Eestis tegutsevate suuremate pankade sõnul toidab soodne intressikeskkond kinnisvaraturu ülekuumenemist ning seetõttu on asutud kinnisvaraprojektide finantseerimist piirama.

„Laenutaotluste hulk on viimase poole aasta jooksul hüppeliselt kasvanud,“ sõnas Swedbanki kinnisvarasektori juht Ero Viik mõni nädal tagasi Peeter Pärteli 12. kinnisvarakoolitusel. „Iga nädal tuleb panka vähemalt üks taotlus, kus soovitakse uues majas finantseeringut minimaalselt viiele üürikorterile,“ tõi ta näite.

Laenuturg kinnisvarasektori poole kaldu

Ka Adaur Grupi ja Kinnisvarakooli omanik Tõnu Toompark ütles Äripäevale, et tehingute arv on hüppeliselt kasvanud, kuid ülepakkumist näeb ta pigem äri-, mitte elukondlikus kinnisvarasektoris. „Ostjad on turul ja absoluutarvudes on ka pakkumine suht kõrge, samas kõik mis on, ostetakse ära,“ rääkis ta elukondlikust kinnisvarast. „Praegu on pakkumises 2000-2500 korterit, mõni aasta tagasi oli see number 1000,“ illustreeris ta tehingutemahu kasvu.

Seetõttu on ka koolitusel koos Viigiga esinenud LHV äripanganduse osakonna juhi Arko Kurtmanni sõnul hakanud pangad otsima kinnisvaraväliseid projekte. „Igal pangal on paigas, palju kinnisvarasektorisse laene antakse ja ma ei usu, et ükski pank üle poole oma laenuportfellist ühte kohta paneks,“ rääkis Kurtmann. „Eesti laenuturg on kinnisvarasektori poole kaldu, sest meil pole suurt ja võimast tööstust, kuhu laenu anda ning seetõttu tuleb riskide hajutamiseks ka laenutingimusi kinnisvarasektoris üle vaadata,“ lisas Toompark.

Viik tõi seepeale välja, et turul nähtavate ülekuumenemise märkide tõttu ei finantseeri Swedbank enam äriplaane, mis seisneb üksikute korterite ostmises ja mille ainus tulu baseerub lühiajalisel üüril. „AirBnb-s on juba praegu üle 300 Tallinna korteri,“ viitas ta ülepakkumisele.

Toompark toob välja, et üksikuid üürikortereid on riskantne rahastada. „Riskid on väga kontsentreerunud ja seetõttu vastatakse väikeinvestoritele, kes soovivad esimest üürikorterit soetada, eitavalt – ei teata, mis saab siis, kui korter maha põleb või vakantsus tekib,“ rääkis Toompark, viidates sellele, et 50korterilisi arendusi, kus riskid on hajutatud, saab palju julgemalt rahastada.

Samuti jäi Viigi jutust kõlama mõte, mille kohaselt hakkab Swedbanki kinnisvaraga seotud äriprojektidesse paigutavate laenude portfell selleks aastaks täis saama ning uusi finantseeringuid kaalutakse väga hoolikalt. „Üle 800 arenduses oleva korteri me oma portfelli ei võta,“ kinnitas Viik. Toomparki sõnul aga ükski kinnisvaraprojekt rahastuse taha ei jää. „Tean, et praegu on näiteks Endover CrowdEstate’i kaudu miljonit kaasamas ja üks läti ettevõte teeb sama Estategurust,“ viitas ta alternatiividele.

Ülekuumenemise märgid ka teistes pankades

Nordea korporatiivpanganduse juht Silver Kuus ütles Äripäevale, et kinnisvarasektorit mõjutavad riskid tulenevad nii Eestist kui piiri tagant. „Välisriskid on seotud peamiselt sellega, kuidas suudavad pangad end ise rahaturgudel finantseerida – on olemas Põhjamaade kinnisvaraturu „mullistumisest“ tulenev risk, samuti kui keskpankade poliitika ei tööta, on reaalne ka globaalne finantskriis,“ sõnas Kuus.

Eesti-siseselt näeb Kuus aga riski peamiselt ärikinnisvaraturul, kus pakkumine on märkimisväärselt suurenenud, kuid kaubandus liigub samal ajal väiksema kinnisvara vajadusega online-kontseptsioonidesse. „Elukondliku kinnisvaraturu olukord on praegu suhteliselt stabiilne ning hinnatasemed hakkavad stabiliseeruma, võib-olla ainsaks murekohaks on vara väärtuse kasvu liikumine ainult suurtesse linnadesse nagu Tallinn ja Tartu,“ lisas Kuus.

SEB ettevõtete panganduse juht Eerika Vaikmäe-Koit leiab aga samuti, et ärikinnisvara sektoris võib tulevikus renditulu väheneda ning suureneb ka vakantsus. „Kui enamus planeeritud investeeringuid suudetakse realiseerida, siis tuleb kindlasti äriplaanide koostamisel neid riske arvesse võtta ja jätta endale piisavalt suured puhvrid,“ toonitas ta.

Tallinnasse ja selle lähiümbrusesse on viimasel ajal palju investeeritud ning nii kontori kui kaubanduspindade pakkumine kasvab,“ rääkis Danske Banki krediidiriski analüüsi osakonna juhataja Meelis Mullaste võimalikest ohumärkidest.

Samuti näeb ta riski haldusreformis. „See tähendab lisaks konkreetsete varade koondumisele ka hõivatud inimeste liikumist – see, mis peaks positiivselt mõjuma eelarvele, võib kokkuvõttes negatiivselt mõjuda mitme regiooni kinnisvaraturule,“ ütles Mullaste. „Keeruline on ennustada, kas vallakeskuse staatuse kaotanud asulate võimalik kinnisvaraturu jahtumine ja tõmbekeskusena jätkavate asulate tõus suudab Tallinna ja muu Eesti tasakaalu parandada,“ märkis ta.

Nõuded laenutaotlejale karmistuvad

Selleks, et turul ei tekiks ülekuumenemist ning kinnisvaramull ei lõhkeks, peavad pangad Kurtmanni sõnul oma tegevust piirama. „Näiteks praegu on näha, et vanade korterite hinnad püsivad paigal või langevad, tõuseb vaid uusarenduste väärtus,“ rääkis ta. „See sunnib ka meid konservatiivsusele,“ lisas Kurtmann.

Konservatiivsus väljendub peamiselt karmistuvates laenutingimustes, mis äriprojektide puhul tähendab eelkõige suuremat omafinantseeringu nõuet, samuti vaadatakse senisest põhjalikumalt laenutaotlejate tausta. „Oleme valmis finantseerima projekte, kus omafinantseeringu osa on pigem suurem kui väiksem ja äriplaani elluviimise taga peavad olema vastavat kogemust omavad isikud,“ viitas Viik vestluses Äripäevaga sellele, et kinnisvaraäriga alustamine pole praegu enam niivõrd lihtne. „On tähtis, et investor saaks riskidest aru, mulle tundub, et kõik neid praegu päris hästi ei adu,“ ütles ta koolitusel.

Seejuures peavad pangad oluliseks, et investor riskiks ka oma varaga, seetõttu ei pooldata ka omafinantseeringu hankimist näiteks ühisrahastuse kaudu. „Mida väiksem on investori omakapital, seda vähem on tal motivatsiooni arendus lõpuni viia – kui kogu projekti pandav raha on ühisrahastuse ja pangalaenu abil kombineeritud võõrkapital, riskib investor vaid saamata jäänud kasumiga ning võib asjade hapuksminemisel väga lihtsasti kõrvale astuda,“ selgitas Kurtmann.

Swedbankis on täna kinnisvarasektori äriprojektide puhul minimaalne omafinantseering 30 protsenti ja alustavale ettevõtjale isegi 50 protsenti, Nordeas ja LHVs nõutakse tavapäraselt 20-30protsendist omafinantseeringut. SEB on aga veelgi karmim. „SEB on kinnisvarasektori finantseerimisel peamiselt keskendunud rahavooga ärikinnisvara finantseerimisele,“ viitas Vaikmäe-Koit sellele, et elukondliku kinnisvara projekte nad täna eriti ei vaata.

Minimaalse omafinantseeringuna näeb ka SEB 30 protsenti laenusummast, kuid eeldatakse, et investorite ja arendajate võimekus ning soov omakapitali investeerida on suurenenud. „Seetõttu on ka omafinantseeringu määr tänastes tehingutes tihti minimaalsest suurem või finantseeritakse projekte ehitusfaasis üldse ainult omakapitali arvelt,“ märkis Vaikmäe-Koit.

Nõutakse eellepinguid

Lisaks varasemate aastatega võrreldes kõrgenenud omaosaluse nõudele ning pankade negatiivsele suhtumisele üürimajade finantseerimisse jäi Peeter Pärteli kinnisvarakoolitusel kõlama eeldus, mille kohaselt nõuavad pangad näiteks uusarendusprojektide kaetust eellepingutega. „Tahame, et plaanitavast arendusest veerand oleks juba turule nö maha müüdud ja 10 protsenti ka ette makstud,“ sõnas Kurtmann.

Kurtmann lisas, et täna pole eelmüügi kriteeriumi taha veel ükski tehing jäänud. Samas näeb ta ohu märgina seda, et kui varem olid eellepingud sõlmitud koduostjatega, siis täna on teiseks pooleks pigem üürikortereid soetada sooviv investor.

Selle taustal tasub aga välja tuua SEB karm laenupoliitika, tõsi, seda küll ärikinnisvara valdkonnas. „Finantseerime peamiselt juba valminud olemasoleva rahavooga projekte ning eeldame reeglina minimaalselt 50 protsendi ulatuses rendilepingute olemasolu, hoidudes spekulatiivsetest plaanidest, millel puuduvad ehituse algfaasis rentnikud ja rendilepingud,“ sõnas Vaikmäe-Koit.

Kahvlis pangad

Kurtmanni sõnul on pangad seisus, kus võimalikud riskid sunnivad laenutingimusi karmistama, kuid teisest küljest on raha väljalaenamine pankade jaoks äärmiselt oluline „Täna tahetakse tegelikult laenu anda, sest kõik pankadesse tehtud hoiused tuleks vastasel juhul deponeerida keskpangas,“ rääkis ta. „Keskpangad on aga sinna paigutatud hoiustele kehtestanud negatiivsed intressimäärad, mis söövad kommertspankade kasumit – seega väljalaenamise vähendamine on samuti kulu,“ selgitas ekspert kinnisvarakoolitusel.

Küll aga ei olda negatiivsete intresside vältimise nimel valmis suuremaid riske võtma. Nii näiteks on väikesem tõenäosus finantseerimist leida kinnisvaraprojektidel, mis jäävad väljapoole suurlinnu ehk Tallinnat ja Tartut. „Meil puuduvad väikelinnade kohta usaldusväärsed andmed ja seega ei saa me ka oma riski hinnata,“ ütles Viik.

Pigem soovitakse rahastada juba mainitud kinnisvarasektorist väljapoole jäävaid projekte või tugeva positiivse rahavooga isikuid. „Eelistame laenata 5-10 korteri ostuks mõeldud projekte, sest nii ei sõltu laenu teenindamine sellest, kas üks üürnik suudab maksta või mitte – suure arvu korterite puhul kaetaks miinus teiste positiivsest rahavoost,“ selgitas Kurtmann.

Positiivne rahavoog on ka põhjus, miks eelistavad pangad üüriäri rahastamisele kodulaenude väljastamist. Viimane läheb klientidele, kes teenindavad oma laene stabiilsest palgatööst. Siiski suhtuvad pangad taunivalt kodulaenu kasutamisse üüriäri alustamiseks.

„Kinnitan, et hea konkurentsieelisega projektid saavad alati rahastatud ja seda nii täna, homme kui ka kaugemas tulevikus,“ lõpetas Viik positiivse noodiga.

Viljar Arakas: laenutingimuste karmistamine on hädavajalik

Tallinna südalinna äärsele ringile rajatakse praegu kuni 90 000 m2 uut büroopinda, mis vastab kolme aasta turu nõudlusele. Tallinna kaubanduskeskuste kogukäive liigub külgsuunas, tõusmas on jõudsalt online-kaubandus ehk äri, mis läheb kaubanduskeskustest mööda.

Laopindade turul on valmis saanud Coopi ja Smarteni uus keskladu ja nende endised üüripinnad vajavad täitmist. Seega kõik äripindade segmendid on kaetud küllusliku pakkumisega ja 2006. aasta hõngu pidurdamiseks on kommertspankade laenutingimuste karmistamine suisa hädavajalik.

Lisaks on märgata, et osad turuosalised peavad 0-intresse, Euribori suisa inimõiguseks, mis peabki igavesest ajast igavesti nii jääma. Sellise ülioptimistliku meeleolu jahutamiseks käituvad pangad laenutingimusi karmistades väga õigesti. Kui osadel turuosalistel on eelmise tsükli õppetunnid ununemas, siis on hea näha, et pankadel on pikem mälu kui kinnisvara turuosalistel.