Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) hinnangul on algselt kodulaenude refinantseerimise lihtsustamiseks mõeldud rahandusministri määruse eelnõu menetlemise käigus muutunud pankadele mugavaks tagatisvaraga mängimise tööriistaks laenude igakordsel andmisel. Eelnõu sellisel kujul vastuvõtmine kahjustaks Eesti tarbijate huve ning hoopis piiraks konkurentsi kodulaenude ja tarbijakrediidi turul.

EKFL juhatuse aseesimehe Ingvar Allekandi sõnul ei aita kahjuks Rahandusministeeriumis valminud tagatisvara hindamist reguleeriva määruse eelnõu praegusel kujul kaasa selleks, et saavutada algselt välja öeldud eesmärk – teha kodulaenude refinantseerimine Eesti inimestele oluliselt odavamaks ja lihtsamaks ning suurendada pankadevahelist konkurentsi kodulaenude väljaandmisel.

Määruse eelnõu praegusel kujul looks pankadele mitte lihtsalt võimaluse ise tagatisi hinnata, vaid teha seda tänasest üldlevinud tavast oluliselt lihtsustatumalt ning kvaliteedinormides järgi andes. “Kui kinnisvara hindamine koondub praegu välja pakutud soodustingimustel suurpankade kätte, siis kaob protsessist erapooletu kõrvaltvaataja vaade ja see soodustab veelgi kodulaenu klientide nii-öelda sunnismaisust ehk sõltuvust ühest konkreetsest pangast,” selgitab Allekand, kuidas algsest üllast ideest on saamas karuteene kodulaenu võtjatele.

EKFLi info põhjal oli eelnõu algne eesmärk lihtsustada tarbija kinnisvaratagatisega laenu ehk juriidilises keeles tarbijakrediidi refinantseerimist, mis on ka liidu hinnangul väga mõistlik. Eesmärgi saavutamiseks nähakse ette võimalus võtta tarbijakrediidi tagatiseks oleva kinnisvara hindamisel kasutusele statistikapõhine mudel ehk tehisarul põhinev lahendus ja anda pankadele õigus ise sellisel kombel läbi viia sisehindamist. Kooskõlastamiseks esitatud eelnõuga on aga hoopis muudetud elukondliku kinnisvara hindamise üldist korraldust, lubades statistikapõhise mudeli kasutamist ka laenu esmakordsel andmisel. „Praeguse eelnõuga suurendatakse tarbijate riske, kahjustatakse vastutustundliku laenamise põhimõtteid ning seatakse kutselised hindajad võrreldes pankade hindajatega ebavõrdsesse positsiooni,“ märkis Allekand EKFLi poolt tellitud analüüsi tulemusi tutvustades.

Oluline on Allekandi sõnul see, et sellisel kujul statistikapõhise mudeli rakendumisel jääb kogu vastutus tarbijale – pank krediidiandjana saab põhjendada sisehindamise tulemust (avalikult) kättesaadavate andmete ja tarbija enda esitatud fotodega, aga ka seadusandliku süsteemi (määrusega), mis sellisel viisil valele hindamistulemusele jõudmise lubas põhjustada. “See, et eelnõuga vabastatakse krediidiandja sisuliselt tema tegevusega seotud vastutusest, ei ole vastutustundliku laenamise põhimõttega kooskõlas,” lisas ta.

Määruse eelnõu seletuskirja kohaselt on muudatuse üheks eesmärgiks ka suurendada krediidiandjate vahelist konkurentsi, kuid EKFLi analüüsi põhjal ei saa seda sel viisil saavutada. “Paradoksaalsel kombel otse vastupidi – selline muudatus hakkaks takistama laenude vaba liikumist, kuivõrd eelnõu ei arvesta krediidiandjate senist praktikat,“ rääkis Allekand. Tänane tavapraktika võimaldab laenuhuvilisel hindamisaruannet kasutada laenupakkumiste saamiseks erinevatelt pankadelt. Sama põhimõte ei ole kohaldatav aga sisehindajate puhul. Nimelt ei väljasta sisehindajad tarbijatele üldjuhul hindamisaruannet, millega minna teise panka pakkumist võtma. See tähendab, et kui tarbija soovib alguses hoida hindamisaruande kulude pealt kokku ja tellida hindamise sisehindajalt, kuid pärast aruande saamist soovib saada alternatiivse laenupakkumise ka teisest pangast, peab ta tellima sisuliselt uue hindamisaruande ja selle eest taas maksma. See suunab tarbijaid tegelikult kulutama hindamisaruannetele rohkem nii aega kui raha.

“Loomulikult on eelnõust kavalalt välja jäetud võimalus, et krediiduhuviline saaks ühe panga sisehindamisega minna võtma laenupakkumist teisest pangast,” sõnas Allekand. Seega toob plaanitav määrusemuudatus kahjuks vastupidise tulemuse Eesti Panga ja Finantsinspetsiooni taotletavatele eesmärkidele. Kuigi pankadele endale võivad tehisaru kasutuselevõtuga tagatisvara hindamise kulud väheneda, siis tarbijatele pangavahetus sellisel kujul reguleeritult lihtsamaks, kiiremaks ega odavamaks ei lähe.

Allekand rõhutas, et EKFL ei ole statistikapõhise mudeli kasutamise vastu laenutagatiste hindamisel, kuid esialgu on mõistlik seda rakendada üksnes tagatisvara korduval hindamisel ning laenude refinantseerimisel. Tarbijakrediidi esmakordsel võtmisel ei või tagatisvara ebaõige hindamisega riskida, sest neid riske kannab tarbija. „Kui me ei taha Eesti kinnisvaraturule niigi valusaid mullistumisi ja nende lõhkemisi veelgi hullemaks teha, siis saab statistikapõhist mudelit laialdasemalt kasutada alles pärast seda, kui see on ennast praktikas tõestatud. Muuhulgas on korrastatud ehitisregistri jm avalikult kättesaadavaid andmeid, mis on tänaseni väga puudulikud, kuid hakkavad oluliselt mõjutama tagatisvarade väärtuseid.“

EKFL esitas rahandusministeeriumile ka konkreetsed ettepanekud ja sõnastuste variandid, kuidas muuta eelnõu teksti nii, et täidetud saab eelnõu algne eesmärk, aga samas oleks kõrvaldatud vastuolud kehtiva regulatsiooniga ja ka turuosaliste põhjendamatud erisused. Liidu ettepanekute kohaselt peaks määrusega esiteks sätestatama, et kinnisvara hindamisel kehtivad nii sisehindajatele kui välishindajatele samad reeglid (st väljakujunenud turupraktika järgimine, ülevaatus, kvalifikatsiooninõuded). Ühesugused reeglid peaks kehtima nii tagatisvara esmakordsel hindamisel kui statistikapõhise mudeli kasutamisel. Teiseks peaks fikseeritama, et statistikapõhist mudelit võib kasutada üksnes tagatiseks oleva kinnisvara korduval hindamisel ja laenu refinantseerimisel. Seejuures ei pea mudeli kasutamisel tegema vara kohapealset ülevaatust ning rakenduvad lihtsustatud dokumenteerimise nõuded.

EKFL-is valminud analüüs ja ettepanekud puudutavad Rahandusministri 15. juuni 2016. a määruse nr 25 „Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmise eelnõud. Eelnõu praegune tekst on EKFLI hinnangul kaldu suurpankade huvide suunas, põhimõttelises vastuolus nii Euroopa Liidu kui Eesti õigusega ning tarbijaid ja turuosalisi kahjustav.

1994. aastal asutatud Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) on kinnisvara vahenduse, arenduse, halduse ja konsultatsioonidega tegelevate äriühingute ühendus, mis ühendab Eesti kinnisvarafirmasid, kes peavad oluliseks klientide ausat, kiiret, korrektset ja asjatundlikku teenindamist. Liidu liikmeskonda kuuluvad üle 70 Eesti juhtiva kinnisvarafirma.