Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Arco Vara: Viljandi ja Viljandimaa kinnisvaraturu ülevaade 2016-01

18.01.2016 Tõnu Toompark

Korterid

Viljandi linnas toimus 2015. aasta neljandas kvartalis 68 korteritehingut, mida on 11,7% vähem kui eelmisel aastal samal ajal. Viljandi korteri keskmine ruutmeetrihind tõusis viimase aastaga 474 eurolt 501 euroni ehk 5,7%. Viljandimaa korteri keskmine ruutmeetrihind oli neljandas kvartalis 353 € ehk mullusest 6,6% kõrgem. Kokku toimus maakonnas 117 korterite ostu-müügitehingut. Viljandis ulatus korteritehingu keskmine väärtus neljandas kvartalis 22 850 euroni, mida on mullusest 5,5% vähem. Aastases võrdluses vähenes Viljandimaa korteritehingute arv 7,9% ning tehingu keskmine väärtus 3,0%, 16 584 eurole.

Viljandi ja Viljandimaa korterituru dünaamika IV kvartalis

Allikas: Maa-amet, Arco Vara

Viimase kümnendi jooksul on suurim nõudlus olnud 30-50 ruutmeetriste korterite järele. Väiksemates linnades ja maapiirkondades on olulisimaks korterituru mõjutajaks elanikkonna väljaränne tõmbekeskustesse ning välismaa suunaline tööränne. 2015. aasta neljanda kvartali lõpu seisuga oli Viljandis aktiivses pakkumises ligikaudu 130 ja Viljandimaal ligikaudu 200 korterit. Võrreldes eelneva kvartaliga on pakkumine 10-20 korteri võrra kasvanud. Üürikortereid oli Viljandimaal saada 15-20.

Tüüpkorterite orienteeruvad pakkumishinnad Viljandis

1-toalised (€/m²)	2-toalised (€/m²)	3- ja enamatoalised (€/m²)
700 – 750	600 – 800	400 – 800

Allikad: kv.ee, Arco Vara

Erinevalt suurlinnade korteriturust, kus tehinguhinnad on pakkumishindadest oluliselt madalamad, sarnaneb Viljandi tüüpkorterite keskmine hinnatase pakkumishindadega.

Hoonestatud maad

Viljandimaa hoonestatud elamumaadega kaubeldi neljandas kvartalis aktiivselt. Tehingute arv ületas 2014. aasta sama kvartali taset 9,4%, kuid keskmine tehinguhind jäi eelnevale alla 10,7%. Viljandi linnas püsis elamutehingute arv 15 juures. Keskmine tehinguhind tõusis aastaga 83 100 euroni ehk 32,7%. Tehinguaktiivsus hoonestatud maatulundusmaadega langes eelmise aastaga võrreldes 37%, kuid pikemat perioodi vaadeldes püsib stabiilsel tasemel. Keskmine tehinguhind oli aastavõrdluses 43,3% madalam.

Hoonestamata maad

Valdav osa hoonestamata maa tehinguist toimub Viljandimaal maatulundusmaade ja elamumaadega. Hoonestamata maatulundusmaadega kaubeldakse Viljandimaal väga aktiivselt, kuigi tehingute arv langes 2014. aasta neljanda kvartaliga võrreldes 41%, 271 tehingult 159-ni. Pinnaühiku keskmine hind jäi aastatagusega samale tasemele.

Eraldi teema on tehingud metsa- ja põllumaadega. Nõudlus raieküpse puistu ja viljaka mullastikuga metsa- ning põllumaade järele on ületanud aastaid pakkumist. 2015. aasta neljandas kvartalis müüdi 32 metsamaad ja sama palju haritavat maad, mida on mullusest oluliselt vähem. Tehingute arv põllumaadega langes 48% ja metsamaadega 64%. Põllumaade eest makstud keskmine hektarihind kasvas aastases võrdluses 2,8%, 2 666 eurole. Metsamaade keskmine hind kasvas samal ajal 28,5%, 2 101 eurole. Tehingud toimusid madalamal hinnatasemel kui eelneval kvartalil.

Äriotstarbega maad

Viljandi linna piires toimuvad üksikud hoonestatud ja hoonestamata tootmis- ning ärimaa tehingud. Maakonna piires toimub tootmis- ja ärimaadega rohkem tehinguid, kuid nende põhjal arvutatud keskmist hinda ei saa teistele sama otstarbega maadele üldistada, kuna hind sõltub suuresti konkreetse maa väärtusest potentsiaalse ostja jaoks.

Kvartalistatistika põhjal ei saa teha üldistavaid järeldusi. Tuleb arvestada, et keskmise pinnaühiku hinna võivad paigast nihutada üksikud väga kõrge või madala hinnaga tehingud. Kinnisvara hinnataseme määramiseks on soovitatav konsulteerida kogenud maakleri või hindajaga.

Prognoos

Arco Vara jätab varasema prognoosi muutmata. Viljandi ja Viljandimaa kinnisvaraturg liigub lähikuudel suhteliselt stabiilsel kursil. Korterite positiivset ostutrendi toetavad Viljandis kõrged üürihinnad ning uusarenduste puudumine. Järelturu korterite hinda mõjutavad üha enam vara seisukord, elujõulise korteriühistu olemasolu ja korrektne dokumentatsioon. Viljandist kaugemal asuvat kinnisvara võib olla keeruline müüa, kuna maapiirkondade rahvastik ning majanduslik aktiivsus väheneb. Tehinguni jõudmise määrab põhiliselt vara ja hinna vastavus.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kas Sul tasuks hetkel oma Tallinna korterit müüa? Ja millise hinnaga

18.01.2016 Hele-Riin Moon

Eelmisel nädalal prognoosis Martin Vahter 1Partner kinnisvarabüroost, et käesoleval aastal kinnisvara hinnad ei tõuse ja ostu-müügiturg jääb aktiivseks. Vahter arvas, et suurim konkurents saab olema uusarenduste vallas ning märkis, et aktiivsus on suur 100 000 ja 150 000 vahemikus. Samuti tõi ta välja, et viimase kolme aastaga on kinnisvara hinnad tõusnud 15-20%.

Kinnisvaraekspert heitis Tallinna turule veidi täpsema pilgu, et vaadata, mis toimub praegu erinevates linnaosades. Selleks võtsime ette viimase pooleteise kuu tehingute andmed ning tegime mõned järeldused.

Kesklinn ja Kalamaja tõmbavad ostjaid magnetina

Viimase pooleteise kuu vältel on turg olnud väga aktiivne kesklinna ja Kalamaja piirkonnas, kus on sooritatud vastavalt 211 ja 206 korteriomandi tehingut. Ühelt poolt räägib nende piirkondade kasuks puhas mugavus ning kõige eluks vajaliku ning mõnusa, sh meelelahutus- ja ostukeskuste, restoranide, teatrite ja galeriide lähedus.

Teiselt poolt võib aga kõrge aktiivsuse põhjus olla ka selles, et magalarajoonide uusarenduste hinnad on kerkinud sedavõrd kõrgeks, et lõpliku otsuse langetamine paneb ostjaid põhjalikumalt kaaluma.

Päris ahvatlevana võib tunduda mõte säästa ühe uue auto jagu lisaraha ning elada hoopis kesklinnas, jalutuskäigu kaugusel kõigest põnevast – kaugete ja raugete magalarajoonide asemel.

Sealjuures on huvitav, et Põhja-Tallinna linnaosas eelistavad ostjad pigem väikeseid ja odavaid kortereid, sooritades tehinguid keskmiselt kaks korda odavama ostuhinnaga kui kesklinnas. Seda põhjustab ühelt poolt nii ruutmeetri hind, mis on Põhja-Tallinnas keskmiselt 1560 eurot ning kesklinnas 1860 eurot.

Teiselt poolt aga määrab ostuhinna ka korterite suurus – kui kesklinnas müüdi peamiselt rohkem kui 70 m2 suuruseid kortereid, toimus Põhja-Tallinnas enim just väikeste, 10-30 m2 suuruste korterite müüke. Muidugi tuleb Põhja-Tallinna linnaosa puhul arvestada väga suure hinnakõikumisega, sest kesklinna-poolses osas on hinnad oluliselt kõrgemad. Madala keskmise ruutmeetri hinna tekitavadki kesklinnast kaugel asuvad Põhja-Tallinna korterid, mida siiski ostetakse suure huviga.

Mäed on endiselt popid

Kuid on ka endiselt palju inimesi, kes eelistavad suuremat vaikust ja rahu kesklinna rahutu rütmi asemel. Mustamäe 183 ja Lasnamäe 213 tehinguga on samuti väga aktiivsed turuosad.

Lasnamäe korteriostja keskmine panus omandatud korterisse on 73 500 eurot, samal ajal kui Mustamäel jääb see 49 000 euro kanti. Kui aga Lasnamäel on huvi nii ühe-, kahe- ja kolmetoaliste korterite vastu enam-vähem samaväärne, siis Mustamäel müüakse ülekaalukalt enim kahetoalisi kortereid.

Sealjuures on antud perioodi keskmine ruutmeetri hind Mustamäel kõrgem Lasnamäe omast – vastavalt 1470 eurot 1290 euro vastu. Mustamäe müügihindu kujundavad ühelt poolt tudengid, kes otsivad sinnakanti väiksemat korterit ning teiselt poolt noored paarid, kel pole veel lapsi.

Pidevalt kasvav ja arenev Mustamäe, kuhu peagi avatakse uus suur ostukeskus ja kobarkino, on jõudnud huvitavasse arengufaasi. Lasnamäel mõjutavad keskmist tõenäoliselt noored pered, kellele kerkib seal mitmeid värskeid ja väga hea hinnaga uusarendusi.

Kuna just uusarenduste hinnad Lasnamäel on soodsamad kui Mustamäel, võib see selgitada Lasnamäe turu ühtlasemat aktiivsust ja kõrgemat keskmist tehinguhinda.

Pirita ja Nõmme on kaotamas kunagist sära

Kõige väiksem tehinguaktiivsus on hetkel Pirital, tagantpoolt teine on Nõmme. Sealjuures on Nõmmel müüdud korterite keskmised hinnad võrreldavad Lasnamäe hindadega ning ruutmeetri hind Mustamäe omaga.

Siin osteti peamiselt kinnisvara, mille suurus jääb 41 ja 55 m2 vahele. Kõige vähem kortereid müüdi Pirital ning enamasti jäid müüdud korterite suurused peamiselt suurusjärku 70-249 m2. Pirita ruutmeetri hinnad on endiselt kõrged, kuigi ei ulatu kesklinna tasemeni ning on hetkel isegi odavamad Kristiinest.

Loomulikult on terve Tallinn pidevas muutumises ja linnaosade omavahelise populaarsuse mõõdupuu ei ole midagi igavest, vaid aastatega kõvasti muutuv nähtus. Nii on loomulik, et kunagi populaarsed Pirita ja Nõmme on hetkel pigem aktiivsest rebimisest taandunud, sest noorem ostjaskond hindab praegu kõrgemini elukoha lähedust kesklinnale ega jaga eelmiste põlvkondade väärtusi, kes armastasid vaiksemaid aedlinnakuid.

Samuti tõmbavad kaugemate linnaosade atraktiivsust tugevalt maha hommikused ja õhtused liiklusummikud, millest on saanud tõeline nuhtlus. Ometi hoiavad praegused elanikud ja müüjad oma vanadest väärtustest tugevalt kinni, sest näiteks Nõmmel torkab tugevalt silma vastuolu kuulutustes soovitud hinnataseme ja toimunud tehingute hindade vahel.

Olgugi et ka roheline eluviis on suur ja jõuline trend, tundub tänastele korteriostjatele märgatavalt atraktiivsem merelähedane Põhja-Tallinn, mille kaugemadki osad on minetamas oma varasemat kehva kuulsust ning läbivad praegu korralikku noorendus- ja uuenduskuuri.

Oma korteri müümisele mõeldes tasub kindlasti arvestada keskmiste ruutmeetri hindadega antud piirkonnas, sest need on väga heaks hinnaindikaatoriks. Täpse müügihinna kindlaks määramiseks tasub siiski pöörduda ekspertide poole, kelle igapäevatööks on kinnisvara müük. Hetkel on turg müümiseks väga soodne.

Allikas: Maa-ameti tehinguinfo perioodil 1.12.2015 – 15.01.2016.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Eesti Puitmajaliit ja Eesti puitmajaklaster kuulutavad kuuendat korda välja konkursi „Aasta tehasemaja“

18.01.2016 Tõnu Toompark

Eesti Puitmajaliit ja Eesti puitmajaklaster kuulutavad kuuendat korda välja konkursi „Aasta tehasemaja.“

Eelmise aasta võitja, Nordic Houses KT OÜ tegevjuht Argo Saul sõnas, et saadud võit oli ettevõttele väga heaks motivaatoriks: „Esiteks oli see suur tunnustus kõikidele meie töötajatele mis andis kindlasti juurde motivatsiooni ja pani kõigil silmad veelgi rohkem särama.“ ütles Saul ja kinnitas, et esikoht aitab kaasa igapäevasel mainekujundusel: „Samuti aitab võit kaasa turunduses ja meie igapäevatöös klientidega, mida oleme korduvalt kogenud.“

Eesti Puitmajaklastri projektijuht Lauri Kivil tõdes, et ettevõtete huvi konkursi vastu on aasta aastalt järjest kasvanud. „Kui korraldasime 2010. aastal esimest konkurssi, siis osales kümme võistlustööd, eelmisel aastal aga 34.“

Eesti puitmajatootjad valmistavad tehase tingimustel aastas tuhandeid fantastilisi puithooneid – nii eramuid, kortermaju, kui ühiskondlikke hooneid.

„Sektori toodangust ligi 90% eksporditakse ning seetõttu ei ole keskmine eestlane puitmajasektori võimekusest ja tegevusest päris täpselt ka teadlik. Konkursi peamine eesmärk ongi tutvustada meie tugevamaid puitmajatootjaid, tuua välja arhitektuurselt ja insenrtehniliselt kõige paremad tööd ning kindlasti tunnustada ka ettevõtteid, arhitekte ning insenere, lisab Kivil.

„Aasta tehasemaja 2016“ konkursi võitja ning eriauhinnad parimale käsitööpalkmajale, parimale masintoodetud palkmajale, parimale puitkarkassmajale ning parimale aiamajale kuulutatakse välja 6.aprillil ehitusmessil „Eesti ehitab“.

Võistlustööde esitamise tähtaeg on 13. märts. Selle aasta konkursil osalevad Eesti tehastes toodetud puitmajad, mis on valminud ja kliendi poolt vastu võetud perioodil 2013-2016. Võistlustöid hindab rahvusvaheline arhitektidest, inseneridest ja ajakirjanikest koosnev žürii.

Rohkem infot võistluse kohta:

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Uus Maa turuülevaade 12-2015

17.01.2016 Tõnu Toompark

Eesti

Aasta lõppes Eesti kinnisvaraturul aktiivselt. Tõsi, kui möödunud kuudel on aastavõrdluses toimunud kasv, siis detsembris oli langus.
Ühelt poolt on tegemist loomulikult vaid ühe kuu võrdlusega, kuid teisalt annab see vaikselt ka märku, et võrdlusbaas hakkab ühtlustuma ning paljud alanud aasta kuud on tehingute arvult möödunud aastale sarnased. Kindlasti võib aga arvestada, et jaanuar tuleb vaiksem ja rahulikum, sest tegu on traditsiooniliselt nii öelda käimatõmbamise kuuga.

Nii tulebki 2016. aasta aktiivne, kuid pigem jääb turg stabiilseks ning hinna- ja tehingutetase märkimisväärselt ei kasva. Saame näha ka hinnakorrektsioone segmentides, mis on hetkel vähempopulaarsed või oma piiri juba kätte saanud.

Maa-ameti andmete kohaselt toimus detsembris kogu riigis 4229, mis on novembrist 8% enam, kuid mullusest detsembrist 8,6% vähem.

Allikas: Maa-amet

Tallinn

Pealinna kinnisvaraturg oli tehingute hulgalt üle ootuste tegus ning suur aktiivsus tuli korteriturult, kuna suur hulk uusi elamispindu anti just detsembris ostjaile notariaalsete ostu-müügilepingute alusel üle. Maa-ameti andmetel toimus 1453 tehingut, mis on novembrist suisa 28% enam. 2015. aasta detsembriga võrreldes kasvas tehingute hulk 34,2%.

Kortereid müüdi 901 (novembris 756), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1545 eurot, mille puhul on tegu masu-järgse rekordiga. Selle põhjuseks ongi eelpool mainitud suure hulga uute korterite müük, mis aga ei tähenda, nagu oleks kogu Tallinna hinnatase automaatselt kasvanud. Võrreldes novembriga kasvas tehingute hinnatase 4,8% ja aastaga 12,7%.

Linnaosade kaupa olid korterite keskmised mediaanhinnad ja nende liikumised järgnevad:

Haabersti: 1557 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +16%* ja aastaga +29,5%*.
Kadriorg: 2100 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +7% ja aastaga -17,3%*.
Kalamaja: 2181 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +5,9% ja aastaga +16,8%*.
Kesklinn: 1847 €/m2. Muutus võrreldes novembriga -7,7% ja aastaga -6,5%.
Kristiine: 1802 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +6,8% ja aastaga +26,7%*.
Lasnamäe: 1308 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +0,1% ja aastaga +13,2%*.
Mustamäe: 1481 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +15,1%* ja aastaga +16,6%*.
Nõmme: 1484 €/m2. Muutus võrreldes novembriga -3,2% ja aastaga +12,2%*.
Pirita: 1730 €/m2. Muutus võrreldes novembriga -1,6% ja aastaga +9,4%.
Põhja-Tallinn: 1557 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +5,5% ja aastaga +9%.
Vanalinn: 2891 €/m2. Muutus võrreldes novembriga +1,5% ja aastaga +32,3%*.

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi, näiteks uusarenduste ja väikese üldpinnaga renoveeritud, kallima ruutmeetrihinnaga korterite hulk tehingute koguarvust.

Allikas: Maa-amet

Eramuid ja suvilaid müüdi 28 (novembris 25) ning hoonestamata elamukrunte 11 (novembris 5).

Tartu

Tartu kinnisvaraturg oli detsembris rahulik, jäädes aasta keskmisega võrreldes madalamale positsioonile. Maa-ameti andmetel toimus 158 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 16,4% novembrist vähem. Aastavõrdluses kasvas tehinguaktiivsus aga 9%.

Kortereid müüdi 104 (novembris 134), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1135. Kui kuuga kasvas hinnatase 5,4%, siis aastaga 1,7%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid ja suvilaid müüdi 12 (novembris 16) ning hoonestamata elamukrunte 9 (novembris 2).

Ida-Virumaa

Ida-Virumaal tehingute hulk langes ning maa-ameti andmeil toimus detsembris 263 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on ühtlasi juba neljas järjestikune languskuu. Võrreldes novembriga langes tehingute hulk 10,2% ning aastaga 14,9%.

Vaiksemaks muutusid ka peamised korteriturud. Narvas müüdi 51 korterit (novembris 64), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 499 eurot. Võrreldes novembriga langes hinnatase statistilised 0,2% samas kui aastaga kerkis see siiski 4,8%.

Allikas: Maa-amet

Kohtla-Järvel müüdi kortereid aga 57 (novembris 73), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 74 eurot. Kui tavapäraselt oleme näinud siin igakuiseid hinnakõikumisi suurusjärgus 16-25%, siis viimased kolm kuud on olnud küllaltki stabiilsed. Nii langes novembriga võrreldes hinnatase 3,3%., kuid aastaga kasvas see 8,8%.

Allikas: Maa-amet

Jõhvis müüdi 13 korterit (novembris 15), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 255 eurot. Kui novembriga võrreldes kasvas hinnatase 18,6%, siis aastaga 20,3%. Sellised numbrid on iseloomulikud just väikestele kinnisvaraturgudele, kus igal tehingul on suurem kaal.

Detsembris müüdi Jõhvis ka 1 eramu (novembris 3).

Pärnu

Pärnu kinnisvaraturg oli detsembris aasta keskmisel tasemel. Maa-ameti andmeil leidis aset 91 ostu-müügitehingut, mis on novembrist siiski 7,1% vähem. Aastaga kasvas tehinguaktiivsus 2,2%.

Kortereid müüdi 60 (novembris 69), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 878 eurot. Kui novembriga võrreldes kahanes keskmine hinnatase 4,3%, siis 2015. aasta detsembriga kõrvutades kasvas see 20,3%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 12 (novembris 9) ja hoonestamata elamukrunte 3 (novembris 5).

Viljandi

Viljandis toimus maa-ameti andmetel detsembrikuu jooksul 31 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on täiesti keskmine tulemus. Novembriga võrreldes toimus 3,1% langus, kuid aastaga kasvas tehinguaktiivsus 6,9%.

Kortereid müüdi 16 (novembris 23), mille keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 551 eurot. Kui kuuga kasvas pinnaühiku keskmine tehinguhind 6,5%, siis aastaga 30%. Ka Viljandi puhul kehtib reegel, et suuri muutuseprotsente põhjustab väikesest turust tulenev iga üksiku tehingu suur kaal statistikas.

Allikas: Maa-amet

Sarnaselt novembriga müüdi ka detsembris 5 eramut. Samuti leidis uue omaniku ka 1 elamukrunt, mida üldiselt müüakse Viljandis harva.

Rakvere

Kui november oli Rakveres tavapärasest tublisti aktiivsem, siis detsembris sõlmitud ostu-müügitehingute hulk vastas taas pigem aasta keskmisele tasemele. Nii toimus maa-ameti andmetel 33 tehingut, mis on novembrist 23,3% vähem. Mulluse detsembriga võrreldes langes tehinguaktiivsus 8,3%.

Kortereid müüdi 22 (novembris 33), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 479 eurot. Kuna november oli hulktehingute tõttu oluliselt madalama keskmise hinnaga, kasvas hinnatase kuuga 36%. Aastaga kasvas hinnatase 17,4%.

Allikas: Maa-amet

Eramuid müüdi 4 (novembris 3) ning hoonestamata elamumaid sarnaselt novembriga 1.

Kuressaare

Kuressaare kinnisvara-aasta lõppes aktiivselt. Maa-ameti andmetel toimus detsembris 26 ostu-müügitehingut, mis on novembrist 30% ja mullusest detsembrist lausa 100%. Loomulikult ei maksa ka siin protsentidest liialt suuri järeldusi teha, sest tegu on väikese turuga ning tehingute arvud olid tegelikult vastavalt 26, 20 ja 13.

Kortereid müüdi 15 (novembris 14) ning nende ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 712 eurot. Võrreldes novembriga kasvas hinnatase 9,3% ning aastaga 11,8%.

Allikas: Maa-amet

Müüdi 3 eramut (novembris 1) ning 2 hoonestamata elamumaakrunti (novembris 1).

Haapsalu

Haapsalu kinnisvaraturg oli tehingute osas väga aktiivne. Maa-ameti andmeil toimus 38 ostu-müügitehingut. Novembris oli vastav number 25 ja 2015. Aasta detsembris 22.

Kortereid müüdi 24 (novembris 16), mille ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 349 eurot. Novembriga võrreldes toimus 10,2% ja aastaga 26,8% langus. Samas tuleb märkida, et detsembri tulemus oli tavapärasest oluliselt madalam, kuna müüdi oluliselt suurem hulk odavamat kinnisvara.

1
Allikas: Maa-amet

Nii eramuid kui krunte detsembris ei müüdud.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

2016. aasta ärikinnisvaraturul: kas pakkumiste hulga kasv ja ebakõlad majanduses viivad üürihinnad alla?

16.01.2016 Igor Habal

Ebakõlad Eesti majanduses, kiratsev eksport, kiirenev inflatsioon, kasvama hakkav tööpuudus ning ettevõtete vähenenud kasumid ning sellele kõigele lisaks veel suur hulk uut äri- ja büroopinda toovad 2016. aastal äripindade üüriturule olukorra, kus üürihinnad jäävad paigale ning vakantsus hakkab suurenema.

Kaubanduspindade turul, kus likviidsus on olnud ajutine ning turuosalistel tekkinud tunne, et enam ei mahu siia ükski uus kaubanduskeskus, on värske kontseptsiooniga keskuste turule toomise jutud teinud rahutuks olemasolevate keskuste omanikud ning terve eelmise aasta võisime praktiliselt kõigi suuremate keskuste kohta lugeda laienemis- ja rekonstrueerimisjutte.

Tarbija seisukohalt on see kahtlemata positiivne kui valikuvõimalused suurenevad, ent üha enam saab selgeks, et keskuste võidurelvastumine toob kaasa ohvreid ning seda eelkõige vananeva kontseptsiooniga hoonete näol, mis ei suuda uuendustega kaasa minna. Kõige keerulisem on keskmise suurusega kaupluste olukord, mis on kodupoodide jaoks liiga suured, ent multifunktsionaalsete kaubanduskeskuste jaoks liiga väikesed. Selles olukorras jäävad kaubanduspindade turul üürihinnad stabiilseteks ning likviidsus endiselt nullilähedaseks.

Eelmise aasta tähelepanuväärseim ärikinnisvara liik – büroopind – vaevleb juba mõnda aega A-klassi pindade ülepakkumise käes. Tavapärase 20 000 – 25 000 m2 asemel, mis on traditsiooniliselt Tallinna absorbeerimisvõime olnud, on Tallinnas turule tulnud suurusjärgus 70 000 – 80 000 m2 valdavalt moodsat büroopinda ning sel aastal lisandub veel 40 000 – 50 000 m2 pinda.

Ehkki see on kaasa toonud mõnevõrra suuremat liikumist vanematelt pindadelt uuematele, on pakkumise niivõrd järsk suurenemine toonud kaasa vakantsuse kasvu kõikides büroopindade klassides, tekitades samaaegselt hinnasurvet, mistõttu võib ka sel aastal üürnikukeskseks muutunud turul prognoosida hindade stabiliseerumist või isegi hinnakorrektuuri allapoole, sest on selgeks saanud, et suurem osa üürnike ei jaksa prime pindade eest maksta üürihinda 15 eurot ruutmeetrilt.

Uute büroopindade üürnikena on tooni hakanud andma mitmed tehnoloogiasektori ettevõtted, kes oma sektori kiire arengu tõttu soovivad sõlmida pigem lühemaid üürilepinguid.

Lao- ja tootmispindade turul näeme üürnike jätkuvat soovi liikuda vanadelt pindadelt moodsamatele, mistõttu jätkub trend arendada segmendi kõige likviidsemat kaupa, multifunktsionaalsust pakkuvat stock-office pinda. Sel aastal süveneb juba mullu alanud trend arendada pindu Tallinna linna piires.

Hoolimata kõrgemast maa hinnast on klientide huvi linnasisese asukoha vastu suurem, võimaldades omanikel teenida kõrgemat üüritulu kui seda tüüpi kinnisvara avangardiks olnud Mõigu ja Peetri tehnoparkides. Pakkumine on endiselt kõrge, ehkki ehitusmahud sel aastal tõenäoliselt vähenevad, mistõttu võib prognoosida ka selles sektoris stabiilseid üürihindu ning vakantsuse suurenemist vanematel pindadel.

Kokkuvõttes võib öelda, et büroo- ja laopindade turul tekkinud ülepakkumine sel aastal üürihindu ei kergita, pigem suurendab vakantsust ja seda eelkõige just büroopindade turul. Kaubanduspindade sektoris tuleb aasta rahulikum, pigem keskendutakse tööle uute arendusprojektide kallal.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Üheksal juhul kümnest saab kinnisvara hinda alla kaubelda

16.01.2016 Pille Ivask

Üheksal juhul kümnest suudab kinnisvara ostja küsitavat hinda alla kaubelda, ehkki alla räägitav summa ei ole väga suur, jäädes keskmiselt viie protsendi ümber kuulutuses küsitud hinnast.

Arco Vara kinnisvaraanalüütik Anne Oja märkis, et eestlased on üldiselt väga tagasihoidlikud kauplejad. Teisalt on mõnikord inimesed liialt julged, alustades kauplemist liiga suurtes vahemikes. “Esiaglne pakkumine tehakse arvestamata omaniku huvisid. Näiteks kui teha pakkumine poolele hinnale, pole see tõenäoliselt väga realistlik,“ tõi ta näite, lisades, et sellisel juhul omanik ilmselt hinda ei langeta ning pigem kas vihastab või solvub. Oja märkis, et tema soovitus on alustada kauplemist 20 protsendi pealt.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütles, et juhul kui hinna alla kauplemine ei õnnestu, ei peaks hinna allakauplemise võimalus olema otsene kriteerium positiivse või negatiivse ostuotsuse langetamiseks. “Tähtis on ikkagi hind ja asjaolu, kas see vastab ostja silmis objekti väärtusele, mitte asjaolu, kas hinda on olnud võimalik alla rääkida,“ selgitas ta.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on praegust kinnisvaraturgu silmas pidades kiire hinnakasvu periood läbi saanud ja müüki on jõudnud suur hulk arendusprojektide kortereid, mistõttu on mõnevõrra suurenenud ka kauplemisruum. Samas rõhutas ta, et kauplemisruum on siiski eelkõige objektiga seotud.

Portaali KV.EE juhataja Tarvo Keslon nentis portaalis adaur.ee, et KV.ee indeks on aastaga kerkinud märgatava 7,8% võrra. Ta selgitas, et indeksi tõusu taga on paljus uute korterite aktiivne pakkumisse lisandumine, mis kergitab pakkumiste koguhulga keskmist hinnataset, kirjutab 18. jaanuari Äripäev kinnisvara rubriigis.

Iga objekt on unikaalne

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri hinnangul on protsenti, kui palju ühe või teise kinnisvaraobjekti pealt alla kaubelda saab, raske esile tuua. “Tegu on nüansirohke valdkonnaga,” märkis ta. “Enamasti on nii, et mida unikaalsem ja kallim on vara, seda suuremad on ka kauplemiskäärid. Samas ei ole see absoluutne reegel, sest kui küsitakse liiga suurt allahindlust, siis müüki ei toimu,“ rääkis Vahter ja rõhutas, et kõik sõltub siiski vara unikaalsusest.

“Unikaalsus võib tulla kinnisvara asukohast, suurusest, kvaliteedist ja paljudest muudest teguritest. Näiteks kui on tegemist Tallinna kesklinnas paikneva 200 ruutmeetri suuruse ja igas suunas avarat vaadet pakkuva katusekorteriga, võib kauplemisruum ulatuda isegi üle 100 000 euro. Samas niinimetatud magalarajoonide tüüpkorterite puhul on kauplemisruum heal juhul mõni tuhat eurot,“ tõi ta näiteid.

Pakkumine langustrendis

Toompark märkis, et kiire hinnatõusu perioodil on olnud võimalik panna vara müüki turuväärtust ületava hinnaga. Aja jooksul on turuväärtus küsitavale hinnatasemele lähemale nihkunud ja see on aidanud müügitehinguni jõuda, küll tavapärasest pikema müügiperioodiga.

Toompark selgitas, et praeguses turuolukorras, kus kinnisvara kiire hinnatõus on asendunud stabiilsete või aeglaselt kasvavate hindadega, selline strateegia enam ei tööta. “Kui kinnisvaramüüjad proovivad tänasel turul inertsist endiselt endisaegseid müüginippe kasutada, peavad nad ühel momendil pettuma,“ hoiatas Toompark.

Ta lisas, et loodetavasti jätkub siis julgust ja arusaama, et turuväärtusest kallimalt pole võimalik müüja ja vajalik on ette võtta hinnakorrektsioon, mis võib vabalt olla nii-öelda mitteavalik ehk väljenduda mitte kinnisvaraportaalis märgitud hinnas, vaid ilmneda hinnaläbirääkimiste tulemusena.

Teisalt peab mõtlema pakkumise-nõudluse vahekorrale. Praegu on pakkumine vaikses langustrendis, ostjad teevad aga turul tehinguid. Sellised suundumused vihjavad, et hinnaalandamise ruumil ei ole põhjust laiemaks käriseda. Palju sõltub uusarenduse pakkumisest, mis mõjutab pakkumiste arvu tulevikutrende.

Kuidas kujuneb baasmüügihind?

Kinnisvaraekspertide sõnul tasub müügi- ja üürihinda määrates läbi lapata erinevaid kinnisvaraportaale, ent soovituslik on konsulteerida ka spetsialistiga.

Arco Vara kinnisvaraanalüütiku Anne Oja sõnul on esmane ning kõige lihtsam viis külastada kinnisvaraportaale. “Tavaliselt inimesed vaatavadki, kui palju küsitakse naabermajas sarnase korteri eest. See hind tavaliselt tehingusse aga ei jõua,“ lausus ta.

Oja selgitas, et need hinnad, mis on märgitud kuulutustes, on tavaliselt kõrgemad kui need, mis reaalselt tehingusse jõuavad. “Seetõttu oleks hea, kui saaks nõu pidada mõne maakleriga, kellel on ligipääs tehinguinfole,“ soovitas ta. Tõsi, see kehtib küll vaid objekti müügi puhul. Üürimise või rentimise korral tuleb piirduda üksnes pakkumistega, mida vahendavad kinnisvaraportaalid.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on üürimise puhul asi selles mõttes lihtsam, et lähenemine on puhtalt turupõhine ja baashinda, millest hinnad justkui allapoole minna ei saa, ei ole.

“Üüri puhul tasub arvestada, et kuulutused, mis on jäänud portaalidesse seisma, on tõenäolsielt üle turu hinna,“ märkis Oja ja täiendas, et korterid, mis üüritakse välja turuhinnaga, leiavad üldjuhul uue üürniku juba nädalaga.

Mis puudutab väikelinnasid, siis seal on Oja hinnangul üüriturg kujunenud veidi teistsuguseks. “Ma kaldun arvama, et seal antakse korterid välja pigem suusõnalise info põhjal,“ lausus ta ja märkis, et mõningate linnade puhul valitseb kinnisvaraportaalides tühjus.

Samas nentisid nii Toompark kui ka Oja, et tihti on esmase kinnisvara müügihinna määramine eraisiku ehk mitteprofessionaalse müüja jaoks raske probleem. Seetõttu soovitavad nad võimalusel abi küsida ekspertidelt.

Läbirääkimisruumi jääb keskmiselt 5 protsenti

Rando Vanaveski, Domus kinnisvara Põhja-Eesti regiooni juht

Analüüsides meie hiljutisi müügitehinguid Tallinnas ja Harjumaal, oli saadud hinnasoodustuse suurus maksimaalselt 16%, keskmiselt aga 4,8%.

Kui vaadata kinnisvaraportaalides olevaid kuulutusi, siis on küsitud hindade ja reaalsete tehinguhindade vahe suurem, meie kogemuse põhjal võib vahe võib küündida ca 20 protsendini.

Selle põhjus on vale hinnaootus, mis tuleb ebapiisavast infost turuhindade kohta või lihtsalt kogenematusest. Rusikareegel on, et kui objekti hind on üle 10% kallim turuhinnast, siis sellisele objektile huvilisi ei ole ja pakkumisi ei tehta. Seda peaks müüki alustades kindlasti arvesse võtma.

Peamised tegurid, mille abil hinda alla kaubeldakse, on vaated, tänavamüra, korteri või maja üldine seisukord ja asukoht. Näiteks tiheda liiklusega tänava ääres olevas kortermajas on alumiste korruste korterid vähem nõutud ja seetõttu võib ka kauplemisruum suurem olla.

Tasub veel mainida, et müügihinna määramine n-ö varuga või arvestusega, et ostjad niikuinii tingivad, ei pruugi alati õige taktika olla. Juhtudel, kus tekkis enampakkumine ja tehingusse jõuti kokkuvõttes kõrgema hinnaga, on üks ühine nimetaja – reaalne ja ahvatlev alghind. See meelitab kohale mitu huvilist ja edasise teeb juba ära psühholoogia – tekkinud hasardi tulemusena on võimalik, et tehingusse jõutaksegi hoopis kõrgema hinnaga.

90% juhtudest on pakkumishinnas õhku sees

Tiia Sooaluste, ASi Pindi kinnisvara maakler

90% juhtudest on pakkumishindades veidi õhku sees, ülejäänud 10% on selliseid müüjaid, kes on turuhinnaga ennast kurssi viinud või kuulanud maakleri soovitust reaalse turuväärtuse määramisel ja küsib objekti eest reaalset turuhinda.

Soovitan mõlema poole rõõmuks pigem jätta mõnevõrra läbirääkimisruumi hindadesse ja küsida veidi kõrgemat hinda, kui on tegelik soov. Sel juhul võidavad lõpuks mõlemad pooled – müüja saab hinna, mida ta soovis ja ostja tunneb, et on saanud veidi parema hinna, kui esialgu küsiti.

Samas kunagi ei või teada, kas tegu pole erivajadusega ostjaga, kes ei otsigi odavamat pakkumist, vaid vara, mis talle täpselt sobib.

Äärelinna korterite kohta ei oska öelda, aga Tallinna kesklinnas, kus asuvad minu pakutavad korterid, võib rääkida küsitavast hinnast 5-15% ulatuses läbirääkimisvõimalusest.

Neli kinnisvara müüja tüüpi:

Allikas: Tõnu Toompark

Paindumatu müüja. Müüjaga lähtub sellest, et ta müüb enda soovitud ja enamasti turuväärtust ületava hinnaga või ei müü üldse. Selline müüja on hinnas paindumatu ega ole nõus järeleandmisi tegema. Samas jääb tehing tõenäoliselt tegemata.

Õnneotsijast müüja. Müüja proovib saada kallist hinda, kuid on valmis esmaselt küsitud hinna tooma turuväärtuse lähedale. Temaga on võimalik kaubelda. Õnneotsija rahuldub turuväärtuse lähedase hinnaga.

Kiirele tehingule orienteeritud müüja. Müüja on orienteeritud kiirele tehingule. Ta hinnastab müügiobjekti turuväärtuse lähedase hinnaga. Kui küsitav hind on juba turuväärtuse lähedal ja müüjal otsest põletavat probleemi müügiga kiirustamiseks ei ole, ei ole ta valmis hinda alla laskma – see on juba mõistlik.

Kiiret tehingut vajav müüja. Müüja vajab kiiret tehingut. Tegu on näiteks inimesega, kes on Eestist ära kolimas või kellel on eluasemelaenu maksmisega tuliseid probleeme. Müüja on orienteeritud kiirele tehingule ja määrab esmase hinna turuväärtuse lähedale. Samas on müügiga kiire ja seetõttu tuleb vajadusel isegi turuväärtusest hinda allapoole lasta.

Pille Ivask, Äripäeva kaasautor
pille.ivask@aripaev.ee

http://www.aripaev.ee/uudised/2016/01/16/uheksal-juhul-kumnest-saab-kinnisvara-hinda-alla-kaubelda

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Pensionisambaks sobib hästi ka metsamaa

15.01.2016 Tõnu Toompark

Äsja avaldatud Keskkonnaministeeriumi uuringu kohaselt on on füüsilisest isikust erametsaomanike arv viie viimase aastaga küll kasvanud, kuid füüsilistele isikutele kuuluva metsaomandi kogupindala näitab vähenemise tendentsi. Ometi peaks eestimaalased suhtuma aktiivsemalt metsamaasse, kui investeeringuobjekti, millest on pensionieas palju abi, kirjutab Arco Vara vanemmaakler Agur Tammistu.

Keskkonnaministeeriumi andmetel kuulub näiteks Rootsis füüsilisest isikust metsaomanikele 58, Soomes 45 ja Eestis langeva trendina 30 protsenti metsamaa kogupindalast, kusjuures Eesti füüsilisest isikust metsaomanikud on juriidilistest omanikest ligikaudu kaks korda vähemaktiivsed oma metsi majandama.

Siit nähtub, et meie võrdlus Skandinaaviamaadega, kus metsa peetakse heaks pikaajaliseks investeeringuks, ei kannata kriitikat. Ometi võiks paljude inimeste jaoks metsamaa olla tasuvamaks pensionisambaks kui investeerimine vähese tulukusega pensionifondi, kuna mets teatavasti kasvab ka siis, kui majandus langeb või fondivalitsejad ei oska riske jagada.

Tõsi, mets võib nõuda algul lisakulutusi ja saab raieküpseks kümnete ja kümnete aastate pärast, kuid selle aja jooksul saab omanik ise oma vara kontrollida ja lõpuks võtta pensionilisa või kindlustada oma lastele majanduslikult parem tulevik.

Kes pelgab metsamaa soetamisega kaasnevaid hoolduskulusid, siis neid aitab vähendada kuulumine metsandusühistutesse, kus jagatakse kasulikku infot metsade majandamisest. Samuti on füüsilisest isikust metsaomanikel võimalik saada metsamajandamiskavade koostamiseks ja metsa uuendamiseks siseriiklikke metsandustoetusi.

Välismaalaste huvi maa vastu Eestis

Üleasustatud Lääne-Euroopas teatavasti metsamaid napib ja sealsed era- ning juriidilised investorid on suunanud pilgud meie suunas. Hiljuti pöörduti Arco Varasse näiteks Saksamaalt – potentsiaalne investor on valmis Lõuna-Eestis ostma kuni 5000 hektarit kinnistuid maa uuesti metsastamiseks, et kindlustada endale muretumat pensionipõlve. Eeskätt huvitaksid ostjat kinnistud ilma metsata, kuid ta on valmis soetama ka metsamaid. Loomulikult ei ole sellisele soovile vastavaid pakkumisi ühelgi kinnisvarafirmal tagataskust võtta, aga kellel on huvi müüa, võtke palun meiega ühendust.

Kuidas maad soetada?

Kui tekib soov alternatiivset pensionisammast luua, siis oleks mõistlik alustada põllumaa soetamisega, et sinna metsa istutada. Tänased noored saaksid rahulikult mõned aastakümned majandada ja siis vajadusel vilju lõikama hakata, ilma et pensioniiga ära oodata, mis seadusega nihkub aina kaugemale ja kaugemale.

Kuidas siis leida sobilik maatükk? Müügipakkumiste otsimisega ei pruugi sihile jõuda, selleks tuleks kasutada kinnisvaraspetsialistide abi. Meie poole pöörduvad paljud kinnistute müüjad sooviga analüüsida maatükkide võimalikku ostjate sihtgruppi ja kinnistu parimat kasutusala.

Arco Varas haldab metsa – ja põllumaade müüki kõige paremini Aivar Kaljulaid, kellel on nii ostu – kui müügihuvilistest andmebaas ja loomulikult ka vastavad teadmised.

Siiani on olnud ostuhuvi peamiselt odavate põllumaade ostmiseks ja seda eesmärgiga maa hoolitsemise eest toetusi saada. Metsaostu huvi on ka olemas, selleks otsitakse raieõigusega kinnistuid, kus võetakse lubatud kogus metsa maha ja seejärel kas müüakse odavalt edasi või jäetakse lihtsalt „lattu seisma“.

Loodetavasti saabub aeg, kus kunagi kinnisvaraarenduseks ülesostetud põllumaad, mida ei ole jõutud täis ehitada, oma õige, loodusliku sihtotstarbe tagasi saavad

Arco Vara: Tallinna ja Harjumaa korterituru ülevaade 2016-01

15.01.2016 Daniel-Aleksander Chasan

Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind tõusis2015. aasta neljandas kvartalis mullusega võrreldes 4 %. Kui 2014. aasta neljandas kvartalis maksis ruutmeeter keskmiselt 1 496 €, siis tänavu kujunes keskmiseks hinnaks 1 556 €/m².

Korteritehingute arv suurenes aastataguse ajaga võrreldes 16,1%. Keskmist pinnaühiku hinda ning tehingute arvu hoidsid üleval uusarenduse asjaõiguslepingud.

Tallinna ja Harjumaa korterituru dünaamika IV kvartalis

Allikas: Arco Vara, Maa-amet

Kvartalite lõikes mõjutab Tallinna ja Harjumaa korteritehingute statistikat kinnisvaraturu hooajalisus.

Harjumaa korteri keskmiseks hinnaks kujunes tänavu neljandas kvartalis 86 131 eurot, mida on 7,2% rohkem kui 2014. aasta samas kvartalis. Tallinna korteri keskmine hind oli 90 186 eurot ehk 5,1%rohkem kui mullu. Järelturu korterite hinnad on tõusnud 2009. aasta keskpaigast saadik, kuid nüüd pigem langevad, kui jätkavad hoogsat tõusu.

Tüüpkorterite pakkumishinnad Tallinna erinevates linnaosades

Linnaosa	1-toalised (€/m²)	2-toalised (€/m²)	3- ja enamatoalised (€/m²)
Haabersti	1 250 – 2 650	1 050 – 2 600	1 000 – 2 700
Kesklinn	1 800 – 4 500	1 250 – 4 150	1 250 – 3 350
Kristiine	1 050 – 2 650	1 200 – 2 600	1 200 – 2 300
Lasnamäe	1 050 – 2 650	1 050 – 2 300	900 – 2 150
Mustamäe	1 400 – 2350	1 050 – 2 300	1 000 – 2 050
Nõmme	1 350 – 1 750	1 200 – 2 150	1 050 – 1 600
Pirita	2 150 – 2 650	1 450 – 2 600	1 550 – 2 350
Põhja-Tallinn	1 200 – 1 850	1 150 – 2 850	1 000 – 3 100

Allikad: kv.ee, Arco Vara

Tüüpkorterite keskmine hinnatase on enamasti pakkumishindadest märkimisväärselt madalam. Korteri hinnataseme määramiseks on soovitatav konsulteerida kogenud maakleri või hindajaga.

Viimase kümnendi jooksul on suurim nõudlus olnud 30-50 ruutmeetriste korterite järele. Sellises suurusvahemikus korteritega on toimunud ligikaudu 40% kõigist korterite ostu-müügitehinguist.Nõudlus kajastub teatud määral ka väiksemate korterite hinnas. Korteritehingud kuni kaks aastat tagasi valminud korteriomanditega on stabiliseerunud ja püsivad 5% ringis kõigist korterite ostu-müügitehingutest.

Uutesse kortermajadesse ehitatakse pigem suuremaid ja avaramaid kortereid kui kuni 50-ruutmeetriseid kortereid. Uute korterite hinnavahemikud on Tallinnas ja Harjumaal vastavalt uute kortermajade asukohale 1 300 – 5 650 €/m².

2015. aasta kolmandas kvartalis lisandus aktiivsesse müüki arvukalt projekte, mis konkureerivad nii väiksemate uusarenduste kui ka remonditud korteritega täielikult renoveeritud majades. Erinevates Tallinna ja Harjumaa arendusprojektides on müügis kokku ligikaudu 2500 korterit.

Korterikuulutuste arvu mõjutavad viimasel aastal suuresti müüki tulevad uusarendusprojektid ning pikemalt seisma jäänud korterite aktiivsest pakkumisest maha võtmine.

Tallinna ja Harjumaa aktiivsed korterimüügikuulutused

Allikad: kv.ee, Arco Vara

Prognoos

Tallinna ja Harjumaa korteriturg liigub lähikuudel suhteliselt stabiilsel kursil. Harjumaal toetavad positiivset trendi Tallinna korterite kõrged hinnad. Tallinna uusarenduste müügiaeg pikeneb 2 aastani, kuid hinnad reageerivad tagasihoidlikult.

Harjumaa uusarenduste ruutmeetrihinnad püsivad praegusel tasemel, kuna Tallinna piirest väljapoole ehitatakse suhteliselt vähe. Järelturu korterite hinda mõjutavad üha enam elujõulise korteriühistu olemasolu ja ehitisregistrisse kantud korrektsed andmed.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Eesti rahvaarv eelmisel aastal vähenes

15.01.2016 Statistikaamet

Esialgsetel andmetel oli 2016. aasta 1. jaanuaril Eesti rahvaarv 1 311 800, mis on 1500 inimest vähem kui aasta varem samal ajal, teatab Statistikaamet.

Negatiivse loomuliku iibe tõttu (surmade arv ületas sündide oma) vähenes rahvaarv 1400 inimese võrra ning negatiivse välisrändesaldo tõttu (Eestist lahkus rohkem inimesi kui siia elama saabus) 100 võrra. Kokku vähenes Eesti rahvaarv 2015. aasta jooksul 0,1%. Viimati vähenes rahvaarv aastaga vähem kui 2000 inimese võrra 6 aastat tagasi, kuid siis oli selle peamiseks põhjuseks kõrgem loomulik iive. Välisrände saldo oli 2015. aastal taasiseseisvunud Eesti kõrgeimal tasemel.

Esialgsetel andmetel sündis Eestis 2015. aastal ligi 14 000 last, mis on ligi 400 last rohkem kui aasta varem. Arvestades, et sünnitusealiste naiste arv on vähenenud, sündis 2015. aastal esialgsel hinnangul naise kohta rohkem lapsi kui aasta varem. 2015. aastal suri 15 400 inimest. Surmade arv on viiendat aastat järjest püsinud samal tasemel, kõikudes vaid +/-100 inimese võrra. Kuna rahvastik vananeb ja vanemaealiste hulk iga aastaga suureneb, võib eeldada oodatava eluea jätkuvat kasvu.

2015. aastal saabus esialgsetel andmetel Eestisse elama 6600 inimest ja Eestist lahkus 6700 inimest. Nende arvude põhjal võib öelda, et Eesti välisränne oli tasakaalus. Rändestatistika on esialgsetel andmetel kõige raskemini hinnatav, kuna rännet täiendab Statistikaamet lisa andmeallikatega ja lõpliku tulemuse saamine on teiste sündmustega võrreldes tehniliselt ja metoodiliselt keerukam. Praegune tulemus põhineb rahvastikuregistris 2015. aasta jooksul toimunud elukohavahetustel, kus on märgitud sisserände puhul inimeste eelmiseks ja väljarände puhul uueks elukohariigiks mõni välisriik. Neile on lisatud 2015. aastal kehtima hakanud vähemalt aastaste elamislubadega isikud, kelle päritoluriik on praegu teadmata.

Diagramm: Rahvaarvu muutus, 2000–2015

Rahvastikustatistika põhineb 2011. aasta rahvaloenduse rahvaarvul, millele on lisatud alakaetus. Iga aasta korrigeeritakse rahvaarvu registreeritud rahvastikusündmuste – sünni- ja surmajuhtude ning elukohavahetuste (rände) – andmetega. Alates 2000. aasta rahvaloendusest on rahvastiku arvestuses loendatud isikutele lisatud alakaetus. Statistikaamet on kahe viimase rahvaloenduse vahelist perioodi korrigeerinud ka registreerimata välisrände arvestamisega.

Esialgse rahvaarvu puhul on tegemist sünni, surma ja rände esialgsete andmetega. Statistikaamet avaldab täpsustatud rahvaarvu 4. mail 2016 ja täpsustatud rände andmed 25. mail.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

KV.EE: Kas majade turg saab 2016. aastal hoo sisse?

15.01.2016 Tõnu Toompark

Tallinna majade pakkumine on viimase viie aasta jooksul muutunud üsna stabiilselt. Kuu keskmisena on portaalis KV.EE pakkumises 800-1000 maja. Tehinguid hoonestatud elamumaa kinnisvaraga on maa-ameti andmetel viimasel kolmel aastal tehtud keskmiselt 380 tehingut aastas.

„Olukorras, kus korterite hinnad on üsnagi kõrgele kerkinud, võiks koduotsijatel olla soodne aeg suunata tähelepanu korteriturult ühepereelamute sektorisse,“ leidis portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

Majade müüjate ootused on viimase aasta jooksul portaali KV.EE pakkumishindade alusel üsnagi paigal. Tallinna majade keskmine pakkumishind on suurusjärgus 1300 €/m², mis on umbes-täpselt sama palju kui aasta tagasi.

„Olukorras, kus majade hinnad pole kaugeltki kerkinud samas tempos, mis korterite hinnad, võiks täna olla soodne moment vahetada korter maja vastu,“ nentis Tarvo Teslon. „Korterituru aktiivsuse kandumist majade turule on oodatud juba aastaid. Siiani pole majade tehingute plahvatuslikku kasvu siiski veel aset leidnud.“

Arvestama peab, et senini on madal tööpuudus keskmist palka tõususuunas vedanud, samuti on tööpuudus praktiliselt olematu. Omakorda toetab kodu soetamist miinusesse kukkunud euribor ehk väga madal intressimäär.

„Nende tegurite baasilt võiks loota, et äkki saab 2016. aasta kevadel Tallinna majade turg pisutki suurema hoo sisse,“ prognoosis Tarvo Teslon.

Kinnisvaraportaali KV.EE haldab AllePal OÜ. Samasse gruppi kuulub veel Eestis tegutsev portaal Osta.ee.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Kas Sina saad kinnisvara ostmiseks pangast laenu?

15.01.2016 Kadri Lest

Tihtipeale saab kinnisvara ostmine alguse vajadusest suurema, väiksema, ilusama, looduslähedasema või säästlikuma elukoha järgi. Üldjuhul algab kinnisvara ostmine oma rahaliste vahendite ülevaatamisest ning enamasti tuleb lisafinantseeringuna pangaast laenu võtta.

Kellel on juba varasemalt laenuvõtmise kogemus, see teab, kuidas tuleb toimida, sest ajaga laenu taotlemise protsessis midagi oluliselt muutunud ei ole, ainult laenu saamise tingimused on karmistunud. Kellel aga puuduvad selles valdkonnas kogemused, kuid peas on kodu soetamise mõtted, siis tasub alustada pankade kodulehtedelt. Pangad on oma kodulehtedel välja toonud väga palju kasulikku ja vajalikku infot laenu taotlemise kohta.

Kui Sul ei õnnestu kõigile oma küsimustele internetist vastust leida, siis tasub broneerida aeg laenuhalduri nõustamisele – väärt nõu saab täiesti tasuta. Aja broneerimine on lihtne, sest suuremate pankade kodulehtedel on olemas vastavad ankeedid, näiteks SEB panga kodulehelt leiab ankeedi „Tule nõustamisele“ lingi alt ning Swedbanki kodulehel on link „Tule, peame nõu!“. Pärast ankeedi täitmist võetakse Sinuga hiljemalt järgmisel päeval ühendust ning lepitakse kokku personaalne kontorisnõustamise aeg.

Pangast laenu saamiseks peab Sul olema ette näidata vähemalt eelneva 6 kuu kindel sissetulek, hea oleks veel pikem tööstaaž ning kindel tööleping. Laenu saamise kõige esimene nõue on piisavalt suur sissetulek, et Sa jõuaksid tulevikus laenu maksta. Peale palga arvestatakse sissetuleku hulka ka teised dokumentaalselt tõestatud ja regulaarselt laekuvad tulud, näiteks üüritulu ja vanemahüvitis.

Laenu taotlemisel peab netosissetulek olema vähemalt ~ 600 eurot kuus (koos kaastaotlejaga kokku vähemalt ~ 800 eurot kuus). Näiteks: igakuine netosissetulek on 500€ ning aastas laekub 2000€ maarenti, arvestades viimasest maha 20% tulumaksu, lisandub igakuisele palgale 133€. Sel juhul on igakuine sissetulek 633€ ning panga netosissetuleku piirmäär ületatud. Lisaks vaatavad laenuhaldurid üle ka laenutaotleja tarbimisharjumused ning muud krediidikohustused.

Laenu ja muude krediidikohustuste teenindamiseks ei tohi reeglina kuluda üle 40% laenutaotleja(te) sissetulekust. Samas oleneb protsent ka sissetuleku suurusest – laenutaotlejal, kes teenib keskmisest tunduvalt suuremat palka, võib eelnimetatud protsent olla suurem, kuid alla keskmist palka teeniva laenutaotleja puhul võidakse seda protsenti vähendada. Unustada ei tohi ka asjaolu, et laenuperioodi pikkus võib olla maksimaalselt 30 aastat.

Pangalaenuga kodu ostmine ei tähenda aga üldsegi seda, et ise ei pea ühtegi eurot panustama. Laenu võtmisel tuleb arvestada, et 100% ulatuses ostetava objekti maksumusest ei ole võimalik pangast laenu saada juhul kui ei ole sobivat lisatagatist. Näiteks viimase viieteistkümne aasta jooksul ehitatud või täielikult renoveeritud kinnisasja ostmisel Swedbanki laenuga, piisab enamasti 15% omafinantseeringust. Vanema kinnisasja ostmisel tuleb arvestada suurema omafinantseeringuga, mis üldjuhul jääb 20-30% juurde. SEB pank võimaldab oma klientidel kasutada Sihtasutuse KredEx käendust ning sel puhul on vajalik ainult 10% omafinantseeringut. Kui omafinantseering puudub, on võimalik kasutada lisatagatist – pangad eelistavad nendena kortereid või elamuid. Lisatagatis ei pea tingimata olema laenutaotleja isiklik vara, sobib ka lähisugulaste oma.

Järelturu korteri ostmisel ning lisatagatise kasutamisel soovib pank eksperthinnangut, mille on koostanud laenuandja poolt aktsepteeritud kutseline hindaja. Ka eksperthinnangu tellimisel peab koduostja arvestama kuni paarisajaeurose väljaminekuga (Tartus maksab korteri eksperthinnang 140€). Uute ehitiste puhul sobib pankadele üldjuhul hinnapakkumus või notariaalselt kinnitatud eelleping kinnisvara ostuks-müügiks.

Samuti peab pangalaenuga koduostja arvestama laenulepingu tasuga, mis näiteks SEB panga kodulaenu puhul on 1% laenusummast, minimaalselt 250€. Lisaks tuleb arvestada ka notaritasu ja riigilõivuga, millest esimese maksavad ostja ja müüja tava kohaselt pooleks (uusarenduste puhul see tava ei kehti) ning riigilõivu tasub ostja. Samuti jääb ostja kanda hüpoteegi seadmise tasu. Näiteks pangalaenuga 100 000€ maksva korteri ostmisel (omafinantseering 20%) on notaritasu umbkaudu 520€ ning riigilõiv 150€, mille sisse on arvestatud hüpoteegi seadmise tasu, ärakirjad ja edastamine kinnistusosakonnale.

Laenuga korteri ostmisel tuleb arvestada, et Sa oled kohustatud kindlustama nii oma ostetava kui ka tagatisvara ning sellest tulenevalt lisanduvad Sinu igakuisele laenu tagasimaksele ka kodukindlustuse maksed. Soovitav on teha ka laenukindlustus, mis tagab laenukohustuse täitmise nt. raske tervisekahjustuse või töökaotuse ajal.

Laenu taotlemisel uuritakse põhjalikult ka taotleja tausta ning finantskäitumist. Lähiaastatel võetud kiirlaenu puhul on äärmiselt keeruline, et mitte öelda võimatu, pangast laenu saada. Samuti raskendab laenusaamist asjaolu, kui muude liisingute või laenude tagasimaksmised on viibinud.

Peamised eitavad laenuotsuse põhjused*:

Maksehäired Krediidiinfos
Ebapiisav sissetulek
Liiga suured kohustused finantsasutuste ees
Mittesobiv tagatis
Ebakorrektne maksekäitumine
SMS laenud

Pangad teevad ka erandeid, seega tuleks enne korterite/majade vaatamas käimist minna hoopis panka laenunõustamisele ning selgitada välja oma laenuvõimekus. Selliselt toimides ei teki olukorda, kus väljavalitud unistuste kodu ei saagi osta, sest laenuvõikemus ei ole panga ees piisavalt suur.

* Nordea pank

Kadri Lest
Kutseline maakler / analüütik

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kõlbmatute hoonete asemele kerkivad spordikeskused

15.01.2016 Tallinn.ee

Kasutusest välja langenud ja nüüdseks lammutatud amortiseerunud koolihoonete asemele kerkivad mitmeotstarbelised spordirajatised.

„Õismäele kavandatakse pallimängukeskust ning Mustamäele ujulaga spordikeskust,“ ütles abilinnapea Eha Võrk.

Õismäe tee 130 kinnistule projekteeritakse spordihoone ja seda teenindav majutusüksus. „Sellel linnale kuuluval kinnisasjal asus nüüdseks lammutatud amortiseerunud koolihoone,“ Võrk. „Oleme seadnud eesmärgiks rajada kinnisasjale kinnine pallimängude keskus.“

Haabersti linnaosa vanema Marek Jürgensoni sõnul saavad eelkõige noortele tegevust pakkuvas pallimängude keskuses paljud linnaelanikud sisukalt vaba aega veeta. Esialgse kava kohaselt on plaanis spordihoone avada hiljemalt 2018. aasta lõpuks.

Mustamäele kavandatakse aga lammutatud amortiseerunud koolihoone asemele ujulaga spordikeskust.

„Vastuvõetud detailplaneering võimaldab ehitada Akadeemia tee 30 kinnistule ujula ja avaliku saunaga spordi- ja vabaajakeskuse,“ ütles Võrk. „Kinnistul asus kasutusest välja langenud ja lammutamisele läinud amortiseerunud koolimaja.“

Mustamäe linnaosa vanema Helle kalda sõnul on kaasaegne ujulaga spordikompleks mustamäelaste ammune unistus.

Detailplaneeringu koostas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tellimusel OÜ Artes Terrae. Planeeritav ala asub Akadeemia tee, Eduard Vilde tee ja Ehitajate tee vahelisel alal. Piirkonnas on valdavalt kuni 5-korruselised elamud. Planeeringus määratakse Akadeemia tee 30 kinnistule ehitusõigus kuni 4 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ujula ning linnasaunaga spordi- ja vabaajakeskuse rajamiseks.

Lasnamäe linnaosas on praegu käsil Punane tn 17 kinnistul asuva tühjaks jäänud kasutuskõlbmatu koolimaja lammutamine.

„Koolivõrgu ümberkorraldamisest johtuvalt Tallinna linn nimetatud koolihooneid õppetöö korraldamiseks enam ei vajanud,“ selgitas Võrk. „Liiatigi olid ebakvaliteetselt ehitatud hooned kasutuskõlbmatuks muutunud ning nende renoveerimine oleks olnud majanduslikult ebaotstarbekas.“

Võrk lisas, et tühjalt seisvate ohtlike ja linnapilti risustavate hoonete lammutamine jätkub. „Sellised hooned muutuvad asotsiaalide peatuspaikadeks, risustavad linnapilti ja häirivad ümbruskonna elanikke,“ nentis Võrk.

Mullu lammutati ka Kopli poolsaarel Vasara tänava ääres asunud amortiseerunud ja elamiskõlbmatud hooned, nende asemele on plaanis ehitada kokku sajakonna korteriga energiasäästlikud munitsipaalmajad.

Alanud aastal on plaanis lammutada Pirital aadressil Vabaõhukooli tee 116 asuvad lagunenud hooned, Lasnamäel Pallasti tn 10 paiknev õlimahuti ja Mäe tn 8 mahajäetud lokaatorihoone varemed ning Nõmmel Vabaduse pst 215 juures kasutuses mitteolevad kuurid, Pirital aadressil Haaviku tee 10 asunud katlamaja on praeguseks juba lammutatud.

Kes vastutab katuselt langenud lume ja jää eest?

15.01.2016 Tõnu Toompark

Alanud talve ja maha sadanud lume puhul on paslik meelde tuletada majaomaniku kohustused katuse puhastamisel lumest ja jääst.

Kes on vastutav kui maja katuselt langeb lumi või jää maja ette pargitud autole või kõige halvemal juhul mõnele möödakäijale?

Võlaõigusseaduse § 1059 sätestab, et ehitisealuse maa omanik või isik, kellel on muu asjaõigus, mille alusel ehitis on püstitatud, vastutab ehitise kokkuvarisemise tõttu, ehitiselt selle osade, jääpurikate või muu sellise eraldumise ja allalangemise tõttu tekkinud kahju eest, välja arvatud juhul, kui ta tõendab, et kahju põhjustas vääramatu jõud või kannatanu tegevus.

Seega olukorras kus katuselt langeb alla sinna kogunenud lumi ning kahjustab näiteks maja seina äärde pargitud autot, vastutab tekkinud kahju eest kinnisasja omanik(ud).

Üldlevinud väärarusaam on, et taolises olukorras vastutab tekkinud kahju eest korteriühistu, kelle ülesandeks on kortermaja eest hoolitsemine, kuid seadus sätestab üheselt, et vastutajaks on kinnisasja omanik. Mitme omanikuga kinnisasja puhul (näiteks kortermajad) on vastutavateks ja sellest tulenevaks kahju hüvitamiseks kohustatud isikuteks kõik selle maja kaasomanikud (korteriomanikud).

Seega võib kannatanu nõuda tekkinud kahju hüvitamist solidaarselt kõikidelt kaasomanikelt või valida nende hulgast ühe või mitu kelle vastu ta oma nõude pöörab. Eelnimetatu tähendab seda, et näiteks suure kortermaja katuselt langenud lume tõttu kannatanud isik valib välja ühe korteriomaniku, nõuab temalt sisse katuselt langenud lume ja jää poolt tekitatud kahju ning kõnealune korteriomanik peab ise teistelt korteriomanikelt nende osa hüvitatud kahjust sisse nõudma.

Kuid mida saab majaomanik teha, et ennetada kahju tekkimist?

Kõige lihtsam variant on regulaarselt puhastada maja katust sinna kogunenud lumest ja jääst.

Samas sõltuvalt lume kogusest ja sadamise tihedusest võib see olla väga kallis ning igapäevane koristamine võib olla raskendatud või võimatu tegevus.

Võlaõigusseaduse § 139 sätestab, et kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist.

Ülaltsiteeritud tekst tähendab seda, et juhul kui kinnistu omanik on piiranud parkimist ja selgelt viidanud katuselt lume ja jää langemise ohule ning piirangutest ja hoiatustest hoolimata pargib kannatanu näiteks oma auto räästa alla ning see saab alla kukkunud purikatest kannatada, siis saab kahjuhüvitist vähendada või välistada, sest kannatanu on ise pannud ennast olukorda kus ta teab, et kahju võib tekkida.

Seega juhul kui katuse puhastamine lumest ja jääst ei ole võimalik, siis peaks kinnistu omanik tegema kõik endast sõltuva, et piirata kolmandatele isikutele kahju tekkimist kas piirates liikumist hoone ümbruses või tähistades selgelt ja arusaadavalt kahju tekkimise ohu ning piirkonna.

Iga kinnisasja kaasomanik peab tähelepanu pöörama sellele, et kahju tekkimise minimeerimise kohustus lasub temal lisaks korteriühistule või maja haldajale, sest esmajärjekorras vastutab tekkinud kahju eest kinnisasja omanik, mitte haldaja.

Alan Biin
Biin & Biin Advokaadibüroo vandeadvokaat

Arco Vara: Tartu ja Tartumaa korterituru ülevaade 2016-01

14.01.2016 Tarvo Tamme

Tartu linnas toimus 2015. aasta neljandas kvartalis382 korteritehingut, mida on 6,1% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Tartu korteri keskmine ruutmeetrihind langes viimase aastaga 1 176 eurolt 1 160 euroni ehk 7,5%.

Tartus ulatus korteritehingu keskmine väärtus 60 944 euroni. Aastases võrdluses langes Tartumaa korteritehingute arv 4,4% ning tehingu keskmiseks väärtuseks kujunes 59 626 eurot. Muutused näitavad, et tehinguaktiivsus on kahanenud, kuid seda võib põhjendada eelkõige sesoonsete mõjutustega. Tehingute arv Lõuna-Eesti korteriomanditega langes eelneva aasta sama perioodiga võrreldes 6,5%, kuid tehingu keskmine hind tõusis 4,0%.

Tartu ja Tartumaa korterituru dünaamika IV kvartalis

Allikas: Maa-amet, Arco Vara

Viimase kümnendi jooksul on suurim nõudlus olnud 30-50 ruutmeetriste korterite järele. Sellises suurusvahemikus korteritega on toimunud ligikaudu 40% kõigist korterite ostu-müügitehinguist. Korteritehingud kuni kaks aastat tagasi valminud korteriomanditega on stabiliseerunud ja püsivad 5% ringis kõigist korterite ostu-müügitehingutest.

Tüüpilised Tartu korteriostjad on pered, töötavad noored ja ka üliõpilased, nende vanemad ningväikeinvestorid. Need üliõpilased, kes suudavad korteri osta, pigem ostavad kui üürivad, kuna Tartu ühe- ja kahetoaliste korterite üürihinnad ulatuvad juba 250-450 euroni kuus.

Tüüpkorterite pakkumishinnad Tartu erinevates linnaosades

Linnaosa	1-toalised (€/m²)	2-toalised (€/m²)	3- ja enamatoalised (€/m²)
Annelinn	1 000 – 1 650	900 – 1 550	700 – 1 500
Jaamamõisa	pakkumisi ei ole	1 00 – 1 550	650 – 1 200
Kesklinn	2 550	1 350 – 1 650	1 300 – 2 050
Ropka	1 250 – 1 450	1 000 – 1 850	950 – 1 150
Veeriku	pakkumisi ei ole	2 000	900 – 1 900
Ülejõe	1 950	1 050 – 1 500	950 – 2 250

Allikad: kv.ee, Arco Vara

Tüüpkorterite keskmine hinnatase on enamasti pakkumishindadest märkimisväärselt madalam.

Arco Vara hinnangul asuvad Tartu olulisemad müügis olevad korterelamute uusarendused Pärna alleel, Kaupmehe tn, Siili tn, Kummeli tn, Raatuse 68, Soola 2, Õhtu 2/Veeriku 11 ja Laseri 4. Väiksemaid arendusi on turul palju. Uusarenduse hinna määrab asukoht, nõutuim on kesklinna piirkond. Uue korteri keskmine hinnatase on 1800 €/m². Tavaliselt jääb hinna ülempiir 2 500 € juurde. Lähema 12 kuu jooksul valmivatel uusarendustel on ruutmeetri hind ~2 000 €/m². Ostjad eelistavad paberil olevatele uusarendusprojektidele neid kortereid, mida saab juba näha ning oma käega katsuda.

Kuulutuste arvu mõjutavad viimasel aastal suuresti müüki tulevad uusarendusprojektid ning pikemalt seisma jäänud korterite aktiivsest pakkumisest maha võtmine. 2014. aasta lõpu seisuga oli aktiivses pakkumises ligikaudu 1 600 Tartu korterit. Viimase poole aastaga ei ole müügipakkumiste arvus olulist muutust toimunud. Detsembri lõpus ulatus korterimüügi kuulutuste arv Tartus 1605ni ja Tartumaal 2002ni. Uusi kortereid on müügis ligikaudu 400.

Tartu ja Tartumaa aktiivsed korterimüügikuulutused

Allikad: kv.ee, Arco Vara

Prognoos

Arco Vara jätab varasema prognoosi muutmata. Tartu ja Tartumaa korteriturg liigub lähikuudel suhteliselt stabiilsel kursil. Tartus toetavad positiivset trendi korterite kõrged üürihinnad. Korterituru hinnad reageerivad müügiaja pikenemisele ja majanduskliima jahenemisele tagasihoidlikult. Järelturu korterite hinda mõjutavad üha enam elujõulise korteriühistu olemasolu ja korrektne dokumentatsioon.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Domus Kinnisvara: kinnisvaraturu ülevaade 12-2015

14.01.2016 Kadri Lest

Detsembris oli tehingute koguväärtus viimaste aastate kõrgeim. Aasta viimasel kuul teostati mitmes maakonnas kallite ärihoonetega tehinguid, mis viisid detsembrikuu tehingute koguväärtuse hüppeliselt üles.

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Eestis eelmisel kuul kokku 4229 ostu-müügitehingut koguväärtusega 337,355 miljonit eurot. Novembriga võrreldes teostati 8% rohkem tehinguid ning tehingute koguväärtus tõusis 60%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinn

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas 2015. aasta detsembris 2000 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 230 220 148 eurot. Võrreldes novembriga tõusis tehinguaktiivsus 14% ja tehingute koguväärtus 53%. Koguväärtuse tõusu tõid kaasa aasta lõpus toimunud mitmed kallid hoonestatud ärimaade tehingud. Kahe kõrgeima hinnaga tehingute osakaal oli detsembri koguväärtusest ligi viiendik. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv tõusnud 24% ja koguväärtus 42%.

Kui enamus ülevaates välja toodud linnades oli detsember tehingute arvult tagasihoidlik, siis Tallinnas oli detsembrikuu aasta kõige aktiivsem. Tallinna linnas toimus 901 korteriomandi tehingut, mis on 145 tehingu võrra rohkem kui novembris ja 187 tehingut rohkem, kui eelneva aasta detsembris. Tehingute arvu tõusu tõi eeskätt kaasa uute korteritega tehtud tehingute arv. Tehingute rohkusega paistsid uusarendustest silma Rästa tn 18, Kadaka pst 142, Paepargi tn 49, Kadaka tee 193a ning Vana-Rannamõisa tee 1a. Detsembris oli keskmine hind sarnaselt kuu varasemale 1564 €/m² (mediaan 1545 €/m²). Keskmine hind on 2014. aasta detsembriga võrreldes tõusnud 4%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega sooritati detsembris 28 ostu-müügitehingut (maakonnas 124), mis on novembriga võrreldes 4 tehingut rohkem ning aastatagusega võrreldes 1 tehing vähem. Hoonestamata elamumaadega teostati 11 tehingut (maakonnas 106). Novembris teostati 6 ja aasta tagasi detsembris 37 hoonestamata elamumaa tehingut.

Tartu

Tartu maakonnas teostati detsembris 340 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 26 898 920 eurot. Võrreldes novembriga langes tehinguaktiivsus 13%. Tehingute koguväärtus tegi aga hüppelise tõusu, olles detsembris 51% kõrgem. Tehingute koguväärtuse tõusu tõi kaasa kolm hoonestatud ärimaaga tehtud tehingut Tartu linnas, nende tehingute koguväärtus oli ligi 1/3 Tartu maakonna tehingute koguväärtusest. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv langenud 9% ja koguväärtus 7%.

Detsembris toimus Tartu linnas 103 korteriomandi tehingut, mis on 31 tehingu võrra vähem kui novembris ja 9 tehingut vähem, kui eelneva aasta detsembris. Detsembri keskmine hind jäi samale tasemele novembriga, olles 1167 €/m² (mediaan 1137 €/m²). 2014. aasta detsembriga võrreldes on keskmine hind tõusnud 2%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati detsembris 12 ostu-müügitehingut (maakonnas 21), mis on novembriga võrreldes 4 tehingut vähem ning aastatagusega võrreldes võrdne. Hoonestamata elamumaadega toimus detsembris 9 tehingut (maakonnas 28). 2015. aasta novembris toimus 2 ja aasta tagasi detsembris 0 hoonestamata elamumaa tehingut.

Pärnu

Pärnu maakonnas teostati detsembris 230 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 12 139 795 eurot. Võrreldes novembriga langes tehinguaktiivsus 14%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 30%. Tehingute koguväärtuse tõusu tõid peamiselt kaasa kahe kalli ärimaa ostu-müügitehingud, millede koguväärtus oli neljandik Pärnu maakonna tehingute koguväärtusest. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv langenud 2%, kuid koguväärtus tõusnud 30%.

Pärnus toimus detsembris 58 korteriomandi tehingut, mis on 10 tehingut vähem kui novembris ja 2 tehingut rohkem, kui eelneva aasta detsembris. Keskmine hind detsembrikuus oli 921€/m² (mediaan 889 €/m²). Keskmine hind on novembriga võrreldes langenud 5%, kuid 2014. aasta detsembriga võrreldes tõusnud 14%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti detsembris 12 ostu-müügitehingut (maakonnas 32), mis on eelneva kuuga võrreldes 3 tehingut rohkem ning aastatagusega võrreldes 1 tehing rohkem. Hoonestamata elamumaadega teostati 3 tehingut (maakonnas 14). Novembris tehti 5 tehingut ja aasta tagasi detsembris hoonestamata elamumaaga tehinguid ei toimunud.

Viljandi

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta detsembris 141 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 5 924 105 eurot. Võrreldes novembriga tõusis tehinguaktiivsus 11% ja tehingute koguväärtus 84%. Tehingute koguväärtuse tõusu tõi kaasa hoonestatud tootmismaaga tehtud tehing, mille koguväärtus oli ligi 1/3 Viljandi maakonna tehingute koguväärtusest. Aastataguse ajaga võrreldes on ostu-müügitehingute arv langenud 45%, kuid koguväärtus on tõusnud 5%.

Detsembris toimus Viljandi linnas 16 korteriomandi tehingut, mis on 7 tehingu võrra vähem kui novembris ja eelneva aasta detsembris. Detsembris langes keskmine hind novembriga võrreldes 5%, tasemele 498 €/m² (mediaan 551 €/m²). Võrreldes aastatagusega on keskmine hind 5% kõrgem.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti nii novembris kui ka detsembris 5 ostu-müügitehingut (maakonnas 14), mis on aastatagusega võrreldes 3 tehingut rohkem. Hoonestamata elamumaaga toimus detsembris 1 tehing (maakonnas 2). Kuu varem ega ka 2014. aasta detsembris hoonestamata elamumaaga tehinguid ei toimunud.

Kuressaare

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta detsembris 221 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 4 339 595 eurot. Võrreldes novembriga tõusis tehinguaktiivsus 121% ja tehingute koguväärtus 112%. Detsembris toimus mitu maatulundusmaa komplekstehingut, mis viisid tehingute arvu üles. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv tõusnud 52% ja koguväärtus 45%.

Detsembris toimus Kuressaare linnas 15 korteriomandi tehingut, mis on 2 tehingut rohkem kui novembris ja 5 tehingut rohkem kui 2014. aasta detsembriga. Detsembrikuus oli keskmine hind 691 €/m² (mediaan 712 €/m²). Novembris oli keskmine hind 9% madalam ning eelnenud aasta detsembris 6% madalam.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti detsembris 3 ostu-müügitehingut (maakonnas 12), mis on 2 tehingut rohkem, kui eelnenud kuul ja 1 tehing rohkem kui aasta tagasi. Hoonestamata elamumaadega teostati detsembris Kuressaare linnas 2 tehingut (maakonnas 12). Novembris toimus 1 tehing ning aasta tagasi detsembris tehinguid ei toimunud.

Narva

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas detsembris 263 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 26 509 095 eurot. Võrreldes novembriga langes tehinguaktiivsus 10%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 367%. Tehingute koguväärtuse tõus on tingitud kallite hoonestatud äri- ja tootmismaaga tehtud tehingutest, millede koguväärtus moodustas üle 80% terves maakonnas tehtud tehingute koguväärtusest. Aasta taguse ajaga võrreldes on tehingute arv langenud 15%, kuid koguväärtus tõusnud 211%.

Detsembris toimus Narvas 51 korteriomandi tehingut, mis on 13 tehingut vähem kui novembris ja 9 tehingut rohkem kui eelneva aasta detsembris. Keskmine hind on taaskord natukene tõusnud, olles detsembris 503 €/m² (mediaan 499 €/m²). Novembriga ja 2014. aasta detsembriga võrreldes on keskmine hind tõusnud 2%.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti detsembris 8 ostu-müügitehingut (maakonnas 24), mis on novembriga võrreldes 1 tehing vähem ning aastatagusega võrreldes 1 tehing rohkem. Narva linnas teostati detsembris 4 hoonestamata elamumaa tehingut (maakonnas 7). Novembris toimus 2, kuid aasta tagasi detsembris tehinguid ei toimunud.

Kadri Lest
Kutseline maakler / analüütik

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.