Tunda on kerget ootusärevust tuleviku suhtes

14.12.2011

Uus Maa kinnisvaraturu ülevaade november 2011Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi on koostanud kinnisvaraturu ülevaate. Ülevaates on ka Nordea panga kommentaar. Allpool on välja toodud märksõnad linnade kohta ning Eesti ja Tallinna turuülevaate.

November oli Eesti kinnisvaraturul aktiivne, kuid samas oli tunda kerget ootusärevust tuleviku suhtes.

  • November oli Tallinnas käesoleva aasta aktiivseim kuu. Rekordi tegid nii tehingute hulk kui ka korterite ruutmeetri hind.
  • Tartus müüdi novembris tavapärasest enam suuri kortereid.
  • Narvas ja Ida-Virumaal otsitakse häid kortereid ning takistuseks pole ka keskmisest kõrgem hind.
  • Novembris otsiti Pärnus enim odavaid kortereid investeeringuks.
  • Viljandi kinnisvaraturg oli vaikne, tehakse vaid vajaduspõhiseid oste.
  • Rakveres on üha levinumaks muutunud kinnisvara vahetustehingud.
  • Kuressaares müüdi novembris keskmisest kallimaid kortereid.
  • Võrus on populaarseimad kuni 90 eurot maksvad üürikorterid.
  • Haapsalu korterite pakkumishinnad näitavad langustrendi, sest püsikulude kasv sunnib hinnas enam järele andma.

November oli kinnisvaraturul aktiivne, kuid samas oli tunda kerget ootusärevust tuleviku suhtes

Eesti kinnisvaraturg oli novembris aasta viimasele kvartalile kohaselt aktiivsem kui aasta esimesed kaks kvartalit. Samas on täheldada ootusärevust ja seda eelkõige euro saatuse ning majandusarengute kontekstis.

Novembris teostati maa-ameti andmetel üle Eesti 3067 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on paarikümne tehingu võrra oktoobrist vähem. Samas on see 2,7% enam kui mullu samal ajal. Võrreldes möödunud aastaga, on käesoleva aasta kinnisvaraturg aktiivsem – kui mullu kerkis ostu-müügitehingute hulk üle 3000 vaid aprillis ja detsembris, siis tänavu on see tase ületatud juba augustist alates.

Kinnisvara müüdi kokku 169 miljoni euro eest, mis on oktoobrist pea 50 miljoni euro võrra enam. Käesoleva aasta lõikes on see teine tulemus märtsikuu järel, mil kinnisvara vahetas omanikku 209,6 miljoni euro väärtuses.

Korterite keskmised ruutmeetrihinnad kerkisid kuu jooksul vaadeldavatest linnadest enamikes, kuid langesid Tartus, Rakveres ja Viljandis.

Tallinna kinnisvaraturg

November oli Tallinna kinnisvaraturul käesoleva aasta aktiivseim kuu. Kokku toimus 908 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on oktoobrist saja võrra enam. Ka mullu oli november keskmisest aktiivsem – siis toimus 899 tehingut, mis oli möödunud aasta teine tulemus.

Kinnisvara müüdi kokku 76,5 miljoni euro eest, mida on oktoobrist 17 miljoni euro võrra enam. Käesoleva aasta lõikes on tegu siiani neljanda tulemusega.

Tallinna korterite ruutmeetri keskmine mediaanhind kerkis novembris käesoleva aasta kõrgeimale tasemele ehk 997 eurole. Oktoobriga võrreldes oli tõus 7,2% ja mulluse novembriga võrreldes 17,7%. Kortereid müüdi 557, mis on samuti käesoleva aasta parim tulemus.

Tallinnas ja Harjumaal müüdi 101 eramut ja suvilat, mis on 6 võrra oktoobrist enam. Elamumaa krunte müüdi 64, mis on käesoleva aasta kolmas tulemus ning oktoobrist 15 võrra enam.

Tabel 1. Oktoobriga võrreldes olid ruutmeetri keskmise mediaanhinna kõikumised linnaosade kaupa järgmised:

Linnaosa EUR/m2 Muutus*
Haabersti 816 -3,9%
Kesklinn 1409 -10,7%
Kristiine 1012 +6,8%
Lasnamäe 780 +2,8%
Mustamäe 793 -4,7%
Nõmme 926 +17,4%
Pirita 1300 +2,8%
Põhja-Tallinn 899 +6,9%
Kadriorg 1505 -11%
Kalamaja 1222 -8,6%

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi korterite hulk tehingute koguarvust.

Tallinna korteriturul annavad tooni uusarendused ja investorid

Ostetakse keskmisest kallimaid ja paremaid kortereid, mis on oma mõju avaldanud nii pealinna keskmisele ruutmeetrihinnale kui ka kvaliteetsete korterite müügipakkumiste vähenemisele. Ebakindlus majanduses hoiab endiselt üleval huvi oma vaba raha kinnisvarasse investeerida ning inimestel, kel on käsutada suuremad rahalised vahendid, on kohati tekkinud probleeme soovidele vastava hea korteri leidmisel.

Äärelinna järelturu korterite osas on aga enam märgata ka ebakindlust tehingu sõlmimisel. Kuigi ka siin soovitakse vaba raha investeerida, ollakse tehingu sõlmimisel ettevaatlikud ning aeg-ajalt lükatakse ost edasi.

Samuti võetakse kortereid müügist ära, sest usutakse, et kevadel saab neid parema hinnaga müüa. Teisalt on hakatud ka kahtlema vaba raha pangas hoidmise mõttekuses ning müügis olev korter jäetakse esialgu veel endale.

Kesklinnas on märgata enam välismaalaste saabumist, kes ostavad kortereid eesmärgiga jääda Tallinnasse pikemaks ajaks elama ja osa oma ettevõtmistest ka siia üle kolida. Eelkõige põhjendatakse valikut odavamate elamiskulude ning lihtsama maksusüsteemi ja ettevõtluskeskkonnaga.

Kui pärast suvelõpu üüribuumi kirjutasime turuülevaadetes järk-järgulisest üürituru rahunemisest, siis novembri teises pooles maabus turg lõpuks tavapärasesse elutemposse ning hinnarallist ja korterite rabamisest pole aasta lõpuni ilmselt põhjust rääkida.

Küll aga on märgata, et enam antakse üürile kortereid, mille müük ei edene ning mille omanikud soovivad talviste suurte kommunaalarvete maksmisest pääseda. Sellised korterid antakse üürile tavapärasest soodsama hinnaga, sest üüriline on teadlik, et korter on ka müügis.

Maade ja majade turg on stabiilne ning olulisi muutusi võrreldes möödunud kuudega pole toimunud. Küll aga võib märkida, et käesoleva aasta soe sügis on pikendanud maamüügi hooaega, sest seda pidurdav lumevaip pole veel maas.

2011. aasta tõi aktiivse elamispindadearenduse

14.12.2011

Aasta lõpp on sobilik aeg teha kokkuvõtteid muuhulgas ka kinnisvaraturul toimunu kohta. Käesoleva aasta kolm olulisemat sündmust elamispindadeturul olid euro tulek, uute korterite turu suur aktiivsus ja ehitushindade oluline kallinemine. Järgmiseks 2012. aastaks tehtavad kolm peamist pronoosi näevad ette uute korterite pakkumise vähenemist, finantseerimistingimuste keerukamaks muutumist ja üürituru laienemist.

Aasta esimene päev tõi tänaseks juba unustustehõlma vajunud Eesti krooni asemele uue raha. Euro oli ja on siiani tegur, millele rahaliidu raskustele vaatamata oodatakse Eesti majandusele stabiliseerivat ja kindlustunnet süstivat mõju.

Kinnisvaraturu seisukohast vaadatuna oodati eurolt imetegusid, mis reaalsusega paremas kontaktis olevate inimeste arvamustega kooskõlas ikkagi tulemata jäid. Siiski võib öelda, et aasta esimeseks kaheks kuuks kinnisvaraturg tardus ja jäi ootama, mis euro saabumise järel juhtub. Midagi olulist ei juhtunud ja märtsi teisest poolest kulges kinnisvaratehingute elu endist suhteliselt positiivset rada pidi edasi.

Teine oluline sündmus või ehk pigem sündmuste ahel oli massiline uute korterite turule tulemine. Uusi projekte tuli pakkumisse pea iganädalaselt. Kokku paisati 2011. a. jooksul Tallinnas müüki projekte enam kui 1000 uue korteriga. See suurendas pakkumist ja avardas koduotsijate võimalusi oluliselt.

Kolmanda olulise sündmusena tuleb mainida ehitushinna kiiret kasvu. Ehitushinnad on 2011. a. lõpuks juba jõudnud kõrgustesse, mida peame võrdlema seljataha jäänud ehitus- ja kinnisvarabuumi tipphindadega. Liigsetesse kõrgustesse kihutanud ehitushind viib paraku ehitustellimuste vähenemisele. Selle pikemaid järelmeid näeme eelolevatel aastatel.

Toimunu juurest tuleviku suunal vaadates ja prognooside juurde tulles tulebki mainida, et kõrgele tõusnud ehitushinnad on üks kindel tegur, mis vähendab uuel aastal müükitulevate elamispindade arvu kuni 50%. Kõrge ehitushind nõuaks kõrgemaid ostu-müügihindasid, kuid hinnatõusu ei võta nõrk nõudlus vastu.

Teine oluline 2012. a. kinnisvaraturu tegur on finantseerimistingimuste keerukamaks muutumine nii kinnisvaraarendajatele kui kinnisvaraostjatele. Eurokriis jätab meie ellu oma jälje – laenuintresside tõus on suhteliselt tõenäoline ja see muudab laenamise kallimaks.

Kõrgete ehitushindade ja kallinevate laenuintresside ning mitte liiga tugeva nõudluse loogiline tulemus on üürituru laienemine. Kui inimestel on raskem elamispinda osta selle hinna ja kallinenud laenamise tõttu, siis on nende inimeste üüriturule siirdumine igati eeldatav tulemus. Üürituru laienemine tähendab eelkõige potentsiaalsete üürnike arvu laienemist, mis võib ajutist tõstvat mõju avaldada üürihindadele. Hindu võiks aja jooksul tasakaalustada aegamisi suurenev üürikorterite arv.

Kokkuvõtlikult võib öelda, et elamispindade turu arengud 2011. a. on suutnud eirata Lõuna-Euroopast tulevat kriisihõngu. Peamine turuindikaator ehk kinnisvaratehingute arv on püsinud suhteliselt tugeval tasemel. Eeldades mõningaid negatiivseid tegureid, mis puudutavad eelkõige elamispindade ostu-müügiturgu võib prognoosida, et järgnev 2012. a. saab olema samuti suhteliselt aktiivne aasta.

10 asja, mida kinnisvaramüüja peab jätma ostjale

14.12.2011
  1. Kõik võtmed ja puldid – otsi aegsasti välja kõik laste, vanemate ja sugulaste võtmed. Pea meeles, et vähema, kui 3 võtme ja ühe puldi üleandmine ei ole hea tava.
  2. Valvesüsteemi, läbipääsu ja välisukse koodid – oluline on valvesüsteemi puhul peakood, mis võimaldab ostjal süsteemi uuesti ilma täiendavate kulutusteta häälestada.
  3. Kasutusjuhendid – lisaks süsteemide ja seadmete kasutusjuhenditele tuleks üle anda ka süsteemide teostusjoonised.
  4. Teenustepakkujate nimekiri – koosta varakult nimekiri elektri-, vee-, kütte-, valve-, side- ja prügiteenuse pakkuja kontaktidega, nii ei kulu üleandmisele tunde.
  5. Remondi/hooldusmeeste kontaktid –  aastate jooksul välja kujunenud teada tuntud meistrite kontaktide üleandmine ei ole kohustuslik, küll lihtsustab see paljude edasiste küsimuste lahendamist.
  6. Korteri puhul haldaja kontaktid – olulised on raamatupidaja ja juhatuse liikme kontaktid. Kui haldajaks on haldusfirma, peaks teada halduri nime, kes konkreetselt korterelamuga tegeleb.
  7. Korteri puhul koopiad kodukorrast ja muudest otsustest – nii ei tekita autode parkimine ja algav trepikoja remont naabrite vahel pingeid.
  8. Kviitungid viimase arvete tasumise kohta – tarbitud teenuste eest tuleb tasuda kuni otsese valduse üleandmiseni. Kui kõiki arveid ei ole üleandmise ajaks veel saadetud, lepi kokku, kuidas saad need peale tasumist ostjale edastada.
  9. Lepingud, projektid, load ja plaanid – üle tuleks anda kogu dokumentatsioon. Kui Sul on huvi jätta dokumendi originaal endale, pead ostjale andma dokumendi originaali asemel ärakirja või väljavõtte.
  10. Lisaks päraldistele müügilepingus kokkulepitud vallasvara – kindlasti tuleb üle anda müügilepingus kokkulepitud sisustus, mööbel ja seadmed. Lihtsam kirjutamisest on seejures teha fotod ning lisada need üleandmise-vastuvõtmise aktile.

LVM Kinnisvara
Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Nõuanne: Kuidas leida üürikorter – tagatisraha, valdus ja üürniku kohustused

14.12.2011

KV.EE Nõuanderubriigi “Kuidas leida üürikorter“ eelmises artiklis kirjutasime üürileandja koostöövalmidusest ja maakleri teenusest. Täna tuleb juttu tagatisrahast, valduse üleandmisest ja mõningatest üürniku kohustustest.

Tagatisraha

Rahaline väljaminek üürniku jaoks üürilepingu sõlmimisel on tagatisraha maksmine. Reeglina küsivad üürileandjad ühe-kahe kuu üürisummat ettemaksuna, mis jääb tagama võimalikke tekkivad võlgnevusi.

Või siis tasaarveldatakse tagatisraha arvelt korteris näiteks lõhutud või kadumaläinud esemed.

Tagatisraha juures on oluline teada, et üürileandja peab selle üürilepingu lõppedes tagastama. Ja mitte ainult. Lisaks tagatisrahale peab üürileandja tasuma üürilevõtjale tagatisrahalt intressi.

Kui sul üürnikuna on probleem tagatisraha summat ühe korraga välja käia, siis tasub pakkuda selle ositi tasumist. Näiteks tagatisraha tasumine kolme kuu jooksul igakuiselt 1/3 summa ulatuses. See oleks kirik keset küla, mis võimaldab üürnikule kulude hajutamist ja üürileandjale siiski vajaliku tagatise tekkimise.

Valduse üleandmine

Sobiliku üürikorteri leidmise ja lepingu sõlmimise järel tuleb sul korter üürileandjalt vastu võtta.

Korteri vastuvõtmiseks tuleb kindlasti sõlmida kirjalik üleandmise-vastuvõtuakti. Akti tuleb kirja panna kõik korteris olevad ja/või üleantavad esemed. See tähendab, et tõesti tuleb kirja panna kõik esemed – mööbel, kodumasinad, tarvikud, võtmed, puldid, valgustid, peeglid, muu sisustus. See aitab välistada võimalikke hilisemaid vaidlusi esikus kunagi vist olnud kaltsuvaiba olemise või puudumise üle.

Samuti fikseerib korteri vastuvõtmine kuupäeva, millest alates hakkab üürnik kommunaalkulude eest maksma. Selleks tuleb fikseerida mõõdikute näidud. See siiski ei pruugi tänasel päeval alati väga aktuaalne olla, kui kasutatakse mõõdikute kauglugemist.

Kuu keskelt üürilepingut alustades tuleb sellisel juhul kokku leppida, millises proportsioonis toimub mõõdetavate kulude eest tasumine.

Üürniku kohustused

Üürnikuna peaksid teadlik olema mõningatest kohustustest, mis võivad lepingus olla määratud.

Üüripinda tuleb kasutada heaperemehelikult. Arvestada tuleb naabritega, kinni tuleb pidada heakorraeeskirjadest. Rikete ja avariide puhul tuleb nendest viivitamatult üürileandjale teatada.

Võimalik, et üürilepingus on reguleeritud, seega enamasti keelatud eluruumis koduloomade pidamine ja/või suitsetamine.

Üürnik peab oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega.

Kauglugejate puudumisel tuleb üürnikul üürileandjale regulaarselt teatada vee-, elektri-, gaasimõõtjate näidud.

Nõuanded

  • Tagatisraha osas uuri selle ajatatud tasumise võimalusi.
  • Valduse ülevõtmisel sõlmi kirjalik akt, mis fikseerib üleantud esemed, sh võtmed, puldid.
  • Käitu mõistliku inimesena ja arvesta naabritega. Siis ei ole sul vaja kaevuda linna heakorraeeskirjadesse ega ühistu sisekorda.

Palun lisa kommentaari enda kogemused, soovitused ja nõuanded tagatisraha tasumise ja/või valduse üleandmise kohta.

Nõuanderubriigi järgmises artiklis anname mõned täiendavad nõuanded üürnikule.

Vaata lisaks, mida soovitavad KV.EE nõuanded või konkreetsemalt postituste sarja “Kuidas leida üürikorter“.

Eelmised nõuanded sarjast “Kuidas leida üürikorter“

 

Statistika: kinnisvaratehingute väärtus näitab tõusu

13.12.2011

Statistikaameti andmetel sõlmiti 2011. a. III kvartalis 8500 kinnisvara ostu-müügilepingut. Aastaga on tehingute arv tõusnud 6% ning tegemist on juba järjest kaheksanda kvartaliga, mil kinnisvaratehingute arv on suurenenud.

Sellele tehingute arvu kasvujadale eelnes 12 järjestikkust kvartalit, mil kinnisvaralepingute arv näitas võrreldes eelmise aastaga langust.

Kinnisvaratehingute väärtus tõusis 2011. a. III kvartalis eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 31% ja jõudis 1,23 miljardi euroni.

Kinnisvaratehingute väärtuse kasv on näidanud tugevat tõusu ja ületanud märkimisväärselt kinnisvaralepingute arvu tõusu.

See tähendab, et kinnisvaraturul on toimunud kaks olulist nihet. Esiteks on kinnisvarahinnad pöördunud väiksesse, kuid siiski kasvu. Teiseks on toimunud muutus kinnisvaratehingute struktuuris – järjest enam tehinguid tehakse kõige odavama vara asemel kallimate tehinguobjektidega.

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute arv

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute arv

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute väärtus, miljon €

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute väärtus, miljon €

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute väärtuse ja tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Notariaalselt tõendatud ostu-müügilepingute väärtuse ja tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvaramaaklerite tööpõhimõtted ja seadusandlus vajavad muutusi

11.12.2011

Kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvad põhimõtted ja seadusandlus on püsinud kogu iseseisvusaja peaagu muutumatuna ning on praeguse aja ootustele ja nõudmistele selgelt jalgu jäänud.

Kinnisvaramaaklerid on iseseisvuse taastanud Eestis tegutsenud kakskümmend aastat. Kuigi kinnisvaraturul tervikuna on selle aja jooksul toimunud mitmeid muutusi nii tööpõhimõtetes kui ka seadusandluses, on kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduvad põhimõtted ja seadusandlus püsinud peaaegu muutumatuna. Seetõttu on praegune olukord jäänud selgelt jalgu klientide, partnerite ja sidusorganisatsioonide ootustele ning nõudmistele, mistõttu muutusi vajavad nii tööpõhimõtted kui ka seadusandlus.

Kinnisvaramaakleriks võib Eestis saada igaüks. Seejuures pole nõutav omada haridust ega ka kogemust. Piisab otsusest alustada tööd kinnisvaramaaklerina ning isik võibki julgelt siseneda hinnanguliselt 1,5 miljardi eurose käibega kinnisvaraturule – seejuures ei eeldata isegi põhihariduse olemasolu.

Rohkelt kaebusi

Oleme Eestis uhked läbipaistva riigi ja isereguleeruva turu üle. Aga kas ka uhked oma kinnisvaramaaklerite üle? Kutseseaduse kohaselt saab kutselise maaklerina tegutseda vaid maakler, kellel on olnud vähemalt kahe aasta pikkune praktika ning kes on edukalt sooritanud kutseeksami. Kuid mitte ükski seadus ega norm ei nõua ega eelda, et turul võivad tegutseda ainult kutselised maaklerid.

Siiani pole riik pidanud oluliseks kehtestada kinnisvaramaaklerite haridusele ja/või teadmistele miinimumnõudeid, kuigi maaklereid tegutseb turul hinnanguliselt kaks tuhat ning nende vahendusel vahetab omanikku sadade miljonite eurode eest kinnisvara.

Seadusest tulenevalt tõestab müügilepingu notar. Lepingusse saab seejuures kirja panna kõik pooltevahelised eelnevad kokkulepped. Ja lõppude lõpuks vastutab asja eest ju müüja.

Tegelik situatsioon on palju keerulisem. Miinimumnõuete puudumise kõrval näitavad Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale iganädalaselt laekuvad kaebused maaklerite tegevuse kohta, milline on olukord turul tegelikult.

Millal hakkame tegutsema?

Maaklerid esindavad kliente kirjalike kokkulepeteta, seejuures teadmata ja kontrollimata, kes tegelikult on vara omanik. Nad pakuvad müügiks surnud inimeste vara. Nad ei teavita teadlikult või tahtmatult ostjaid kehtivatest piirangutest.

Kõige äärmuslikuma näitena pakkus maakler müüa vara selle tegelikule omanikule. Jah, te lugesite õigesti – olukorra jätkudes võite ka ise ühel päeval saada pakkumise maaklerilt oma vara ostuks.

Selgelt on praegune olukord ebanormaalne ning vajab muutusi. Kas selleks on vaja näidishukkamist või peaks juhtuma midagi sellist, nagu juhtus reisifirmadega, on raske öelda. Fakt on see, et kinnisvaramaaklerite tegevust on hakanud meie põhjamaine riik reguleerima alles pärast seda, kui ebapädevate maaklerite töö tõttu on kaotatud varandusi. Tõsi, sellise tõdemuseni jõuti juba eelmise sajandi alguses.

Viidatud reisifirmade tegevuse puhul reageeris riik alles siis, kui sadadel inimestel ei õnnestunud puhkusereisilt naasta seetõttu, et firma, kes neile reisi müüs, oli vahepeal muutunud maksejõuetuks ning inimeste tagasitoomise eest tuli hakata maksma maksumaksjal.

Alles siis leiti lahendused ning kehtestati tagatisrahade süsteem. Seejuures oli kandev roll tarbijakaitseametil.

Või küsigem teistpidi – mitmel juhul peaksid saama petta või kui suurest summast peaksid ilma jääma inimesed enne, kui riik otsustab midagi ette võtta maaklertegevusega?

Kas piisab, kui klientide nõuded kinnisvaramaaklerile on kokku miljon eurot või piisab sellest, et kahju on viiskümmend tuhat eurot? Või pälviks tarbijakaitse ja politsei tähelepanu viimane kaebus, kus kinnisvaramaakler jättis omanikule edastamata seitsmesaja eurose tagatisraha?

Või peaks halva maaklerteenuse osaliseks saama keegi seaduseandjatest?

Koolituse vajalikkus

Probleemid praegusel kinnisvaraturul saavad alguse teadmiste puudumisest. Süsteemseid teadmisi mitteomav kinnisvaramaakler ei suuda kogu müügiprotsessi juhtida selliselt, et see ei tooks klientidele kaasa täiendavaid kulusid või kaotust ajas ja rahas.

Kinnisvaramaaklerile vajalike teadmiste omandamine on aga jätkuvalt vabatahtlik ning selleks kuluv aeg ja raha ei oma üksikisiku tasandil vajalikku prioriteeti.

Samuti on erinevatel perioodidel pakutud erialased koolitused pigem sissejuhatuseks multidistsiplinaarsesse valdkonda, kui et programmid, mis sobiksid kinnisvaramaakleri akadeemiliseks baashariduseks.

Soovist olukorda fundamentaalselt muuta allkirjastasid Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda ja Tallinna Ülikooli

Õigusakadeemia koostöökokkuleppe, mille eesmärgiks on vastastikune koostöö õppetegevuse arendamisel kinnisvara valdkonnas ning teadustöö ja arendustegevuse edendamine.

Koostöökokkulepe ülikooliga on oluline samm kinnisvaramaaklerite professionaalsuse tõstmisel, sest lähendab koja liikmete kutseeksamieelset täienduskoolitust akadeemilisele koolitusele. Samuti loob kokkulepe esimest korda Eestis lähiaastatel võimaluse kõrgharidusega kinnisvaramaaklerite ettevalmistamiseks.

Lisaks võimaldab kokkulepe koja tegevusvaldkonnast lähtuvate ning kojale huvipakkuvate alus- ja rakendusuuringute teostamist. Näiteks vajaks uurimist kinnisvaramaaklerite seaduse väljatöötamise põhjendatus.

Seadus maakleritele

Riigieelarvest neljandikuga võrduvat kinnisvaraturgu ning sellega seonduvat maaklertegevust reguleerib võlaõigusseaduses vaid kümmekond paragrahvi. Ilmselgelt on sellise ulatuse ja määraga tegevuse raamide piiritlemiseks sellest vähe. Liiati annavad need vähesed paragrahvid laiad võimalused tõlgendusteks.

Praegune võlaõigusseadus määratleb napilt maaklerlepingu ja maakleri õiguste mõiste, jättes reguleerimata kohustused ja vastutuse. Seejuures on norm üldine ning mõeldud maaklertegevuse üldiseks reguleerimiseks.

Kinnisvaramaaklerite tegevusega seonduva võiks jätta reguleerimata ning teenust pakkuvatele isikutele miinimumnõuded kehtestamata, kui see ei tooks kaasa valesid soovitusi või vajalike teadmiste puudumisel üksikisiku tasandil ka suuri rahalisi kaotusi või ei puudutaks nii olulist osa igapäevaelust, nagu seda on inimeste eluasemed.

Ligi paarikümne aasta pikkune praktika on näidanud, et vaid iseregulatsioon ei ole harva tehtavate kalleimate kestvuskaupade soetamistehingute jaoks piisav. Kinnisvaratehinguid sooritatakse kord või kaks elu jooksul ning on mõeldamatu eeldada, et selle edukaks teostamiseks vajalikke ning vastavaid teadmisi ja kogemusi peaksid omama kõik praegused ja tulevased kinnisvaraomanikud.

Teoreetiliselt peaks riskid maandama meie tugev notariaat ja kinnistusraamat. Lisaks on ju seejuures kehtestatud kohustuslik vorminõue, mis justkui tagaks pooltevaheliste kokkulepete igakülgse fikseerimise.

Igapäevane praktika aga tõestab osaliselt või täielikult vastupidist. Nii toovad müügilepingu allkirjastamise eelsed kokkulepped peaaegu alati pooltele kaasa õiguslikud tagajärjed veel enne, kui müügilepingule alla kirjutatakse.

Seega on vajalik kinnisvaramaakleri roll, kes pooltevahelisi kokkuleppeid vahendab ning oskab seejuures juhtida tähelepanu võimalikele tagajärgedele.

Kokkuvõtvalt tuleb tõdeda, et praegust olukorda oleks võimalik parandada vaid selliselt, et kehtestataks kinnisvaramaaklerite teadmistele miinimumnõuded ning maaklerlepingutele kohustuslik, kirjalik ja taasesitamist võimaldav vorm.

LVM Kinnisvara
Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Kas sa tead, mis kinnisvaraturul toimub?

10.12.2011

Kas tead, mis kinnisvaraturul toimub?Kui tead ja tahad enda arvamust teistegagi jagada, siis on Adaur.ee hea meelega valmis Sinu arvamust avaldama.

Adaur.ee on suunatud kinnisvaraspetsialistidele ja kinnisvarahuvilistele, kes otsivad infot kinnisvaraturul toimuva kohta.

Seeläbi on ülevaadete ja arvamuste avaldamine Adaur.ee blogis hea võimalus enda kompetentsi, teadmiste ja oskuste, aga miks ka mitte teenuste-toodete promomiseks.

Lehel ilmub igapäevaselt laiemaid ja kitsamaid analüüse ja ülevaateid. Jooksvalt täieneb lehekülg Kinnisvaraturg, mis võtab graafikutena Eesti kinnisvaraturul toimuva kokku.

Kui ülaltoodu tekitas mingitki huvi, siis palun kontakteeru Tõnu Toompark, +372 525 9703, tonu@adaur.ee.

Kuuülevaade: novembris tehti 12 protsenti enam tehinguid

09.12.2011

Novembris kasvas Tallinnas kinnisvaraga tehtud ostu-müügitehingute arv võrreldes oktoobriga 12 ja koguväärtus ligi 30 protsenti, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahteri sõnul on turg üldiste näitajate osas pigem stabiilne ning suur tehingute koguväärtuse tõus peegeldab paari kalli ärihoone müüki. “Näha on kaht tendentsi – inimesed, kes on maailmamajanduse osas äraootaval seisukohal ning teised, kes otsivad vara kuhu vaba raha kindlamaks tulevikuks paigutada,” ütles Vahter ja lisas, et vastupidiselt 2008. aasta kriisiga on inimestel ja organisatsioonidel investeerimiseks vabu vahendeid juba omajagu kogunenud.

Novembris tehti Tallinnas korteritega 559 tehingut, mis on kolm protsenti enam kui oktoobris. Korteritehingute kogumaksumus kasvas ühe protsendi 35,2 miljoni euroni.

Tallinna korterite pinnaühiku maksumus püsis novembris kaheksandat kuud järjest üle 1 000 euro, jäädes tasemele 1 068 eurot ruutmeetri kohta (oktoobris 1 082). Võrreldes 2010. aasta novembriga on keskmine pinnaühik tänavu 13% kõrgem.

Kalleim korter müüdi Tallinnas novembris hinnaga 390 000 ja odavaim 1617 euro eest.

Eluhoonetega hoonestatud kinnistuid müüdi Tallinnas novembris 30, mis on ühe võrra enam kui eelmisel kuul. Kalleim eramu võõrandati 430 000 ja odavaim 300 euro eest.

Novembris müüdid 11 hoonestamata elamumaa kinnistut, mis on ühe võrra vähem kui oktoobris. Kalleim krunt müüdi 269 000 ja odavaim 18 000 euroga.

Uus Maa Kinnisvarabüroo lõpetas koostöö Oxford Parkiga

08.12.2011

Käesoleval nädalal lõpetasid koostöölepingu Uus Maa Kinnisvarabüroo ja kinnisvaraarendaja Oxford Park, mis tegeleb Raplamaal Juuru vallas asuva Oxford Parki elamurajooni ning Tallinnas Adamsoni tänavale rajatava korterelamu arendamisega.

“Uus Maa Kinnisvarabüroo otsustas lõpetada koostöö, kuna arendaja nägemus protsessidest oli kardinaalselt erinev sellest, kuidas Uus Maa on harjunud koostööd tegema,” ütles Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Mika Sucksdorff.

“Oxford Parki inglastest juhid on olnud inimestena väga meeldivad, kuid Eesti turul on neil raske läbi lüüa. Nende projektide läbiviimise ja otsuste kiirus ei sobi kohaliku turu konteksti. Uus Maa ei soovi seada ohtu oma ostuklientide ootusi, kuna Oxford Parki objektide arendused võivad jääda venima. Meil puudub kindlus arendatavate objektide algus- ja valmimistähtaegade osas ja me ei saa riskida Uus Maa usaldusväärsusega. Sellegipoolest soovime senistele koostööpartneritele edu ja õnnestumisi,” lisas Sucksdorff.

Uus Maa Kinnisvarabüroo soovib hoida oma renomeed. Korduvalt Eesti parimaks kinnisvarabürooks hinnatud ettevõte on turul olnud pea 20 aastat ning kõik need aastad on olnud edukad tänu sellele, et kliendid on firmat usaldanud ja soovinud ettevõtte teenuseid kasutada.

NEWSEC nõustas 22 000 m² suuruse kaubanduskeskuse „Babilonas I” ostu Leedus

08.12.2011

Üks Leedu enim tuntud kaubanduskeskus „Babilonas I” asukohaga Panevezys linnas, müüdi Soome erainvestorile Pontos Group.

„Babilonas I” kaubanduskeskus on suurim ja edukaim ostukeskus Panevezyse piirkonnas. Kogu väljarenditav pindala on üle 22 tuh m² ning aastas külastab kaubanduskeskust 4.5 miljonit külastajat. See ühe-korruseline keskus esindab laia valikut rahvusvahelistelt brändidelt nagu New Yorker, United Colors of Benetton, JYSK, Deichman, Takko Fashion; ankurkliendiks on Leedu üks juhtivamaid supermarketi kette – Hyper Norfa. Panevezys on Leedus suuruselt viies linn ning seal elab üle 110 000 elaniku. Linn asub kahe üleeuroopalise transpordi arteri ristmikul, ühendades Balti regiooni teiste Euroopa linnadega. Strateegiliselt soodne asukoht tõstab „Babilonas I” tähtsaimaks jaemüügi sihtkohaks antud piirkonnas.

Newsec-i tegevjuht Baltikumis, Ricardas Cepas rõhutab tehigu tähtsust kogu regioonis ning ütleb: „Balti riigid on ületanud majanduslanguse ja sisemise devalvatsiooni, mis viitab sellele, et ka Baltikumi kinnisvaraturg on tõusuteel – kinnisvara tehingute rahastamine on kättesaadav; hinnad ja investeeringute tasuvus on palju atraktiivsemad kui Skandinaavias; rahavoog ja üürilepingute sõlmimise tase on stabiilne või pigem tõusuteel võrreldes teiste Euroopa riikidega. Leiame, et volatiilsus muude investeeringute vahel ja ebakindlus Eurotsooni tuleviku suhtes meelitab investoreid paigutama kapitali kindla rahavooga kinnisvarasse. Balti riigid tunduvad täna olevat ideaalne sihtkoht investeerimiseks, eeldusel et turutunnetus on olemas.”

Kaubanduskeskuse ostu-müügitehingu käigus omandas Pontos Group 100% aktsiaid Carpathian PLC-lt. Tehingu maksumus oli ligikaudu 24.1 miljonit eurot. Tehing toimub 07.12.2011.

Kümnendiga on enim kallinenud kinnisvara Põhja-Tallinnas

07.12.2011

1Partneri poolt läbiviidud analüüsi kohaselt on Tallinna linnaosadest kahetoalise korteri hinnad Põhja-Tallinnas kasvanud kümne aastaga 193 protsenti.

Maa- ja statistikaameti andmebaasidel põhineva analüüsi põhjal tõusis Põhja-Tallinnas kahetoalise korteri keskmine tehinguhind kümnendiga 294-lt 862-le eurole ruutmeetri kohta.

1Partner Kinnisvara juhatuse esimehe Martin Vahteri sõnul on Eesti kinnisvaraturg kümne aastaga tundmatuseni muutunud. “2001. aastal tehti kordades vähem tehinguid, pangalaenu julgesid võtta vähesed ja intressid olid võrreldavad praeguste tarbimislaenudega,” ütles Vahter ja lisas, et ka linnaosade populaarsusreitingud on muutunud.

Martin Vahteri sõnul on investeeringuna võttes kümne aastaga kasvanud enim Põhja-Tallinna inimeste vara. “Kui enne oli Põhja-Tallinn mainelt üks Kopli kõik, siis tänaseks on näiteks Kalamajast saanud trendikas noorteasum. Palju maju on korrastatud, infrastruktuur ja turvalisus on muutunud palju paremaks,” kommenteeris Vahter suurt hinnatõusu.

Martin Vahteri hinnangul on Koplil on kindlasti väga suur tulevikupotentsiaal, kuid edasine areng sõltub liinidele arendaja leidmisest. “Koplisse võiks praegu kaaluda investeeringuna ka terve maja ostmist, mis võiks tulevikus olla hea arendusprojekt,” ütles Vahter.

Martin Vahteri sõnul on järgmist kümnendit silmas pidades hea investeering ka kesklinna kinnisvara, mis on praegu lähinaabrite sama piirkonna hinnaproportsioone arvestades suhteliselt odav. “Kindla üüritootluse tagamiseks tasub jälgida odavaid kortereid ülikoolide läheduses,” ütles Vahter ja lisas, et pikaajalise investeeringuna on väiksem väärtus näiteks vanadel magalamajadel.

Analüüsi kohaselt järgneb kahetoaliste korterite hinnatõusult Koplile Kristiine linnaosa, kus hinnad on 2001. aastast tõusnud 137,5 protsenti 415-lt 985-le eurole ruutmeetri kohta. Märkimisväärselt kasvasid hinnad ka kesklinnas – 134% 985-le eurole ning Lasnamäel ja Nõmmel ligi 130 protsenti vastavalt 345-lt 795-le ning 399-lt 917-le eurole ruutmeetri eest.

Mustamäe korterite tehinguhind on kümne aastaga kerkinud 94 protsenti 793-ni ning Haaberstis 39 protsenti 916-le eurole ruutmeetri eest.

Kümne aastaga on korteriturule sisenenud praktiliselt nullist Pirita. Kui 2001. aastal oli linnaosas 217 korteriomandit, siis 2010. aastal tehti piirkonnas ainuüksi tehinguid kaks korda rohkem.

Nõrk nõudlus vähendab korterite pakkumist

07.12.2011

Eesti korteripakkumiste arv on portaali KV.EE andmetel aastaga vähenenud 4% võrra. Novembris 2011. a. oli portaalis KV.EE pakkumisel 18 960 korterit.

Korteripakkumistest valdav osa ehk 60% pakkumistest asub Tallinnas ja Harju maakonnas. Sealne pakkumine on vähenenud 7% võrra. Pakkumiste arvu ja tehingute osas teisel kohal on Tartu ja Tartu maakond. Sealne pakkumine on vähenenud 8% ja jõudnud 2700 pakkumiseni.

Kinnisvaraturu „suurest kolmikust“ ainsana on korteripakkumiste arv kasvanud Pärnumaal, kuhu on aastaga juurde tulnud 8% pakkumisi.

Pakkumiste arvu kukkumine vähendab mõningal koduotsijate valikuvõimalust. Samas võib arvata, et pakkumiste arvu üheks vähenemise põhjuseks on asjaolu, et nõudlus on kõrge tööpuuduse, kiire hinnatõusu ja paigalpüsivate palkade tõttu tagasihoidlik.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

 

Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk Korterite müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond 11/2010 11/2011 Muutus, % 11/2010 11/2011 Muutus, %
Eesti 19 718 18 960 -4% 989 995 1%
Harjumaa 12 275 11 434 -7% 1 144 1 185 4%
Hiiumaa 17 NA 538 NA
Ida-Virumaa 815 921 13% 299 297 -1%
Jõgevamaa 214 174 -19% 287 269 -6%
Järvamaa 132 157 19% 383 308 -20%
Läänemaa 266 327 23% 662 623 -6%
Lääne-Virumaa 301 413 37% 440 366 -17%
Põlvamaa 97 85 -12% 383 371 -3%
Pärnumaa 1 516 1 640 8% 929 908 -2%
Raplamaa 175 165 -6% 463 396 -14%
Saaremaa 155 162 5% 911 780 -14%
Tartumaa 2 936 2 700 -8% 924 938 2%
Valgamaa 211 201 -5% 362 293 -19%
Viljandimaa 432 413 -4% 562 522 -7%
Võrumaa 193 151 -22% 474 450 -5%

Korterite müügipakkumiste arvu muutus portaalis KV.EE: Eesti maakonnad

 

 

Низкий спрос на квартиры ведет к уменьшению предложения

07.12.2011

Согласно данным портала недвижимости KV.EE предложение на квартирном рынке Эстонии уменьшилось на 4%. В ноябре 2011 года на портале KV.EE на продажу было выставлено 18960 квартир.

Большая часть — 60% от общего числа продаваемых квартир расположена в  Таллинне  и Харьюмаа. Однако, за год предложение уменьшилось там на 7% . Далее по числу заявок на продажу и сделок с недвижимостью следуют Тарту и Тартумаа. Предложение в этом регионе также уменьшилось на 8% и на данный момент включает 2700 заявок.

Пярнумаа является единственным регионом из «большой тройки» на рынке недвижимости, где число квартир, выставленных на продажу, увеличилось, и предложение выросло на 8%.

Спад числа предложений на рынке недвижимости, в свою очередь, ведет к тому, что у покупателей квартир выбор предлагаемых на продажу квартир становится меньше. Таким образом, можно предположить, что причинами скромного предложения на квартирном рынке Эстонии являются высокий уровень безработицы, быстрый рост цен и «замороженная» зарплата.

Подробнее о том, что происходит на рынке недвижимости, читайте на портале недвижимости KV.EE.

Число выставленных на продажу квартир и его изменение, шт. Цены на продаваемые квартиры и их динамика, €/m²
Уезд 11/2010 11/2011 Изменение, % 11/2010 11/2011 Изменение, %
Эстония 19 718 18 960 -4% 989 995 1%
Харьюмаа 12 275 11 434 -7% 1 144 1 185 4%
Хийумаа 17 NA 538 NA
Ида-Вирумаа 815 921 13% 299 297 -1%
Йыгевамаа 214 174 -19% 287 269 -6%
Ярвамаа 132 157 19% 383 308 -20%
Ляэнемаа 266 327 23% 662 623 -6%
Ляэне-Вирумаа 301 413 37% 440 366 -17%
Пылвамаа 97 85 -12% 383 371 -3%
Пярнумаа 1 516 1 640 8% 929 908 -2%
Рапламаа 175 165 -6% 463 396 -14%
Сааремаа 155 162 5% 911 780 -14%
Тартумаа 2 936 2 700 -8% 924 938 2%
Валгамаа 211 201 -5% 362 293 -19%
Вильяндимаа 432 413 -4% 562 522 -7%
Вырумаа 193 151 -22% 474 450 -5%

 

 

Homme on koolitus: kõik üürilepingutest

06.12.2011

Kinnisvara ABC üürikoolitus: maaklerKolmapäeval 07/12/2011 toimub Kinnisvara ABC üürikoolitus. Kursus keskendub üürilepingutega seonduvate teemade käsitlemisele.

Üürikoolituse raames uurime, kuidas lepingut sõlmida, seda muuta ja lõpetada ning millised on karid sel teel. Lisas üürilepingu lahkamisele käsitleme üüriäri majanduslikku aspekti.

Kursus on suunatud eraisikutele, kel on üürileandjana või üürnikuna kokkupuudet üürilepingutega. Aga ka üürivaldkonnas tegutsevatele maakleritele.

Koolituse viivad läbi jurist Evi Hindpere ja kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

Koolitus algab kell 16.00 ja kestab 4 akadeemilist tundi. Koolitus toimub hotelli Shnelli nõupidamiste ruumis.

Täpsem info ja registreerumine

Andree Raid
Kinnisvarakool OÜ
+372 502 3300
andree@raid.ee
Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee

Statistika: tööga hõivatuid aastatagusest 50 000 võrra enam

06.12.2011

Vaatamata majanduse keerdkäikudele ja igapäevastele suhteliselt pessimistlikele uudistele on tööturu trendid pigem positiivsed. 2011. a. III kvartalis oli statistikaameti andmetel Eestis 628 000 tööga hõivatut. See on 25 000 hõivatu võrra enam, kui eelmises kvartalis.

Aastatagusega võrreldes oli käesoleva aasta III kvartalis tööga hõivatuid isegi 50 000 võrra enam. Töötute arv vähenes samal ajal 92 000 pealt 77 000 peale ehk 15 000 inimese võrra.

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest kvartalite lõikes

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest kvartalite lõikes

Tööjõus osalemise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % kvartalite lõikes

Tööjõus osalemise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % kvartalite lõikes

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest

Tööjõus osalimise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % aastate lõikes

Tööjõus osalimise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % aastate lõikes

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Kinnisvarafirmade Liit
1 2 3 … 1,380 1,381 1,382 … 1,556 1,557 1,558