Piimakombinaadi ja kommivabriku ala saab teemakohased tänavad

30.04.2013

Tallinna linnavalitus määras nime kolmele uuele kesklinna Kitseküla asumisse, muutunud kasutusotstarbega endisele piimakombinaadi ja kommivabriku maa-alale rajatavale tänavale.

Pärnu mnt, Kohila tn ja Järvevana tee vahelise maa-ala detailplaneeringuga tekkivad uued tänavad saavad nimedeks Lelle tänav, Karamelli tänav ja Piima tänav.

Tallinna kohanimede määramise korra kohaselt määrab tänavale, nende analoogidele ja asustusüksusest väiksematele nimeobjektidele nime linnavalitsus nimekomisjoni seisukoha ja linnaosa valitsuse kooskõlastuse alusel.

Tallinna Linnavalitsuse nimekomisjon arutas nende tänavate nimesid mitmetel koosolekutel. Kuna piirkonnas on valdavalt kasutusel kitsarööpmelise raudtee peatuse nimeteema, pidas nimekomisjon Kohila tänavalt algavale, suures osas Tallinn-Lelle-Pärnu raudteega paralleelselt kulgevale ja Pärnu maanteel lõppevale tänavale sobivaimaks Lelle nime. Lelle tänav on piirkonda ka varem planeeritud olnud, kuid jäi toona planeeringulahenduse muutumise tõttu välja ehitamata.

Teiste uute tänavate osas peeti õigeks alal paiknenud suurte tootmisettevõtete jäädvustamist tänavanimedes. Endise piimakombinaadi juurde jäävale ja Pärnu maanteelt perspektiivse Lelle tänavani kulgevale tänavale valis komisjon Piima nime. Endise kommivabriku juures Pärnu maanteelt perspektiivse Lelle tänavani kulgevale tänavale kaaluti Kommi, Kompveki, Šokolaadi, Karamelli, Maiuse ja Magusa nimesid. Sellest valikust peeti parimaks Karamelli tänava nime, kuna seal piirkonnas tegutses kunagi kompvekitehas Karamell, mis liideti hiljem Kalevi kommivabrikuga. Seega on sellel nimel lisaks temaatilisele sobivusele olemas ka ajalooline koha-nime seos.

Tallinnas on levinud piirkonnaga seotud tootmisettevõtete jäädvustamine toodangu või tegevusalaga seotud nimetustega. Ülemistel on tänavanimedena kasutusel endisest Dvigateli tehasest tulenevad metallitöödega seotud nimetused, tooteartiklite järgi on nimetatud veel Laki tänav, Liimi tänav, Malmi tänav, Masina tänav, Klaasi tänav, Seebi tänav jne.

Eesti Arhitektide Liit näitab viimase 20 aasta parimaid arhitektuurivõistluste töid

30.04.2013

Neljapäeval 2. mail kell 17.30 avatakse Tallinnas disaini- ja arhitektuurigaleriis (Pärnu mnt 6) Eesti Arhitektide Liidu näitus „Hea arhitektuurivõistlus”.

Kuraator arhitekt Urmas Luure on näitusele välja valinud projektid viimase kahekümne aasta jooksul arhitektide liidu kaasabil korraldatud arhitektuurivõistlustelt, mille tulemused on ehitistena realiseerunud või realiseerumas.

Näituse avamisel tutvustatakse Eesti Arhitektide Liidu poolt koostatud uut arhitektuurivõistluste juhendit.

Eesti ühe hinnatuma arhitekti Emil Urbeli sõnul täidab arhitektuurivõistlus oma eesmärgi vaid juhul kui see on hästi ette valmistatud ja korralikult läbi viidud. „Võistlust peab piisaval määral rahastama ja töid peab hindama pädev žürii. Ent ka siis, kui need tingimused on täidetud, pole oodatud tulemus alati garanteeritud. Küllalt on korraldatud võistlusi, millele pole järgnenud ehitustööd või mis on lõppenud sõnasõja ja aukohtuga. Sageli pole põhjus olnud võistluse korralduses, vaid tellijal on huvi ja raha otsa saanud või on ta muutnud oma äriplaane, ” ütleb Urbel.

Täna on praktikas laialt levinud projekteerimistööde vähempakkumine ja ehituse-projekteerimise odavhanked, seda kahjuks eeskätt omavalitsuste ja riigi poolt ehitatavate hoonete puhul. Odavale projektile võib aga järgneda ootamatult kallis ehitushind. Ehitamine on kordades kallim kui projekteerimine.

„ Meeles tuleb pidada, et ehitatud keskkond kujuneb aeglaselt ja ehitised jäävad püsima kauaks. Möödapanekud projekti elluviimisel lähevad meile kalliks maksma ja vead jäävad siluda meie lastele,” lisab Emil Urbel.

Näitusel „Hea arhitektuurivõistlus” näeb Eesti viimase kahekümne aasta parimat projekteerimis- ja ehituspraktikat. Esindatud on näiteks Tartu Ülikooli Narva Kolledž, Okupatsioonide Muuseum Tallinnas, Eesti Maanteemuuseumi välialad Varbusel ja Eesti Rahva Muuseum Tartus.

Näituse raames toimub 16. mail 2013 samas ka arhitektuurivõistluste teemaline vestlusring, kus esinevad sõnavõttudega oma ala spetsialistid ning tutvustatakse Eesti Arhitektide Liidu poolt koostatud uut arhitektuurivõistluste juhendit.

Näitus on avatud kõigile huvilistele alates 3. maist kuni 18. maini Disaini – ja Arhitektuurigaleriis Tallinnas, Pärnu mnt 6. Näitust toetasid kultuurkapital ja kultuuriministeerium.

Sõnumid Swedbanki privaatpanganduse kevadiselt seminarilt

30.04.2013

Täna toimus Swedbankis kinnisvaraturu trendidele keskendunud Swedbanki privaatpanganduse kevadine seminar, kus üheks peaesinejaks oli EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas.

Arakase sõnul on aenenud maailma keskpankade rahapoliitikast tingitud odavate intressimäärade ja hüppeliselt suurenenud rahapakkumise keskkonnas maailmas keeruline leida regiooni, kus ärikinnisvarahinnad langeksid.„Odava raha mõju on kinnisvaraturul võimatu eirata, samas on erasektori võlgnevus täna siiski oluliselt suurem kui eelmise hinnakasvu tsükli alguses, 2004. aastal, mis nõudluse poolelt edasist hinnatõusu pidurdab.“

Tema sõnul on kummalisel kombel raha Eesti kinnisvarasektori jaoks täna veelgi odavam kui Saksamaal ja Prantsusmaal, samas soovitab ta käituda laenu võttes ettevaatlikult: „Finantsvõimendusega mängimine on sama, nagu lõvipoja võtmine – alguses on ta tore ja armas, kuid ühel hetkel kasvab ta suureks ja sööb su ära,“ sõnas Arakas tänasel seminaril.

Kui jätta Arakase sõnul aga kõrvale need üksikud kurvad juhtumid, kus näiteks lapsed on pantinud oma vanemate varad uue kodu soetamise sissemakse tegemiseks, poleks pankade kätte täna jäänud kinnisvara vaadates Eestis kriisi nagu olnudki. „Kliendina vaadates võin öelda, et pangad on käitunud kriisi käigus väga vastutustundlikult,“ märkis Arakas.

Statistika: Keskmise korteritehingu väärtus kasvas aastaga 8,3 protsenti

30.04.2013

2013. aasta I kvartalis tehti maa-ameti andmetel 3819 korteritehingut, tehingute kogukäive oli 173 miljonit eurot ja keskmine hind 801 €/m2.

Aastataguse ajaga kasvas tehingute arv tugevad 15%. 8-protsendilisest hinnatõusust ajendatuna kasvas tehingute kogukäive isegi 25%.

2013 I kvartali keskmise korteritehingu väärtus oli 45 312 eurot. Aastaga tõusis keskmise tehingu väärtus sama palju, kui keskmine tehingu hindki ehk 8,3%.

Elamispindade ja eriti just korterite turu aktiivsuse taga on kindlasti  jätkuvalt madal intressimäär ja kasvavad laenukäibed.

Korteriomanditehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Korteriomanditehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Korteriomanditehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja keskmine hind (€/m2, parem telg)

Korteriomanditehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja keskmine hind (€/m2, parem telg)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Ülemiste Keskus sai esimesena Eestis BREEAM kvaliteedistandardi

29.04.2013

Ülemiste Keskus sai esimesena Eesti kaubanduskeskusena BREEAM keskkonna alase kvaliteedistandardi, mis muudab suvel algavate laiendustöödega Ülemiste Keskuse Eesti kõige keskkonnasõbralikumaks ostukeskuseks. Tegu on Oxford Sustainable Groupi poolt tehtava BREEAM standarditele vastava auditiga, mis on maailmas laialt kasutatav keskkonnamõju hindamise meetod. Praeguseks on Ülemiste Keskus juba kokku hoidnud elektrikuludelt 30% tänu jätkusuutlike lahenduste rakendamisele.

Oxford Sustainable Group auditeeris Ülemiste Keskust, mis laieneb 75 000 m² peale ning saab esimesena Eestis Väga Hea BREEAM kvaliteedistandardile vastavuse hinde.

Ülemiste Keskuse tegevdirektori Guido Pärnitsa sõnul annab BREEAM kvaliteedistandard ostukeskusele kolmanda osapoole poolt mõõdetava tõendi kvaliteedist. “Meie rentnikud ja kliendid kogevad tervislikku töö- ja ostukeskkonda, madalaid kommunaalmakseid, madalamat energiakulu ja madalamat ressursside raiskamist. Sellega saame enda hoonele kõrgema väärtuse, madalama kulu materjalide vahetusele ning valmistume juba aegsasti Europpa Liidu ehitusstandardite uueks direktiiviks,” lisas Pärnits.

Oxford Sustainable Groupi tegevjuhi Hadley Barretti sõnul on Ülemiste Keskus teenäitajaks Eestis. “Oleme alates 2009. aastast litsenseeritud BREAAM kvaliteedistandardite auditeerijana Eestis ning selle aja jooksul näinud, et keskkonnasõbralikud projektid on aina populaarsemad suurte investeerimisfirmade ja haldajate seas. Kuna Ülemiste Keskus on suurimaid ostukeskuste haldajaid, siis oli kasulik nendega koostööd alustada esimesena ning luua Eesti kõige keskkonnasõbralikum ostukeskus. Jätkusuutlik mõtlemine ja keskkonnasõbralik lähenemine oma ärile on tulevikus normiks töötajate, valitsuse, äride ja tarbijate poolt. Ülemiste Keskuse puhul näitavad rentnike kõrged nõudmised juba täna nende edukust,” lisas Barrett.

BREEAM kvaliteedistandard on maailmas laialt kasutatav keskkonnamõju hindamise meetod, millega parandatakse ehituse ja tegevuse kvaliteeti. BREEAM tagab parima võimaliku elukeskkonna, madalad ülalpidamiskulud ja kinnisvara väärtuse stabiilse kasvu ajas. Üle miljoni hoone maailmas on siiani saanud endale BREEAM kvaliteedistandardi. BREAAM veebileht:

Ülemiste Keskuse 2. etapi on kavandanud Norra arhitekt Einar Aakeroy (AMB Arkitekter AS). Eestist osales projekteerimistöödes EA Reng. 2. ehitusjärk hõlmab endas 25 000 m² uut osa koos uue peasissepääsuga ja 400-kohalise 3-korruselise parkimismaja rajamist. Samuti saab kogu senine, olemasolev keskus uue, kaasaegse ilme.

Peale Ülemiste Keskuse 2. järgu valmimist 2014. aasta oktoobris saab seal olema

92 000 m² üldpinda, 38 000 m² renditavat pinda, 210 kauplust, 1350 parkimiskohta autodele. Ülemiste Keskuse uue järgu investeeringu kogumaksumuseks kujuneb ca 40 miljonit eurot.

Ülemiste Keskus (avatud 2004. a.) on perekeskus, mis pakub oma kaupu ja teenuseid enam kui 150 erinevale kauplusele ja teeninduskohale. Ülemiste Keskuse omanik ja arendaja on Linstow International (Norra), mis haldab ja arendab ärikinnisvara Baltimaades (sh 6 kaubanduskeskust Lätis), Norras, Portugalis, Rootsis ja Venemaal. Eestis kuuluvad Linstow’le lisaks Ülemiste Keskusele Radisson Blu Hotell Olümpia ja Park Inn Central Tallinn. Linstow kuulub Norra börsil noteeritud investeerimisfirmale Awilhelmsen AS.

Oxford Sustainable Group (OSG) on tegutsenud aastast 2005 jätkusuutlike arenduste ja taastuvenergia vallas. Ettevõttel on kogemused Eestis, Guernsey’s, Itaalias, Hollandis, Rumeenias, Soomes ja Suurbritannias. OSG on Euroopas üks suurima kogemusega sõltumatu poolena tegutseja selles valdkonnas. Lisainfo: www.OxfordSustainable.com

Nurgakivi Vibu 14, 16 ja 18 korterelamule

29.04.2013

30. aprillil saavad nurgakivi Vibu 14, 16 ja 18 korterelamud Tallinnas. YIT Ehituse rajatavad korterelamud Kalamajas on üks osa suuremahulisest arendusprojektist, millega alustati juba 2006. aastal. Vibu 14, 16, 18 korterelamute ehitustööd algasid 2013. märtsis ja planeeritav valmimise aeg on 2013. aasta detsembris.

Vibu tänavale rajatavad kolmekorruselised korterelamud asuvad kõrgelt hinnatud omanäolise arhitektuuriga miljööväärtuslikus ja arenevas ajaloolises Kalamajas. Korterelamute läheduses leidub hulganisti rohelust parkide näol, linnulennul asuvad kultuurikilomeeter ning lennusadam. Korterelamute rõdud ja terrassid loovad elanikele võimaluse looduslähedaseks ja meeldivaks ajaviitmiseks igal aastaajal.

YIT Ehituse kinnisvara müügi- ja turundusjuhi Ingrit Asavi sõnul on „meeldiv näha, et hakkab teostuma YIT visioon luua Kalamajja lisaks üks terviklik elukeskkond. Antud kortermajade märksõnaks on „privaatsus“ – vaid kuue korteriga kortermajad annavad privaatsuse hindajatele selle õige tunde!“

Vibu tänava korterelamute arhitektiks on AB Ansambel OÜ. Korterid on avarad ja hoolikalt läbi mõeldud plaanilahendusega. Esimese ja teise korruse igal korteril on rõdu ning kolmanda korruse korteritel terrass vaatega Kalamaja pargile. Rajatava hoone kandekonstruktsioon on monteeritav raudbetoon, maja fassaad koosneb monteeritavatest raudbetoonpaneelidest, mis kaetakse vertikaalse puitribistikuga.

Ringkonnakohus jättis OÜ Herder hagi Pärnu linna vastu rahuldamata

29.04.2013

Ringkonnakohus avaldas täna otsuse, millega jättis OÜ Herder hagi Pärnu linna vastu täies ulatuses rahuldamata.

Ringkonnakohus jättis OÜ Herder hagi Pärnu linna vastu ostuhinna 2 236 907,70 euro, intressi 132 411,64 euro, viivise 339 182,63 euro väljamõistmiseks ja kahju 436 609,12 euro hüvitamiseks rahuldamata. Samuti jäävad kõik menetluskulud otsuse alusel OÜ Herder kanda.

„Suurepärane otsus. Võitsid nii õiglus kui õigus. Luhtunud äriplaani kinnimaksmine pärnakate poolt ei leidnud kohtus toetust. Kiidan ka Pärnu linnavolikogu kindlameelsust, mille iseloomustamiseks sobivad meie valmisliidu liikme Varje Tipu sõnad, kui laual oli kaalumisel, kas otsida kompromissi või minna lõpuni: „Põhimõtteid raha vastu ei vahetata“. Parim uudis sel aastal, seni!,“ lisas linapea Toomas Kivimägi.

Kas valida kinnisvara või traditsiooniline pangahoius ehk kuidas panna vara paremini kasvama?

29.04.2013

Paljude väikeinvestorite mõte töötab iga päev ühes suunas: kust teenida lisa, kuidas panna vara paremini kasvama? Kas valida kinnisvara või traditsiooniline pangahoius, väärisesemed, kuld või fondid?

Kindlasti ei ole siin ühest vastust ja kõrvalseisja võiks vastata, et kõik oleneb sellest, kus hästi läheb. Investeerija seisukohalt on raha paigutamine ühte korvi riskantne. Eesti kontekstis, kus ülekuumenemine teatud valdkondades on kerge tulema, eriti kui seda aitab võimendada finantssüsteem, tuleks oma vara investeerides riske hajutada.

Professionaalide pärusmaa?

Üldiselt kipub investeerimine tavakodanikule jääma kaugeks ning seda peetakse pigem oma ala harrastajate ja professionaalide pärusmaaks. See võib olla tingitud arusaamast, et investeerimiseks on vaja suuri summasid, samuti võib põhjuseks olla teabe puudumine või lihtsalt hirm tundmatu ees.

Näiteks aktsiatega kauplemine nõuab ettevõtete tundmist ja vilumust ning aega, sest aktsiate kõikumine on tundide ja isegi minutite küsimus, mis nõuab ka aktiivsemat osalemist. Investeeringud fondidesse kipuvad jääma kaugeks seetõttu, et investeerija ei oma tegelikku ülevaadet, mida tema rahaga tehakse.

Ta ei saa oma investeeringut kuidagiviisi suunata. Samas on palju tublisid ning edukaid börsimaaklereid ja fondijuhte, kes on suutnud läbi aastate tõestada oma kindlameelsust ja head vaistu ning kasvatanud investorite raha.

Hea pensionifond

Kinnisvarainvesteeringuid, et osta korter, anda see üürile ning teenida üüritulu, ei peeta väga traditsiooniliseks. Eesti turg on olnud aktiivne kõigest 20 aastat. See ei ole pikk aeg ning traditsioonid kinnisvara investeeringute valdkonnas alles kujunevad.

Pärast masu, kinnisvaraturu elavnedes, on hakatud rääkima kinnisvarast kui heast lisateenimisvõimalusest. Üürikorterisse investeerimist nimetatakse ka heaks pensionifondiks. Kinnisvaraturg ei ole küll omaette maailm, vaid osake kogu majandusest, kuid selle volatiilsus on siiski palju aeglasemkui börsil toimuv.

Tallinna kesklinna investeeriv Kaido ütles: “Investeerin teadlikult kesklinna, sest siinne üürnik on maksejõuline ja aktiivne inimene, üüritootlus parem, kui raha lihtsalt sukasääres hoida.”Minu küsimuse peale, miks ta näiteks kulda ei osta või ostab, vastas Kaido: “80 protsenti oma varast investeerin kinnisvarasse, mul on kriteeriumid, mida jälgin. Olen valiku suhtes äärmiselt pragmaatiline ning püüan lähtuda arvudest.

Kinnisvara saan justkui käega katsuda. Ülejäänud 20 protsenti investeerin tõepoolest väärisesemetesse. Mõlemad, nii kinnisvara kui ka väärisesemed, on minu jaoks pikaajalised investeeringud. Lihtsalt kinnisvara puhul tekib igakuine rahavoog, millest elada ja investeerida. Tahan omada investeeringute üle kontrolli, sellepärast olen valinud kinnisvara ja väärisesemed.”

Selleks et kinnisvara üüritulust ära elada, tuleb investeerida märkimisväärne summa raha. Siinkohal räägimegi pigem lisateenistusest, mida hoiustaja või sularaha hoidja võiks lisaks teenida. Korteri ostmine ja väljaüürimine tootlusega 5–6% on ettevõtte kaudu investeerides üsna tavapärane. Samuti võib olla investor ka alates 15 000 euroga.

Pakutakse kinnisvarahaldust

Suurem küsimus on, kuidas hallata oma üürikorterit või kortereid. Kinnisvarahaldust pakkuvad ettevõtted teevad ära selle mis vaja, et vara säiliks, kuid kinnisvarabürood suudavad pakkuda ka üürihaldusteenust. Kinnisvarabüroo maakler Kristina Sõmerik haldab praegu kuni kümmet korterit.

“Esiteks teen korraliku taustauuringu ning pingutan heade üürnike leidmise nimel. Kohtun üürnikega, jälgin, et üüritasud laekuksid ning üürnikud ja üürileandjad oleksid rahul. Meelerahu on minu klientidele väga oluline, nad investeerisid kinnisvarasse ja nüüd soovivad teenida tulu.

”Üürihaldusteenus maksab 10% igakuisest üüritasust, mis võib küll tootlust poole protsendi võrra vähendada, aga suurema mahu korterite puhul võib üürnike haldamine ilma haldusteenuseta ka keerukaks osutuda.

Stabiilne investeering

Kokkuvõttes on kinnisvara stabiilne investeering, sest isegi kui aktsiad liiguvad üles-alla, on kinnisvaraturg näidanud viimase 10 aasta jooksul, vaatamata üsna suurtele kõikumistele, head kasvu ja suuremat stabiilsust kui muud investeerimisvõimalused.

2003. aastal tehti Tallinna Börsil tehinguid küll viis korda vähem, kuid käive oli praegusest mitu korda suurem. Kinnisvaraturg kosub koos üldise majandusega, ning kui möödunud aastal kasvasid kinnisvarahinnad keskmiselt 10%, siis selline jätkusuutlik kasv koos kogu Eesti arenguga on ka tänavu kuni kümme protsenti.

Artikli autor:
Lauri Kannimäe
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa
 Uus Maa

Kas maksab avalikul enampakkumisel üürilepinguga koormatud kinnisvara soetada?

29.04.2013

Avalikelt enampakkumistelt kinnisvara ostmine muutub järjest populaarsemaks, kuid meedias kajastatud puuküürnike juhtumid teevad ostjad ettevaatlikuks. Millised on enampakkumiselt üürilepinguga koormatud kinnisvara ostja õiguslikud võimalused, ja kas ost ennast ära tasub, selgitab advokaadibüroo Varul jurist Kärt Pormeister.

Avalikelt enampakkumistelt kinnisvara soetamine on kujunemas järjest populaarsemaks investeerimisvõimaluseks nii isiklikel kui ärilistel motiividel. Paraku on praktikas probleeme seoses müüdaval varal lasuvate üürilepingutega ning nii on ka meedias laialt kajastust leidnud tegelased, keda nimetatakse puuküürnikeks.

Negatiivne meediakajastus võib aga mõjuda potentsiaalsele ostjale demotiveerivalt ning nii kiputakse pigem hoiduma sellise kinnisvara ostmisest avalikelt enampakkumiselt, mis on või võib olla koormatud üürilepinguga.

Artikli eesmärk on avada õiguslike võimaluste tagamaid avalikult enampakkumiselt kinnisvara soetamisel uuele omanikule, kes soovib vabaneda probleemsetest üürnikest. Eelkõige peab artikli autor vajalikuks lükata ümber linnalegende justkui probleemsest üürnikust oleks ülemäära keerukas või üldse mitte võimalik lahti saada.

Salajased kahtlase sisuga üürilepingud

Esmalt tuleb eristada kahte olukorda: kas kinnisvaral lasuva üürilepingu kohta on kinnistusraamatusse kantud märge või mitte. Praktikas võib juhtuda, et keegi peale võlgniku, kelle kinnisvara avalikul enampakkumisel müüakse, ei tea, kas kinnisvaral lasub üürileping või mitte.

Nii on juhtunud, et paar päeva enne avaliku enampakkumise toimumist ujub pinnale kahtlase sisuga üürileping. Selline üürileping on tavaliselt sõlmitud üürileandja jaoks võrdlemisi või isegi äärmiselt kahjulikel tingimustel. Praktikast võib tuua näite, kus üürilepinguga kohustus üürileandja tasuma kõiki korteriga seotud kommunaalkulusid ning ka kogu korteri sisustus, k.a. köögimööbel, vann jms, oli üürilepingusse märgitud üürnikule kuuluva varana.

Sellises kahtlases olukorras ei pruugi ostja olla huvitatud tülika olukorraga tegelemisest ning nii ei pruugigi objektile huvilisi leiduda. Küll aga teenib see selle ostja huve, kes ei lase ennast sellisest olukorrast heidutada. Nagu öeldakse on julge hundi rind rasvane ja ka avalikult enampakkumiselt soodsalt kinnisvara soetada sooviv isik ei pea laskma viimases hädas kõiksugu trikke tegema hakkaval endisel omanikul ennast takistada.

Kinnistusraamatust nähtavad üürilepingud

Uuele omanikule avanevate õiguslike võimaluste osas tuleb eristada neid olukordi, kus üürilepingu kohta on kinnistusraamatusse kantud märge, nendest, kus selline märge puudub. Oluline on silmas pidada, et võimalused, mis avanevad potentsiaalsele ostjale uue omanikuna üürilepingu ülesütlemiseks, mille kohta on kinnistusraamatus märge, on tal ka igal juhul olukorras, kus selline märge puudub.

Seda eelkõige põhjusel, et kinnistusraamatu märke eesmärk on üürniku kaitse, mistõttu vastava märke puudumisel on ka uuel üürileandjal paindlikumad võimalused üürilepingu ülesütlemiseks.

Olukorras, kus potentsiaalne ostja näeb juba kinnistusraamatust märget üürilepingu kohta, on esiteks võimalik, et üürileping on kinnistusraamatus järjekoha poolest tagapool sissenõudja nõudest või selle tagatiseks olevast õigusest, mille tõttu võlgnikule kuuluvat kinnisvara üldse avalikul enampakkumisel müüakse.

Sellisel juhul märge üürilepingu kohta kustutatakse ning uue omaniku jaoks on kinnistul lasuva üürilepingu näol tegemist kinnistusraamatusse kandmata üürilepinguga. Kui aga üürilepingu märge on oma järjekoha poolest eespool, võib ostja mõelda täitemenetluse algatanud sissenõudjaga kokkuleppele jõudmisele viimasele kuuluva nõude loovutamiseks ostjale. Lihtsamalt öeldes võib potentsiaalne uus omanik omandada nõude, millega saab ise astuda kinnisasja senise omaniku võlausaldaja rolli.

Sellise kokkuleppe saavutamisel saab ostja kontrollida täitemenetlust sissenõudja positsioonist ning seega kasutada ka sissenõudjale tagatud tehingute tagasivõitmise võimalust. Nimelt sätestab TMS § 187, et sissenõudja võib esitada tagasivõitmise hagi nõudega, et kohus tunnistaks kehtetuks tehingu, mis kahjustab sissenõudja huvisid.

See eeldab aga, et üürileping oleks sõlmitud kolme aasta jooksul enne tagasivõitmishagi esitamist ning et üürileping oleks sõlmitud teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, millest teine pool ehk üürnik ka teadis või pidi teadma. Mõeldav on näiteks ülalmainitud olukord, kus paar päeva enne avalikku enampakkumist ilmub välja kahtlase sisuga üürileping, mille kinnisvara omanik on sõlminud nt perekonnaliikme või sõbraga.

Sellisel juhul on võrdlemisi kerge argumenteerida sissenõudja huvide teadlikku kahjustamist. Lähikondlasega üürilepingu sõlmimise puhul ning ka olukorras, kus üürileping on sõlmitud kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või vara arestimist, eeldataksegi, et tegemist on olnud sissenõudja huvide teadliku kahjustamisega. Sellisel juhul on tõendamiskoormis ümber pööratud ning kinnisvara uus omanik ei pea tõendama tema huvide teadlikku kahjustamist.

Olukorras, kus ostja ongi astunud sissenõudja rolli ja omandanud nõude kinnisvara omaniku vastu, on mõeldav ka pankrotimenetluse algatamine kinnisvara omaniku suhtes. See võimaldaks näiteks juhul, kui uuele omanikule kahjulik üürileping on sõlmitud endise omaniku lähikondsega pankrotiseaduse mõistes, kuid varem kui 3 aastat enne täitemenetlust, esitada tagasivõitmise hagi ka üürilepingu suhtes, mis on sõlmitud 5 aastat enne ajutise pankrotihalduri määramist pankrotimenetluse raames.

Võimalikud üürilepingud, mille olemasolu on teadmata

Olukorras, kus avalikul enampakkumisel müüdava kinnisvara osas puudub kinnistusraamatus märge üürilepingu kohta, on potentsiaalsel ostjal lisaks ülaltoodud võimalusele ka muid valikuid. Nii viitab TMS § 161 sellisel juhul VÕS §-s 323 sätestatule.

Viimati viidatud säte käsitlebki justnimelt olukordi, kus üürileandja õigused ja kohustused lähevad ühelt isikult teisele üle, nii nagu see toimub ka kinnisvara soetamisel avalikul enampakkumisel. VÕS § 323 lõige 1 annab kinnisvara uuele omanikule võimaluse 3 kuu jooksul pärast kinnisasja omanikuks saamist öelda üürileping üles, teatades sellest üürnikule 3 kuud ette.

Eluruumi puhul kohaldub aga viidatud sätte viimase lause kohaselt kitsendus, mille järgi eluruumi puhul on selline ülesütlemise võimalus uuel omanikul juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Samas tuleneb Riigikohtu praktikast, et selline «tungiv omavajadus» ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid pigem tuleb sellena mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid.

Seejuures ei eelda VÕS § 323 lõikes 1 sätestatu poolte huvide kaalumist, vaid lähtub justnimelt üürileandja ehk uue omaniku vajadustest ega nõua üürniku vajaduste ja huvide kaalumist üürileandja omade suhtes.

Tähelepanelik tuleb küll olla selle osas, et VÕS § 323 teise lõike järgi tekib kirjeldatud olukorras tähtajalise üürilepingu ülesütlemisel kinnisasja eelmisel omanikul kahjuhüvitiskohustus üürniku ees. See aga ei puuduta enam isikut, kes on huvitatud avalikult enampakkumiselt üürilepinguga koormatud kinnisvara ostmisest.

Üürilepingu ülesütlemise tavapärased alused

Hoolimata sellest, millise üürilepinguga ülalnimetatutest avalikult enampakkumiselt soetatud kinnisasi koormatud on, saab uus omanik alati rakendada kõiki tavapäraseid VÕS-is sätestatud üürileandja õigusi üürilepingu erakorraliseks või korraliseks ülesütlemiseks.

Problemaatiliseks võib küll sellisel juhul kujuneda olukord, kus sõlmitud on tähtajaline eluruumi üürileping. Sellisel juhul tõttab aga appi VÕS § 313, mis annab võimaluse ka tähtajalise üürilepingu erakorraliselt enne üürilepingus märgitud tähtaja möödumist üles öelda.

Selleks peab olema üürileandjal mõjuv põhjus ning kaalumisel kuuluvad mõlema poole huvid. Loetelu mõjuvatest põhjustest on lahtine ning Riigikohus on selgelt väljendanud seisukohta, et VÕS § 313 lõige 1, mis annab õigus üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda, on eraldi norm selle järgnevatest VÕS sätetest, mis loetlevad konkreetseid mõjuvate põhjustena käsitletavaid olukordi.

Nii on Riigikohus sedastanud, et põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

Uue omaniku potentsiaalsed praktilised probleemid

Ülaltoodu taustal tuleb arvestada sellega, et üürilepingu ülesütlemisel üritab probleemne üürnik ülesütlemist suure tõenäosusega vaidlustada ja niisama naljalt juba ruume ei vabasta. Sellest ka nimetus puuküürnik.

Selleks, et kohtutäituri abiga üürnikku välja tõsta, on vaja täitedokumenti. Olukorras, kus soetatav kinnisvara ei ole üürilepingu koormatud ja seal elabki näiteks endine omanik ise, teenib sundenampakkumise akt täitedokumendi eesmärki ning uus omanik ei pea eraldi kohtusse pöörduma selleks, et kohtutäitur saaks ruumid omaniku valdusest välja nõuda. Üürilepingute puhul aga välistab TMS sellise võimaluse üheselt, sätestades, et sundenampakkumise akti alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu.

Üürilepingu ülesütlemise lõpetamise juriidiline fakt ongi see, mida puuküürnik suure tõenäosusega vaidlustada püüab. Seeläbi venib aga väljatõstmise protsess kohtumenetluse tõttu. See ei tähenda aga, et üürnik saaks väljatõstmist igavesti vältida. Kui uus omanik on esitanud ülesütlemise avalduse ning kohus tuvastab, et ülesütlemine toimus õiguspäraselt, tiksub paralleelselt vaidluse lahendamisega edasi ka näiteks VÕS §-s 323 lõikes 1 sätestatud ülesütlemisel kohustuslik 3-kuuline etteteatamistähtaeg.

Loomulikult on kõik ülalkirjeldatud õiguskaitsevahendid kulukad nii ajaliselt kui rahaliselt. Küll aga on majanduslikult ratsionaalselt mõeldes lihtne jõuda järelduseni, et kui kinnisvara ennast on võimalik soetada näiteks kasvõi 10 000 eurot soodsamalt, siis lisanduda võivad kohtu-, õigusabi-, aja- ja energiakulu ei tingi kirjeldatud viisil kinnisvara soetamise investeerimispotentsiaali olematust.

Rahaline võit on sellisel juhul ostja jaoks jätkuvalt märgatav ning peaks teenima motivatsioonina avalikult enampakkumiselt kinnisvara soetamiseks isegi juhul, kui kinnisvara on tõenäoliselt üürilepinguga koormatud.

Tuleb ju ka silmas pidada, et mida problemaatilisem on olukord võimaliku üürilepinguga, seda madalama hinnaga on kohtutäitur sunnitud vara müüma, et tagada sundmüügi edukus.

Kärt Pormeister
Advokaadibüroo Varul

Nordecon annab tellijale üle Rotermanni kvartalis valminud ärihoone

29.04.2013

Nordecon AS andis täna Tallinna kesklinnas asuva Rotermanni kvartali arendamisega tegelevale Rotermanni City OÜ-le üle aadressil Rotermanni 10 valminud äri- ja eluhoone. Külaliskorteritega ärihoone ehitus kestis 12 kuud.

„Nii nagu iga uue ehituslepingu sõlmimine valmistab ehitajale heameelt, on ka maja valmides tavaliselt tunne väga hea – olemas on midagi reaalset ja käegakatsutavat. Kui hoone on silmale ilus vaadata ja linnaruumi hästi sobitub, siis on ehitajal veelgi enam põhjust rahul olla,“ lausus Nordecon ASi juhatuse liige Erkki Suurorg. „Rotermanni 10 asuv äri- ja eluhoone vastab neile tingimustele ning peaks rahulolu ka tellijale pakkuma. Selle kvartali arenduses on taas tehtud suur samm edasi.“

“Rotermanni 10 valmimine on esimesest sammust alates olnud väga huvitav tailor-made projekt. Sarnaselt teistele majadele Rotermanni Kvartalis, ei ole ka R10 kuidagi sarnanev tavalise arhitektuuriga, samas kujunes sellest välja väga palju juurde andev osa tervele kvartalile,“ lausus US Invest AS nõukogu liige Tõnis Sõõrumaa. „Omamoodi käsitööprojektiks saab seda nimetada eelkõige selle tõttu, et pea igal sammul on arendaja oma sõna sekka öelnud ning samm-sammult töö käigus maja veel paremuse poole lihvinud. Ehitajale valmistab selline pühendumine kindlasti pigem lisatööd, aga maja vastu võttes jagub tegelikult ehitajale ainult kiidusõnu, kes on kogu projekti vältel olnud vaieldamatult väga kõrgel tasemel. Heast kvaliteedist räägib ka see, et valmimise hetkel on müümata veel vaid 4 korterit, üldiselt müüsid kõik pinnad kiiremini kui korrused kerkida jõudsid.”

Rotermanni 10 hoone suletud netopinna suuruseks on 3000 ruutmeetrit. Esimesel korrusel on avanud uksed Eestis esimene Springfieldi rõivakauplus, teisel korrusel asub 310 ruutmeetri suurune A-klassi äripind ning kolmandast seitsmenda korruseni paikneb 18 erineva suurusega külaliskorterit. Maa all asuvad kahel korrusel garaažid ning panipaigad. Hoone arhitektuurse lahenduse autoriks on Alver Arhitektid.

Riigi Kinnisvara AS otsib uue Tallinna vangla projekteerijat

29.04.2013

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) kuulutas välja rahvusvahelise projekteerimistööde riigihanke, millega soovitakse leida põhiprojekti koostajat uue Tallinna vangla ja arestimaja ning taristu tarbeks.

Uus Tallinna vangla ehitatakse Rae valda Soodevahe külla ja selle projekteerimisel pööratakse erilist tähelepanu energiasäästlikkusele, keskkonnasäästlikkusele ja turvalisusele. Hooneid peab olema võimalik rajada optimaalsete rajamiskuludega, ruumikasutus olema efektiivne, ülalpidamiskulud madalad ning konstruktsioonid ja tehnosüsteemid ajas vastupidavad ja kauakestvad.

Uus Tallinna vangla on plaanitud kambersüsteemi tüüpi vanglana ning sinna luuakse lisaks vanglale avavangla, arestimaja ja praegu Maardus asuv Tallinna vangla tervishoiuosakond. Vanglasse on planeeritud ca 1000 kohta, arestimajja 150 kohta ning avavanglasse 100 kohta. Samuti ehitatakse välja uus väljasaatmis- ja interneerimiskeskus.

Hanke eeldatav maksumus 1 450 000 eurot. Pakkumusi oodatakse kuni 17. juunini.

5 head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu

29.04.2013

Kõik võivad ette kujutada, kuidas uus 4-realine maantee, vägev keemiatehas, tuumajaama plahvatus või lekkivalt naftatankerilt randa loksunud must kuld suudavad ära rikkuda ümbruskonna elanike ja kinnisvaraomanike senise idülli.

Kohalikus mastaabis kinnisvaraturu kihva keeramiseks ei olegi tavaliselt rohkem vaja, kui mõnda vägevat infrastruktuuriprojekti või loodusõnnetust. Mõnikord piisab ka eriti „toredast“ naabrist. Ent mis saab siis, kui läbimõtlematult või ignorantselt toimetatakse hoopi suuremas mastaabis? Mõju on täpselt sama, kuid märksa suuremas ulatuses.

Paar head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu piirkondlikult

Narva kaasus

2009 aastal alustati Narvas mitmete suurte ehitusprojektidega. Linna voolas sadade viisi välismaiseid ehitustöölisi ning Eestist voolas välja miljoneid eurosid. Ent midagi jäi ka siia – üüritulu.

Nii ehitusjuhid kui lihttöölised oli vaja kuskile majutada ning kohalikest majutusasutustest jäi väheks. Nii leidsid Narva ja ümberkaudsete asulate/linnade kinnisvara omanikud üldise majandusliku viletsuse taustal suurepärase võimaluse. Suure nõudluse tõttu üürihinnad järjest tõusid ulatudes Tallinna üürihindade tasemele või isegi kõrgemale.

Üürile antava vara turuväärtus oli samas kolm korda odavam ning tootlus seega kolm korda kõrgem. Kinnisvara, mida tavaolukorras poleks vajatud ning mis oleks maha müüdud, anti üürile. Müügiportfell tõmbas kokku ning hinnad on läinud aina ülespoole. Muidugi kaasneb positiivsena see, et olemasolevad kinnisvaraomanikud võivad end rikkamana tunda.

Ka linnas üliväga vajalikud kortermajade renoveerimisinvesteeringud ei tundu enam varsti vara hinda arvestades ebamõistlikult suured. Ent pole head ilma halvata – mis saab siis, kui paari aasta pärast kogu ehitushullus läbi saab? Sajad ehitajad lähevad minema ja korterid jäävad tühjaks.

Omanike meelehärmiks tuleb üüritulude sissekasseerimise asemel hoopis kommunaalkulusid tasuma hakata. Tahaks korteri maha müüa, aga sama sooviga tulevad lagedale ka paljud teised ning kinnisvara hinnad langevad? Tulevik tundub pikas perspektiivis igatahes pigem tumenevat ning kuidas iganes see lugu Narvas lõpeb, saab olema parasjagu suur segadus.

Quena kaasus

Hiina majandusime on tekitanud palju vastakaid arvamusi. Ühest küljest kiitust ning teisalt umbusku ja kriitikat. Viimase poole pealt on korduvalt esile toodud müstilise majanduskasvu mootoriks olnud ehitussektori kibedaid vilju – tühjana seisvaid kummituslinnu.

Ma pole Hiinas käinud, kuid sel aastal mööda Egiptuse linnu ja kolkaid ringi rännates nägin täpselt sama asja sealses kõrbes. Näiteks Quenas, kuid sama pilt avanes väga paljudes teisteski suurtes ja väikestes linnades.

Kümnete, et mitte öelda sadade kaupa pooleliolevaid kortermaju. Kvartalitäied korrusmaju tühermaal. Mitte miski ei andnud märku, et sinna oleks tekkimas elanikkonda. Kuigi selle Kesk-Ida tihedaima asustusega riigi elanikkond kasvab kiiresti, ei kipu inimesed oma elamisharjumusi muutma ning ega seal tolmustes kortermajade kvartalites eriti mõnus olegi.

Kliimat arvestades püsivad need tellis- ja betoonmajad seni püsti, kuni järgnev põlvkond enam mujale ei mahu ja peab need asustama. Täna on seal põllul aga hulk raisatud raha ning minul sügavalt meelde jäänud mälestus tõeliselt absurdsest kinnisvaraarendusest, millele Eesti kurioosumid lähedalegi ei pääse.

Paar head nippi, kuidas rikkuda kinnisvaraturgu riiklikult

Hispaania kaasus

Sarnaselt Eestile on ka Hispaanias väga suur hulk eluruumide kasutajatest selle omanikud. Selle taustaks on ajaloolised põhjused, riiklik fiskaalpoliitika ning hispaanlaste vastav eneseteadvus.

Esimene kosmiline – peaaegu kolmekordne – hinnakasv Hispaania kinnisvaraturul leidis aset aastatel 1985 – 1991. Järgnenud perioodil vahemikus 1992 – 1996 püsis turg stabiilsena. Siis aga puhuti õhku juurde – hinnad kolmekordistusid taas, kuigi lähtejoon oli juba niigi kõrge.

Tulemuseks oli, et kinnisvaraturul toimuvat dikteerisid Inglise ja Prantsuse pensionärid. Samas noortel hispaanlastel, kel oli põhjust vanust jms asjaolusid silmas pidades oma pere ja kodu luua, ei käinud jõud lihtsalt koduostmisest üle.

Kuigi 2008 aastal alanud kriisi tulemusena on tänaseks hinnad langenud taas 2004 aasta tasemele ning mõningatel hinnangutel (inflatsiooni arvestades suure tõenäosusega) langevad veelgi usun, et selle mulli tagajärgi klaaritakse Hispaanias veel pikalt.

Olgu öeldud, et täpselt samas suunas oli teel ka näiteks Bulgaaria, kus 2008 aastal tehti ligi veerand kinnisvaratehingutest välismaalaste poolt. Tehinguobjektideks aga olid paljuski suvituskorterid, mille reaalne kasutusväärtus Maslow vajaduste hierarhiat arvestades on suhteliselt nigel.

Kui ärijuhtide otsuseid dikteerivad rahanumbrid, siis riigimehed peaks sellises olukorras ikka küsima, et mis saab tuhandetest randadesse ehitatud kortermajadest, kui trendid muutuvad inng ühe turismisihtkoha asemel muutub popiks hoopis mõni teine?

Läti kaasus

2010 suvel jõustus võlakriisis siplevas Lätis seadus, millega sisuliselt garanteeriti kõigile piisavalt varakatele huvilistele Läti (loe: Euroopa Liidu) elamisluba. Tollaselt hinnatasemelt 580 eur/m2 on Riia tüüpkorterite hinnad tänaseks kahekordistunud ning sarnaselt Eestile tõus jätkub. Kuid probleemiks ei ole mitte hinnatõus, sest nii madal hind ei olegi ehitushindu arvestades jätkusuutlik.

Aga probleem on sihtgrupis – kinnisvara ostjateks on päris palju inimesed, kellel seda vara tegelikult vaja pole. Riia planeerimispiirkonnas (sinna kuuluvad ka mereaarsed piirkonnad ja paljud Riia lähedased linnad) on minimaalseks elamisloa kriteeriumiks ca 150 000 euro suurune kinnisvaraost, mille eest saad endale likviidse ning hästi väljarenditava korteri. Aga alternatiiviks on osta kinnisvara minimaalselt ca 75 000 euro eest väljaspool Riia planeerimispiirkonda.

Nüüd kujutage ette olukorda, kus Eesti valitsus hakkaks mingite seadustega forsseerima välismaalaste poolt kinnisvara ostmist Türil või Kilingi-Nõmmes. Tänased müüjad oleks küll õnnelikud, sest saavad oma vara eest väga hea hinna, kuid mida teeb edasi sealne kogukond, kui uued omanikud ei hoolda/halda ega maksa näiteks kommunaalmakse?

Või kui 5800 elanikuga Türi linnas ostaks omale korterid 10 bussi täit hiinlasi ehk siis ca 10% Türi tulevastest elanikest? Ühel päeval saab elamisloa ostjatel Lätis „elamisest“ isu täis ning kogu see kokku ostetud kraam pannakse müüki tagasi.

Eriti, kui põhjuseks on uued seadused, mis need elamisload lõpetavad. Kukkumine saab olema valus mitte ainult hiinlastele ja venelastele vaid ka lätlastele endile.

Aga kuidas rikkuda kinnisvaraturgu rahvusvaheliselt?

USA kaasus

Kuna kõigi eelmiste variantide korraga kasutamine suures mastaabis on veidi keeruline, siis tuleb lihtsalt valimatult kõigile ja iga hinnaga eluasemelaenu väljastada ning lasta selle laenu eest üha uusi ja uusi arendusprojekte käivitada, nii kommerts- kui elukondlikke projekte. Seejuures tasub seda teha olukorras, kus õigusruum tegelikult laenuandja huve eriti ei kaitse, mistõttu peavad laenukontorid kogu oma kehvakvaliteedilise krediidiportfelli müüma edasi rahvusvahelistele pankadele.

Konkreetne kodu ja sellega seotud võlg muutub statistikaks ning statistika muutub suureks valeks, millega investorid end petavad. Ent ühel hetkel ei ole võimalik enam ei endale ega teistele valetada ning hetkega kaob maailmast umbes gaziljon dollarit, mis on lihtsalt ära laristatud. Nii nägimegi 2008 aastal, kuidas kadus usaldus finantssektori ning sellega seoses ka kinnisvarasektori vastu.

Rahvusvaheliselt. Kahjuks pole ma lugenud ühtegi analüüsi, kuidas on see krahh mõjutanud neid, kes olid selleks ajaks omale ostnud krundi Kuu peal. Muidu võiks kirjutada ka kinnisvaraturu universaalsest rikkumisest.

Eestlastel on tihti kombeks iseennast kiruda ning nautida oma masendust. Ent küsime, mida me oleme teinud selleks, et Eesti kinnisvaraturg korralikult tuksi keerata? Ja tunnistame, et peaaegu mitte midagi.

Mõned arglikud katsetused inimliku ahnusega 2006-2007 kinnisvaramulli käigus, mõned üledimensioneeritud infrastruktuuriprojektid Tallinn-Tartu maanteel ja veidi ettenägematut korraldamatust Narva ehitusturul ning ongi enam-vähem kõik.

Riiklikul tasemel lolluse võidujooksus on Hispaania, Iirimaa ja Küpros saanud oma vahevõidud. Järgmise etapivõidu võtavad ilmselt lätlased.

Eesti valitsuse majanduspoliitika ja kinnisvaraturu kritiseerijate seisukohtadest hoolimata on mul hea meel, et me selles küsimuses Euroopa esimese viie hulgas ei ole.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.		 Domus Kinnisvara

Esimene kvartal kinnisvaraturul: hinnatõus jätkus, põllumaad müüakse aina rohkem

29.04.2013

Käesoleva aasta esimene kvartal jätkas tõusulainel, mida vedasid nii aktiivne korteriturg Harjumaal ja Tartus kui ka aina hoogustuv põllu- ja maatulundusmaade müük.

Maa-ameti statistika kohaselt teostati I kvartalis kogu riigis 8751 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaliseks mahuks kujunes 423,77 miljonit eurot. Võrreldes möödunud aasta neljanda kvartaliga, langes tehingute hulk 10,1% ja rahaline kogumaht 17,4%. Aastaga kasvasid samad näitajad aga vastavalt 14 ,8% ja 18,7%.

Numbreid vaadates on kõik igati loogiline – aasta algus on alati olnud vaiksem ja seetõttu toimus möödunud aasta neljanda kvartaliga võrreldes langus. Aastaga on tehingute hulk tõusnud, sest hoogustunud on nii uusarendusteturg, väikeste investeerimiskorterite ostmine erinevates linnades kui ka hoonestamata maatulundusmaade soetamine.

Samas oli märtsis näha tehinguaktiivsuse tugevat aeglustumist, mis varasemate aastate aegridu vaadates oli üsna ootamatu. Seega seisame huvitava küsimuse ees – kas tegu oli lihtsalt mitmete sündmuste kokkulangemisega või olemegi jõudnud ennustatud ja oodatud stabiilsuseni, kus tehingute hulgad enam hoogsalt ei kasva ning edaspidi näeme igakuiselt nii tõuse kui languseid.

Tallinnas tegutsevad investorid ja noored pered

Esimeses kvartalis toimus pealinnas 2462 kinnisvara ostu-müügitehingut. Võrreldes eelneva kvartaliga, langes tehinguaktiivsus 6,3%, kuid aastaga kerkis 11%. Sarnase mustriga oli ka korteriturg – I kvartalis müüdi 1679 korteriomandit, mis on 2012. aasta IV kvartaliga võrreldes 9,1% vähem, kuid mulluse I kvartaliga kõrvutades 8,9% enam.

Hoopis teisiti on aga liikunud korterite ruutmeetri keskmine mediaanhind. Kui esimeses kvartalis kujunes selleks 1048 eurot, siis tõus võrreldes möödunud aasta neljanda kvartaliga on 3,7% ning aastaga 10,7%.

Tõusu peamiseks põhjuseks on juba kaks aastat olnud uusarendused, kvaliteetsed renoveeritud korterid miljööaladel ning üha enam ka väikekorterid erinevates linnaosades (sh magalates). Just viimaste puhul on hinnatõus olnud märkimisväärseim ning on üsna tavaline, et nende ruutmeetrihind ületab juba tugevalt 1000 euro piiri.

Äärelinna ja magalate järelturukorterite vaikselt ülespoole tiksuvat tehinguhinnataset mõjutab ka see, et Tallinn on Eesti peamine sisemigratsiooni sihtkoht ning ränne, mis tähendab pidevat nõudlust, on olnud aktiivne. Samuti on neis linnaosades ostjaskonnaks noored pered, kes rajavad sinna oma esimese kodu. Tegelikult on magalate maine ka üha paranenud ning varasemate lammutamisjuttude asemel on hakatud rääkima elukeskkonna parandamisest ja investeeringutest parendustöödesse.

Tartus aktiivne, Pärnus vaiksem

Ka Tartus on kinnisvaraturul aina enam mõju avaldanud just uued arendusprojektid ning peamiselt kodumaised väikeinvestorid, kes üürimise eesmärgil väiksemaid kortereid soetavad. Seetõttu on ka tehingute hulk ja korterite keskmine hinnatase kasvanud.

Maa-ameti statistika kohaselt toimus käesoleva aasta I kvartalis Tartus 477 kinnisvara ostu-müügitehingut. Kui möödunud aasta neljanda kvartaliga võrreldes langes tehinguaktiivsus 1,2%, siis aasta lõikes on müüdud kinnisvara hulk kasvanud 24,9%. Korterite ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes esimeses kvartalis 901 eurot.  Kvartaliga kerkis hinnatase 2,6% ja aastaga 9,9%.

Pärnu kinnisvaraturg on suhteliselt palju mõjutatud suvekorterite ostjatest ning on seetõttu ka üsnagi “lainetav”. Kuigi linnas on pakkumisel ka suur hulk buumiajast pärinevaid uusi kortereid, pole nendega toimuvate tehingute hulk ja mõju üldise hinnataseme kujundamisel kuigi suur, sest nii kohalike kui ka suvitajate seas on nõutud pigem järelturukorterid rannapiirkonnast äärelinnani.

Tehinguarvu dünaamika on Pärnus olnud kogu Eesti ja ka teiste suuremate linnadega sarnane. Esimeses kvartalis toimus 206 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis tähendab, et 2012. aasta IV kvartaliga võrreldes toimus 13,8 protsendiline langus, kuid aastaga tõusis tehinguaktiivsus 20,5%. Korterite ruutmeetri mediaankeskmine hinnatase langes kvartaliga 6,1%, 699 eurole. Aastaga aga kerkis see 20,1%.

Maatulundusmaad ostetakse üha enam

Maade- ja majadeturul paistab üha rohkem silma maatulundus-, põllu- ja metsamaade ostmine ning see on mõjutanud ka kinnisvaraturu mahtude kasvu. Näiteks, ainuüksi hoonestamata maatulundusmaa osatähtsus kogu kinnisvaraturust on kasvanud 23,2 protsendini.

Käesoleva aasta I kvartalis teostati hoonestamata maatulundusmaadega kokku 2021 ostu-müügitehingut. Aastaga on tehingute hulk kasvanud 9,3% ja ruutmeetri keskmine mediaanhind 23,1%, 0,16 eurole. Hoonestatud maatulundusmaadega toimus esimeses kvartalis 202 müügitehingut, mille keskmiseks mediaanhinnaks tuli 24 202 eurot. Aastaga on vastavad väärtused kasvanud 24,7% ja 21%.

Haritava maa müük on aastaga kasvanud 34% ja selle keskmine pinnaühikuhind 36,4%. Metsamaa müük on olnud stabiilsem, aastaga langes müük 0,3%, kuid keskmine ruutmeetri mediaanhind kerkis 26,1%.

Põllumajandus- ja maatulunduslike maade tehingute hulga kasvu taga on enamasti investorid nii Eestist kui ka välismaalt, kes ostavad maid kokku perspektiivse tuluteenimise eesmärgil.

Näiteks üüritakse põllumaad talunikele ja suurematele tööstustele. Samuti ostetakse maad kokku ka lihtsalt rahapaigutusena ning PRIA toetuste najal neid ka hooldatakse. On ka strateegilisi välisinvestoreid, kes teavad, et tulevikus, toiduainete pideva kallinemise taustal, on põllumajandusmaad väga hinnas ning teravilja ja muude põllusaaduste kasvatamine üha kasumlikum.

Aasta jätkub stabiilselt

Juba pikemat aega on kinnisvaraturgu käsitlevates analüüsides ennustatud, et jõuame stabiilsusse, kus tehingutehulga kasv pigem aeglustub.Kuigi märtsikuise languse taustal ei ole mõtet veel põhjapanevaid järeldusi teha, on siiski üsna tõenäoline, et käesolev aasta kulgeb juba mullusest stabiilsemalt ning tõusude kõrval saavad tavapärasemaks ka väikesed langused.

Korterite hinnatase näitab lähikvartaliteks pigem kasvutrendi, kuid see ei jaotu ühtlaselt üle kogu Eesti. Tallinnas ning teistes tähtsamates tõmbekeskustes ning neid ümbritsevates omavalitsustes on kinnisvaraturg mõjutatud kohalikest elanikest ning pealinnas ja suvituspiirkondades ka välismaalastest ja investoritest, mis viib hinnataset pigem üles.

Teistes linnades-valdades, kus tööstus kiratseb ning rändesaldo on juba tugevalt negatiivne, on näha hindade jätkuvat kukkumist.Eramuturg jätkab aktiivse korterituru taustal vaikset taastumist.

Enam kasvab suvilate ja merelähedaste maamajade müük ning nõudlus on suurenemas ning logistiliselt heas asukohas ja korraliku infrastruktuuriga uusarenduste järele.

Artikli autor:
Risto Vähi
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa
 Uus Maa

Kinnisvara fotokoolitus toimub 06/05/2013

29.04.2013

Kinnisvarakool: kinnisvara fotokoolitusEsmaspäeval 06/05/2013 toimub “Kinnisvara fotokoolitus“, mida viib läbi fotograaf Hasso Hirvesoo.

Koolituse eesmärk on anda konkreetsed praktilised nõuanded, kuidas teha häid ja väga häid kinnisvarafotosid.

Koolitus on suunatud kõikidele, kel on kokkupuutumist kinnisvara pildistamisega – maaklerid, kinnisvaraspetsialistid, hobifotograafid…

TULE KOOLITUSELE, SEST NEED TEADMISED TOOVAD TULU!

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või koolituse kodulehelt.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

 Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Keila kinnisvaraturg liigub teosammul ülesmäge

29.04.2013

Möödunud aastal tõusid Keila linnas nii majade kui ka korterite hinnad. Seega võib öelda, et Keila ja selle lähiümbruse kinnisvaraturg liigub vaikselt tõusvas joones.

Tänasel päeval kõigub järelturu korterite keskmine hind 650-720 eur/m2 vahel. Majad, mis on ehitatud 1960-1970ndatel ning praeguseks osaliselt renoveeritud (katus ning aknad vahetatud, küttesüsteem uuendatud), jäävad hinnaklassi 55-95 000 eurot.

Vanemaid maju eelistavad hinnatundlikumad noored või lastega pered, kes renoveerivad maja vastavalt oma võimalustele. Inimesed, kes on pikka aega elanud üürimajas ning saanud kätte nn „majatunde”, soovivad ehitada endale ise kodu ning tunnevad huvi esmajärjekorras vanemate elamute vastu. Aina enam koguvad populaarsust majad, mis leiavad kasutust koduse lastehoiuna.

Kui korteriturul peatuda, siis Keila linnas ostetakse järjest enam kinnisvara ka investeeringu eesmärgil. Võib märkida, et eriti just üksikisikud paigutavad raha korterite ja majade alla. Tänaseid investoreid üüriturg soosib: on nii üürnikke kui ka üüritootlus on selgelt kõrgem kui raha lihtsalt pangakontol või sukasääres hoida.

Tänu soodsale üürihinnale ning Tallinna lähedusele tunnevad selliste üürikorterite vastu huvi mitte ainult üksikud inimesed või väikepered, vaid ka pealinnas tööl käivad inimesed. Kõige vähem ostetakse Keilasse maju, mille iga on kuni 10 aastat, kuna nende hinnaklass ületab 100 000 eurot ja tundub, et selliseid suuri laene noored täna ei riski võtta. Pole ju „buumiaeg”. Kuid praegune suures osas renoveerimist vajav ja nõukogudeaegne kinnisvara ei rahulda enam kõiki ostjaid.

Keila linnas aktiviseerub tasapisi nii kortermajade kui ka ridamajade arendustegevus. Ainuüksi linna ühes suuremas arenduses Sopsu-Toomas müüdi möödunud aastal neli krunti, mis näitab, et ka eramajade ehitus läheb kevadel suurema hooga lahti. Linnas alustatakse uusarendustega, kuhu on planeeritud nii korterid, ridaelamud kui ka paarismajad.

Hoogustub ehitustegevus, ostuhuvilistel tekib enam valikuvõimalusi ning kuna uusi kortereid Keilas müügis ei ole, siis võib eeldada, et nende vastu huvi tõuseb. Sellest johtuvalt uute korterite müükipaiskamine toob suurema hinnalõhe järelturu korterite ja uute vastvalminud korterite osas.

Seega Keila taastub vaikselt madalseisust ning kinnisvaraarendajad julgevad juba vaadata ka Tallinnast väljaspoole ja näevad seal taas potentsiaalseid ostjaid.

Keila Leht küsib:

Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler Külli Friedrichson vastas Keila Lehe täiendavatele küsimustele. Kuivõrd oleneb korteri ruutmeetri hind tubade arvust ja kas eelistatakse väiksemaid või suuremaid kortereid?

Nõudlus on kõige suurem 1-3-toaliste korterite vastu. Suuremate korterite ruutmeetri hind on veidi madalam, võrreldes näiteks 1-2-toaliste omadega. Hind kujuneb rohkem sellest, kas korter on remonditud või mitte, kas asub vanas nõukaaegses majas või uues korterelamus. Tavapärane mööbel korteri müügi puhul hinda ei tõsta.

Mis on peale hinna olulised tingimused korteri või maja ostul: kooli, kaupluse, raudteejaama või terviseradade lähedus?

Kui peres on koolilapsed või kohe varsti kooliealiseks saavad lapsed, siis eelistatakse, et korter/ maja asuks võrdlemisi kooli ja tervisekeskuse (trennid) läheduses. Kui aga ostetav kodu on nii meelepärane, et see kaalub üles kõik vahemaad, siis kaugus ühest linna otsast teise ei saa määravaks mitteostmisel, sest Keila linna siseliinibuss on igati olemas.

Millest Keila piirkonda või tänavat eelistatakse?

Kortermajade puhul on populaarsed Keila linna tänavatest Põhja, Pae, Luha, Vasara. Allika tänava puhul nurisetakse parkimiskohtade kitsikuse pärast. Kruusa tänavat eelistavad rohkem need, kel asja terviseradadele (sportima või koeraga jalutama). Majade puhul tänavad ei ole nii olulised. Pigem mängib vana maja puhul rolli maja seisukord (sinna veel lisatav investeering), ülalpidamise kulud ning krundi suurus. Uuemate majade puhul ollakse väga nõudlikud ehituskvaliteedi suhtes ja et oleks juba paigaldatud korralik küttesüsteem. Kui perspektiivseks peate endise riidevabriku alale (Tuula tee 5) planeeritavat kinnisvaraarendust? Keila linn vajab uusi kortereid ja ridaelamuid. Juba ligi 1,5 aastat pole midagi ostjale olnud pakkuda. Alati leidub uue ostjaid, kes hindavad kaasaegseid küttelahendusi, mugavust ja huvitavat arhitektuurilist lahendust.

Vana riidevabriku alale ehitatavad kodud leiavad kindlasti omaniku. Tegemist on üsna huvitava projektiga. Lisaväärtust annab läheduses asuv kaunis korrastatud Keila mõisapark ja vaade jõele. Kuna Keilas alustavad sel aastal mitu arendajat kortermajade ning ridabokside ehitamist, siis võib tekkida tugev hinnakonkurents, kui peaks juhtuma nii, et need valmivad üsna üheaegselt.

Millal jõuab kinnisvaraturu elavnemine pikka aega tühjalt seisnud ärihooneteni?

Kinnisvaraturg on alati liikunud teatava intervalliga. Algul on elavnenud elukondlik kinnisvara turg ja siis tuleb ärikinnisvara tema sabas järele. Elavnemine algab ikka Tallinnast ning siis liigub äärealadele. Seega tuleb veel oodata umbes aasta.

Millised on viis magusamat müügis olevat kinnisvara Keilas? Kõige magusam jõudis just tehinguni – ühepereelamu Männiku tänaval. See oli korraliku küttesüsteemiga kivimaja. Ahvatlevad on kõrghaljastuse ja kommunikatsioonidega Sopsu- Tooma tänava piirkonda jäävad krundid. Linna südames, Haapsalu maanteel on kaks arenduseks sobilikku puumaja ja Kruusa tänava kortermajas on välja pakkuda korter, mis sobib ka investeeringuks, väljaüürimiseks.

Artikli autor:
Külli Friedrichson
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa
 Uus Maa
1 2 3 … 1,310 1,311 1,312 … 1,556 1,557 1,558