Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Haven Kakumäel algasid täna suuremahulised sadama ehitustööd

27.07.2015 Tõnu Toompark

Kakumäel algasid täna ehitustööd, mille tulemusena kerkib kahe aastaga Kakumäele kogu Läänemere regioonis ainulaadne merekompleks. Ehitustööde orienteeruv maksumus ulatub 20 miljoni euroni.

„Täna algavate ehitustööde esimeses etapis valmivad 2017. aasta maiks nii sadama-ala kui ka vajalik juurdepääsutee – Nooda tee,” rääkis Haven Kakumäe OÜ juhatuse esimees Neeme Kaarma. „2017. aasta sügisel valmivad aga juba ka sadama administratiivhoone ja kaasaegne aluste hotell – soe talvehoid ehk elling. Täna julgen kinnitada, et rajame siia Kakumäele 2017. aastaks Läänemere piirkonna unikaalseima, kõrgetele nõuetele vastava sadama ning selle juurde kuuluva infrastruktuuri.“

Neeme Kaarma sõnul lähevad ehitustööd maksma orienteeruvalt 20 miljonit eurot. „Summa võib esmapilgul tunduda suur, kuid iga sadamasse investeeritav sent on meil hoolikalt läbi kalkuleeritud – sadama vesiehituse ja infrastruktuuri väljaarendamiseks vajalike ettevalmistustega, olgu need siis tehnilised projektid, disain või funktsionaalsed lahendused, on me tipptasemel meeskond koos vastava ala spetsialistidega pikki kuid tööd teinud,“ lisas Neeme Kaarma. „Kõike ikka selle nimel, et 2017. aasta maiks oleks Tallinnas üks väga hea merelepääsu koht juures. Kindlasti kinnistab Haven Kakumäe Tallinna kohta Läänemere-äärsete sadamalinnade auväärses nimistus.“

Sadama ja sadama-ala ehitustööd teostab AS BMGS Eesti filiaal.

AS BMGS Eesti filiaali (www.bmgs.ee) põhitegevusaladeks on ehituse peatöövõtt sadamaehituse objektidel, vundamendi- ja vaiatööd ning sillaehitustööd. Läti ettevõte AS BMGS on suurim sadamaehitusega tegelev ettevõte Balti riikides.

Haven Kakumäe OÜ (www.kjs.ee) kavatseb Kakumäe poolsaarel asuva Haven Kakumäe ja selle ümbruse väljaarendamisse investeerida ligikaudu 70 miljonit eurot. Esimeses etapis rajatakse uus juurdepääsutee (Nooda tee) ning rahvusvahelistele nõuetele vastav sadam, järgmises etapis aga elling ning sadamahoone nii jahtklubi, laste purjekooli, toitlustuskohtade kui ka teiste vaba aja veetmise võimaluste jaoks. Eraldi on projektis tähelepanu pööratud linnaelanike soovidele, näiteks tulevase kompleksi võimaluste olemasolevate rekreatsioonialadega ühendamiseks ja puhkamisvõimaluste mitmekesistamiseks.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Arco Vara: 2015. aasta saab olema kriisi järel Bulgaaria kinnisvaraturu parim aasta

27.07.2015 Tõnu Toompark

Võimaldades pikaaegset kindlustunnet, on kinnisvara taas eelistatud investeering. Tänu suurenevale lastega perede hulgale kinnisvaraturul on pidevas tõusutrendis kolme magamistoaga korterid. Enamikel juhtudel otsitakse 80-90 m² üldpinnaga kodu, mille müügihind jääb vahemikku 45 000 kuni 60 000 €.

2015. aasta algab Bulgaaria kinnisvaraturul erakordselt dünaamiliselt. See on olnud 2008.a. majanduskriisi järel tugevaim aasta, seda mitte üksnes nõudluse ja sooritatud tehingute, vaid ka hinnavahemiku kasvu osas, kus tarbijad on olnud Arco Real Estate’i andmeil aktiivseimad selle aasta esimesed viis kuud.

Kinnisvara on kindlalt eelistatud investeering – olenemata sellest, kas ostetakse enda tarbeks või rentimiseks. See pakub pikaaegset raha hoiustamist ja kaitset majanduse tagasilöökide eest.

Kinnisvaraturu soodustamine tingis kommertspanga (CCB) sulgemise 2014. aastal ning seega panga kuulutamise maksejõuetuks. “CCB effekt” ajendas siiski naasma turule ostjaid, kes on oma sissetulekute ja väljavaadete suhtes enesekindlad. Tänu kinnisvarahindade stabiliseerumisele ja viimastel kuudel täheldatud uue kasvu püüdlustele ei soovi nad enam kodu ostmist edasi lükata.

Samuti pakub kinnisvarainvesteering pikaajalist kaitset ostjate säästudele. Paljud pered on otsustanud soetada tänu madalale hinnale parema asukohaga ning uue, avarama ja mugavama kodu, kasutades selleks eelmise kodu müüki ja sääste.

Kinnisvarasse investeerimise kasumlikkus ületab ka teise konventsionaalse Bulgaaria investeeringu – pangahoiuse – kasumlikkust. Teiseks stiimuliks kodu soetamisel on madal hüpoteegimäär, mis näitab langust ka sel aastal. Krediiditeenuste osas pakub klientidele lisakaitset 2014. Aastal kehtestatud tarbijakrediidi seaduse parandused hüpoteeklaenude osas. Samuti aktiveerub nii hüpoteegiturg, kus ootab kehtestamist uhiuus hüpoteeklaenu seadus.

CCB sulgemise järel eelmisel aastal arenes Bulgaaria kinnisvaraturg mõõdukalt – nõudlus oli suurim kahe magamistoaga ja 70 m² üldpinnaga kodu järele, mille müüghind oli umbes 50 000 €, aga ka kolme magamistoaga ja 120 m² üldpinnaga kodu järele, müügihinnaga 80 000 – 90 000 €. Panga spetsiaalse järelevalve kehtestamine on tõstnud nõudlust majade järele, millel on suurem pindala, hea asukoht ja madal müügihind. Selle tõendiks on Arco Real Estate’i andmeil peaaegu 40% järelevalve kasv. Põhjus – masstarbija otsustab investeerida säästetud raha kinnisvarasse, otsimata krediidiasutustelt lisafinantseeringut.

Ostjate aktiivsus näitab kasvutrendi ka sel aastal. Nõudlus 2015. a. algusest kuni 2015 mai lõpuni kasvas 50% võrreldes 2014. a. sama perioodiga. Kinnisvara tutvustamine 2015 jaanuaris-mais kasvas 2014. a. jaanuarist maini enam kui 5%, samal ajal kui müük kasvas märkimisväärsed 2.5 korda. See omakorda tähendab, et ostjad on tehnigu sõlmimises enesekindlamad.

Ostjate huvi väikeste korterite vastu on seevastu pidevalt langenud. Ajavahemikus 2015. a. jaanuar kuni mai ulatuvad ühe magamistoaga korterite ja stuudiote tehingud 26%-ni, võrreldes 2014. a. sama perioodi 28%-ga ja 2013.a. sama perioodi 29%-ga.

Kahe magamistoaga kodude tehingud ületavad siiski kriitilise 30%, kuigi huvi vähendab turu peamine ostjagrupp – lastega pered. 2015. a. jaanuarist maini jõudsid need tehingud vastavale tasemele 31% kuni 37%, võrreldes 2014. ja 2013. a. sama perioodi 35%-ga. Siiski ollakse pidevalt huvitatud kolme magamistoaga korteritest. 2015. a. jaanuaris kuni mais küündisid tehingud 43%-ni, võrreldes 2013. ja 2014. a. sama perioodi 35% ja 36%-ga.

Artikli allikas on
Arco Vara

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Pirital valmis šikk restoran Tuljak

27.07.2015 Tõnu Toompark

1Partner Ehitus andis tellijale üle Pirital originaalilähedaselt renoveeritud legendaarse restorani Tuljak.

1Partner Ehituse juhi Üllar Hinno sõnul renoveeriti Valve Pormeisteri poolt kuuekümnendatel projekteeritud muinsuskaitsealune hoone võimalikult originaalilähedasena. “Taastasime algupärased hoonet ilmestavad karniisid uurimistöödel leitud originaallaudisega, puhastasime välja vahepeal krohviga kaetud telliskivist seinad ja säilitasime kõik, mida võimalik. Mis oli hävinud, selle taastasime fotode järgi. Restoranipidaja tellis retrovõtmes mööbli ja lasi originaalvalgustid ning sisustuselemendid taastada,” kirjeldas Hinno.

Üllar Hinno sõnul pole nõukogudeaegset tipparhitektuuri varem nii põhjalikult restaureeritud ja tulemusena sündis üks riigi stiilsemaid restorane.

Lisaks restoranile renoveeriti originaalilähedasena ka suur terrass, hoonet ümbritsev haljasala ning jäätisekiosk. “Hoovis tuli mullakihi alt välja väga huvitav detail – kunagi kinni aetud, kuid korralikult säilinud bassein, mis taastati,” lisas Hinno.

Üllar Hinno sõnul avas hoones uksed restoran Tuljak, mille restoran ja väliterrass mahutavad kuni 300 inimest ja mille süda on suure võimsusega köök.

“Renoveerimine on alati kompromisside otsimise kunst ja kuna lisaks muinsuskaitsjatele ja projekteerijatele olid ka hoone omanikud ja restoranipidajad pidevalt juures, siis selliste fantastiliselt pühendunud inimestega saabki ainult hea tulemus tulla,” rääkis Hinno.

Hoone arendas Baltek Arendus OÜ. Hoone restaureerimisprojekti koostas Apex Arhitektuuribüroo ning tööd viis ellu ka NOA restorani ehitanud 1Partner Ehitus. Hoone sisekujunduse tegi Tarmo Piirmets arhitektuuribüroost Pink koos Martti Siimanniga. Omanikujärelevalvet teostas Tarmo Jõulu ja muinsuskaitselist järelevalvet Maris Mändel. Tuljaku hooviala haljastuse originaalilähedase projekti koostasid ja teostasid Lylian Meister ja Maarja Gustavson.

Uue kohviku Tuljak osanikud on samad, kes Kaberneemes asuval OKO-l ning Viimsi ja Pirita piiril asuval NOA-l – Martti Siimann, Tõnis Siigur ja Marko Zukker.

Tunnustatud arhitekt Valve Pormeister projekteeris Lillepaviljoni juurdeehituseks kohviku “Tuljak” (Pirita tee 26E) aastatel 1964–1965, 1990ndatel muudeti restoran ümber restoran Carinaks.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Merko: Kaupmehe korteriarenduse käivitamine

27.07.2015 Tõnu Toompark

AS Merko Ehitus kontserni kuuluva AS Merko Ehitus Eesti tütarettevõte AS Merko Tartu on käivitanud Tartumaal Tartu vallas asuva Kaupmehe korteriarenduse, mis hõlmab kolme kortermaja kokku 90 korteriga. Ettevõte on alustanud esimese 30 korteriga maja ehitust, mis valmib veebruaris 2016.

Kaupmehe kortermajad (merko.ee/kaupmehe) asuvad Tartu vallas Kaupmehe tänaval mõneminutilise autosõidu kaugusel Tartu linnasüdamest. Majad kerkivad Pärna allee elupiirkonna kõrvale, kus Merko on arendanud ja ehitanud 10 kortermaja ning müünud ligi 300 korterit.

Kolmekorruselistel B-energiaklassiga kortermajadel on eraldi gaasikatlamaja, korterid on vesikeskküttega, küttekehadeks radiaatorid ning vannitubades elektriline põrandaküte. Kortermajade arhitekt on Janno Põldme ning korterite sisekujunduse on loonud OÜ Põldme. Koduostja saab valida kolme siseviimistluspaketi vahel. Valgusküllaste 2- kuni 4-toaliste korterite juurde kuulub parkimiskoht ja panipaik. Korterite hind jääb vahemikku 58–101 tuhat eurot.

Merko on arendanud ja ehitanud kortereid tuhandetele peredele ning parima kvaliteedi tagamiseks haldab ettevõte arenduse kõiki etappe: kavandamine, projekteerimine, ehitamine, müük ja garantiiaegne teenindus.

Riigikohtu praktika: Kinnisasja müügitehingu tagasitäitmine ostja pankroti korral

27.07.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasja nr 3-2-1-47-15 lahendamise käigus tuli Riigikohtul vastata küsimusele, kas müüjal on õigus jätta endale nii kinnisasi kui ka rahasumma olukorras, kus ostja on kinnisasja eest osaliselt tasunud, kuid suurem osa ostuhinnast on ostja pankrotistumise tõttu jäänud tasumata ning pankrotihaldur on teatanud, et loobub ostuhinna tasumise kohustuse täitmisest.

Müüja väitis, et sellises olukorras oleks lepingu tagasitäitmine vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna ostja ei olnud kinnisasja ostuhinda tasunud, ei olnud müüja ka selle omandit ostjale üle antud.

Riigikohus asus vastupidiselt müüjatele seisukohale, et hea usu põhimõttega poleks kooskõlas olukord, kus müüja saaks jätta endale ostja tasutud osa müügihinnast, kuigi ostja pole tasutu eest vastusooritust saanud. Kohus leidis, et müüja peab saadud raha tagastama ning lisaks maksma ostjale ka tagastamisega viivitatud aja eest seadusjärgset viivist.

Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Üürileandja ABC: kas üürileandmiseks osta korter, kus üürnik on juba sees?

27.07.2015 Tõnu Toompark

Kui üürileandjast investor ostab korteri, kus on juba kehtiv üürileping, peab ta panema paika plaani, kas omanikuks saamise järel soovib ta kehtiva üürilepingu lõpetada või sellega jätkata.

Üürniku eluplaanide selgekstegemiseks tuleb investoril üürnikuga kontakteeruda. Äkki maksab olemasolev üürnik head üüri ja ei plaani lähiajal omal algatusel kuhugi liikuda. See peaks üürileandjale igati sobima.

Ajutine üürnik teeb asja keerulisemaks

Võib aga ilmneda, et üürnik on võetud ajutiselt – näiteks kinnisvara müügiperioodi ajaks kommunaalkulusid katma. Sellisel puhul on üürilepingud sageli madala üürihinnaga. Sellises olukorras peab üürileandmiseks sobiliku korteri otsija selgitama, millised võimalused on üürihinna mõistlikule tasemele tõstmisega, mis üürileandjat rahuldab.

Ostes üürnikuga korteri, toimub korteri ostu-müügitehing ja valduse kättesaamine olulise ajalise nihkega. Otsese valduse annab investorile seejuures üle mitte müüja, vaid üürnik.

Eluruumi olukorra hindamine on raskendatud

Sellises olukorras tuleb investoril valduse vastuvõtmisel pöörata tähelepanu sellele, kuidas ja mille alusel hinnata, kas eluruum on vastuvõtmisel piisavalt heas seisukorras või on põhjust üürniku vastu nõudeid esitada.

Samuti peab investor hoidma silma peal üürnikule üle läinud päraldiste nimekirjal. Nii eluruumi kvaliteedi kui päraldiste vastuvõtmise aluseks on endise omaniku ja üürniku vahel sõlmitud valduse üleandmise-vastuvõtmise akt.

Paraku sõlmitakse enamus üleandmise-vastuvõtmise aktidest suhteliselt kehvalt vormistatud ja aktides on üleantava vara piisavalt detailselt kirjeldamata. Vormistamise puudujäägid ei võimalda alati hiljem hinnata, kas üürnikult üürileandjale üleantud vara on üldse see vara, mis kunagi üürnikule sai üle antud.

Tagatisraha kohustus läheb üle uuele omanikule

Lisaks peab investor pöörama tähelepanu sellele, kas üürnik on endisele korteriomanikule tasunud tagatisraha. Kui üürnik on tasunud tagatisraha, siis peab müüja selle investorile edasi andma, sest üürnikule raha tagastamise kohustus läheb üle investorist korteriostjale.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Legendaarse Kivimäe sauna asemel tulevad korterid

26.07.2015 Raul Reino

Domus Kinnisvara alustab 30.07.2015 korterite ostuhuviliste registreerimist majja, mis tuntud Kivimäe sauna nime all.

Tänu teatrikorüfeede külaskäikudele legendi staatuse omandanud hoone müüdi 2013.aastal Domus Kinnisvarale, kes renoveerib väärika hoone täielikult ja müüb põneva ajalooga hoone Kivimäe Kodu nime all korterite kaupa maha.

Objekti müügikorraldusega tegeleva maakleri Lenne Kontori sõnul ei saa hoonest tavaline hingetu kortermaja, vaid stiilne kodu hoone ainulaadset arhitektuuri ja Nõmme vaimsust hindavate inimeste jaoks.

„Erilisi ja stiilipuhtaid kortereid on oma kodu otsijaid oodanud miljööväärtuslikku Nõmme piirkonda kaua, nüüd on selleks hea võimalus avanenud,“ ütles Lenne Kontor.

Müüki tuleb vaid 18 korterit ja 3 äriruumi, valdavalt 2-3 toalised avarad korterid. Hinnad algavad 105 000 eurost. Korterite siseviimistluse osas on ostjatel võimalik valida kolme viimistluspaketi vahel, klassikalisest Art Deco`ni. Maakler Kontori sõnul alustatakse huviliste broneeringute vastuvõtmist 30. juulil ja ühtegi Kivimäe Kodu korteripakkumist kinnisvaraportaalidest esialgu leida ei ole võimalik. Eesmärgiks on kujundada elanike kooslus, kes väärtustavad kogukonnavaimu ja Nõmmele omast looduslähedast elustiili. Kogu info projekti kohta on saadaval vaid Domus Kinnisvara kodulehel.

„Kuna Nõmme on Tallinna üks hinnatumaid elurajoone, kus uue elamispinna pakkumist napilt, siis prognoosime korterite osas suurt huvi, seda enam, et müügihinnad on igati mõistlikud“ ütles Domus Kinnisvara maakler. „Kes ei tahaks elada majas, kus on elu nautinud Eesti kultuuriajaloo suurkujud Panso, Järvet, Lutsepp ja mitmed teised,“ märkis Lenne Kontor.

Ehituse peatöövõtjaks on YIT Ehitus, korterid valmivad lõplikult 2016. aasta kevadel.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

KV.EE: Elamispindade hinnad püsivad paigal

25.07.2015 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindade muutust kajastav KV.EE Indeks näitab 79,4 punkti. See on 8,5&% aastatagusest kõrgemal. Viimase kuuga on indeks kerkinud 0,4%.

Olukorras, kus elamispindade hinnad praktiliselt paigas seisavad on indeksi muutuste taga struktuursed nihked pakkumistes. Tallinnas on arendusturg aktiivne. Portaali KV.EE müügipakkumistesse lisandub uusi kalleid kortereid, mis kogu pakkumiste hulga keskmist hinda ülespoole kergitavad.

Tallinn oma pakkumiste mahuga on sedavõrd suur Eesti kinnisvaraturu piirkond, et see mõjutab olulisel määral kogu Eesti elamispindade pakkumishindade liikumist jälgivat indeksit. Nii kerkib KV.EE müügipakkumiste hinnaindeks vaatamata asjaolule, et reaalsete tehingute hind seisab paiga.

Pakkumishinnad kerkivad vaatamata pakkumiste arvu suurenemisele.

Uusi pakkumisi lisandub portaali KV.EE stabiilselt, kuid siiski oluliselt aeglasemalt kui möödunud 2014. aastal. See tähendab, et hinnasurve elamispindade pakkumisele suureneb, kuid hinnasurve kasv on aeglane ega ole veel hindu allapoole pressinud.

Vaadates KV.EE pakkumishindade kõrval tehinguhindu võime me Tallinnas näha tavapärast hinnadünaamikat, mis sõltub paljus tehingute arvust ja nende jagunemisest uute ja vanade korterite vahel. Mingist hinnalangusest me täna Tallinna baasil rääkida ei saa.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Väike investeerimisaktiivsus kajastub ettevõtete võla aeglasemas kasvus

24.07.2015 Taavi Raudsaar

sti pankEttevõtete võlakohustuste kasv selle aasta alguses vähenes. Kui kvartali võrdluses peatus võetud laenude ja väljastatud võlakirjade mahu kasv 2015. aasta esimese kvartali lõpuks, siis aasta võrdluses ulatus kasv ligikaudu 4%ni. Väikse investeerimisaktiivsuse tõttu on vähenenud pikaajaliste laenude maht, seda nii Eesti finantssektorist kui ka välismaalt võetud laenude puhul.

Ettevõtete omakapital esimeses kvartalis veidi vähenes. Vähenenud kasumite ja suhteliselt suurte dividendimaksete tõttu on vähenenud ka reinvesteeritud kasum ja peatunud on majanduskriisi järgne kiire omakapitali kasv. Rahvusvahelises võrdluses on Eesti ettevõtlussektori omakapitali tase siiski üsna kõrge.

Majapidamiste sissetulekud ja säästud kasvavad endiselt laenukohustustest kiiremini. Suurenenud sissetulekute toel kasvasid majapidamiste omanduses olevad sularaha ja hoiused aastaga ligikaudu 9% ehk 6,3 miljardi euroni. Laenukohustused suurenesid samal ajal 3,5% ehk 7,8 miljardi euroni. Mõnevõrra on kiirenenud nii pikaajaliste eluasemelaenude kui ka lühiajaliste laenukohustuste kasv. Majapidamiste võlakoormus kasutatava tulu suhtes vähenes ja püsis SKP suhtes 40% juures.

Nagu viimasel viiel aastalgi, paigutasid või tagastasid Eesti residendid välismaale endiselt rohkem vahendeid kui sealt kaasasid. See tuleneb asjaolust, et Eesti residendid säästsid esimeses kvartalis ikka veel rohkem kui investeerisid.

Taavi Raudsaar
Eesti Panga ökonomist

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Technopolis Ülemiste AS investeerib Ülemiste City suurima parkla rekonstrueerimiseks 300 000 eurot

24.07.2015 Tõnu Toompark

Ülemiste City suurarendaja Technopolis Ülemiste AS alustas Suur-Sõjamäe ja Lõõtsa tänava vahelisel parkimisalal töid eesmärgiga täielikult rekonstrueerida linnaku suurim parkimisplats Põhja parkla.

Eelmisel aastal lammutatud suure Dvigateli tehasehoone asemele lisandub tööde valmimisel 260 asfaltkattega parkimiskohta. Kokku hakkab Põhja parkla koos uute kohtadega mahutama üle 1000 sõiduauto.

Tööde käigus paigaldatakse parkimisplatsi alla õlipüüdurid ja vihmaveekollektorid ning uuendatakse kattemärgistust. Jalakäijate mugavamaks liikumiseks rajatakse parklasse lisaks keskne jalakäijate tee, mis teeb parkla tagumisest poolest büroohoonetesse jõudmise palju mugavamaks.

Tööd viiakse ellu järk-järgult, et parklas oleks ka rekonstrueerimise ajal piisavalt parkimiskohti. Tööd lähevad maksma ca 300 000 eurot ja valmivad augusti lõpuks.

Riigikohtu praktika: Kortermaja remonttöödeks laenu võtmise otsustamine ja vastavate lepingute sõlmimine

24.07.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasjas nr 3-2-1-49-15 tehtud otsuses selgitas Riigikohus, et laenu- ja käenduslepingu sõlmimiseks volituse andmine on korteriomanike üldkoosoleku pädevuses ja seda saavad korteriomanikud otsustada korteriomanike üldkoosoleku häälteenamuse alusel.

Lisaks selgitas Riigikohus, et kortermaja valitseja tegevuse puhul eeldatakse, et ta tegutseb korteriühisuse esindajana. Sealhulgas laenu- ja tagatislepingute sõlmimisel ja muude lepingute sõlmimisel, mis on vajalikud kortermajas remonttööde tegemiseks.

Riigikohus leidis viidatud asjas ka seda, et kui laenu- või käenduslepingu sõlmimiseks valitsejal tegelikult volitus puudus, siis põhimõtteliselt on võimalik sõlmitud lepinguid heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega korteriomanikud kinnitavad heaks majanduskava, millest nähtub, et remondifondi maksete arvel tasutakse pangalaenu. Riigikohus rõhutas siiski, et on oluline, et otsuses väljenduks selge heakskiit varasemale tehingule.

Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

AS Pro Kapital Grupp juhatuse esimehe volituste pikendamine

24.07.2015 Tõnu Toompark

AS Pro Kapital Grupp (edaspidi Pro Kapital) teatab, et Pro Kapitali nõukogu otsustas pikendada Pro Kapitali juhatuse esimehe Paolo Vittorio Michelozzi volitusi 3 aasta võrra alates 01.08.2015.

Paolo Vittorio Michelozzi on olnud Pro Kapitali juhatuse liige alates 22.11.2001.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Arco Vara: Kuidas valida kinnisvaramaaklerit?

23.07.2015 Tõnu Toompark

Hea maakler tegutseb ühes piirkonnas, tal ei ole müügis üle 100 objekti ning loomulikult on tal kutsetunnistus taskus, arvavad kinnisvarabüroode juhid.

Äripäeva teemaveebi kinnisvarauudised.ee tellimusel läbiviidud uuringust on varasemalt selgunud, et kinnisvaramaaklerite taset peetakse kõikuvaks ja ebaühtlaseks. See oli suurim etteheide maakleritele, mille üle kurtis aasta alguses lausa veerand uuringus osalenud 2147 inimestest. Seetõttu ei ole hea maakleri leidmine lihtne ning esmapilgul loogilised kriteeriumid pole alati need kõige õigemad.

Nõu annab Agur Tammistu, Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht

Esimene mõte liigub oma tutvusringkonda üle vaadates, et kas on kedagi tuttavat kinnisvaraspetsialisti. Kui ei ole, siis uurid, kas keegi teab kedagi head maaklerit soovitada. Hea maakler ongi see, keda soovitatakse.
Mida teha, kui neid valikuid ei ole saadaval? Kuidas leida endale ustav, aus, kiire, ilus-tark-osav abiline kinnisvaraküsimusi lahendama?

Ära vali kinnisvaramaaklerit tema müügisolevate objektide arvu järgi

Üks võimalus on see, et avad järjest kinnisvarabüroode kodulehekülgi ja vaatad pildi järgi, kes sulle võiks sobida, blond või brünett, noor või vana. Sealt leiab ka informatsiooni, kui palju on ühel või teisel maakleril kinnisvara müügis. Kui Harjumaa elamispindade maakleril on müügis 200 kinnisvaraobjekti, valige nendest mõned välja ja helistage müügiesindajale. Olen üsna kindel, et ta ei suuda kogu oma olemasolevat andmebaasi päris 100% hallata. See tähendab, et kui te talle oma vara müüki annate, olete tal 201. Aga tahaksite ju olla ainuke?

Selline maakler tegeleb justkui lumelabidaga kala püüdmisega, et ju midagi ikka peale jääb.

Kui maakleril on ainult mõned üksikud objektid müügis, võib jääda mulje, et äkki on algaja või siis ebapädev, aga siinkohal ei saa kindlaid järeldusi teha. On ka väga tublisid algajaid ja kogenud maakler võtab müüki objekte, mis on realiseeritava hinnaga ning lihtsalt müübki kogu aeg oma portfelli tühjaks.

Pigem suur büroo kui üksiküritaja

Kas eelistada üksiküritajast maaklerit või suure tuntud kinnisvarabüroo spetsialisti? Siinkohal on kaalukauss suure büroo poolel. Büroo tagab teie kinnisvara reklaamimise kõikides suuremates portaalides ja meediakanalites.

Suuremate kinnisvarabüroode maaklerid jagavad omavahel informatsiooni ostuhuvilistest. Tuntud kinnisvarabüroode maaklerid on koolitatud, läbinud erinevaid kinnisvaraalaseid kursusi, saavad pakkuda teile lisaks müügitööle ka hindamisteenust, aitavad suhelda finantsasutustega, tagavad juriidiliselt korrektse müügi või üüritehingu.

Eelista spetsialiseerunud maaklerit

Hea maakler annab teile iganädalast tagasisidet toimunust, saates kirjaliku raporti ostuhuvilistest, objekti vaadatavusest ja objekti kuvamisest turunduskanalites.

Kui müük siiski ei suju, pakub hea maakler müügi edendamiseks lahendusi. Need võivad olla soovitused teie kinnisvara parendamiseks ja ka võimalused objekti paremaks kuvamiseks või siis hinnakorrektsiooniks.

Kui müük ikka veel ei suju vastavalt teie ootustele, saab olla vaid kaks põhjust: kas maakler on kehv või hind on vale.

Artikli allikas on
Arco Vara

Ettevõtete ja majapidamiste hoiuste maht on aastaga kasvanud ligi 11%

23.07.2015 Tõnu Toompark

Ettevõtetele ja majapidamistele välja antud laenude ja liisingute maht oli juuni lõpus 15,5 miljardit eurot. Aastaga on laenu- ja liisinguportfell suurenenud 2,9%. Ettevõtetele antud laenude ja liisingute aastakasv aeglustus juunis 2%ni. Kõige kiiremini on ettevõtete laenamine viimase aasta jooksul kasvanud kaubanduse ja kinnisvaraarenduse valdkonnas.

Majapidamistele antud laenude ja liisingute portfelli kasv veidi kiirenes. Aastaga on eluasemelaenude maht suurenenud 3,8% ja muude laenude maht 4,3%. Juunis väljastati eluasemelaene 81 miljoni euro väärtuses ehk umbes sama palju kui eelnevatel kuudel. Kiiresti on kasvanud eraisikutele antud autoliising, kuid ettevõtetele on autoliisingut väljastatud samavõrra vähem. Kokku väljastati juunis autoliisingut 3% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal.

Laenude ja liisingute intresside tase on tänu väikestele baasintressidele jätkuvalt madal. Nii majapidamistele antud eluasemelaenude intressimäär kui ka ettevõtetele antud pikaajaliste laenude intressimäär oli juunis 2,2%.

Pankade poolt välja antud laenude kvaliteet halvenes veidi, nagu ka eelmistel kuudel. Üle 60 päeva viivises olevate laenude osakaal kasvas 1,7%ni laenuportfellist. Viivises olevate laenude osakaal on enim kasvanud põllumajanduse ja kinnisvaraarendusega seotud ettevõtete hulgas.

Ettevõtted ja majapidamised jätkavad aktiivselt hoiustamist. Neile kuuluvate hoiuste maht pankade bilanssides on aastaga suurenenud 10,7%. Eriti kiiresti on kasvanud ettevõtete hoiused: nende aastakasv kiirenes 14,2%. Majapidamiste hoiused on sarnaselt eelnevate kuudega kasvanud ligi 8% aastas.

Pangad teenisid teises kvartalis 261 miljonit eurot kasumit. Kasumi muutust mõjutas enim tütarettevõtetest võetud dividendide tulu (229 miljonit eurot) ja eelnevate aastate kasumi arvel välja makstud suurelt dividendimakselt kinni peetud tulumaks (45 miljonit eurot). Kui ühekordseid tehinguid mitte arvestada, teenisid pangad teises kvartalis 77 miljonit eurot kasumit ehk 6% vähem kui eelmise aasta II kvartalis. Kasumi suurenemist toetas kasvanud teenustasutulu, ent seda vähendasid väiksem netointressitulu ja suurenenud halduskulud.

Jaak Tõrs
Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna juhataja

Riigikohtu praktika: Kinnisasja müügieseme puudused ja müügilepingust taganemine

23.07.2015 Tõnu Toompark

Kohtuasjas nr 3-2-1-43-15 lahendas kohus järgmisi müügilepinguga seotud küsimusi:

kas korteriühistut koormav laenuvõlg on käsitatav korteriomandi puudusena eelkõige VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses ja kas müüja pidanuks võla olemasolust ostjat teavitama;
kas elamut haldava ühistu mittetoimivus on käsitatav korteriomandi puudusena ja kas müüja pidanuks sellest ostjat teavitama;
kas müügilepingust taganemise aluseid on võimalik hiljem täiendada, sh kohtumenetluse käigus;
milline on taganemiseks mõistlik aeg.

Ostja esitas korteri ostulepingust taganemise avalduse, kusjuures taganemise põhjendused esitas ostja mitmes erinevas dokumendis, seejuures nii kohtueelselt kui ka kohtus. Riigikohus leidis, et:

kui esitatud on mitu taganemisavaldust, siis ei tühista järgmine taganemisavaldus eelmist taganemisavaldust;
kui asjal ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba kohtu menetluses;
ostjal oli õigus taganemisavaldust hiljem kohtumenetluses täiendada. Oluline on aga see, et lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel tuleb eristada algset taganemisavaldust ja selle hilisemaid täiendusi;
pole välistatud taganemisavalduse esitamine ka kohtumenetluse ajal maakohtus.

Taganemisavalduse esitamise mõistliku aja osas märkis Riigikohus, et:

enne valduse saamist ei ole tavajuhul võimalik puudustest teada saada;
kui lähtuda eeldusest, et valdus anti ostjale üle lepingu sõlmimise või sellele järgneval päeval, ei saa väita, et ostja pidanuks väga lühikese ajavahemiku jooksul pärast valduse saamist teada saama kõigist asja puudustest;
üldjuhul ei saa lepingust taganemise mõistlik aeg olla lühem kui kuus kuud.

Puuduste osas leidis Riigikohus, et :

Korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt korterelamu lähiümbruses. Ostjal on äratuntav oluline huvi nt teada saada, et naaberkorteris või korterelamu aias toimuvad sagedasti kärarikkad peod, kuulatakse valjusti muusikat, elamus pakutakse paljudele võõrastele isikutele majutusteenust, et korteriühistul on probleeme võlglastega jne;
puudusteks saab lugeda muuhulgas ka korteriühistut koormavat võlga, mittetoimivat ühistut kui ka nõuetele mittevastavat elektrijuhtmestikku, kui sellest ei ole ostjat informeeritud;
müüdava korteriomandi tavaliseks omaduseks on muuhulgas ka see, et korteriomandit majandatakse nõuetekohaselt, st vähemalt minimaalselt vajalikul määral;
müüjalt ei saa nõuda, et korteriühistu toimiks normaalselt ning ei saa ka nõuda selle puuduse kõrvaldamist, kuid müüja peab ostjale andma teavet selle kohta, kui ühistu või muul viisil kaasomanike suhted mingil põhjusel tõhusalt ei toimi;
otstarbekas, vajalik ning aus oleks müügilepingutesse lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et ostja võib kasutada tema vastu seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid;
oluline on ka müügikuulutuse info, mis võib saada lepingu osaks;
ei ole välistatud, et kõik lepingu rikkumised kogumis saavad moodustada aluse lepingust taganemiseks. Selleks tuleb muuhulgas hinnata kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga.

Notari roll müügilepingu tõestamisel:

Riigikohus leidis, et notarid peaksid selgitamiskohustuse täitmisel tehingu pooltele mh selgitama, et korteriomandi majandamise asjaolud on olulised ning lepingus tuleks kirjeldada korteriomandi müüjale teadaolevad puudused.
Viimast eriti neil juhtudel, mil müüakse vanemaid/kasutatud eluruume. Selgituskohustuse nõuetekohaseks täitmiseks ei saa üldjuhul pidada notariaalse lepingu lõpuosas kõikvõimalike õigusaktide sätete mehhaanilist ümberkirjutamist.

Pille Pettai
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna juht

Martina Proosa
Glikman Alvin & Partnerid
Kinnisvara- ja ehitusvaldkonna jurist

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid