Linn otsustas hakata reguleerima kinnisvara turuväärtust

01.04.2012

Tallinna linnavalitsusTallinna linna volikogu otsustas linnaelanike soovidele vastu tulla ning tõsta kõikide end Tallinna elanikuks registreerunud inimeste kinnisvara turuväärtust 20-25%. Keskmisest enam tõstetakse kinnisvara väärtust Lasnamäe ja Põhja-Tallinna linnaosas, sest neis piirkondades asuv kinnisvara on vaeslapse rolli jäänud ning on täna muudest linnaosadest odavam.

Inimestele, kes ei ole elukohaks Tallinna linna registreerinud kuuluva kinnisvara väärtus jääb äsjase volikogu otsuse alusel kuni järgmiste valimisteni tänasele tasemele.

Erinevalt eraisikutele kuuluvast kinnisvarast vähendatakse äriettevõteteele kuuluva kinnisvara väärtust 15-20%. Konkreetne väärtuse vähendamine sõltub erakondadele tehtavate annetuste suurusest. Demokraatia edendamiseks minevad annetused võivad ettevõtjad tuua ka sularahas kiriku kogumiskarpi.

„Bussid juba panime käima, asi siis seda kinnisvara väärtust reguleerida ei ole,“ kommenteeris anonüümsust palunud linnapea.

Linnaelanike eest jätkuva hoolitsemise kampaania järgmise sammuna tõstetakse kõikide Tallinna inimeste palk üle Tallinna keskmise.

Kuressaare uus politsei ja pääste ühishoone pidas sarikapidu

31.03.2012

Täna peeti Kuressaare uue politsei ja pääste ühishoone sarikapidu, millega tähistati maja maksimaalse kõrguse saavutamist. Piduliku sündmuse eesmärgiks oli kostitada ehitajaid, et vastavalt rahvapärimusele tagada seeläbi hoonele hea õnn ja luua head suhted majavaimuga.

Sügisel valmiva ligi 2 900 ruutmeetri suuruse netopinnaga 3-korruselisse hoones saavad omale kaasaegsed tööruumid Politsei- ja Piirivalveamet, Päästeamet, Mereseirekeskus, Kodakondsus- ja migratsioonibüroo ja Siseministeeriumi infotehnoloogia- ja arenduskeskus. Samuti rajatakse parkimisalad ning uus haljastus koos tänavavalgustusega.

Transvaali 58/ Pihtla tee 7a. kinnistule rajatava hoonekompleksi projekteeris Celander Projekt OÜ ja valmis ehitab OÜ Fund Ehitus.

Riigi Kinnisvara AS korraldatud vähempakkumise arendaja leidmiseks võitis OÜ Fund Ehitus üürihinnaga 10,14 eurot ühes kuus, arvestatuna kasuliku pinna ühe ruutmeetri kohta ilma käibemaksuta.

Vähempakkumise üürisumma alghinnaks oli 12 eurot ruutmeetri kohta ilma käibemaksuta ja see sisaldab haldamist, tehnohooldust, heakorda, ehitus- ja remonttöid ning omanikukohustusi. Üürile lisandub tasu tarbimisteenuste eest.

Sarnast finantseerimismudelit kasutades on tänaseks juba valminud Rakvere politsei ja pääste ühishoone ning Jõhvi kohtumaja.

Tallinna korteritehingud on aastaga kasvanud 30%

31.03.2012

Tallinna korteritehingute arv on käesoleva aasta alguses üllatunud. Veel esialgsele esimese kvartali statistikale toetudes võib öelda, et tehinguid on kõikides linnaosades tehtud aastatagusega võrreldes kümneid protsente enam. Samuti on tehingute hinnad küündimas aastatagusest kümnetes protsentides kõrgemate numbriteni.

Kui 2011. a. I kvartali Tallinna tehingute arv jäi alla 1200 korteritehingu, siis käesoleval aastal on registreeritud tehinguid juba ligi 1550. Pea kolmandiku võrra kasvanud korteritehingute number näitab aktiivset turgu, mis eirab Lõuna-Euroopast tulevaid karme ja ebakindlust sisendavaid majandussõnumeid.

Tehingute arv on jõudsalt kasvanud eranditult kõikides Tallinna linnaosades. Näiteks Kristiine linnaosa tehingute arv on aga aastaga isegi kahekordistunud. Madalaim juurdekasv on tehingute arvus Lasnamäel, mis on kesklinna linnaosa kõrval üks suurema korteritehingute arvuga piirkondi.

Suure tehingute arvu taustal ei tundu sugugi imelikuna tehingute hinnakasv. Tallinna linna keskmine korteritehingu hind ei ole siiski viimase kolme kvartali jooksul palju muutunud. See on püsinud suurusjärgus 1070 €/m². Aastatagusest ajast on aga tänane hind märkimisväärselt 14% kõrgemal.

Viimase aastaga on suurim, et 21-protsendiline hinnataseme tõus Mustamäe ja Põhja-Tallinna linnaosades. Kõige napimalt ehk 4-5% on hinnad tõusnud Kristiines ja Lasnamäel.

Kasvavad tehingute hinnatasemed ja suurenev tehingute arv tähendavad seda, et kinnisvaraturul ringleb järjest rohkem ja rohkem raha. 2012. a. I kvartali esialgne korterituru käive oli 94 miljonit eurot, mis on eelmisest aastast poole võrra enam.

Suure tehingute arvu taga on osaliselt järjest valmima hakkavad uusarendused, kus sisuline müügitöö sai juba eelmisel aastal tehtud. Mõningal määral on turul ehk ka aktiveerunud investorid, kes üürituru soodsat konjunktuuri ärakasutada proovides kortereid kokku ahmivad.

Palju on kirjutatud soomlaste ja Venemaa investorite tormijooksust Tallinna korteriturule. Need jutud on pigem lootused, kuigi väliste väikesinvestorite huvi päris eitada ka ei saa.

Eelnevaid numbreid vaadates on raske leppida väitega, et majanduses on kriis ja kinnisvaraturul on surutis. Turuosaliste meeleolud võivad küll ebakindlusest tulenevalt olla negatiivsed ja nukrad, kuid kinnisvaraturg toimib sedavõrd tormiliselt, et jätkuva kasvu asemel võiks sellele pigem tagasitõmbumist prognoosida.

Suur tehingute arv ja tänane hindade-sissetulekute proportsioon ei luba arvata, et korterite hinnad peaksid allapoole minema. Samuti on vähe põhjuseid, mis lubaksid prognoosida nende raketina taevasse sööstmist. Pigem on tänane positiivne stsenaarium see, et kinnisvara kallineb inflatsiooniga samas tempos ehk pisut kiiremini.

Kinnisvara täiendkoolitus sai läbi

31.03.2012

Kinnisvara täiendkoolitus sai läbiEile lõppes Kinnisvarakool OÜ korraldatud esimene Kinnisvara täiendkoolitus. Loodame, et kõik koolitusel osalenud jäid kuuldu-nähtuga rahule.

Senine positiivne tagasiside ja fakt, et päris mitmetel inimestel jäi koolitusel osalemata seetõttu, et kuupäevad ei sobinud, sunnivad meid vägisi koolitust sügisel kordama.

Täpsema sügisese Kinnisvara täiendkoolituse toimumiskuupäevad paneme paika lähiajal. Hoidke silm peal.

Vahepeal aga on samaisi alguse saanud registreerumine maikuistele koolitustele Kinnisvara ABC, Kinnisvara müügikoolitus ja Üürikoolitus.

NB! Teeme tööd selle nimel, et ka mai kuus tuleks uue koolituse näol välja väikene üllatus neile, kel tõsisemat huvi kinnisvaravaldkonna vastu. Sellest aga täpsemalt siis, kui kõik plaanid 100% paigas on.

Kontakt

Andree Raid
Kinnisvarakool OÜ
+372 502 3300
andree@raid.ee
www.kinnisvarakool.ee		 Kinnisvarakool Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Soovitused müüjatele 2012. aastaks

31.03.2012

Viimased aastad on kinnisvaraturul olnud kergelt öeldes segased. Mida võib oodata 2012. aastal ja kuidas see mõjutab teid, müüjaid? Aastal 2011 tõusid toiduhinnad. Kas nüüd on aeg kinnisvara käes? Sellele küsimusele on õigemad vastama ennustajad ja kaardimoorid.

RE/MAX Professionalsis keskendume me enda klientide vajadustele ja võimalikult heale teenindamisele olenemata turuseisust. Üksikkliendina ei saa te mõjutada turuseisu ega tulevikku. Kodu vahetamine on samas alati väga personaalne ja vajadus suurema või väiksema elamispinnapinna järgi sõltub ikkagi peres toimuvatest muutustest, mitte turuseisust. Meie jaoks on oluline, et klient saaks enda kinnisvara müüdud kiirelt, mugavalt ja sobiliku hinnaga ning oleks kokkuvõttes tulemusega rahul.

5 peamist soovitust müüjatele.

1. Otsustage, kumb on teie jaoks olulisem, kas aeg või hind? Olge enda ootustes realistlikud. Müügihinna määramisel lähtuge Maa-ameti statistikast, mitte kinnisvara müügiportaalides olevatest hindadest. Vajadusel konsulteerige maakleriga, kes oskab anda teile head nõu.

2. Mõelge, kui palju aega ja raha olete nõus investeerima enda kodu müümiseks? Kui soovite enda kodu eest võimalikult head hinda saada, siis peate arvestama, et tegemist on suure tööga. Müügikuulutuste portaalidesse üles riputamine on ainult üks väike osa kinnisvara müügiprotsessist.

3. Töötage nagu edukad kinnisvaramaaklerid: tehke põhjalik turuanalüüs, sisestage müügikuulutus rahvusvahelistesse portaalidesse, leidke professionaalne fotograaf, kes teie kodu üles pildistab, jagage infot sotsiaalmeedias, saatke info enda kliendibaasile, tehke koostööd teiste maakleritega, see on alles pika nimekirja algus.

4. Klassikaline soovitus: korrastage enda kodu, parandage pisivead, koristage toad ja viige üleliigsed asjad panipaika. Kehv esmamulje võib teie kinnisvara müügihinnast mitu tuhat eurot maha võtta ja seda te ju küll ei taha?

5. Potentsiaalse ostjaga tuleb alati viisakalt käituda, isegi juhul, kui ta solvab teid oma käitumise või pakkumisega. Selle vältimiseks soovitavad maaklerid kliendil tihti objekti ülevaatamise ajaks ära minna. Kui võimalik, siis leidke mõni tuttav või sugulane, kes on nõus teie asemel teie korterit ostjatele tutvustama.

Kokkuvõttes võib öelda, et kui teil on aega ja tahtmist, siis võite alguses ise müügiga katsetada, aga kindlasti soovitaks minna kõigepealt maakleri juurde konsultatsioonile. Saate hea ülevaate enda võimalustest ja konsultatsioon ei kohusta teid millekski.

RE/MAX ProfessionalsArtikli allikas on RE/MAX Professionals
RE/MAX Professionals

Aasta kinnisvarategu 2011 auhinna sai Citycon

30.03.2012

Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL)Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) andis täna koostöös Nordeaga korraldatud konverentsil „Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?“ esmakordselt üle auhinna „Aasta kinnisvarategu“, mille pälvis Rocca al Mare, Kristiine ja Magistrali kaubanduskeskuste arendaja Citycon. Konverents toimub koostöös Nordea pangaga.

„Peamiseks põhjuseks, miks Citycon laureaadiks osutus, oli raskel ajal teostatud suurtehing – Kristiine Keskuse ost. Turule andis see mõõdupuu järgmisteks tehinguteks ning selge sõnumi tervele ärisegmendile, et hoolimata keerulistest aegadest võib sobivatel tingimustel toimuda väga suuremahuline tehing,“ märkis EKFLi juhatuse esimees Peep Sooman.

„Teatavasti on turul sadu kinnisvaraomanikke, kes on aastaid oma vara otsas „kinni olnud“ ning nimetatud tehing tõestab ilmekalt, et turul on aktiivseid investoreid, kes on valmis korraliku kauba eest ka korralikku hinda maksma,“ sõnas Sooman.

Põhjamaade juhtiv kaubanduskinnisvara arendaja Citycon omandas möödunud aasta kevadel Kristiine Kaubanduskeskuse 105 miljoni euro eest, tõustes selle tehinguga ühtlasi üheks suurimaks varade eraomanikuks Eestis.

Lisaks Kristiine Kaubanduskeskuse ostule alustas Citycon möödunud aastal Mustamäel asuva Magistrali arendamist. 6,5 miljoni euro suuruse uuenduskuuri läbinud Magistral taasavatakse sel kevadel.

Cityconile kuuluv Rocca al Mare Kaubanduskeskuse ASi võitis möödunud aastal ka Äripäeva Kinnisvara TOPi.

„EKFL otsustas hakata välja andma kinnisvara majandussektori aasta teo auhinda, kuna leidis, et majandussurutis näitab lõpumärke. Aeg on tunnustada neid, kes ka rasketel aastatel on teinud pingutusi kinnisvaraturu elavdamiseks ning olnud seeläbi ka suunanäitajad,“ märkis EKFLi tegevdirektor Tõnis Rüütel.

Auhinda plaanib EKFL välja anda ka järgnevatel aastatel eeldusel, et on väärikaid tegijaid kinnisvarasektoris, keda EKFL-i kuuluvad äriühingud nominentideks esitavad. Aasta kinnisvarategu auhind on Tauno Kangro poolt teostatud hinnaline skulptuur.

Auhinnale „Aasta kinnisvarategu 2011“ said kandidaate esitada kõik EKFLi liikmed ja strateegilised koostööpartnerid. Nominentide hulgast valis laureaadi välja EKFL-i juhatus, kelleks osutus Citycon.

Praktilised nõuanded: Kinnisvara ja tuludeklaratsioon

30.03.2012

Käes on tuludeklaratsiooni esitamise aeg. Meie praktika näitab, et on mõned nüansid, millega alati eluaset ostes, müües või üürides ei arvestata ning mis võivad tulevikus kalliks maksma minna.

1. Kui elukaaslased soetavad laenuga korteri/maja ja eluaseme omanikuks on üks isik, kuid laenuvõtja on teine isik, siis tulumaksu mahaarvamise õigust ei ole kummalgi.

2. Kui kinnisturaamatusse on märgitud, et korteri juurde kuulub keldriboks ja parkimiskoht, siis tulumaksu tasuda ei tule. Samas, kui autokohale ja keldriboksile on seatud eraldi korteriomand (tavapraktika uusarenduste puhul), siis eluaset müües kehtib tulumaksuvabastus ainult korterile. Keldriboksi ja parkimiskoha ostu- ja müügihinna vahelt tuleb tulumaksu maksta.

3. Eluasemeid, mille müügilt tulumaksu maksma ei pea saab olla ainult üks. Näiteks, kui te elate nädalavahetustel perega Paides ja nädala sees elate ja töötate Tallinnas, siis peate valima kumb on teie peamine eluase.

4. Kui eluruumi omanik saab üüritulu, siis see kuulub maksustamisele. Üürilepingus ja arvetel on oluline märkida eraldi üür ja kõrvalkulud, sest kõrvalkulud (sh vesi, elekter jms) ei kuulu maksustamisele.

RE/MAX ProfessionalsArtikli allikas on RE/MAX Professionals
RE/MAX Professionals

LVM Kinnisvara: 10 nõuannet, kuidas osta kinnisvara kuni veerandi võrra odavamalt

30.03.2012

Kinnisvara hind on õige siis, kui sellega ei ole rahul ei müüja ega ostja. Müüjale tundub seda vähe ja ostjale palju. Iga konkreetse kinnisvara ostuhind kujuneb läbirääkimiste käigus. Alljärgnevalt kümme nõuannet, kuidas osta kinnisvara veerandi võrra odavamalt.

1. Otsi pakkumisi kõikidest portaalidest/kanalitest. Eestis on 20 suuremat ja väiksemat kinnisvaraportaali. Ostjana tasub alusta suurematest, kuid üle tuleb vaadata kõik, sest paljud müüjad teevad valiku vaid ühe tasuta portaali kasuks. Nii võib ainult suuremates portaalides ringi vaadates mitmed head pakkumised tähelepanuta jääda. Portaalide kõrval tasub kuulutusi otsida ka ajalehtedest, sest kuigi 85 .. 90 protsenti ostjatest otsib pakkumisi internetist, on paljud müüjad risti vastupidi veendunud, et ainult ajalehes kuulutades leiavad nad oma varale parima ostja. Lisaks portaalidele ja ajalehtedele tuleks infot hankida ka soovitud piirkonnas kohapeal. Tihti leiab kuulutusi kaupluste, kaubanduskeskuste ja kohaliku omavalitsuste infostendidelt, mis võib olla ainuke müüjapoolne info müügisoovi kohta. Põhjalik eeltööd laia valiku nimel on eduka kinnisvaratehingu nurgakivi.

2. Oma piirkonna pakkumistest ülevaadet. Kinnisvara ei osteta iga päev ja kiirustada tasub aeglaselt. Veel enne, kui alustad pakkumistega tutvumist, koosta oma eelistustest lähtuv põhjalik ülevaade. Koonda tulemused tabelisse ja jälgi turu liikumist. Kuivõrd kinnisvaraturul käituvad hinnad sesoonselt, tagab parima hinna ostu ajastamine madalhooajaks.

3. Oma piikonna müügitehingutest ülevaadet. Ainult pakkumistest ülevaate omamine ei ole piisav. Tegeliku hinnatasemega saad end kurssi viia, kui omad ülevaadet juba tehtud tehingutest. Üle vaadata tasub eelmiste kuude kõrval ka eelmiste aastate hinnatase ja konkreetse varaga tehtud tehingute arv. Kuivõrd pakkumis- ja ostuhind erinevad omavahel suuresti, saad valikust kõrvale jätta kordades ülehinnatud vara. Lisaks on ülevaate omamine hädavajalik läbirääkimistel müüjaga. Statistika juba toimunud tehingute kohta leiad maa-ameti kodulehelt.

4. Kaalu ostu enampakkumiselt. Tavapäraste pakkumiste kõrval on turul mitmeid pakkumisi kohtutäituritelt ja pankrotihalduritelt. Ühest soovitust, et igal juhul õnnestub hea ost teha enampakkumiselt, anda ei saa, sest tihti võivad lisaks alghinnale (mis enampakkumisel reeglina kerkib) kaasneda teenuseosutajate ja/või ühistu nõuded. Lisaks ei vastuta objekti müümisel selle puuduste eest täitemenetluses kohtutäitur ega võlgnik. Samas on enampakkumisel müüdav vara märkimisväärselt soodsam ning põhjaliku ettevalmistuse ja ekspertide kaasamisel võib õnnestuda teha suurepärane kinnisvaratehing.

5. Küsi pangast eelotsus. Kui plaanid ostu finantseerida laenuga, küsi pangast enne otsus. Nii tead, millised on võimalused ja dokumentide esitamise tähtajad, sest raha kiire kättesaadavus on kriitiliselt tähtis hinnaläbirääkimistes. Tihti võidavad hinnas need, kes saavad ostu eest maksta kohe.

6. Telli eksperthinnang. Enne lõpliku pakkumise tegemist telli kutseliselt hindajalt eksperthinnang, sest pakumis- ja ostuhinnad võivad täielikult erineda. Loomulikult ei tarvitse müüja hindaja esitatud tulemusega nõustada, kuid kolmanda osalise erapooletu hinnang võib tuua hilisematesse läbirääkimistesse murrangu.

7. Telli ehitusekspertiis. Ekspetiisi tellimine küll vähendab müüja vastutust asja eest, kuid puuduste ilmnemisel võimaldab neile viitav ekspertarvamus ning nende kõrvaldamisega seotud kulutuste eelarve ostuhinna vähendamise osas läbi rääkida. Vähetähtis ei ole ka asjaolu, et tõsiste puuduste ilmnemisel on võimalus ostmisest sootuks loobuda.

8. Selgita välja müüja kohustused. Infot kohustuste kohta leiad kinnistusraamatust, lisaks tasub küsida infot ühistult ja kõikidelt teistelt teenusepakkujatelt (elekter, vesi jne). Läbirääkimistel võid müüja makstavate tulevaste intresside ja viiviste osa enda kasuks kaubelda.

9. Tee julge pakkumine. Tee sobivale kinnisvarale kindlasti oma pakkumine. Kuigi müüjale võib see esialgu naeruväärselt väike tunduda, võib ta seda kaaluda, kui teisi paremaid pakkumisi ei ole. Kindlasti tuleb teha pakkumine tähtajaline, sest turg ajas muutub ning jooksvalt lisandub päevas kümneid ahvatlevaid pakkumisi.

10. Leia ostjana kogenud kinnisvaramaakler. Kinnisvaratehinguid tehakse kaks-kolm korda elus. Seejuures on mitmeid asjaolusid, nagu hind, finantseerimistingimused, omandi üleandmise aeg, valduse üleandmise aeg, paranduste tegemise kohustus ning kokkulepped sisustuse, tehingukulude ja riigilõivude kohta, mida tuleks läbirääkimisi pidades arvese võtta. Samuti tuleks enne kokku leppida tähtajad, arvestades, kui kaua need toimingud tavapäraselt aega võtavad. Kinnisvaramaakler oskab nõu anda nii nendes küsimustes kui ka selles, kas tasuks tellida näiteks objekti ülevaatus.

LVM Kinnisvara
Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Üürikorterid ja passiivne rahavoog

29.03.2012

Passiivne rahavoog on raha, mis tuleb investori taskusse selliselt, et ta ise selle nimelt töötama ei pea. Väga heaks passiivse rahavoo allikaks võib pidada näiteks üürikorterit. Selles artiklis räägin avastusest, mille tegin seoses üürikorteritesse investeerimisega.

Millise asukohaga üürikorteritesse tasub investeerida?

Paljud välismaalased ja kohalikud investorid ostavad kokku peamiselt kahetoalisi kortereid Kesklinna lähistel. Nad peavad seda heaks investeeringuks, kuna asukoht ise on hea ning väärtus peaks olema püsiv. Avastasin, et tootluse mõttes ei pruugi see olla üldsegi nii hea otsus.

Miks? Selle põhjendan ära väga lihtsa näitega.

Investor Indrek ostab endale 25 000 euro eest kahetoalise korteri Koplisse. Kortermaja on vana ühiselamutüüpi paneelmaja. Korter ise asub kolmandal korrusel ja on odavate materjalide eest kenasti renoveeritud.

Praegusel ajahetkel (märts 2012.a.) üürib ta korteri välja 160 euro eest. Aastaseks tootluseks investeeritud summast on tal sellisel juhul 160×12 / 25 000 x 100% = 7,68%.

Investor Jukka ostab endale 90´000 euro eest kahetoalise korteri Kesklinna. Kortermaja on ilus uus kivimaja ja korter ise kvaliteetsetest materjalidest. Praegusel hetkel õnnestub Jukkal korter välja üürida 350 euro eest. Jukka aastaseks tootluseks investeeritud summast on sellisel juhul 350 x 12 / 90 000 x 100% = 4,67%

Praegusel juhul tegi oluliselt targema tehingu Investor Indrek, sest tema tootluse määr on kõrgem. Kui Indrek võtaks 90 000 eurot ja investeeriks selle ainult Kopli odavamatesse korteritesse teeniks ta peaaegu kaks korda rohkem tagasi kui Jukka oma Kesklinna korteriga.

Miks? Sest kallimate korterite üüriturul on konkurents tihedam ja see lööb nende hinnad alla. Lisaks sellele on 2012. aastal endiselt majanduslikult raske aeg ning odavam kaup on populaarsem.

Kaval nipp: Tahad odavama raha eest elada kallimas korteris?

Lihtne näide. Osta 50 000 euro eest kaks kahetoalist renoveeritud korterit odavamasse piirkonda. Anna need üürile.

Suur tõenäosus on, et saadud üüriraha eest on sul võimalik täielikult ära katta kallima piirkonna ja väga ilusa 90 000 eurose turuväärtusega korteri üür, kuhu ise elama kolid. Sääst: 40 000 eurot.

Kuidas suurendada tootlust veelgi?

Kui Investor Indrek tahaks veelgi rohkem oma tootlust võimendada, on tal võimalus kasutada järgmist skeemi.

Kopli korter maksab 25 000 eurot. Indrek võtab pangast laenu. Sissemaksu suuruseks on 20% ehk 5000 eurot ning ülejäänud summa 20 000 kuulub 30 aasta peale tagasimaksmisele. Iga kuu oleks tagasi makstav summa 20 000 / 30 / 12 = 55,6 eurot.

Sellele lisame panga intressi ja kogu summaks saame umbes 60 eurot, mis tuleb pangale iga kuu maksta. Korteri eest saadav üür on 160 eurot.

Sellest 60 eurot makstakse pangale ja Indrekule jääb 100 eurot iga kuu passiivset raha kätte. Kui nüüd välja arvutada, siis on Indreku tootlus investeeritud rahast 100×12 /5000 x100% = 24%.

Sisuliselt võib selle tootluse korrutada veel mingi kordajaga, kuna panga raha näol on tegemist maksuvaba rahaga (lisandub ainult intress). Kui Indrek peaks palgatööga teenima raha (20 000 €), mille pangast võtab, peaks tema teenistuse palgafond olema 35 315,87 €, millest 43,4% läheb Maksuametile.

Kui eelnevalt välja arvutatud tootlusele lisada maksudest säästetud tulu, oleks Indreku tootlus veelgi suurem.

Märkus: Info numbrite kohta tuleneb minu reaalsetest kogemustest. Sarnaseid tulemusi aga garanteerida ei saa. Eelnevad arvutused on tehtud võttes arvesse seda, et investorid on eraisikud. Juriidilistele isikutele on numbrid tõenäoliselt teistsugused.

Artikli autor on Jüri Preobraženski
Kinnisvaraguru.ee

Välisinvestorid noolivad Eesti põllumaid

28.03.2012

Kuna põllumaade hind on hetkel madal ning kinnisvaraarendajatel puudub huvi osta maid arendusteks, huvituvad välismaised investorid põllumaadest nähes neis pikaajalist tootlust.

Arco Vara maakler Margus Põld ütles põllumaade teemat kommenteerides, et  kõige olulisem märksõna 2012. kevadel põllumaade turul on nii kohalike kui ka välisinvestorite huvi põllumaade vastu.

“Kuna meil on põllumajandussektorile toetused väikesemad kui „vanas“ Euroopas, on täna ka maade hind võrreldes euroopa maadega madal ja maa soetamine siin tundub väljapoolt atraktiivne,” osutas Põld.

Ent põhiküsimus põllumaade turul seisneb selles, kes on olulised tegijad põllumaade turul ning milline on nende mõju? Põld vastas sellele küsimusele üheselt –  kasvanud on kohalike huvi põllumaade ostmise vastu ning tema sõnutsi võib-isegi väita, et sellese valdkonda sisenevad kohalikud investorid kelle on vabad vahendid olemas.

Teine tahk kogu turu analüüsimisel on see, et olulised tegijad on ka siin juba kanda kinnitanud – välismaised investorid, kes on juba kohalike tingimuste ja oludega kursis ja valmis veel raha paigutama.

Loomulikulikult on Põllu sõnutsi oma mõju ka trendil, kus kus põllumaad tehti elamumaaks ning ehitati uusarendusi. “Eks see muutus toimus ikkagi põhiliselt linnaäärsetes piirkondades, kus linna areng paratamatult neelab maid enda valdusesse. Usun et põllumajanduslikust vaatenurgast oli mõju minimaalne, küll tekkis illusioon põllumaade hinnakujunduse juures, kus põllumaadega tehtud tehingute hinnad küündisid kõrgustesse, märkimata jäi asjaolu et muudetakse sihtotstarvet ja kasutusvaldkonda,” märkis ta.

Siin jõuame olulise küsimuseni, kas põllumaad tasuks hetkel hoida, müüa või kasutada? Maakler toonitas, et kui vaadata hindu pikemas perspektiivis, siis teatud tõusutrend on olnud nähtav. Turu ja majanduse järsud muutused, nii kriisid kui ka näiteks uute toetuste määramine avaldavad mõju kogu valdkonnale, kaasaarvatud maa hind. “Kuna põllumajandus muutub järjest rohkem mahutegevuseks, siis võib juhtuda, et suurema mitmekümne hektarilise tüki eest ollakse valmis maksma rohkem kui mõne hektari eest,” märkis ta ning lisas, et müügiotsuse tegemine on ikkagi rohkem seotud konkreetse isiku, olukorra ja vajadustega.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman omakorda kommenteeris küsimust kõige olulisema märksõna osas põllumaade turul järgmiselt: “Vast kõige olulisemaks märksõnaks on ostuhuvi suurte põllumajandusettevõtete poolt. Jätkub nn maade konsolideerumine tugevate tegijate kätte.” Ta rõhutas ka Euroopa Liidu toetuste osakaalu põllumaade turul, sõnades, et need mõjutavad eelkõige selles osas, kas maad on kohaselt PRIAs arvele võetud, sest sellest sõltub otseselt ka maa eest makstav hind.

Ent küsimus ikka, kes on kõige  olulisemad tegijad põllumaade turul ning milline on nende mõju?

Sooman osutas siinkohal, et suurim ja agressivseim tegija on täna selgelt Trigon Agri.

Küsimusele, kas põllumaad tasuks hetkel hoida, müüa või kasutada vastas ta, et kõik sõltub sellest, mida rahaga edasi peale hakata. “Selge on, et soodsaim aeg müümiseks pole,” väitis ta.

Vastab Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade konsultant Vivika Simmo.

Mis on kolm kõige olulisemat märksõna 2012 kevadel põllumaade turul?

Alates mai 2011. aasta maist  on Eestis maad võimalik osta kõigil Euroopa Liidu kodanikel, sest kadusid põllu- ja metsamaa ostupiirangud eraisikutele. Märkusena võib lisada, et ettevõtted said põllu- ja metsamaad omandada ka varem. Enamus Eesti põllumaadest on eraisikute käes, keskmiselt ühe eraisikust maaomaniku käes on 10-20 hektarit . Sellised väikesed maatükid suuremaid välisinvestoreid väga ei huvita ning maamüügi vabaks laskmine vähemalt esialgu probleeme ei tekita. Aga muret võib välisinvestorite huvi osas tundma hakata siis, kui eestlastele makstavad maahooldustoetused ühtlustatakse teistele Euroopa põllumeestele makstavaga. Nimelt siis võib praeguste seaduste järgi põllumaa eest toetusraha saama hakata ka ilma midagi tootmata ning paraku liigub see siis sel juhul  Eestist välja.

Maa hind kindlasti mingil määral vaikselt tõuseb ja järjepidevalt.

Eesti põllumajanduse olulisim tootmisharu on loomakasvatus, millest on omakorda suurima osatähtsusega piimakarjakasvatus. Eramajapidamiste ja talude põhiline müügiartikkel on loomakasvatustoodang, sealhulgas piim. Taimekasvatus on orienteeritud söödatootmisele, vähemal määral teravilja müügile. Ühe alternatiivse tootmisharuna on hakatud tegelema marjakasvatusega, kuid stabiilse turu puudumisel pole see veel suurt populaarsust saavutanud.

Kuidas mõjutavad EL toetused põllumaade turgu?

2012. aasta veebruari alguse seisuga on määratud 48-le taotlejale kokku 5,1 mln eurot.  Kahjuks saab Eesti põllumees ca 2/3 vähem toetust kui keskmine eurooplane. See on siiski märkimisväärne summa, kuid siiski ei motiveeri tootmist – pigem saab toetuse kätte ka heinamaa purustamisega (rohumaa hooldus). Rohumaa hooldamise toetused on aasta-aastalt tõusnud ning juurde on tekkinud ka neid, kes hakanud selle pealt teenima. Rohumaa nii-öelda rendile võtmise eesmärk on võtta ainult toetusi – niitmistoetust saavad ettevõtjad võivad pakkuda ka kõrgemat rendihinda, kuid samas tootva põllumajandusega tegelejad pole enam konkurentsivõimelised maarentijad. Praegu on põllumajanduses kasutuses olev maa 70% ulatuses rendimaa. Teisalt pole ka maaomanikud enam huvitatud oma maade rendile andmisest, sest kõrged toetused annavad võimaluse teenida niitmisega rohkem kui maa rentimisega.

Eesti on Euroopa suurim põllumajandusriik, sest siin on kõige rohkem põllumajandusmaad ühe elaniku kohta. Kuna inimeste arv väheneb ja põllumajandusmaad tuleb samas aasta-aastalt juurde, siis see suhtarv on tõusuteel.  Kui sissetulekuid vaadata, siis põllumees saab sissetulekut müügitulust ja kindlasti on siin väga oluline osa ka toetustel. Eripärast sõltuvalt annavad toetused veerandi kuni kolmandiku sissetulekust ja mõne toote puhul võivad anda kuni poole sissetulekust.

Eesti on seisukohal, et toetusabinõude rakendamisel ei peaks olema makse aluseks põllumajandustootja suurus, vaid tootmise organiseerimise iseloom. Talunik, kes elab oma tootmisettevõtte territooriumil ning kasutab põhiliselt peretööjõudu vajab erinevat käsitlust kui peamiselt palgatööle rajatud tootmisettevõte. Seetõttu on pidanud Eesti vajalikuks määratleda talude staatus ning eristada neile suunatud toetusabinõud. Aktiivsele põllumajandustootjale toetuse maksmine peaks põhinema sellel, millisel tasemel avalikku hüve ta ühiskonnale oma põllumajandusmaal toodab. Täismahus otsetoetust peaks saama vaid need põllumajandustootjad, kes panustavad toiduga kindlustamisse, täites seejuures kõiki asjakohaseid Euroopa Liidus kehtestatud tingimusi. Suurte äriühingute kõrval on taludel oluline roll maaelu tasakaalu säilitamisel. Senine poliitika on lähtunud rahvusvahelistest nõudmistest, et toetused tuleb tootmisest lahti siduda ehk lahutada tootmisest. Sellisel juhul ei toodaks põllumajandustootja saadusi toetuse pärast, vaid ikka tootmise ja toodangu pärast. Seega saab toetust ka ainult maa korrashoidmise eest.

Kes on olulised tegijad põllumaade turul ning milline on nende mõju?

Suur osa neis on kinnisvaraga tegelevad ettevõtted, kelle eesmärk on maa rentimine. Tagastatud maade omanikud, kes samuti rendivad oma maad tootjatele. Paar suuremat ettevõtet on pankrotistunud, ning nende maade pankrotijärgsed lahendused pakuvad huvi nii tootjatele kui ka muudele põllumajandusettevõtetele:  eelkõige siis mis hinnaga pankrotivara müüakse ning mida müüakse. Tootjatel on huvi osta siiski vaid kvaliteetset (viljakat) maad, sest tootja ise tavapäraselt omab alla poole kasutatavast maast, ülejäänud  vajamineva maa rendib.

Milline on mõju buumiaegsel trendil, kus põllumaad tehti elamumaaks ning ehitati uusarendusi (paljuski ka paljukirutud kipsmaju)?

Linnaäärsed soomaad pole põllumajandusettevõtteid kunagi huvitanud ning kui nad isegi on viljakad, siis tikuvad jääma liiga kalliks. Seega pole see tegevus põllumajandust sugugi mõjutanud.

Kas põllumaad tasuks hetkel hoida, müüa või kasutada?

Hindade muutus sõltub põllumaa nõudluse kasvust. See omakorda on otseses sõltuvuses tulevastest põllumajandustoetustest. Samuti ettevõtete, tootjate suutlikkusest tegeleda efektiivse põllumajandustootmisega.  Nõudlus põllumaa järele saab Eestis olema siseriiklik ja suunatud peamiselt põllumajandusega tegelejate endi poolt. Loomulikult jääb oluliseks turu mõjutajaks Euroopa Liidu põllumajandust soosiv poliitika. Tootjatel on huvi osta head viljakat maad, samas omanikud pigem rendivad.

Tabel

Mõned tegurid, mis määravad põllumajandusmaa hinna:

  • viljakus;
  • kuivendus;
  • sobivus teatud toodangu kasvatamiseks;
  • kaugus asulatest;
  • juurdepääsu võimalus;
  • perspektiivsete tootjate olemasolu, lähedus, nende vajadused;
  • nõudlus;
  • kas maa on toetuste registris;
  • Eurotoetuste tase riigis, piirkonnas.

Euroopa asus kinnisvaramaaklerite tegevust reguleerima

28.03.2012

2010.aasta märtsis võeti Eesti Standardikeskuse poolt kasutusele uus kinnisvaravahendust reguleeriv standard (EVS-EN 15733:2010), mis on ühtlasi ka Euroopa Liidu direktiiv. Standard sätestab maaklerite tegevust Eestis ja toob välja maakleri kohustused nii müüja kui ka ostja ees – nii Maaklerite Koja liikmete kui ka sinna mittekuuluvate vahendajate tegevust. Uus Maa Kinnisvarabüroos kehtivad need standardid juba ammu.

Kuna teema pole laiemat kõlapinda senini leidnud, toon järgnevalt välja kliendi jaoks kõige olulisemad punktid. Kinnisvarateenuse osutaja valikul võiks esmalt lähtuda just sellest, kas maakler neid reegleid järgib. Kinnisvaramaakleri, kes neid standardeid ei jälgi, võib kaevata Tarbijakaitsesse.

Kliendi ja kinnisvaramaakleri kokkulepe

Kinnisvaramaakler ja klient peavad sõlmima kirjaliku kokkuleppe teenuste kohta, mida kinnisvaramaakler osutab. See kokkulepe peab sisaldama peale osapoolte andmete ka mõlema teenuse olemust ja rahalisi kohustusi ning võimalusi, kuidas lepingut lõpetada.

Samuti on väga oluline kokku leppida, kas tegemist on kliendi eksklusiivse esindamisega (klient lubab oma huvide esindamisel tegutseda vaid ühel maakleril) või mitte ning kui jah, siis sellise eksklusiivse kokkuleppe tingimused. Näiteks – kas kokkulepet on lubatud edasi delegeerida, kas teenuse osutamisele seatakse teatud piirangud ning kas kinnisvaramaakler tegutseb vahetult kliendi nimel või esineb vahendajana.

Standard sätestab, et vaidluste vältimiseks on soovitatav, et kinnisvaraagendid sõlmiksid eksklusiivsed maaklerteenuste kokkulepped. Sel juhul peab maakler teavitama klienti asjaolust, et kliendil võib tekkida kohustus maksta topelttasusid, kui ta on teinud sama kinnisvaraobjekti müümise ülesandeks ka teisele kinnisvaraagendile.

Müüjale kui kliendile esitatav teave

Kinnisvaramaakler peab müüjat tema kui müüja kohustuste ja õiguste osas juhendama ning peab andma müüjale õigeaegselt asjakohast teavet, mis võib tehinguga seotud mis tahes otsust mõjutada.

Näiteks on selliseks teabeks nõuanded müüdava kinnisvaraobjekti turuhindade kohta, üksikasjad võimalike kulude kohta, nagu turundus ja sellega seotud kulutused, maksud, lõivud, kohaldatav kohalik seadusandlus ning mis tahes muu dokumentatsioon, mis on tehingu jaoks vajalik.

Ostjale kui kliendile esitatav teave

Kinnisvaramaakler peab ostjat tema kui ostja kohustuste ja õiguste osas juhendama ja andma õigeaegselt asjakohast teavet, mis võib tehinguga seotud mis tahes otsust mõjutada – näiteks nõuanded otsitava kinnisvara turuhindade kohta, objekti kirjeldus ja üksikasjad võimalike kulude kohta, nagu hinnad, maksud, lõivud.

Samuti on väga oluline teave, mis näitab müüja omandi- või valdusõigust, seal hulgas kinnisvaraobjekti kõiki servituute ja koormatisi ning kõiki kasutuspiiranguid.

Ostjale tuleb selgitada ka tehnovõrkude olukorda ja võimalike planeeringute staadiume. Maakler peab ostjat informeerima ka avastatud puudustest.

Ülesanded võtmete hoidjana

Ideaalseim vahendusteenus näeb välja selline, kus klient ei pea oma kinnisvara müügiga ise kokku puutuma ning maakleri käes on ka tema korteri või maja võtmed. Ka selle kohta on standardis omad nõuded.

Võtmete hoidja ülesannetes peab kinnisvaramaakler käituma piisava hoolsusega, et tagada müügiks või väljaüürimiseks tema hoolde antud kinnisvaraobjekti turvalisus. Selleks lepitakse maakleri ja kliendi vahel kokku ülevaatamise korraldus, mis tähendab seda, et kuidas ja millal võib objekti üle vaatamas käia.

Kinnisvaramaakleri poolt hoitav tehinguga seotud raha

Raha, mida kinnisvaramaakler klientide nimel hoiab, peab olema vahendaja enda varadest eraldi hoitud. Direktiivi kohaselt peab maakler suutma igal ajal aru anda kõigi rahade kohta, mida ta mingi kliendi nimel hoiab.

Kinnisvaramaakler ei tohi hoida mingeid kliendile kuuluvaid rahasid, kui need ei ole finantsgarantiiga või piisava kindlustusega tagatud. Samuti peab maakler tagama, et tema halduses olevaid deposiidirahasid ja neilt arvestatavaid intresse kasutatakse ainult ranges vastavuses tehingu kokkuleppega. Kui kinnisvaraagendi hoida antakse deposiit, siis peab selle kohta kirjaliku kviitungi andma.

Objekti täiendav reklaamimine

Kinnisvaramaakler tohib „Müüa/Üürile anda“ välikuulutuse üles panna ainult kliendi eelneval selgesõnalisel nõusolekul.

Täiendkoolitus

Kõnealune maaklerteenuse standard ütleb, et maakler peab pidevalt läbima spetsiifilisi koolitusi. Vahendusfirma peab nõudma oma töötajatelt selliste koolituste läbimist, mis võimaldavad asjakohase seadusandluse ja elukutse tavade muutustega kohaneda.

Kinnisvaravahendust reguleerivast standardist saab ülevaate siit: en-15733-2010

Elari Tamm
Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade tegevjuht

Tallinnas on 2100 korteri üüripakkumist

28.03.2012

Portaali KV.EE andmetel oli 2012. a. veebruaris Tallinnas kokku 2099 korteri üüripakkumist. Üüripakkumistest 41% ehk 864 asub Tallinna kesklinna linnaosas. Tegemist on kõige pakkumisterohkema piirkonnaga läbi aastate.

Üürikorterite pakkumiste madalaim punkt oli 2011. a. september, mil üüripakkumisi oli kõigest 1628. Suur küsimus ongi nüüd selles, kas üüripakkumiste arv on hakanud stabiilselt taas tõusma, et likvideerida üüriturul hindu kergitanud defitsiit.

Tallinna üürikorterite keskmine pakkumishind on 6,8 €/m². Seeon 17% aastatagusest kõrgemal. Üürihinna edasine tõus ei saa olla jätkusuutlik. See on märkimisväärne hinnatõus, mis paneb proovile üürnike taluvuspiiri.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Korterite üüripakkumiste hulk Tallinnas 02/2012
Haabersti 120
Kesklinn 766
Kristiine 136
Lasnamäe 380
Mustamäe 228
Nõmme 107
Pirita 57
P-Tallinn 170
Vanalinn 98
Tallinn 2 099
Narva 29
Pärnu 228
Tartu 574

Tallinna korterite üüripakkumiste arvu ja keskmise hinna muutus portaalis KV.EE

 

Statistika: kinnisvaraettevõtted on ettevaatlikud

27.03.2012

Kinnisvaraturul tegutsemist oluliselt mõjutav majandususaldusindeks on suhteliselt kõrgel tasemel, kuid viimase aasta trend on pigem negatiivne.

Ei ole ka imestada, et tarbijate ja ettevõtete meelestatus on pessimistlik, kui päevast-päeva loeme ja kuuleme uudiseid, mis räägivad majanduskriisist meil ja mujal.

Huvitav on, et paljud kinnisvaraturu trende kajastavad statistilised näitajad on suhteliselt positiivsed, kuid ettevõtjate meelestatus on siiski ootav ja ettevaatlikkusele suunatud.

Üks, millele ehk siin võiks tähelepanu juhtida on see, et ehitusettevõtjad ootavad ehitushindade jätkuvalt kasvu. Ja seda veel olukorras, kus kurdetakse tellijate vähesuse üle ning hinnad on juba kunagiste tipptasemete juurde tõusnud.

Juba täna on üksjagu arendusprojekte kõrgete ehitushindade tõttu külmutatud. Ehitushindade jätkuv tõus viib turult viimasedki kliendid.

Majandususaldusindeks (Eesti Konjunktuuriinstituut – www.ki.ee)

Majandususaldusindeks (Eesti Konjunktuuriinstituut - www.ki.ee)

Tarbija kindlustunde indikaator (Eesti Konjunktuuriinstituut – www.ki.ee)

Tarbija kindlustunde indikaator (Eesti Konjunktuuriinstituut - www.ki.ee)

Ehitusbaromeeter: ehitusettevõtete kindlustunde indikaator (Eesti Konjunktuuriinstituut – www.ki.ee)

Ehitusbaromeeter: ehitusettevõtete kindlustunde indikaator (Eesti Konjunktuuriinstituut - www.ki.ee)

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kui ähvardab sundmüük

26.03.2012

Sundmüük võib ähvardada kinnisvara omanikku juhul kui näiteks ollakse juba rohkem kui kolm kuud pangalaenumaksetega hilinenud ning olukord paremaks ei lähe.

Üldjuhul annab pank sellisel juhul omanikule aega, et vara ise realiseerida. See on aeg kui tuleb hakata kiirelt tegutsema. Seda aega nimetatakse vabamüügi ajaks. Kui omanik mõistliku aja jooksul vara ise realiseerida ei suuda, antakse see täitemenetlusse kohtutäituri kätesse.

Mis juhtub sundmüügi korral?

Kohtutäitur arestib vara, teeb sellest pildid ning võlgniku ja sissenõudja vahelisest kokkuleppest lähtudes fikseerib sellele esmase alghinna, millega enampakkumisel müüki alustatakse. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab hinna täitur.

Seejärel kuulutatakse välja avalik enampakkumine ning proovitakse vara müüa kõige kõrgemale pakkujale. Tavapraktika on aga see, et tänu täituri nõrgale müügistrateegiale ning ostjate hirmule oksjonite suhtes kukub vara hind oluliselt alla turuväärtuse enne kui suurem hulk huvilisi oksjonile pakkuma tulevad.

Miks müüa vara kiirelt enne täitemenetlusse sattumist?

Kui kohtutäitur arestib vara ning realiseerib selle täitemenetluse käigus, tekivad vara omanikule lisaks põhivõlale ka muud suured kulud, mida tuleb hiljem katta. See tähendab, et sundmüügi kaudu on rahaline kaotus palju suurem kui vabamüügi käigus.

Selle peale aga üldiselt ei mõelda ning tihti arvavad võlgnikud, et parem on peitu pugeda ja mitte panga ega täituriga koostööd teha.

Rahaline kaotus on suurem seetõttu, et enampakkumisel müüdud vara müügihind võib olla väga madal. Võlgniku kanda jäävad veel kohtutäituri tasu, mis ei ole sugugi väike summa ning iga väiksemgi näpuliigutus ja kulutus, mis täitemenetluse käigus tehtud.

Kui omanik ei anna täiturile võtit, kutsub täitur lukuabi, kes teeb luku lahti ning sellega kaasnev kulu jääb jällegi võlgnikule. Kui võlga sisse nõudev pank palkab täitemenetlusele kaasa aitama ka maakleri, siis vormistatakse ka lõplik maakleritasu sissenõudmise kuluks ning selle peab samuti võlgnik tasuma.

Mida teha?

Enne sundmüügi alustamist teeb pank üldjuhul hoiatuse ning soovitab vara omanikul hakata tegutsema. See on kriitiline periood, kus iga kaotatud nädal võib kätte maksta. Seega soovitan pöörduda professionaalse kinnisvaramaakleri poole, kes ei raiska aega ja aitab kiirelt objektile ostja leida.

Kuna tegu on siiski kiirmüügiga, ei tasu müüki alustada utoopilise hinnaga. Seda ka seetõttu, et kinnisvara müügi puhul on kõige aktiivsem aeg turul esimene kuu. Kui esimese kuu jooksul on objekt üle hinnatud, vaatavad väga paljud ostjad objektist mööda.

Artikli autor on Jüri Preobraženski
Kinnisvaraguru.ee

Kuidas toimub ehituse hinnapakkumise tegemine?

24.03.2012

Igaüks, kellel seisab eest mõni ehitustöö tegemine, tahab esimese asjana saada teada, kui palju see maksma läheb. Sageli aga unustatakse ära, et vähegi mahukama töö tellimisel tuleb esimese asjana kirja panna tööde täpsed kirjeldused või tellida projekt.

Tellija poolne tööde ettevalmistamise faas on aga sageli praktikas selline, et pannakse kuskile kuulutus või võetakse ehitajaga ühendust. Pole harvad juhused, kus ka keskmise suurusega tööde puhul antakse suulises vormis ehitajale teada, mida peaks tegema.

Selle jutu põhjal koostab ehitaja pakkumise, mis ei pruugi enam olla päris see, mida tellija soovib. Kuna väga detailselt hinnapakkumist lahti ei kirjutata siis tekibki olukord, et alles tööde käigus võib välja tulla, mida pakkumine sisaldab ja mida mitte.

Mida suurem ehitustöö seda olulisem on projekti olemasolu või võimalikult täpselt kirjeldatud lähteülesanne. Ainult niimoodi saab korralikku hinnapakkumist küsida.

Kuidas toimub ehitusfirma poolt hinnapakkumise tegemine?

Hinnapakkumise tegemiseks koostab ettevõte algul ehitustööde eelarve, kus arvutatakse võimalikult täpselt välja tööde tegelikud kulud. Eelarvele lisatakse lõpuks ettevõtte üldkulud ja kasum. Saadud lõppsumma on kokkuvõttes tellijale esitatav hinnapakkumise lõppsumma.

Hinnapakkumine kirjutatakse seejärel sageli ringi vastavalt sellele, kuidas tellija on soovinud pakkumist saada või jäetakse aluseks olemasoleva eelarve kuluread. Pakkumises esitatavad summad kirjutatakse ringi selliselt, et need sisaldavad ettevõtte muid kulusid ja kasumit. Pakkumine on enamasti veidi väiksema detailsusega kui eelarve.

See on koht, mis ettevõtte jaoks on sageli kõige raskem, näidata kliendile kuluridade kaupa maksumusi. Ei ole päris nii, et üldkulud ja kasum jagatakse võrdselt laiali kõigile ridadele. Need read, mida ettevõtte suudab odavamalt ehitada saavad sageli suurema katte ja selline ridade kaupa pakkumishinna kujundamine on parajalt suur töö.

Aeg-ajalt on ehitusfirmade poolt kuulda nurinat, et tellija nõuab pakkumist eelarve kujul. Ehitaja vaatenurgast tundub, et tellija tahab teada ettevõtte eelarve omahinda ja nii sekkub firma siseasjadesse.

Minu arvates ka detailselt küsitud pakkumist on võimalik esitada tellijale selliselt, et sealt pole võimalik omahinda välja lugeda. Pigem on probleem selles, et mida detailsem on pakkumine seda tülikam ja ajamahukam on ehitajal sellist tööd teha ja sellest ka mõningane pahameel.

Minu seisukoht on see, et detailne pakkumine toimib mõlema osapoole nii tellija kui ka ehitusfirma huvides. Mida täpsemalt on toodud välja pakkumises sisalduvad tööd seda parem. Mõlema poole riskid on sellega väiksemad.

Tellija ei pea siis mõistatama, millised tööd pakkumises sisalduvad ja ka ehitajal on kindlus, et nimekirjas toodud tööd sisalduvad pakkumises ning tööde maht on pakkumisega täpselt fikseeritud.

Mis muudab siis ikkagi eelarve ja pakkumise koostamise nii mahukaks?

Ehitustööde eelarvestamine sisaldab endas põhimõtteliselt 3 komponenti:

  1. ehitusmaterjali hinda
  2. mehhanismide hinda
  3. töötasu maksumust

Sageli kasutatakse ka neljandat komponenti, mida nimetatakse alltöövõtuks. Tegemist on siis töödega, mida ettevõte ise sisse ostab ja mille osas ise teistelt firmadelt hinnapakkumisi küsib.

Enim võtab eelarve ja pakkumise tegemisel aega:

1) Mahuarvutused

Projekti ja jooniste läbitöötamine ning tööde mahtude arvutamine on ajamahukas ettevõtmine. See nõuab täpsust ja kogemust. Mida mahukam ja keerulisem projekt seda rohkem aega kulub ning ka arvutusvigade arv kasvab. Kuigi suuremates ehitusfirmades kasutatakse erinevaid tarkvaralisi lahendusi mahtude arvutamise lihtsustamiseks ja kiirendamiseks, on enamik ehitusfirmasid siiski klassikalise käsitsitöö kasutajad.

2) Tehnoloogia ja materjalide tundmine

Ehitustööde eelarvestamine nõuab tehnoloogia ja materjalide tundmist ning selle arvestamist hinna koostamisel. Näiteks mitu kruvi m2 kohta tuleb kipsplaadi kinnitamisel arvestada. Tõsi, on olemas järjest enam eelarvestusprogramme, mis sisaldavad kulunorme ning teevad seda tööd lihtsamaks, kuid inimese enda teadmised ja kogemused on määravad.

3) Alltöövõtjatelt hinnaküsimiste võtmine

Kuna Eestis praktiliselt enam pole firmasid, kes kõiki ehitustöid ise pakuksid, siis paratamatult tuleb osa töid sisse osta ning seetõttu on vajalik hinnaküsimiste korraldamine. Selleks tuleb kokku panna alusdokumendid ja koostada hinnaküsimise kirjad, kus oleks selged tööpiirid ja nõuded. Nii hinnaküsimiste saatmine kui ka hiljem saadud pakkumiste analüüs on sageli vägagi mahukas töö.

4) Pakkumistabeli koostamine

Ettevõtte poolt koostatav eelarve ümberkirjutamine tellija poolt etteantud tabelisse on sageli suur töö. Sest need kuluread, mille alusel ettevõte ise hinda arvutab ja kuidas tellija seda soovib, võivad olla täiesti erinevad. Seetõttu paljud ehitusfirmad esitavadki oma pakkumisi ainult enda kululiigituse alusel, et neil pole ressursse pakkumise ümberkirjutamiseks.

Kõige selle suure töö juures on ehitusfirma poolt vaadates tegemist harva tellimuseni viiva tööga. Praktikas on ehitaja käest hinnapakkumise küsimine tasuta ning ehitajale ei hüvitata tehtud tööd.

Ma usun, et teadmine, milline suur töö tuleb teha ära hinnapakkumise koostamisel, on vajalik igale tellijale. See teadmine aitab teha paremat koostööd. Teadlik tellija teeb paremat tööd projekti ja oma soovide kirjeldamisel ning seeläbi suudab ehitaja täpsemat hinda pakkuda.

Majaehitaja.eeArtikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

1 2 3 … 1,368 1,369 1,370 … 1,555 1,556 1,557