Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

27. jaanuaril toimub Supilinna planeeringu avalik arutelu

24.01.2014 Tartu.ee

Esmaspäeval, 27. jaanuaril kell 15 toimub teine avalik arutelu Supilinna teemaplaneeringu asjus.

Avalik arutelu leiab aset linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna nõupidamisruumis aadressil Raekoja plats 3, III korrus, tuba 303.

Planeeringuala pindalaga ligi 50 hektarit paikneb Emajõe, Kartuli, Oa, Marja, Herne, Meloni, Kauna, Tähtvere ja Kroonuaia tänava vahelisel alal.

Teemaplaneeringu koostamise eesmärk on tagada kaitse- ja kasutamistingimustega Supilinna miljööväärtusliku hoonestusala ja seda kujundavate ehitiste, krundistruktuuri, maastikuelementide ja miljöö eripära ning avanevate kaug- ja sisevaadete säilimine.

Tartu linnavolikogu võttis teemaplaneeringu “Supilinna linnaosa miljööväärtusega hoonestusala kaitse- ja kasutamistingimuste ning linnaosa maa- ja veealade üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste täpsustamine ning täiendamine” vastu 28. novembril. Alates 4. novembrist kuni 16. detsembrini oli see avalikul väljapanekul, esimene avalik arutelu toimus 2. detsembril.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

KV.EE Indeks jätkab kindlalt sirgjoonelises tõusujoones

23.01.2014 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindade liikumisi kajastav KV.EE Indeks jätkab tõusujoones. Indeks on 21/01/2014 seisuga tõusnud 66,6 punktinid. See on 9,2% aastatagusest kõrgemalt. Suur osa sellest ehk 7,1% on elamispindade pakkumishinnad kerkinud viimase poole aasta jooksul.

Korterite pakkumishindade märkimisväärne tõus jääb siiski oluliselt alla korterite tehinguhindade kiirele kerkimisele. Eesti korteritehingute keskmine hind kerkis maa-ameti andmetel 2013 IV kvartalis aastatagusega võrreldes 14,5%, Tallinnas oli vastavaks hinnatõusuks sootuks 18,2%.

Elamispindade hinnatõusu nii portaalis KV.EE olevate pakkumiste kui reaalsete tehingute poole peal veavadki eekõige just korterid. Majade tehinguhinna tõus on täna veel tagasihoidlik. Küll lubab kasvav tehingute arv, et hinnakasv on lähikvartalite jooksul ka majade sektorisse jõudmas.

Eks loogilist rada pidi järgneb sellele mingi aja jooksul elamumaade turu olulisem aktiveerumine ja tehinguhindade kasv. Maade müüjate soovid on tehinguhindade kerkimisest igal juhul eespool sammumas ehk portaali KV.EE maade pakkumiste hinnad on juba üksjagu ülespoole liikunud.

Geograafiliselt puudutab selge hinnatõus eelkõige Tallinna-Tartu kortereid ja potentsiaalselt esmajoones Tallinna-Harjumaa ühepereelamuid. Elamispindade turg on aga tehingute arvu poolest Eesti suurimatest tõmbekeskustest vaikselt väljapoole laienemas.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Müügipakkumiste arv ja selle muutus			Müügipakkumiste hind ja selle muutus
Maakond	12/2012	12/2013	Muutus, %	12/2012	12/2013	Muutus, %
Korterid	14 489	13 706	-5%	1 022	1 127	10%
Majad	4 873	4 832	-1%	778	839	8%
Maad	4 145	4 343	5%	33	41	22%

KV.EE indeks

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Arvo Pärdi Keskuse hoone rahvusvahelisele arhitektuurikonkursile saabus üle maailma 71 osalemistaotlust

23.01.2014 Tõnu Toompark

Eile, 22.jaanuril kell 16.00 lõppes osalemistaotluste esitamine Arvo Pärdi Keskuse hoone rahvusvahelisele arhitektuurikonkursile. Eesti Arhitektide Liitu saabus tähtajaks kokku 71 ümbrikut üle kogu maailma. Kõige rohkearvulisemalt oli osalemissoove Eestist – 24. Kokku on võistlusel esindatud 24 riigi arhitektid.

SA Arvo Pärdi Keskus koostöös Eesti Arhitektide Liiduga kuulutas eelmise aasta 25. novembril välja rahvusvahelise kaheetapilise ideekonkursi Arvo Pärdi Keskuse (APK) hoone loomiseks Tallinna lähistele Laulasmaale. Konkursi eesmärk on leida parim arhitektuurne lahendus hoonele, mille keskmes on Arvo Pärdi arhiiv.

Keskuse hoone hakkab paiknema Laulasmaal, Lohusalu poolsaarel. Tulevases hoones saavad olema tagatud arhiivi säilikute nõuetekohased hoiutingimused. Uus maja annab võimaluse laiendada APK tegevust: teha koostööd uurijatega, viia läbi haridusprogramme, korraldada konverentse, näituseid, muusika- ja filmiõhtuid ning seeläbi olla rohkem avatud külastajatele.

Esimese etapi hindamistulemuste alusel tekkinud pingerea järgi valib žürii ideekonkursi teise etappi osalema kuni 20 osalejat. Kaheetapilise ideekonkursi preemiafondi suurus on 30 000 EUR ning lõplik tulemuste avalikustamine toimub 20. juunil 2014.

Ideekonkursi korraldaja on SA Arvo Pärdi Keskus koostöös Eesti Arhitektide Liiduga. Võistluse koduleht on http://www.arhliit.ee/apc

Rikkaks üüriäris: Kas soetada väljaüürimiseks korter kesklinna või äärelinna?

23.01.2014 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Valides üürikorteri ostmiseks kesklinna ja äärelinna pakkumiste vahel tuleb kaaluda järgmisi kriteeriumeid. Kesklinna korterite üürihinnad on kallimad, seetõttu on need korterid kättesaadavad väiksemale hulgale inimestele ehk nende nõudlus on väiksem.

Äärelinna odavamate korterite puhul on nõudlus suurem ja neid on võimalik üldjuhul lihtsamini ja kiiremini välja üürida. See tähendab üürileandja jaoks väiksemat vakantsust ja kõrvalkulu, mille omanik peab ise oma taskust kinni maksma.

Äärelinna uus korter konkureerib hinna poolest paljuski kesklinna pisut vanema korteriga. Seetõttu ei pruugi äärelinna uues majas asuv üürikorter väga head tootlust pakkuda, sest inimesed eelistavad sageli sama hinna puhul pigem kesklinna suunas liikuda.

Üldjuhul on kesklinna korterite üüritootlused madalamad, kui äärelinna korteritel. Samas on kesklinna korterite likviidus kõrgem, st üüriprojektist väljumisel on korterit oluliselt hõlpsam müüa.

Välismaised kliendid eelistavad enamasti elada kesklinna, mitte äärelinna üürikorterites. Samas on välismaalastest turuosaliste osakaal siiski suhteliselt tagasihoidlik. Samuti on probleemide ilmnemisel välismaalastega suhtlemine keerulisem – eriti, kui need Eestist lahkuma peaksid.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Trammitaristu rekonstrueerimise hankeleping kirjutati alla

23.01.2014 Tõnu Toompark

Täna kirjutasid Tallinna Linnatranspordi AS-i ning 4.trammiliini taristu projekteerimise ja rekonstrueerimise riigihanke võitja, konsortsiumi AS Merko Ehitus Eesti, KMG Inseneriehituse AS ja Ratatek OY esindajad alla hankelepingu, mille alusel saab töödega kevadel alustada.

Tallinna Linnatranspordi AS-i poolt allkirjastas lepingu juhatuse esimees Enno Tamm ning konsortsiumi poolt Merko Ehitus Eesti juhatuse esimees Tiit Roben.

„Iga etapi lõpp on järgmise algus. Nüüd saame alustada reaalse tööga, mis eeldatavalt algab 1.aprillil. Tahaksin siinkohal kiita lepingupartnereid konstruktiivse koostöö eest,“ ütles Tamm pärast lepingu allkirjastamist.

„On ülimalt positiivne, et Euroopa kaasrahastatav projekt tuleb ehitamisele ja annab tööd ka kohalikele ehitusfirmadele. Projekti pingeline tähtaeg ja kitsastes kesklinnja tingimustes ehitamine on väljakutse nii Merkole kui kogu konsortsiumile,“ ütles Roben.

KMG Inseneriehituse juhatuse liikme Indrek Pappeli sõnul oli antud hange juba pakkumisstaadiumist alates rahvusvahelist koostööd nõudev ja insener-tehniliselt keeruline.

Projekti käigus rekonstrueeritakse 4.trammiliinil umbes kuus kilomeetrit rööbasteed ning asendatakse puitliiprid betoonalusega ja olemasolevad rööpad keevitatud rööbastega. Betoonalusele viiakse lõigud marsruudil Vabaduse väljak-Vineeri tänav (Pärnu maantee viaduktil on betoonalus juba olemas) ning Hagudi tänavast Tondi lõpp-peatuseni ja tagasi Hagudi tänavani. Samuti uuendatakse Majaka tänaval asuv betoonalusele viidud trammitee, mis vanusest tulenevalt vajab uusi rööpaid. Teede betoonalusele viimise vajadus tuleneb uute, senisest suurema teljekoormusega CAFi trammide hankimisest.

Samuti rekonstrueeritakse trammiteed Pärnu maantee depoo territooriumil ja Vana-Lõuna tänava ringil. Tööde käigus ehitatakse ümber ka depoo ning rekonstrueeritakse ja varustatakse moodsa ja keskkonnasõbraliku sisseseadega kuus veoalajaama. Peterburi tee 2 kinnistule ehitatakse umbes 700 meetrit täiesti uut trammiteed koos tagasipöörderingiga. Kogu 3. ja 4.trammiliini ulatuses vahetatkse välja kontaktliinid.

Seoses sellega, et projekti eesmärk on trammide liikumiskiiruse ja kasutajate arvu suurendamine, on kavas muuta seniseid liiklusskeeme, mis eeldab muuseas osade ooteplatvormide ümbertõstmist või täiendavate platvormide ehitamist. Samuti on plaanis tööle panna fooridel põhinev trammide prioriteedisüsteem. Kõik renoveerimisprojektis ette nähtud tööd tehakse 2014. ja 2015.aasta jooksul.

AS Merko Ehitsus Eesti (www.merko.ee) on Eesti juhtiv ehitusettevõte, mis teostab üld-, insener-, elektri- ja elamuehitustöid. Ettevõte kuulub Tallinna börsil noteeritud Merko Ehitus kontserni.

KMG Inseneriehituse AS (www.kmg.ee) on 2007.aastal loodud taristute rajamisele spetsialiseerunud ettevõte. Peamised tegevusvaldkonnad on sadamate ehitus, vee- ja heitveejaamade, biogaasijaamade, rööbasteede ja nende taristute ning muude insenertehniliste ehitiste rajamine.

Ratatek OY (www.ratatek.fi) on 2008.aastal rajatud Soome ettevõte, mille peamiseks tegevusalaks on elektritranspordi kontaktvõrkude ning veoalajaamade projekteerimine ja ehitus. Firma annab tööd rohkem kui 30 inimesele.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

City24.ee avas mobiilse kinnisvaraportaali

23.01.2014 Tõnu Toompark

Kinnisvaraportaal City24.ee mobiiliveeb on tänasest kasutatav nutitelefonides ja tahvelarvutites aadressil m.city24.ee.

Kinnisvarahuvilised, kes otsivad portaalist infot mobiiliseadmega, suunatakse nüüd lehele, mis nutitelefonide ja tahvelarvutite eripärasid arvestades võimaldab mugavat ja kiiret kinnisvaraotsingut, pakkumiste sirvimist ning objektidele lisatud fotode vaatamist.

Tänasest on m.city24.ee kaudu võimalik olla ülioperatiivselt kursis nii üüripakkumiste kui ka korterite, majade ning maatükkide müügiinfoga praktiliselt kõikjal. Põhjaliku ja multifunktsionaalse lahendusega pakub City24.ee mobiiliveeb kinnisvarast huvitatud nutiseadmete omanikele kindlasti palju kasutamisrõõmu.

City24 on Baltikumi juhtiv kinnisvaraportaal, mis vahendab kinnisvara nii Eestis, Lätis kui ka Leedus. Eestis vahendab City 24.ee ligi 30 000 kinnisvarapakkumist 140 000 unikaalsele külastjale nädalas.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Tagantjärele tarkus äri- ja kaubanduspindade rajamisel

23.01.2014 Ramil Pärdi

Miks juhtub äri- ja kaubanduspindade arendamisel ja üürileandmisel pahatihti nii, et just siis, kui kõik tundub olevat lõpusirgel, tekivad tagasilöögid? Tundub, et sageli on nii arendajad kui tulevased üürnikud oma plaanides liialt optimistlikud.

Tihti jäetakse arvesse võtmata tegurid, mis ei allu ei arendaja ega üürniku vahetule kontrollile, kuid võivad sõlmitud kokkulepped ära rikkuda.

Juba planeerimisetapis tuleb tegutseda perspektiiviga

Detailplaneeringul on seaduse kohaselt hulk erinevaid eesmärke. Paraku ei näe ega saagi seadus näha ette detailselt kõiki lahendamistvajavaid küsimusi ega viise nende küsimuste lahendamiseks. Kuigi detailplaneeringu ülesandeks on muuhulgas lahendada kruntide servituutide vajadus ja juurdepääsude lahendamine, ei ütle seadus, kuidas see täpselt peaks toimuma. Hilisemas, üürilepingu sõlmimise, etapis võib tagasilööke tekitada see, et planeerimise käigus ei ole ette nähtud kõiki vajalikke servituute või on jäetud mõne planeeritud krundi juurdepääsu küsimus kohaselt lahendamata.

Arendaja huvides on, et igal konkreetsel juhul oleks detailplaneeringu elluviimiseks vajalikud lahendused olemas ning reaalselt teostatavad. Mõistlikem viis saada planeeringusse vajalikud ja elluviidavad lahendused on need ise leida ja kohalikule omavalitsusele välja pakkuda. Kas kohalik omavalitsus ning avalikkus sellise arendaja pakutud lahendusega nõustub, ei ole ette teada ning on seega üks arendaja kontrollile mittealluv tegur. On väga oluline, et planeeritud kinnistud oleks jagatud õigesti, et oleks olemas juurdepääsuteed, seatud servituudid ning kasutusõigused, samuti kõik muu, mis vajalik iga kinnistu eraldi toimimiseks.

Üürilepingut läbi rääkides tuleb arvestada väliste teguritega

Nagu igasuguse muu lepingu puhul, nii on ka väljaehitamiskohustusega üürilepingu läbirääkimistel mõlemale poolele oluline kõigis pooli huvitavates detailides kokku leppida. Sellise üürilepingu iseärasuseks on loomulikult see, et muuhulgas tuleb läbi rääkida ja kokku leppida ehitamisega seonduvad nüansid.

Näiteks mistahes tähtaegade kokkuleppimisel peaks arendaja välja selgitama, kas ja millise taristuettevõttega liitumine on üürniku jaoks oluline ning kas konkreetse taristuliigi rajamiseks on olemas vajalik servituut või kasutusõigus. Servituudi või kasutusõiguse saamiseks on sageli vaja kaasata protsessi ka kõrvalkinnistu omanik. See aga on väline tegur, mis ei pruugi alluda üürileandja kontrollile.

Samuti on oluline leppida üürnikuga piisava täpsusega kokku, millistele kvaliteedi- ja muudele standarditele ning nõudmistele peab vastama arendatav pind. Arendusobjekti üleandmiseks on kindlasti mõistlik leppida kokku, et objekt antakse üle alles siis, kui kohalik omavalitsus on väljastanud hoonele kasutusloa. See välistab arendaja jaoks riski, kas hoone vastab avalik-õiguslikele ehitustehnilistele nõuetele. Ka kasutusloa vahendusel väljendatav avalik-õiguslik hinnang on tegur, mis üldjuhul ei allu arendaja kontrollile.

Selleks et arendaja saaks loodud äri- ja kaubanduspinnalt teenida suurimat võimalikku tulu, on väga oluline arvestada juba varases planeerimise etapis potentsiaalsete üürnike või üürnike sihtgrupi eeldatavate huvide ja vajadustega. Samuti on vajalik võimalikult varases staadiumis mõelda läbi kõik võimalikud planeeringulahendused, selekteerida neist välja ilmselt sobivaim. Lisaks tuleks identifitseerida planeeringulahenduse elluviimiseks lahendamist vajavad küsimused ning pakkuda välja ka neile planeeringulahenduse seisukohalt sobivaimad lahendused.

Ramil Pärdi
Vandeadvokaat
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee

Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.

Koduostjad kardavad heast korterist ilma jääda

23.01.2014 Liisa Laud

Kui tavaliselt on aasta algus vaikne ja kinnisvaraturg alles kogub hoogu, siis sel aastal on olukord hoopis teine. Huvi pakkumises olevate objektide vastu on juba 2. jaanuarist alates olnud suur.

Suure ostuhuvi tõttu eeldavad kliendid üsna tihti, et reklaamitav objekt on juba kas broneeritud või müüdud, kuid tegelikult ei ole sellisteks oletusteks tihti sugugi alust.

Loomulikult toimub kinnisvaraturul kiirmüüke, kuid suurt “rabamist” siiski ei ole. Ladusamalt leiavad uue omaniku objektid, mis on pakkumisel turuhinnaga. Samuti ka väiksema üldpinnaga korterid. Müügiprotsess venib aga korterite puhul, mis on suurema üldpinna, kõrgete kommunaalkulude ja turutasemest suurema pakkumishinnaga.

Suuremat aktiivsust on näha ka müüjate poolt. Kui siiani oleme näinud peamiselt müügipakkumiste vähenemist, siis nüüd hakkab neid mõnevõrra rohkem ka uuesti lisanduma. Selle üheks põhjuseks on asjaolu, et inimesed, kes on suvel-sügisel valmivatesse uusarendustesse ostnud korteri, peavad oma senise elamispinna ära müüma.

Hoolimata kinnisvaraturu aktiivsusest, on inimesed väga kaalutlevad ning erinevalt kunagisest buumi-ajast, tegutsevad läbimõeldult ja ei rutta uisa-päisa tehinguid sõlmima.

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: Andmepõhine kinnisvaraanalüüs praktikas

Kinnisvarakool: Koolitus Kinnisvaraõiguse ABC toimub 17…20/02/2014

23.01.2014 Tõnu Toompark

17…20/02/2014 toimub kolmepäevane koolitus “Kinnisvaraõiguse ABC“. Koolitus keskendub kinnisvaratehingu tegemisega kaasnevate juriidiliste aspektide käsitlemisele.

Koolitus on suunatud ennekõike kinnisvaramaakleritele ja kinnisvaraspetsialistidele, kinnisvaraarendajatele ja kõikidele teistele, kes puutuvad kokku kinnisvaratehingute tegemisega.

Kinnisvarakoolitust viib läbi pikaajalise kogemusega kinnisvarajurist ja koolitaja Evi Hindpere. Evi Hindpere on mh ka käsiraamatu “Kinnisvaraõiguse ABC. Põhjalik ülevaade kinnisvaravaldkonda reguleerivatest õigusaktidest.” koostaja.

Koolitus “Kinnisvara hindamise ABC” toimub kolmel päeval 17/02 18/02 ja 20/02/2014 kell 16:00-19:15 (kokku 3*4=12 akadeemilist tundi).

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Omavalitsused ei tohiks ebaseaduslikku ehitamist taluda

22.01.2014 Tõnu Toompark

Riigikontroll leiab järelauditis, et omavalitsustel tuleks muuta senist valdavalt leebet ja passiivset suhtumist ebaseaduslikku ehitamisse ning teha kindlaks, kui palju neid ehitisi on ja kas need on elanikele, aga ka kaaskodanikele ohutud. Vajaduse korral tuleks nõuda ebaseaduslike hoonete lammutamist või seadustada need tagantjärele pärast nõuetele vastavuse tagamist.

Riigikontroll tuvastas oma 2011. aasta auditis viies Tallinna ja kolmes Tartu linnaga piirnevas vallas kokku 42 loata ehitatud uuselamut. Järelauditiga uuris riigikontroll, mida vallad on vahepealse aja jooksul nende ehitistega ette võtnud ja kas ebaseaduslik olukord on lõpetatud. Samuti auditeeriti, kas majandus- ja kommunikatsiooniministeerium on asunud ellu viima riigikontrolli soovitusi, et täpsustada ja ühtlustada ebaseaduslike ehitistega tegelemise praktikat ning tagada ehitisregistri kui ehitamist ja ehitiste kasutamist käsitleva andmekogu andmete õigsus.

Järelauditi tulemusel leidis riigikontroll, et omavalitsused suhtuvad ebaseaduslikku ehitamisse leebelt. Vaid kolmandiku auditeeritud ebaseaduslike ehitiste puhul on omavalitsused menetlenud asja nii, et dokumentidest selguks, mida ja miks tuleb ehitise omanikul ebaseadusliku olukorra lõpetamiseks ette võtta. Trahvi on hoone ebaseaduslik ehitamine toonud kaasa vähem kui 20%-l juhtudest. Kui vald oli üldse midagi ette võtnud, lõppes ebaseaduslik tegevus enamasti hoone tagantjärele seadustamisega viisil, mis ei toonud hoone omanikule kaasa rohkem kohustusi ega kulusid, kui neid on olnud oma maja seadusekuulekalt ehitanud inimesel.

2013. aastaks oli 42 ebaseaduslikust hoonest 26 saanud tagantjärele ehitus- või kasutusloa, 16 hoonel aga puudus endiselt luba. Paljudel juhtudel ei selgunud ühestki dokumendist, millistel kaalutlustel on omavalitsused otsustanud loa tagantjärele väljastada või et ehitis oli enne seadustamist ehitatud seadust rikkudes. Ehitiste tagantjärele seadustamisel keskendutakse formaalsetele toimingutele, tagamata seejuures, et hoone vastab lõpuks nõuetele ning on selle elanike ja kaaskodanike jaoks ohutu. Ehitusekspertiisi või ülesmõõdistuse, mis võimaldaks nimetatud asjaoludes veenduda, olid auditeeritud omavalitsused nõudnud väga üksikutel juhtudel.

Seda, et osa omavalitsusi on olukorda tõsiselt suhtunud ning ehitusjärelevalvet oluliseks pidanud, näitab see, et 2013. aastaks olid auditis tuvastatud ebaseaduslikud hooned seadustanud Saku, Luunja ja Jõelähtme vald.

Seevastu Rae vallas oli veel 4 ja Tartu vallas 5 sellist hoonet, mida polnud seadustatud ning mille omanikule polnud tehtud ka ettekirjutust ega määratud rahatrahvi. See tähendab, et kolme aasta jooksul pole nende hoonete puhul olukord muutunud ning mõne hoone jaoks ei oskagi omavalitsused oma sõnul ühtegi mõistlikku lahendust leida. Sääraseid probleeme ei oleks, kui omavalitsused tuvastaksid ebaseadusliku ehitustegevuse võimalikult kiiresti, peataksid ehitamise ja lahendaksid olukorra juba eos.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium ei olnud auditi lõppedes asunud ellu viima riigikontrolli 2011. aasta auditi soovitusi. Ehitisregistris olevaid andmeid on küll osaliselt korrastatud, kuid ehitisregistri põhiandmete sisestamise süsteemsest kontrollimisest on ministeerium ennast taandanud. Samuti pole avalikkusele ehitisregistrist endiselt kättesaadav kogu ajalugu hoonete ehitamise kohta.

Inimese jaoks on oluline, et ükski ehitis, mille ehitamiseks ja kasutamiseks on asjaomane omavalitsus väljastanud load, ei oleks talle endale ega ümbritsevale ohtlik. Samuti on inimesel õigus teada õiget infot iga hoone ehitamise asjaolude kohta. Hoone omaniku vahetumise korral peaks nii uuel omanikul kui ka ostu vormistaval notaril olema tõene ja täielik info hoone seaduslikkuse, hoonele väljastatud lubade või hoone seisukorra kohta.

Näide Tartumaalt, Ülenurme vallast

Ülenurme vallas asub kortermaja, mida hakati ilma ehitusloata ehitama juba 2006. aastal. Piirkonna detailplaneeringu järgi oli ette nähtud ehitada kaks kolmekorruselist hoonet, kuid omanik asus ehitama ühte neljakorruselist. Kuigi ebaseaduslik ehitamine toimus avalikkuse silme all, ei võtnud omavalitsus selle peatamiseks midagi ette. Pärast Riigikontrolli 2011. aastal avaldatud auditiaruannet tegi Ülenurme vald hoone omanikule ehitamise peatamise asemel ettekirjutuse korrastada hoone fassaad ja rajada kõrghaljastus, s.t lubas ebaseadusliku ehitamise jätkamist ning seda ilma ehitusprojektita ja ehitusloata. Kuigi kortermaja ohutuses ei olnud kindlust, müüdi aktiivselt selle maja kortereid. Maja sai tagantjärele seadustatud alles eelmise aasta augustis, ekspertiis hoone ohutuse tuvastamiseks lõppes eelmise aasta lõpus.

Sündmuste käik ajateljel:

2006 kehtestas vald detailplaneeringu, millega kinnitati ehitustingimused kahe kolmekorruselise korterelamu ehitamiseks;
samal aastal alustas krundi omanik ilma ehitusloata ehitustöid, kuid otsustas kahe kolmekorruselise maja asemel püstitada ühe neljakorruselise;
Ülenurme valla üldplaneering, mis kehtestati alles 2009. aastal, sellesse piirkonda rohkem kui kolmekorruseliste korterelamute püstitamise võimalust ette ei näinud;
2011. aastal, pärast Riigikontrolli auditit, tegi vallavalitsus hoone omanikule ettekirjutuse ja määras 2000 eurot trahvi;
ettekirjutuse järgi tuli koostada Rehetare tee 1 kinnistul asuva korterelamu ehitusprojekt, korrastada fassaad ja teha haljastustööd tähtajaga 30.11.2012. Ehitustööd kinnistul jätkusid;
2011. aasta lõpus algatas vallavolikogu ka üldplaneeringut muutva detailplaneeringu, mille lahendus järgib olemasolevat lahendust (lubada ehitada üks 4-korruseline korterelamu). Detailplaneering kehtestati 26.3.2013;
omanik esitas vallale ehitusprojekti 28.5.2013 (ehk oluliselt hiljem, kui ettekirjutuses nõutud), see ei vastanud nõuetele.
Hoone seadustati tagantjärele 2013. aasta augustis, ekspertiis hoone ohutuse tuvastamiseks lõppes eelmise aasta lõpus.

Näide Harjumaalt

Harku valla elamu

elamu püstitati ilma ehitusloata maakonnas olulise rohekoridori ehituskeelualale;
pärast seda, kui vald 2011. aastal probleemidega tegelema hakkas, on hoone edasi müüdud;
uuele omanikule on tehtud ettekirjutus;
valla kinnitusel on uus omanik endise omaniku lähisugulane, kes väidab, et polnud ebaseaduslikust ehitamisest teadlik;
2011. aasta novembrist on elamu registreeritud viie inimese elukohaks;
kuigi selle koha peal (ehituskeelualal) ei tohiks hoonet üldse olla, on selle lammutamine nn heauskse omaniku tõttu raskendatud.

Nn heausksed omanikud

Seadusega ei ole ette nähtud takistusi müüa ebaseaduslike ehitistega kinnistu, kui nii ostja kui ka müüja on ehitiste seisukorrast teadlikud ja tehinguga nõus.
Uus omanik peab arvestama, et ebaseaduslike ehitistega kinnistu ostmine võib kaasa tuua täiendavat asjaajamist ja kulutusi, et ebaseaduslik ehitis seadustada, või halvemal juhul nõude ebaseaduslik ehitis lammutada.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Prognoos majaehitajale lähemateks aastateks

22.01.2014 Eno Pappel

Nii nagu elu nii on ka majandus on tsükliline. On oma tõusud ja mõõnad ning need korduvad teatud perioodilisusega. Hinnanguliselt on ühe majandustsükli perioodiks 7-8 aastat. Kui nüüd ajalugu meelde tuletada siis 2007 aastal tipu saavutanud kinnisvarahinnad kukkusid järgmistel aastatel tugevasti, mõnel juhul lausa poole võrra või enamgi.

Nüüd on kinnisvarahinnad juba mitu head aastat järjest ülespoole liikunud. Korterite hinnatõus suuremates linnades on eriti viimase poolaastaga märgatav olnud. Vähegi odavama hinnaga korterid ostetakse kiiresti ja mingit hinnatingimist ostja poolt enam suurt teha ei anna.

Kinnisvarahindade järgi võib kindlalt väita, et tegemist on tõusufaasiga ja kardetakse ka juba liiga kiiret hinnatõusu, mis majanduse jälle kiiremini rööpast välja viiks. Kaua tõusufaas kestab, sõltub hinnatõusu kiirusest. Julgen arvata, et kinnisvarahindade tõus kestab veel vähemalt 2 aastat, loodetavasti kauem.

Mida selles olukorras eramajast huvitatud inimene silmas peaks pidama?

Kuna hinnatõus kinnisvarasektoris on seni olnud korterite suunal, siis on aja küsimus, kui see hakkab ühel hetkel laienema ka kruntidele ja eramuturule. Miks see nii läheb on mitmeid põhjuseid, näiteks kallinenud korterid annavad võimaluse osadel peredel mõelda oma maja ehitamisele ja selle läbi parandada pere elamistingimusi. Suurem korterite turuväärtus lubab võtta jälle rohkem laenu ja on võimalik investeerida. Inimesed on hakanud väärtustama optimaalse suurusega energiasäästlikke elamuid ning tänu minimaalsetele ülalpidamiskuludele ollakse sellistes majades elamisest rohkem huvitatud kui kallite kommunaalkuludega kortermajades. Kui kinnisvara turuväärtus suureneb on inimestel suurem tagatisväärtus ja kindlus tuleviku suhtes.

Oma maja ehitamise otsuste ei tehta kunagi kergekäeliselt, kuid eeltoodud tingimuste ja võimaluste tekkimisel on julgem ja lihtsam seda otsust teha.

Põhiraskus langeb sobiliku krundi leidmisele

Krundid on piiratud kaup ja seetõttu pea kõikidele krundi ostjatele tundub, et huvipakkuvas piirkonnas on paremad krundid juba ära võetud või siis liiga kalli hinnaga. Seejärel jääbki järgi peamiselt võimalus oma krundi otsimise piirkonda järjest laiendada, mida kaugemale keskustest, seda soodsamaks muutub maa hinnatase.

Ideaalis võiks olla krundi maksumus u. 1/3 kogu majaprojekti investeeringu maksumusest, kuid kuna asukoht määrab suuresti maja/kinnisvara turuväärtuse siis seetõttu kannataks välja ka mõttekäik, et krundi maksumus võiks olla kuni pool kogu investeeringust.

Kui krundi ja ennekõike sobiva hinna ja asukohaga krundi leidmine on õnnestunud siis on hea start tehtud. Projekteerimine ja ehitamine on suur töö, kuid mõnevõrra korrastunud ehitussektor aitab klienti kindlasti palju rohkem kui näiteks 5 -6 aastat tagasi.

Kokkuvõttes on minu arvates suhteliselt hea aeg alustada oma maja ehitamisega, kuna vaikselt kasvavad kinnisvarahinnad teevad laenu saamise mõnevõrra lihtsamaks ja see annab julgema tunde sellise suure investeeringu, nagu maja ehitus, ettevõtmiseks.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Aleksandri tänavale kerkivad uued kortermajad

22.01.2014 Tartu.ee

Tartu linnavalitsus kehtestas Aleksandri 51, 53 ja 55 kruntide ning lähiala detailplaneeringu, mis näeb ette uudse arhitektuuriga korterelamute rajamise. Ühtekokku planeeritakse ligi 40 uue korteri ehitust.

Planeeritav umbes 8250 m2 suurune ala asub Ees-Karlova asumis Aleksandri tn, Jõe tn ja Malmi tn vahelisel alal. Aleksandri 51, 53 ja 55 kruntidele on planeeritud kolm korterelamut suurima lubatud ehitusaluse pindalaga 2250 m2 ja kolme elamusse on kavandatud kuni 36 korterit. Aleksandri tn äärde kavandatud hoones on lubatud esimesele ja teisele korrusele rajada äri- ja büroopinnad, teisele ja kolmandale korrusele korterid. Jõe tn äärne ja krundisisene korterelamu on kahekorruselised ning nende kahe korterelamu mahus on lahendatud kõigi kolme hoone parkimine.
Aleksandri tn 49a krundile on planeeritud kahekorruseline kuni 4 korteriga elamu.

„Kuna antud piirkond ei sea kavandatavale hoonestusele miljöölisi ega arhitektuurseid piiranguid, siis annab planeering võimaluse kasutada huvitavaid ja kaasaegseid ruumilisi lahendusi,“ kommenteeris linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna juhataja Urmas Ahven. Planeeringu eskiislahenduse kohaselt avaneb Aleksandri tn äärde kavandatud kolmekorruselise hoone terrassiline külg astmeliselt sisehoovi.

Eesti kinnisvaraturg ja kinnisvara hinnaindeksid 2013. a. IV kvartalis

22.01.2014 Tõnu Toompark

Tehingute andmebaasi laekunud 2013. aasta neljanda kvartali tehingute andmed on kontrollitud.

2013. aasta neljandas kvartalis sooritati Eestis Maa-ameti andmetel kokku 13 809 tehingut ligikaudu 627 miljoni euro väärtuses. Aasta tagasi sooritati neljandas kvartalis kokku 12 273 kinnisvara tehingut 594 miljoni euro väärtuses.

Kokku vahetas neljanda kvartali jooksul omanikku ligi 37 753 hektarit maad, aasta varem oli see näitaja 39 537 hektarit. Kõige enam maad vahetas omanikku Harju maakonnas – 3 806 hektarit, kõige vähem Hiiu maakonnas – 822 hektarit.

Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2013. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2012. aasta neljanda kvartaliga 13,1% ning võrreldes eelmise kvartaliga 1,6%. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 22,5%, hoonestatud elamumaa hinnaindeks 13,7%ning hoonestamata maa hinnaindeks langes 8% võrra.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Tallinn väljastas mullu hoonetele viimaste aastate rekordarv kasutuslubasid

21.01.2014 Tallinn.ee

Eelmisel aastal väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet 1445 kasutusluba. Kasutuslubade taotluste ja väljastatud kasutuslubade arv on võrreldes 2011 ja 2012 aastaga märgatavalt kasvanud. 2011. aastal väljastati 895 kasutusluba ja 2012. aastal 1217 kasutusluba.

Linnaplaneerimise Ameti juhataja Anu Hallik – Jürgensteini sõnul üks suuremaid ja olulisemaid ehitisi, millele kasutusluba väljastati oli kindlasti Ülemiste liiklussõlm. „Selle rajamine ja valmimine oli linnaruumis kauaoodatud teerajatis,“ lisab ta.

Väljastatud kasutuslubade arv on kasvanud kõikide ehitiste klassides. Tõus on nii üksikelamutele kasutuslubade väljastamisel kui ka kortermajadele väljastatud kasutuslubade osas. 2013. aastal väljastati 100 kasutusluba üksikelamu püstitamisel. Uutele kortermajadele väljastati 28 kasutusluba korterite koguarvuga 490. Märgatavalt kasvas ka kasutuslubade väljastamine rajatistele nagu vee- ja kanalisatsiooni trasside, torude ja muude tehnovõrkude ehitusel. Seega võib öelda, et märkimisväärne tõus on toimunud kõikides ehitiste segmentides.

Sarnaselt kasutuslubade arvu kasvule näitab viimastel aastatel kasvutrendi ka ehitamise alustamise teatiste esitamise ja registreerimise arv. Kui 2011. aastal registreeriti Tallinnas 1282 ehitamise alustamise teatist, siis järgmisel 2012. aastal registreeriti juba 1461 teatist. Möödunud aastal kasvas veelgi teatiste esitamise hulk, mil registreeriti 1672 ehitamise alustamise teatist.

Kui ehitiste rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks väljastatud kirjalike nõusolekute ja ehituslubade arv jäi kahel viimasel aastal samasse suurusjärku – 2012 vastavalt 717 ja 2013 vastavalt 707, siis ehitiste püstitamiseks väljastatud ehituslubade ja kirjalike nõusolekute arv võrreldes 2012. aastaga kasvas mullu jõudsalt (vastavalt 1666 ja 1942).

„See näitab, et Tallinnasse ehitatakse uusi hooneid ja stabiilselt rekonstrueeritakse olemasolevaid“ sõnab ameti juhataja.

Mõnevõrra on kasvanud ka ehitusseaduse alusel tehtud ettekirjutuste arv; 2011. aastal koostati 46 ettekirjutust ja 2012. aastal 58. 2013. aastal tehti 84 ettekirjutust.

„Kasvanud ettekirjutuste arv, mis on tehtud ehitise omanikule, kes on ehitanud projektist mööda ning ettekirjutusega on esitatud rikkujale nõue, viia ehitis vastavusse kehtiva ehitusprojektiga,“ selgitab ameti juhataja. Ta lisab, et samuti on tehtud ettekirjutusi, millega on ehitise omanikku kohustatud esitama nõuetekohane ehitusprojekt, kui ehitustöid on alustatud ilma nõutava ehitusloa ja ehitusprojektita. Ettekirjutuste arvu tõusu on tinginud järelevalve tõhustamine kõigis projekteerimise ja ehitamise etappides, mis tähendab, et kui soovitakse laiendada kinnistul asuvat elamut, siis menetluse käigul vaadeldakse kõiki kinnistul asuvaid ehitisi ja nende õiguslikku alust.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Uus Maa Kinnisvarabüroo omanikeringiga liitus uus partner

21.01.2014 Tõnu Toompark

Uus Maa Kinnisvarabüroo omanikeringi on lisandunud uus liige, kelleks on ettevõtte hindamisosakonna juht Meelis Tammre.

„Olles juba neli aastat seotud Uus Maa Kinnisvarabürooga, olen näinud ettevõtte jätkusuutlikkust kinnisvaraturu tõusudes ja mõõnades,“ kommenteeris Meelis Tammre. „Tegemist on suure potentsiaali ning arengule orienteeritud ettevõttega. Lähtudes Uus Maa Kinnisvarabüroo järjest kasvavast aktiivsusest Eesti kinnisvaraturul, on minu jaoks tegemist kahtlemata hea ja tulevikku suunatud investeeringuga. Soovin senisest enam osaleda Eesti juhtivat kinnisvaraettevõtet puudutavate otsuste tegemisel,“ lisas Tammre.

„Meil on hea meel tervitada Meelist omanikeringis,“ ütles Uus Maa Kinnisvarabüroo partner Jaanus Laugus. „Kuna kinnisvara hindamine on meie üks põhiteenustest, siis on oluline, et üks selle ala Eesti tugevamaid professionaale on Uus Maa omanikeringis. Lisaks sellele on Meelis väga tore inimene, kellega ka pärast tööd meeleldi aega veedan. Näiteks koos sporti tehes.“

Meelis Tammre alustas tööd Uus Maa Kinnisvarabüroo hindamisosakonna juhina 2010. aastal. 2011. aastal valiti ta Uus Maa Aasta Hindajaks.

Artikli allikas on
Uus Maa