Adaur.ee - kinnisvaraturg peopesal

Kinnisvara ABC koolitus aitab aitab maaklerid järje peale

14.11.2011 Tõnu Toompark

Kinnisvara ABC kursus maakleritele ja eraisikutele 21/11/2011 alustab järjekordne koolitus Kinnisvara ABC. Kinnisvarakursus on suunatud inimestele, kes soovivad teha kvaliteetset tööd maaklerina. Samuti on läbi aegade osalenud Kinnisvara ABC koolitusel palju eraisikuid, kes soovivad kinnisvara osta, müüa või üürile anda.

Kursusel võtame kokku kõik olulisemad valdkonnad, millest kinnisvaratehinguid tegev inimene teadma peab:

kinnisvaraturg, finantseerimine, väärtuse teke;
ehitus ja planeeringud;
juriidika – pikalt ja põhjalikult;
maakleri töö ja kinnisvara müügiprotsess.

Eranditult kõik Kinnisvara ABC lektorid – Evi Hindpere, Andree Raid, Tõnu Toompark, Maila Moor – on pikaajalise kogemusega koolitajad-praktikud. Vastuse saavad kõik küsimused.

Lähem info ja registreerumine

Andree Raid

Raid & Ko OÜ

+372 502 3300

andree@raid.ee

Tõnu Toompark

Adaur Grupp OÜ

+372 525 9703

tonu@adaur.ee

Madal vakantsus tõstab büroode üürihinda

14.11.2011 Tõnu Toompark

Üldine hinnatõus paljudes majandussektorites ning jutud kinnisvaraturu jõudsast taastumisest sunnib küsima, kuidas reageerivad sellele üürikulud. Kas üldises hinnatõusukeskkonnas on üldse võimalik prognoosida, et üürikulud saaksid langeda?

Üürikulud koosnevad kahest komponendist – üürileandjale ehk kinnisvaraomanikule makstavast üürihinnast ja kõrvalkuludest, mis koosnevad hoone haldamisega seonduvatest kuludest. Üha enam büroopinna otsijaid on selgelt aru saanud, et oluline ei ole mitte niivõrd ühe või teise liidetava suurus üksikuna võttes, vaid eelkõige kahe komponendi kogusumma.

Ajas tagasivaadatuna on üürihinnad ehk üürileandjale makstav kulukomponent büroohoonete puhul olnud vaikses ja stabiilses tõusus juba käesoleva aasta algusest. See on aeg, kus vakantsused hakkasid hoogsalt vähenema ja kontoripindade nõudlus tõstis pead.

Hinnatasemed on tõusnud paljuski seetõttu, et need kukkusid kinnisvarakriisi ajal väga madalale tasemele. Mõningane hindade kerkimine tähendab eelkõige mõistliku hinnataseme taastumist.

Tänane turuolukord ja muuhulgas uute kvaliteetsete büroopindade vakantsuse vähenemine – näiteks Technopolis Ülemiste näitel 5% peale – tähendab seda, et üürihindade langus meid kindlasti ees ei oota. Pigem seisame silmitsi jätkuva stabiilse üürihindade kerkimisega, mis numbrilisena võiks tähendada aastast hinnatõusu suurusjärgus 5-15%.

Üürihindade tõusu üks oluline tegur on korralike pindade nappus. Madalale langenud vakantsuse suurendamiseks on kõrgele kerkinud ehitushindade kontekstis uusi büroohooneid raske ehitada. Selleks, et tänaste hindadega uut büroohoonet ehitama hakata, peab selle üürihind olema tänastest tasemetest 20% kõrgemal.

Prognoositav A-klassi büroohindade konkreetsem hinnatõus sõltub büroohoone asukohast, pindade suurusest, lepingute pikkusest ja ka kõrvalkulude suurusest. Kui hoone üürihind on küll mõistlik, kuid kõrvalkulud on väga suured, siis on sellist pinda tänasele üüripinna vajajale raske pakkuda.

Eesootavad elektri, kütte ja teiste kõrvalkulude hinnatõusud ei mõju summaarsetele üürikuludele taas sugugi soodsalt. Kõrvalkulude maksumus ei mõjuta otseselt üürileandjale makstavat üürihinda, sest kõrvalkulud liituvad üürihinnale.

Konkurentsis püsimiseks peab üürileandja investeerima hoonete energiatõhususse ja nn. targa maja kontseptsiooni, mis aitaks kõrvalkulusid alla tuua või vähemalt stabiilsena hoida. Üürileandja peab tegema omalt poolt kõik, et kõrvalkulud oleksid minimaalsed.

Eeltoodu põhjal võib öelda, et üürikulude mõlemad komponendid ehk siis summaarne üürikulu, on büroopindade üürniku jaoks pigem tõusmas. Turuolukord soosib üürihindade vaikset tõusu, kõrvalkulud liiguvad samas taktis muu inflatsiooniga. Kinnisvaraarendajad peavad lisaks vastuvõetavale üürihinnale hoolitsema ka selle eest, et nende pakutavad kõrvalkulud oleksid samuti mõistlikul tasemel. Vastasel korral muutub büroo üürileandmine keerukaks või tuleb teha järeleandmisi üürihinna osas.

Gert Jostov
Tehcnopolis Ülemiste AS juhatuse esimees

Kinnisvara müük: otse omanikult vs maakleri vahendusel

13.11.2011 Jüri Preobraženski

Kinnisvara müügiprotsessi alguses on müüjatel enamasti kaks valikut: müük otse omanikult või müük maakleri vahendusel. Selles artiklis toon välja mõlema variandi peamised plussid ja miinused, et teha vara omanikele selgeks, millised erinevused aset leiavad.

Müük otse omanikult

Peamisteks põhjusteks, miks koduomanikud otsustavad oma kodu ise müüa, on kas selles, et nad soovivad raha kokku hoida, või seetõttu, et neil on varem olnud maakleriga halb kogemus.

Enamasti tähendab müük otse omanikult seda, et omanik kasutab mõnda populaarsemat kinnisvaraportaali internetis ning paneb müügikuulutuse sinna.
Plussid selle variandi puhul on järgmised:

Kõik kõned kuulutuse peale tulevad otse omanikule ning omanikul on selge ülevaade sellest, kui palju inimesi on helistanud ja mida nad on täpselt rääkinud.
Juhul, kui omanik jõuab ostjaga hinnas kokkuleppele, siis ei pea ta maakleritasu maksma.

Miinuseid aga selle variandi puhul on mitu:

Otse omaniku, kui „tavakasutaja” pakkumised suurtemates interneti portaalides ilmuvad järjekorras kõige viimasena. Seda seetõttu, et suured kinnisvarafirmad maksavad portaalidele kopsakaid tasusid ning seetõttu on ka nende kuulutused eelisjärjekorras. Viimases järjekorras ilmuvate kuulutusteni väga paljud ostjad üldse ei jõuagi, sest tihtipeale leitakse esimeste kuulutuste hulgast juba mitu sobivat objekti ning sageli on teatud parameetritega kuulutusi lihtsalt nii palju, et kõiki ei jaksata läbi vaadata.
Paljud kinnisvarabürood jahivad uusi objekte just nimelt „tavakasutajate” kuulutustest. Ehk ise portaalis kuulutades võib arvestada sellega, et iga päev hakkavad paljud maaklerid helistama erinevate müügiargumentidega, et objekti enda portfelisse müüki saada.
Leidub mitmeid ebaprofessionaalseid maaklereid, kes lihtsalt kopeerivad omaniku kuulutuse ning kuna büroode kuulutused ilmuvad järjekorras eespool, siis ostjate kõned tulevad maakleritele, kes siis nõuavad ikkagi omanikult mingit tasu selle eest, et nad „leidsid” ostja. Sellisel juhul on omaniku poolt makstud tasu kuulutamise eest lihtsalt vette visatud raha.
Otse omaniku pakkumisi otsivad tihtipeale ostjad, kes soovivad odava hinnaga objekti kätte saada. Miks muidu peaks ostja spetsiaalselt hinna pärast otse omaniku poole pöörduma? Kui tal on kindel eelarve ja ta on arvestanud sellega, et maksab turuhinda, siis ostja jaoks hinna poolest ei ole vahet, kas ta helistab maaklerile või omanikule. Kui aga soovitakse odavalt kätte saada, siis kiputakse üritama seda omanike raha arvelt teha. Sellisel juhul tekib aga paradoks, sest maakleritasu arvelt tahab võita ju omanik. Kui aga omanik annab ostja survele järele, siis kaotatud raha võib olla suurem, kui maakleritasu ja objekti kuulutamise tasu kokku arvestada.
Pakutavast hinnast kõrgema hinnaga müümise šansid on väga väikesed, sest ühe kuulutusega internetiportaalis ei jõuta kohe kindlasti kogu sihtgrupini. Kui suuremat sihtgrupi ei ole ning huvilisi pole ka rohkem kui üks, kes helistab, siis ei ole ka võimalust korraldada nö enampakkumist, et kõrgemat hinda saada.
Kuna omanikud ei ole harjunud igapäevaselt ostjate kõnesid vastu võtma ning nendega professionaalselt suhtlema, siis tihtipeale ei oska nad ka telefoni kõne põhjal ära kvalifitseerida seda, kas ostja on motiveeritud, kas tal on kõik finantseerimisvõimalused olemas ning kas ajalises mõttes on objekti näitamine põhjendatud. Kuulutuste peale helistavad sageli inimesed, kes tegelikult ei ole oma motivatsioonis veel kindlad, nad ei ole oma finantseerimisvõimaluste üle üldse mõelnud ning mõnikord ei ole neil ostutehingut enne võimalik teha, kui vana objekt on müüdud. Sellisel juhul võivad nad olla omaniku jaoks ajaraiskajad.

Müük maakleri vahendusel

Kui palgata müügitehingut juhtima maakler, peab maakleri valikul olema väga tähelepanelik. Kõige tähtsam on selle juures teada saada, mida maakler müügiks teeb ning millised on maakleri ja maaklerfirma ressursid objekti edukaks müümiseks (kas firma on rahvusvaheline, kas firma kasutab müügiks kvaliteetseid fotosid ja katalooge, kui suur on firmas töötavate maaklerite võrgustik, kas firma teeb koostööd teiste maaklerfirmadega, milliseid lisaväärtusi pakutakse jne).

Kui maakleri vahendusel toimub tehing, peab arvestama kindlasti ka vahendustasu maksmisega.

Keskmine maakleritasu suurus Eesti Vabariigis jääb 3% – 7% ringi, mis makstakse vastavalt müügihinna suurusele. On firmasid, kes pakuvad oma teenuseid ka odavama hinnaga, kuid sellisel juhul peab olema selgesti nähtav, mida erinevat teeb maakler müügiks, millega omanik ise hakkama ei saa. Odavamate tasudega firmad ei tee tihtipeale muud, kui samamoodi lihtsalt riputavad kuulutuse internetti ning jäävad kõnet ootama. Samuti peab olema tähelepanelik ka nende maaklerite suhtes, kes lihtsalt küsimise peale lasevad lahkelt enda tasu alla – kui nad enda tasudes ei oska läbi rääkida, siis ei oska nad tõenäoliselt ka omaniku jaoks kasulikke lõplikke hinna läbirääkimisi pidada.

Järgnevaid plusse ja miinuseid arvesse võttes, lähtume maaklerfirma teenustest, kelle tasud jäävad esmaselt nimetatud vahemikku, mitte alla selle.

Niisiis, plussideks on:

Turuanalüüs. Enne müügi alustamist on maakleri ülesandeks koostada objekti turuhinna analüüs ning teha müüjale selgeks, milline hetke turuseis on. Sellisel juhul saab omanik väga olulist informatsiooni ning teab, mis hetkest jääb oodatav hind liiga kõrgeks ja kaotatakse väärtuslikku aega, ning mis hetkest võib oodatav hind olla põhjendamatult madal ja küsida võib kõrgemat hinda. Mõelge, mis juhtus, kui kinnisvaraturg kokku kukkus ja omanik üritas sel ajal müüa liiga kõrge hinnaga ning ei olnud turuhindadega kursis? Vastus on: müüja kaotas väga palju raha.
Kliendibaas. Maaklerfirmadele helistab kõikide müügisolevate objektide peale igapäevaselt väga palju ostjaid. Juhul, kui konkreetse pakkumisega lõpuks tehinguks ei lähe, saavad maaklerid välja pakkuda teisi enda, kolleegide ja teiste maaklerfirmade objekte. Nii tekib maaklerfirmal ostjate andmebaas ning nii on võimalik ära teha väga kiire tehing.
Marketing.Turunduse strateegiad paljude büroode puhul on väga laiahaardelised ning võimaldavad pakkumisega jõuda väga suurele turuosale sihtgrupist. Ehk loogiliselt võetuna: mida kvaliteetsem turundus – seda suurema sihtgrupini jõutakse – seda suurem arv huvilisi tekib – seda suuremad šansid on omanikul saada kõrgemat hinda.Selle argumendi analoogiaks võib tuua näiteks kalastamise.Kui võrrelda kahte kalameest: üks püüab mere peal kala väikeses paadis poest ostetud õngega üksi ning teiselpool samas meres on terve laevastik kalapüügi alustest, kus töötab professionaalne meeskond ning kus kasutatakse spetsiaalseid võrke, spinninguid ning muid efektiivseid vahendeid, et korraga püüda palju suuri kalu. Sellisel juhul püüavad suured laevad selle kalamehe eest kõik paremad kalad ära ning väiksemad viskavad merre tagasi.Analoogne asi toimub ka kinnisvaraturgudel, kus motiveeritud ostjad püütakse kinnisvarabüroode poolt kinni ning nendega tegeletakse aktiivselt nii kaua, kuni nad on midagi omale ostnud, ning mitte motiveeritud ja finantseerimisvõimalusteta ostjad lastakse turule tagasi. Kusjuures need „head” ostjad viiakse igale poole sinna, kus ostjaga maakleril on võimalus tasu saada. Sellele maaklerile maksab tavaliselt müüjapoolne maakler enda vahendustasust.
Komplikatsioonide lahendamine.Tehinguga seoses võib tekkida mitmeid asjaolusid, kus maakleri kogemused ja suhted on hädavajalikud.Näiteks võivad tekkida juriidilised küsimused või komplikatsioonid, mille lahendamiseks on vaja isikut, kes on kogenud ja tehinguid teinud, sest eelnevate tehingute põhjal oskab maakler tuua välja parima lahenduse tekkinud situatsioonile. Võib tekkida olukordi, kus müüjal, kellel on hüpoteek panga kasuks, ei õnnestu pangalt saada vajalikke nõusolekuid või kokkuleppeid objekti müümiseks.Sellisel juhul piisab sageli maakleril ainult ühest telefoni kõnest panka, et probleemid lahendada. Seda seetõttu, et pangad on maaklerfirmade koostööpartnerid ning saavad maakleritelt igapäevaselt uusi laenukliente. Seega on pankade soov hoida maakleritega häid suhteid. On olnud situatsioone, kus isegi notar on tehinguks vajaliku toimingu tegemata jätnud (näiteks teatud toimiku väljavõtte tegemine, mida tehinguks vaja on).
Kogenud maakler saab sellisel juhul notarile palve esitada teatud toimingu tegemiseks. Vastasel juhul võib juhtuda, et tehingu osapooled tulevad tehingusse kohale ja vajaliku info puudumisel jäetakse tehing ära. Ettekäändeks tuuakse seda, et müüjal ei ole vajalikke dokumente alles või kaasas.
Ostjate kvalifitseerimine ja tehingu turvalisus. Maakleri ülesanne on esimese telefonikõnega ära kvalifitseerida ostja motivatsioon ja finantseerimisvõimalused. See aitab ära hoida liigset ajakulu inimestega, kes tegelikult lõppkokkuvõttes üldse ei ostagi. Samuti on maakleri ülesandeks hoida silma peal sellel, et tehing kulgeks sujuvalt ja turvaliselt ning et õigel hetkel kantakse rahad õige inimese poolt õigesse kohta.
Läbirääkimised. Osad professionaalsed maaklerid on spetsiaalselt treenitud tehingu läbirääkimisteks. Ülesandeks on aidata tehingu tingimusi läbi rääkida nii, et mõlemad osapooled on rahul ning tehing pisiasjade või erimeelsuste tõttu kokku ei kuku. Eelkõige on läbirääkija ülesanne kallutada tehing just müüjale kasulikus suunas.Võrdleva analoogiana võib esitada järgmise küsimuse: Miks filmimaastikul näitlejad produtsentidega otse ei räägi, vaid teevad seda agentide/mänedžeride vahendusel? Sest tehingud ja rahad on väga suured ning ei saa riskida sellega, et näitlejal ja produtsendil omavahelist klappi ei ole.
Lepingud ja dokumentatsioon. Maaklerfirmadel on olemas vajalikud dokumendi põhjad ja lepingud, mis on vajalikud tehingu edukaks läbi viimiseks.

Miinused maakleri palkamisel on järgmised:

Omanikul võib olla risk sattuda ebakompetentse maakleri otsa, kes peale internetti kuulutuse riputamise rohkem midagi ei teegi.
Ebakompetentne maakler võib tehingus olla pigem häiriv, kui kaasa aitav tegur.

Nagu ennegi öeldud, on omanikul kohustus professionaalse maaklerfirma teenuste eest pärast tehingut maksta. Olenevalt tehingu hinnast, võivad need tasud sageli olla üsna suured.

Kui omanik otsustab müüa kasutades mitut maaklerit, võib tehing muutuda jällegi keeruliseks. Seda seetõttu, et kuna ühelgi maakleril ei ole töötasu suhtes kindlust, siis otseselt ei kuluta sellele objektile keegi väga palju aega ega ressursse, et sellele parima hinnaga ostjat leida. Samuti ei ole ühelgi maakleril konkreetset ülevaadet kogu müügiprotsessist ning sellisel juhul on sujuv tehingu läbi viimine raskendatud.

Kokkuvõtteks võib öelda, et mõlema variandi puhul on olulisi argumente, mida kaaluda. Kui aga müügisoov on tõsine ja aeg ikkagi tiksub, soovitan pöörduda professionaalse maakleri poole oma murega. Las ta räägib Teile, mis on reaalne hind praegusel ajal, milliseid teenuseid Te temalt oodata võite ning mida on vaja teha, et objekt ära müüa. Kui Te ei tunne ennast mugavalt selle maakleriga koos töötades, valige keegi teine või proovige ise müüa.

Artikli autor on Jüri Preobraženski
Kinnisvaraguru.ee

Kerkiv ehitushind paneb koduostja eelistama vanemat ühepereelamut

12.11.2011 Tõnu Toompark

Kinnisvaraturu tänane kõige kriitilisem tegur on kasvanud ja järjest edasi uutesse kõrgustesse pürgiv ehitushind. Ehitushind muudab uute projektide turule toomise järjest raskemaks, kui mitte võimatuks – ostjad ei neela liiga kallist hinda alla. Kallinev uute ühepereelamute ehitamine suunab turu teraviku teisesele ehk vanemate ühepereelamute turule.

Ehitushinnad on näidanud sel aastal jõudsat tõusu. Hinnatõusu kohta hea statistiline indikaator puudub, tugineda tuleb vaid spetsialistide hinnangutele. Ehitusspetsialistide väidetele tuginedes võib öelda, et ehitus on käesoleva aasta jooksul läinud 15-20% kallimaks.

Taevastesse kõrgustesse tõusnud hinnad pigem tõusevad edasi. Konjunktuuriinstituudi andmetele tuginedes võib väita, et valdavalt ootavad ehitusettevõtted lähikuudel ehitustööde hindade tõusu ja seda isegi vaatamata kahanevatele ehitustööde portfellidele.

Ühepreelamu lõpphinna teine oluline komponent ehitushinna kõrval on maa maksumus. Maaturg ei ole tänaseni päris „august väljas“, kuid mõningast elavnemist võib siin siiski märgata. Planeeringuga ja ehitusõigusega kruntide vastu on huvi järjest tõusmas, samuti on hinnatasemed vaikselt kerkinud. Käesoleva aasta III kvartalis oli Harju maakonna elamumaatehingute keskmine ruutmeetrihind 36 €/m², veel aasta tagasi oli see ainult 26 €/m².

Eelnevale tuginedes võime väita, et uue ühepereelamu ehitamine muutub paratamatult järjest kallimaks ja kallimaks. Uute elamute kallinemine suunab uue kodu otsijad uuete ühepereelamute turult olemasolevate vanemate ühepereelamute turule.

Suurenev vanemate ühepereelamute huvi tõstab järellainetusena tehingute aktiivsust ja hinda selleski turusegmendis. 2011. a. III kvartali keskmine hoonestatud elamumaa tehingu maksumus oli 112 000 €, aasta tagasi oli keskmise tehingu suuruseks 99 000 €.

Tänased tendentsid lubavad arvata, et senised arengud jätkuvad. Liigsetesse kõrgustesse tõusnud uute ühepereelamute hinnad peletavad sealsed ostuhuvilised vanemate ühepereelamute turule. Turu fookuse muutumine suurendab tehingute arvu, käivet, kuid paraku ka olemasolevate ühepereelamute sektoris.

Oktoobrikuu Tallinna kinnisvaraturgu iseloomustavad stabiilsus ja ettevaatlikkus

12.11.2011 Tõnu Toompark

Uus Maa Kinnisvarabüroo: Tallinna kinnisvaraturgu iseloomustavad stabiilsus ja ettevaatlikkus

Maa-ameti andmeil toimus Tallinnas oktoobris 808 kinnisvara ostu-müügitehingut, mida on protsendi võrra septembrist vähem. Samas on see tulemus parem mullusest oktoobrist, millega võrreldes on tõus 21%. Sarnaselt kogu Eestile langes ka Tallinnas kinnisvaratehingute koguväärtus. Oktoobris müüdi kinnisvara kokku 59 miljoni euro eest, mis on septembrist 23,8 protsenti vähem.
Tallinnas müüdud korterite hulk tõusis võrreldes septembriga 3,2 protsenti ehk 541-ni. Samas aga langes keskmine ruutmeetrihind 1 protsendi jagu ehk 930 euroni. 2010. aasta oktoobriga võrreldes tõusis korterite keskmine ruutmeetri mediaanhind. Kui eramute turg oktoobris langes, siis müüdud elamukruntide hulk kasvas. Oktoobris müüdi Tallinnas ja Harjumaal kokku 94 eramut ja suvilat, septembris oli vastav number 117. Elamukrunte müüdi oktoobris 49, septembris aga 43. Mulluse oktoobriga võrreldes on nii eramute kui ka kruntide müük olnud mõnevõrra aktiivsem.
Kesklinna kinnisvaraturgu iseloomustab sügishooajale iseloomulik stabiilsus, kuid lisaks ka kartlikkus. Ostuhuvilisi on liikvel küll, kuid paljud neist on korterit ostes üha kaalutlevamad – ollakse ettevaatlikud nii laenuvõtmisel kui ka korteri valikul. Samas ostetakse korterid kiirelt põneva arhitektuuriga vanemates majades või kvaliteetsetes uuselamutes.
Üüriturg on kesklinnas rahunenud, sest seda üles viinud kohalikud ja välismaalased on elamispinnad leidnud. Kergest buumist tekkinud inertsi tõttu on aga mõnede korterite pakkumishinnad veel endiselt liialt kõrged ning heade korterite osas on veel märgata kerget defitsiiti.
Äärelinnas on juba pikemat aega märgata tüüpkorterite kerget hinnalangust, mis aga ei avaldu alati veel statistikas, sest uued ja kallimad korterid tõstavad keskmist hinda. Enam on langemas remontivajavate ühe- ja kahetoaliste magalakorterite hinnad.
Kuigi ebakindlus rahaturgudel on pannud inimesi enam otsima säästude paigutamise võimalusi kinnisvaraturul, ei anna see alust hinnatõstmiseks, sest sel juhul valib potentsiaalne rahapaigutaja kohe uue pakkumise.
Kui ostjad on muutunud aina turuteadlikumaks ning välja valitakse kohe üldisele hinnatasemele vastavad pakkumised, siis müüjate osas on enam märgata pakutava vara tugevat ülehindamist. Hinnakujundusel võetakse tihti aluseks naabrite jutud ja portaalides nähtavad kõrged pakkumishinnad ning tegelikku hinnataset ei soovita aktsepteerida.
Kuigi üüriturg on juba teist kuud rahunemas, on ka äärelinnas pakutavate objektide hinnatase suhteliselt kõrge. Hea hinna ja kvaliteedi suhtega korterid leiavad uued elanikud päevaga, kuid kehvemad või ülehinnatud korterid mitte. Inimesed on endiselt väga hinnatundlikud ning keskmise, heas korras magalakorteri eest ollakse nõus maksma üüri sõltuvalt korterist kuni 270 eurot, paremate pindade puhul ka kuni 300 eurot kuus.

Märksõnad oktoobrikuu Eesti kinnisvaraturust

Eesti: Üüriturg saab aina olulisemaks valdkonnaks kinnisvarasektoris.
Tallinna kinnisvaraturgu iseloomustavad stabiilsus ja ettevaatlikkus.
Tartu kinnisvaraturule lisandub mitmeid uusi arendusprojekte.
Narva kinnisvaraturg on üldiselt loid, vaid üüriturg on elavam.
Pärnu eramute pakkumishinnad on veidi tõusnud.
Oktoober oli Viljandi eramuturul käesoleva aasta parim kuu.
Oktoobris toimusid Rakveres tehingud peamiselt korteritega, mille hinda oli juba mitu korda langetatud.
Oktoober oli Kuressaares maade- ja majade turul käesoleva aasta parim kuu.
Võru kinnisvaraturg muutus talviselt vaikseks.
Haapsalus on kaua müügis olnud kortereid hakatud enam välja üürima.

Uus Maa 2011. a. oktoobri turuülevaade on alla laaditav siit.

Üüritulu maksuvabastus laiendab eluruumide üüriturgu

10.11.2011 Tõnu Toompark

Eesti Kinnisvarafirmade Liit tuli oktoobri lõpus välja ideega anda eraisikutele tulumaksuvabastus eluruumidelt saadavale üüritulule. Kitsa eelarve tingimustes on maksuvabastused tundlik teema. Miks ikkagi peaks ühele majandussektorile andma sellise soodustuse?

Elamispindade üürileandmine toimub Eestis valdavalt eraisikult eraisikule. Palju üürikortereid kuuluvad ka ettevõtetele, kuid suurimaks üürileandjate massiks on ikkagi eraisikud. Kurbloolisus seisneb selles, et keegi ei tea täpselt, kui palju neid üürileandjaid tegelikkuses ikkagi on?

Üürituru osakaaluks hinnatakse 15% eluruumidest, mis Tallinnas tähendaks suurusjärku 30 000 eluruumi. Äsjaste maksuameti andmete alusel aga deklareeris 2010. aastal saadud üüritulu kogu Eestis kõigest napp 2900 inimest.

Seega tuleb meil tõdeda, et üüritulult maksude maksmine on pigem erandlik tegevus ja üüritulu maksuvabastuse puhul kaotab riik summa, mis on eelarve mahuga võrreldes olematult väike suurus.

Maksude eiramine on loonud olukorra, kus konkurentsi- ehk hinnaeelis on makse mittemaksval üürileandjal. Tal on võimalus hinnatundlikule üürnikule pakkuda veidi madalamat hinda, kuid eeldusel, et kirjalikke lepinguid ei sõlmita ning raha liigub arveid esitamata käest-kätte.

Kirjalikke ja üheselt arusaadavate kokkulepete puudumine loob usaldamatuse ja ebakindluse nii üürnike kui üürileandjate vastu ehk muudab kogu üürituru ebastabiilseks ja ebausaldusväärseks, mis ei suuda pakkuda pikaajalist turvalist eluaset. Samas on üüripinnad veel eriti majanduse raskematel aegadel odavam suurt omafinantseeringut mittenõudev alternatiiv eluasemeprobleemide lahendamiseks.

Mustas või hallis tsoonis tegutsevate üürileandjate konkurentsieelise kõrvaldamiseks ongi hea meetod üüritulu tulumaksuvabastus. Riik siin maksutulu oluliselt ei kaota, kuid illegaalsed üürileandjad kaotavad konkurentsieelise, mille on neile säästnud maksmata jäänud maksud.

Uus olukord suunab üürnikud esmajärjekorras nende üürileandjate juurde, kes on valmis sõlmima turvalisust loovaid kirjalikke lepinguid. See sunnib omakorda kogu üürituru põranda alt välja tulema. Lai ja legaalne üüriturg loob uusi võimalusi eluaseme leidmiseks ning üürituru laienemiseks ning on ühiskonna poolt kõrgemalt hinnatud kui mõnesajatuhande eurone maksutulu riigile.

Legaalne, läbipaistev ja etteprognoositav üüriturg annab võimaluse selleks, et turule sisenevad suuremad investorid, kes üksikute korterite asemel toovad turule üürimajad. Üüripakkumiste suurenemine ja professionaalsuse taseme tõus on taas tegurid, mis on üürnike huvides. Need võimaldavad laiemat pakkumist ja seeläbi üürihinna stabiilsust ning pikaajalises perspektiivis madalamat hinnataset.

Üüritulu maksuvabastuse poolt räägib veel üks väike tegur. Eesti maksusüsteemi järgi on eluaset väljaüürides eraisikuna võimatu maksustatavast tulust maha arvata üürikorteri parendamiseks, nt remontimiseks tehtud kulutusi. Kulude mahaarvamiseks tuleb luua ettevõte või registreerida end füüsilisest isikust ettevõtjaks. Ainult ühte üürikorterit opereerides ei ole see väga mõistlik tegu. Üüritulu maksuvabastus võimaldaks likvideerida ka väljaüüritava varaga seotud kulude tuludest mahaarvamisega seotud anomaaliad.

Elamispindade üürituru legaliseerimine ja põranda alt väljatoomine on rangelt ühiskonna kõige laiemates huvides. Üürisektor on meil tulenevalt eluruumide erastamisest olnud ebamõistlikult kitsas. Nüüd on aeg anda sellele võimalus laienemiseks. Tänase 15-protsendilise osakaalu pealt võiks üüriturg laieneda pikas perspektiivis 25-35 protsendi peale. Võimalus selliste arengute kiirendamiseks ning elamispindade valikuvabaduse laiendamaiseks on eluruumide üüritulu tulumaksuvabastus.

Доход от сдаваемых в наем квартир растет

10.11.2011 Tõnu Toompark

Индекс KV.EE, отражающий цену предложения на жилищном рынке Эстонии, продолжает движение в горизонтальном направлении и никак не хочет изменить его в одном или другом направлении. На сегодня значение индекса составляет 61,6 пункта,что выше прошлогоднего всего лишь на 0,2%.

В условиях нынешнего застоя сделок с недвижимостью быстрый рост цен на сдаваемое жилье способствует росту дохода от сдачи жилья в аренду. В период бума цен на квартиры годовой доход от сдаваемого в наем жилья составлял приблизительно 2% от стоимости квартиры. В начале же текущего года доход от сдаваемого в наем жилья составлял 4-5%, а сейчас уже 6%.

Рост цен на сдаваемое жилье обусловлен нехваткой сдаваемого жилья. По данным портала недвижимости KV.EE предложение на рынке сдаваемого жилья уменьшилось за год в различных регионах Эстонии от одной трети до двух третей.

Рост доходов от аренды жилья может привлечь еще больше квартир на рынок сдаваемого жилья или же к его покупке вместо аренды. Хочется надеяться, что нормальное предложение, т. е. разумный с точки зрения покупателей квартир выбор жилья, возобновится уже в ближайшие полгода.

Подробности происходящего на рынке недвижимости Эстонии – на портале недвижимости KV.EE.

	Количество сдаваемых в наем квартир, динамика рынка сдаваемого жилья
	10/2010	10/2011	Изменение, %
Хааберсти	196	128	-35%
Кесклинн	914	651	-29%
Кристийне	278	104	-63%
Ласнамяэ	481	265	-45%
Мустамяэ	277	149	-46%
Нымме	163	54	-67%
Пирита	118	70	-41%
Пыхья-Таллинн	456	191	-58%
Ваналинн	104	89	-14%
Таллинн	3 046	1 726	-43%

Тарту	1 084	615	-43%
Пярну	262	265	1%
Нарва		30	NA
Эстония	4 686	2 857	-39%

KV.EE indeks

Нехватка сдаваемых в наем квартир способствует росту платы за наем

10.11.2011 KV.EE

По данным портала недвижимости KV.EE предложение на рынке сдаваемых в наем квартир за год уменьшилось в некоторых районах Таллинна на одну треть, в других – даже на две трети.

Если в октябре прошлого года на портале недвижимости KV.EE в Таллинне предлагалось в наем 3046 квартир, то в октябре этого года всего 1726 квартир, и спад предложения составил 43%.

Однако, положительным является то, что количество предложений на сдачу в наем квартир в сентябре после продолжительного спада показало некоторый рост, что несколько улучшило положение на рынке сдаваемого жилья.

Спад предложения на рынке сдаваемого в наем жилья привел к росту цен в данном секторе рынка недвижимости. Оценочно, из-за нехватки сдаваемого жилья цены на сдаваемое в наем жилье выросли приблизительно на 25%.

Подробности происходящего на рынке недвижимости Эстонии – на портале недвижимости KV.EE.

	Количество предложений на рынке сдаваемого в наем жилья и его динамика, шт.
	10/2010	10/2011	Изменение, %
Хааберсти	196	128	-35%
Кесклинн	914	651	-29%
Кристийне	278	104	-63%
Ласнамяэ	481	265	-45%
Мустамяэ	277	149	-46%
Нымме	163	54	-67%
Пирита	118	70	-41%
Пыхья-Таллинн	456	191	-58%
Ваналинн	104	89	-14%
Таллинн	3 046	1 726	-43%
Виймси		25	NA

Тарту	1 084	615	-43%
Пярну	262	265	1%
Нарва		30	NA

Üüritulu maksuvabastus laiendab eluruumide üüriturgu

10.11.2011 Tõnu Toompark

Seega tuleb meil tõdeda, et üüritulult maksude maksmine on pigem erandlik tegevus ja üüritulu maksuvabastuse puhul kaotab riik summa, mis on eelarve mahuga võrreldes olematult väike suurus.

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Uus Tallinna-Riia-Vilniuse turuülevaade

10.11.2011 Tõnu Toompark

Ilmunud on uus turuülevaade, mille koostajateks on Sorainen, Ober-Haus ja Deloitte.

Sorainen, Ober-Haus, Deloitte: kinnisvaraturu ülevaade, september 2011 on allalaaditav siit.

Ülevaade on inglise keeles.

LVM Kinnisvara: 6 võimalust jätta tulumaks kinnisvaratehingult maksmata

09.11.2011 Tõnu Toompark

Kinnisvaratehinguga seotud maksuküsimustele on mõistlik mõelda veel enne, kui vara müügiga alustatakse. Samas on maksustatavate tehingute kõrval tänases seaduses kirjas ka 6 juhtu, kus kinnisvaratehing on maksuvaba.

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja, elamuühistu osamaksu või hooneühistu liikmesuse võõrandamisest saadud kasu, kui*:

kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana. Kuna elukoha võõrandamine on maksuvaba, siis ei ole maksuvabastuse rakendamisel tähtis eluruumi omandamise viis ehk pole vahet, kas see on näiteks päritud, kingitud, ostetud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud.
kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel;
kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning nimetatud eluruum ja selle juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel ning kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit. Seejuures tuleb meeles pidada, et maksuvabastuse rakendamisel peavad olema täidetud kõik kolm tingimust: eluruum ja maa on ostueesõigusega erastatud ja kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit.
suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit;
ehitis või korter kui vallasasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või ostueesõigusega erastamise teel;
maksumaksja kasutas elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuvat korterit kuni võõrandamiseni oma elukohana.

Last but not least – Tulumaksuseaduses on sätestatud maksustatavate tululiikide mitteammendav loetelu, samas kui maksuvabade varatehingute loetelu on lõplik.

* Kui sätestatud maksuvabastuse aluseks on eluruumi kasutamine maksumaksja elukohana, ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Kinnisvaraturg ootab finantskriisi lahenemist

09.11.2011 Tõnu Toompark

Tallinna kinnisvaraturg oli oktoobris äraootaval seisukohal – keskmine korteri ruutmeetri hind langes septembriga võrreldes kolm ja tehingute arv pool protsenti, analüüsib Eesti üks suuremaid kinnisvarafirmasid 1Partner Maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahteri sõnul on suve lõpus toimunud hinnatõus ja tehinguaktiivsus püsima jäänud ning ostjad on äraootaval seisukohal – kuidas avatakse kreeka pähkel ja mis saab maailma majandusest üldiselt. “Teisest küljest annavad pangad praegu palju laenuraha peale ja hoiavad seeläbi turgu aktiivsena,” ütles Vahter ja lisas, et värskelt alanes ka kuue kuu Euribor, mis teeb laenuraha veel odavamaks.

Oktoobris tehti Tallinnas kinnisvaraga 808 ostu-müügitehingut kogumaksumusega 59 miljonit eurot. Mullu sama ajaga võrreldes tehti tänavu 21 protsenti enam tehinguid neljandiku võrra suurema kogumaksumuse eest.

Tallinna korteritehingute arv tõusis septembriga võrreldes kolm protsenti 541-ni, kuid keskmine ruutmeetri hind langes kolm protsenti 1082-le eurole. Võrreldes oktoobriga 2010 oli keskmine pinnaühiku maksumus tänavu üheksa protsenti kõrgem.

Kalleim korter müüdi Tallinnas oktoobris hinnaga 668 000 ja odavaim 834 euro eest.

Eluhoonetega hoonestatud kinnistuid müüdi Tallinnas oktoobris 29, mis on 9 võrra vähem kui eelmisel kuul. Kalleim eramu võõrandati 710 000 ja odavaim 1567 euro eest.

Oktoobris müüdid 12 hoonestamata elamumaa kinnistut, mis on kahe võrra septembrist enam. Kalleim krunt müüdi 158 000 ja odavaim 42 500 euroga.

Üürikorterite nappus tõstab üürihinda

09.11.2011 KV.EE

Võrreldes aastataguse ajaga on portaali KV.EE andmetel üürikorterite pakkumine Tallinnas linnaositi vähenenud kolmandiku kuni isegi kahe kolmandiku võrra.

Kui aasta tagasi oktoobris oli portaalis KV.EE pakkumisel 3046 Tallinna ürikorterit, siis käesoleva aasta oktoobris oli pakkuda vaid 1726 korterit. See teeb üüripakkumiste ülelinnaliseks vähenemiseks 43%.

Positiivne on siiski see, et üürikorterite pakkumiste arv tegi peale pikka langust septembris väikese tõusu, mis ehk pisutki leevendab üürikorterite põuda.

Üüripakkumiste vähenemine on tõstnud üürihindu. Hinnangusliselt on pakkumise nappuse tõttu üürihinnad käesoleval aastal tõusnud isegi kuni 25%.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite üüripakkumiste arv ja selle muutus, tk
	10/2010	10/2011	Muutus, %
Haabersti	196	128	-35%
Kesklinn	914	651	-29%
Kristiine	278	104	-63%
Lasnamäe	481	265	-45%
Mustamäe	277	149	-46%
Nõmme	163	54	-67%
Pirita	118	70	-41%
Põhja-Tallinn	456	191	-58%
Vanalinn	104	89	-14%
Tallinn	3 046	1 726	-43%
Viimsi		25	NA

Tartu	1 084	615	-43%
Pärnu	262	265	1%
Narva		30	N

Korterite üüripakkumiste arvu muutus portaalis KV.EE 10/2010 ja 10/2011, %

Statistika: eluasemelaenude turgu pärsib nõrk nõudlus

08.11.2011 Tõnu Toompark

Uusi eluasemelaenu võtjaid rõõmustab jätkuvalt soodsana püsiv intressimäär. Eluasemelaenude intressimäär ei ole end lasknud segada ka vahepealsest euribori tõusust, intressimäära tõusu on kompenseerinud langev riskimarginaal.

Soodne intressimäär on 2011. a. III kvartalis lõpuks aidanud ülespoole suunata ka uute laenude väljastamist. Uusi eluasemelaenusid väljastati 2011. a. III kvartalis 144 miljoni euro väärtuses ehk 27% aastatagusest rohkem. Tegemist on esimese tõsiseltvõetava tõusuga laenukäibes.

Tänane turg näitab, et pankadel on valmidust laene väljastada enam kui kõll. Laenunumbrite senise tagasihoidlikkuse taga on pigem napp laenunõudlus, mida pärsivad mittetõusvad reaalpalgad ja suur tööpuudus.

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Eluasemelaenude jääk ja käive kvartalite lõikes, mln €

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama kuuga

Tagasimaksmisel olevate eluasemelaenude keskmine jääk ja eluasemelaenude arv

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kahe nädala pärast algab Kinnisvara ABC koolitus

07.11.2011 Tõnu Toompark

Kahe nädala pärast ehk 21/11/2011 algab järjekordne Kinnisvara ABC koolitus. Kursus Kinnisvara ABC avab kinnisvaraturu aluspõhimõtted ja aitab kinnistada seniseid teadmisi.

Koolitus Kinnisvara ABC on suunatud eelkõige maakleritele, kes soovivad süsteemset ülevaadet kinnisvaraturu funktsioneerimisest. Kindlasti on läbi aegade koolitusel osalenud ka palju eraisikuid, kel on lähitulevikus olnud plaan kinnisvara osta, müüa või välja üürida.

Just viimasel teemale ehk üüriteemale on pühendatud jätkukursus Kinnisvara ABC üürikoolitus, kus lahkame põhjalikumalt elamispinna väljaüürimisega seonduvat juriidilise ja majandusliku poole pealt.

Kõik Kinnisvara ABC koolituse lektorid Evi Hindpere, Tõnu Toompark, Andree Raid on pikaajalise kogemusega oma ala spetsialistid.