Sundmüük võib ähvardada kinnisvara omanikku juhul kui näiteks ollakse juba rohkem kui kolm kuud pangalaenumaksetega hilinenud ning olukord paremaks ei lähe.
Üldjuhul annab pank sellisel juhul omanikule aega, et vara ise realiseerida. See on aeg kui tuleb hakata kiirelt tegutsema. Seda aega nimetatakse vabamüügi ajaks. Kui omanik mõistliku aja jooksul vara ise realiseerida ei suuda, antakse see täitemenetlusse kohtutäituri kätesse.
Mis juhtub sundmüügi korral?
Kohtutäitur arestib vara, teeb sellest pildid ning võlgniku ja sissenõudja vahelisest kokkuleppest lähtudes fikseerib sellele esmase alghinna, millega enampakkumisel müüki alustatakse. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab hinna täitur.
Seejärel kuulutatakse välja avalik enampakkumine ning proovitakse vara müüa kõige kõrgemale pakkujale. Tavapraktika on aga see, et tänu täituri nõrgale müügistrateegiale ning ostjate hirmule oksjonite suhtes kukub vara hind oluliselt alla turuväärtuse enne kui suurem hulk huvilisi oksjonile pakkuma tulevad.
Miks müüa vara kiirelt enne täitemenetlusse sattumist?
Kui kohtutäitur arestib vara ning realiseerib selle täitemenetluse käigus, tekivad vara omanikule lisaks põhivõlale ka muud suured kulud, mida tuleb hiljem katta. See tähendab, et sundmüügi kaudu on rahaline kaotus palju suurem kui vabamüügi käigus.
Selle peale aga üldiselt ei mõelda ning tihti arvavad võlgnikud, et parem on peitu pugeda ja mitte panga ega täituriga koostööd teha.
Rahaline kaotus on suurem seetõttu, et enampakkumisel müüdud vara müügihind võib olla väga madal. Võlgniku kanda jäävad veel kohtutäituri tasu, mis ei ole sugugi väike summa ning iga väiksemgi näpuliigutus ja kulutus, mis täitemenetluse käigus tehtud.
Kui omanik ei anna täiturile võtit, kutsub täitur lukuabi, kes teeb luku lahti ning sellega kaasnev kulu jääb jällegi võlgnikule. Kui võlga sisse nõudev pank palkab täitemenetlusele kaasa aitama ka maakleri, siis vormistatakse ka lõplik maakleritasu sissenõudmise kuluks ning selle peab samuti võlgnik tasuma.
Mida teha?
Enne sundmüügi alustamist teeb pank üldjuhul hoiatuse ning soovitab vara omanikul hakata tegutsema. See on kriitiline periood, kus iga kaotatud nädal võib kätte maksta. Seega soovitan pöörduda professionaalse kinnisvaramaakleri poole, kes ei raiska aega ja aitab kiirelt objektile ostja leida.
Kuna tegu on siiski kiirmüügiga, ei tasu müüki alustada utoopilise hinnaga. Seda ka seetõttu, et kinnisvara müügi puhul on kõige aktiivsem aeg turul esimene kuu. Kui esimese kuu jooksul on objekt üle hinnatud, vaatavad väga paljud ostjad objektist mööda.
Artikli autor on Jüri Preobraženski
Kinnisvaraguru.ee
