Huumor: kinnisvarafirmale reklaami tegemine on üsna keeruline

Statistika: hinnaindeksid tõusuteel

Hinnaindeksite edetabelis on toimunud muutus. Viimaste aegade jooksul kõige kõrgem ehitushinnaindeksi muutus on võrreldes tarbijahinnaindeksi ning tööstustoodanguindeksiga jäänud kõige väiksemaks. 2008. a. III kvartali lõpuks oli ehitushinnaindeksi aastane kasv 2,4%. Ehitushinnaindeks kasvas vaatamata sellele, et tegelikkuses ehitushinnad langevad.

Tarbijahinnaindeks kasvasid aastaga 10,5 ja tööstustoodanduindeks 6,3%.

Tarbijahinnaindeks, ehitushinnaindeks, tööstustoodangu tootjahinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Tarbijahinnaindeks, ehitushinnaindeks, tööstustoodangu tootjahinnaindeks võrreldes eelmise aasta sama perioodiga

Andmete allikas: Statistikaamet

Riigi Kinnisvara AS üheksa kuu müügitulu oli 222,5 miljonit krooni

Täna
kogunenud Riigi Kinnisvara ASi (RKAS) nõukogule esitleti ettevõtte 2008. aasta
üheksa kuu majandustulemusi.   
 
Ettevõtte 2008. aasta üheksa kuu
müügitulu oli 222,5 miljonit krooni, ehk 42 protsenti rohkem kui 2007. aasta
samal perioodil. Sealhulgas kasvas üüritulu 58,7 miljoni krooni võrra 192,2
miljoni kroonini. Osutatud teenuste maht kasvas 30 miljoni kroonini ehk 31
protsenti rohkem kui möödunud aasta samal perioodil.

Ärikasum
oli 2008. aasta üheksa kuu kokkuvõttes 43,2 miljonit krooni, mis ületab
käesolevaks aastaks kinnitatud eelarvenäitajat, kuigi on 38 protsenti vähem kui
möödunud aasta samal perioodil ning puhaskasumit teeniti 34,5 miljonit krooni,
ehk 49 protsenti vähem kui möödunud aasta samal perioodil. Eelmise aasta
võrreldaval perioodil toimus suuremahulisi erakorralisi müüke, millest suurim
kasum tuli Suur-Patarei 13 müügist.


Ettevõtte
jätkas nii personali-  kui tegevuskulude osas kokkuhoidu, kulutades üheksa kuuga
10,2 miljonit krooni vähem kui eelarves planeeritud.
 
Avaliku sektori
asutuste töötingimuste parandamiseks on investeeritud üheksa kuuga kokku 605
miljonit krooni.
 
Ehitustööde, asjade ja teenuste ostmiseks korraldati
käesoleva aasta üheksa kuuga 84 riigihanget, millest õnnestunuks sai lugeda 76
riigihanget. Kaheksal korral lepingu sõlmimiseni ei
jõutud.

Kinnisvaraportfelli
suuruseks on üheksa kuu seisuga 1,863 miljardit krooni, mis on 25,6 protsenti
suurem eelmise aasta võrreldava perioodi seisust.

Üheksa
kuu seisuga on valminud 26 ehitus- , renoveerimis- ja remondiprojekte, millest
10 on uusehitised.  Hetkel on veel ehitusfaasis 20 objekti. Suuremates
projektidest saab esile tõsta Viru Vanglat, mitmeid kohtu ja prokuratuurihooneid
ning üheksat koolihoonet.
 
Nõukogu otsustas võtta üheksa kuu eelarve
täitmise aruande teadmiseks.

„Eelmise
aastaga võrreldes on koomale tõmmatud palga ja tegevuskulusid,” ütles nõukogu
esimees Taavi Rõivas: „ Samas on rakendatud investeeringute mahus valminud rida
uusi objekte, mis suurendavad oluliselt ettevõtte tulu.“  Rõivase sõnul on
ettevõte suutnud majanduskeskkonda arvestades operatiivselt oma tegevust
efektiivsemaks muuta.

Teise
päevakorra punktina kinnitas nõukogu RKASi uueks siseaudiitoriks rahvusvahelise
ettevõtte KPMG Estonia.

RKAS on
2001. aastal loodud Eesti Vabariigile kuuluv 1,4 miljardi krooni suuruse
aktsiakapitaliga kinnisvaraarenduse ja -haldusega tegelev ettevõte, mille
aktsiad kuuluvad 100 protsendiliselt Eesti Vabariigile. Aktsiaid valitseb
Rahandusministeerium.

Kinnisvarakonverents: Kas languse lõpp või tõusu algus – kuidas edasi?

Veel täna-homme-ülehomme on võimalik registreeruda 07. novembril 2008. a. Eesti Rahvusraamatukogus toimuvale VII rahvusvahelisele kinnisvarakonverentsile “Kinnisvara 2008. Kas languse lõpp või tõusu algus – kuidas edasi?”.

Konverentsile on oodatud nii kinnisvara haldajad, hooldajad, arendajad, hindajad, maaklerid, ehitajad, arhitektid, analüütikud kui ka riigiametnikud, ettevõtjad ning finantssektoris töötavad tipp – ja keskastmejuhid. Samuti on oodatud kõik, kes antud teema osas huvi tunnevad ja diskussioonis kaasa soovivad rääkida.

Registreerumiseks palun täitke elektrooniline registreerimisvorm koduleheküljel www.corpore.ee. Paberi kujul registreerimisvormi võite faksida numbrile 666 0611 või saata informatsioon e-maili aadressile corpore@corpore.ee.

Lähem info konverentsi kohta konverentsi kutses või konverentsi veebilehel.

Kuidas tunda ära kinnisvaraturu põhja?

Illustratsioon

Aktsiaturgude languse valguses kostab üha enam üleskutseid osta aktsiaid siis, kui on veri tänavatel. Veri tänavatel tähendab madalaid hindu ning suuremat potentsiaali teenida tulu aktsiahindade tõusust.
Siit on õigustatud paralleeli tõmbamine kinnisvaraturule – kinnisvaragi võiks soetada siis, kui selle hinnad on madalaimal tasemel ehk siis, kui on saabunud turu põhi. Turu põhjast tehingut tehes saab ostja parima võimaliku hinna, mis hakkab tõusma ja teenib seeläbi ostjale kasumit.

Turu põhja saabumist julgevad vähesed ette ennustada. Enamasti tõdeme tagantjäreletarkusena, et turu tipp või põhi oli mingil mineviku jääval ajamomendil. Küll on olemas mõned lihtsad näitajad, mida kõrvutades võime hinnata, kas turu põhi on läbitud või mitte.

Tähtsaim on kinnisvaratehingute arv

Illustratsioon

Turu languse lõpu üks oluline näitaja on kinnisvaratehingute arv. Kui kinnisvaratehingute arv ehk turul olevate ostjate hulk järjest kahaneb, siis muutub kinnisvara järjest ebalikviidsemaks. See tähendab, et müügi ergutamiseks tuleb müüjatel hindu langetada.

Kui kinnisvaratehingute arvu langus peatub ja hakkab taas tõusma, siis on tegemist olukorraga, kus hinnad võivad küll veel inertsist langeda, kuid turule lisanduvate ostjate tõttu on vägagi tõenäoline, et mingil momendil hindade langus peatub.

2008. a. III kvartalis tehti Eestis Maa-ameti andmeil 3938 korteriomanditehingut. See on 24% vähem aastatagusest ja 9% vähem eelmise kvartali vastavast näitajast.

Kinnisvara soetatakse laenu kasutades

Enamus kinnisvaratehinguid finantseeritakse laenu abil. See tähendab, et heaks indikaatoriks kinnisvaraturu tervise hindamisel on väljastatav laenude maht. Eluasemeturgu hinnates saame jälgida eluasemelaenude väljastamist ehk eluasemelaenude käivet.

Kui laenude väljastamine kahaneb, siis see tähendab, et turul on ostjate hulk vähenemas. Kui laenude maht on kasvamas, siis see tähendab, et kinnisvaraturule on jõudmas täiendav hulk nõudlust suurendavat raha. See omakorda sunnib hinnalanguse peatumisele.

2008. a. juulis-augustis väljastati Eestis eluasemelaenusid 3,4 miljardit krooni ehk 37% vähem kui aasta tagasi. Eelmisest kahest kuust väljastati eluasemelaenusid 24% vähem.

Jälgida tuleb ka hindu

Tähelepanu all peab hoidma ka hindade liikumist. On selge, et hinnalanguse lõppemiseks peab esmalt tugevalt aeglustuma hinnalangus. 2008. a. III kvartalis oli Eesti keskmise korteriomanditehingu ruutmeetrihind 14 867 krooni. See on 15% vähem kui 2007. a. III kvartalis ning 11% vähem kui käesoleva aasta II kvartalis.

Kokkuvõtteks

Illustratsioon

Turu jälgimisel ning turu pöördepunkti otsimisel ei ole mõtet rõõmustada iga tõusu ja nutta iga languse korral. Kuude lõikes liiguvad näitajad üles ja alla. Mõistlikum on jälgida pikemat perioodi ehk kvartalit, kus kõikumised on väiksemad. Kvartaalne vaatlus annab üksjagu selgema pildi turul toimuvast.

Praktikas ei tähenda turu põhi alati seda, et on võimalik soodsalt kinnisvara omandada. On tore, kui see võimalus on olemas. Samas on pigem tõenäoline, et turu madalaima hinnataseme ajal on turul pakkumised, mis ei rahulda konkreetse kinnisvarahuvilise vajadusi – näiteks asukoha osas. Pakkumised, mis konkreetse tarbija vajadusi rahuldaksid võivad aga olla müüjate käes, kes on valmis turu tõusu ootama ja hindu mitte langetama. Seega jääb turu põhja tabamine kinnisvarasektoris pigem teoreetiliseks – otsest praktilist kasu sellest saada ei ole sageli võimalik.

Kinnisvaraturu põhja näol on kinnisvaraobjektide unikaalsuse tõttu pigem üldist suundumust näitav tähendus. Turu põhi näitab langustrendi pöördumist tõusutrendiks. Asjaolu, et iga viimane kui kinnisvaraobjekt on unikaalne ja erineb teistest kinnisvaraobjektidest tähendab aga seda, et nende hinnad ei pruugi käituda üksüheselt turu keskmise jälgedes.

Arvestades ülaltoodud statistilisi näitajaid tuleb tõdeda, et turu põhi ei ole meil veel nii pea saabumas. Loodetavasti näeme seda aasta pärast. Igal juhul on kinnisvaraturu pöördumise eelduseks laenuturu taasavanemine.

Eluasemelaenude käibe muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Eluasemelaenude käibe muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Mida arvavad erakondade esindajad kodu vabastamisest maamaksust?

Pöördusime erakondade esindajate poole, paludes neid kommenteerida Eesti Omanike Keskliidu algatust kodu vabastamiseks maamaksust. Tuleb tunnistada, et erakondade reaktsioon oli ettevaatlik.
Olgu siin ära toodud esimesed kommentaarid.

Peeter Mardna, erakonna Rahvaliit esindaja Tallinna Linnavolikogus
NB! Tegu on hr Mardna isikliku seisukohaga!

ELUASEME ALLA JÄÄV MAA MAKSUVABA – selle tarvis tuleb määrata kindel maksimaalne ruutmeetrite arv. Probleemiks on elukoha määratlemise ebamäärasus seadusandluses – pere liikmetel , kes elavad faktiliselt koos võib olla kirjas erinevad elukohad mida tegelikult kasutakse äripinnana jne.
Kogu vabariigis maamaks ühtlane ja madal – riik (omavalitsus) saab oma osa kätte kui maaga tehakse tehinguid (Omanike kommentaar: hr Mardna mõtleb siinkohal tõenäoliselt müügitehingutelt tasutavat füüsilise isiku tulumaksu). Nii lihtne see olekski.

Jaak Juske, erakonna Sotsiaaldemokraadid esindaja Tallinna Linnavolikogus

Maamaks on üks väheseid makse, mis otse kohaliku omavalitsuse eelarvesse laekub. Tegemist on paljude linnade-valdade jaoks üpris märkimisväärse tuluga, mis võimaldab omavalitsustel muuta paremaks kohalikku elukeskkonda.Sotsiaaldemokraadid ei toeta maamaksu kaotamist. Küll oleme aga veendunud, et just elamualuse maa maksustamine ei tohi tekitada olukorda, mis sunniks inimesi oma elukohta vahetama. Tallinnas oli kuni selle aasta alguseni maamaksumäär igati mõistlikul tasemel. Keskerakondliku linnavõimu jõuga läbisurutud otsusega, mis tõstis hüppeliselt maksumäära, ei saa mitte mingil juhul nõustuda. See oli väga valus laks paljude tallinlaste rahakotile. Maksutõusu mõju on näha ka linnaeelarves, kus maamaksu laekumine on olnud planeeritust tunduvalt tagasihoidlikum.Nii toetavad sotsiaaldemokraadid Tallinna maamaksumäära viimist eelmise aasta tasemele.

Tarmo Lausing, erakonna Keskerakond esindaja Tallinna Linnavolikogus

Kas toetate kodu maamaksust vabastamist ja miks?
Enne kui päriselt vastata sellele küsimusele, tuleks teha üheselt selgeks mõiste „kodu” antud kontekstis. Kas näiteks üürniku poolt renditav elamispind on tema kodu? Kui jah, siis kuidas tema (üürniku) kodu maksust vabastada? Maksu maksab ju omanik (üürileandja). Kas suvila on käsitletav koduna jne, jne. Juristina olen kursis kui raske on reaalsuses sisustada mõistet „alaline elukoht”, millel on tsiviilõiguslikes vaidlustes tihtipeale võtmetähtsus. Olen seisukohal, et mõistet „kodu” on veelgi raskem õiguspraktikas sisustada ning tõestada. See termin tundub mulle hetkel väga suhteline, subjektiivne ja emotsionaalne. Ning isegi kui ma isiklikult kaldun pigem jaatavalt vastama sellele küsimusele, möönan, et kodu maamaksust vabastamise positiivsele mõjule lisaks oleks tal ka negatiivne mõju – see kahandaks KOV tulubaasi. Tekib küsimus, kuidas maksuvabastusest tulenev eelarveauk täita? Omandi maksustamine maamaksuga aitab mitmekesistada KOV tulubaasi ning selle osakaalu vähendamine võrreldes teiste maksutuludega suurendab riske, mis tulenevad ühekülgsest tulubaasist. Nagu Te teate, on maamaks üks vähestest maksudest, mida KOV saab kehtestada ning ainuke maks, millest reaalselt linnakassasse arvestatavat tulu laekub.


Kas pärast aset leidvat korralist maade ümberhindamist tuleks maamaksu protsentuaalset määra langetada?
Maa korralisest hindamisest tuleneva maksutõusu leevendamiseks tuleks kindlasti vahetult pärast hindamise tulemuste kehtima hakkamist kaaluda maamaksumäära alandamist. Alandamise ulatuse otsustamisel tuleb arvesse võtta seda, kui palju maa maksustamishinnad korralise hindamise tagajärjel tõusevad.


Kas näete, et maamaksu protsentuaalse määra tõus võib survestada sotsiaalhoolekande süsteemi, muutes maksutõusu fiskaalse vahendina mõtetuks?
Nii maa korralise hindamise tagajärjel tõusvatest maa maksustamishindadest kui maamaksumäära suurenemisest tulenev maamaksu tõus võib muidugi survestada sotsiaalkande süsteemi, kuid mitte sellisel määral, et ta sööks ära kogu maamaksust laekuva tulu. Maamaksuseadus võimaldab osa maksumaksjatest kas osaliselt (riikliku pensionikindlustuse seaduse alusel pensioni saavad isikud) või täielikult (represseeritud) maamaksust vabastada, mida me näiteks Tallinna linnas ka teeme.


Ettepanek: maamaksu süsteem õiglasemaks!
Lisaks esitatud küsimusele pakun välja ühe idee, kuidas kehtivat maa maksustamise süsteemi juba alates järgmisest maa korralisest hindamisest õiglasemaks muuta. Nimelt on hetkel rakendataval maamaksul üks oluline puudus – maatüki maksustamishinna arvutamisel ja seega ka maamaksu summa leidmisel kasutatakse abstraktset maa ruutmeetri väärtust ja ei arvestata üldjuhul kinnistu ehitusõiguse ja/või realiseeritud ehitusmahuga. Samas on eriti Tallinnas ehitusõigus kinnistu olulisemaid turuväärtuse mõjutajaid. Seetõttu võivad kõrvuti asuvate sama pindala ja sihtotstarbega maatükkide turuväärtused erineda kordades, maamaksu aga tuleb mõlema eest tasuda võrdselt. Erandina kogu Eestis kasutatakse maatüki maksustamishinna arvutamisel ehitusõigust kahes Tallinna kesklinna hinnasoonis (H0784001 – Viru tänav ja H0784002 – Viru väljak ja nn „Maakri kvartal“). Neis piirkondades kasutatakse maatüki maksustamishinna leidmiseks kehtivast detailplaneeringust tulenevat ehitusõigust, mis korrutatakse ehitusõiguse ruutmeetri väärtusega. Detailplaneeringu puudumisel kasutatakse maksustamishinna arvutamisel hoonestatud maatükkidel tegelikku rakendatud ehitusõigust, mis korrutatakse ehitusõiguse ruutmeetri väärtusega, ning hoonestamata maatükkidel maatüki pindala, mis korrutatakse maa ruutmeetri väärtusega. Ehitusõigusega tuleks maatüki maksustamishinna leidmisel arvestada kogu Tallinnas – see kaotaks ebavõrdse olukorra, kus erineva ehitusõiguse ja seega ka erineva turuväärtusega naaberkinnistute maamaks on võrdne. Selleks, et ehitusõiguse alusel saaks maa maksustamishinda arvutada, tuleks maatüki ehitusõiguse m2 turuväärtus kehtestada maksustamisväärtusena järgmise maa korralise hindamise tulemustes.

Priidu Pärna: Kes vastutab ulukikahju eest?

Ulukikahjud võiks üle Eesti rahaliselt kokku arvata, ja kui need on riigiasutuste tegevusetusest tingitud, siis riigile ühise nõude esitada.

Paradoksaalne olukord tekib Riigimetsa Majandamise Keskusega – riigiasutus teostab põhimääruse kohaselt oma õigusi riigi nimel, seega peab keskus jahti oma jahipiirkonnas riigi nimel ja samas saab oma jahiloa riigi keskkonnateenistuselt ning allub riigi keskkonnateenistuse järelevalvele!

Riigi keskkonnateenistusel on kohustus ulukikahjude ilmnemisel võtta kasutusele abinõusid ehk suurendada kütitavate ulukite arvu jahipiirkonnas, kohustada jahipidajaid looma uusi loomade söötmise platse või muutma jahirajatiste asukohti, kui need on liiga lähedal inimeste elukeskkonnale, määrata erakorralisi jahte väljaspool jahihooaega jms.

Seega on jahiseaduse selge ideoloogia, et riik korraldab jahipidamist ja ka vastutab selle eest. Milliseid järeldusi võime nüüd teha?

Tohib marju korjata, tohib ka jahti pidada?

Ulukikahjustuste korral võime seega aru nõuda maakondlikult keskkonnateenistuselt, kes peab riigiasutusena meile vastama ning seda märgukirjade ja selgitustaotlustele vastamise seaduse alusel.

Niisiis peavad maakondlikud keskkonnateenistused andma meile ka andmeid jahipiirkonna kasutusloa omaniku ja loa tingimuste, sealhulgas määratud kütitavate loomade arvu ja tegelike tulemuste ning kavandatavate abinõude osas.

Sama kehtib Riigimetsa Majandamise Keskuse jahimajandite kui riigi osa suhtes. Iga maaomaniku kohustus peaks aga olema ulukikahjustustest keskkonnateenistust teavitada. Jahiseltsidega ei pruugi maaomanikel olla lepingulisi suhteid, kuid neilegi tuleks teada anda ulukikahjustustest ning olla dialoogis olukorra lahendamiseks.

Levinud on arvamus, et kui maaomanikul ei ole lepingut jahipidajaga oma maade jahtimiseks andmise kohta, siis ei peagi jahiselts seal ulukite arvukust reguleerima.

Jahiseadus sätestab tõesti, et jahipiirkonna kasutusloale lisatakse maaomaniku ja jahipiirkonna kasutaja vahel sõlmitud kirjalik leping või on olemas maaomaniku kirjalik nõusolek maade jahimaana kasutamise võimaluse ja jahipidamise tingimuste kohta või maaomaniku kirjalik jahipidamise keeld.

Praktikas on selliseid lepinguid vähe sõlmitud, kuid norm näitab, et maaomanik võib oma maatükkide kasutamise tingimusi jahipiirkonna kasutajale piiritleda ka ühepoolse avaldusega või seal jahipidamise üldse keelata.

Väidan, et kui maaomaniku kirjalikku keeldu ei ole, siis ei ole jahipidamine eraomanike maal keelatud sellest hoolimata, et maaomanik selleks kirjalikku luba pole andnud, sest asjaõigusseaduse § 142 ja metsaseaduse § 35 kohaselt võib igaüks viibida piiramata või tähistamata eramaal päikesetõusust päikeseloojanguni.

Sõlmi leping jahipidajaga

Omanikepoolset lepingute sõlmimist tuleb iseenesest tervitada, kuna see paneb täpsemalt paika jahipidamise tingimused ja ka ulukikahjustuste kõrvaldamise korra ning alused.

Samas tuleb olla ettevaatlik, et maaomanik ei võtaks pealesurutud tüüplepinguga endale ülemääraseid kohustusi ega vabastataks jahipidajaid seadusest tulenevatest kohustustest. Tegu on ikkagi kahepoolse lepinguga, kus kõik punktid tuleb mõlemale poolele sobivalt läbi rääkida.

Levinuim altminek lepingute puhul on omaniku kohustuse võtmine rajada tarandikke metsloomakahjustuste vältimiseks. Minu hinnangul on see ebaproportsionaalne (rahaline) kohustus piirata kümned hektarid metsanoorendikke või rohumaid aedadega. Koduaia piiramine on seevastu tavaline.

Igal kodanikul on õigus nõuda, et riik täidaks oma seadustest tulenevaid ülesandeid. Kas keegi vastutab ulukikahjustuste eest ka rahaliselt?

Sageli on metsanoorendike hävimine metsahindajate-patoloogide poolt akteeritud ja metsa rajamisele tehtud kulutused seega dokumentides fikseeritud. Tekkinud kahju hüvitamist saab kahjutekitajalt nõuda võlaõigusseaduse alusel.

Peremehetult loomalt ei ole midagi nõuda. Kui aga keskkonnateenistusest saadud andmete alusel selgub, et jahipiirkonna kasutaja ei ole kasutusloal sätestatud küttimise või ulukikahjude ärahoidmise abinõude rakendamise kohustust täitnud, vastutab seaduse kohaselt jahipiirkonnas tekitatud kahjude eest jahipiirkonna kasutaja.

Kuidas kahjutasu nõuda

Kui tegu on Riigimetsa Majandamise Keskuse jahimajandite hallatavate maa-aladega, vastutab varaliselt kokkuvõttes riik. Jahiseaduse § 24 kohaselt hüvitatakse kahju omanikule rahas või muul moel vastavalt kokkuleppele.

Võlaõigusseaduse kohaselt on kahju suuruseks summa, mis kuluks omanikul endise olukorra taastamiseks. Eelduseks on, et omanik tõestab kahju tekkimise ning jahipiirkonna kasutaja süü (tegematuse) seost.

Kuna me jõudsime järeldusele, et jahipidamise korraldamine ja oma riigi elanike vara kaitse on riigi kohustus, siis võib tõstatada ka laiema küsimuse riigi vastutusest.

Kui ulukikahjude tekkimise aluseks on riigiasutuste tegevusetus ja apaatia, siis riigivastutuse seaduse alusel saab isik nõuda riigi tegevusetusega tekitatud otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu hüvitamist juhul, kui haldusakt jäi õigeaegselt andmata või toiming õigeaegselt sooritamata ja sellega rikuti isiku õigusi.

Lisaks ei tasu unustada poliitilist vastutust, kuna jahipidamise alane seadusloome, keskkonnateenistused ning Riigimetsa Majandamise Keskus on keskkonnaministri valitsemisalas.

Ja lõpetuseks – ühtsuses peitub jõud. Maa- ja metsaomanikel on mõistlik ühineda erametsaseltsidega või Eesti Omanike Keskliiduga, nende organisatsioonide liikmetena on inimesel parem juurdepääs informatsioonile ja õigusabile. Samuti on võimalik rahalised nõuded üleriigiliselt kokku koguda, et esitada ühine nõue avalikule võimule. Ühiselt saab tellida ka erapooletuid ulukite loendusi, mis võivad olla aluseks metsloomade arvukuse reguleerimisele.

Priidu Pärna: Seadus: Kes vastutab ulukikahju eest?

Iga maaomanik peaks ulukikahjustustest teatama maakondlikule keskkonnateenistusele. Sealt saab ka aru nõuda, kas ulukijahi plaanid on täidetud.

Maaleht on korduvalt kajastanud Eestis viimastel aastatel süvenenud probleemi – metssead, kitsed ja põdrad tekitavad kahju metsanoorendikele ja rohumaadele. Kui vanasti oli oht, et sead viivad ära talvekartuli, siis nüüd võivad elajad lükata ümber ka õunapuud ja tuhnida üles aiamuru. Soojad talved on loomade arvukust tõstnud.

Juristina tekkis mul huvi, kas keegi vastutab tekkinud olukorra eest. Mõõt sai täis, kui minu Varbolas asuvas maakodus olid metssead põhjalikult läbi kaevanud elumaja ja sauna vahel asuva jalgtee. Veidi enne seda olin just kätte saanud akti, kus kurvalt tõdeti, et metsauuendus ca 8 hektaril on metssigade tõttu 80% ulatuses hävinud.

Vastutab looma omanik

Rohkem kui poolsada tuhat krooni Euroopa Liidu avalikku abiraha oli haihtunud. Rohumaade taastamise kuludeks võib hinnata samuti kümneid tuhandeid kroone. Minu talu asub riigi hallatava jahipiirkonna ääremaadel ja riigijäägrid ei ole seal just agarad külalised.

Esimene mõte oli otsida üles looma peremees, et temalt aru pärida ja kahjutasu nõuda. Võlaõigusseaduse kohaselt vastutab looma pidaja looma tekitatud kahju eest.

Veel kakskümmend aastat tagasi olid loomad ja linnud riigi omaks tunnistatud ning nii koomiline kui see ka ei olnud, rändas meie ühine vara igal sügisel lõunasse ja heal juhul tuli ka kevadel tagasi. Praegu kehtiva asjaõigusseaduse kohaselt ei kuulu loomad kellelegi, kui nad on looduslikult vabad.

Loomade, lindude, kalade jms puhul on õiguslikus mõttes tegu peremehetu varaga, mida võib igaüks hõivata (õiguskeeles ka okupeerida) seadusega ette nähtud korras. Sellist ürgset omandamisõigust piirab meil jahiseadus.

Kirjutasin siis kirja riigile palvega selgitada, kes vastutab mulle tekitatud kahjude eest. Vastuse sain Riigimetsa Majandamise Keskuselt, kus viisakalt anti teada, et ulukikahjude hüvitamist reguleerivad jahiseaduse §d 22-24.

Jahipidamise reguleerimine on riigi pärusmaa. Jahiõigused on alati olulised olnud. Minu Lusthoone talu müügikontrahtis 1887. aastal jättis Põlli mõisnik endale õiguse ära müüdud maadel jahti pidada. Jahipidamisega ei kaasne aga üksnes õigused, vaid ka kohustused.

Milline on riigi vastutus?

Riigi põhiülesanne on kaitsta oma elanike heaolu, turvalisust ja põhiõigusi. Põhiseaduse § 32 ütleb, et omand on puutumatu, see annab õiguse eeldada, et riik peab astuma samme oma kodanike vara säilitamiseks. Riik ei saa võidelda vihma, tormi ja põuaga, ulukite arvukuse reguleerimine on talle aga jõukohane ülesanne. Marutaudi nakatumise vastu võitlemine on selle kohta hea näide.

Jahiseaduse kohaselt peavad riigi jahimaad olema korraldatud. Seda teeb riik ise läbi Metsakaitse- ja Metsauuenduskeskuse, kes koostab jahikorralduskavad. Kavad peavad määrama ulukite maksimaalse arvukuse jahipiirkondades.

Riigi nimel viivad jahikorralduskavasid ellu maakondlikud keskkonnateenistused, nemad annavad välja jahipiirkonna kasutusload jahindusseltsidele.

Vähemalt 9% riigi jahindusmaadest jäetakse riigi enda kasutusse ja neil maadel teostab jahti Riigimetsa Majandamise Keskus ühtsetel alustel jahiseltsidega.

Jahipiirkonna kasutusloas fikseeritakse täpsete arvudena ka jahipiirkonna kasutaja kohustused ulukite küttimisel ja abinõud ulukikahjustuste vältimiseks. Küttijad peavad regulaarselt läbi viima ulukite loendusi oma jahipiirkonnas ja edastama need andmed keskkonnateenistusele.

Viimane on kohustatud ulukite arvukuse suurenemisel muutma väljaantud kasutusloa tingimusi, kui aga kasutusloas sätestatud kütitavate ulukite arvu ei saavutata, siis kasutusloa peatama või tühistama.

Tiit Ulas: Maareform venib teosammul

1991. aastal alguse saanud omandi- ja maareformi pole siiani suudetud lõpuni viia, viimastel aastatel on selle areng hoopis pidurdunud.

Omandi- ja maareformist on Maalehes kirjutatud alates 2001. aasta suvest ehk uuenduste kümnendast tähtpäevast, mil lõplikult sai selgeks, et üks põhireforme on jooksnud ummikusse.

Oluline ettepanek reformide kiirendamiseks tehti lehes mullu augustis, mis nägi ette järelejäänud 4000 toimiku andmise lahendamiseks mingile loodavale arbitraažitaolisele asutusele, kuna omavalitsused olid ilmselt minetanud oskuse maareformi lõpetamisega toime tulla. Niigi aeglane elluviimine pidurdus paaril viimasel aastal järsult veelgi.

Maareformijärgse 17 aastaga on maa hind pealinna ümbruses ja mujal rannikul tõusnud pea tuhandekordseks, mis on nähtavasti tekitanud reformi läbiviijates tõsise stiimuli jätta maa kasu saamise nimel hoopis omavalitsustele. Eestis on rohkesti mitmikomandit, mistõttu võib eeltoodud lõpetamata menetluste arv ebameeldivalt puudutada enam kui kümmet tuhandet inimest ning omanike organisatsiooni poole pöörduvate abiotsijate arv on uuesti tõusmas.

Aastatagusele kiirendusettepanekule järgnes 2007. aasta septembris omanike märgukiri Riigikogu fraktsioonidele, neljale asjaomasele ministeeriumile ja õiguskantslerile. Siinkohal on sobiv meenutada, et ühe põhireformi jaotamine nelja ministri haldusalasse on tegelikult mõistetamatu igand. On ju selge, et mis tahes ürituse eest vastutuse jaotamine mitme isiku vahel tähendab sisuliselt seda, et tegelikult ei vastuta keegi.

Otsustatud tupikseis

Riigikogu fraktsioonidest vastasid märgukirjale kaks – sotsiaal-demokraadid ning Isamaaliidu ja Res Publica esindus, kes tunnistasid probleemi ja olid valmis küsimust koos arutama. Suurim koalitsioonipartner Reformierakond pole siiani vastust andnud. Õiguskantsleri ametkond oma põhimõttelises kirjas pidas olukorda samuti murettekitavaks ja arutelu väärivaks.

Ka kõik neli ministeeriumi andsid vastuse. Neist vastutustundlikem oli rahandusministeeriumi oma, milles nenditi olukorra tõsidust ning tehti ettepanek osapoolte kokkukutsumiseks, mida pole kümmekond aastat tehtud.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium oli seisukohal, et asja tuleks arutada. Justiitsministeeriumi ja keskkonnaministeeriumi vastused olid äraütlevad. Keskkonnaministeeriumi tekst oli mõneti üleolev, justiitsministri sõnastus aga teisel viisil kummastav. Mööndi küll muret reformide venimise pärast, kuid ei soostutud kiirendusabinõudega ega tehtud ka omapoolseid ettepanekuid.

Kuna kummalise kirja koostajad on tuntud tarkade inimestena, siis jääbki mõtlemisaineks, miks nad soostuvad pigem näima ebapädevana kui toetama tupikseisus reformi lõpuleviimist. Võimalik, et selline reformide kulg on poliitikute tagatubades juba ammu otsustatud, ent omanikel vastav info puudub.

Vahekohtust oleks abi

Tundub, et kõigis meis, poliitikud ja ametnikud kaasa arvatud, on suuremal või vähemal määral juurdunud vastutusest ja keerukatest ülesannetest mööda hiilimise mentaliteet, lootuses, et asi kuidagi iseenesest lõpuks paika loksub. Mõeldakse kõigepealt isiklikule karjäärile ja alles siis riigile ning ühiskonnale.

Eriti ebapopulaarsed on pikaajalised ebaatraktiivsed ning visadust nõudvad üritused nagu maareform ja arvatavasti ka haldusreform. Vabandust järgmise teravavõitu näite pärast, kuid võib-olla on selles tõeainest – ennemini osalevad ametnikud ja poliitikud ühekordsetel prügitalgutel kui korduvatel mõttetalgutel, kuidas põhireformidega lõpuks toime tulla.

Toodud põhjused on õiged juhul, kui polnud midagi veel halvemat – uuendustega venitamine oligi kellegi huvides põhireformidesse algselt sisse programmeeritud.

Rahandusministeeriumi auks peab ütlema, et ta lubatud ümarlaua ka 2007. a detsembris korraldas. Osalesid ministeeriumi enda, mõne omavalitsuse, maa-ameti, omavalitsuste liidu ja omanike juhtivad spetsialistid. Arutelu oli kohati terav, aga sellisena üpris kasulik ning päädis otsusega asja edasi arutada.

Hiljem on rahandusministeerium väljendanud mõtet, et ümarlaual ilmnes mitmeid seniteadmata aspekte. Kusjuures kiirendamise abinõuna vahekohtu loomine väärib kaalumist.

Ehkki vastuolusid on ikkagi veel palju, on praegusel valitsuskoalitsioonil eelnevaist sootuks suuremad eeldused maareform oma võimuloleku ajal 2010. aastaks lõpule viia. Paratamatult ootab ees veel ka haldusreform.

Taavi Madiberk: kodu tuleb vabastada maamaksust

Maamaks on vanim tsentraalselt ja organiseeritult kogutud maks. Eestis maksustatakse maaomandit 1993. aastal vastu võetud maamaksuseaduse kohaselt.

Eestis on kinnisvaraomanike osakaal Euroopa kõrgeim. Olukord, kus 88 protsenti elanikest on kinnisvaraomanikud, on tingitud eelkõige edukast omandireformist, eluruumide erastamisest ja (seni) madalast omandimaksu tasemest.

Maamaksu kogumise kulud moodustavad konservatiivsete kalkulatsioonide kohaselt üle viiendiku kogutavast maksusummast, kuid maksulaekumine on peaaegu sajaprotsendiline, sest erinevalt teistest varaliikidest pole kinnisvara võimalik maksukogujate eest peita. Maksude optimeerimise skeemid annavad märksa vähem mänguruumi. Piltlikult öeldes ei saa Nõmme põliselanik oma isakodu Hollandi Antillidele viia ja see tagab stabiilse maksulaekumise. Kuid erinevalt muudest varaliikidest ei anna kodu omamine (mitteomamine) lõviosal juhtudest usaldusväärset teavet inimeste sissetulekutest või maksevõimest.

Kodu maksustamise puhul tuleb arvestada, et kodu pole vaid ruutmeetrihinnale taandatav kinnisvara, vaid eelkõige emotsionaalne väärtus. Just kindel kodu loob turvatunde ja eeldused inimese tasakaalustatud arenguks. Asjata ei öelda, et kodu on inimese kindlus.

Kohaliku omavalituse tuluallikas?

Maamaks on riiklik maks, mis laekub kohaliku omavalitsuse (KOV) eelarvesse. Maamaksu arvestatakse, korrutades pindala maa maksustamishinnaga, mis peaks seaduse kohaselt vastama maa harilikule väärtusele, ning maamaksumääraga, mis võib olla vahemikus 0,1–2,5 protsenti. Maamaksumäära fikseerimise õigus ja kohustus lasub kohalikul omavalitsusel.Tallinnas on maamaksumäär 1,5 protsenti, paljudes valdades kehtib aga maksimaalmäär 2,5 protsenti.

Kaks protsenti kohalike omavalitsuse tuludest moodustab elamumaast saadav maksusumma. Sellest veel väiksema osa moodustab kodude aluse maa eest saadav maamaks, kuid arvestuslikult ei ole see suurem kui 200 miljonit krooni aastas.

Jäämäe veepealne osa

Maamaksuküsimus tõusis tavakodanikule valulikult päevakorda seoses maksu kahe ja poole kordse tõusuga Tallinnas. Tegelikkuses on probleem üleriigiline. Kuigi Tallinna maksumäär on riigi keskmisest isegi madalam, on pealinnas makstavad summad suurimad, sest linna maa hind oli viimase korralise hindamise ajal (2001) konkurentsitult kõrgeim.

Tallinna praegune problemaatika võib osutuda kõigest jäämäe veepealseks tipuks. Maa maksustamishinna aluseks on maa korralised hindamised, mida on siiani tehtud aastatel 1993, 1997 ja 2001. Keskkonnaministeeriumi teatel kavatsetakse uus maa ümberhindamine teha 2009. aastal, mis tähendaks maamaksu üleriigilist tõusu kuni seitse korda.

Maamaksu pooldajate üks põhilisi väiteid on, et see väldib, et maa ahnitsevad kokku suuromanikud. See seaduspära kehtib tõepoolest, kuid kõigi muude maaliikide, mitte kodude puhul. Meriväljal maksab 2000 m² krundi omanik maamaksu üle 1000 krooni kuus. Tallinna linnavalitsuse väitel peaks maamaks eelkõige kuluma kanaliseerimisele. Olukorra teeb paradoksaalseks, et lisaks kanalisatsiooniga liitumisele (loe: kanalisatsiooni väljaehitamisele) tuleb jooksvalt maksta ka kanalisatsiooni kasutamise eest. Tegu on sisuliselt topeltkaristusega.

Suured halduskulud

Kuid probleem ei puuduta ainult majaomanikke. Näiteks Kadriorus asuva ühe ruutmeetri korteripinna eest võib olla maamaks neli krooni kuus. See on suurusjärgult sama summa, mida korteriomanikud on võimelised igakuiselt remondifondi panema.

Samas jagatakse igal aastal kohaliku omavalitsuse eelarve kaudu abi piiratud arvu kortermajade renoveerimiseks. Maksude kogumine ja nende uuesti laiali jaotamine on alati seotud põhjendamatult suurte avaliku halduse kuludega.

Nagu eelnevalt öeldud, on maamaks kulukaim maks. Et maksu administreerimisele kulub viiendik maksusummast, tasub eelkirjeldatud Merivälja elanik 3000 krooni aastas ainuüksi selleks, et tema käest maamaksu üldse koguda saaks.

Õigusriik eristub seadusriigist sellega, et igal kehtestatud regulatsioonil on eesmärk ning seadusel, ka maksuseadusel, mõte. Riik eksisteerib kodanike teenindamise eest seismise, mitte nende maksustamise eesmärgil. Maa maksustamise eesmärk ei ole erinevalt levinud väärarusaamast seotud konkreetsete avalike teenuste pakkumise, näiteks kanaliseerimise lõpule viimisega. Õigusteooria kohaselt peaks maamaks soodustama maa tõhusamat kasutamist ja toimima maa müügi elavdamise vahendina. Eesti Omanike Keskliit leiab, et seadus, mille eesmärk on elavdada kodude müüki, on ühiskondlikult destruktiivse iseloomuga ning loob tulevikuks soodsa pinnase tõsistele sotsiaalsetele kataklüsmidele.

Ka vajab analüüsimist, kas maamaks paneb kodualust maad tõhusamalt kasutama. Küsimusele positiivselt vastates jõuame tragikoomilise järelduseni ja saame küsida: kas säärane koormis peaks motiveerima Kadrioru koduomanikust pereisa, kes maksab oma 700-ruutmeetrise krundi eest 20 000 krooni aastas, rajama oma koduaeda tulunduslikel eesmärkidel kapsamaad? Samas on Kadriorg miljööväärtuslik ala, kus hoonestustihedus on piiratud ja koduomanikul puudub võimalus jätta enda kasutusse väikesem maatükk.

Eesti Omanike Keskliit on jätkuvalt seisukohal, et maamaksu kasutamine kodude müügi elavdamise ja maa tõhusama kasutamise eesmärgil on kohatu meetod. Eesti sotsiaalse taustsüsteemi juures on tegemist ebaproportsionaalse meetmega, mis suurendab sotsiaalset ebaõiglust ja vähendab rahva jätkusuutlikkust.

Meie kõrgeim ühiskondlik leping – Eesti Vabariigi põhiseadus – toob eraldi prioriteedina välja lasterikkad pered. Ühelt poolt on lasterikkad pered ilma maamaksutagi majanduslik riskigrupp, teisalt on laste saamise üks tähtsamaid eeldusi piisavalt suur elamispind, kuhu noor pere end majutada saaks. Pole ruumi, pole lapsi, seega võib see tulevikus mõjuda negatiivselt Eesti iibele.

Omanik kui rentnik

Seaduse kohaselt on maamaksumäär Eestis 0,1–2,5 protsenti maa maksustamise hinnast, mille aluseks omakorda on maa harilik väärtus viimasel korralisel hindamisel. Maksimaalse määra – 2,5 protsenti – rakendamisel, mida paljud omavalitsused ka kasutavad, peaks oma maa väärtuse tagasi maksma 40 aastaga, Tallinnas on vastavad näitajad 1,5 protsenti ja 66 aastat.

Võrdluseks: põhjanaabrid rakendavad kodude puhul küll kinnisvaramaksu, kuid maksumääraks on 0,15–0,5 protsenti kinnisvara maksustamise hinnast. Soomes on kinnisvara maksustamise hind 70 protsenti kodu turuväärtusest, 30-protsendiline puhver on loodud turukõikumistest omanikule tekitatava potentsiaalse kahju minimeerimiseks.

Eestis võetakse aluseks maa harilik väärtus – sisuliselt turuhind. Markantsematel juhtudel võibki maa hind moodustada 70 protsenti kinnisvara (maa ning maja koos) turuväärtusest.Koduomanik on seoses põhiõigusi piirava ebaproportsionaalse maamaksuga pandud sunniviisiliselt tähtajatu rentniku olukorda. Kuid erinevalt tavalisest üüripinnast on oma kodust, millesse on investeeritud nii emotsionaalselt kui ka rahaliselt, palju raskem loobuda.

Eesti Omanike Keskliidu toel on mitmed koduomanikud maamaksuteate vaidlustanud ja pöördunud halduskohtusse, hindamaks maamaksu põhiseaduslikkust konkreetsetel juhtudel.Tegemist on teedrajava vaidlusega kodanike põhiõiguste tagamisel. Keskkonnaministeeriumi lähiaastatel plaanitava maade ümberhindamisega võib vaidlusel olla edaspidi väga tõsiseid tagajärgi tuhandetele koduomanikele mitte ainult Tallinnas, vaid üle Eesti.

Seaduseelnõu

Eesti Omanike Keskliidu ettepanek on kehtestada üleriigiline kodude maamaksu vabastus. Maksust vabastatud oleks maa omanikud ja maa kasutajad (maamaksuseaduse 10. artikli tähenduses) elamumaalt, millel asuvas elamus või korteris on tema registreeritud elukoht.

Juhul, kui maa omanik või maa kasutaja omab mõttelist osa elamumaast, millel asuvas elamus või korteris on tema registreeritud elukoht, siis vabastatakse ta maamaksust vastavalt mõttelise osa suurusele.

Kodu vabastamist maamaksust toetab viimaste uuringute alusel kaks kolmandikku Eesti elanikest. Kuid mööngem, et maksude küsimusi ei otsustata referendumil. See on antud parlamendi ja kohalike maksude puhul KOVde pädevusse. Kuid avalik võim ei tohi unustada, et demokraatlikus ühiskonnas on maksude kehtestamine eelkõige vastutus, mitte vabadus.Maksude eesmärk ei tohi olla üksnes nendest saadav tulu.

Eesti Omanike Keskliit on kodu maamaksust vabastamiseks kogunud portaalis juba ligikaudu 10 000 toetusavaldust. See koduomanikke ühendav organisatsioon leiab, et lõppastmes peab rahva üldisele konsensusele kodu maksustamise küsimuses vastama ka rahva valitud esindajate konsensus.

Taavi Madiberk: Eesti vajab energiaagentuuri

Külma sõja hilise jätkuna on puhkenud üleilmne energiasõda. Energeetika lahinguväljal pannakse paika geopoliitilised ning piirkondlikud jõujooned, määratakse riikide konkurentsivõime ja suveräänsuse jätkusuutlikkus. Gruusia sündmused näitavad, et energiasõja majanduslik-poliitilise ambitsiooni realiseerimisel on jõutud agressiivsest retoorikast täiemahulise agressioonini.

Üldiselt aktsepteeritud stsenaariumi järgi kasvab energianõudlus järgmise 30 aasta jooksul vähemalt kaks korda. Euroopa Liit on kliimapaketiga vabatahtlikult piiranud fossiilsete kütuste kasutamist ning keskkonnakaitsele viidates on paljud riigid loobunud tuumaenergia arendamisest.

See on jätnud energiabilanssi tühimiku, mida täidab ideaalselt peaaegu CO²-emissioonivaba maagaas ning rikkalike energiaressurssidega Venemaa saab siit imperialistlikus geopoliitilises mängus tugeva majandusliku ning poliitilise eelise. Gazpromi tegevjuhi asetäitja Aleksandr Medvedevi teatel tõstetakse Lääne-Euroopale tarnitava gaasi hinda juba järgmisel aastal kaks korda, suure tõenäosusega rakendatakse analoogset hinnakujundust lähitulevikus ka Balti riikidele ja Ukrainale.

Vene gaasi julgeolekuoht ning hinnasurve on vaid üks osa laiemast energeetikapoliitikast. Eesti puhul on aga raske rääkida ühtsest energiapoliitikast olukorras, kus sisuliselt ei ole suudetud ellu rakendada ühtegi arengukava. Näiteks näeb 2004. aastal toonase majandusministri Andrus Ansipi vastu võetud arengukava aastani 2015 ette hoopis energiabilansis Vene gaasi mahu suurendamist.Ajakirjanduses on palju käsitletud Euroopa ja Venemaa vahelist gaasisõltuvust kui klassikalist ostu-müügisuhet, väites, et Venemaa on Euroopast suuremas sõltuvuses kui vastupidi. Tehniliselt korrektne väide ei too välja kahte tõika: esiteks puudub ELil ühtne energiapoliitika, rääkimata energiaalasest välispoliitikast, teiseks on Gazprom näidanud valmidust äriettevõttena kannatada lühiajalist kahju teostamaks Venemaa imperialistlikku ambitsiooni. Parim näide on Lukašenka survestamine, mis päädis Valgevene Sõpruse torujuhtme naftatarnete katkestamisega, mistõttu olid häiritud ka Poola ja Saksamaa energiatarned.

Ühendatud Energiasüsteemide juht Anatoli Tšubais on juba 2003. aastal toonitanud, et Venemaa võetud tarnekohustused ning siseturunõudlus ületavad 2010. aastaks mitmekümneprotsendiliselt gaasi maksimaalset tootmismahtu. Teadlik lõhkipakkumine võimaldab rakendada jaga ja valitse põhimõtet – ühelt poolt hinda üles kruvida, teiselt poolt poliitiliselt tõrksad lepingupartnerid sootuks gaasita jätta. Gazpromi rolli kaalukust näitab asjaolu, et gaasihiiu endine juhatuse esimees on pragune riigi president Dmit­ri Medvedev.

Euroopa Liidus on võetud vastu soovitusliku iseloomuga direktiiv 55/2003EÜ, mis ütleb, et gaasitarnija põhivõrgu omanik ning jaemüüja peavad olema lahutatud. Ettevalmistamisel on kohustusliku loomuga direktiiv, mis lõpetaks Gazpromi tegevuse gaasi põhivõrgu omanikuna ning kohustaks Eestit Gazpromi Eesti Gaasi omanikeringist välja ostma. Direktiivi rakendamisega kaasneks nii arvestatav rahaline väljaminek kui ka Gazpromi poolt juriidiline ja Venemaa poolt poliitiline surve. Sestap ongi Eesti valitsus palunud erandit, et Gazprom saaks Eesti gaasiturul edasi tegutseda.

Eelnimetatud otsus võiks olla õigustatud, kui oleks selge poliitiline tahe pakkuda Vene gaasile pikas perspektiivis tõsiseltvõetavaid alternatiive, survestades Eesti Gaasi ja kaudselt ka Gazpromi turumajanduslike hoobadega. Juhul kui konkreetseid plaane Vene gaasi osakaalu vähendamiseks lähiajal välja ei töötata ning edukalt ellu ei rakendata, jääb erandi palumine täiesti mõistetamatuks.

Eesti eesmärk peaks olema tasakaalustatud energiaportfell, kus on maandatud Vene gaasist tulenevad julgeoleku- ja hinnariskid. Selge on, et Vene gaasi osakaalu, mis moodustab peaaegu et viiendiku primaarenergiabilansist ning üle 45 protsendi soojusenergia bilansist, tuleb suurusjärgu võrra vähendada. Selleks on 3–5 aasta perspektiivis vaja kasutusele võtta komplekssed meetmed pearõhuga biomassil põhinevate koostootmisjaamade rajamisel ning nende integreerimisel elektri- ning kaugkütte süsteemidesse.

Väo koostootmisjaam suudaks käivitamisel toota 500 GWh energiat aastas. Soojuse ja elektri jaotamine koostootmisjaamas on mõnevõrra virtuaalne, ent hinnanguliselt saaks juba üks jaam täita arvestatava osa soojusenergia bilansist, mis tähendab, et Vene gaasi saab soojamajanduses edukalt asendada biomassil põhinevate koostootmisjaamadega.

Probleem ei teki ka biomassi puudusest – Eestis leidub piisavalt hakkepuitu, energiavõsa, aga ka näiteks jäätmeid ning turvast. Õnnetuseks on meil vajalikul tasemel välja arendamata elektri- ja kaugküttesüsteemid, mistõttu pole toodetavat energiat kuskile turustada.

Sügisest tõuseb kütte ja gaasi hind ka ilma aktsiisi kehtestamata kodutarbijale hüppeliselt kuni 40 protsenti. Ainuüksi ühe ettevõtte, Tallinna Kütte hinnatõus tõstab tarbijahinnaindeksit (THI) peaaegu 0,6 protsenti. Kui veelgi tõsta gaasi ja seeläbi kütte hinda, võib sellel olla ohtlikke sotsiaalseid tagajärgi. Tarbija otsib sellises olukorras kindlasti alternatiivi, ent seda ei suuda hetkel talle kahjuks keegi pakkuda.

Sisuliselt karistataks koduomanikke riigi tegematajätmise eest. Ainus reaalne alternatiiv oleks üle minna elektriküttele, kuid see ei oleks sugugi odavam lahendus ning võimalik suurenev elektrienergia tarbimine on samuti läbi mõtlemata. Gaasi osakaalu on võimalik vähendada vaid terviklike energiapoliitiliste lahenduste abil. Lahendus Eesti energeetikaprobleemidele pikas perspektiivis on oma tuumajaama ehitamine. Lahtine on küsimus, kas ehitada kohe võimsusega 1200 MW kahe blokiga jaam või mitu väiksemat.Leedu tuumajaam on jäänud visandlikuks ning suletava Ignalina jaama asemele ei suuda Leedu mõne aastaga midagi luua. Asjaolu, et Venemaa plaanib ehitada Kalining­radi 2400-megavatist jaama (Kalining­radi maksimaalne energiatarbimine on 900 MW) tähendab, et Leedu tuumajaam võib osutuda üleüldse unistuseks. Pärast Ignalina sulgemist jääb Leedu üle 70 protsendi ulatuses energiasõltuvusse Vene gaasist, mistõttu võivad Venemaa kätte sattuda Leedu energiapoliitikat mõjutavad hoovad. President Valdas Adamkuse sõnul võib see tähendada sisuliselt soometumist.

Alternatiivina on räägitud Eesti Energia kavast osaleda Soome tuumajaama projektis, ent see plaan on seni vaid retoorika. Kindlustunde saavutamiseks peab Eesti ehitama oma tuumajaama ja vastutustundetu on siinkohal rahvast Tšernobõli kaardiga hirmutada. Tuumaenergia on seni lihtsalt pikas perspektiivis odavaim energialiik.

Nordstreami nõukogu esimehe Gerhard Schröderi valitsusajal võeti Saksamaal vastu otsus, et tuumaenergia arendamine lõpetatakse ja jaamad suletakse aastaks 2020. Tol hetkel portreteeriti seda otsust kui roheliste triumfi. «Kasulike idiootide» abil tekitati energiabilanssi meeletu tühimik, seeläbi andes rohelise tule Vene gaasi Trooja hobuse sissejuhatamiseks.

Euroopa suurvõimudest on kõige venesõbralikumad just Itaalia ja Saksamaa: kaks riiki, kus on otsustatud tuumaenergiast loobuda või seda tugevalt piirata. Sama lugu on kliimapaketiga, mis on Euroopa jaoks tõstnud energiahindu, murendanud energiajulgeolekut ning doomino­efektina avanud samuti tee Vene gaasile. Samas kliimapaketi põhistuseks oleva inimtegevusest põhjustatud CO²-emissiooni ning kliima soojenemise vahelist märkimisväärset korrelatsiooni pole siiamaani teaduslikult tõestatud. Energeetika on majanduse alus ning põhjendamatult tähelepanuta jäänud valdkond, kuna praeguseid poliitilisi otsuseid tunnetatakse alles ülejärgmiste valimiste ajal. Eesti on ainus euroliidu liikmesriik, kus puudub energiaagentuur. Toimiva energiaagentuuri rajamine on Eesti konkurentsivõimelisuse tagamise ning iseolemise garandiks.

Energiaagentuuri ülesanne oleks luua Eestile tasakaalustatud energiaportfell, kus hinna- ja julgeolekuriskid on võimalikult maandatud. Akuutseks muudab energiaagentuuri loomise ka energiaturu vabanemine, sest ka vaba konkurentsi tingimustes tuleb kommunaalteenuste valdkonnas võtta kodutarbija kui nõrgem pool erilise hoole alla kaitsmaks teda põhjendamatu hinnakujunduse eest.

Samas tuleb välja arendada elektrienergia- ja küttesüsteemide põhivõrgud selliselt, et biomassil töötavatel koostootmisjaamadel oleks oma toodangut kuhugi turustada. Energiaagentuur peab ka tagama, et põlevkivi jääks veel pikkadeks aastateks Eesti energeetiliseks selgrooks. Kuna CO²-emissiooni kvoodist saadavad tulud laekuvad otse riigile, peaks jätkusuutlikkuse tagamiseks kaaluma riiklikes huvides põlevkivitööstuse otsetoetamist.

Omariikluse säilimise eelduseks on elujõuline välispoliitika. Euroopa Liidu ning ka Eesti välispoliitika tuleval kümnendil on ennekõike energiapoliitika. Kuid mõnevõrra kohatu on energiajulgeolekust rääkides toonitada Nabucco torujuhtme või energiaharta Venemaa-poolse ratifitseerimise vajadust, kui kodune energiajulgeolek ning -poliitika laiemalt on täiesti lahendamata. Selleks vajamegi tõhusat päevapoliitikaülest rakendusorganit – energiaagentuuri.

Taavi Madiberk, Eesti Omanike Keskliidu peasekretär

Pakkumised korteriturul languses

Alates suve keskpaigast on mitmes Eesti linnas eluasemeturul müügipakkumiste arv hakanud sujuvalt langema, olles kahanenud sõltuvalt linnast kuni paarikümne protsendi võrra.

Võrreldes pakkumiste arvu tipphetkega on Tallinna korterite pakkumiste arv tänavu juunist kukkunud 8 protsendi võrra. Tartus on langenud sama näitaja 20 protsendi võrra eelmise aasta juuliga võrreldes.

Narvas ja Pärnus olulisi muutusi viimase poolaasta jooksul aset leidnud ei ole ning jätkuvalt on pakkumiste hulk väga lähedal oma kõrgpunktile.

Paarikümneprotsendiline pakkumiste arvu kukkumine on toimunud ka mitmes väikelinnas.

Müügipakkumiste arvu languse põhjuseid on mitu. Esiteks on osa varaomanikke loobunud segases turuolukorras oma kodu vahetamisest ning otsustanud jääda elama olemasolevale pinnale. Selle otsuse taga võib olla üldine ebakindlus majanduskeskonna suhtes või raskused uue potentsiaalse kodu finantseerimisel.

Pangad on ju järsult laenutingimusi karmistanud – tõusnud on nii intressimäärad kui ka nõutav omafinantseering. Seda ebakindlustunnet võimendab tugevalt ka viimastel kuudel avalikkuse ette jõudnud koondamisteated, mistõttu püüavad perekonnad lisakohustuste võtmist vältida.

Loomulikult mõjub ka totaalne segadus maailma finantsturgudel.

Teiseks on nii mõnigi, kunagi spekulatiivsel eesmärgil vara soetanud ning hinnalanguse ajal paaniliselt ostetud vara müüa püüdnud isik leidnud uue lahenduse. Selleks võib olla kas või vara väljaüürimine, mis vähemalt osaliselt katab ostuks võetud laenu kuumakse.

Samuti võtab see omanikult kohustuse tasuda tühja korteri eest kommunaalmakseid.

Pakkumiste arvu statistikas võib olla sees küll ka väikene viga, kuna pakkumiste arvud on tuletatud suuremate kinnisvaraportaalide pakkumiste arvust.

Tõenäoliselt on teatud hulk väiksemaid kinnisvarabüroosid lihtsalt loobunud oma kuulutuste eksponeerimisest. See maht on aga kogupakkumiste arvu jälgides siiski väike, kuna internetiportaalid on esimene valik iga büroo jaoks ning neist loobutakse sisuliselt alles siis, kui firma hakkab tegevust lõpetama.

Tegemist on esimese kaua negatiivse taustaga olnud trendijoonega, mis on hakanud vastupidises suunas liikuma.

Kindlasti ei tasu pakkumiste arvu langusest lugeda välja, et nüüdseks on hinnalangus läbi, sest konkurents müüjate vahel on läinud väiksemaks. Loomulikult iga pakkumise vähenemisega väheneb ka konkurents müüjate vahel, kuid raskendatud laenuvõimalused ja siiski jätkuvalt suur pakkumiste arv viitavad pigem sellele, et nii mõneski ülehinnatud piirkonnas on endiselt oodata hinnakorrektsiooni.

Seda enam, et tehingute arvud on paljudes regioonides langenud enneolematult madalale tasemele, mis sisuliselt tähendab, et igale müügisolevale elamispinnale on varasemast väiksem arv reaalseid ostjaid.

Ometi ei ole põhjust pakkumiste arvu kahanemist alahinnata – tegemist on esimese kaua negatiivse taustaga olnud trendijoonega, mis on hakanud vastupidises suunas liikuma.

Kommentaarid

Tõnu Toompark, www.adaur.ee kinnisvaraspetsialist

Ise ma ei ole müügipakkumisi jälginud. Kasutan allikana portaali kv.ee. Seal läks ka vahepeal tõepoolest pakkumiste arv alla, aga põhjus oli selles, et portaal otsustas võlglased välja visata. Nüüd pakkumiste arv taas vaikselt tõuseb. Portaali andmed on seetõttu alati ebausaldusväärsed. Tean ise näidet, kus üks korter oli müügipakkumistes 16 korda, üles panduna erinevate maaklerite poolt.

Pakkumiste arv iseenesest on oluline näitaja. Ostja tahab korteri ostmisel alternatiive uurida. Kui alternatiive on palju, käib ta neid vaatamas ja mõtleb rohkem. Müüja peab rohketest pakkumistest esile tõusmiseks hinda alla laskma. Siis on ta otsingumootorites esimeste seas. Hind on esmane näitaja, alles seejärel vaadatakse teisi andmeid. Seega, pakkumiste arvu vähenemisel oleks igal juhul ka surve hindade alanemisele.

Kv.ee statistika näitab aga, et aasta tagasi oli eluasemeturul Eestis 18 000 pakkumist, praegu on 22 000 müügipakkumist. Et pakkumiste vähenemine hakkaks korterite hinda mõjutama, peab pakkumiste arv üksjagu alla tulema – 10% oleks vähe, 20% oleks ka vähe.

Praegu mõjutab hindu eelkõige see, kui palju pangad kinnisvaraturule laenu annavad ja kui palju seeläbi tehinguid tehakse.

Maia Daljajev, Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud vanemmaakler

Väga olulist pakkumismahtude vähenemist meie märganud ei ole. Müügiapkkumiste hulgast on kadunud ja kadumas vaid objektid, mille müügiga omanikul pole kiire. Samuti olematu likviidsusega objektid, näiteks poolikud ehk lõpuni väljaehitamata korterid ning majad, samuti maatükid.

Müügipakkumiste vähenemine on oluline indikaator – ostjatel jääb valikut vähemaks ja turgu saavad dikteerida rohkem müüjad. Praegu pole aga pakkumiste vähenemist sel määral, et see kuidagi kinnisvaraturgu mõjutaks.

Artikli autor on Kairi Teesalu (Pindi Kinnisvara). Artikkel ilmus 27/10/2008 väljaandes Äripäev.

Statistika: jae- ja hulgimüük mullusel tasemel

2008. a. II kvartali hulgimüügi tase 46 miljardit krooni jäi mullusele tasemele. Muutuseks vaid napp 0,6% tõusu suunas. Jaekaubandus siiski kasvas tõustes 9% võrra 18 miljardi kroonini.

Arvestades aga samal ajal 11% ületavat tarbijahinnaindeksi tõusu peame tõdema, et reaalne tarbimine on vähenemas. Tarbimist suunab vähenemise suunas ka aeglustuv palgakasv ja tarbijate ebakindlus tuleviku suhtes.

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni kvartalite lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni kvartalite lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni aastate lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni aastate lõikes

Jaemüügi mahuindeks, 2000. a. = 100

Jaemüügi mahuindeks, 2000. a. = 100

Andmete allikas: Statistikaamet

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Huumor: kuidas müüa kinnisvara?

Maaklerite väljapääs on hariduses: õppida, õppida, õppida

Illustratsioon

Muutused kinnisvaraturul on loonud maaklerite jaoks uue olukorra. Hinnad langevad, ostjad ei julge tehinguid teha, laenutingimused karmistuvad. See kõik on midagi sellist, mida enamus maaklereid kogeb esmakordselt. Muuhulgas tiheneb ka konkurents. Tihedast konkurentsisõelast läbitungimiseks annab tugeva eelise koolitus, koolitus ja veelkord koolitus.

Tõusva kinnisvaraturu korral jõudis kinnisvaraturule hulk maaklereid, kel puudus igasugunegi ettevalmistus kinnisvaravaldkonnas edukaks olemiseks. Puudujäägid kompenseeris igapäevaselt kasvav ja teenindamist vajav tehingute maht, keskpärasel tasemel maaklertegevus ei vajanud olulisi eeldusi.

Tänase seisuga on turg pöördunud. Tehinguid tehakse järjest vähem ja see tähendab, et tulul on märgatavalt vähem kinnisvaraostjaid. Turg on pöördunud ka selles mõttes, et endisaegse müüja asemel peab maakler keskenduma eelkõige ostjale ehk persoonile, kelle käes on rahakott.

Illustratsioon

Maaklerite kliendid – nii kinnisvara ostjad, müüjad, üürileandjad ja üürilevõtjad on muutunud märgatavalt targemaks. Nende nõudmised kinnisvaramaakleritele on kõrgemad, kui kunagi varem. Sellest enam ei piisa, et maakler suudab ilma suurema otsimiseta pakkumisel oleva korteri hoonest üles leida ning paberilt järele uurides teab selle ligikaudset suurust.

Nüüd peab maakler olema kursis palju laiema valdkonna kinnisvaraturgu puudutavate üksikasjadega. Maakler peab teadma kinnisvaraturust – kuidas ja millises järjekorras on mõistlik tehingud vormistada, et see klientide jaoks oleks soodsaim, mõistlikum ja turvalisem. Maakler peab teadma finantseerimisvõimalustest – milline laenuandja millistel tingimustel on valmis kinnisvarasektorit finantseerima ning millised on laenuandja eeldused laenuvõtjale.

Maakler peab järjest enam orienteeruma seadusterägastikus. Müüjaturu aegadel oli defitsiidi tõttu liiga „keeruline klient“ võimalik kõrvale lükata ja teha tehing selle kliendiga, kellega selle vormistamine oli hõlpsam. Täna peab maakler teenindama kõiki kliente, kes on valmis kinnisvara soetamiseks raha kulutama.

Illustratsioon

Maakler peab olema hea müügimees. Heaks müügimeheks olemine ei tähenda oskust ostjale saasta pähe määrida. See tähendab esmalt head müüdava kauba tundmist ning oskust selle nii eelised, kui puudused ostja jaoks välja tuua.

Maakler peab kindlustama, et ostja ja müüja on peale tehingu tegemist mõlemad õnnelikud. See on ostja ja müüja vastandlike huvide korral maakleri suurim katki hammustamist vajav pähkel, kuid õnnelike klientide hulk on see kriteerium, mis näitab, et maakler on edukas.

Peaaegu ainus võimalus maakleritele professionaalsuse taseme tõstmiseks on koolitus. Alternatiiv koolitusele on võimalus aastatepikkune töö ning meeletu hulga vigade tegemine, millest mõnest ka õppust osatakse võtta.

Illustratsioon

Novembris 2008. a. algab koolitsukursus kinnisvaramaakleritele „Kinnisvaramaakleri ABC“. Kursuse sihtrühmaks on eelkõige just need maaklerid, kel täna veel pikk kogemus kinnisvaraturul puudub, kuid kes on huvitatud karjäärist kinnisvaramaaklerina. Lähema info koolitsusest leiad veebilehelt https://www.kinnisvarakool.ee.

Koolitus ja täiendharidus on üks väheseid valdkondi, millesse investeerimisel kaotada on raske, kui mitte võimatu. Omandatud teadmised ning laienenud silmaring on need, mida ära kaotada või sõbra juurde unustada on võimatu. Koolitus on see, mis aitab maaklerite professionaalset taset tõsta ning olla edukas ka keerulises turuolukorras.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC