Ilmselt on vältimatu, et peaaegu iga inimene sattub kunagi olukorda, kus ta on kinnisasja omanikuks vähemalt ajutiselt ja selliselt, et seda omandit tuleb jagada sugulase, elukaaslase või naabriga. Kõige sagedamini saabub see hetk pärandvara jagamisel aga ka kooselu ajal ühiselt soetatud vara jagamisel.
Aega, närve ja raha aitab sellises olukorras kõige enam säästa see, kui suudetakse ühiselt kokku leppida selles, kuidas olukord lahendada – kas üks ostab asja teiselt välja või müüakse asi ühiselt vms. Parima lahenduse leidmist segavate emotsioonide vältimiseks ja olukorra professionaalseks lahendamiseks on soovitatav palgata asjatundja, kellega koos olukord lahendada.
Kui aga küsimuse lahendamine kohtu abita ei õnnestu, siis tasub teada viimasel ajal kujunema hakanud kohtupraktikat kinnisasjade väärtuse hindamisel. Senini on olnud valdavaks praktika, et kinnisvarahindajad hindavad kinnisasja väärtust, arvestamata kinnisasja koormavat panti (hüpoteeki). Kui kinnisasi läheb vaidluse lõpplahendusena müüki ja selle müümine toimub koos hüpoteegiga, siis on selge, et igaüks, kes hüpoteegi tähendusest aru saab ei ole valmis sellist kinnisasja soetama samaväärse hinnaga, kui hüpoteegita kinnisasja. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja müümisel kujuneb õiglane müügihind pigem selliselt, et hüpoteegisumma tuleb lahutada maha kinnisasja sellisest hinnast, mis kinnisasjal oleks ilma hüpoteegita müümisel. Sarnane väärtusarvutus tuleks teha ka olukorras, kus üks kaasomanikest saab asja ainuomanikuks ja hüvitab rahas teisele kaasomanikule omandist ilma jäämise.
Õiglase lahenduse saamiseks, tuleks täiendavalt arvestada järgmisega. Kuna hüpoteegiga tagatud laenu on juba vaidluse tekkimise ajaks teenindatud, siis on selge, et kogu hüpoteegisumma arvestamine oleks ebaõiglane ega kajastaks hüpoteegiga seotud riski objektiivselt. Sellises olukorras on nii ringkonnakohus kui Riigikohus märkinud, et lähtuda tuleks ikkagi hüpoteegiga tagatud laenu tegelikust jäägist ning see summa arvata maha kinnisasja hinnast, mida oleks võimalik saada siis, kui asi müüdaks ilma hüpoteegita. Selliselt tekkib objektiivne vara väärtus. Sellisest seisukohast tuleb edaspidi kaasomandi lõpetamise ja ühisvara jagamise vaidlustes kindlasti lähtuda.
Ahti Kuuseväli
Advokaat
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
