Juhtus meile hiljuti kirjutama üks korteriostu sooviga isik. Nimelt oli tema huviorbiiti sattunud üks korter (kortermajas) Tallinnas. Huviline käis kohapeal kinnisvaraga tutvumas ning vestluse käigus selgus tõsiasi, et vannituba ja WC-d algselt eraldanud sein oli maha lõhutud ja mainitud ruumid sel viisil üheks ehitatud.

Mingeid dokumente ehitustegevuse kohta aga polnud. Küsimus meile just puudutaski seda viimast lauset: kas ja millised dokumendid peavad sellise tegevuse puhul olemas olema?

Korteriomand

Algatuseks on oluline mõista, mis asi see korteriomand üldse on mida inimesed endale ostavad ja mis kinnistusraamatusse nende nimele kirjutatakse. Vastavalt korteriomandiseadusele on tegemist omandiga ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub.

Korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires.

Kaasomandi esemeks on korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis korteriomandiseaduse järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Ehitis jaguneb hooneks ja rajatiseks. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on mis tahes ehitis, mis ei ole hoone.

Inimkeeles…

Lihtsamalt öeldes on korteri reaalosaks õhuruum korteri põrandapinna (määratud m2-tega), seinte ja lae vahel ning kõik selles õhuruumis, mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit ja koosomanike õigusi kahjustamata. Põrand, seinad ja lagi, mis seda õhuruumi piiravad, on aga korteriomanike kaasomandis ning neid ei tohi omavoliliselt muuta.

Kõige lihtsam on ehk reaal- ja kaasomandi mõttelisest osast aru saada sel viisil, kui kujutada endale ette uhiuut viimistluseta tühja korterit (ilma mööbli ja muu sisustuseta) – mõningate üksikute eranditega on selles korteris kõik nähtav korteriomanike kaasomandis. Lisades sinna aga näiteks parketi, on see parkett juba reaalosa. Samuti ka tapeet ja kerge huumoriga võttes isegi uus värv seintel.

Lisaks lagedele, seintele, põrandatele jmt, kuuluvad kaasomandi hulka ka kogu hoonet hõlmavad komplektsed süsteemid: kütte-, gaasi-, kanalisatsiooni-, elektri- ja veevarustussüsteemid jmt. Nende süsteemide osi, s.t neid nähtavaid detaile, mis asuvad korteri reaalosas, ei tohi samuti omavoliliselt muuta. Näiteks küttesüsteem, kus igas korteris asuvad radiaatorid. Vahetades need omavoliliselt ära, võib kogu süsteem tasakaalust välja minna.

Seinad

Seinad on korteriomanike kaasomandis. Seejuures pole vahet, kas tegemist on kandvate või mittekandvate seintega. Viimane fakt tuleb aga mängu siis, kui tahta mingit konkreetset seina korteris muuta (lammutada, ava lõigata vmt).

Seina lammutamist tõlgendatakse ehitusseaduse järgi kui ehitamist, täpsemalt kui ehitise rekonstrueerimist. Ehitise rekonstrueerimine on aga ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ningkande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Siit aga tulebki oluline erinevus kandvate ja mittekandvate seinte osas: kandvad seinad on ehitise kande- ja jäigastava konstruktsiooni osaks ning nende muutmine peab toimuma kooskõlas ehitusseadusega. Mittekandvate seinte puhul aga pole tegemist ehitamisega ehitusseaduse tähenduses.

Kandvad seinad

Kuna kandvate seinte lammutamine on ehitusseaduse mõistes ehitamine, tuleb lähtuda ka ehitamisele kehtestatud reeglitest, s.t tuleb koostada ehitusprojekt ning taotleda omavalitsusest ehitusluba. Ehitusloa taotluseks on aga vaja kõigi hoone korteriomanike nõusolekut (vastavaltkorteriomandiseaduse §-le 16).

Mittekandvad seinad

Mittekandvate seinte lammutamise korral kohalikult omavalitsuselt ehitusluba taotlema ei pea, kuid võib olla vajadus võtta kooskõlastus. Viimast aga ei nõua kõik omavalitsused, mistõttu tuleks enne lammutustööde teostamist lugeda kas vastava omavalitsuse ehitusmäärust või võtta ühendust ehitusnõunikuga (või kellegi teise ehitustemaatika eest vastutava isikuga).

Samuti tuleks tutvuda korteriühistu dokumentidega, kus võib suure tõenäosusega olla sees nõue, et mittekandvate seinte lammutamine vajab korteriühistu kooskõlastust. Kui aga vastavad nõuded puuduvad, oleks viimase sammuna soovitav natuke lähemalt uurida hoone ehituslikku loogikat – mittekandvatel seintel on samuti oma roll hoone konstruktsioonis. Olemasolevatel korterelamutel asuvad mittekandvad seinad üldjuhul korruste lõikes üksteise all. Kui võtta näiteks 5-korruseline maja, kus igal korrusel asub konkreetne lammutatav mittekandev sein samas kohas, siis on ikka vahe küll kas lammutada mainitud sein viiendal või esimesel korrusel. Lõhkudes seina ära esimesel korrusel, langeb kogu koormus teise korruse põrandale, mille alla aga on tühimik…

Kokkuvõte

Seina muutmist, olgu siis tegemist kandva või mittekandva seinaga, ei tohiks võtta liialt kergekäeliselt. Lammutamisplaanide korral tuleks esimese asjana kindlasti välja selgitada seina roll hoone konstruktsioonis, vajadusel kaasata ka ehitusekspert. Kindlasti soovitaks ühendust võtta kohaliku omavalitsusega ning samuti korteriühistu juhatusega. Eestis on olnud juhtumeid, kus läbimõtlematult lammutatud seina tõttu on ülakorruse põrandad hakanud vajuma ning seeläbi tekitanud kahju mitmele korteriomanikule. Huvitav kelle poole küll nemad oma kahjunõudega pöördusid?

Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee