жилые объекты. Если в начале 2015 года средняя цена за метр жилья росла в виде двузначного числа, то в первом квартале 2016 года цена за квадратный метр выросла всего на один процент и во втором квартале – на два процента. В среднем во втором квартале этого года за квадратный метр спрашивали 1061 евро. Темп роста цен на одном уровне со средним значением по стране находился так же и в Таллинне, где уровень цен в полтора раза выше среднего по стране – во втором квартале 2016 года за квадратный метр в столице платили 1579 евро.

Является ли сегодняшний уровень цен адекватным или нет, это достаточно субъективная оценка и зависит как от сравнительной базы, так и от временного отрезка, который можно сравнить с сегодняшним положением. Так, средняя цена за квадратный метр выросла за последние 5 лет на 55%, средняя зарплата же на 37%. Сравнивая сегодняшнее положение с пиковыми показателями предыдущего экономического бума в 2007 году, то сегодняшняя недвижимость стоить на 12% чем в то время. Если же мы поместим то же сравнение в контекст уровня дохода, то в 2007 году стоил квадратный метр недвижимости примерно 1,7 от уровня средней брутто-зарплаты. Несмотря на то, что цикличность экономики стремится доказать обратное, по крайней мере сейчас тяжело увидеть причину, которая сможет сдвинуть с места соотношение средней зарплаты к стоимости метра жилья недвижимости и в этом смысле можно ожидать от рынка недвижимости сравнительной стабильности.

Внимания требует и то, что по сравнению с прошлым годом уменьшилась так же стоимость строительства как такового. Уменьшение было действительно небольшим, и оно находится в районе одного процента. Свою роль здесь сыграло падение цен на строительные машины и стройматериалы, в то время как затраты на рабочую силу возросли.

Меньше разрешений на строительство для производственных и конторских помещений

Кажется, что максимального уровня достигло так же и желание предприятий строить новые конторские и производственные помещения. Если за первые три квартала прошлого года было выдано 2805 разрешения на строительство и почти на миллион квадратный метров нежилых помещений, то за 9 месяцев этого года их выдано меньше чем 1900, что составило чуть меньше чем 900 000 квадратных метров. Вместе с новыми строениями уменьшилось так же количество разрешений, выданных на реконструкцию и расширение существующих нежилых помещений. Падение произошло прежде всего в сфере сельского хозяйства, лесничества и рыбного хозяйства, в то время как в 2015 году ходатайств было заметно больше. Измеряя в квадратных метрах, увеличивается объем некоторых видов нежилых помещений. Заметно больше планируется строить торговых площадей, транспортных зданий и промышленных помещений. Ожидание ускорения экономического госта должны со своей стороны поддерживать создание дополнительных производственных площадей.

Михкель Нестор
экономист SEB