Novembris sai eestikeelsena kättesaadavaks ja jõustus Euroopa Liidus 2010.aastal kehtestatud kinnisvaramaaklerite teenuse standard. Standardi kasutusele võtmise eesmärk Eestis on tõsta maaklerite usaldusväärsust ja osutatava teenuse taset.

Seejuures on oluline rõhutada, et standard on koostatud ennekõike tarbija huvidest lähtuvalt. Kinnisvaramaaklerite teenustele esitatavate nõuete ühtlustamine läbi Euroopa standardi garanteerib turul toimuvate tehingute usaldusväärsuse. Nagu üle Euroopa saab igal pool võtta bensiini 95, saab nüüdsest igalpool osta maakleriteenust ühtsetel alustel. Kindlasti rõõmustavad standardi Eestis jõustumise üle näiteks Soome ja Rootsi kliendid, kelle jaoks see standard ei ole võõras ja kelle jaoks tõstab see Eesti maaklerite usaldusväärsust ning ühtlasi ka Eesti kui riigi usaldust.

Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja pool tõlgitud ja Eesti Standardikeskuse poolt avaldatatud standardi EVS15733:2010 tõlge on raamdokument, kus on ära toodud näiteks lepingute miinimumnõuded, maakleri kohustused ja maaklerteenuse lepingu kirjalik vorm. Uus standard hõlmab kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvaid erinevaid aspekte, sealhulgas tehinguid puudutav terminoloogia, personalile esitatavad kvalifikatsiooninõuded, teabe- ja teenuste korraldus, kindlustustingimused ja eetikakoodeks.

Kuivõrd tegemist on üldnormiga, siis on standard järgmiseks ja reegliks kõikidele maakleritele, sõltumata sellest, kas tegemist on maakleri kutseeksami läinud maakleriga või mitte. Võlaõigusseadus ütleb, et oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev maakler peab toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Kindlasti täpsustab vajalikke kutseoskusi ka uus EL-i standard.

Oluline roll standardi jõustumisel on tarbijal

Väga oluline on, et standardiga tutvuks lisaks maakleritele ka kliendid. See annab neile võimaluse saada teada, millised on teenuse kvaliteedile ja kokkulepetele kehtestatud miinimumnõuded. Kliendid saavad standardi kohta infot Kinnisvaramaaklerite Koja kodulehelt, loodetavasti ühinevad teavitusega ka pangad, notaribürood jt kohad, kus klient nende teemadega kokku puutub. Mida rohkem kliendid teavad ja tuginevad oma õigustele, seda professionaalsemaks ja läbipaistvamaks meie kinnisvaraturul osutatav maaklerteenus muutub.

Üks, mida kliendid peaksid EL-i standardile tuginedes maaklerilt nõudma, on kirjalik leping. Oluline on seejuures vaadata, et kõik, mida maakler lubab, saaks ka lepingusse kirja. Miks? Sest ainult nii on võimalik nõuda maaklerilt kohustuste täitmist. Leping annab tarbijale õiguse öelda, kas ta sai lubatud teenust või mitte. Põhimõtteliselt võib ju sõlmida ka suuliseid lepinguid, kuid see toob üldiselt kaasa hulgaliselt vääritimõistmisi ja probleeme, mille lahendamine ja tõestamine on väga keeruline. Näiteks kui inimene müüb oma vara iseseisvalt andes samal ajal ka maaklerile suulise nõusoleku müügiks, võib maakler hakata tasu nõudma ka siis, kui ka ta ostjat ei leidnud. Kuidas sa tõestad, et tasu maksmise osas sellist kokkulepet ei olnud? Või kui maakler ütleb, et ta reklaamib müüdavat objekti, siis mida see tähendab? Kas see, kui kopeeritakse omaniku pildid kinnisvaraportaali ja pannakse oma nimi juurde, kas see on maaklerteenus? Oluline on panna lepingusse kirja teenuse ja lubatud tegevuste võimalikult konkreetne sisu. Võrdlusena näiteks IT-valdkonnast võib tuua selle, kui internetiteenuse pakkuja ütleb, et ta pakub kiiret internetti – kas oleksite valmis seda teenust ostma teadmata, kui kiire see kiire internet tegelikult on? Ka restoranis tellides, eeldab meist igaüks, et saab seda, mida menüüst tellib, mitte seda, mida peakokk parasjagu valmistada soovib. Mida aga kinnisvaratehingute puhul kindlasti öelda ei saa!

Minimaalne informatsioon, mida leping peab sisaldama:

• poolte andmed
• ülesanne
• tasu, kulud, maksetingimused
• tähtaeg ja lõpetamise tingimused
• tasu jagamine
• ainuesindus või esindus
• maakler või meeskond

Kinnisvaramaakleril tuleb standardist lähtuvalt selgitada ostjale tema õigusi ja kohustusi ning edastada õigeaegselt asjakohast teavet, mis võib mõjutada tehinguga seotud mis tahes otsust. Maakler peab maaklerilepingu sõlmimise eelselt koguma registritest andmed vara koosseisu, suuruse ja seisukorra kohta. Lisaks peab ta enne maaklerilepingu allkirjastamist veenduma vara kuulumises kliendile ning kolmandate isikute õigustes sellele. Seejärel on maakleri ülesandeks koostada kliendile turuülevaade. Kindlasti ei tähenda see ühe üldise dokumendi kliendini toimetamist, vaid konkreetse vara kohta koostatud ülevaate tutvustamist. Oluline on teada, millised on pakkumishinnad, kui palju vara gruppi kuuluvaid pakkumisi turul on ja milliste hindadega on neid müüdud. Maakler peab andma ka hinnangu keskmise müügiperioodi kohta. Pärast ülevaadet peab maakler andma omapoolse hinnasoovituse ning selgitama õiguste, kohustuste ja volituste ulatust. Kõikide detailide täpsustamise järgselt peab maakler selgitama, milliseid dokumente peab müüja ostja leidmisel omama ja müügilepingu allkirjastamise järgselt ostjale üle andma. Samuti peab maakler andma kliendile ülevaate tehinguga kaasnevate kulutuste suurusest (notaritasu, riigilõiv jms).

Maakleronkohustatud:

• objekti ülevaatama (erandiks uued objektid)
• andma nõu otsitava kinnisvara turuhindade, tõenäoliste kulude, hindade, maksude ja lõivude kohta.
• esitama ostjale teabe, mis tähistab müüja õigust kinnisomandile ja/või valdusele, hõlmates kõiki servituute, hüpoteeke või kasutuspiiranguid.
• esitama nimekirja tehinguks vajalikest dokumentidest
• esitama ostjale dokumendi, mis tõestab, et tal on seoses tehinguga õigus vastu võtta makseid.
• informeerima ostjat talle avaldatud või teadaolevatest objekti puudustes

Uue standardi järgi peab kinnisvaramaakler ka müüjale selgitama tema kohustusi ning edastama talle viivituseta tehinguga seotud infot. Müüja ja potentsiaalse ostja vahelisite läbirääkimiste vahendamiseks lepib maakler kokku sobiva viisi (e-post, telefon, kohtumine) ja korraldab pooltevahelised läbirääkimised. Seejuures tuleb meeles pidada, et maakler esindab ja nõustab teda palganud poolt.

Uus standard annab Eesti Vabariigis esmakordselt tarbijale aluse seoses kinnisvaramaaklerite osutatavate teenuste kvaliteediga pöörduda oma õiguste kaitseks tarbijakaitseameti poole. Tarbijakaitseametil tekib omakorda alus võrrelda osutatud teenust standardis sätestatuga. Standardiga kaasnevat järelvalvet hakkab tarbijat puudutavates olukordades teostama samuti Tarbijakaitseamet sh kui on tegemist eksitavate reklaamide ja eksitavate kauplemisvõtetega jne

Lõpetuseks tahan öelda, et ega igal juhul ei pea kinnisvaramaakleri teenust ostma. Kes tunneb, et tal on piisavalt teadmisi, aega ja tahtmist sellega ise tegeleda, saab seda ise teha. Selleks, et kuulutus kinnisvaraportaali lisada ei pea maaklerit palkama. Inimesed tegelevad paljude asjadega ise. Mõni küpsetab kodus leiba – see on väga hea ja eriline. Teine ostab seda poest. Mõni esindab ennast kohtus. Mõni ka ravib ennast ise. Samas, kui otsustatakse maaklerteenust kasutada, siis tuleks seda teha õigesti – sõlmida leping, kus on kirjas mõlema poolte õigused ja kohustused ning peale osutatud teenust ka selle eest maksta. Hea teenuse eest rohkem, halvema eest vähem – nii nagu seda tehakse igas teises valdkonnas!

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi