Probleemid uute ehitistega on tavaliselt tingitud, kas korraliku projekti puudumisest, projekteerimis- või ehitusvigadest. Vaatame natuke laiemalt, kuidas ehitusprobleemid tavaliselt tekivad ja kuidas neid lahendatakse.

Ebapiisav projekt ja ehitusfirma poolsed projektimuudatused

Eramaja ehitaja hoiab enamasti kokku maja projekti pealt ja usaldab ehitaja kogemust analoogsete objektide ehitamisel. Projekt on eelprojekti tasemel, kus konkreetsed sõlmed on lahendamata. Sellises olukorras juhtub kokkuvõttes järgmine.

Ehitaja tunnetab, et tal on võimalik teha iseseisvalt projektis muudatusi, põhjendades neid nii odavama hinna, varem tehtud toimivate lahenduste või muuga, kuid kokkuvõttes enamasti teeb ehitaja sellisel juhul muudatusi, mis teeb ennekõike ehitaja jaoks ehitamise soodsamaks ja lihtsamaks.

Asja muudab probleemseks ka see, et ehitaja teeb küll muudatusi, mida ta tellijale suuliselt selgitab, kuid projektdokumentatsiooni muudatusi sisse ei kanta.

Tulemuseks olukord, kus ehituskonstruktsioone on muudetud, kuid muudatustest ei jää jälge maha ning näiteks kaetud tööde puhul ei pruugi hiljem teadagi, et ei ole ehitatud projekti järgi, kuna visuaalselt ei jää muudatusi näha.

Kui hiljem tekivad majaga ehituslikud probleemid siis, kes sellises olukorras on süüdi? Kas ehitaja või tellija? Kuigi enamasti näidatakse näpuga ehitajale siis laiemalt vaadates on tellija samamoodi vastutav oma valikute eest.

Tellija proovib odavama projektiga raha kokku hoida ja samamoodi proovib ehitaja lahendada konstruktsioonide sõlmi odavamalt, kui see võimalus tellija poolt temale avaneb. Klassikaline ehitusfirma tegeleb ainult ehitamisega, mitte projekteerimisega ja tellija peaks sellega arvestama.

Kui siis ühel hetkel, on see siis objekti lõpufaasis või juba garantiiajal, ehitusobjektiga probleemid tekivad siis tavaliselt kipub vastasseis tekkima sellelt pinnalt, et kas tehtud lahendus on vale või õige. Ehitaja ütleb, et ta on igal pool nii ehitanud ja toimib hästi, tellija väidab vastupidist.

Siit edasi jõutakse halvemal juhul vaidlusega kohtusse. Ja mida teeb sellises olukorras kohus? Kui kokkuleppele osapoolte vahel ei jõuta ja üheselt ühe poole viga ei ole võimalik tuvastada, siis saab kohus kasutada sõltumatu riiklikult tunnustatud ehituseksperdi arvamust, kui vähemalt üks osapool on nõus ekspertiisi kulud tasuma. Riiklikult tunnustatud ehituseksperdid on leitavad siit.

Kohus esitab eksperdile konkreetsed küsimused, millele ekspert vastused annab. Ekspertiisis lähtutakse paikvaatlusest (vajadusel avatakse ka konstruktsioone), ehitaja ja tellija vahelise töövõtulepingu sisust ja tingimustest ning ehitusprojektist, kaasates ka vajadusel tunnistajad.

On ka juhuseid, kus hageja võtab enne kohtusse tulekut iseseisvalt riiklikult tunnustatud ehituseksperdi arvamuse ja hiljem kohtu poolt võetakse täiendav ekspertiis mõnelt teiselt riiklikult tunnustatud eksperdilt ning need arvamused võivad olla erinevad. See, kuidas sellises olukorras kohus otsustab, on keeruline prognoosida.

Ajakulu kohtus asja lahendamisele on kohtute suure töökoormuse tõttu suur ja arvestada tuleks 1-2 aastaga või enamaga.

Igal juhul on mõistlikum juhul ennetada probleeme professionaalselt projekteerimisfirmalt tellitud projektiga ja nõuda ehitajalt projektist kinnipidamist. Kui tekib vajadust projekti muuta, tuleks ka projekti muudatused projekteerimisfirmalt tellida. Nii säilib vastutus nii projekteerimise kui ka ehitamise protsessi osas. Jah, see teeb ehituse kallimaks, kuid aitab ära hoida kokkuvõttes suuremaid ehituslikke probleeme ja nende parandamiseks kuluvaid summasid.

Ehitusvead ja ehituskvaliteet

Üks osa probleeme on seotud valede ehituslahenduste kasutamisega või hoopis lihtsalt lohaka ja hoolimatu tööga. Sagedamini esinevad probleemid on näiteks need, et ehitusmaterjale ei kinnitata piisavalt, näiteks ehitusplaatide paigaldusjuhistes toodud kruvisid pannakse vähem, kui vaja või kinnitatakse konstruktsioone vale läbimõõduga kruvi või naelaga.

Sageli jäetakse kaetud tööde puhul panemata korrektselt soojustus või tuuletõkkeplaat ja ei tehta korralikult hüdroisolatsiooni, jäetakse soojustusplaatidele vahed või mõnes kohas jäetakse üldse materjal paigaldamata.

Sellises olukorras sageli ei võida ehitusfirma ka rahaliselt, sest need mõned kruvid, naelad või mõni m2 soojustust ei anna ehitusfirmale kasumit, pigem on tegemist oskuste- ja elementaarse töökultuuri puudumisega ning lohakusega. Enamasti „jäetakse“ asjad tegemata seepärast, et materjal sai otsa ja selle asemel, et töö katkestada ja hankida vajalikud materjalid, lihtsalt kaetakse tööd kinni ja minnakse muude töödega edasi.

Ehitusvigade õigeaegne leidmine eeldab tellijalt (või tema poolt palgatud spetsialistilt) regulaarselt objekti kontrollimist ja kaetud tööde õigeaegset ülevaatamist. Tööde kontrollimine aga eeldab projekti lugemise oskust ning materjalide ja tootjate juhistega kursis olemist, sest need on alusdokumendid, mille alusel töö toimub ja mille alusel saab töö teostamist hinnata.

Probleemid ehituse lõpetamisega

Tõenäoliselt kõige levinuim probleem on maja ehitustööde lõpetamisega. Ühelt poolt seetõttu, et alati tööde lõpufaasis kulub lõppviimistlusele palju aega. Ainuüksi pahtlite ja värvide vajalik kuivamisaeg kipub plaanitud ajaplaani lõhki ajama ja tellija, kes tahab majja sisse kolida, muutub närvilisemaks.

Selliselt pinnalt tekib sageli ka see probleem, et objekti lõpufaasis hakkab tellija kahtlema ehitaja poolt tehtud tööde korrektsuses ja ehitusnõuetele vastavuses. Kahtlus ehitaja suhtes väljendub ennekõike selles, et kui viimistlustöödes leitakse puudusi või ebakorrektset tööd, kas järsku ka varasemalt teostatud tööd on ikka korrektselt tehtud ning kaasatakse objekti ülevaatamiseks mõni omanikujärelevalve spetsialist.

Sellises olukorras tekib juba psühholoogiliselt olukord, kus ehitaja võtab sisse kaitse- ning tellija ründepositsiooni. Täiendav kontroll objekti lõpufaasis annab mingi pildi, kuid kuna enamik töid on selleks ajaks kaetud siis tervikpilti ehitustööde kvaliteedist kaasatud spetsialist ei saa.

Kindlasti aga leiab omanikujärelevalve mingi probleemi, mille lahendaks teistmoodi, kui ehitaja seda tegi. Kuna korrektset projekti pole ei ole siis võib tekkida suhteliselt väikestest teemadest põhimõtteline vastasseis. Ehitaja, kaitseb oma lahendust, omanikujärelevalve oma lahendust ja tellija, olles ehitaja suhtes ülesse ärritatud, nõuab ehitajalt parandustööde tegemist.

Probleem on aga selles, et olukorras, kus kõik tööd praktiliselt lõpetatud ja iga ümbertegemine tähendab konstruktsioonide avamist, ei taha ehitaja parandusi enam teha, sest sellel hetkel on parandustööd kallid või aeganõudvad.

Ideaalis peaks juba hinnaküsimise ja ehituslepingu sõlmimise ajal kokku leppima ehituskvaliteedi ja täpsed alusdokumendid ja –juhised, mille alusel ehitatakse. Siis on konkreetne alus mille alusel töid kontrollida ja mistahes puuduste korral alusdokumentidele viidata.

Mängureeglid ehitajaga tuleb varakult kokku leppida

Kokkuvõttes tulebki öelda, et ehitamine algab tegelikult hinnaküsimise ja ehituslepingu sõlmimisega ning konkreetsete „mängureeglite“ kokkuleppimisega, mis just eeltoodud probleeme olulisel määral aitavad ära hoida.

Koostöö ehitajaga tähendab kokkuleppeid esimest päevast alates ning kui need saavutatud siis sujub töö edukamalt nii tellija kui ka ehitaja jaoks!

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee