Üüriäri KKK: Kas anda korter üürile ise või maakleri abil?

25.10.2012

Korter üürile - närvesööv hobi või rikkuse allikasKäsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Maakleriteenuse kasutamise mõistlikkus sõltub väga palju turukonjunktuurist. Kui üüriturul on suur nõudlus ja üürikortereid rabatakse kui sooje saiu, siis pole mõtet maaklerit palgata.

Pigem tasub sellisel puhul nõuda üürnikult tavapärase ühe kuu üürisumma ulatuses oleva tagatisraha asemel tagatisraha kahe kuu üürisumma ulatuses.

See annab üürileandjale suurema kindlustunde ning ka üürnik võib teadmise juures, et ta tagatisraha kunagi tagasi saab, õnnelikum olla.

Loiu üürituru puhul tasub maakleritele suuremat tähelepanu pöörata. Mõttekas on kokku leppida, kes ja kus üürikorterit kuulutab, sest dubleerivad kuulutused üksteisele suurt lisaväärtust ei anna.

Kui aga üürileandjal ei ole aega või tahtmist ise üürniku otsimisega tegeleda, siis võib ta selle töö täielikult maakleritele delegeerida.

Kindlasti peab arvestama, et maakleriteenus on ka mugavusteenus. Maakler võtab omanikult mure ja vaeva, mis eluruumi väljaüürimisega seondub. Teenuse eest tuleb aga maaklerile tasuda.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Müüdava kinnisvara tulumaks

25.10.2012

Vahendustasuta.eeKinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk. Kinnisasja juurde kuuluvad ka selle olulised osad ehk sellega püsivalt ühendatud asjad (ehitised, kasvav mets, muud taimed, koristamata vili), mis maaga kokku moodustavad eraldi kinnistud.

Kinnisvara on isikule kuuluvad kinnisasjad ning nendega seotud rahaliselt hinnatavad õigused ja kohustused.

2011 aastal jõustus tulumaksuseaduse uus redaktsioon, kus leidus ka oluline muudatus kinnisvaratehingute maksustamisel tulumaksuga. Kuigi sellest on peaaegu et kaks aastat juba möödas, omavad ülevaadet toimunud muutustest vähesed. Just seetõttu toomegi siinkohal välja kinnisvara maksustamisega seotud olulist infot eraisikutele.

1. Millelt tuleb tasuda tulumaksu

Tulumaksuga maksustatakse lisaks palkadele, dividendidele jmt ka kasu kinnisasja müügist (võõrandamisest) või vahetamisest (vahetamist vaadeldakse kui ostu-müügi tehingut).

Kasu on antud kontekstis müüdava kinnisvara müügihinna ja soetamismaksumuse vahe (võib samas olla tegemist ka kahjuga, mida tulumaksuga ei maksustata). Kasu kinnisvara vahetamisest on vahetuse teel vastu saadud kinnisvara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna) ja vahetatava kinnisvara soetamismaksumuse vahe. Maksumaksjal on aga enne tulumaksuga maksustamist õigus kasust maha arvata (või kahjule juurde liita) vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Seega:

Müügi puhul: kasu (kahju) = müügihind – müügiga otseselt seotud kulud – soetamismaksumus

Vahetuse puhul: kasu (kahju) = vastu saadava vara müügihind – oma vara soetamismaksumus – vahetamisega otseselt seotud kulud

Soetamismaksumus on kõik maksumaksja poolt kinnisvara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud komisjonitasud ja lõivud.

Parendama – millegi kvaliteeti paremaks muutma.

Täiendama – millelegi midagi (vajalikku, puuduvat, parendavat) lisama, lisamisega või lisandumisega midagi paremaks, põhjalikumaks, täielikumaks vms tegema.

Soetamismaksumuse hulka kuuluvad seega:

  • vara omandamiseks maksumaksja enda poolt tehtud kulud (näiteks ostuhind);
  • vara parendamiseks (näiteks kapitaalremondiks) ja täiendamiseks (näiteks elamule korrus juurde ehitatud) tehtud kulud;
  • makstud komisjonitasud ja lõivud (näiteks ostja poolt makstud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu);
  • soetamismaksumusena arvestatakse ka eelmistel maksustamisperioodidel tehtud kulutused;
  • arvesse võetakse ainult dokumentaalselt tõendatud kulutused, s.t arved ja nende tasumised, ostutšekid jmt.

Lähtuvalt eeltoodust on võimalik vara soetamismaksumuse hulka arvata ka kulutused remondile, renoveerimisele jmt, kuid seda ainult juhul, kui nimetatud kulusid on võimalik hiljem ka tõestada – s.t alles tuleb hoida arved, ostutšekid jmt.

Parendamise ja täiendamise alla ei kuulu siiski teisaldatava tehnika (vallasvara) lisamine, näiteks televiisori soetamine, samuti haldamisega seotud üldkulud (näiteks kinnisvara korrashoiukulud, kommunaalkulud, elektriarved jmt).

Vara võõrandamisega (müümisega) otseselt seotud kulud on:

  • kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu);
  • kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu jmt).

Seega saab näiteks notaritasud ja riigilõivud kahel korral oma kinnisvara müümisel enne kasu tulumaksuga maksustamist maha arvata – nii müüdava kinnisvara soetamisel kui ka müümisel.

2. Kuna ei tule tulumaksu tasuda

Kinnisvara kontekstis ei maksustata tulumaksuga:

  • vastuvõetud pärandvara;
  • omandireformi käigus tagastatud vara;
  • sundvõõranditasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel, samuti riigile või kohaliku omavalitsuse üksusele kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lõikes 1 sätestatud eesmärgil kinnisasja sundvõõrandamismenetluseta võõrandamisel saadud kasu juhul, kui võõrandamistehingule eelnevalt olid täidetud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lõikes 4 sätestatud nõuded;
  • tulu isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamisest (näiteks korteri sisustus);
  • tulu omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest.

Samuti ei maksustata tulumaksuga kinnisasja, elamuühistu osamaksu või hooneühistu liikmesuse võõrandamisest (müümisest) saadud kasu, kui:

  • kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana;
  • kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel;
  • kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning nimetatud eluruum ja selle juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel ning kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit;
  • suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit;
  • ehitis või korter kui vallasasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või ostueesõigusega erastamise teel;
  • maksumaksja kasutas elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuvat korterit kuni võõrandamiseni oma elukohana.

Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks.

Kui maksumaksja soovib saada maksuvabastust seoses asjaoluga, et ta on võõrandatavat (müüdavat) eluruumi kasutanud oma elukohana, saab ta sellist võimalust kasutada ainult ühe korra kahe aasta jooksul.

Antud nõue kehtib tehingutele, mis on sooritatud alates 2011 aastast, s.t kui isik on müünud oma elukohana kasutatud korteri 2010 detsember, võib ta oma uut (elukohana kasutatavat) korterit tulumaksuvabalt müüa kasvõi 2011 aasta jaanuaris. Pärast jaanuarikuu tehingut saab mainitud isik aga maksuvabalt võõrandada (müüa) oma elukohana kasutatava korteri alles kahe aasta pärast. Oluline on siinkohal tähele panna, et kaheaastane piirang on seotud omandi üleminekuga, mitte eluruumis elatud ajaga.

Kinnisvara puhul läheb omand üle kinnistusraamatu kandega, mitte ainult võõrandamislepingu sõlmimisega notari juures (kinnistusraamatu kande teeb samuti notar). Lihtsalt öeldes on müüja seisukohast kinnisvara müüdud (omand üle läinud) niipea, kui kinnistusraamatu kinnistusregistri „Omanik“ jakku tehakse müüja nime taha märge „kustutatud“ ning ostja nime taha lisatakse „kehtiv“.

Mainitud kahe aastane tulumaksuvabastuse piirang hakkab kulgema eeltoodud kinnistusraamatu kandele järgnevast päevast (mitte samast päevast!).

3. Vallasvaraga, -ta

Tähelepanu tuleks pöörata asjaolule, kas kinnisvara võõrandatakse koos vallasvaraga või ilma (sisustusega, s.t kapid, teisaldatavad seadmed jmt). Vastavalt tulumaksuseadusele kuulub tulumaksuga maksustamisele ka vallasvara juhul, kui see polnud müüja isiklikus tarbimises.

Olukord: maksumaksja Siret omab kahte korterit – ühes elab ise, teist üürib välja. Kui väljaüüritud korter müüakse koos sisustusega, s.t müügihind koosneb eluruumist ja sisustusest, tuleb tulumaksu maksta ka sisustuse eest (sisustust/vallasvara kasutas üürnik, seega pole see omaniku-Sireti isiklikus tarbimises ning seda ei saa tulumaksuga maksustatavast kasust maha arvata).

Maksumaksja Siret müüs 2011 tulumaksuvabalt oma elukohana kasutatava korteri. 2012 tahab ta müüa oma järgmise elukoha koos sisustusega (s.t kaks elukoha tehingut 2 aasta jooksul). 2012 aasta tehingult tuleb Siretil seega tasuda tulumaksu, kuid seda ainult korteri ehk eluruumi eest. Sisustus ehk vallasvara oli Sireti isiklikus tarbimises ning seetõttu ei kuulu see tulumaksuga maksustamisele ning Siret saab korteri müügil sisustuse tulumaksu arvestamisest välja jätta.

P.S. – kui kinnisasja, ehitist või korterit kasutati samaaegselt selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel (näiteks ettevõtluspinnana), rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.

4. Ebatäpsused

Kõige suurem ebatäpsus kinnisasja võõrandamisel on elukoha määratlus. Vastavalt tulumaksuseadusele ei maksustata tulumaksuga kinnisasja võõrandamisest saadud kasu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana.

Elukoha määratlemisel lähtutakse maksukorralduse seadusest, mis omakorda lähtub tsiviilseadustiku üldosa seaduses toodud tähendusest:

  • isiku elukoht on koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab;
  • elukoht võib üheaegselt olla mitmes kohas;
  • elukoht loetakse muutunuks, kui isik asub mujale elama viisil, millest võib järeldada isiku tahet oma elukohta muuta;
  • kui isiku elukohta ei saa kindlaks määrata, loetakse tema elukohaks tema igakordne viibimiskoht.

Tulumaksuseadus ei anna elukoha määratlemiseks täpsemaid kriteeriume, samuti ajalist perioodi, s.t kaua peab olema eluruumis elatud, et seda saaks nimetada elukohaks. Samas ei saa aga mainitud olukorda lihtsalt ära kasutada ja kutsuda ükskõik millist müüdavat eluruumi oma elukohaks.

Kuna kinnisvara võõrandamisega on reeglina seotud suured maksusummad, tuleb maksuhaldurile vajadusel tõendada, et müüdav eluruum oli tõepoolest sinu elukoht ning et sul on õigust saada tulumaksuvabastust.

Maksumaksja alalist või peamist elukohta iseloomustab esmalt selle seotus tema isiklike ja majanduslike huvidega, mida maksumaksja peab ka suutma tõendada. Oma alalist või peamist elukohta võib tõendada kõikide tõenditega, nagu näiteks riiklikesse registritesse kantud andmed, maksumaksja seletused, tunnistajate, sh naabrite ütlused, dokumendid maksumaksja nime ja aadressiga, korteriühistu töötajate ja liikmete selgitused, kohaliku omavalitsuse asutuste teatised, teatud juhtudel samas linnas-asulas-külas töökoha või püsiva sissetuleku olemasolu, ajakirjanduse tellimine, posti laekumine jne.

Oluliseks tõendiks elukoha määratlemisel on Eesti rahvastikuregistrisse, maksukohustuslaste registrisse või mõnda muusse riiklikku registrisse konkreetse isiku elukoha kohta kantud andmed. Samas ei oma need andmed ette määratud jõudu, s.t kui maksumaksja esitab elukoha ainsaks tõendiks rahvastikuregistri või mõne muu riikliku registri kande, ei saa seda lugeda piisavaks tõendiks maksuvabastuse rakendamiseks. Registriandmeid hinnatakse kogumis teiste tõenditega.

Kui registrites näidatud aadress ühtib võõrandatud eluruumi aadressiga ning maksumaksja tõendab, et kasutas seda eluruumi kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana ning maksuhalduril ei ole alust kahelda selle fakti tõepärasuses, samuti kui tal pole teistsuguseid tõendeid, mis lükkaksid maksumaksja väited ja tõendid ümber, siis maksuhaldur ka aktsepteerib maksuvabastust. Vajadusel võib maksuhaldur aga koguda tõendeid, mis kinnitavad, et maksumaksja kasutas oma alalise või peamise elukohana mõnda teist eluruumi ning võõrandatud eluruumi ta oma alalise või peamise elukohana seega kasutada ei saanud.

Et asja veel segasemaks ajada – isiku elukoht võib olla üheaegselt mitmes kohas. Sellistel juhtudel võib tekkida vajadus tõestada kahe elukoha kasutamist oma alalise või peamise elukohana ning sellega ka maksuvabastuse rakendumist mõlema elukoha suhtes.

Taoline situatsioon võib tekkida näiteks juhul, kui pere elab Pärnus, kuid ühe vanema töökoht asub näiteks Tallinnas. Kuna igapäevaseks sõitmiseks on vahemaa liiga suur, soetatakse korter ka Tallinnasse. Seega elab üks vanematest tööpäevadel Tallinnas ning nädalavahetusel Pärnus.

Eelmises lõigus kirjeldatud olukorras on oluline käitumise järjepidevus, s.t saab tõestada, et isik elab järjepidevalt nii Pärnus kui ka Tallinnas. Kui aga sama isik käiks ainult neli korda aastas Pärnus, ei saa Pärnu eluruumi vaadata kui elukohta.

5. Näited

Näide 1

Isik soetas korteri 25 000 euroga, tasus notaritasu ja riigilõivu 1 500 € (soetamismaksumus) ning müüb selle 2012. aastal 40 000 euroga (müügihind). Korterit ei kasutatud alalise või peamise elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 2 000 euro ulatuses, mille võib tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiu kulud, kokku summas 500 eurot, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas.

Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt:
40 000 – 2 000 – 25 000 – 1 500 = 11 500 eurot

Tulumaksumäär 2012. aastal oli 21%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt:
11 500 eurot x 0,21= 2 415 eurot

Näide 2

Isik soetas aastate eest 2-toalise korteri maksumusega 35 000 eurot, mida ta ei kasutanud oma alalise elukohana, vaid üüris välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri 3-toalise vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 57 500 eurot. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos riigilõivu ja notari tasudega on 2 100 eurot.

Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 57 500 – 35 000 – 2 100 = 20 400 eurot.

Isik sai vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 20 400 krooni. Tulumaksumäär on 21% ning saadud kasult tuleb maksta tulumaksu 20 400 x 0,21 = 4 284 eurot.

Allikas: tulumaksuseadus, maksu- ja tolliamet.

Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee
Vahendustasuta.ee

Laenuportfelli aastakasv oli septembris üle kolme aasta taas positiivne

24.10.2012

Laenu- ja liisinguportfell oli septembri lõpus aastatagusega võrreldes 0,8% suurem, ulatudes 14,7 miljardi euroni. Väljastatud laenude ja liisingute kogumaht hakkas eelkõige tänu ettevõtete suurenenud laenuaktiivsusele püsivalt kasvama juba aprillis. Septembrikuist kasvu mõjutas täiendavalt ühe turuosalise grupistruktuuris toimunud muudatus, mille tulemusena lisandus laenumahu koondnäitajasse arvestatav osa seni vaatluse alt väljas olnud liisinguid. Seda arvestamata oleks laenu- ja liisingportfelli aastakasv piirdunud 0,1%ga.

Ettevõtetele väljastatud uute laenude aastakasv püsis eelmise kuu 25% tasemel. Kuu jooksul võtsid ettevõtted lühi- ja pikaajalisi laene ning liisinguid kokku üle 700 miljoni euro väärtuses. Tööstussektori ettevõtted kaasasid septembris pikaajalisi laenuvahendeid kõige rohkem (43 miljonit eurot), nii et nende osa moodustas ligi veerandi laenukäibest.

Uute eluasemelaenude aastakasv aeglustus septembris 5%le. Ehkki septembris sõlmitud laenulepingute arv ja laenukäive olid viimaste aastate suurimad, on eluasemelaenuturul stabiliseerumise märke ning suvekuudel aset leidnud kiire kasv on mõnevõrra raugenud.

Eluasemelaenude keskmine intressimäär püsis eelmise kuu 2,7% tasemel. Samal ajal alanes jätkuvalt 6 kuu EURIBOR, mis on valdava osa laenulepingute baasintressimäär. Seetõttu tõusis uute eluasemelaenude keskmine intressimarginaal 2,2%ni, mis on viimase kahe aasta kõrgeim näitaja. Ettevõtluslaenude keskmine intressimäär on olemuselt väga volatiilne, sõltudes vastaval kuul väljastatud laenuprojektide erinevatest riskitasemetest. Septembris alanes ettevõtete pikaajaliste laenude keskmine intressimäär 2,9%le.

Üle 60 päeva maksetähtaega ületavate laenude osakaal laenuportfellis kahanes 4,1%ni. Pikaajalises maksevõlgnevuses laenude maht vähenes septembris ligi 22 miljoni euro võrra, eeskätt lootusetuks hinnatud laenude bilansist mahakandmise tõttu.

Ettevõtete ja majapidamiste hoiuste maht vähenes septembris 107 miljoni euro võrra. Hoiusemahu vähenemise taga olid peamiselt ettevõtted. Kuu lõpus oli ettevõtete ja majapidamiste pangakontodel vahendeid kokku 8,4 miljardi euro väärtuses ehk 8,8% rohkem kui aasta tagasi samal ajal.

Eestis tegutsevad pangad teenisid kolmandas kvartalis 78 miljonit eurot puhaskasumit. Eelmise kvartaliga võrreldes vähenes puhaskasum 13%. Varade suhtes arvutatud puhaskasumlikkus alanes 1,6%ni, mis on siiski endiselt suhteliselt kõrge tase. Pankade kasumlikkust vähendab madal baasintressimäärade tase. Ehkki väga madalad intressimäärad aitavad kahandada ka pankade kaasatavate vahendite hinda, on mõju pankade intressitulu langusele siiski suurem. Puhas intressitulu vähenes kolmandas kvartalis aastatagusega võrreldes rohkem kui 12%.

Allikas: Eesti Pank

Eesti inimene elab valdavalt oma korteris ja väiksemal pinnal kui lääneeurooplane

24.10.2012

Kogu elamufondist on Eestis ja Lätis erasektori, peamiselt eraisikute, omanduses 97 protsenti ning Leedus 89 protsenti, samas kui Euroopa Liidu keskmine on vaid 71 protsenti. Vastupidiselt keskmisele Euroopa Liidu perele elab enamik Balti peresid korterites, näitab SEB koostatud Balti leibkondade majandusanalüüs (Baltic Household Outlook).

Eestis ja Lätis elab korterites 65 protsenti ning Leedus 57 protsenti elanikest, samal ajal kui Euroopas elab korterites keskmiselt vaid 41,8 protsenti peredest. Kuigi aegamisi liigutakse korteritest eramutesse ja järk-järgult on elamispind ühe elaniku kohta kasvanud, on see ikkagi oluliselt väiksem kui Euroopa Liidus keskmiselt. Euroopa Liidu keskmine on 40 m2, Eestis 30 m2, Lätis ja Leedus 27 m2.

Investeerimismäär (osa perede sissetulekust, mis investeeritakse elamistingimuste parandamiseks) on Lätis (3,8 protsenti) ja Leedus (3,5 protsenti) Euroopa Liidu keskmisest (8,3 protsenti) tunduvalt madalam. Eestis ületas investeerimismäär majandusbuumi ajal Euroopa keskmise, ulatudes 2006. aastal 17,6 protsendini, kuid langes 2010. aastaks 7,6 protsendini. Lätis investeeriti eluasemesse kõige rohkem 2007. aastal (8,2 protsenti eraisikute tuludest) ja Leedus 2008. aastal (6,2 protsenti tuludest).

“Elamistingimuste osas Euroopa Liidu keskmisele lähemale jõudmiseks, eelkõige elamispinna suurendamiseks ühe pereliikme kohta, peavad pered kõigis Balti riikides kindlasti tänasest rohkem oma tulusid eluasemesse paigutama,” kommenteeris SEB eraisikute suuna arendusjuht Triin Messimas.

Täna on parim aeg laenuga kinnisvara soetada

24.10.2012

Tänane kinnisvaraturu seis – eelkõige intressimäärade ja kinnisvarahindade tase soosib kodu soetamist laenu abil. Aeg muudab ostu edasilükkamisel selle ostja jaoks kallimaks.

Paljude koduostjate jaoks on kodu ostmisel finantsiliselt kõige raskem aeg aasta-paar kodu tehingu tegemise järel. Igakuine laenumakse on pere-eelarvesse toonud uue ja suure kuluartikli, millega on vaja harjuda.

Suur osa laenuvõtjaid loodab, et aja jooksul nende sissetulek vaikselt kasvab. Suurenev palk aitab püsiva laenukohustuse suuruse juures maksetega järjest hõlpsamalt toime tulla ilma, et laen liialt koormavaks muutuks.

Tänaselt kinnisvaraturult oodatakse valdavalt hindade tõusu. Uut buumi ja kümnete protsentide kõrgust hinnakasvu ei oota ega looda keegi. Kui pealinna korterite hinnad kasvavad aastaga 5-10 protsenti, siis on see igati mõistlik tulemus.

Eluasemelaenude intressimääradele oodatakse seevastu aasta-paari jooksul püsimist tänastel enneolematult madalatel tasemetel. Augustikuine eluasemelaenude keskmine intressimäär oli Eesti panga andmetel 2,66%. Nii madalad ei olnud eluasemelaenude intressimäärad isegi mitte laenu- ja kinnisvarabuumi tipphetkedel 2005.-2007. aastal.

Kindlasti kasvavad ja langevad eluasemelaenude intressimäärad euribori tõusude ja kukkumiste abil 20-30-aastase laenuperioodi jooksul mitu korda. Igal juhul on tänane stardipositsioon laenuturu vaatevinklist vägagi soodne.

Vaikselt, kuid kindlalt tõusvad kinnisvarahinnad ning soodne intressimäär loovad olukorra, mis on koduostjatele hea aeg turule sisenemiseks. Iga edasilükatud kuu või kvartal lühendab perioodi, mil laenuvõtja saab nautida tänast madalat intressimäära. Võimalik, et tuleb leppida ka mõnevõrra kallima ostuhinnaga, kui kuu-kvartal varem.

Samuti aitab aasta-paari jooksul madalana püsiv intressimäär laenuvõtjal üle saada laenuperioodi kõige raskemast ajast ehk selle algusest. Edasilükatud kinnisvaratehing tähendab juba kõrgemaid hindu ja lühemat ülisoodsa intressimäära perioodi

Siiski ei maksa panka tormata ja ohejldamatult laenu võtma hakata. Madal intressimäär tähendab seda, et ühel heal päeval toimub murdepunkt, kust intressimäär hakkab taas kasvama. Tänane laenuvõtja peab silma peal hoidma, et ta kindlasti ka kõrgema intressimäära puhul laenumaksetega hätta ei jääks.

Tänase elamispindade turu olulised näitajad ehk kinnisvarahinnad ja laenutingimused pigem soosivad kinnisvara soetamist. Edasilükatud ostuotsus vähendab laenuvõtja võimalust saada osa erakordselt madalatest intressimääradest. Siiski peavad laenuvõtjad olema ettevaatlikud, et mitte lasta end soodsatest laenutingimustest pimestada. Üle jõu võetud laen tekitab varem või hiljem laenuvõtjale hulga probleeme.

Andree Raid
Raid & KO OÜ juhatuse liige

Kinnisvarakonverents 2012

24.10.2012

Olete oodatud osalema 09. novembril 2012. aastal Tallinnas Kumu auditooriumis toimuvale Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu (EKHHL), Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ), Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja (EKMK) korraldatavale üheteistkümnendale rahvusvahelisele kinnisvarakonverentsile KINNISVARA 2012.

XI RAHVUSVAHELINE KINNISVARAKONVERENTS

KINNISVARA 2012

09. november 2012 Kumu auditoorium, Tallinn

Üldteema: „Kinnisvaraturu kasvavad väljakutsed“

 

I Sessioon

Moderaatorid:

  • Tambet Tiits (EKHÜ)
  • Tõnis Rüütel (EKFL)
  • Jüri Kröönström (EKHHL)
  • Tanel Olek (EKMK)

9.00–10.00 Osalejate registreerimine, hommikukohv

10.00-10.15 Avasõnad

  • Juhan Parts, majandus- ja kommunikatsiooniminister

10.15-10.45 Teema kooskõlastamise

  • Daniel Bergvall, SEB Grupi majandusuuringute divisjoni ökonomist

10.45-11.30 Euroopa logistika ja tööstuskinnisvara trendid – mõju Baltikumile

  • Karel Stransky, Colliers International Colliers International, Director | EMEA Corporate Solutions

11.30-12.00 Teema kooskõlastamisel

  • Magali Marton, DTZ Head of CEMEA Research

12.00-13.00 Lõuna

II Sessioon

13.00-13.45 Majandusteemaline diskussioonipaneel: „Maailmamajanduse väljavaated ning Euroopa tulevik – missugused on Eesti võimalused?”

  • Paneeli juht: Andrus Alber, NASDAQ OMX TALLINN juhatuse esimees
  • Osalejad: Madis Müller, Eesti Panga asepresident; Riho Unt, SEB Panga juhatuse esimees; Taavi Rõivas, Riigikogu Euroopa Liidu Asjade Komisjoni esimees; Peter Lõhmus, Euroopa Komisjoni nõunik

13.45-14.30 Buum kaubanduskinnisvaras – kas turg on jätkusuutlik ning kuidas konkurents mõjutab kaubanduskinnisvaraturu arenguid?

  • Paneeli juht: Kristjan Maaroos, NIRAS Eesti juhatuse liige/kaubanduskinnisvara ekspert
  • Osalejad: Aldo Dapon, E.L.L. Kinnisvara juhatuse esimees; Ruth Laatre, RIMI Baltic Kinnisvaradirektor; Allan Remmelkoor, Pro Kapitali tegevjuht; Marcis Budlevskis, Linstow, liisingu ja arendusdirektor

14.30-15.15 Arhitekt–Arendaja-Maakler–Hindaja–Haldaja: „Milliseks kujuneb lähiaastate kinnisvaraturu areng? Kuidas peaks toimuma koostöö kõigi huvigruppide vahel? Missugused on suurimad probleemid ning kuidas neid ületada? Kuidas pakkuda kliendile parimat teenust?

  • Paneeli juht: Ain Kivisaar, Metro Capital juhatuse liige
  • Osalejad: Jaak Huimerind, Eesti Arhitektide Liidu aseesimees; Priit Uustulnd, Kaamos Kinnisvara juhatuse liige; Jaanus Laugus, Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees; Margus Tinno, Colliers International Eesti partner; Elari Udam, Riigi Kinnisvara juhatuse liige

15.15-15.45 Kohvipaus

15.45-16.15 Ehitusturu teemaline diskussioonipaneel: „Ehitusturu visioonid aastateks 2013–2014“

  • Paneeli juht: Ilmar Link, Teede Projektijuhtimise AS juhatuse esimees
  • Osalejad: Andres Trink, AS Merko Ehitus juhatuse esimees; Andres Aavik, Skanska EMV juhatuse esimees; Jaano Vink, Nordecon International juhatuse esimees; Toomas Aak, NCC Ehitus juhatuse esimees

16.15-17.00 Kinnisvarainvesteeringute teemaline diskussioonipaneel:

  • „Mida ütleb investori intuitsioon – kuhu investeeringud liiguvad, kuhu on kasulik investeerida?“
  • Paneeli juht: Veikko Maripuu, Redgate Capital juhatuse liige
  • Osalejad: Lars Ohnemus, BPT Asset Management juhatuse esimees; Madis Raidma, East Capital Real Estate juhatuse esimees; Viljar Arakas, EfTEN Capital tegevjuht; Marko Kull, Capital Mill partner

17.00-17.30 Kokkuvõte ja Kinnisvara Guru 2012 ja liitude aasta aunimetuste välja kuulutamine

  • Korraldajatel on õigus teha kavas muudatusi
  • Sünkroontõlge inglise-eesti-inglise keeles

Info ja registreerumine

  • Kinnisvarakonverents 2012

Tallinnas pakutakse müüa 1211 maja

24.10.2012

Portaali KV.EE andmetele pakuti septembris 2012 Tallinnas müüa 1211 maja. See on aastatagusest 1% vähem. Kõige enam maju ehk 309 on pakkumisel Nõmmel.

Pakkumiste arvu osas järgnevad Nõmmele Pirita (231 pakkumist) ja Haabersti (203).

Tallinna majade keskmine pakkumishind on portaali KV.EE andmetel 1039 €/m². Aastaga on keskmine hind langenud 2%. Tallinna kaheksast linnaosast on majade pakkumishind aastaga langenud viies.

Kallimad majade pakkumishinnad on Pirital (1317 €/m²), Nõmmel (1224 €/m²) ja Haaberstis (1079 €/m²).

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, tk
09/2011 09/2012 Muutus, % 09/2011 09/2012 Muutus, %
Haabersti 183 203 11% 1 123 1 079 -4%
Kesklinn 134 123 -8% 1 044 1 064 2%
Kristiine 111 113 2% 1 116 849 -24%
Lasnamäe 64 66 3% 248 247 0%
Mustamäe 46 52 13% 229 226 -1%
Nõmme 288 309 7% 1 155 1 224 6%
Pirita 249 231 -7% 1 333 1 317 -1%
P-Tallinn 76 73 -4% 642 807 26%
Vanalinn 15 NA 2 413 2 466 2%
Tallinn 1 218 1 211 -1% 1 062 1 039 -2%
Viimsi 350 399 14% 1 078 1 130 5%
Narva 26 38 46% 296 387 31%
Pärnu 325 342 5% 736 788 7%
Tartu 409 335 -18% 706 723 2%
Eesti 5 270 5 590 6% 805 786 -2%

Majade müügipakkumiste hinna muutus Tallinnas portaalis KV.EE

Haapsalu hoolekandeasutuse hoone sai nurgakivi

24.10.2012

Haapsalus asetati täna nurgakivi erivajadustega laste hoolekande- ja tegevuskeskusele, mis rajatakse möödunud aasta veebruaris tules hävinud Haapsalu väikelastekodu asemele.

Haapsalu hoolekandeasutuse ligi tuhande rutumeetri suuruses hoones saavad omale nõuetekohased ruumid lasteaiarühm, tegevus- ja toimetulekukeskus, teraapiakeskus, kriisikeskus ja administratsioon. Samuti tuleb hoonesse köök ja söögituba ning mitmed abiruumid.

Haapsalu hoolekandekeskuse juhataja Peeter Alekandi sõnul loob hoone valmimine uued võimalused Haapsalu ja selle lähipiirkonna erivajadustega lastele. „Tänapäevane ja just puuetega laste vajadusi arvestav  keskkond on toeks kvaliteetse alus- ja toimetulekuhariduse andmisele,“ ütles Alekand.
„Uues hoones olev  tervise ja teraapiakeskus  võimaldab SA Haapsalu Hoolekandekeskusel  välja arendada uusi tervise edendamise teenuseid.“ lisas Alekand.

Riigi Kinnisvara AS-i juhatuse esimehe Jaak Saarniidu sõnul on hoone planeerimise juures ära kasutatud parima praktika, mida ettevõte on kogunud lasteaedade ja erikoolide renoveerimisel ning ehitamisel.

Riigi Kinnisvara AS-i juhtimisel rajatava hoone on projekteerinud Arhitektuuribüroo FP OÜ ja valmis ehitab AS Remet. Ehitustööd lõppevad järgmise aasta aprillis ning lähevad maksma koos käibemaksuga 1,45 miljonit eurot.

Hoone rajamise kulud kaetakse ERGO Kindlustuse AS-i kahjuhüvitusest ja riigieelarvest.

Siseministeerium on volitanud Riigi Kinnisvara AS-i esindama ministeeriumi kõigis lepingulistes toimingutes Haapsalu hoolekandeasutuse hoone ehitamiseks vajalike riigihangete korraldamisel ja ellu viimisel.

Eesti Korteriühistute Liit korraldab ühistutele elektri ühisostu

23.10.2012

Eesti Korteriühistute Liit teatas täna, et kavandab ühistute huve silmas pidades elektri ühisostu. “Meie soov on leida ühistutele usaldusväärne koostööpartner, kes avatud elektrituru tingimustes müüks ühistutele elektrit parima hinnaga, “ rääkis Urmas Mardi, Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige. “Tarbija jaoks on see võimalus osta elektrit hea hinnaga, kuid kindlasti pole ühisostuga saavutatav hind ühegi tarbija jaoks kohustuslik.”

“Ühiselt elektrit ostes saame mõjutada elektri müüjat pakkuma ühisostus osalejatele paremat hinda, mis tuleneb ühisostus osalejate arvust ja tarbimismahust. Suurte tarbimismahtudega on võimalik saada soodsamat, näiteks „suurkliendi paketi“ hinda.” Jako Reinaste, Majandus-ja kommunikatsiooniministeeriumi energiaturu talituse juhataja kiitis Eesti Korteriühistute Liitu algatuse eest. Tema sõnul on tervitatav, kui kodanikeühendus astub välja kui üks turu osapool, kes soovib koondada teatud liiki tarbijaid, et neil oleks võimalik osta elektrit parima hinnaga. “Kindlasti võiksid ka teised sarnased organisatsioonid seda eeskuju järgida,” rõhutas ta.

Ühisost korraldatakse Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) ja MTÜ Riigihangete Keskuse (RHK) koostööna.

Elektrienergia tarbivad korterid esitavad läbi oma korteriühistute Eesti Korteriühistute Liidule oma Võrgulepingu numbri, Tarbimiskoha aadressi ning Mõõtmispunkti ID(kui on teada).Vajalik on esitada 2011.aasta elektrienergia tarbimisandmed kuude lõikes ning öise ja päevase tarbimise lõikes. Nende 2011. aasta tarbimisandmete järgi saavadnii ühisostu läbiviija kui ka elektrienergia müüjad teada Teie tarbimise iseloomu ning need andmed summeerida ühisesse tabelisse.

2011. aasta tarbimisandmed saab elektrimüüja käest, või tema interneti kodulehe kaudu või siis esitatud arvetelt (tarbitud kilovatt/tunnid (kWh)). ID-kaardiga saab Eesti Energia kodulehelt andmed kätte valides menüüd: „Elekter“ ja siis „Tarbimisajalugu“ ning „Tarbimisteatis“ .

Oma tarbimisandmed saab korteriühistu täita Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) interneti koduleheküljelt: www.ekyl.ee laetud tabelisse ja saata see e-kirjaga EKÜL-i meiliaadressile: elektriost@ekyl.ee.

Tarbimisandmeid saab täita ka käsitsi Eesti Korteriühistute Liidu büroodes üle Eesti..

Eesti Korteriühistute Liit koostöös MTÜ Riigihangete Keskusega viib läbi elektrienergia ühisostu, mille tulemusena selgitatakse välja pädevad elektrimüüjad ning nende kõigiga sõlmitakse raamleping.

Raamlepingus on välja toodud elektrienergia ostu tingimused ja pakutud parim hind, mida saavad kõik ühisostus osalenud korteriühistud ja nende liikmed kasutada.

Elektrilepingu sõlmimisel tuleb igal ühisostus osalenud ühistul ja ühistu liikmeks olevatel korteriomanikel või siis ühistul viidata EKÜLühisostule ja selle tulemusel saavutatud hinnale. Elektrilepingu on ühistu, korter ja elektrimüüja (ühisostu võitja) kohustatud sõlmima Raamlepingu tingimustel. “Lõpliku lepingu sõlmivad ikkagi tarbija ja ühisostu raames parima hinna pakkunud elektrienergia müüja, kuid nüüd on neil võimalik seda teha parimatel tingimustel,” rõhutas Mardi.

Mardi sõnul on praegu ühisostu kavandamisel oluline ühistute tarbimisandmed kokku koguda.

Ühisostu ajakava kohaselt peaksid korteriühistud ühisostus osalemiseks saatma oma korterite tarbimisandmed 23. oktoobrist kuni 10.novembrini 2012, e-post aadressil:elektriost@ekyl.ee või aadressil: Sakala 23a, 10141, Tallinn. Ühisost kuulutatakse elektrimüüjatele välja Eesti Korteriühistute Liidu kodulehel 10. novembril 2012.a. kell 12.00, millest teavitatakse täiendavalt elektrimüüjaid ka e-kirja teel, ning pakkumise tegemiseks vajalik dokumentatsioon väljastatakse elektrimüüjatele hiljemalt 15. novembril kell 17.00.

“Praegu ongi kõige tähtsam ühistute tarbimisandmed kokku koguda, et sellest lähtuvalt saada elektrimüüjatelt parim hind,” rõhutas Mardi.

Balti perede laenukoormus on väiksem kui Põhjamaades

23.10.2012

Balti pankade laenuportfellis domineerivad sarnaselt Põhjamaadega kodulaenud, kuid perede laenukoormus on SKT-ga võrreldes palju väiksem, näitab SEB koostatud Balti leibkondade majandusanalüüs (Baltic Household Outlook).

Balti riikidest kõrgeim eralaenude suhe SKT-sse – 44 protsenti – on Eestis. Lätis on see näitaja 37 ja Leedus 25 protsenti. Baltimaade eralaenude suhe SKT-sse on võrreldav Euroopa Liidu uute liikmesriikide tasemega (näiteks Poolas on vastav näitaja 35 ja Ungaris 30 protsenti), kuid madalam kui põhjapoolsetes Euroopa Liidu riikides – Rootsis on laenude tase 76, Saksamaal 76 ja Ühendkuningriigis isegi 99 protsenti SKT-st.

“Madal intressimäär soodustab kindlasti eluasemelaenuturu elavnemist, kuigi laenunõudlus jääb madalamaks kui kiire majanduskasvu aastatel. Pered on mures oma finantskohustustega toimetuleku pärast tulevikus, sest kardetakse nii sissetuleku vähenemist kui ka igapäevakulude, eriti kommunaalkulude kasvu, ” märkis SEB eraisikute suuna arendusjuht Triin Messimas.

Kuni 2007. aastani oli Eesti ja Läti laenukasv Euroopa üks kõrgemaid, kuid majanduslanguse ajal on laenuportfell järjest vähenenud. Teise kvartali lõpus oli Eesti ja Leedu eluasemelaenude maht aasta baasil vähenenud vastavalt 1,5 ja 1,6 protsenti, Lätis isegi 11,2 protsenti. Tarbimislaenude portfelli vähenemistempo Eestis ja Leedus on alates 2012. aasta algusest aeglustunud. Hetkel on Eesti perede laenukoormus samal tasemel detsembriga 2007, Lätis võrdne märtsiga 2007 ning Leedus veebruariga 2009.

Kodu- ja tarbimislaenude proportsioon on Balti riikides sarnane Põhjamaadega, kus kolmveerandi laenuportfellist moodustavad eluasemelaenud. Kuna buumijärgselt on pered pankadest järjest vähem tarbimislaene võtnud, on Eestis eluasemelaenude osakaal kasvanud koguni 84, Lätis 81 ja Leedus 79 protsendini kogu portfellist. Lõunapoolsetes Euroopa Liidu liikmesmaades moodustavad tarbimislaenud umbes 30 protsenti ning teistes uutes liikmesriikides tervelt 40 protsenti eraisikute laenukohustustest.

Uued graafikud: elamispindade hinnaindeks kajastab väärtuse muutust

23.10.2012

Adaur.ee lehe sektsiooni “Kinnisvaraturg” on alalisse monitooringusse ilmunud uued graafikud, mis kajastavad maa-ameti koostatava ja statistikaameti avaldatava eluaseme hinnaindeksi liikumist.

Väikese lisaväärtusena olen lisanud graafikutele korrektsiooni tarbijahinnaindeksiga. See aitab mõista, kui palju on korterite ja majade väärtus tarbijate jaoks reaalselt aastate jooksul muutunud.

Elamispindade hinnaindeks on alates 2009 III kvartalist pea sirgjoonliselt tõusnud. Tuues mängu indeksi reaalkasvu ehk tasandades indeksit inflatsiooni võrra tõdeme, et väärtuse tõus ei olegi olnud nii väga kõrge.

Nii peame tõdema, et kuigi eluasemete hind on täna 30% kõrgemal kui 7 aastat tagasi ehk ajal, mil indeksit hakati arvutama.

Tarbijahinnaindeksiga korrigeerituna on sel ajal elamispindade väärtus aga 5% langenud.

Korterite hinna reaalkasv on aastatagusega võrreldes olnud 5,8%. Majade hinnad aga on aastaga kukkunud 0,9%.

Eluaseme hinnaindeks 2010=100

Eluaseme hinnaindeks 2010=100

Eluaseme hinnaindeks korrigeerituna tarbijahinnaindeksiga

Eluaseme hinnaindeks korrigeerituna tarbijahinnaindeksiga

Eluaseme hinnaindeksi ja tarbijahinnaindeksi muutus

Eluaseme hinnaindeksi ja tarbijahinnaindeksi muutus

Eluaseme hinnaindeksi muutus korrigeerituna tarbijahinnaindeksiga

Eluaseme hinnaindeksi muutus korrigeerituna tarbijahinnaindeksiga

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvaramaakleri teenuste kvaliteet. V osa

23.10.2012

Käesoleva artikliseeria viimasesse ossa olen jätnud mitmed erinevad teemad, mida on käsitletud Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standardis EN 15733. Seejuures alustan tehingu korraldamist puudutavatest küsimustest, mida käsitleb standardi punkt 5. Kuigi see on ülioluline osa kinnisvaramaakleri tööst, ei ole käsitlus standardis väga pikk ning midagi uut Eesti kinnisvaramaaklerite jaoks selles tegelikult ei ole.

Standard nõuab, et maakler peab kontrollima müüja omandiõiguse dokumente, sellega seotud piiranguid. Samuti planeeringuid ning katastridokumente. Eestis tuginetakse seejuures peamiselt elektroonilisele kinnistus- ja teistele registritele. Paljudes Euroopa riikides sellist „kõva“ kinnistusraamatut ei ole ning maakler peab koguma arhiividest kokku kogu varasema kinnistut puudutama info. Kui seejuures ei ole vastavas riigis ausus äritegemisel veel ka prioriteetide hulgas, siis omandab maakleri töö ja usaldusväärsus sisuliselt suurema tähtsuse, kui meil notaril.

Kinnisvaramaaklerite teenuste standard nõuab, et maakler peab enne müügikorraldusega alustamist müüdavad objektid kohapeal üle vaatama (välja arvatud uusarendused, mis müüakse enne valmisehitamist). Selle nõude täitmisega on kahjuks Eesti kinnisvaraturul probleeme, kuna leidub ettevõtteid, kes regulaarselt avaldavad müügiandmeid, mida nad ise kohapeal ega andmebaasidest kontrollinud ei ole (vähem rikutakse standardi nõuet, et maakler võib paigaldada objektile väliplakati üksnes kliendi eelneval kooskõlastusel). Kuigi ka Eesti Kinnisvarafirmade Liidu hea tava sätestab, et liidu liikmed kohustuvad teostama kliendile pakutava objekti ülevaatuse, välja selgitama objekti puudutava informatsiooni ja mitte varjama ega moonutama antud informatsiooni, loob standard siiski põhimõtteliselt uue kvaliteedi. Nimelt ei Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeks ega Võlaõigusseadus esita konkreetset nõuet kinnisvaraobjekti müügieelseks ülevaatuseks ning seetõttu pole probleemide ilmnemisel seni olnud võimalik väita, et maakler, kes ei ole objekti üle vaadanud, osutab kehva teenust ning vastutaks sellega seotud kahjude eest. Standardile tuginedes suureneb ilmselt maakleri vastutus edaspidi.

Standard EN 15733 sätestab ka, et maakler peab innustama ning hõlbustama ostjal müüdava vara ülevaatust enne tehingut. Eestis ei ole sellega üldjuhul probleeme olnud, sest ka tehingut tõestav notar veendub lepingu sõlmimisele, et ostja oleks asja üle vaadanud. Maakler peab püüdma võimaldada ostjal ja müüjal jõuda kokkuleppele kõigis küsimustes, mis on vajalikud tehingu sooritamiseks. Samuti peab maakler abistama osapooli tehingu sooritamiseks vajalike dokumentide ettevalmistamisel.

Vastavat nõuet Eesti kinnisvaraturgu puudutavates normdokumentides pole seni olnud, kuid on maakleri kohustused dokumentide säilitajana. Nimelt sätestab Võlaõigusseaduse, et maakler peab ajalises järgnevuses dokumenteerima kõik tema vahendusel või osutamisel sõlmitud lepingud. Maakler peab säilitama oma maakleritegevusega seotud dokumente niikaua, kuni nendel dokumentidel on tähtsus käsundiandja huvide kaitsmisel, mitte aga vähem kui kolm aastat. Kui aga pooled ei sõlmi lepingut kirjalikult, peab maakler enda poolt vahendatud või osutatud lepingu poole nõudmisel sellele poolele viivitamata andma enda poolt allkirjastatud väljavõtte vahendatud või osutatud lepingu tingimustest. Selline sõnatus tingib vältimatult, et maaker peab olema kursis kõigi tehingu tingimuste ja dokumentidega.

Kinnisvara ostu-müügitehingu ettevalmistamise käigus peab maakler saatma standardi kohaselt müüjale asjassepuutuva info ostuhuvilise finantsvõimekuse kohta ostutehingu läbiviimiseks. Ka see on Eesti kinnisvaraturu jaoks mõnevõrra uus „kohustus“, sest varasemad normdokumendid pole seda nõudnud. Tihtipeale on poole finantsvõimekust puudutavaid andmei käsitletud konfidentsiaalsena ning kindlasti on need Eestis konfidentsiaalsed panga poolt finantseeritavas osas (pangasaladus).

Euroopa Liidu standard EN 15733 toob eraldi välja maakleri kohustused müüdava vara võtme hoidjana. Kui maaklerile on usaldatud müüdava vara võtmed, siis peab ta tegema oma toimingud täieliku hoolsusega tagamaks temale müümiseks või üürimiseks usaldatud vara turvalisus. Objekti tutvustused (sh millal ja kuidas objekti tutvustusi tehakse) lepitakse kokku maakleri ja tema kliendi vahel. Kuigi sellekohast vastutust ei ole maaklerlepinguga seoses Võlaõigusseaduses eraldi käsitletud, tuleneb maakleri vastutus Võlaõigusseaduse üldistest sätetest.

Samuti käsitleb Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standard maakleri kohustusi deposiidi hoidjana. Standard sätestab, et rahalised vahendid, mida maakler hoiab oma kliendi nimel, tuleb hoida eraldi maakleri teistest rahalistest vahenditest. Maakleril peab olema igal ajal ülevaade kõigist tema poolt hoiustatavatest klientide rahadest. Maakler peab tagama, et tema deposiidis hoiustatavad rahad ning nendelt arvestatavad intressid liiguksid ranges kooskõlas osapoolte vahel sõlmitud lepingutega.

Standard nõueb, et maakler peab deposiiti makstavate summade kohta väljastama kirjaliku tõendi. Eestis reguleerib deposiidiga seotud küsimus Võlaõigusseadus hoiulepingut puudutavate sätetega. Kui asendatavad asjad antakse hoiule selliselt, et hoidja kohustub tagastama sama liiki, sama kvaliteediga ja samas koguses asju, eeldatakse, et asjade omand ja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko lähevad asjade üleandmisega üle hoidjale ning vastavalt kohaldatakse laenu kohta sätestatut. Eelnimetatud juhul eeldatakse, et asjade tagastamise tähtaeg ja koht määratakse kindlaks vastavalt seaduses hoiulepingu kohta sätestatule. Võlaõigusseadus sätestab, et hoiule antud raha kasutamise korral peab maakler maksma intressi raha kasutamise aja eest

Tähelepanu väärib veel standardi nõue, et maakler ei tohiks hoiustada klientide rahasid ilma, et need oleks kaetud finantsgarantii või vastava kindlustusega. Seejuures esitab standardi punkt 7 konkreetse nõude – maakler peab tagama, et tema kutsealane tegevus on kaetud vastutuskindlustusega sõltuvalt tema poolt korraldatavate kinnisvaratehingute iseloomule ja väärtusele. Eestis on praktikas maaklerfirmade vastutuskindlustuse sõlmimine väga keeruline ja kulukas, sest puudub vastav väljakujunenud praktika. Suurematel maaklerfirmadel on see võimalik, kuna on tekkinud usaldus nende firmade poolt pakutava kvaliteedi suhtes. Samuti nõuavad vastutuskindlustust pangad kinnisvara hindamisteenust pakkuvatelt ettevõtetelt.

Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite tegevuse standardi punkt 8 sätestab, et kinnisvaramaakleritel peab olema juurutatud kirjalike kaebuste menetlemise kord vältimaks põhjendamatuid viivitusi kaebuste menetlemisel. Selles korras tuleks viidata sõltumatutele vaidluste lahendamise, mis on osapooltele üldlevinult kättesaadavad (Eesti kontekstis eelkõige kohtumenetlusele). Samuti peaks seal olema viited alternatiivsetele vaidluse lahendamise kordadele.

Ühe alternatiivse võimalusena võib kasutada Eesti Kinnisvarafirmade Liidu heade tavade koodeksis sätestatud liidu aukohut. Hea tava näeb ette, et kui liidu liikmete või liidu liikme ja tema kliendi vahel tekivad eriarvamused või konfliktid, millele osapooled ei ole leidnud lahendust omavaheliste läbirääkimiste teel, on pooltel või ühel neist õigus pöörduda liidu Aukohtu poole probleemi lahendamiseks. Selleks tuleb esitada kirjalikud materjalid vaidlusaluse probleemi kohta vastavalt Aukohtu Statuudile.

Taas üks põhjus, miks kasutada Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liikmete teenuseid. Ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojal on vastav aukohus olemas. Maaklerite koja heade tavade koodeksist, koja põhikirjast ja koja poolt kehtestatud ettekirjutustest tulenevaid eksimusi menetleb ja heade tavade osas mõistab õigust ning vajadusel rakendab sanktsioone koja Aukohus. Koja Aukohtu poole võivad pöörduda kõik isikud, kelle arvates koja liige on eksinud heade tavade koodeksi vastu.

Ühe väga olulise uuendusena on Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standard Eesti kinnisvaraturule toonud eetikakoodeksi. Standardi kohaselt peavad kinnisvarafirmad tagama, et nemad ning kõik nende töötajad on informeeritud ning järgivad järgnevat eetikakoodeksit ning tegutsevad kooskõlas õigusaktide, standardite ning ametialase hea tavaga. Osa standardijärgsest eetikakoodeksist kattub ka Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja heade tavade koodeksitega.

Eetikakoodeks aga on järgmine:

  • maakler ei keeldu teenindamast kedagi diskrimineerivatel põhjustel;
  • maakler kaitseb ja esindab oma kliendi seaduslikke huve;
  • maakler ei rakenda üleliigset survet info hankimiseks ega tehingute lõpetamiseks;
  • maakler peab tagama kliendi andmete kaitstuse, välja arvatud juhul, kui neid nõutakse õiguslikul alusel või andmete avaldamine on vajalik kinnisvaratehingu sõlmimiseks;
  • maakler kohtleb kõiki osapooli õiglaselt ning austab nende õiguseid;
  • kui mõnda tehingu osapoolt ei esinda teine kinnisvaramaakler, siis soovitab maakler talle vajadusel kaasata sõltumatu nõustaja;
  • kinnisvaramaakler peab muutma aususe standardiks kõigis oma tegemistes ning suhtlemises. Ta ei tohiks vastu võtta ülesandeid, mis ületavad tema teadmisi, oskuseid või kogemusi. Maakler peab pöörama pedantset tähelepanu detailidele info kogumisel ning kinnisvaraobjekti kohta info avaldamisel. Maakler ei tohi teha valesid, eksitavaid ega liialdavaid avaldusi;
  • maakler peab tagama oma sõnade ja tegude kokkulangevuse. Seejuures peab maakler esitlema selgelt enda ja teiste asjassepuutuvate osapoolte vahelisi ärisidemeid ning vältima huvide konflikti tekkimist;
  • maakler peab edendama ausat konkurentsi;
  • maakler peab olema viisakas ja austav oma suhetes kolleegidega;
  • maakler peab vältima konflikte kolleegidega, mis võivad kahjustada tema kliendi huve.

Sellega on minu artikliseeria kinnisvaramaaklerite teenuse kvaliteedist ning Euroopa Liidu standardist EN 15733 lõppenud. Loodan, et standardi järgimine muutub Eestis normiks, millest võidavad kõik turuosalised.

Vaata ka

  • Kinnisvaramaakleri teenuste kvaliteet. I osa
  • Kinnisvaramaakleri teenuste kvaliteet. II osa
  • Kinnisvaramaakleri teenuste kvaliteet. III osa
  • Kinnisvaramaakleri teenuste kvaliteet. IV osa
Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.		 Domus Kinnisvara

Majade turgu mõjutab tugevalt sessoonsus

22.10.2012

Harjumaal eramut osta soovijatest otsib suurem osa inimesi remontivajavat maja hinnaklassis 130 000–150 000 eurot. Ihaldatud piirkonnad Tallinnas on Nõmme, Pirita või Kristiine ja tahetakse maja, kus pärast mõningaid ehitustöid saab elama asuda.

Pärast kinnisvarakriisi hakkasid kasvama ka Harjumaa hoonestatud elamumaa tehingute hulk. Majade turu madalseis jääb Harjumaal sarnaselt kogu ülejäänud kinnisvaraturule ja piirkondadele 2009. aasta I kvartalisse, mil hoonestatud maadega tehti vaid 157 tehingut.

Pärast seda pole enam kuni tänaseni olnud ühtegi kvartalit, mil tehingute arv oleks jäänud kvartalis alla 200. Näiteks 2011.a. I kv tehti Harjumaal 204 tehingut ja II kv juba 300, siis käesoleval aastal on numbriteks vastavalt 213 ja 353 tehingut.

Keskmiselt tehakse talveperioodil ca 70-80 tehingut kuus ja suveperioodil 100-110. Sisuliselt on majade turu tehinguaktiivsus püsinud samal tasemel alates 2010. aastast ja suuremaid muudatusi pole kaasa toonud ka käesolev aasta.

Kui korteriturul on viimastel aastatel olnud trend selline, et mida kvartal rohkem aasta lõpu poole, seda rohkem tehakse tehinguid, siis majade turg saavutab oma tipu II ja III kvartalis, kus tehakse enim tehinguid.

Mahud kasvavad antud ajaperioodil seetõttu, kuna siis tehakse palju tehinguid suvilatega, mis läheb hoonestatud maana statistikasse kirja ja samuti eelistab suur hulk ostuhuvilisi oma soovi realiseerida just suvel, kus hoonete ning nende ümbruse head ja halvad küljed tulevad kõige paremini välja.

Kuna tehingute arv on püsinud viimased aastad stabiilsel tasemel, siis pole olnud põhjust muutuda ka majade hindadel.

Samas võib märgata sessoonsuse ilminguid tehinguhindade juures, millele lisandub selge korrelatsioon tehingute arvuga. Nimelt on alates 2009. aastast kõige kõrgemad keskmised hinnad I kvartalis ja suvel aasta madalamad hinnad.

Näiteks 2011.a. I kv oli keskmine maja hind 154 000 € ja III kvartalis 112 000 €. Käesoleval aastal oli I kv keskmine hind 123 000 € ja II kv keskmine hind 90 000 €. Ühemõttelist soovitust „osta suvel, siis on hinnad maas“ on aga ennatlik teha, sest statistika toob välja keskmised hinnad ja suveperioodil ajavad suurema tehingumahu juures keskmised näitajad madalamaks eelpool mainitud suvilad ja muud odavamas hinnaklassis tehtud majatehingud.

Enamlevinud klienditüüp otsib Tallinnas jätkuvalt remontivajavat maja hinnaklassis 130 000 – 150 000 eurot Nõmme, Pirita või Kristiine piirkonnas. Otsitakse eramut, kus mõningate ehitustööde järgselt saab elama asuda.

Korrelatsiooni ei ole võimalik märgata mitte ainult nõudluse ja tehinguhindade vahel, vaid ka nõudluse/pakkumise vahel. Kinnisvaraportaali City24 andmetel ei ole pakkumiste arv viimastel aastatel märkimisväärselt tõusnud, kuid iga-aastaselt käib kerge „nõks“ üles just suveperioodil. Suurem nõudlus toob turule ka pakkumist juurde.

Näiteks kui 2011.a. jaanuaris oli pakkumises Tallinna linnas 861 maja, siis suve lõpuks oli see number tõusnud juba 1037 juurde. Trend ei ole muutunud ka käesoleval aastal, kuigi absoluutnumbrid on mõnevõrra suurenenud – jaanuaris oli pakkumises 934 maja ja juulis 1122 maja.
Suurim muudatus viimastel aastatel on müügiperioodi lühenemine. Kui 2009. aastal oli Harjumaal keskmine maja müügiperiood 200 päeva lähedal, siis käesoleval aastal on Harjumaa majade keskmine müügiperiood ca 90 päeva ehk 3 kuud. Mõistagi on suveperioodil müügiperioodid lühemad ja talveperioodil pikemad.

Enamus tehingutest tehakse Harjumaal odavamas hinnaklassis olevate hoonetega, näiteks alla 100 000 € väärtusega majade müügitehingute osakaal on 60 %, hinnavahemikus 100 000 – 200 000 olevate majade osakaal on 29 %, 200 000 – 300 000 hinnaklassis maju müüdi vaid 7 % osakaaluga ja üle 300 000 € maksnud maju müüdi Harjumaal vaid 38, mis teeb osakaaluks kogutehingutest 4 %.

Tallinna osas on osakaalud pisut kõrgemas hinnaklassis olevate majade kasuks. Kallimate majade esikümne moodustavad valdavalt Nõmme, Pirita ja Haabersti piirkonnas asuvad majad, kus kvaliteeti hindav klient peab arvestama minimaalselt 300 000 € suuruse väljaminekuga. Kvaliteeti tähtsustavate ostuhuviliste hinnaootus on küll pigem 250-300 tuh vahemikus, kuid sageli peavad nad tegema korrektuure hinna osas ülespoole.

Maaklerid on sageli kokku puutunud ostuhuviliste kurtmisega, et häid pakkumisi on vähe. Hea pakkumise all mõistetakse väljakujunenud elamispiirkonna (ühistransport, koolid), hea ehituskvaliteedi (hooned, mis on ehitatud enda jaoks, mitte müügiks) ning hea asukoha sümbioosi. Kui neid faktoreid väärtustav klient hakkab süvenema pakkumistesse, siis on enamjaolt tõdemuseks, et sobivaid ja omavahel võrreldavaid pakkumisi on väga vähe.

Kui head ehituskvaliteeti veel leiab, mis on kõrget hinda väärt, siis hea asukohaga on juba palju kehvemad lood. Lihtsalt paljud head majad on ehitatud kohtadesse, mida valdav osa tänastest huvilistest kõrgelt ei hinda. See puudutab nii Tallinna linna kui ka ümbritsevaid valdu. Eriti suur nõudluse kadumine ongi tabanud just Harjumaa valdu, kuna ostjate huvi keskendub eelkõige Suur-Tallinna piirkonnale, mis tähendab Tallinnat ja kaugust sellest kuni 10 km.

Infrastruktuuride olemasolu ja väljakujunenud elamispiirkondi hinnatakse kõrgelt, lisaks on oma töö nõudluse vähendajana ära teinud kütusehinna kallinemine. Samas on kaugemal asuvatel ja valdavalt buumi ajal ehitatud eramuarendustel tehingupotentsiaal veel olemas ning nn „põlluarendustes“ on veel piisavalt müümata krunte.

Tallinna linnas on 2012. aastal enim tehtud tehinguid Nõmme linnaosas (63), millele järgnevad Pirita linnaosa (42), Kristiine (27) ja Haabersti (26). Nõmmel ja Pirital on Tallinna linnas ka pakkumiste hulk kõige suurem, kõikudes igakuiselt keskmiselt 270-280 ühiku suurusjärgus. Seepärast pole nendes piirkondades suurem tehingute arv ka üllatus.

Pakkumiste osas hoiab kolmandat kohta Haabersti, kus keskmine pakutavate majade arv on 150 ühikut kuus. Haaberstist omakorda jääb pakkumiste arvu osas pea kahekordselt maha Kristiine, mistõttu on veidi üllatav, et Kristiines on olnud tehinguid rohkem Haaberstis. Aga ilmselt võib seda seletada erinevate hinnaklasside tõttu, kuna Kristiines on müügis pigem soodsama hinnaklassi majad ja ostjate hulk on suurem, kes eelistavad hinnaklassi 150-200 tuhat.

Enimnõutud piirkond Nõmme erineb teistest linnaosadest ka seetõttu, et seal tehakse palju tehinguid majaosadega. Kuna piirkonnas on pakkumist sedavõrd vähe, siis haaratakse sisuliselt kinni igast võimalusest ja poole maja ostmine Nõmme piirkonda on juba pikaajaline traditsioon ja nõudluse sihtmärk. Head asukohta tähtsustatakse nii Nõmmel kui ka teistes piirkondades äärmiselt kõrgelt, mistõttu küllalt sageli jõuavad tehingusse amortiseerunud või tugevat remonti vajavad majad.

Sellist tüüpi pakkumisi jälgivad ka jõukad inimesed, et soetada mõni hoonestatud kinnistu krundi hankimise eesmärgil. Tühjade kruntide valik on Nõmmel äärmiselt väike ja seega on kaasaegset villat ehitada soovivad inimesed sunnitud vaatama ka hoonestatud kinnistuid. Maksta 100 000 – 150 000 €, mõningatel juhtudel isegi kuni 180 000 €, seejärel olemasolev maja maha lammutada ja uus peale esitada, pole Nõmmel mitte mingi ime, vaid üha kestev trend.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.		 Domus Kinnisvara

Ehitushinnaindeks III kvartalis tõusis

22.10.2012

Ehitushinnaindeksi muutus oli 2012. aasta III kvartalis võrreldes II kvartaliga 1,3% ja võrreldes eelmise aasta III kvartaliga 5,0%, teatab Statistikaamet. Kvartalimuutust mõjutas enim tööjõu kallinemine, aastamuutust materjalide hinnatõus.

Tänavu II kvartaliga võrreldes mõjutas indeksit enim kulutuste tõus tööjõule 4,4% (eelmise kvartali 1,1%-lise tõusu asemel). Materjalide hinnad jäid praktiliselt samale tasemele, kulutused ehitusmasinatele tõusid 1,4%.

2011. aasta III kvartaliga võrreldes kallinesid materjalid 3,6%, tööjõud 8,0% ja masinate kasutamine 6,7%. Materjalide hinnatõus andis indeksi kogutõusust ligi poole ja kulutused tööjõule 44%.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2012. aasta III kvartalis võrreldes II kvartaliga 1,3% ja võrreldes 2011. aasta III kvartaliga 5,7%.

Ehitushinnaindeksi arvutamisel kaasatakse neli ehitistegruppi: eramud, korruselamud, tööstus- ja ametihooned. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi puhul on vaatluse all ameti-hooned. Ehitushinnaindeks väljendab ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otse-kulude tasemel. Otsekuludes arvestatavad ressursid jaotatakse kolme põhigruppi: tööjõud, ehitusmasinad ja -materjal.

Korteriühistud ootavad riigilt lubadust renoveerimistoetuste jätkumise kohta

22.10.2012

Korteriühistute juhtidele teeb muret rekonstrueerimistoetuste lõppemine ning ebakindlus tuleviku osas, nentisid Riigikogule ja valitsusele tehtud ühispöördumises möödunud nädalal Eesti Korteriühistute XV foorumil osalenud rohkem 300 ühistujuhti, kes esindavad tuhandeid kortermajades elavaid Eestimaa inimesi. “Riiklikud toetused kortermajade renoveerimiseks on otsas ja keegi ei tea päris täpselt, mis edasi saab,” nentis Urmas Mardi, Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige. “Ühistujuhid kinnitasid pöördumises, et ootavad vastutavatelt poliitikutelt selget kinnitust renoveerimistoetuste jätkumise ja nende suuruse kohta.”

Oktoobri alguses lõpetas riigile kuuluv finantsasutus KredEx vahendite lõppemise tõttu energiaauditi, ehitusprojekti ja ehitise ekspertiisi toetuse taotluste vastuvõtu. Juba varem olid KredExil lõppenud kortermajade rekonstrueerimistoetuse vahendid. ” Toetus on korterelamutele hädavajalik, seda tõestab ka taotlejate hulk:

KredExile esitatud 531 toetuse taotlusest soovis 93 korterelamut saada 35%, 166 korterelamut 25% ja 272 korterelamut 15% toetust,” tõi Mardi näite.

“Korteriühistutele suunatud teenustest jätkab KredEx küll korterelamu laenu käenduse pakkumist korteriühistutele ja korteriomanike ühisustele ning tagastatud korterelamu renoveerimistoetuse taotluste vastuvõttu, kuid suur osa kortermaju jääb riikliku toetuseta hätta – vahendeid ei piisa, et elamu inimväärseks, soojapidavaks ja mugavaks koduks muuta. ” nentis ta.

Teadaolevate kavade kohaselt jätkatakse korterelamute rekonstrueerimise finantseerimisega järgmisel aastal, kuid täpsemad summad selguvad riigieelarve läbirääkimiste käigus sügisel.

“Korteriühistute juhid saatsid foorumil ka valitsusele Riigikogule avaliku pöördumise, milles kurtsid oma muret – mis siis, kui umbmäärased lubadused vaid lubadusteks jäävadki ning aasta või rohkem kestvaks rekonstrueerimiseks vajalike eeltöödega alustanud ühistud renoveerimist rahapuudusel lõpule viia ei saa? ” rääkis Mardi.

“Kortermajade elanikke on väga tugevasti mõjutanud kaugkütte hiljutine hinnatõus. Tuleval aastal avanev elektriturg toob kaasa järjekordse hinnatõusu, mis paneb raskesse olukorda nii ühistud kui elektri hulgitarbijad kui ta tavatarbijatest korteriomanikud. Ainsaks võimaluseks kodukulusid kontrolli all hoida on energiasääst, mis tervikrenoveeritud majades on 40-50%.,” tõi ta näite.

1 2 3 … 1,348 1,349 1,350 … 1,557 1,558 1,559