Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Üürileandja ABC: kas üürileandmiseks osta korter, kus üürnik on juba sees?

27.07.2015 Tõnu Toompark

Kui üürileandjast investor ostab korteri, kus on juba kehtiv üürileping, peab ta panema paika plaani, kas omanikuks saamise järel soovib ta kehtiva üürilepingu lõpetada või sellega jätkata.

Üürniku eluplaanide selgekstegemiseks tuleb investoril üürnikuga kontakteeruda. Äkki maksab olemasolev üürnik head üüri ja ei plaani lähiajal omal algatusel kuhugi liikuda. See peaks üürileandjale igati sobima.

Ajutine üürnik teeb asja keerulisemaks

Võib aga ilmneda, et üürnik on võetud ajutiselt – näiteks kinnisvara müügiperioodi ajaks kommunaalkulusid katma. Sellisel puhul on üürilepingud sageli madala üürihinnaga. Sellises olukorras peab üürileandmiseks sobiliku korteri otsija selgitama, millised võimalused on üürihinna mõistlikule tasemele tõstmisega, mis üürileandjat rahuldab.

Ostes üürnikuga korteri, toimub korteri ostu-müügitehing ja valduse kättesaamine olulise ajalise nihkega. Otsese valduse annab investorile seejuures üle mitte müüja, vaid üürnik.

Eluruumi olukorra hindamine on raskendatud

Sellises olukorras tuleb investoril valduse vastuvõtmisel pöörata tähelepanu sellele, kuidas ja mille alusel hinnata, kas eluruum on vastuvõtmisel piisavalt heas seisukorras või on põhjust üürniku vastu nõudeid esitada.

Samuti peab investor hoidma silma peal üürnikule üle läinud päraldiste nimekirjal. Nii eluruumi kvaliteedi kui päraldiste vastuvõtmise aluseks on endise omaniku ja üürniku vahel sõlmitud valduse üleandmise-vastuvõtmise akt.

Paraku sõlmitakse enamus üleandmise-vastuvõtmise aktidest suhteliselt kehvalt vormistatud ja aktides on üleantava vara piisavalt detailselt kirjeldamata. Vormistamise puudujäägid ei võimalda alati hiljem hinnata, kas üürnikult üürileandjale üleantud vara on üldse see vara, mis kunagi üürnikule sai üle antud.

Tagatisraha kohustus läheb üle uuele omanikule

Lisaks peab investor pöörama tähelepanu sellele, kas üürnik on endisele korteriomanikule tasunud tagatisraha. Kui üürnik on tasunud tagatisraha, siis peab müüja selle investorile edasi andma, sest üürnikule raha tagastamise kohustus läheb üle investorist korteriostjale.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Legendaarse Kivimäe sauna asemel tulevad korterid

26.07.2015 Raul Reino

Domus Kinnisvara alustab 30.07.2015 korterite ostuhuviliste registreerimist majja, mis tuntud Kivimäe sauna nime all.

Tänu teatrikorüfeede külaskäikudele legendi staatuse omandanud hoone müüdi 2013.aastal Domus Kinnisvarale, kes renoveerib väärika hoone täielikult ja müüb põneva ajalooga hoone Kivimäe Kodu nime all korterite kaupa maha.

Objekti müügikorraldusega tegeleva maakleri Lenne Kontori sõnul ei saa hoonest tavaline hingetu kortermaja, vaid stiilne kodu hoone ainulaadset arhitektuuri ja Nõmme vaimsust hindavate inimeste jaoks.

„Erilisi ja stiilipuhtaid kortereid on oma kodu otsijaid oodanud miljööväärtuslikku Nõmme piirkonda kaua, nüüd on selleks hea võimalus avanenud,“ ütles Lenne Kontor.

Müüki tuleb vaid 18 korterit ja 3 äriruumi, valdavalt 2-3 toalised avarad korterid. Hinnad algavad 105 000 eurost. Korterite siseviimistluse osas on ostjatel võimalik valida kolme viimistluspaketi vahel, klassikalisest Art Deco`ni. Maakler Kontori sõnul alustatakse huviliste broneeringute vastuvõtmist 30. juulil ja ühtegi Kivimäe Kodu korteripakkumist kinnisvaraportaalidest esialgu leida ei ole võimalik. Eesmärgiks on kujundada elanike kooslus, kes väärtustavad kogukonnavaimu ja Nõmmele omast looduslähedast elustiili. Kogu info projekti kohta on saadaval vaid Domus Kinnisvara kodulehel.

„Kuna Nõmme on Tallinna üks hinnatumaid elurajoone, kus uue elamispinna pakkumist napilt, siis prognoosime korterite osas suurt huvi, seda enam, et müügihinnad on igati mõistlikud“ ütles Domus Kinnisvara maakler. „Kes ei tahaks elada majas, kus on elu nautinud Eesti kultuuriajaloo suurkujud Panso, Järvet, Lutsepp ja mitmed teised,“ märkis Lenne Kontor.

Ehituse peatöövõtjaks on YIT Ehitus, korterid valmivad lõplikult 2016. aasta kevadel.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

KV.EE: Elamispindade hinnad püsivad paigal

25.07.2015 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindade muutust kajastav KV.EE Indeks näitab 79,4 punkti. See on 8,5&% aastatagusest kõrgemal. Viimase kuuga on indeks kerkinud 0,4%.

Olukorras, kus elamispindade hinnad praktiliselt paigas seisavad on indeksi muutuste taga struktuursed nihked pakkumistes. Tallinnas on arendusturg aktiivne. Portaali KV.EE müügipakkumistesse lisandub uusi kalleid kortereid, mis kogu pakkumiste hulga keskmist hinda ülespoole kergitavad.

Tallinn oma pakkumiste mahuga on sedavõrd suur Eesti kinnisvaraturu piirkond, et see mõjutab olulisel määral kogu Eesti elamispindade pakkumishindade liikumist jälgivat indeksit. Nii kerkib KV.EE müügipakkumiste hinnaindeks vaatamata asjaolule, et reaalsete tehingute hind seisab paiga.

Pakkumishinnad kerkivad vaatamata pakkumiste arvu suurenemisele.

Uusi pakkumisi lisandub portaali KV.EE stabiilselt, kuid siiski oluliselt aeglasemalt kui möödunud 2014. aastal. See tähendab, et hinnasurve elamispindade pakkumisele suureneb, kuid hinnasurve kasv on aeglane ega ole veel hindu allapoole pressinud.

Vaadates KV.EE pakkumishindade kõrval tehinguhindu võime me Tallinnas näha tavapärast hinnadünaamikat, mis sõltub paljus tehingute arvust ja nende jagunemisest uute ja vanade korterite vahel. Mingist hinnalangusest me täna Tallinna baasil rääkida ei saa.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Väike investeerimisaktiivsus kajastub ettevõtete võla aeglasemas kasvus

24.07.2015 Taavi Raudsaar

sti pankEttevõtete võlakohustuste kasv selle aasta alguses vähenes. Kui kvartali võrdluses peatus võetud laenude ja väljastatud võlakirjade mahu kasv 2015. aasta esimese kvartali lõpuks, siis aasta võrdluses ulatus kasv ligikaudu 4%ni. Väikse investeerimisaktiivsuse tõttu on vähenenud pikaajaliste laenude maht, seda nii Eesti finantssektorist kui ka välismaalt võetud laenude puhul.

Ettevõtete omakapital esimeses kvartalis veidi vähenes. Vähenenud kasumite ja suhteliselt suurte dividendimaksete tõttu on vähenenud ka reinvesteeritud kasum ja peatunud on majanduskriisi järgne kiire omakapitali kasv. Rahvusvahelises võrdluses on Eesti ettevõtlussektori omakapitali tase siiski üsna kõrge.

Majapidamiste sissetulekud ja säästud kasvavad endiselt laenukohustustest kiiremini. Suurenenud sissetulekute toel kasvasid majapidamiste omanduses olevad sularaha ja hoiused aastaga ligikaudu 9% ehk 6,3 miljardi euroni. Laenukohustused suurenesid samal ajal 3,5% ehk 7,8 miljardi euroni. Mõnevõrra on kiirenenud nii pikaajaliste eluasemelaenude kui ka lühiajaliste laenukohustuste kasv. Majapidamiste võlakoormus kasutatava tulu suhtes vähenes ja püsis SKP suhtes 40% juures.

Nagu viimasel viiel aastalgi, paigutasid või tagastasid Eesti residendid välismaale endiselt rohkem vahendeid kui sealt kaasasid. See tuleneb asjaolust, et Eesti residendid säästsid esimeses kvartalis ikka veel rohkem kui investeerisid.

Taavi Raudsaar
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Technopolis Ülemiste AS investeerib Ülemiste City suurima parkla rekonstrueerimiseks 300 000 eurot

24.07.2015 Tõnu Toompark

Ülemiste City suurarendaja Technopolis Ülemiste AS alustas Suur-Sõjamäe ja Lõõtsa tänava vahelisel parkimisalal töid eesmärgiga täielikult rekonstrueerida linnaku suurim parkimisplats Põhja parkla.

Eelmisel aastal lammutatud suure Dvigateli tehasehoone asemele lisandub tööde valmimisel 260 asfaltkattega parkimiskohta. Kokku hakkab Põhja parkla koos uute kohtadega mahutama üle 1000 sõiduauto.

Tööde käigus paigaldatakse parkimisplatsi alla õlipüüdurid ja vihmaveekollektorid ning uuendatakse kattemärgistust. Jalakäijate mugavamaks liikumiseks rajatakse parklasse lisaks keskne jalakäijate tee, mis teeb parkla tagumisest poolest büroohoonetesse jõudmise palju mugavamaks.

Tööd viiakse ellu järk-järgult, et parklas oleks ka rekonstrueerimise ajal piisavalt parkimiskohti. Tööd lähevad maksma ca 300 000 eurot ja valmivad augusti lõpuks.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Riigikohtu praktika: Kortermaja remonttöödeks laenu võtmise otsustamine ja vastavate lepingute sõlmimine

24.07.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasjas nr 3-2-1-49-15 tehtud otsuses selgitas Riigikohus, et laenu- ja käenduslepingu sõlmimiseks volituse andmine on korteriomanike üldkoosoleku pädevuses ja seda saavad korteriomanikud otsustada korteriomanike üldkoosoleku häälteenamuse alusel.

Lisaks selgitas Riigikohus, et kortermaja valitseja tegevuse puhul eeldatakse, et ta tegutseb korteriühisuse esindajana. Sealhulgas laenu- ja tagatislepingute sõlmimisel ja muude lepingute sõlmimisel, mis on vajalikud kortermajas remonttööde tegemiseks.

Riigikohus leidis viidatud asjas ka seda, et kui laenu- või käenduslepingu sõlmimiseks valitsejal tegelikult volitus puudus, siis põhimõtteliselt on võimalik sõlmitud lepinguid heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega korteriomanikud kinnitavad heaks majanduskava, millest nähtub, et remondifondi maksete arvel tasutakse pangalaenu. Riigikohus rõhutas siiski, et on oluline, et otsuses väljenduks selge heakskiit varasemale tehingule.

Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

AS Pro Kapital Grupp juhatuse esimehe volituste pikendamine

24.07.2015 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp (edaspidi Pro Kapital) teatab, et Pro Kapitali nõukogu otsustas pikendada Pro Kapitali juhatuse esimehe Paolo Vittorio Michelozzi volitusi 3 aasta võrra alates 01.08.2015.

Paolo Vittorio Michelozzi on olnud Pro Kapitali juhatuse liige alates 22.11.2001.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Arco Vara: Kuidas valida kinnisvaramaaklerit?

23.07.2015 Tõnu Toompark

Hea maakler tegutseb ühes piirkonnas, tal ei ole müügis üle 100 objekti ning loomulikult on tal kutsetunnistus taskus, arvavad kinnisvarabüroode juhid.

Äripäeva teemaveebi kinnisvarauudised.ee tellimusel läbiviidud uuringust on varasemalt selgunud, et kinnisvaramaaklerite taset peetakse kõikuvaks ja ebaühtlaseks. See oli suurim etteheide maakleritele, mille üle kurtis aasta alguses lausa veerand uuringus osalenud 2147 inimestest. Seetõttu ei ole hea maakleri leidmine lihtne ning esmapilgul loogilised kriteeriumid pole alati need kõige õigemad.

Nõu annab Agur Tammistu, Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht

Esimene mõte liigub oma tutvusringkonda üle vaadates, et kas on kedagi tuttavat kinnisvaraspetsialisti. Kui ei ole, siis uurid, kas keegi teab kedagi head maaklerit soovitada. Hea maakler ongi see, keda soovitatakse.
Mida teha, kui neid valikuid ei ole saadaval? Kuidas leida endale ustav, aus, kiire, ilus-tark-osav abiline kinnisvaraküsimusi lahendama?

Ära vali kinnisvaramaaklerit tema müügisolevate objektide arvu järgi

Üks võimalus on see, et avad järjest kinnisvarabüroode kodulehekülgi ja vaatad pildi järgi, kes sulle võiks sobida, blond või brünett, noor või vana. Sealt leiab ka informatsiooni, kui palju on ühel või teisel maakleril kinnisvara müügis. Kui Harjumaa elamispindade maakleril on müügis 200 kinnisvaraobjekti, valige nendest mõned välja ja helistage müügiesindajale. Olen üsna kindel, et ta ei suuda kogu oma olemasolevat andmebaasi päris 100% hallata. See tähendab, et kui te talle oma vara müüki annate, olete tal 201. Aga tahaksite ju olla ainuke?

Selline maakler tegeleb justkui lumelabidaga kala püüdmisega, et ju midagi ikka peale jääb.

Kui maakleril on ainult mõned üksikud objektid müügis, võib jääda mulje, et äkki on algaja või siis ebapädev, aga siinkohal ei saa kindlaid järeldusi teha. On ka väga tublisid algajaid ja kogenud maakler võtab müüki objekte, mis on realiseeritava hinnaga ning lihtsalt müübki kogu aeg oma portfelli tühjaks.

Pigem suur büroo kui üksiküritaja

Kas eelistada üksiküritajast maaklerit või suure tuntud kinnisvarabüroo spetsialisti? Siinkohal on kaalukauss suure büroo poolel. Büroo tagab teie kinnisvara reklaamimise kõikides suuremates portaalides ja meediakanalites.

Suuremate kinnisvarabüroode maaklerid jagavad omavahel informatsiooni ostuhuvilistest. Tuntud kinnisvarabüroode maaklerid on koolitatud, läbinud erinevaid kinnisvaraalaseid kursusi, saavad pakkuda teile lisaks müügitööle ka hindamisteenust, aitavad suhelda finantsasutustega, tagavad juriidiliselt korrektse müügi või üüritehingu.

Eelista spetsialiseerunud maaklerit

Hea maakler annab teile iganädalast tagasisidet toimunust, saates kirjaliku raporti ostuhuvilistest, objekti vaadatavusest ja objekti kuvamisest turunduskanalites.

Kui müük siiski ei suju, pakub hea maakler müügi edendamiseks lahendusi. Need võivad olla soovitused teie kinnisvara parendamiseks ja ka võimalused objekti paremaks kuvamiseks või siis hinnakorrektsiooniks.

Kui müük ikka veel ei suju vastavalt teie ootustele, saab olla vaid kaks põhjust: kas maakler on kehv või hind on vale.

Artikli allikas on
Arco Vara

Ettevõtete ja majapidamiste hoiuste maht on aastaga kasvanud ligi 11%

23.07.2015 Tõnu Toompark

Ettevõtetele ja majapidamistele välja antud laenude ja liisingute maht oli juuni lõpus 15,5 miljardit eurot. Aastaga on laenu- ja liisinguportfell suurenenud 2,9%. Ettevõtetele antud laenude ja liisingute aastakasv aeglustus juunis 2%ni. Kõige kiiremini on ettevõtete laenamine viimase aasta jooksul kasvanud kaubanduse ja kinnisvaraarenduse valdkonnas.

Majapidamistele antud laenude ja liisingute portfelli kasv veidi kiirenes. Aastaga on eluasemelaenude maht suurenenud 3,8% ja muude laenude maht 4,3%. Juunis väljastati eluasemelaene 81 miljoni euro väärtuses ehk umbes sama palju kui eelnevatel kuudel. Kiiresti on kasvanud eraisikutele antud autoliising, kuid ettevõtetele on autoliisingut väljastatud samavõrra vähem. Kokku väljastati juunis autoliisingut 3% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal.

Laenude ja liisingute intresside tase on tänu väikestele baasintressidele jätkuvalt madal. Nii majapidamistele antud eluasemelaenude intressimäär kui ka ettevõtetele antud pikaajaliste laenude intressimäär oli juunis 2,2%.

Pankade poolt välja antud laenude kvaliteet halvenes veidi, nagu ka eelmistel kuudel. Üle 60 päeva viivises olevate laenude osakaal kasvas 1,7%ni laenuportfellist. Viivises olevate laenude osakaal on enim kasvanud põllumajanduse ja kinnisvaraarendusega seotud ettevõtete hulgas.

Ettevõtted ja majapidamised jätkavad aktiivselt hoiustamist. Neile kuuluvate hoiuste maht pankade bilanssides on aastaga suurenenud 10,7%. Eriti kiiresti on kasvanud ettevõtete hoiused: nende aastakasv kiirenes 14,2%. Majapidamiste hoiused on sarnaselt eelnevate kuudega kasvanud ligi 8% aastas.

Pangad teenisid teises kvartalis 261 miljonit eurot kasumit. Kasumi muutust mõjutas enim tütarettevõtetest võetud dividendide tulu (229 miljonit eurot) ja eelnevate aastate kasumi arvel välja makstud suurelt dividendimakselt kinni peetud tulumaks (45 miljonit eurot). Kui ühekordseid tehinguid mitte arvestada, teenisid pangad teises kvartalis 77 miljonit eurot kasumit ehk 6% vähem kui eelmise aasta II kvartalis. Kasumi suurenemist toetas kasvanud teenustasutulu, ent seda vähendasid väiksem netointressitulu ja suurenenud halduskulud.

Jaak Tõrs
Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna juhataja

Riigikohtu praktika: Kinnisasja müügieseme puudused ja müügilepingust taganemine

23.07.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasjas nr 3-2-1-43-15 lahendas kohus järgmisi müügilepinguga seotud küsimusi:

kas korteriühistut koormav laenuvõlg on käsitatav korteriomandi puudusena eelkõige VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses ja kas müüja pidanuks võla olemasolust ostjat teavitama;
kas elamut haldava ühistu mittetoimivus on käsitatav korteriomandi puudusena ja kas müüja pidanuks sellest ostjat teavitama;
kas müügilepingust taganemise aluseid on võimalik hiljem täiendada, sh kohtumenetluse käigus;
milline on taganemiseks mõistlik aeg.

Ostja esitas korteri ostulepingust taganemise avalduse, kusjuures taganemise põhjendused esitas ostja mitmes erinevas dokumendis, seejuures nii kohtueelselt kui ka kohtus. Riigikohus leidis, et:

kui esitatud on mitu taganemisavaldust, siis ei tühista järgmine taganemisavaldus eelmist taganemisavaldust;
kui asjal ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba kohtu menetluses;
ostjal oli õigus taganemisavaldust hiljem kohtumenetluses täiendada. Oluline on aga see, et lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi;
pole välistatud taganemisavalduse esitamine ka kohtumenetluse ajal maakohtus.

Taganemisavalduse esitamise mõistliku aja osas märkis Riigikohus, et:

enne valduse saamist ei ole tavajuhul võimalik puudustest teada saada;
kui lähtuda eeldusest, et valdus anti ostjale üle lepingu sõlmimise või sellele järgneval päeval, ei saa väita, et ostja pidanuks väga lühikese ajavahemiku jooksul pärast valduse saamist teada saama kõigist asja puudustest;
üldjuhul ei saa lepingust taganemise mõistlik aeg olla lühem kui kuus kuud.

Puuduste osas leidis Riigikohus, et :

Korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne;
puudusteks saab lugeda muuhulgas ka korteriühistut koormavat võlga, mittetoimivat ühistut kui ka nõuetele mittevastavat elektrijuhtmestikku, kui sellest ei ole ostjat informeeritud;
müüdava korteriomandi tavaliseks omaduseks on muuhulgas ka see, et korteriomandit majandatakse nõuetekohaselt, st vähemalt minimaalselt vajalikul määral;
müüjalt ei saa nõuda, et korteriühistu toimiks normaalselt ning ei saa ka nõuda selle puuduse kõrvaldamist, kuid müüja peab ostjale andma teavet selle kohta, kui ühistu või muul viisil kaasomanike suhted mingil põhjusel tõhusalt ei toimi;
otstarbekas, vajalik ning aus oleks müügilepingutesse lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et ostja võib kasutada tema vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid;
oluline on ka müügikuulutuse info, mis võib saada lepingu osaks;
ei ole välistatud, et kõik lepingu rikkumised kogumis saavad moodustada aluse lepingust taganemiseks. Selleks tuleb muuhulgas hinnata kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga.

Notari roll müügilepingu tõestamisel:

Riigikohus leidis, et notarid peaksid selgitamiskohustuse täitmisel tehingu pooltele mh selgitama, et korteriomandi majandamise asjaolud on olulised ning lepingus tuleks kirjeldada korteriomandi müüjale teadaolevad puudused.
Viimast eriti neil juhtudel, mil müüakse vanemaid/kasutatud eluruume. Selgituskohustuse nõuetekohaseks täitmiseks ei saa üldjuhul pidada notariaalse lepingu lõpuosas kõikvõimalike õigusaktide sätete mehhaanilist ümberkirjutamist.

Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kuidas tekivad ehituses pealesunnitud lisakulud?

21.07.2015 Eno Pappel

Ühel hetkel avastab tellija ehitaja poolt teostatud töid objektil üle vaadates, et mõnes kohas ei panda hüdroisolatsiooni, kasutatakse võimalikult odavaid materjale või näiteks ei kasutata tuuletõkketeipi seinakonstruktsioonis parema õhupidavuse saavutamiseks. Tellija on mures, mida hakata peale leitud puudustega?

Asja uurides selgub, et täpset infot ei ole kirjas ka projektis ega hinnapakkumises, mistõttu ongi ehitajal võimalik selliselt töid teha.

Üks läbiv joon on sageli ka see, et ehitaja ütleb, et nemad ehitavad nii juba 10 aastat ja see on järgi proovitud ja piisav hea ehituskvaliteediga maja saamiseks. Samas unustatakse ära, et 10 aastaga on nõuded majade soojapidavusele oluliselt tõusnud ja varem vähem tähelepanu saanud konstruktsioonide õhupidavuse saavutamine on muutunud kaasaegse energiatõhusa maja puhul üheks peamiseks ülesandeks, mida tuleb täita.

Mida siis sellises olukorras teha? Mis on võimalused, et sellised olukordi ennetada?

Probleem algab projektist ja hinnapakkumisest

Tellija poolt vaadates on probleem kindlasti see, et puudub kogemus projekti lugeda ja tervikpilti näha, et hinnapakkumise staadiumis ehitajaga detailides teemad läbi käia ning leida ülesse sellised kohad, kus ehitaja plaanib lihtsustatud lahendust. Praktikas tellija usaldab ehitajat ja nõustub ehitaja poolsete soovituste ja ettepanekutega ja peamiselt vaatab tellija põhiosas ennekõike tööde hinda.

Tellija ei mõtle antud olukorras sellele, et ehitada võib erinevalt ja kokkuvõttes täpne tööde sisu sõltub projektist ja hinnapakkumisest.

Ehitusfirmade hinnapakkumised on küll enamasti teatud mahus lahti kirjutatud, kuid mitte kõigi tööde osas ja sealt tekibki võimalus lihtsustatud lahendusteks, mis hiljem arusaamatusi tekitavad.

Tellija vaatenurgast on lahenduseks kaasata hinnaküsimise etappi ehitusega kursis olev inimene, kes oskab projekti kvaliteeti hinnata ja aitab hallid alad hinnapakkumises läbi käia ja täpsustamist vajavaid kohti otsida. Tellijal on samuti võimalik panustada võimalikult kvaliteetse projektile ning kõigis esitatud hinnapakkumistes nõuda, et hinnapakkumised peavad sisaldama projektis toodud materjale ja töid.

Ehitaja tahab tööd saada

Ehitaja vaatenurgast taanduvad sellised probleemid ennekõike sellele, et soovitakse tööd saada ja tööd saab üldjuhul see, kes suudab pakkuda teistest veidi odavama hinna. Mõnel üksikul juhul võib ju olla ka, et ehitaja ei ole kursis kaasaegsema ehitustavaga, kuid valdav enamus teab kindlasti, et kasutades paremat materjali või kindlamat lahendust, on paremini tagatud maja ehituskvaliteet. Samas ehitaja ei selgita seda hinnapakkumise ja lepingu sõlmimise faasis tellijale, sest see seaks ohtu võimaliku töö saamise, kuna paremad ja kindlamad lahendused on veidi kallimad.

Nii vaikibki ehitaja, kuni tellija ühel heal päeval teema ülesse tõstab ning probleemile lahendust hakatakse otsima.

Lisakulud

Ehitaja võtab siis mõne probleemi osas lahenduse enda peale, ehk teeb parandused omal kulul, kuid enamasti jääb ülesse teemasid, mille osas tellija otsustab teha lisakulutused, et maja parema kvaliteediga saaks.

Kokkuvõttes saavad suuremad probleemid tellija jaoks plaanitust suurema aja- ja rahakuluga küll korda, kuid sellised olukorrad teevad edasise koostöö ehitajaga pingelisemaks, sest tellija jääb ootele ja muretsema, mis veel võib olla hinnapakkumisest välja jäänud.

Mida saaks muuta, et selliseid olukordi oleks vähem või sootuks mitte?

Tellija poolt tuleb kasuks panustada detailsele projektile, mis üheselt annaks täpsed juhised, mille alusel töid peaks teostama ja mille alusel on ka lihtne teostatud töid kontrollida. Lisaks tuleb jälgida, et hinnapakkumine arvestaks kõike projektis toodut.

Ehitaja poolt oleks kasulik kulutada mõnevõrra rohkem aega ja teha tellijale selgitustööd, eriti juhul kui ehitusprojekt on üldine. Kindlasti on ka edaspidi tööde maksumus määrav kriteerium töö saamisel aga enamik tellijad tahavad ka kvaliteetset maja ning korraliku selgitustöö puhul aktsepteerib tellija ka mõnevõrra kallimat hinda.

Korralikud majad valmivad ainult heas koostöös tellija ja ehitaja vahel. Hea koostöö aitab vähendada asjatuid lisakulusid, mis tagantjärgi parandustöödega kaasas käivad.

Rohkem suhtlemist, vähem arusaamatusi!

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Riigikohtu praktika: Äriruumi üürilepingu ülesütlemine ja hüvitised

21.07.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasjas nr 3-2-1-65-15 selgitas Riigikohus äriruumi üürilepingu korralise ülesütlemise ja leppetrahvi rakendamise küsimusi.

Pooled leppisid tähtajalises äriruumi üürilepingus kokku, et:

i) nad võivad üürilepingu korraliselt ilma põhjuseta igal ajal üles öelda, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt 12 kuud;

ii) kui lepingu ütleb ennetähtaegselt üles üürnik, on viimasel kohustus maksta üürileandjale viie aasta üüri.

Riigikohus leidis, et:

i) sellise ülesütlemise kokkuleppe puhul on tegemist täiendava korralise ülesütlemise alusega ja sellise kokkuleppe sõlmimine tähtajalise üürilepingu puhul on õiguslikult võimalik. Seda põhjusel, et äriruumi üürilepingu sõlmivad eeldatavalt võrdsed lepingupartnerid ja sellisel juhul eeldatakse lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel.

ii) hüvitise maksmise kokkuleppe puhul on oluliseks see, kas pool, kellelt hüvitist nõutakse, on üürilepingut rikkunud või mitte. Kõnealuses vaidluses üürilepingu rikkumist ei toimunud.

iii) tähtajalise lepingu sõlmimisel saavad mõlemad pooled eeldada, et lepingut täidetakse tähtaja möödumiseni ning seadus ei keela leppida äriruumi tähtajalise üürilepingu pooltel kokku, et üürnikul on kohustus maksta üürileandjale hüvitist, kui ta ütleb üürilepingu üles ennetähtaegselt. Tegemist on sisuliselt kahju hüvitamise nõudega.

iv) Selliseks kahjuks saab olla näiteks üüritulu, mida ta üürileandja oleks tõenäoliselt saanud, kui üürnik ei oleks üürilepingut ennetähtaegselt üles öelnud. Samas tuleb arvestada üürileandja võimalust üüripinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda üüripind muule isikule mõistlikel tingimustel üürile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida.

v) Vähemalt üldjuhul saab eeldada, et majandustegevuses üüritud ruum antakse peatselt üürile sarnastel tingimustel, st mitte oluliselt madalama üüri eest. Seega tuleks üürnikult üürileandja kasuks väljamõistetavast saamata jäävast üürist maha arvata nt uuelt üürnikult saadud ja/või saadav üür.

Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Tallinnas on poole aastaga algatatud, vastu võetud ja kehtestatud 181 detailplaneeringut

21.07.2015 Tallinn.ee

Esimese poolaastaga on Tallinnas algatatud 78 detailplaneeringut, linnavalitsus on vastu võtnud 56 detailplaneeringut ning linnavalitsuses ja linnavolikogus on kehtestatud 47 detailplaneeringut.

2014. aastal algatati Tallinnas 141 detailplaneeringut, vastu võeti 54 ja kehtestati 61 detailplaneeringut ning sellest lähtub, et 2015 esimese poolaastaga vastu võetud detailplaneeringute arv on ületanud juba 2014 terve aasta töömahu.

Algatamisi on olnud enim Lasnamäel ja Kesklinna linnaosades, vastavalt 14 ja 13 detailplaneeringut. Pirita linnaosas algatati 12 detailplaneeringut. Kehtestamiste osas on esikohal Kesklinn, kus kehtestati 10 detailplaneeringut ning järgnevad Haabersti ja Nõmme, kus kummaski linnaosas kehtestati 9 detailplaneeringut. Enim vastu võetud detailplaneeringuid – 19, jäi Kesklinna, 9 Haaberstisse ning 7 Nõmmele ja Kristiinesse.

„Detailplaneeringu kehtestamiseni selle algatamisest kulub ligikaudu kaks aastat, kuid mõnel juhul ka enam, sest see sõltub huvitatud osapoolte aktiivsusest ning kindlasti ka detailplaneeringu piirkonnast ja keerukusest“ ütles Tallinna peaarhitekt Endrik Mänd. „Volikogu kehtestas detailplaneeringu nt miljööväärtuslikul hoonestusalal, mõne objekti kaitsevööndis.“

„Avalikust huvist ja linnaruumist lähtuvalt oli kindlasti olulisem detailplaneering Pärnu mnt 59 kinnistu detailplaneeringu kehtestamine, millega on kavandatud uus kaunite kunstide õppehoone, mis võimaldab ühendada linnas hajusalt paiknevad muusika- ja balletiõppeasutused ühte kompleksi ning seeläbi parandada õpilaste ja õppejõudude töötingimusi ning muusika- ja balletiõpingute lõimumist,“ lisas Mänd.

2015. aasta esimesel poolaastal esitati Tallinna Linnaplaneerimise Ametile 845 projekteerimistingimuste taotlust ja kokku koostati ning väljastati projekteerimistingimusi 724-le objektile.

Alates 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadus ja planeerimisseadus ning ehitusseadusliku rakendusseadustik toovad kaasa muudatused detailplaneeringu koostamise kohustuse ja projekteerimistingimuste taotlemise kohustuse osas.

Edaspidi saab püstitada ühe hoone või laiendada ühte hoonet üle 33% ilma detailplaneeringut koostamata, kui see sobitub mahuliselt ja otstarbelt keskkonda ning arvestab hoonestuslaadiga. Projekteerimistingimuste taotlus on aluseks uue hoone püstitamiseks ja olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33%.

Ülejäänud juhtudel on projekteerimistingimusi vaja taotleda, kui soovitakse ehitada olulise avaliku huviga rajatist, mille puhul ei ole detailplaneeringu koostamine kohustuslik (n staadion, golfiväljak, motoringrada või lauluväljak nõuavad detailplaneeringut).

Projekteerimistingimuste taotlus võetakse vastu ainult pärast riigilõivu, mis on 25 eurot tasumist.

Täiendavat informatsiooni linnaplaneerimise, ehitustegevuse ja kasutuslubade osas saab Tallinna koduleheküljelt rubriigist teenused ja sealt alt valides märksõna „linnaplaneerimine“ http://www.tallinn.ee/teenused#valdkond_17

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Statistika: 2014 sai Eestis kasutusloa 785 mitteeluruumi

21.07.2015 Tõnu Toompark

2014. aastal lubati Eestis statistikaameti andmete alusel kasutusse 785 mitteeluruumi. Neist mitteeluruumidest 170 ehk 22% asus Tallinnas ja Harjumaa.

Mullu kasutusse lubatud mitteeluruumide pindala oli 529 000 m². Siin jäi Harjumaa osakaaluks 44% kasutusloa saanud mitteeluruumide pindalast ehk 231 000 m².

Arvuliselt järgnes Harjumaale Saaremaa, kus eelmisel aastal sai kasutusloa 107 mitteelruumi. See soodustas kogu kasutusse lubatud eluruumide arvust 14%. Saaremaa kasutusse lubatud mitteeluruumide pindala moodustas siiski ainult 22 000 m² ehk 4% kogu Eesti mahust.

Kasutusse lubatud mitteeluhoonete arv maakonniti

Kasutusse lubatud mitteeluhoonete pind maakonniti, 1000 m2

Kasutusse lubatud mitteeluhoonete kubatuur maakonniti, 1000 m3

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Tööstustoodangu tootjahinnaindeks tõusis juunis kuuga

20.07.2015 Statistikaamet

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus oli 2015. aasta juunis võrreldes maiga 0,2% ja võrreldes eelmise aasta juuniga -1,7%, teatab Statistikaamet.

Tootjahinnaindeksit mõjutas juunis võrreldes eelmise kuuga keskmisest enam hindade tõus mäetööstuses ja toiduainete tootmises, samuti hindade langus elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning kütteõlide tootmises.

2014. aasta juuniga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnalangus elektroonikaseadmete tootmises, elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning puidutöötlemises ja puittoodete tootmises, samuti hinnatõus mäetööstuses ja metallitootmises.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, juuni 2015
Tegevusala EMTAK 2008 järgi	Juuni 2015 – mai 2015, %	Juuni 2015 – juuni 2014, %
KOKKU	0,2	-1,7
Töötlev tööstus	-0,2	-2,2
Mäetööstus	21,0	32,8
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine	-5,9	-11,3
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus	0,0	2,0

Ekspordihinnaindeksi muutus oli 2015. aasta juunis võrreldes maiga -0,1% ja võrreldes 2014. aasta juuniga -3,5%.

Eelmise kuuga võrreldes langesid juunis keskmisest enam elektrienergia, metalli, puittoodete ja toiduainete hinnad, samas tõusid mootorsõidukite ja nende osade, ehitusmaterjali ning tekstiiltoodete hinnad.

Impordihinnaindeksi muutus oli 2015. aasta juunis võrreldes maiga -0,8% ja võrreldes 2014. aasta juuniga -2,4%.

Eelmise kuuga võrreldes langesid juunis keskmisest enam põllumajandussaaduste, metalli ning naftasaaduste hinnad, samas tõusis ehitusmaterjali ja elektrienergia hind.