Ober-Hausi Kinnisvara turukommentaar IV kvartal 2010

Ober-Haus

Äripinnad

Bürood

Sarnaselt 2010. aasta III kvartaliga jätkus IV kvartalis Tallinna büroopindade turul hindade ja pakkumiste hulga stabiliseerumine. Büroopindade turul tervikuna IV kvartalis pakkumiste hulk enam ei kasvanud ja olulisi hinnaalandusi enam ei tehtud, kuigi B klassi pindade osas ületab pakkumine endiselt oluliselt nõudlust.

A klassi büroopindade vakantsus on jätkuvalt vähenev ning seda eelkõige B klassi pindade arvelt. Mõnedes kaasaegsetes büroohoonetes, mille omanikud on käitunud lähtuvalt kujunenud turusituatsioonist paindlikult, on vakantsus langenud meie hinnangul juba alla 10%. Samas võib teiseses asukohas paiknevatel B klassi pindadel vakantsus ulatuda üle 30%.

Äärelinnas on vähem hinnatud asukohas ja hoonetes büroopindade hinnavahemik € 3,2 – 5,7 (50 – 90 kr/m²), hinnatud asukohas ja hoonetes €6,4 – 9,6 (100 – 150 kr/m²), kesklinnas €7,7 – 10,9 (120 – 170 kr/m²).

Kuna usk jätkuvasse majanduskasvu on tugev, jätkus IV kvartalis eelkõige kohalike ja lähiriikide investorite huvi Tallinnas hinnatud asukohas olevate püsiva rahavoo ja pikaajaliste üürilepingutega objektide vastu.

EfTEN Kinnisvarafondi tütarfirma EfTEN SPV 2 ostis 3,99 mln euro (62,5 mln kr) suuruses tehingus ERGO käest Tallinnas A. Lauteri 5 ja Narva mnt 59 asuvad büroohooned.

Kui varem eeldati vähemalt 10% tootlust, siis nüüd ollakse seoses majanduse stabiliseerumise, kindlustunde tõusu ja sobilike üürnike struktuuriga objektide korral nõus ca 8% tootluse tasemega.

Kaubandus

Kaks ja pool aastat kestnud jaemüügi langus pöördus 2010. a septembris tõusule. Novembris jätkus jaemüügi kasv veidi kiiremas tempos ja on kestnud juba kolmandat kuud järjest. Tarbijate kindlustundes IV kvartalis olulisi muutusi ei toimunud, kuid negatiivselt mõjub tarbimisele lähiperspektiivis jätkuv kiire tarbijahinnaindeksi tõus, euroga harjumine ja kõrge tööpuudus.

Suuremates kaubanduskeskustes IV kvartali jooksul üürihinnad ei muutunud ja vakantsus oli endiselt 0%. Kuna kaubanduskeskuste osa jaemüügis on järjest suurenemas, siis teiseses asukohas paiknevatel pindadel võib vakantsus veelgi suureneda. Müügiks pakutavate kaubandus – teeninduspindade hulk IV kvartalis võrreldes III kvartaliga ei suurenenud. Kuna kaubanduspindade turul usutakse tarbimise olulist elavnemist paariaastatses perspektiivis, siis on jälle hakatud planeerima eelkõige edukalt töötavate kaubanduskeskuste laiendamist Tallinnas.

Kaubanduskeskustes on keskmise suurusega (150 – 300 m²) pindade üürihind vahemikus € 12,8 – 19,2 (200 – 300 kr/m²), väiksematel pindadel €22,4 – 32 (350 – 500 kr/m²) ning ankurüürnikel € 8 – 12,1 (125 – 190 kr/m²).

Aktiivset laienemist Eestis jätkasid Soome päritolu kaubanduskett Prisma ja Leedu Maxima. Seni ainult Tallinnas tegutsenud Prisma avas peremarketi Tartus Jõe keskuses (6 400 m²) ja Narvas. 2012. a on planeeritud veel ühe hüpermarketi avamine Tartus Annelinnas. Maxima avas Tallinna lähedal Muugal juba 53. kaupluse Eestis(ca 2 000 m²), lisaks kaupluse Tapal (1 050 m²) ja plaanib I kvartalis avada kaupluse Paldiskis, kuid sulges ühe kaupluse Pärnus.

Lao – ja tootmispinnad

Kuna 2010. a alguse mõõdukale tööstustoodangu kasvule järgnes 20 – 30% kiire tõus kevadel ja teisel poolaastal, siis võib üle mitme aasta taas märgata huvi tõusu lao- ja tootmispindade turul.

Seoses euro kasutuselevõtuga võib tõenäoliselt lähiperspektiivis näha eelkõige Soome päritolu ettevõtete kolimist Eestisse, mis peaks toetama positiivset arengut lao- ja tootmispindade turul.

IV kvartalis võis täheldada üürihindade stabiliseerumist eelkõige logistiliselt hinnatud piirkondades ja olulist hinnamuutust üürihindadel ei toimunud. Müügiks pakutavate lao- ja tootmispindade hulk IV kvartalis võrreldes III kvartaliga ei suurenenud. Samas ei alustatud ka ühtegi suuremat arendusprojekti. Võrreldes III kvartaliga kasvas Harjumaal hoonestatud tootmismaaga tehingute arv. Üldjuhul eelistavad praeguses turusituatsioonis ettevõtted endiselt pindade üürimist omamisele.

Tallinnas ja Harjumaal algavad uute kaasaegsete lao– ja tootmispindade üüripakkumised hinnatasemelt keskmiselt € 3,2 (50 kr/m²), vanematel pindadel alates € 1,28 (20 kr/m²) ning enamik üüritehinguid toimub hinnavahemikus € 2,25 – 3,85 (35 – 60 kr/m²).

Edasine lao- ja tootmispindade areng on seotud eelkõige tugevneva välisnõudluse, otseselt ekspordile toetuva majanduskasvu ja Skandinaaviast pärit investoritega. Lähimate kuude jooksul jääb meie hinnangul üürihindade hinnatase stabiilseks. Olulist nõudluse kasvu võib tõenäoliselt näha alles 2011. a teisel poolel.

Prognoos

Kuna äripindade turg liigub elamispindade suhtes paari aastase nihkega, siis näeme lähiperspektiivis äripindade sektoris sobivat momenti uute arendusprojektide alustamiseks.

Seoses majanduskasvu taastumisega hakkab A klassi büroopindade vakantsus veelgi kiiremini vähema, kuid mitmete B klassi büroohoonete edasine mõistlik kasutuses hoidmine hakkab lähiperspektiivis eeldama olulisi investeeringuid. Kaubanduspindade turul usutakse tarbimise olulist elavnemist paariaastases perspektiivis, jälle on hakatud planeerima eelkõige edukalt töötavate kaubanduskeskuste laiendamist Tallinnas.

Sarnaselt büroopindade turuga jätkavad investorid ka kaubanduspindade turul järjest aktiivsemalt sobiva asukoha ja tootlusega objektide otsimist. Lao- ja tootmispindade areng on seotud tugevneva välisnõudluse, otseselt ekspordile toetuva majanduskasvu ja Skandinaaviast pärit investoritega. Lähimate kuude jooksul jäävad meie hinnangul ärikinnisvara üürihinnad stabiilseks. Olulist nõudluse kasvu võib tõenäoliselt näha alles 2011. a teisel poolel.

Elamispinnad

Ober-Hausi Kinnisvara korterite hinnaindeks näitab, et selle aasta detsembris langes pinnaühiku hind võrreldes novembriga -2,2%. Tallinnas langes keskmine ruutmeetri hind -2,9% (keskmine hind 14 314 EEK ehk ca 915 EUR), olles eelneval kuul langenud -5,1%. Linnaositi olid kõikumised erinevad, näiteks Kesklinnas langes ruutmeetri hind -10,0%, Lasnamäel tõusis +0,8%. 12 piirkonna summeeritud tehingute arv langes detsembris -10%. Kokku toimus 744 tehingut, mis on ka viimaste kuude keskmine. Võrreldes 2009. aastaga kasvas vaadeldavates piirkondades 2010. aastal tehingute arv kokku 23%, Tallinnas eradi oli kasvuprotsendiks 22.

Kuigi viimastel kuudel on toimunud pinnaühiku statistiline hinnalangus, siis aastases võrdluses on hinnad endiselt vaikses tõusutrendis, 2009. aasta sama ajaga võrreldes on kaalutud keskmine pinnaühiku hind tõusnud hinnaindeksi järgi 5,1%.

2010. a IV kvartalit iseloomustas üldiseselt euro-ootus ja sellega kaasnes tehingute arvu ning rahalise mahu kasv.

Tallinnas tõusis IV kvartalis korteriomandite ostu – müügitehingute arv võrreldes III kvartaliga ca 18% ja rahaline maht isegi ca 25%, kuid pinnaühiku hind mediaanhinna baasil langes – 2%.

Meie hinnangul suurenes IV kvartalis ilma pangalaenuta teostavate tehingute osakaal ja oli hinnanguliselt ca 30%.

Tallinnas 2009. a sügisel alustatud esimesed arendusprojektid kogumahuga ca 150 ühikut on edukalt realiseeritud. IV kvartalis alustati veel mitmete uute arendusprojektidega eelkõige Kesklinnas. Täna toimub Tallinnas ca 800 uue korteri ehitus.

Tallinna kesklinn

IV kvartalis tõusis Kesklinnas võrreldes III kvartaliga tehingute arv ja rahaline maht järsult ca 39%, müügipakkumiste arv oli tõusutrendis ja korterite pinnaühiku hind langes mediaanhinna baasil ca – 14%.

Sarnaselt III kvartaliga jätkus hindade diferentseerumine eelkõige asukohast lähtuvalt. Enamik tehinguid toimus kesklinnas uuemates või põhjalikult renoveeritud elamutes paiknevate heas korras korteritega hinnavahemikus 1 090 – 1 540 €/m² (17 000 – 24 000 kr/m²). Keskmiselt enimväärtustatud avarate vaadetega kõrghoonetes või arhitektuuriliselt hinnatud elamutes on üksikute tehingute hinnatase ületanud 1 920 €/m² (30 000 kr/m²).

Hetkel toimub Tallinna kesklinnas reaalselt juba ca 450 uue korteri ehitus, millest IV kvartali lõpuks oli müüdud või broneeritud ca 90 korterit. Täna ehitatavate korterite pakutav hinnavahemik on üldjuhul 1 470 – 2 110 €/m² (23 000 – 33 000 kr/m²). Üksikute eksklusiivsete arendusprojektide pakutav hinnavahemik on 2 560 – 3 840 €/m² (40 000 – 60 000 kr/m²).

Oluliselt suurenes tehingute arv vanalinnas keskmiselt suuremate hinnatud asukohas paiknevate ja heas korras renoveeritud korteritega. Enamik tehinguid oli hinnavahemikus 1 800 – 2 900 €/m² (28 000 – 45 000 kr/m²).

Äärelinn

IV kvartali jooksul oli müügipakkumiste hulk langustrendis, pinnaühiku hinnad tõusid sõltuvalt korterist 5 – 10%, kuid pakkumishinnad oluliselt ei muutunud. Märkimisväärne on Lasnamäe korterite tehingute arvu ca 25% tõus võrreldes III kvartaliga.

Enamik tehinguid toimus 1- ja 2- toaliste odavamate remonti ja kaasajastamist vajavate (hinnavahemik 575 – 705 €/m² (9 000 – 11 000 kr/m²) või väga heas korras hinnatud asukohas olevate korteritega hinnavahemikus 830 – 1 150 €/m² (13 000 – 18 000 kr/m²). Oluliselt vähem likviidsed on keskpärases asukohas paiknevad rahuldavas korras korterid.

Äärelinna hinnatud piirkondades (Pirita, Nõmme, Kakumäe) on heas korras kaasaegsete korterite hinnatase 1 150 – 1 470 €/m² (18 000 – 23 000 kr/m²).

Üüriturg

Tallinna korterite üüriturul vähenes 2010. aastal pakkumine kiiresti ja hinnad olid teisel poolaastal kerges tõusutrendis. Võrreldes eelmise aasta sügisega vähenes pakkumiste hulk lausa ca 50%. Kuna pakkumiste hulk oli tugevas langustrendis, siis võis esmakordselt pärast kinnisvarabuumi täheldada üürikorterite hinnatõusu, sõltuvalt asukohast ja korterist 5 – 10%. Eelkõige on hinnatõus tabanud hinnatud asukohas paiknevaid väiksemaid odavamate kõrvalkuludega kortereid.

Tallinna kesklinnas on tänase seisuga üürikorteri keskmine pakkumishind ca 6,4 €/ m² (100 kr/m²) ja äärelinnas sõltuvalt piirkonnast 3,5 – 5,45 €/m² (55 – 85 kr/m²). Kesklinnas on enimnõutud on 1 – 2 toaline möbleeritud ja kodutehnikaga varustatud korter hinnaga € 160 – 320 (2 500 – 5 000 kr) kuus, soovitavalt koos parkimiskohaga. Üürihinnale lisanduvad tavaliselt mõõdetavad kommunaalkulud.

Eramud

Harju maakonnas ja Tallinnas langes eramute ostu – müügitehingute arv IV kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga ca 15%, kuid rahaline maht oluliselt ei muutunud ja märgata võis sarnaselt III kvartaliga hinnatud asukohtades olevate kaasaegsete heas korras eramute mõningast hinnatõusu.

IV kvartalis võrreldes III kvartaliga eramute müügipakkumiste arv ja pakkumishinnad stabiliseerusid ning olulisi muutusi ei toimunud.

Harju maakonnas ja Tallinnas on üle 2 000 müügipakkumise eramutele, kuid tehinguid toimus IV kvartalis esialgsetel andmetel ca 270.

Enamik tehinguid toimub Tallinnas ja vahetult linna läheduses paiknevates arenenud infrastruktuuriga piirkondades hinnavahemikus 96 000 – 160 000 € (1,5 – 2,5 mln kr). Tallinnast kaugemal olevates piirkondades on likviidsus väga madal, vaatamata madalale pakkumishinnale. Oluliselt on vähenenud tehingud paarismajadega, põhjuseks klientide eramu eelistus vaatamata kallimale hinnale, kuid populaarsust on kogumas ridaelamud. Tallinna hinnatud piirkondades Nõmmel, Kakumäel ja Pirital on hinnad stabiliseerunud ja pakkumine vähenemas.

Elamumaa

Võrreldes III kvartaliga tõusis elamumaa kruntide müügipakkumiste arv ca 10% ja pakkumishinnad olid langustrendis. Ostu – müügitehingute arv vähenes ca 15%, kuid rahaline maht oluliselt ei muutunud. Sarnaselt eramute turuga jätkus ka elamumaa kruntidel hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et IV kvartalis osteti eelkõige hinnatud asukohas paiknevaid keskmisest kallimaid krunte. Müügipakkumiste arvu tõus on põhjustatud eelkõige teiseses asukohas nn. põlluarenduste suurest hulgast. Ilma tehnovõrkudeta ja puuduliku infrastruktuuriga eramukruntidele praktiliselt huvi puudub, seda vaatamata soodsale hinnale.

Enamik tehinguid toimub Tallinna vahetus läheduses hinnavahemikus sõltuvalt tehnovõrkude olemasolust €16 025 – 38 460 (17,3 – 32 €/m²) ja Tallinna hinnatud piirkondades nagu Nõmme, Pirita, Kakumäe, kus hinnatase ületab €64 000 ja võib üksikutel kruntidel ulatuda €130 000 (64 – 130 €/m²).

Prognoos

2011. a alguses võib ostu – müügitehingute arv väheneda, kuna oluline osa ostjatest on viimastel kuudel ostuotsuse teinud mõjutatuna euro käibele tulekust, samas soovivad paljud jälle müüa pärast euro saabumist. Kindlasti üritavad müüjad eurole viidates kinnisvaraturul hindu kergitada. Kui sellega ei kaasne nõudluse kasvu, siis katsetuseks selline hinnatõus jääbki.

Lisaks võib eluasemeturgu mõjutada aprillis jõustuv võlakaitseseadus. Elukondliku kinnisvara puhul hakkavad ostuhuvilised veelgi enam tähelepanu pöörama asukohale, elamispinna suurusele ja kaasnevatele kuludele. Eluasemeturul tervikuna näeme edasist hindade diferentseerumist asukohast lähtuvalt ja eelkõige hinnatud asukohas paiknevatel elamispindadel võib toimuda aasta jooksul kuni 10% hinnatõus. Teiseses asukohas paiknevatel nn põlluarendustel tõenäoliselt hinnalangus jätkub. Magalate korteritel olulist hinnamuutust ei toimu. Lähimate kuude jooksul hakkab kindlasti üüriturgu mõjutama kommunaalkulude, eelkõige kütte hind. Üldiselt jätkub üürikorterite turul hindade diferentseerumine asukohast, seisukorrast ja lisaväärtustest lähtuvalt. Üsnagi tõenäoliselt näeme 2011. aastal korterite üürihindade 5 – 10% tõusu.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

66 − 57 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu juhtimine ja asjaajamine