Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) juhatuse liige, õigusosakonna juhataja Urmas Mardi paneb korteriühistutele südamele, et vähemalt üks kord aastas tuleks kokku kutsuda korteriühistu üldkoosolek. „Kindlasti tuleb üldkoosolekul kinnitada majanduskava, samuti majandusaasta aruanne,“ räägib ta. „Oluline on, et kõik otsustamist vajavad küsimused oleksid päevakorras kajastatud,” rõhutab Mardi. Ühistu üldkoosoleku õnnestumiseks on tema sõnul väga oluline, et päevakorrapunktid oleks täpselt paigas ja selgelt väljendatud. „Vastutus koosoleku sujumise eest lasub paljuski koosoleku juhatajal – tuleb jälgida, et soovijad saaks sõna, kuid samas päevakorrapunktidest kinni pidada,“ nendib liidu õigusosakonna juhataja.

Mardi sõnul tehakse kahjuks sageli viga, kui päevakorras oleva juhatuse liikmete valimise punkti all otsustatakse ka senised juhatuse liikmed tagasi kutsuda. „Seda aga teha ei saa, sest uute juhatuse liikmete valimine ei tähenda automaatselt eelmise juhatuse tagasikutsumist. Kui soovitakse juhatuse liikmed tagasi kutsuda, tuleb vastav punkt päevakorda eraldi lisada,“ märgib ta. Levinud praktikas paigutatakse hulk küsimusi ka päevakorrapunkti „Muud küsimused“ alla. „Tegemist on küll täiesti pädeva päevakorrapunktiga, ent selles punktis ei saa otsuseid vastu võtta. Nii et kui tarvis on üldkoosoleku otsust, tuleks küsimus eraldi ka päevakorras välja tuua,“ selgitab Urmas Mardi.

Liidu õigusosakonna juhataja tuletab ka ühistutele meelde, et korteriühistute majandusaasta aruannete koostamise ja kinnitamise aeg läheneb. „Korteriühistud peavad esitama kinnitatud majandusaasta aruande korteriühistute registrile kuue kuu jooksul majandusaasta lõppemisest arvates,“ räägib ta. Väikesed, kuni kümne korteriomandiga korteriühistud võivad pidada kassapõhist raamatupidamist ja majandusaasta aruannet esitama ei pea, sõltumata sellest, kas ühistul on ametis juhatus või esindavad korteriühistut kõik korteriomanikud ühiselt. Mardi sõnul on siin aga oluline meeles pidada erisust, et juhul kui korteriühistu on valinud valitseja, peab ühistu siiski pidama tekkepõhist raamatupidamist ja esitama korteriühistute registrile ka majandusaasta aruande.

Milliseid üldkoosoleku vorme lisaks tavapärasele koosolekule on ühistutel üldse võimalik kasutada?

Elektrooniliselt koosolekul osalemine

Lisaks füüsiliselt koosolekul osalemisele saab osaleda koosolekul ka elektroonilisi lahendusi kasutades. „Kõik juriidilise isiku organi koosolekut reguleerivad sätted jäävad kehtima ka koosolekule, kus võib osaleda elektrooniliste vahendite abil. Kohalduvad nii koosoleku kokku kutsumise, päevakorra, hääletamise kui ka kõik muud koosoleku pidamise reeglid,” toonitab Mardi.

Arvestada tuleb ka, et e-lahenduste kasutamine on lisavõimalus, mitte kohustus või osaleja õigus seda nõuda. „Koosoleku kokkukutsuja otsustab, millisel viisil koosolekul saab osaleda, arvestades seejuures ühingu liikmete soove ja võimalusi. Ent juhul, kui ühistu otsustab ülalmainitud viisil veebis videosilla vahendusel koosoleku korraldada, peab ka ühistu juhatus tagama, et kõik soovijad saaksid koosolekul osaleda,” selgitab EKÜL õigusosakonna juhataja. „Kui korteriühistu liikmel puudub tehniliste vahendite kasutamise võimalus, oleks üheks pääseteeks kutsuda soovijad koosoleku pidamise kohta, et tagada osalemise võimalus. Kui korteriühistu kõigile soovijatele osalemise võimalust ei taga, riskitakse õigusvaidlusega, millest lähtuvalt võivad otsused olla tühised, sest rikuti koosoleku kokkukutsumise korda.”

Otsuste vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 21 lg 1 järgi on korteriomanikel võimalik vastu võtta otsuseid üldkoosolekut kokku kutsumata. „Meeles tuleb aga pidada seda, et otsuse eelnõu tuleb saata korteriomanikele kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis,” selgitab Urmas Mardi. Samas vormis peavad oma seisukoha eelnõule esitama ka korteriomanikud ise. „Lisaks on edaspidi minimaalne tähtaeg korteriomanikele oma seisukoha esitamiseks 7 päeva. Juhul kui põhikirjas on pikem tähtaeg näiteks 14 päeva, tuleb tugineda põhikirjale,“ toonitab Mardi.

Kohaldatakse sama kvoorumi nõuet, mis kehtib tavalise koosoleku puhul. „See tähendab, et vastama peab vähemalt nii palju korteriomanikke, kui on vajalik üldkoosoleku otsustusvõimeks seaduse või põhikirja kohaselt,” mainib Urmas Mardi. „Mis puudutab häälteenamuse nõuet, saab otsuse ilma koosolekut kokku kutsumata vastu võtta, kui selle poolt on üle poole antud häältest, mitte enam kõikide korteriomanike häältest,” selgitab Mardi. Põhikirjaga saab siiski ette näha suurema häälteenamuse nõude. „Veel on oluline märkida, et mitteosalejat ei loeta enam automaatselt vastu hääletanuks, vaid hääleõigusest loobunud liikmeks.“ Mardi sõnul on selle vormi kasutamisel oluline, et protokollis kajastatakse ka poolt hääletanud korteriomanikud nimeliselt.

Kuidas esitada korteriühistu üldkoosoleku kutse?

Urmas Mardi sõnul on korteriühistu üldkoosoleku kutse puhul väga oluline kinni pidada seadusega ettenähtud nõuetest. „Seaduse kohaselt on nõuetekohane tähtaeg korteriühistu üldkoosolekust teatamiseks vähemalt 7 päeva, kui KÜ põhikirjas on märgitud pikem tähtaeg, tuleb lähtuda sellest,“ märgib ta.

Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kui nõutavat kvoorumit kokku ei saada, tuleb korduskoosoleku kutse avaldada 10 päeva jooksul pärast otsustusvõimetuks osutunud koosolekut, ent mitte varem kui kahe päeva pärast. „Korduskoosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata, seda on kinnitanud ka Riigikohus. Mainitud põhimõte kehtib aga üksnes tavapärase üldkoosoleku kohta,“ tuletab Mardi korteriühistutele meelde.

Kuidas tuleb üldkoosoleku kutsed korteriomanikele teatavaks teha?

Üldkoosoleku kutse tuleb edastada viisil, et see oleks teatavaks tehtud kõigile korteriomanikele. Juhul kui korteriomanik on teavitanud ühistut oma elektronposti aadressist, tuleb üldkoosoleku teade edastada elektrooniliselt sellele aadressile.

Kas on kohustus edastada korteriomanikele üldkoosolekuga seonduvad dokumendid?

Kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. „Ühistu koosoleku korraldaja peab määrama korra nii, et oleks tagatud dokumentidega tutvumise võimalus. Juhul kui korteriomanik on teatanud elektronposti aadressi, on tal õigus saada dokumente elektrooniliselt,“ selgitab EKÜLi õigusosakonna juhataja.

Kellel on üldkoosolekul hääleõigus?

Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. „Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus,“ märgib Urmas Mardi. Korteriomanike üldkoosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring määratakse üldkoosoleku päeval enne üldkoosoleku algust. „Üldkoosolekul õigustatud isikute tuvastamisel tuleb lähtuda kinnistusraamatust. Juhul kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need ühised omanikud hääleõigust korteriomanike üldkoosolekul teostada üksnes ühiselt. Ühele ühisele liikmelisusele tuleneb ühest korteriomandist aga üks jagamatu hääleõigus,“ märgib Urmas Mardi.

Millised on nõuded üldkoosoleku protokollile?

Üldkoosoleku protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on üldkoosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga ning üldkoosolekule esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused.

Eriarvamus korteriühistu koosolekul: kuidas oleks korrektne seda edastada?

Mitte alati ei ole kõik korteriomanikud korteriühistu koosolekul ühel nõul. „Kui korteriomanikul on mõnes üldkoosolekul käsitletavas küsimuses eriarvamus, on tal ka kohustus see edastada. Kui korteriomanik osaleb üldkoosolekul ja tal on eriarvamus, kuid ta seda ei edasta, võib ta minetada kaebeõiguse kohtus,“ selgitab Urmas Mardi.

Õiguslikult korrektne on tema sõnul olukord, kus eriarvamusele jääv korteriomanik koosolekul sellest märku annab, näiteks öeldes: „Ma jään selles küsimuses eriarvamusele ja palun see protokollida. Esitan oma eriarvamuse kirjalikult lähema kolme päeva jooksul või hiljemalt 14. päevaks.“

Mardi sõnul võib korteriomanik oma eriarvamuse ka hiljem esitada, kuid see võiks jääda 14 päeva sisse, sest seaduse kohaselt peab selle perioodi möödudes üldkoosoleku protokoll olema ühistu liikmetele kättesaadav. „Seda võib eriarvamuse esitajale meelde tuletada ka koosoleku juhataja,“ annab Urmas Mardi nõu.

Millal ja kas peab avalikustama üldkoosoleku protokolli?

Pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest peab protokoll olema liikmetele kättesaadav. „Korteriühistu liikmel on õigus saada üldkoosoleku protokolli või selle osa ärakirja,“ selgitab korteriühistute liidu õigusosakonna juhataja.

Kuidas korteriühistu üldkoosoleku otsust vaidlustada?

Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. „Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates,“ rõhutab Urmas Mardi.

TAUST: Eesti Korteriühistute Liit asutati 17. aprillil 1996 Rakveres, organisatsioon esindab ja kaitseb korteri- ja hooneühistute huve riiklikul ja kohalikul tasandil. Tänaseks kuulub Eesti Korteriühistute Liitu rohkem kui 1400 korteriühistut üle Eesti. EKÜL on partneriks BuildEST projektis, mis toob kokku erinevate osapoolte teadmised ja kogemused elamufondi rekonstrueerimiseks.