Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Lasnamäel tutvustatakse golfikeskuse eskiislahendust

19.11.2013 Tallinn.ee

Lasnamäele golfikeskuse rajamist ettevalmistava sammuna on huvilistel võimalik tutvuda 27. novembrist kuni 3. detsembrini golfikeskuse projekteerimistingimuste eelnõuga ja eskiislahendusega, avalikule väljapanekule järgneb 3. detsembril kell 16 avalik arutelu.

Avalik väljapanek ja arutelu toimuvad Lasnamäe Linnaosa Valitsuses (Pallasti tn 54), I korruse infosaalis.

Tondiraba golfikeskuse eskiislahendus koostati Spordi- ja Noorsooameti tellimusel, golfikeskuse projekteerimistingimuste eelnõu koostas Tallinna Linnaplaneerimise Amet.

Tondiraba golfikeskuse projekti koostamise eesmärgiks on rajada Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele 9-rajaline golfiväljak ja harjutusväljak. Lisaks golfiradadele rajatakse harjutusväljakud, talveks teisaldatav pneumohall ja klubihoone. Projekt hõlmab ligikaudu 25 ha suuruse maa-ala. Golfikeskus kavatsetakse rajada Tondiraba piirkonda aadressil Alvari tn 39 // Mustakivi tee 21 asuvale kinnistule.

Rahvusvahelisele standardile vastav golfikeskus rajatakse Tallinna linnavalitsuse ja Eesti Golfi Liidu koostöös. Golfikeskuse ehitamisega seotud kulud kannab Eesti Golfi Liit. Pärast golfikeskusele kasutusloa saamist annab Eesti Golfi Liit golfikeskuse tasuta üle Tallinna linnale, jäädes ise teenuse pakkujaks.

Golfikeskus võimaldab linnaelanikel tulevikus harrastada golfimängu linna territooriumil, samuti elavdab golfiturismi ning aitab kaasa Tallinna linna tuntusele laiemalt.

Tondiraba golfikeskuse ideekonkursile esitas parima töö Kadarik Tüür Arhitektid OÜ, võidutöö autoreiks on Maarja Tüür, Ott Kadarik, Harri Kaplan ja Dagmar Heringas.

Pärnumaal Tahkuranna vallas algas Lottemaa ehitus

19.11.2013 Tõnu Toompark

Novembri alguses sõlmisid Lottemaa teemapark OÜ ja Eventus Ehitus OÜ lepingu Leiutajate küla rajamiseks Pärnumaale Tahkuranna valda. Lepingu maksumuseks on 4,34 miljonit eurot, ehitustööd algasid esmaspäeval ja teemapark valmib järgmise aasta suveks.

Ehituslepingu sõlmimine on lõpuks andnud Lotte raamatute autoritele Heiki Ernitsale ja Janno Põldmale kindluse, et mitu aastat edasi lükkunud projekt tegelikkuses realiseerub. Ehitustööd on rahaliselt projekti kalleim etapp, kuid autorite unistuste realiseerumiseks on vajalik veel palju tegevusi: käimas on Lottemaa mööbli ja atraktsioonide hanked, töötajate värbamine, erinevate näitetruppidega koostöölepete sõlmimine ja paljud teised tegevused.

Lottemaa Teemapark OÜ juhatuse liige Rein Malsub kinnitas, et Lottemaa hakkab kindlasti erinema teistest Eestis tegutsevatest teemaparkidest just oma suuruse, atraktsioonide rohkuse ja seotuse üle konkreetsete raamatute ja animafilmidega. „Võrdlus Soomes tegutseva Muumimaa või Rootsi Astrid Lindgreni maaga on asjakohane, samas on siiski ka erinevusi ja ennekõike selles, et rõhk pannakse külastajate kaasatusele Leiutajateküla igapäevaellu. Lottemaa ei ole mitte niivõrd muuseum, kuivõrd koht, kus külastajad saavad ise külaelanike tegevustes kaasa lüüa.“

Ehituse peatöövõtja Eventus Ehitus OÜ juhatuse liige Lauri Kaska:“Meie jaoks ei ole tegu kindlasti lihtsa ehitusega – muuta kunstnike poolt animafilmides loodud muinasjutumaailm reaalsuseks on paras väljakutse. Eventus Ehitus ei näe Lottemaa rajamist mitte ainult ärilise projektina, vaid kindlasti märkimisväärse panusena Eesti elusse tervikuna,“ lisas ta.

Lottemaa teemapark paikneb 17,9 hektarilisel territooriumil 7 kilomeetri kaugusel Pärnu linnapiirist, kompleks hakkab koosnema enam kui kümnest hoonest.

Lottemaa rajamise ja käivitamise maksumuseks on prognoositud ca 7 miljonit eurot, millest 4,4 miljoni euro ulatuses finantseerib Ettevõtluse Arendamise Sihtasutus ja 0,28 miljonit eurot Pärnumaa omavalitsused. Ülejäänud raha tuleb erainvestoritelt. Aastaseks külastajatearvuks prognoositakse 80 000, seejuures ligi 30 000 välisturisti.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaraturundus

Kopli liinide ostuks laekus kaks pakkumist

19.11.2013 Tallinn.ee

Tallinna linna omandis oleva 82 kinnistu ehk Kopli liinide ostuks laekus Tallinna Linnavaraametisse tähtajaks kaks pakkumist.

Kaheetapilise kombineeritud enampakkumise esimeses etapis tuli pakkumised esitada 19. novembril kella 12-ks. Ostuhuvi oli rahvusvaheline – pakkujad olid Eestist ja Ühendkuningriigist. Kvalifitseerimise otsuse teeb enampakkumist korraldav komisjon reedeks.

Kinnistud müüakse ühtse müügiobjektina kombineeritud pakkumise korras alghinnaga kokku 1,5 miljonit eurot. Esimese etapiga selgitatakse välja enampakkumise tingimustele vastavad pakkujad ja teises toimub eelläbirääkimistega pakkumine.

Tallinna Linnavalitsus määrab ühe kuu jooksul alates esimese etapi tulemuste kinnitamisest eelläbirääkimistega pakkumise lisatingimused, sealhulgas pakkumiste esitamise tähtaja, pakkumiste hindamise kriteeriumid ning tingimuste mittekohase täitmise korral rakendatavad sanktsioonid.

Abilinnapea Eha Võrgu sõnul on eesmärk leida Kopli liinide maa-alale arendaja, kes ehitab välja sealse elamuala koos elamuala teenindamiseks vajaliku taristuga – kanalisatsiooni- ja veetrassid, tänavad, spordiväljakud, haljasalad jms. Arendaja peab alale kavandama ja välja ehitama ka avalikult kasutatava rannapromenaadi ja rannapargi ning ranna ja hoonete vahelisele alale spordi- ja mänguväljakud, koerte jalutusalad jms.

„Kopli liinide ala on perspektiivikas kinnisvaraarenduspiirkond,“ ütles Võrk. „Ent eks on selle suure ala uueks loomise puhul tegemist ka väga ambitsioonika väljakutsega.“

Kopli liinide projekt hõlmab ca 17 ha suuruse maa-ala, millest hoonestatavate kinnistute pindala on ca 6 ha, ligi 11 ha on aga üldkasutatav, ühiskondlike ehitiste ja transpordimaa. Kopli liinide ja lähiala detailplaneeringu kohaselt on võimalik sellele alale ehitada ühe- kuni viiekorruselisi korterelamuid – kokku kuni 527 korterit – ja 38 ühepereelamut.

Kopli liinide alal asuvate linnale kuuluvate kinnistute müügi kombineeritud enampakkumise korras otsustas Tallinna Linnavolikogu tänavu 13. juunil.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Pikaliiva asumisse rajatakse Äkke ja Kaaruti tänav

19.11.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus kavatseb nimetada Haabersti linnaossa Pikaliiva asumisse rajatavad tänavad Äkke tänavaks ja Kaaruti tänavaks, ühtlasi muudetakse olemasolevate Sõudebaasi tee ja Pikaliiva tänava leviala.

Riigimaa 40 kinnistu detailplaneeringuga tekivad Pikaliiva asumisse kaks uut tänavat. Linnavalitsuse kohanimekomisjoni ettepanekul saavad uued tänavad nimedeks Äkke tänav ja Kaaruti tänav.

Riigimaa 40 kinnistu detailplaneeringu alusel tekkivate uute tänavate nimede osas pidas komisjon oluliseks põlluharimisega seotud nimeteema jätkamist, kuna Pikaliiva oli põllu- ja maaharijate küla. Varasemast ajast on reservi jäänud mehaaniliste maaharimisriistade nimed (kaaruti, niiduki, koguri, libisti, äkke), viljakülviga seotud nimed (külimitu, külvise, külvipõlle) ja viljapeksuga seotud nimed (koodi ja kolgi). Koostöös linnaosa valitsusega otsustati tänava kujuga seonduva Kaaruti tänava ja värvika Äkke tänava nime kasuks.

Ühtlasi leidis nimekomisjon, et loogiline on muuta Pikaliiva tänava ja Sõudebaasi tee leviala selliselt, et Pikaliiva tänav algab Paldiski maanteelt ja Sõudebaasi tee algab Pikaliiva tänavalt. Selliselt muutub nii Pikaliiva tänav magistraalina kui Sõudebaasi tee kõrvaltänavana terviklikult kergemini tajutavamaks.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Merko lõpetas kohalike poolt kauaoodatud Peetri Selveri ehitustööd

19.11.2013 Tõnu Toompark

Merko Ehitus Eesti lõpetas lühikese ehitusperioodi jooksul valminud Peetri Selveri keskuse ehitustööd ja kohalike poolt kauaoodatud kauplus avati täna.

„Kuna ehitustööd olid planeeritud väga lühikesele ajaperioodile, oli eriti oluline iga töölõigu tähtaegne valmimine, et ühe töövõtu hilinemine ei muudaks kogu objekti valmimise lõpptähtaega. Tänu operatiivsele objektimeeskonnale ning väga heale ja konstruktiivsele koostööle tellijaga õnnestus meil kenasti tagada eesmärk ning Selver sai hoone õigeaegselt klientidele avada,“ ütles Merko Ehitus Eesti projektijuht Aimar Läänaru.

„Juhtub harva, et potentsiaalsed kliendid uurivad kaupluse valmimisaega juba aastaid enne ehitustegevuse algust,“ rääkis Selveri keti juht Andres Heinver, et tegu on ühe oodatuima Selveriga 18-aastase tegutsemisaja jooksul. „Lisaks kohalikele teeb kauplus elu hõlpsamaks ka kõigil neil, kes liiguvad sageli Tallinn-Tartu maanteel, sest pood jääb mugavalt Tallinna poolt väljujatele paremat kätt.“

„Peetri Selveri ehitusele eelnenud perioodil teostatud ehitusgeoloogilise uuringu aruande kohaselt võis pinnasevee tase teatud perioodil tõusta kuni pool meetrit. Tegelikkuses ei osutunud pinnasevee tase ehitustööde käigus õnneks nii kõrgeks ja suuri takistusi ei tekkinud, ent kohati tuli siiski pinnasevee pumpamisega tegeleda,“ selgitas Aimar Läänaru.

Ehitusele eelnesid 2013. aasta märtsis teostatud vajalikud raietööd, pinnase koorimistööd ja paekivi piikamis- ja väljakaevetööd. Merko Ehitus Eesti ehitas Peetri Selveri hoone koos seda teenindavate tehnosüsteemidega: ventilatsioon, jahutus, küte, gaasikatlamaja, veevarustus, kanalisatsioon, tugev- ja nõrkvoolupaigaldis. Hoone on projekteeritud madalvundamentidega, postid ja talad on raudbetoonist, katusefermid terasest. Büroo osas on monteeritavatest õõnespaneelidest vahelaed, katuslagi baseerub kandval profiilplekil ja välisseinteks on kergpaneelid.

Peetri Selveris on ligi 6000 ruutmeetrit üldpinda, millest üle 3000 ruutmeetri on müügisaal. Lisaks Selverile asub keskuses Hesburger ja Subway, Coffee In, apteek, lillepood, lemmikloomakauplus, ilusalong, postkontor ja pakiautomaadid, öko- ja loodustoodete kauplus, keemiline puhastus ja kingsepp. Keskuse kõrval asub uus Neste automaattankla.

Statistics: There are 159,411 residential mortgage loans in Estonia

19.11.2013 Tõnu Toompark

The average residential mortgage loan in Estonia fell to €36,802 in Q3 2013. However, the changes are not significant – the loan balance a year ago was just 1% bigger than today.

The average loan amount is decreasing mainly as a result of new residential mortgage loans. The total number of residential mortgage loans just a year ago was 157,600, but the relevant indicator at the end of Q3 2013 was 159,400. This shows an increase of 1.2%.

The main factor behind the increase in the number of residential mortgage loans is the interest rate, which has remained very low for a year now. The increase in average wages has supported the good impact of the low interest rate.

The fear of missing out on the price increase shared by home owners is also something that must be mentioned. The hope that the fast increase in apartment prices seen last year will also continue in the coming years is an increasingly more frequent reason for buying a home.

http://tallinn-property.goodsonandred.com/2013/11/statistics-there-are-159411-residential-mortgage-loans-in-estonia/

Statistika: Eestis on 159 411 eluasemelaenu

19.11.2013 Tõnu Toompark

2013 III kvartalis langes Eesti keskmine eluasemelaen 36 802 euroni. Muutused ei ole siiski suured – veel aasta tagasi oli laenujääk napi 1% tänasest kõrgemal.

Keskmise laenu summa kahaneb eelkõige selle arvelt, et lisandub uusi eluasemelaene. Kui veel aasta tagasi oli eluasemelaenude koguarv 157 600, siis tänavu III kvartali lõpus oli vastav näitaja 159 400. See teeb eluasemelaenude arvu kasvuks 1,2%.

Eluasemelaenude arvu kasvule on kaasa aidanud eelkõige juba aasta väga madalal püsinud intressimäär. Madala intressimäära soosivat mõju on toetanud keskmise palga kasv.

Mainimata ei saa jätta ka koduostjate hirmu hinnatõusu sellest rongist maha jääda. Järjest sagedamini on kuulda koduostu ühe põhjusena lootust, et viimase aasta kiire korterite hinnatõus jätkub ka lähiaastatel.

Tagasimaksmisel olevate eluasemelaenude keskmine jääk ja eluasemelaenude arv

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Pärnu kauneimad kodud valitud

18.11.2013 Tõnu Toompark

Tänasel linnavalitsuse istungil kinnitati konkursi „Kaunis kodu“ võitjad. Parima heakorrastusega väikeelamud Pärnu linnas on Suur-Kuke 64b, Madara 8, Kesk 8a ja Merimetsa 107a. Korruselamutest leidis äramärkimist Mai 11 KÜ Lõoke, teenindusettevõtetest paistis eriliselt silma Villa Wesset.

Pärnu linn osaleb juba 15. aastat Eesti kodukaunistamise ühenduse korraldataval konkursil „Eesti kaunis kodu“. Selgi aastal käis Pärnu linna komisjon juuli, augusti ja septembrikuu jooksul linnas ringi ja valis välja kõige ilusamad kodud.

„Kesk 8a paistis silma oma väikese aga väga huvitavalt kujundatud aia poolest,“ ütleb linnaaednik ja komisjoni liige Piret Unn „Mainiksin selles piirkonnas ära ka Kesk 30, Kesk 13, Soo 8b, Kadri 22c, Luha 33, ja Lõo 8.“

„Madara 8 on sarnaselt naabritele väga puhta aiakujundusega – esinduslik majaesine, maitsekalt kujundatud tagaaed. Samas tahaks ära mainida ka Timuti 4, Madara 7, Lepiku 15, Lepiku 8, Kibuvitsa 38, Tihniku 5, Tulika 10, Tamme 13, Rohu 56,“ kommenteerib väljavalituid linnaaednik.

Merimetsa 107a jäi konkursikomisjonile silma suure aia ning huvitava majaesise kujundusega. Žürii mainis sellest piirkonnast ära ka Männimetsa tee 8, Tormi 2, Järva 21, Karu 1, Tormi 7.

„Suur-Kuke 64b paistis juba eelmisel aastal silma ning meil oli soov teda juba siis võitjaks tunnistada, aga osa komisjoni liikmeist arvas, et ootame veel, las kasvab ning sel aastal saigi maja ühiselt välja valitud,“ kommenteerib Unn. Samas piirkonnas jäid komisjonile silma ka Villa 7, Jõe 1.

Korterelamu kategoorias tunnistati võitjaks Mai 11 ridaelamute maja. „Selle lopsakas haljastus ei saa tuimaks jätta ühtegi möödujat, väga kenasti taimestatud maja eest ja tagant,“ ütleb linnaaednik. Ka kiideti kortermaju Papiniidu 27, Papiniidu 31, Mai 53, Villa 9.

Kaunima Teenindusettevõte tiitli sai sel aastal Villa Wesset (Supeluse 26), kus on nii maja, terrassi kui ka haljastuse eest väga ilusti hoolitsetud. „Üldmulje on esinduslik, jätab hinge sooja tunde,“ ütleb Unn ja lisab, et ta kiidaks jätkuvalt ilusa hoolduse eest ka AS Taunex Auto ettevõtet Lille tn 2a.

Kaunimad kodud selgusid konkursikomisjoni töö tulemusena. Komisjoni kuulusid lisaks linnaaednikule ka linnakunstnik Janno Poopuu, heakorraspetsialist Arvo Kase ja MTÜ Selts ’’Raeküla’’ Raeküla linnaosa esindaja Kristi Raidla. Kauni kodu konkursi eesmärgiks on tunnustada ja väärtustada linnakodanike tehtud tööd. Väljavalitud väikeelamuid ja korruselamut tunnustatakse 127 euro suuruste auhindadega.

Kodukaunistamise liikumine sai alguse 4. mail 1935 aastal. 1938. aastal asus liikumise etteotsa president Konstantin Päts. Tollal korraldati nii linnades kui ka asulates, ettevõtetes ja asutustes heakorraalaseid konkursse, hoogtööpäevi. Selgitati välja rajoonides kaunimad kodud, paremini heakorrastatud asutused, ettevõtted jne.

Uuesti hakati kodukaunistamisele pöörama laiahaardelisemalt tähelepanu alates 1997. aastast. Sellest aastast asus härra Lennart Meri Vabariigi Presidendina üle-eestilise kodukaunistamise liikumise vedajaks ja patrooniks. Täna on patrooniks Eesti Vabariigi president Toomas Hendrik Ilves.

Kuhu investeerida: kas kinnisvarasse või fondidesse?

18.11.2013 Tõnu Toompark

Kontol niisama seisva raha väärtus väheneb, kuna tarbijahinnaindeks kasvab Eestis 3–4% aastas, samas kui hoiuste intressimäärad jäävad alla 1%. Samuti on hakanud tõusma nii aktsiate kui ka kinnisvara hinnad.

Kuidas raha väärtuse kahanemine ja hindade tõus enda kasuks pöörata?

Kuigi enamasti seome hinnatõusu tarbijahinnaindeksiga (THI), mille muutumisest statistikaamet meid iga kuu teavitab, võib meid THI-st enam mõjutada varainflatsioon, eelkõige just kinnisvara ja väärpaberite hindade tõus. Kui vaadata tagasi USA ajalukku, võib öelda, et uue eluaseme ostmise edasi lükkamine võib olla kahjulik olukorras, kus kinnisvara hinnad kasvavad inflatsioonist kiiremini. Seda kaotust THI aga ei kajasta.

Vara väärtus tõuseb inflatsioonist kiiremini

1980-ndate algul oli inflatsioon USA-s kiirem kui 10% aastas, ent eluasemehinnad tõusid veelgi rutem. See tähendab, et kinnisvaraomanike ostujõud kasvas. Kuigi aktsiate hinnad olid heitlikumad, oli nende hinnatõus veelgi muljet avaldavam. Võttes arvesse THI muutusi ja hoolimata sellest, et vahepeal on toimunud mitmeid aktsiaturu krahhe, on USA aktsiaturg viimase 30 aastaga kasvanud enam kui üheksa korda. Kinnisvara kallinemine on olnud stabiilsem, ent tagasihoidlikum: 1,3 korda.

Kas varainflatsiooni mõjude maandamiseks on mõttekam osta kinnisvara või väärtpabereid, oleneb investori eelistustest ning võimalustest: mõlemal on plusse ja miinuseid. Vaatame neid lähemalt.

Kinnisvara

Kinnisvarasse investeerimine eeldab algkapitali: vajalik omafinantseering moodustab ostusummast enamasti vähemalt 15%. Kinnisvara ostes tuleb arvestada lisakuludega, nagu näiteks notarikulud, riigilõivud ja iga-aastane kindlustus. Ka korteri väljaüürimise korral kaasnevad lisakulud: näiteks kui elanikud vahetuvad ja korteris tuleb kas asju välja vahetada või juurde osta, samuti tuleb üürikorteris iga 5–7 aasta järel teha värskendusremonti.

Tulu saab kinnisvarainvesteeringust jooksva üürituluna või, kui kinnisvara maha müüa, siis kapitalituluna. Eluasemete ajalooline üüritootlus on olnud USA-s 5% aastas, Eestis mõnevõrra kõrgem.Peamine tulu investeeringuks soetatud kinnisvarast saadakse selle müümisel, ent selleks peab investeerimisperiood olema piisavalt pikk, et müügihind ületaks ostuhinda.

Hoolimata sellest, et aeg-ajalt tuleb eluasemeturul ette nii kiire kasvu kui ka kiire languse perioode, on kinnisvarahinnad USA-s viimase 15 aasta jooksul kasvanud inflatsioonist kiiremini. See tähendab, et kinnisvara on mõistlik soetada vähemalt 7–10 aastaks, et tasakaalustada võimalikku vahepealset langust.

Rusikareegli järgi on eluaseme hind USA-s võrdne majapidamise kolme aasta keskmise sissetulekuga. Eesti oludesse kohandatult võiks pere, kus mõlemad abikaasad teenivad keskmist palka ehk 916 eurot kuus, osta umbes 66 000 eurot maksva eluaseme.

Väärtpaberid

Fondidesse investeerimist saab alustada väikese algkapitaliga – ka mõnesaja euroga, kui ollakse investeerides järjekindlad ning jätkatakse igakuiste paigutuste tegemist. Meeles tasub pidada, et fondiosakute ostu ja müügiga kaasnevad ühekordsed tasud: tehingutasu (SEB-s see puudub, kui kasutada fondsäästmise püsikorraldust) ning summast olenev fondiosakute väljalaske- ja tagasivõtmistasu. Mõningatel fondidel on lisaks igakuised hooldustasud.

Tulu fondidest saadakse fondiosakute müümisel. Seepärast tuleks raha paigutada piisavalt pikaks ajaks, et võimalikud vahepealsed langused tasanduksid. Fondi valides on määrava tähtsusega sobiva riskiastmega fondi leidmine. Aktsiafondid on riskantsemad, ent on pikaajaliselt pakkunud kõrgemat tootlust. USA-s on aktsiaturg viimase 140 aasta jooksul ületanud tarbijahindade tõusu keskmiselt 6,7% võrra aastas.

Keskpankade rahatrükk soosib varaomanikke

Raha juurde trükkides loodavad keskpangad kriisi lahendada. Varem või hiljem avaldub see inflatsioonina. Igapäevaste kulutuste kallinemise vastu on end võimatu kaitsta, küll aga tasub soetada vara, mille väärtuse kerkimist on ajalugu tõestanud.

Kinnisvara on ajalooliselt inflatsiooni vastu hästi kaitstud, ent nõuab märkimisväärset alginvesteeringut ning kätkeb endas lisakulutusi, millega tihtilugu ei osata arvestada. Rahapaigutused väärtpaberitesse on riskantsemad, ent kinnisvarast pikaajaliselt palju tulusamad. Fondidesse investeerimine on lihtne: alustada saab mõnesaja euroga, tuleb vaid olla järjepidev ja kannatlik.

Allikas: http://www.seb.ee/infoportaal/2013-09-17/kuhu-investeerida-kas-kinnisvarasse-voi-fondidesse

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Statistics: Residential development loan balance down by 17% in a year

18.11.2013 Tõnu Toompark

According to the Bank of Estonia, the balance of loans granted for investment properties and development in Q3 2013 was €1.7 billion. This is 4.6% less than in the previous year.

The loan balance of retail property financing has decreased by 21% and the loan balance of residential development by 17%.

The decrease in the residential development loan balance is the result of the low new loan turnover. In Q3 2013 banks issued loans in the amount of €7.5 million for residential development, which is one of the lowest figures in recent years.

http://tallinn-property.goodsonandred.com/2013/11/statistics-residential-development-loan-balance-down-by-17-in-a-year/

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Ajaloorubriik: Pelgulinna Nabra tänava lugu

18.11.2013 Jaak Juske

Pelgulinnas asuv Nabra tänav algab Heina tänavalt ja lõpeb Õle tänaval. Nabra tänav on ligikaudu 130 meetri pikkune.

Tänava nimi oli alates 1910. aastaar Sambla tänav (saksa keeles Moosstrasse, vene keeles Моховая улица). Nabra tänav sai praeguse nime 25. septembril 1959.

Nabra tänav asub Pelgulinna vanimas hoonestuspiirkonnas.

2012. aasta juunis toimus Nabra tänavas Pelgulinna Naabrite päev.

Nabra 1 – 2012. aastal. Nõukogude ajal asus kinnistul laste mänguväljak.
Nabra 3 – 20. sajandi teisel kümnendil. Kapitaalremont 2012. aastal.
Nabra 3/2 – 2012. aastal.
Nabra 5 – 20. sajandi teisel kümnendil.
Nabra 7 – 1914. aastal. Kapitaalremont 2006. aastal. Enne Teist maailmasõda on seal asunud söögituba ja pood.
Nabra 7a – 1912. aastal.
Nabra 2 – 20. sajandi teisel kümnendil. Kapitaalremont 21. sajandi esimesel kümnendil.
Nabra 4 – 20. sajandi teisel kümnendil.
Nabra 4a – 1930. aastatel.
Nabra 6 – 20. sajandi teisel kümnendil.
Nabra 8 – 1917. aastal.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Elamispinna defitsiit kimbutab tõmbekeskusi

17.11.2013 Raul Reino

2011. aasta rahvaloenduse kokkuvõttena võib öelda, et elamispinna defitsiit Eestis vormiliselt puudub, sest eluruumide arv ületab selgelt leibkondade arvu.

Võrreldes 2000. aasta rahvaloenduse tulemusega on tavaeluruume tulnud juurde 5,2 protsenti ja kuigi ka leibkondade arv on kasvanud, siis kokkuvõttes ületab eluruumide arv leibkondade arvu juba ligemale 10 protsendi võrra.

Kinnisvaraturu kõrgaastad on statistikale ainult kasuks tulnud ja nii on aastatel 2005–2008 ehitatud juurde hulga eluruume. Nende osatähtsus oleks võinud veelgi rohkem tõusta, sest Eestist on lahkunud enam kui 75 000 inimest, kuid vastu ootusi on leibkondade arv kasvanud 3 protsendipunkti võrra, tingituna leibkonna keskmise suuruse vähenemisest.

Rohkem ruumi

Seniseid trende arvestades võib järgnevateks aastateks siiski prognoosida, et eluruumide ja leibkondade suhtarvu võrdluses tasub panuseid teha pigem eluruumide osatähtsuse kasvule.

Rahvaloenduse andmed näitasid ka seda, et mõnevõrra on paranenud struktuurne defitsiit. Kui varasema rahvaloenduse andmetel kuulusid probleemkohtade hulka eluruumide ja leibkondade suuruse mittevastavus ning ka tõsiasi, et mitu põlvkonda kasutasid ühte eluruumi, siis värsked andmed näitavad meile selgelt, et mitme pere leibkondade arv on vähenenud – neid on Eestis vähe ning ka elamistingimused on paranenud.

Olgu viimase kinnituseks fakt, et lisaks suurenenud eluruumide arvule on märkimisväärselt kasvanud elamispinna keskmine suurus. Kui eelmisel loendusel oli selleks 24 ruutmeetrit, siis viimane rahva ja eluruumide loendus näitas juba 30,5 ruutmeetrit.

Eluasemefond vananeb

Probleemiks on aga jätkuvalt eluruumide ja töökohtade geograafilise paigutuse mittevastavus. Kui näiteks Kagu-Eesti elanikkond järjest väheneb, siis Eesti suured tõmbekeskused (Tallinn, Tartu, Pärnu) selle üle kurta ei saa ning siin valitseb pigem kvaliteetsete eluruumide nappus – kinnisvaraarendajatel on nendes keskustes tööd veel pikkadeks aastateks.

Kuigi loenduse andmed näitavad uuematesse hoonetesse elama asumise tendentsi, siis endiselt elab suurem osa Eesti leibkondadest küllaltki vanades (enne 1971. aastat ehitatud) hoonetes, millega jääme enamikust oma Euroopa sõpradest kaugele maha. Eesti eluasemefondi vanus on Ida-Euroopa riikide viimaste hulgas.

Uute arenduste ootel

Statistikaameti avaldatud andmetest jäi silma ka fakt, et väikeelamutes (eramud, paarismajad, kaksikelamud) elavate leibkondade osatähtsus on suurenenud 28,7 protsendilt 30,5 protsendile. Seega kümnendi jooksul, mis tõi meile hoogsa ehitusbuumi, uued elurajoonid ja väikeasumid, on elamute osatähtsus kasvanud kõigest 1,8 protsendipunkti võrra.

Seda ajal, mil meedia jättis kinnisvaraturust valdavalt mulje kui järjest põlluarendusi tootvast saatanlikust masinavärgist, mis viis levinud hinnangute järgi nii kinnisvaraturu kui kogu majanduse allamäge.

Elamute soetamine toimub nagu korraliku sinusoidi järgi, kus majanduse ebakindlatel aegadel on nõudlus põhjas, kindlustunde paranedes kipub aga jälle kerkima. Eestlaste igatsus oma maja järele on tugev – järgmisel kümnendil näeme juba uusi põlluarendusi ja asumeid, mis kõik luuakse oma unistuste kodu soovi täitmiseks.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Äriline sihtotstarve planeeringulahenduses anti elanikele vastu tulles

17.11.2013 Tallinn.ee

Tallinna abilinnapea Taavi Aasa sõnul on halduskohus TOPi detailplaneeringu õiguspärasuse hindamisel välja toonud hinnanguliselt viisteist erinevat teemat, mis on seotud detailplaneeringu menetluse ja planeeringulahendusega.

„Näitena võib välja tuua planeeritud hoonete mahu ja otstarbe, samuti liikluskorralduse küsimused, menetlusliku poole pealt avalike väljapanekute ja arutelude korraldamise, arhitektuurivõistluse läbiviimise või ehituskeeluvööndi vähendamise küsimused,“ sõnas Aas ja lisas, et kõigis nendes küsimustes on kohus leidnud, et linn on enda seisukohti piisavalt põhjendanud, planeeringulahendus on avalikes huvides ning selle tühistamiseks pole põhjust.

„Siinkohal on oluline märkida, et linn muutis antud lahenduse paindlikumaks, linnaelanike arvamusega on arvestatud, näiteks vähendati avalikul väljapanekul tutvustatud mahtu 16 protsenti. Kohus seevastu ei nõustunud enamike Pirita Seltsi argumentidega,“ ütles abilinnapea. „Loomulikult ka edaspidi me tahame seista Pirita Seltsi ettepanekute eest,“ lisas ta ja ütles, et paradoksaalne on olukord seetõttu, et planeeringulahendus, milles nähti ette võimalus Pirita tee ja mere vahelisele alale 100% ärifunktsiooniga hoonestuse püstitamine, lisati planeeringusse üldsusele vastutulekuna ja avaliku huvi järgimisena pärast detailplaneeringu avalikku väljapanekut.

Abilinnapea Taavi Aas ütleb, et linn ei nõustu halduskohtu seisukohaga selles osas, mis puudutab ärihoonestuse planeeringulahenduse põhjendust, justkui ei ole see piisavalt kaalutud.

„Oleme menetluse käigus põhjendanud, et äriline sihtotstarve võimaldab piirkonda luua täiendavaid töökohti ning selline võimalus anti just avalikkusele, sh Pirita elanikele vastu tulles.

„Kuivõrd loeme planeeringulahendust alale parimaks lahenduseks, oleme otsustanud esimese astme kohtuotsuse vaidlustada ringkonnakohtus,“ ütleb Aas.

Tallinna halduskohus tühistas neljapäeval Tallinna linnavalitsuse otsuse, millega kehtestati Tallinna Olümpiapurjespordikeskuse ja selle lähiala detailplaneering.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Kas korteriomanik võib oma korterit pööningu või muu majaosa arvelt laiendada ja kuidas seda teha?

17.11.2013 Tõnu Toompark

Minu praktikas on korduvalt ette tulnud juhuseid, kus kortermajas on üks korteriomanik temale kuuluvat korterit laiendanud kas pööningu, keldri või koridori arvelt, ehitades sinna tema ainukasutusse jääva toa või muu ruumi.

Kas selline tegevus on seaduslik ning kuidas peaks oma korterit hoone ühispindade arvelt laiendada sooviv isik käituma?

Üldjuhul on mitme korteriga majad jaotatud korteriomanditeks. See tähendab seda, et korteriomandi omanikule kuulub tema ainukasutusse kuuluv korter (piiritletud osa hoonest) ning mõtteline osa muudest elamu ühiskasutatavatest ruumidest s.t koridorid, kelder ja pööning jne, mis ei ole määratud ühegi korteriomandi reaalosa juurde kuuluvaks. Seega need ruumid hoones, mis ei ole korteriomandi reaalosad, on kõikide selles hoones asuvate korteriomandite omanike kaasomandis, mille suurus on määratud mõttelistes osades.

Olukorras, kus näiteks ülemise korruse korteriomanik soovib temale kuuluva korteriomandi reaalosa laiendada pööningu arvelt, muutub majas omandiosade suurus, sest laieneva korteri reaalosa suureneb aga mõtteline osa ülejäänud hoones väheneb. Mida peab laieneva korteri omanik tegema? Kas piisab naabrite suulisest informeerimisest, lihtkirjalikust kokkuleppest või millestki muust?

Korteriomandiseaduse § 8¹ sätestab, et korteriomanik võib nõuda teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist.

Seega näeb seadus ette, et juhul kui kaasomanikud ei jõua ühe või mitme korteriomandi reaalosa suurendamises kaasomandiosa arvelt kokkuleppele, siis võib huvitatud isik taotleda teise kaasomaniku nõusolekut kohtu kaudu.

Seadus seab reaalosa laiendamisele loomulikult üldistes huvides ka piirangud. Esimene piirang tuleneb ehitusseadusest, mille kohaselt peab iga ehitus toimuma ehitusprojekti ja ehitusloa alusel. Nimetatud nõue peab tagama, et hoonesse on ehitustehniliselt üldse võimalik soovitavaid muudatusi teha ning nimetatud muudatused oleks tehtud nõuetekohaselt ja hoonet ning isikuid kahjustamata.

Teine piirang tuleneb korteriomandiseaduse §-st 8, mille kohaselt peab reaalosa laiendamise eeldusena olema tagatud, et sellega ei kahjustataks ebamõistlikult teiste kaasomanike huve, laiendamisega on nõus vähemalt 2/3 korteriomanikest ning teistele omanikele makstakse välja mõttelise osa kaotuse eest selle turuhind või kulutatakse mõistlikul viisil hoone kaasomandiosa korrashoiuks või parendamiseks.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 77 kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis kui seadusega ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi.

Asjaõigusseaduse § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega omandatakse või võõrandatakse kinnisasi, peab olema notariaalselt tõestatud. Sama seaduse § 120 järgi peab kinnisasja omandi üleandmiseks sõlmitav leping olema notariaalselt tõestatud.

Seega kui korteriomanikud on otsustanud, et ühe või mitme korteriomandi reaalosa suureneb seetõttu, et omanik suurendab temale kuuluvat reaalosa kaasomanike mõtteliste osade arvelt, siis tuleb nimetatud tehing vormistada notariaalselt ja teha vastavad muudatused ka kinnistusraamatus. Nimetatud tehinguga loovutavad ülejäänud korteriomanikud osa neile kuuluvast mõttelisest osast hoonest (omandist) sellele korteriomanikule kes laiendab endale kuuluvat korterit ühiskasutuses oleva hooneosa arvelt.

Kui vähemalt 2/3 korteriomanikest on nõus taolise muudatusega aga mõni kaasomanik ei ole nõus, siis on huvitatud isikul õigus pöörduda kohtusse nõudega tuvastada nõusoleku andmisest keeldunud korteriomaniku nõusolek kohtu kaudu. Kohtuotsus asendab isiku notariaalset nõusolekut ja seeläbi saab soovitud ehitusega alustada.

Üldjuhul toimub taoline omandi üleminek uuele omanikule tasu eest. Kaasomanikud lepivad kokku ühe või mitme kaasomaniku ainukasutusse mineva hooneosa väärtuse ning uued omanikud kas tasuvad teistele kaasomanikele nende väheneva mõttelise osa eest rahas või näiteks teostavad majas selle summa väärtuses mingeid töid. Üsna tavapärane on näiteks pööningu väljaehitamine korteriteks, nende müük ja saadud raha eest hoone fassaadi, katuse või mõne tehnosüsteemi renoveerimine.

Kui üks korteriomanik on omavaoliliselt laiendanud temale kuuluvat korteriomandi reaalosa ühispindade arvelt või kui see tehing on jäetud nõuetekohaselt notariaalselt vormistamata, siis taoline olukord võib hiljem kaasa tuua probleeme, mille lahendamine on aja- ja rahakulukas, sest formaaljuriidiliselt on vaja jälle saada teiste korteriomanike nõusolek ning leppida kokku tasus nende omandiosa kaotuse eest. Tagantjärgi on taoline tegevus palju keerulisem kui enne ehitusega alustamist.

Seega soovitame kindlasti korteriomandi reaalosa laiendamise soovi korral see aegsasti teiste kaasomanikega läbi rääkida ning nõuetekohaselt vormistada ning alles seejärel astuda samme ehitusega alustamisel.

Alan Biin
Vandeadvokaat
Advokaadibüroo HETA Biin & Pihlakas

Artikli allikas: http://www.heta.ee/blogi/

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

KV.EE: Korterite üürihinnad kerkivad käsikäes ostu-müügihindadega

16.11.2013 Tõnu Toompark

Viimaste aastate sügisel on Eesti üüriturgu tabanud nõudluse kasv, mis on endaga kaasa toonud üürihindade kiire kerkimise. Portaali KV.EE andmetel oli 2013. a. oktoobrikuine üürikorterite keskmine pakkumishind 8,10 €/m². Positiivse märgina näeme, et suve lõpu üürivapustused on järjest tagasihoidlikumad ja need klaaruvad varasügisel järjest kiiremini.

Sügisene nõudluse kasv ei ole otseselt üürihinna kerkimise põhjus. Üürihinnad kerkivad eelkõige seetõttu, et üürihinnad soovivad liikuda enam-vähem samas taktis korterite ostu-müügihindadega. 2013 III kvartali Tallinna korterite ostu-müügitehingute hinnad olid aastatagusest 16% kõrgemal. Korterite üürihinnad tõusid portaali KV.EE andmetele tuginedes 2013. a. oktoobri kuuks 14%.

Tuginedes portaali KV.EE müügi- ja üüripakkumiste andmetele näeme, et Tallinna korterite aastase üürihinna ja müügihinna suhe on püsinud vägagi stabiilselt 4 ja 7 protsendi vahemikus. Võrreldes viimaste aastatega on üürihind pigem kõrge, kuid sellele on põhjendusi.

2005.-2007. aastatel ehk kinnisvarabuumi aastatel anti kortereid üürile hinnaga, mis vaevu kattis üürileandja kulud. Üürileandjate tegelik rahateenimise koht oli neil aegadel kinnisvara väärtuse tõus. See oli aeg, mil osteti uusi kortereid ja paljud neist jäeti tühjana seisma. Siis oli hiljem üürnikuta seisnud tühja korterit uhiuue pähe võimalik edasi müüa.

2008.-2010. aastal olid üürihinnad väga all, sest üürikorterite pakkumine oli väga kõrgel. Üksikutel äärmuslikel juhtudel anti kortereid üürile ainult kõrvalkulude eest. 2009. a. suvised korterite üürihinnad olid portaali KV.EE andmetel tasemel 5,10-5,30 €/m². Üürikorterite pakkumisi oli portaalis KV.EE sel ajal rekordiliselt üle 5000. Üürileandjate poolt vaadatuna oli tegemist mitte rahateenimise perioodiga, vaid kahjumite minimeerimise perioodiga.

2011. aastast on alanud üürituru normaliseerumine. Vähenenud ostuvõimekuse tõttu kasvanud üürnike arv tekitas küll terava üürikorterite puuduse, kuid alates 2012. aastas on ka üürikortereid kiiresti lisandunud. 2013. sügisene üürikorterite iga-aastane defitsiit oli võrreldes näiteks 2011. aastaga olematu.

Kriisist läbikäinuna on üürisektor tugevam, kui kunagi varem. Turul on suurem arv üürnike ja suurem arv üürileandjaid. Suur osa üürisektorist on endiselt nö must turg, kus liigub sularaha ja lepingute kvaliteet jätab soovida. Siiski on turul järjest rohkem professionaalseid üürileandjaid, kelle huvides on kvaliteetne teenus.

Arvestades nukraid rahvastikutrende, siis ei ole meil uut ja suurt kinnisvaraostjate või üürnike lainet paraku oodata. Hetkel on üürisektor endiselt kasvamas ja seda nii lisanduvate üürnike kui üürileandjate poole pealt. Täna on üürituru „võim“ pigem üürileandjate poolel, kuid järjest kasvanud üürnike nõudlikkus on selgelt kaasa toonud üüriteenude kvaliteedi paranemise, mida kinnitavad järjest pikenevad üürilepingud.

Üürihinnad liiguvad samas taktis elamispindade ostu-müügihindadega, kuid üürihinnad on enam mõjutatud sesoonsetest teguritest nagu näiteks õppeperioodi algus või lõppemine.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.