Domus Kinnisvara: Väikeinvestori piinad

Domus KinnisvaraArvestades viimaste aegade ülimat tähelepanu investeerimisele, pole ka kinnisvaraäri sellest puutumata jäänud. Pigem vastupidi, korteri ostmine üürimiseks tundub olema paljude inimeste meelel, kellel on tekkinud mingidki vabad vahendid. Seetõttu uuritakse Domus Kinnisvara spetsialistidelt pidevalt, kuhu ja kuidas oma väikeseid või suuremaid vahendeid kinnisvaraturul paigutada. Kuna ühest võluvitsa pole olemas, püüaksin siinkohal katta mõnda enamlevinut investeerimise teesi ning arutleda nende sobivuse üle väikeinvestori vaatevinklist.

Regioonid – madal likviidsus

Kes ütles, et maaelu on surnud? Nii palju päringuid pole kunagi enne kuuldud, vähemalt Domus Kinnisvaras ja umbes järgnevas sõnastuses: “Äkki peaksin investeeringuks korteri ostma hoopis kuskile ääremaale, kuhu noored kuuldavasti tagasi kolivad?” Emotsionaalset poolt kõrvale heites, tuleb taoliste rahapaigutustega olla selgelt ettevaatlik tänu reeglina väga puudulikule likviidsusele. Viimane on oluline põhjusel, et alati tekib tulevikus vajadus kinnisvara taas maha müüa. Külmalt kalkuleeriva investori vaatevinklist võib olla teatud asukohtades hetkel viisakamatest üürikorteritest puudus ning tänu sellele tootluse numbrid Excel`is atraktiivsed. Kuid igal investeeringul on oma aeg ja koht ning väljumise ehk müümise perspektiive ei tohi kunagi unustada. Ehk selge soovitus oleks omada siiski regiooniga palju lähedasemat suhet, kui vaid üldine usk maaelu taastumisse. Kui piirkonnas elavad majanduslikult aktiivsed sugulased või head tuttavad, kes teavad ja tunnevad turgu ning nendega konsulteerimine võimaldaks olla keskmisest informeeritum, tasuks ostu edasi kaaluda.

Erinevad kinnisvarasse laenavad portaalid

Tegelikult on tegemist mitte niivõrd kinnisvara, kuivõrd laenuäriga. See allub jällegi hoopis teistele printsiipidele ning ei oma sageli liiga tugevat seost objektiga, mille tagatisel on laenuprojekt portaali ülespandud. Ka hilisem järelturul oma minipaigutuse müümise vajadus tekib sageli juhul, kui halb informatsioon konkreetse projekti osas on juba konkureerivate investeeringu müüjateni jõudnud ning hind järelturul lootusetult põrandasse langenud. Selgelt ei sobi antud rahapaigutus ka inimestele, kes eelistavad oma raha aktiivselt juhtida, kuna nad on taustal sõlmitavate lepingutega üheselt passiivse investori rolli jäetud. Lisaks ei armasta portaalid ka ülemäära rääkida oma laenukahjumitest nii eelmistel kuudel-aastatel kui ka keskmistena üle majandustsükli, kuna nende enda ajalugu polegi tihtipeale nii pikk. Need laenukahjumid tulevad aga üheselt investori tasku arvelt ühel või teisel moel, sest ka n-ö garantiidega laenamise maksab investor kinni läbi portaali poolt küsitavate kõrgemate teenustasude jms. Väga positiivne n aga asjaolu, et saab startida väiksemate summadega ning ehitada niiviisi üles nii enda kompetentsi kui ka võrdlust erinevate teenuseosutajate vahel.

Fondid – näiliselt keeruline ning igav, kuid paljude positiivsete aspektidega

Kinnisvarafonde tuleb vaikselt aga kindlalt turule kogu aeg juurde, sest vahendeid liites on investoritel läbi fondijuhtide võimalik paigutada turule oma vabanevaid vahendeid ka väikestes summades. Lisaks annavad fondid juurdepääsu just kommertskinnisvara turule, millele jaeinvestoril reeglina enda käe peal asja pole tänu summade suurusele. Kuna läbipaistvus ning infonõuded on reguleeritava kinnisvarafondi äri puhul kõrged, ongi jaeinvestorile tihti hirmutav just pakutava informatsiooni rohkus ning keeruliste terminite kasutamine erinevates aruannetes ning prospektides. Sellest saab reeglina üle pärast paar korda kvartaliaruannetega põhjalikumalt tutvumist, mille järel enam see ei tundugi hiina keelena. Kuigi nii riskide kui ka likviidsuse osas on reeglina tegemist mõistliku passiivse rahapaigutusega, tuleks hoolega vaadata otsa ka konkreetsetele objektidele kui fondijuhtide senisele referentsile. Kas inimesel on usku on rohkem laonduse ning tootmise suunal või hoopis näeb taastuvat büroo- ning majutushoonete turgu ning selle alusel saab ka konkreetse fondiosakute ostu kaaluda.

Üürikorteri ostmine – kas Sul on selleks piisavalt aega ning närvi?

Kõige tüüpilisem kinnisvarainvesteering paremal järjel investori jaoks on eraldi üürikorteri ostmine, mille osas nähekse tulevikuvariantidena lisaks üürimisele ka kui ostu (tulevikus) oma käe peale koliva lapse jaoks või lausa endale pensionipõlveks väiksema pinnana. Kuna võimaliku üüri osas on informatsioon vähemalt suurtes keskustes mõistlikult kättesaadav, pole ka potentsiaalse tootluse arvestamine ülemäära keeruline. Millest aga vähem räägitakse, on üürikorteri investori hall argipäev. Pinnaga tuleb tegeleda, kui eelmine üürnik lahkub ning lisaks uue üürnike leidmise ehk vakantsiga tegelemisele, võib värskendamist ja vahetamist vajada nii interjöör kui mööblitükid. Seda kulu äriplaani sisse panna alguses aga miinusmärgiga keegi väga ei taha ning kuigi üürikorterite valitsejate värbamine on kasvav trend, pole see hetkel veel valdav. Kõige olulisem aspekt on aga kogu projektile kuluv inimese enda vaba aeg. Kui ikka suvisel laupäeva lõunal Tallinnast Pärnusse sõites Sinu Õismäe korteri üürnik helistab ning teatab veeavariist, tuleb ots ümber pöörata ning kallile objektile tagasi sõita. Ehk kui Sul on tõeliselt aega ning kannatust see teekond ette võtta, on üürikorter hea algus oma aktiivse kinnisvara investeerimisportfelli mõttes.

Kokkuvõttes pole õiget või valet lähenemist, lihtsalt igale inimesele on sobiv investeering tulenevalt tema võimalustest ning tulevikuväljavaadetest. Peamised aspektid, mida tasuks meeles pidada, on seotud enne kõike jooksva opereerimise ajamahukusega ehk kas selleks omatakse reaalselt aega, rääkimata realistlikust kulude eelarvestamisest algajate poolt. Teine kriitiline aspekt on potentsiaalne vajadus tulevikus mingil hetkel investeering taas rahaks muuta ning siis on oluline tehtud ostu likviidsus tolle hetke turul. Kui kahe eelnimetatud aspekti osas on pilt ees, on mõtet juba hakata nii investeeringu formaadi kui pakutavate objektide poole lisaks arvutuste tegemiseks konkreetse tootluse leidmiseks.

Head läbimõtlemist ning sobivate investeeringute teostamist kinnisvaraturul!

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

21.10.2021 Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt