Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

SEB nädalakommentaar: Ehitussektoril ei paista paremaid päevi ka järgmistel aastatel

29.09.2013 Ruta Arumäe

Sel aastal on kaks peamist majanduskasvu alla tõmmanud sektorit transiit ja ehitussektor. Võttes seekord luubi alla neist viimase, paistab kõiki asjaolusid kokku arvestades, et ehitusmahtude kahanemine on paraku alles oma tee alguses. Lähimaks paariks aastaks ehitusmahtude suurenemist ei paista tulevat, vaid langus aina süveneb.

Seda eelkõige muidugi Euroopa Liidu tõukefondide raha vähenemise tõttu, mis esialgu on küll ajutine, paari-kolme aastane. Ehitussektor on olnud siiani suurim kasusaaja neist fondidest. Aastal 2013 lõpeb EL seitsmeaastane eelarveperiood ning 2014 algab järgmine. Nende vahetumisega kaasneb raha sissevoolus aina suurenev auk. Veidi pikemas perspektiivis vaadates, ei ole tegelikult ka järgmise eelarveperioodi prioriteedid enam niivõrd palju kaldu ehitussektori suunas kui varem, vaid püütakse keskenduda rohkem pehmematele väärtustele kui betoon.

Kuigi valitsus lubas oma 2014. aasta eelarves suuremeelselt ehitussektorit elavdada riigipoolsete kinnisvarainvesteeringute suurendamisega, on nende võimalused seda teha samuti vägagi piiratud ning riigi kinnisvarainvesteeringute suurendamine 10 miljoni euro ulatuses ei tasanda kaugeltki kogu valitsussektori investeeringute langust järgnevatel aastatel. Välisvahendite prognoositav langus 2014. aastal on 8,2 protsenti ning valitsussektori investeeringute langus 9 protsenti.

Erasektori ehitusnõudlus ei suuda seda kahanemist tasa teha. Ka ettevõtete investeeringute langus on viimasel ajal olnud seotud just ehitustesse investeerimise vähenemisega.

Kuigi kinnisvarahinnad kasvavad ja seda jätkuvalt 8 protsendi määraga aastas, mis viitab vaikselt taastuvale nõudlusele kinnisvaraturul ning suurendab motivatsiooni ehitustegevuseks. Samal ajal aga pakkumine ei suurene eriti. Kinnisvarahindu suruvad üles ka kasvavad ehituskulud, mis suurenevad 5 protsenti aastas, samas palkade kasv on kinnisvarahindade kasvule viimastel aastatel alla jäänud ja ostujõud piirab edasist kinnisvarahindade tõusuhoogu. Kinnisvarahindade tõus pidurdub mõnevõrra ilmselt ka sel hetkel, kui intressid tõusma hakkavad, ehk siis umbes paari aasta pärast.

Tarbijate laenunõudlus on küll vaikselt taastumas, kuid nende poolt võetavad uued kinnisvaralaenud on umbes sama suured kui samal ajal tagasi makstavad laenud. Ehk teisiti öeldes, tarbijate laenukoormus hetkel veel ei suurene. Lähiaastateks ei ole näha ka, et laenukoormuse kasv suuremat hoogu sisse saaks.

Ehitussektori osakaal kogu majanduses on 7,2 protsenti. Seega heidab sektori käekäik pika varju ka kogu majanduse käekäigule lähiaastatel.

Ruta Arumäe
SEB majandusanalüütik

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Emajõe platvormid said preemia

29.09.2013 Tõnu Toompark

Eile kuulutati Eesti Arhitektuurimuuseumis pidulikult välja Eesti Arhitektide Liidu võistluste „ERAMU 2008–2012” ja „VÄIKE 2010–2012” võitjad. Võistluste eesmärk on tunnustada nendes ajavahemikes valminud huvitavamaid eramuid ja väikeobjekte. Mõlemal võistlusel anti välja üks peapreemia ja kolm võrdset preemiat. Kolme parima väikeobjekti hulgas said preemia ka Tartu Emajõe vaateplatvormid.

“Rajatud platvormid on aidanud Emajõge tartlastele oluliselt lähemale tuua. Inimestele meeldib jõe ääres aega veeta – jalutajad ja piknikupidajad võtsid jõeäärsed platvormid kohe aktiivsesse kasutusse. Koostöö asjatundlike ja loominguliste maastikuarhitektidega on andnud nauditava tulemuse ning kindlasti soovime ka edaspidi avalike objektide kavandamisele parimaid spetsialiste kaasata,“ ütles eilsel tunnustusüritusel osalenud Tartu abilinnapea Raimond Tamm.

Emajõe platvormide puhul hindas žürii kõrgelt sümpaatset algatust siduda linnaruum linna poolitava jõega, mille tulemusel saab avalik ruum hea disaini abil uue hingamise ja mõtestatuse.

Võistluse „VÄIKE 2010–2012” peapreemia võitsid arhitektid Ivar Lubjak ja Maria Pukk Kukemõisa eramu väikevormide eest. Kolm võrdset preemiat said Indrek Peili ja Siiri Vallneri Lift 11 installatsioon „Kai”, Anna-Liisa Undi ja Robert Kähri Emajõe platvormid Tartus ning eramu piirdeaed, mille autorid on Peeter Pere ja Urmas Muru.

Võistluse „ERAMU 2008–2012” peapreemia võitis arhitekt Emil Urbeli projekteeritud Kukemõisa eramu Järvamaal. Kolm võrdset preemiat said Tomomi Hayashi ja Liis Voksepa projekteeritud muusiku maja Tallinna kesklinnas, Mikk Mutso ja Kaarel Eelma projekteeritud kunstniku maja ning KAMP arhitektide projekteeritud maja tammede vahel.

Võistluste parimaid töid eksponeeriv näitus, mille kuraatorid on Merle Karro-Kalberg ja Karin Bachmann, on Eesti Arhitektuurimuuseumis (Ahtri 2, Tallinn) avatud 17. novembrini 2013.

Võistlused korraldas Eesti Arhitektide Liit ja peapreemiaid rahastas Eesti Kultuurkapital.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Majandususaldus Euroopa Liidus ja ka Eestis septembris paranes

29.09.2013 Konjunktuuriinstituut

Euroopa Komisjoni poolt 27. septembril avaldatud andmetel on Eesti majandususaldusindeks* septembris pikaajalise keskmise (=100) suhtes 102.3 punkti ja see on 0.3 punkti parem kui augustis. Kindlustunne (sesoonselt silutud andmetel) paranes viimase kuuga tööstuses, kuid kahanes natuke kõigis teistes valdkondades.
Ka Euroopa Liidus tervikuna ja euroalal majandususaldus paranes. EL majandususaldusindeks oli septembris 100.6 ja tõus kuuga oli 2.4 punkti, euroalal oli indeks 96.9 ja tõus kuuga 1.6 punkti. Majandususaldus on nüüd paranenud 5 kuud järjest ja esimest korda peale 2011.aasta juulit üle pikaajalise keskmise taseme (s.t üle 100 punkti).

Majandususaldus on üle pikaajalise keskmise kolmes Balti riigis, Taanis, Saksamaal, Horvaatias, Ungaris, Rootsis, Maltal, Suurbritannias. Suurbritannia majandususaldus tegi kuuga kõige suurema tõusu, jõudes 115.4 punkti tasemele. Madal oli majandususaldus Küprosel, Kreekas, Hollandis, Portugalis, Poolas, Sloveenias, Slovakkias.

Eestile oluliste ekspordimaade majandususaldus on enamasti kõrgem Euroopa Liidu keskmisest, kuid riikide arengutrendid on erinevad. Nii oli majandususaldus Lätis 103.2 (tõus kuuga 0.5 punkti), Leedus 105.4 (langus kuuga 1.2 punkti), Rootsis 102.2 (langus kuuga 0.9 punkti). Soomes on majandususaldus pikaajalisest keskmisest olulisel madalamal tasemel (91.1) ja langes viimase kuuga 0.3 punkti. Soomes majanduskonjunktuuri halvenemine toimus nii tööstuses, kaubanduses, ehituses kuid vaatamata sellele tarbijate kindlustunne isegi natuke tõusis.

*Euroopa Komisjoni poolt avaldatav töötleva tööstuse, jaekaubanduse, ehituse, teeninduse ja tarbijate sesoonselt silutud kindlustunde indikaatorite koondnäitaja (100 = pikaajaline keskmine 1990-2013). Eesti andmed kogub ja edastab Eesti Konjunktuuriinstituut

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Kas suur või väike maja?

28.09.2013 Eno Pappel

Kui küsida, esimest maja plaanivate, inimeste käest oma maja suuruse kohta, saab tavaliselt vastuseks, et nad soovivad suurt maja. Maja, mille suurus oleks üle 170 m2 või isegi üle 250m2.

Miks inimesed tahavad suurt maja?

Palju ruumi, tähendab inimese jaoks kindlasti suuremat vabadust ja võimalust olla segamatult oma tegevuste juures. Esmapilgul tundub ju tõesti ahvatlev suur ja avar maja, suur elutuba 40-50 m2, kuhu kõik pereliikmed ja külalised lahedasti ära mahuvad. Kus igal lapsel on suur tuba, kus on töötuba ja miks mitte oma raamatukogu või mängutuba, kus suured garderoobid, vannitoad, saunad ja muud ruumid.

Vahest tuleb avara elamise soov just sellest, et senised elutingimused on kasinad ja kui juba maja ehitamiseks läheb siis peaks see olema maksimaalselt mugav ja suur.

Võib-olla on oma osa sellistes soovides ka ajakirjandusel. Kui võtta lahti mõni ajakiri siis tutvustatakse peamiselt suursuguseid ja pigem villade tüüpi majasid, mis on arhitektuurselt efektsed ning äärmiselt kaunid. Sellised majad on sageli parimate saadaolevate arhitektide parima töö tulemus. Paratamatult inimesi kütkestavad sellised majad ja nad soovivad elada sarnastes majades.

Paraku ununeb asjaolu, et selliste majade eelarve ületab mitmekordselt tavalise, kuid samuti korraliku kvaliteetse maja hinna.

Majaehitamine nõuab pikalt ettemõtlemist

Tagasi tulles suure ja väikse maja teema juurde, selgub järk-järgult enamikele majaehitajatele, et suure maja ehitamine on mõtlemapanevalt kallis ja enamikul juhtudel on suurel majal ka suuremad ülalpidamiskulud. Lisaks kulub pikemas perspektiivis ka rohkem raha parandustöödele. Kuid parandus- ja remonditöödele esialgu ei mõelda ja seetõttu seda enamasti oma plaanides ei arvestata. Lisaks kulub suure maja koristamisele ja puhtana hoidmisele ka märkimisväärselt aega ja energiat.

Kui vaadata maja funktsionaalsest küljest siis jah, kindlasti on suurem elutuba mugavam ja suurem köök on samuti mõistlik, kuid enamus teisi majas vajaminevaid ruume ei pea ju olema väga suured. Näiteks panipaigad ei pea olema suured, pigem on oluline, et oleks ruum hästi möbleeritud ja igale vajalikule asjale oma koht. Ma pean tunnistama, et alahindasin funktsionaalset eritellimusel mööblit, kuni hetkeni, kui minu enda majas sisekujundaja selle välja töötas ja mööbel paika sai. Nii kompaktset ja suhteliselt väikse ruumi iga cm ära kasutavat lahendust, ei oleks ma iseseisvalt suutnud kunagi välja mõelda.

Ei taha öelda, et iga maja peaks olema pisike, kuid mõtlematult suuri maju ei tasuks küll kellelgi ehitada ja sageli ei saa suuremad majad ka kunagi “päris valmis“. Ei ole halvemat varianti majaehituses, kui kõvasti üle võimaluste maja ehitamine. See seab ohtu kogu perekonna ja üllast ideest oma majani jõudmisel, saab paremal juhul lõputu majaehitamine ja halvemal juhul laenuorjus, mille käigus ka poolik maja tuleb võlgade katteks võileivahinnaga maha müüa.

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Üks küsimus: kas maakleritasu peab maksma üürnik või üürileandja?

27.09.2013 LVM Kinnisvara

Võlaõigusseaduse (VÕS) peatüki 37 § 658 lõike 1 alusel peab maakleritasu maksma inimene, kes maakleri palkab (enamasti siis üürileandja). Niimoodi on asi ka mujal Euroopas. Kuidas on siis võimalik, et praktikas võetakse eestis maakleritasu ikkagi üürilevõtja käest? Kuidas saab selline olukord igapäevaelus üldse tekkida, kui VÕS ütleb selgelt, et maakleritasu maksab maakleri palkaja? Selles seaduses ei ole midagi arusaamatut ning pole võimalik udujutuga lükata see kohtus üürnikule, näiteks põhjendusel, et see on kokkuleppeline, kes maksab, või et hoopiski tegutsetakse üürilevõtja huvides (teenuse tellijaks üürnik).

Vastab LVM Kinnisvara juhatuse liige, Eesti kinnisvaramaaklerite koja liige Ingmar Saksing:

“Maakleritasu peab maksma vastavalt VÕS § 658 lg 1 teenuse tellija ehk käsuandja.

Samas võimaldab seaduse dispositiivsuse põhimõte lepingupooltel (üürnik ja üürileandja) sellest kokkuleppel kõrvale kalduda.

Eestis pikka aega valitsenud turuolukord, kus üürikorterite nõudlus ületab mitu korda pakkumist, võimaldab üürileandjatel seada üürilepingu sõlmimise üheks tingimuseks maakleritasu maksmise kohustuse üürniku poolt, seda aga ainult juhul, kui kinnisvaramaakler esindab üürileandjat kirjaliku lepingu alusel, kus vastav kokkulepe on fikseeritud.

Seega, kui üürikuulutuses on märgitud, et üürnikul on kohustus maksta ka maakleritasu, on see seadusega kooskõlas ja igalühel on õigus otsustada, kas ta sellistel tingimustel korterit soovib üürida või mitte.”

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Päevalille arendus ehk Kodumaja ehitab taas Eestis

27.09.2013 Kristo Kivisalu

Kodumaja on Eesti ettevõte, mis on spetsialiseerunud eluruumide ehitusele tehases toodetud ruumelementidest. Tegutsenud on Kodumaja alates aastast 1995. Selle ajaga on ehitatud enam kui 4700 kodu.

Valdav enamus kodumaja toodangust ei jää aga Eestimaale. Kodumaja ettevõtete konsolideeritud käibest moodustab eksport enam kui 90%.

Vaatamata sellele on Kodumaja ettevõtete gruppi kuuluv Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ läbi viinud mitmeid edukaid arendusprojekte Eestis. Nende stardiprojektiks oli 2003. aastal eramajade elamurajooni arendamine Ülenurmel. Tänu elamute ühtsele arhitektuurilisele lahendusele on Ülenurme alevikku kerkinud selgesti eristuv koduküla.

Olles välismaal ehitanud edukalt suurel hulgal erinevaid kortermaju, alustas Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ 2005. aastal Tartus Jaamamõisa linnaosas seitsme korterelamu ehitamist. Kolmekorruselistes majades on igaühes 21 korterit. Projekt oli edukas ning paljud rahulolevad inimesed leidsid omale uue kodu Kodumaja toodetud majades.

Viimasest arendusest Eestis on nüüdseks möödunud juba omajagu aega, kuid Kodumaja spetsialistid ei ole istunud käed rüpes. Välja on töötatud uus energiatõhus elamutüüp „Kodu“. Väike korterite arv ja läbimõeldud planeeringud tagavad privaatsuse, sest naabrite vastastikune häirimine on minimeeritud. Samas on säilitatud nn. naabrivalve positiivne mõju ning nii-öelda „oma maja” tunne.

Väikeelamud „Kodu” on väikese korterite arvuga elamud, kus reeglina on vaid 4 korterit. Elamute välisviimistluseks kasutatakse värvitud puitu ja muid ilmastikukindlaid viimistlusplaate. Fassaade ilmestavad suured rõdud ja terrassid ning valdavalt klaasist trepikoja sissekäigupoolne sein, mis loob elamule avarust ning võimaldab paremini kasutada päevavalgust.

Kõik korterid teostatakse lõpliku viimistlusega. Vannitoa mööbel, sauna sisustus ning kogu vajalik sanitaartehnika paigaldatakse tehases, sest nii on võimalik tagada kõrgeim kvaliteet. Viimistlusmaterjalide ja varustuse valikud teostab klient Kodumaja poolt pakutud rikkaliku valiku hulgast.

Elamu konstruktsioonide ja tehniliste süsteemide väljatöötamisel on arvestatud ka seda, et iga korter toimiks üksteisest sõltumata ehk iga korteri omanik tasuks vaid selle eest, mida ja kui palju ta tegelikult tarbib.

Ühe olulise eesmärgina oli seatud luua elamu, kus on võimalik minimeerida energia tarbimist ja muid ekspluatatsioonikulusid. See on osa Kodumaja energiatõhusa elamu kontseptsioonist. Elamutüübi väljatöötamisel on püütud maksimaalselt ära kasutada kõiki Kodumaja seniseid kogemusi, tootearenduse uusimaid saavutusi ja tööstusliku ehitusviisi eeliseid.

Nüüd on Kodumaja Kinnisvaraarenduse OÜ alustanud uue Päevalille arendusega Ülenurmel, mille raames ehitatakse kaheksa eelpool kirjeldatud väikeelamut „Kodu“. Pakkumises on nii kolmetoalised kui ka neljatoalised korterid. Iga korteri juurde kuulub suur terrass või avar rõdu. Kaasaegsete ehitustehniliste lahenduste ning kütte- ja ventilatsiooniagregaatide tõttu on elamu äärmiselt energiasäästlik.

Tänaseks päevaks on juba kopp maasse löödud ning müügitegevusega algust tehtud.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

01/10/2013 toimub koolitus “Ehitus- ja kasutusload”

27.09.2013 Tõnu Toompark

Teisipäeval 01/10/2013 toimub koolitus “Ehitus- ja kasutusload”, mida viib läbi Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juriidilise osakonna juhataja Raul Keba.

Koolitus käsitleb protsessi, mis algabehitusloa taotlemisega ning lõpeb hoonele kasutusloa väljastamisega.

Siia alla kuulub nii ehitusprojekti koostamine, märkuste tegemine ja projekti täiendamine, erinevate kokkulepete sõlmimine kui ka ehitusjärelevalve teostamine ebaseadusliku ehitamise või nt omanikukohustuste eiramisega seoses.

Koolitus “Ehitus- ja kasutusload” toimub teisipäeval 01/10/2013 kell 09:00-14:00.

Registreeru koolitusele, sest tark maakler teeb rohkem tehinguid!

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Parima arhitektuuriga eramu autor on Emil Urbel

27.09.2013 Tõnu Toompark

26. septembril kell 17 kuulutati Eesti Arhitektuurimuuseumis pidulikult välja Eesti Arhitektide Liidu võistluste „ERAMU 2008–2012” ja „VÄIKE 2010–2012” võitjad. Võistluste eesmärk on tunnustada nendes ajavahemikes valminud huvitavamaid eramuid ja väikeobjekte. Mõlemal võistlusel anti välja üks peapreemia ja kolm võrdset preemiat.

Võistluse „ERAMU 2008–2012” peapreemia võitis arhitekt Emil Urbeli projekteeritud Kukemõisa eramu Järvamaal.

Žürii esimehe Jaak Huimerinna sõnul valiti peapreemia saaja välja üksmeelselt, kuna tegu on väljapaistvat arhitektuuri esindava moodsa elamuga, mis on oskuslikult sobitatud kunagise karjamõisa abihoone varemetesse. „Varemetele loodud uusarhitektuur on olemasolevaga orgaaniliselt seotud – vana ja uue, maa ja linna kokkusobitamine on andnud tulemuseks suurepärase koosluse,” kiitis Huimerind.

„ERAMU 2008–2012” kolm võrdset preemiat said Tomomi Hayashi ja Liis Voksepa projekteeritud muusiku maja Tallinna kesklinnas, Mikk Mutso ja Kaarel Eelma projekteeritud kunstniku maja ning KAMP arhitektide projekteeritud maja tammede vahel.

Žürii tõdes, et väga hea arhitektuuri aluseks ei ole mitte alati suur eelarve, vaid vahendite mõistlik ja säästlik kasutamine ning eelkõige vaimne panus. „Preemiatega pärjatud eramute puhul oli žürii üksmeelne – me tahaksime ka ise seal elada ja olla,” lausus Jaak Huimerind.

Võistluse „VÄIKE 2010–2012” peapreemia võitsid arhitektid Ivar Lubjak ja Maria Pukk Kukemõisa eramu väikevormide eest.

Jaak Huimerinna sõnul oli žürii võidutöö puhul üksmeelel, et väikevormid moodustavad hoonega terviku ning eristuvad selgesti nii oma mahu, hulga kui ka töötlemise poolest. „Näha on disainerite mängurõõmu ja naudingut tehtavast tööst. Materjalide kohati ootamatu valik ja kasutus on elamuslik,” nentis Huimerind.

„VÄIKE 2010–2012” kolm võrdset preemiat said Indrek Peili ja Siiri Vallneri Lift 11 installatsioon „Kai”, Anna-Liisa Undi ja Robert Kähri Emajõe platvormid Tartus ning eramu piirdeaed, mille autorid on Peeter Pere ja Urmas Muru.

Lisaks andsid võistluste toetajad välja mitu rahalist eripreemiat. VELUX Eesti preemia parima päevavalguslahenduse eest võitis KAMP Arhitektide projekteeritud maja tammede vahel. Vivarec OÜ preemia huvitava ventileeritava fassaadi lahenduse eest läks Emil Urbeli ja Aleksandr Zverevi projekteeritud eramule Nõmmel. Kolmanda eripreemia, Monier OÜ auhinna kaasaegseima kivikatuselahenduse eest pälvis Mikk Mutso ja Kaarel Eelma projekteeritud kunstniku maja.

„Need võistlused näitasid, et olemasolevasse miljöösse ja valmisehitatud keskkonda paigutatud uuselamud saavad kaasa väljakujunenud haljastuse ja tervikliku ümbruse, mis on suur väärtus võrreldes põllupealsete uusarendustega. Järjekordse põllu kasutuselevõtu asemel rekonstrueerigem ja arendagem pigem olemasolevaid struktuure,” ütles Jaak Huimerind.

Tähtajaks esitati „ERAMU 2008–2012” võistlusele 43 tööd ja „VÄIKE 2010–2012” võistlusele 25 tööd. Võistluste ühisesse žüriisse kuulusid arhitektid Marika Lõoke ja Jaak Huimerind, sisearhitekt Toomas Korb, näituse ja kataloogi kuraator Merle Karro-Kalberg ning välisliikmena Soome arhitekt Mikko Summanen.

Võistluste parimaid töid eksponeeriv näitus, mille kuraatorid on Merle Karro-Kalberg ja Karin Bachmann, on Eesti Arhitektuurimuuseumis (Ahtri 2, Tallinn) avatud 17. novembrini 2013.

Võistlused korraldas Eesti Arhitektide Liit ja peapreemiaid rahastas Eesti Kultuurkapital.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Nordeconi nõukogu esimees suurendas osalust Nordecon AS-i emaettevõttes Nordic Contractors AS

27.09.2013 Tõnu Toompark

Nordecon AS-i nõukogu esimehe Toomas Lumani omanduses olev äriühing TL Holdinginvesteeringud OÜ omandas 26. septembril 2013 kõik OÜ Schmidt & Sons omandis olnud Nordic Contractors AS-i aktsiad (15% aktsiate koguarvust ehk 3 000 000 aktsiat).

Sellega tõusis Toomas Lumani poolt kontrollitav osalus Nordic Contractors AS-is 70%-ni (varasemalt 55%).

Tehing ei suurendanud Nordic Contractors AS-i osalust Nordecon AS-is ja ei oma otsest mõju Nordecon AS-i majandustegevusele ning juhtimisele.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Linnad on tihenemas ja hinnad ühtlustumas

26.09.2013 Jaanus Laugus

Maailma majandusfoon on endiselt heitlik ja ettearvamatu, Euroopa on kriisist taastumas. Kas kasutusele võetud meetmed aitavad või pigem pikas perspektiivis veelgi halvavad majandust, pole selge.

Kõige selle juures on Eestil läinud hästi. Meie majandus on pärast kriisi kenasti kosunud. Oleme saanud targemaks, tasakaalukamaks ja leidlikumaks. Oleme Euroopa mõistes eeskujulik riik, kus majandusnäitajad head ning poliitiline olukord ja legaalsüsteem stabiilsed. Kõik see annab kindlust investoritele, paigutamaks oma raha Eestisse. Samuti julgust investeerida siinsesse kinnisvarasse, kas siis uue kodu näol või lihtsalt tulusa rahapaigutusena.

Viimased aastad on Eesti kinnisvaraturg näidanud tõusu. Oleme lähenemas kinnisvarahindadele, mis kehtisid buumi ajal. Minevik on näidanud, et iga järgnev hinnatõusulaine on kinnisvarasektoris kõrgemal tasemel kui kõik eelnevad, mis annab veendumuse ennustada, et kinnisvarahindadel on tõusuruumi. Seda vähemasti Eesti suuremates linnades või kohtades, kus inimestel on tööd või põhjust looduskauniduse tõttu vara osta.

Tallinnas kerkisid 2012. aastal kõige enam kesklinnalähedaste piirkondade kinnisvaraturud. Ülimalt populaarsed olid ostjate seas puitasumid, Kassisaba ja Kalamaja. Viimane on saanud noorte ja kultuuriinimeste lemmikpaigaks. Seal on linna parimad kohvikud, Kultuurikatel ja Lennusadam. Endisesse tehasehoonesse rajatakse uus Kunstiakadeemia. Kalamaja on hakatud hellitavalt kutsuma uueks Kadrioruks. Piirkonnal on ülimalt hea perspektiiv, mere- ja kesklinnalähedus, kaunis arhitektuur ning pargid.

Sel aastal on Tallinna elamispindadeturg kõige aktiivsem magalates, ühe- ja kahetoaliste korterite hind on tõusnud poole aastaga pea kolmandiku ja alla tuhande-eurose ruutmeetrihinnaga enam väikest korterit magalates ei leia. Nii see tõusukõver keerutab erinevates Tallinna piirkondades, lükates turutasemele jalgujäävad hinnad suure nõudluse tõttu uuele tasemele ning pidurdades hinnatõusu aga piirkondades, kus hinnatase, uute korterite hulk ja kogupakkumiste arv on jõudsalt kasvanud.

Julgen ennustada ridamajade- ja odavamate eramute turu aktiviseerumist. Olukorras, kus kesklinnalähedaste uusarenduste suurte korterite hinnad on jõudmas 200 000 euro tasemele, kaalub iga pere kindlasti taas, kas mitte osta sama raha eest pigem rida- või paarismaja. Uued eramupiirkonnad peaksid kerkima väljaarenenud keskondadesse ja suutma hinnatasemega konkureerida suuremate uusarendustekorterite hindadega.

Tänasel kinnisvaraturul on vaja kogemusi ja teadmisi, et kinnisvararendajana toime tulla. Ehitusloa saamine kortermaja ehituseks ei tähenda enam lotovõitu. Projektid vajavad põhjalikku analüüsi ja turu tundmist.

Vaja on pikka ja rahulikku meelt. Kinnisvara eeldab spetsialiseerumist. Iga eesti piirkonda ja valdkonda tuleb vaadata lokaalsest vaatevinklist. Parimad piirkondlikud asjatundjad kinnisvaras tegutsevadki samas piirkondlikus keskuses.

Artikli autor:
Jaanus Laugus
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa

Rikkaks üüriäris: Kas väljaüürimiseks osta remonitvajav või remonditud korter?

26.09.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Väljaüürimiseks sobiliku korteri valiku juures on oluliseks mõtlemise kohaks, kas üürileandja on võimeline tegema mõistliku ajaga mõistlikul tasemel remonti?

Kui üürileandjal on see võimekus olemas, siis tasub meeletule remondivajadusele viidates nõuda korteri ostuhinna langetamist, et seeläbi viia investeeringu suurust alla.

Paljus on tegemist matemaatikaga, kus üürileandja/investor peab arvutama, kas remontivajava korteri ostuhind ja remondikulu on rohkem või vähem väärt kui juba remonditud korter.

Üürileandjale on projekt kasumlik, kui ta ei maksa remontivajava korteri ja remondikulu eest summat, mis ületab remonditud ja väljaüürimiseks kõlbuliku korteri maksumust.

Kindlasti peab üürileandja-investor arvestama sellega, et üürikorteri remont nõuab lisaressurssi, mh lisaaega. Siin on mõtlemise kohaks, kas investoril on see lisakulutuse ressurss olemas?

Lisaks ei saa remondi ajal küsida üüri ja kõrvalkulude katmist, kuid pangale tuleb laenumakseid siiski teha. Sellegagi peab üürileandja arvestama.

Kui seda peab laenama, siis tuleb seda tõenäoliselt teha tavapärase kinnisvaralaenu intressimäärast kõrgema intressimääraga.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Üürikortereid tuleb aina juurde

26.09.2013 Tõnu Toompark

Viimase kahe aasta jooksul toimunud säästude paigutamine investeeringukorteritesse on kaasa toonud üüripakkumiste hulga kasvu. Kuigi ka sel aastal oli üürihooaja tipus sobiva korteri leidmisega probleeme, polnud defitsiit enam nii valdav kui varem samal ajal.

Võrreldes käesoleva aasta augustit möödunud aasta sama kuuga, näeme, et pakkumiste hulk on kasvanud Tallinnas keskmiselt 7,5%. Tõus on toimunud ka teistes Eesti suuremates keskustes. Tasub märkida, et käesoleva aasta üürihooaeg jagunes varasemate aastatega võrreldes ka pikema aja peale ning hakkas tegelikult pihta juba mais-juunis, mil toimus ka lühiajaline pakkumiste hulga langus. Korterite pidev lisandumine pööras languse aga kiirelt tõusule ning seda ei pidurdanud ka järjest kasvav nõudlus.

Kuigi raha paigutamine kontekstis on enim räägitud magalatest, investeeriti tegelikult kõikjale ning seetõttu on pakkumiste hulk kasvanud ja kasvamas kõigis Tallinna linnaosades ja asumites. Muide, hoogne investeerimine on kaasa toonud vaikse, kuid stabiilse müügipakkumiste vähenemise.

Alanud sügis-talvisel hooajal suurendab kasvav üüripakkumiste hulk konkurentsi veelgi, mõjudes hindadele stabiliseerivalt. Oma hinnaootuseid peavad kriitilisemalt hindama kindlasti need pakkujad, kelle korteris on talvel kõrged kommunaalkulud.

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Tallinn taotleb üldkasutatavaid maid munitsipaalomandisse

25.09.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus määras sihtotstarbe kuuele munitsipaalomandisse taotletavale maatükile, millest suurim on Pirita linnasoas asuv ligi 11,2 ha suurune Kloostrimetsa tee 56 maatükk.

Kloostrimetsa tee 56 maatüki ligikaudne pindalaga on 111 788 m², moodustatava katastriüksuse sihtotstarbeks määras linnavalitsus sotsiaalmaa – ühiskondlike ehitiste maa. „Kloostrimetsa tee 56 maatükk moodustab osa Tallinna Botaanikaaia territooriumist,“ selgitas abilinnapea Eha Võrk.

Nelja moodustatava katastriüksuse sihtotstarbeks määrati sotsiaalmaa – üldkasutatav maa. Nende maatükkide – Värvi tn 10a ja Värvi tn 12a maatükk Kristiine linnaosas, Kopli tn 82b maatükk Põhja-Tallinna linnaosas ning Pallasti tn 16a maatükk Lasnamäe linnaosas – kogupindala on 9771 m².

Põhja puiestee T4 maatükist moodustatava katastriüksuse sihtotstarbeks määrati transpordimaa, maatüki ligikaudne pindalaga on 2492 m².

Värvi tn 10a ja Värvi tn 12a maatükil paikneb looduslik haljasala ja juurdepääsuteed, Kopli tn 82b maatükil avalikult kasutatav haljasala ja Pallasti tn 16a maatükil korruselamute vaheline hooviala koos juurdepääsuteedega ning kaks teisaldatavat metallgaraaži. Põhja puiestee T4 maatükil paiknevad trammitee rajatised.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Päästeameti ja Häirekeskuse Tartu ühishoone ehitus algab oktoobris

25.09.2013 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara AS sõlmis konsortsiumiga OÜ Ehitustrust LE ja AS Maru Ehitus 4,4 miljoni euro suuruse lepingu Päästeameti ja Häirekeskuse Tartu ühishoone rajamiseks. Ehitustegevusega alustatakse oktoobri alguses ning kaasaegne ühishoone antakse kasutajatele üle 2014. aasta sügisel.

Tartu Annelinna linnaossa Kaunase pst. 73A kinnistule ehitatav Päästeameti ja Häirekeskuse ühishoone on 1-3 korruseline ja paikneb paralleelselt Jaama tänavaga.

Kompleks koosneb kesksest 3-korruselisest hoonest, kus paiknevad Häirekeskuse Lõuna Keskus, Lõuna Päästekeskus, Päästekomando ja Demineerimiskeskuse Lõuna-Eesti Pommigrupp, 1-korruselisest päästetehnika garaažikompleksist ning 1-korruselisest varutehnika varjualusest koos jäätmemajaga. Peasissepääs hoonesse on Jaama tänava poolsest küljest. Kinnistu lõunapoolne osa piiritletakse teraspaneelpiirdega, hoovialale jäävad päästetehnika juurdepääsud, platsid ja demineerijate betoonpunkrid.

Samuti rajatakse 4-korruseline tuletõrjespordi ja päästetööde harjutustorn vajalike treening- ning turvaelementide ja jooksurajaga.

Eesmärgiks on tähtaegselt ja optimaalsete kuludega ehitada hoonete kompleks, mis oleks pääste- ja häirekeskusele igati sobiv, vastaks kehtestatud nõuetele, oleks ülalpidamises võimalikult vastupidav ja kaua kestev ning mille ülalpidamise kulud oleks võimalikult madalad. Projekti kvaliteet ja ratsionaalsus kasutuskuludes peab olema tagatud parimal moel. Eesmärgiks on funktsionaalne, nõuetele vastav, energiasäästlik ja vastupidav hoone.

Rajatava ühishoone suuruseks on kavandatud 4 326 ruutmeetrit ja selle on projekteerinud Arhitektibüroo Siim & Põllumaa OÜ.

Uus hoone ja nüüdisaegne ühine töökeskkond on hädavajalik ühele hädaabinumbrile 112 üleminekuks, mis on kavandatud 2014. aasta lõpuks.

Üleminek ühele hädaabinumbrile 112 on oluline ja pikemaajaline ümberkorraldus Eesti sisejulgeoleku valdkonnas, mille eesmärk on kiirendada abi saamist. Ühele hädaabinumbrile 112 ülemineku järel tuleb nii politsei, päästjate kui ka kiirabi kutsumiseks helistada numbrile 112.

Kaasomandis kinnisasja kasutuskord – vajalik või mitte?

25.09.2013 Taavi Pihlakas

Antud teemal ajendas mind kirjutama mõttevahetus ühe sõbraga. Selgitades advokaadina temale, kui õigusteadmisi mitteomavale isikule, kaasomandis oleva kinnisasja omaniku õiguseid ja kohustusi, sai talle kiiresti ja üheselt selgeks, et kaasomandis oleva kinnisasja kasutamiseks ning sellest tulenevate võimalike vaidluste vältimiseks on mõistlik ja vajalik sõlmida kinnisasja omanike vahel notariaalne kasutuskorra leping ja kanda selle kohta vastav märge kinnistusraamatusse. Sellise kiirelt kujunenud veendumuse põhjuseks olid mõned näited minu igapäevasest tööst ja praktikast, kus inimesed pole teinud õigel ajal seda, mida oleks mõistlikult käituvalt isikul eelduslikult olnud vaja teha ning on seeläbi jätnud lahti ukse võimalike vaidluste tekkimiseks, mida oleks olnud võimalik vältida.

Kirjalikus kasutuskorras kokku leppimise vajadus on arusaadav, aga tihtipeale jääb arusaamatuks, miks on vaja veel mingi märge kanda kinnistusraamatusse, kui ollakse juba notariaalselt kokku leppinud. Märge kasutuskorra kohta on aga vajalik selleks, et kinnistu igakordne omanik oleks kasutuskorrast teadlik ning ei saaks tulla kaasomaniku juurde jutuga, et näe mina ostsin kaasomandi kinnisasjast, millest osa kuulub sinule ja osa minule ning nüüd hakkame kinnisasja kasutamises kokku leppima. Eesti Vabariigis kehtib nö. “kõva kinnistusraamatu põhimõte” ehk kinnisasja omandaja saab selle, mida ta kinnistusraamatust selle omandamisel näeb. Kui kinnistusraamatus kasutuskorra kohta märget ei ole, siis uue omaniku jaoks pole seda kasutuskorda ka olemas. Kui tegemist on nö. „normaalsete kaasomanikega” ja mõistlike ning heas usus käituvate isikutega, ei ole kaasomandis oleva kinnisasja kasutamine ning vastava kasutuskorra sõlmimine üldjuhul probleem. Probleemid tekivad tavaliselt siis, kui tekivad uued ja pahatahtlikud omanikud. Seda näiteks müümisel, pärimisel, sundtäitmisel täitemenetluses jne.

Seejärel jõudis minu teemaarendus sõbraga punkti, kus ta ütles, et temal on ka üks kaasomandis olev kinnisasi ja ta läheb esimesel võimalusel teise kaasomaniku juurde, räägib asja ära ning selgitab, et notariaalne kasutuskord ja märge kinnistusraamatus on mõlema kaasomaniku huvides ning seejärel sõlmib notaris vastavad lepingud. Selle peale vastasin, et räägi kaasomanikuga põhitingimused läbi, lepi notariga kokku aeg ja palu notarilt lepinguprojekti, et saaksid teise omanikuga kõik lepingu tingimused rahulikult läbi arutada ning teha omapoolsed täiendused. Seda mitte tehes läheb notari juures allkirjastamisel ja lepingu esmakordsel lugemisel liigseks kiirustamiseks, mistõttu võivad olulised asjad jääda tähelepanuta. Ütlesin talle ka seejärel ausalt ja otse, et valdav enamus isikuid, kaasaarvatud sina mu hea sõber, ei saa pooltki aru sellest, mis notariaalses lepingus tegelikult kirjas on hoolimata sellest, et sa ütled notarile, et jah saan aru ning noogutad pead, ei tea sa seda, kuidas on võimalik oma õiguste eest seista parimal võimalikul viisil ja juba kasutuskorra sõlmimisel teha oma tulevane elu kergemaks seeläbi, et välistada võimalikud tulevikus tekkivad vaidlused. Ütlesin, et antud lause ei ole mõeldud sulle solvanguna, vaid paratamatult tulenevalt õigusteadmiste puudumisest nii see on. Tänapäeva kiires ja arenevas maailmas ei ole lihtsalt võimalik kõigest kõike teada. Kui minul on õigusteadmised ja arstil meditsiinialased teadmised, siis ei saa minu teadmisi omistada arstile ega tema omasid minule. Nii on ka kõigi teiste ametitega. Õigel ajal oma õiguste eest seistes on võimalik tagada tulevikus rahulikum uni. Samas, kui inimene midagi ei tea, on ka rahulik uni aga kui mingi aeg hakatakse teadma, on uni väga lünklik ja seda võimendab veel enda süüdistamine põhjusel, et miks ma õigel ajal õigesti ja mõistlikult ei käitunud. See viib selle viimasegi une.

Ütlesin sõbrale, et saada peale notarilt lepingu projekti saamist see minule, et ma vaatan üle ja teen sinu huvide paremaks kaitseks omapoolsed ettepanekud. Selle peale sõber hakkas arutama, et ta teeb nii ja esitas mulle ka küsimuse, mida sul vaadata on, kui kinnistu kasutuskorra kokkulepe tuleb sõlmida notariaalselt ja notar niikuinii vaatab, et kõik korras on. Vastasin, et sul on 100% õigus ja notar vaatab, et kõik korras oleks aga notaril ei ole mittemingisugust põhjust ega kohustust seista ühe või teise lepingu poole huvide eest ning teha leping nii, et kaasomanike huvid võimalikult laias ulatuses kaitstud oleks. Notar tõestab seaduses ettenähtud juhul pooltevahelise kokkuleppe palutud ulatuses ja see on kõik. Notaril ja advokaadil on väga erinevad funktsioonid, kus notar on ametiisik, kes sisuliselt täidab riigi kontrollfunktsiooni ja advokaat isik, kes seisab konkreetse isiku ehk oma kliendi huvide eest.

Toon siinkohal lihtsa näite. Kaasomanike vahel sõlmitakse notariaalne kasutuskord ja kantakse vastav märge kaasomanike avalduse alusel kinnistusraamatusse. Notar võtab selleks tema poole pöördunud isikult kokkuleppe põhitingimused, s.t. kes ja mida kasutab ja lepingule lisatakse ilus värviline plaan, et ühe kaasomaniku kasutusse jääb kinnisasja osa koos elamuga ja teise kaasomaniku kasutusse kinnistu osa koos kuuriga. Leping allkirjastatakse notari juures. Elamu väärtuseks on näiteks 100000.- eurot ja kuuri väärtuseks näiteks 10000.- eurot, kuid seda lepingus ei märgita ning sätestatakse tehingu väärtuseks kulude kokku hoidmise eesmärgil näiteks maa maksustamishind. See on näiteks 20000.- eurot. Seejärel mingil ajahetkel kaasomanik kelle kasutuses on kinnisasja osa koos kuuriga on koormanud oma vara peale kasutuskorra kohta kande tegemist hüpoteegiga, ta jääb võlausaldajale võlgu ning hüpoteek pööratakse sundtäitmisele. Enampakkumiselt ostab kinnisasja koos kasutuskorraga isik, keda nimetame siinkohal kodanik Iks’ks. Iks kantakse omanikuna kinnistusraamatusse. Iks otsustab teiselt kaasomanikult nõuda kinnisasja jagamist viisil, et see müüakse enampakkumisel ja raha jagatakse pooleks. Kinnisasja kaasomaniku nõuet kinnisasja jagamiseks ei ole võimalik jätta rahuldamata ning vastava hagi peab kohus alati rahuldama, mis eesti keeles tähendab seda, et kui üks kaasomanik nõuab jagamist, siis kinnisasi ka jagatakse. Näitena toodud juhul võõrandatakse enampakkumisel kogu kinnistu koos sinu 100000.- eurose elamuga, kui ka teise kaasomaniku 10000.- eurose kuuriga ja jagatakse raha vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurustega. Kui kinnisasi on kaasomandis 50/50 põhimõttel, hoolimata sellest, kui suur või väärtuslik oli või on kaasomanike ainukasutuses olev osa, siis sellisel põhimõttel jagatakse ka enampakkumisel saadav raha.

Loomulikult on võimalik nõuda teistsugustel alustel jagamist põhjusel, et oled teinud kinnisasja parendamiseks rohkem kulutusi aga see on väga vaevarikas ja keeruline protsess. Nimelt peab sellisel juhul tõendama kõikide kulutuste tegemist, mis tihtipeale on võimatu. Seda tulenevalt ajafaktorist või muust objektiivsest põhjusest. Näiteks pole lihtsalt kulutusi tõendavad dokumendid säilinud. Antud probleemi on lihtne vältida, sätestades kohe notariaalse kasutuskorra sõlmimisel, et kaasomanikel on õigus kaasomandis oleva kinnisasja jagamist nõuda ainult reaalosadeks jagamise teel vastavalt kasutuskorras kokkulepitule. Kui see pole konkreetsest kinnisasjast tulenevalt võimalik, saab kokku leppida, et raha jagatakse konkreetse kaasomandi osa väärtuse põhiselt, mida on suhteliselt lihtne välja selgitada näiteks kinnisvarabüroolt tellitava hindamisakti alusel.

Lisaks on veel mitmeid erinevaid asjaolusid, milles oleks kasutuskorras mõistlik oma huvide kaitseks kokku leppida, peale selle, millist konkreetset osa kinnisasjast kumbki kaasomanik kasutab. Näiteks kuidas jagunevad kinnisasjast saadavad viljad sh. õigusviljad, kas kaasomanikud annavad üksteisele nõusoleku tema kasutuses olevale hoonele taotleda teise kaasomaniku nimel ehitusluba või kasutusluba jne. Nendes asjades mitte kokku leppimine võib viia vaidlusteni, mida on võimalik õigel ajal õigeid samme astudes vältida ning kindlustada, et sinu õigused oleks tulevikus paremini kaitstud. Paratamatult jäävad sellised olulised kokkulepped tihtipeale notariaalsetesse lepetesse sätestamata, kuna isikutel, kes neid kokkuleppeid sõlmivad, puuduvad selleks vajalikud õigusteadmised ja notaril puudub kohustus ühe või teise lepingu poole huvidest lähtuvalt kõikvõimalikke kokkuleppeid lepingus sätestada.

Taavi Pihlakas
Vandeadvokaat
Advokaadibüroo HETA Biin & Pihlakas

Artikli allikas: http://www.heta.ee/kaasomandis-kinnisasja-kasutuskord-vajalik-voi-mitte/