Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Kahetoalise kesklinnakorteri üürimine Tallinnas on sama kallis kui Berliinis

22.03.2013 Kristel Trell

Üüriturul erinevaid pakkumisi vaadates torkab silma, et kahetoalise, 45-50 m2 suuruse tavalise kesklinnakorteri Tallinnas saab üürida 450-500 euro eest kuus, sama raha eest leiab aga ka Saksamaa pealinna Berliini kesklinnas (Berlin Mitte) päris mitu sarnast korteripakkumist. Vastrenoveeritud Tallinna vanalinnakorteri ja Jõe tänaval asuva penthouse’i üürimiseks tuleb välja käia kuus vähemalt 700 eurot.

«Rohkem maksavad Tallinnas luksuslikumad või heas asukohas asuvad üürikorterid. Näiteks vanalinn, Tornimäe luksuslik maja võimaldavad kõrgemat üüri küsida,» räägib Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark, kelle sõnul on aga Berliini üürihindade näol tegemist turuanomaaliaga. «Berliinis on aastaid kinnisvarahinnad suhteliselt all, samas teistest maailmalinnadest nii häid pakkumisi ei leia,» rõhutas Toompark. «Võime tõmmata paralleele nagu Berliiniga, aga turg pole täiuslik.»

Tõsi – Helsingi ja Stockholmi kesklinnas saab sama raha eest üürida vaid väikese ühetoalise, ning Pariisi kesklinnas pakutakse sama hinnaskaala kõige ülemises otsas üürimiseks keskmise ühikatoa mõõtu stuudiokortereid. «Alati tuleb vaadata, mida selle raha eest saad, Tallinnas näiteks saab juba kahetoalise korraliku möbleeritud korteri,» selgitas Toompark.

Tallinna üüriturg on Toompargi sõnul olnud viimase aasta jooksul suhteliselt rahulik. «Kui 2011 oli Tallinn kultuuripealinn, tõusid üürihinnad meeletult, ligi 25%, ning jõudsid tasemele, mis on hea pigem üürileandja jaoks. Täna on turul sama palju üüripakkumisi, kui 2011. a. suvel. Kui 2011 oli suur hinnatõus ja korterid kadusid tundidega, siis hetkel on turg rahulik ja mingit mullistust ei ole,» rääkis Toompark. «Üüriäri baseerub väga madalal tootlusel, see pole see äri, kus ruttu rikkaks saab.» Toompargi sõnul on mõistliku hinnaga müügipakkumisi viimasel ajal vähemaks jäänud, korterite müügihinnad liikunud ülespoole.

Tõnu Toompark soovitab korteri üürimist aga põhjalikult läbi kaaluda. «Alati peab vaatama üürihinda, ka lisanduvaid kulusid, parkimiskohta ning seda kuidas on parkimine korraldatud, tagatisraha suurust, välismaal nõutakse mitmel pool ka soovituskirju. Kindlasti tuleks põhjalikult läbi lugeda lepingu tingimused ning tutvuda kohaliku üürituru regulatsiooniga,» paneb Toompark üürnikele südamele.

http://www.tallinnapostimees.ee/1177728/kahetoalise-kesklinnakorteri-uurimine-tallinnas-on-sama-kallis-kui-berliinis/

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

TOP-i ala saab uue näo

22.03.2013 Tallinn.ee

Linnavolikogu kiitis heaks Tallinna Olümpiapurjespordikeskuse lähiala detailplaneeringu.

Juba kümme aastat tagasi algatatud detailplaneeringu Regati pst 1, 3 ja 5 kinnistute ning nende lähiala kohta hindas abilinnapea Taavi Aas Tallinna linna kuulsaimaks. Ta rõhutas, et planeeringut on aastate jooksul korduvalt muudetud piirkonna elanike soovidele vastu tulles ja see vastab Pirita linnaosa üldplaneeringule. Lahendus arvestab ta sõnul ka vajadusega muuta mereäärne ala atraktiivsemaks ning TOPi kompleks linnaosa tõmbekeskuseks, nagu Pirita linnaosa üldplaneering ette näeb.

Täna kehtestatud detailplaneering näeb ette olümpiapurjespordikeskuse hoonekompleksi rekonstrueerimise ja laiendamise ning selle naabrusse uue hoonestuse rajamise. Viimane hõlmab veekeskust, sadamahoonet, maa-alust parklat ja vajalikke tehnoehitisi, samuti kuni kolmekorruselisi korter- ja ridaelamuid ning äriruumidega korterelamuid või ärihooneid. Mere kaldale kavandatav veekeskus annab võimaluse rajada sinna ka mereveebasseine ning kujundada hoone ümbrusse rand. Detailplaneeringu koostamise käigus viidi Aasa sõnul läbi keskkonnamõju strateegiline hindamine, mille kohaselt on projektis esitatud lahendus rannikukeskkonnale soodne.

Planeering hõlmab 42,48 hektari suuruse maa-ala, mille omanikud on OÜ TopSpa Kinnisvara ja AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus. Abilinnapea täpsustas, et riigile kuulund kinnistute enampakkumise teel võõrandamise tingimused nägid ette võimaluse hoonestada ka TOP-ist kesklinna poole jääv ala, kus praegu on parkimisplatsid.

„Praeguse tühja parklaala hoonestamisega tekib senise ebaselge ülemineku asemel selge kontrast linnaruumi erineva iseloomuga osade vahel, kusjuures parima arhitektuurse lahenduse saamiseks tuleb selle ala hoonestamiseks korraldada arhitektuurikonkurss,“ rõhutas Aas ja lisas, et detailplaneeringu koostamisel on arvestatud arhitektuuriajalooliste eritingimustega ning rajatav hoonestus ei muuda linna siluetti.

Kavandatavad kergliiklusteed tagavad Aasa hinnangul hea ligipääsu jalgsi ja jalgrattaga kogu planeeritud hoonestusele ning Pirita jõele, olemasolevat haljastust on püütud võimalikult palju säilitada ning lisaks tulevad planeeringualast ligikaudu viiele hektarile uued haljasalad. Rannapromenaadi ning kergliiklusteed jätkatakse Pirita jõeni ja sealt edasi Pirita teeni.

Purjespordikeskuse hooned on kavas rekonstrueerida ja teha juurdeehitused, et kujundada sellest Pirita keskus, kus asuvad kaubandus-, teenindus-, kultuuri-, spordi- ja puhkeasutused, samuti on kavas rajada üldkasutatavad haljasalad ja rannapromenaad ning korrastada liiklusskeemi. Aas rõhutas, et planeering võimaldab luua tervikliku ruumilise lahenduse, mis tugevdab piirkonna identiteeti vaba aja veetmise ja sportimise kohana, kus keskkond muutub mitmekesisemaks planeeritavate elamute lisandudes.

Detailplaneeringu koostamist taotles AS Tallinna Olümpiapurjespordikeskus ja see algatati linnavalitsuse korraldusega 15. jaanuarist 2003. Planeering võeti vastu 1. detsembril 2010 ja oli avalikul väljapanekul 27. detsembrist 2010 kuni 7. veebruarini 2011, misjärel toimus kolm väljapaneku tulemusi tutvustavat avalikku arutelu.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Nõmme apteegi ruumid ootavad uut omanikku

21.03.2013 Tõnu Toompark

Tallinna Linnavaraamet pani Nõmme vana apteegi ruumid senisest soodsama alghinnaga kordusenampakkumisele.

Linnavolikogu otsustas korduvalt edutult enampakkumisel olnud Nõmme vana apteegi ruumide alghinna veerandi võrra alla lasta. Mai tn 4-1 asuva korteriomandi uueks alghinnaks kinnitati 114 750 eurot, mis on esialgsest alghinnast 25% madalam.

Enampakkumisel oleva linnale kuuluva korteriomandi reaalosaks on mitteeluruum üldpinnaga 217,4 m². Mai tn 4 kinnistu maakasutuse sihtotstarve on 45% elamumaa ja 55% ärimaa, kinnistu pindala on 2010 m².

Mai tn 4 kinnistu asub Nõmme raudteejaama naabruses Mai tänava ja Raudtee tänava ristumiskoha läheduses. Mai tn 4 hoones asus Nõmme vanim apteek, hoone on tunnistatud kultuurimälestiseks. Endine apteegihoone ehitati algselt enne 1910. aastat ühekorruseliseks kahe verandaga suvilaks, kuid 1924. aastal ehitati suvila kahekorruseliseks ümber. Teisel korrusel paiknevad kaks eluruumi, esimesel korrusel aga mitteeluruum.

Mai tn 4-1 korteriomandi müügist saadav tulu suunatakse sihtotstarbeliselt Nõmme linnaossa Valdeku tn 13 kinnistule sauna ja spordikeskuse ehitamiseks.

Kesklinnas on alghinnaga 11 400 eurot enampakkumisel J. Vilmsi tn 48-63b korteriomand, mille reaalosaks on 18,2 m² suurune eluruum ning alghinnaga 22 200 eurot tootmismaa sihtotstarbega Lätte tn 6 kinnistu pindalaga 99 m², kinnistul paikneb tööstushoone suletud netopinnaga 53,0 m².

Nõmme linnaosas on enampakkumisel ka Nõmme-Kase tn 34a kinnistu, mille maakasutuse sihtotstarve on ärimaa ja pindala 612 m2, kinnistu alghind on 62 000 eurot. Kinnistul asub laohoone suletud netopinnaga 122,5 m².

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Tallinn osales rahvusvahelisel kinnisvara- ja investeeringute messil MIPIM

21.03.2013 Tõnu Toompark

Tallinna linn koos ettevõtetega osales Prantsusmaal Cannes’is toimuval Euroopa tähtsaimal kinnisvara- ja investeeringute messil MIPIM, mis toimus 12.–15. märts 2013.

MIPIM on üks rahvusvaheliselt mainekamaid erialamesse, mis toob kokku mõjukaimad kinnisvara, rahanduse, ehituse, arhitektuuri, kohaturunduse ja investeeringute ala asjatundjad üle maailma.

MIPIM kinnisvaramess on parim võimalus tutvuda kontsentreeritult suure hulga maailma linnades toimuva kinnisvaraarendusega ning tutvustada oma linna investeerimisprojekte. Mess annab võimaluse jagada vahetult kontakte ja kogemusi teiste maailma linnade esindajatega, kohtuda rahvusvaheliste ehitajate, arendajate, rahastajatega ning kõigi olulisemate rahvusvaheliste kinnisvaranõustajatega.

Ettevõtetest osalesid Riigi Kinnisvara AS, AS Tallinna Sadam, OÜ Uus Maa Property Advisors, AS Pro Kapital Grupp, AS Kaamos Kinnisvara, Baltic Property Fund OÜ, AS Technopolis Ülemiste, AS Eereif Management ja AS Süda Maja.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Hinnaline kinnistu ootab uut omanikku

21.03.2013 Tõnu Toompark

Tallinna Linnavaraamet paneb Sihi tn 122 // Voolu tn 15 kinnistu, nüüdseks tegevuse lõpetanud Kivimäe sauna järgi tuntud müügiobjekti alghinnaga 345 000 eurot kordusenampakkumisele.

Kinnistu müügist saadav tulu läheb sihtotstarbeliselt Nõmme linnaosas Valdeku tn 13 kinnistul sauna ja spordikeskuse ehitustööde teostamiseks. Kinnistu pindala on 3052 m2 ning maakasutuse sihtotstarve ärimaa. Kinnistu lähedusse jääb Kivimäe raudteejaam ja Sanatooriumi park. Lähiümbrus on hoonestatud valdavalt üksikeramutega ja üksikute haiglahoonetega.

Kinnistul asub 1959. aastal saunahoonena kasutusele võetud, klombitud paekivist, osaliselt tellistest, krohvitud ja osaliselt värvitud välisseintega kahe põhikorruse, pööningu- ning tehnilise keldrikorrusega ehitis ehitusaluse pindalaga 803 m². Käesoleval ajal ei ole tehniliselt halvas seisukorras olev Kivimäe saunahoone kasutusse antud ja seisab tühjana ning on kapitaalremonti vajavas seisukorras.

Seni korraldatud Sihi tn 122 // Voolu tn 15 kinnistu avalikud kirjalikud enampakkumised on pakkumiste puudumise tõttu nurjunud.

Enampakkumisele pannakse ka samuti Nõmme linnaosas asuv elamumaa sihtotstarbega Kadaka pst 46 kinnistu pindalaga 1822 m², kinnistu alghind on 102 000 eurot. Uut omanikku ootab ka Harjumaal Vasalemma alevikus asuv elamumaa sihtotstarbega, hoonestamata Tööstuse tn 1 kinnistu pindalaga 4536 m², kinnistu alghind on 9000 eurot.

Enampakkumisel on ka mitmeid korteriomandeid, neist hinnalisemad Liivalaia tn 40-M182 korteriomand alghinnaga 64 710 eurot ning Lembitu tn 8-M122 korteriomand alghinnaga 30 200 eurot. Liivalaia tn 40-M182 korteriomandi reaalosaks on mitteeluruum üldpinnaga 165,7 m². Lembitu tn 8-M122 korteriomandi reaalosaks on 85,8 m2 suurune mitteeluruum.

Nõmme linnaosas on alghinnaga 9000 eurot enampakkumisel Männimetsa põik 5-3 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 28,3 m², Kristiine linnaosas on aga alghinnaga 28 800 eurot enampakkumisel Seemne tn 2-2 korteriomand, mille reaalosaks 61,5 m² suurune eluruum. Alghinnaga 2930 eurot on enampakkumisel Kohtla-Järve linnas asuv Vahtra tn 18a-107 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 60,4 m².

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Notari tasu maksmisest, kui tehingut ei toimu

21.03.2013 Tõnu Toompark

9. jaanuaril 2013.a. tegi Riigikohtu tsiviilkolleegium kohtumääruse tsiviilasjas 3-2-1-169-12 asjas, kus notar nõudis pooltelt notari tasu lepingudokumendi koostamise eest, kuigi tehingut selle notari juures ei toimunud.

Asjaolude kohaselt broneerisid pooled notari juures notari aja ja palusid ette valmistada lepingudokumendi. Erinevate asjaoludel aga selle tehinguni ei jõutud. Pooltele üllatuslikult edastas notar aga notari tasu arve ja nõudis lepingu ettevalmistamise eest notari tasu.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumil tekkis asja läbi vaadates kahtlus, et notari tasu seaduse (NotTS) §-s 30 sätestatud notari tasu tehingu projekti koostamise eest, kui tehingu tõestamist ei järgne, võib olla vastuolus põhiseadusega.

Notari tasu tehingu projekti koostamise eest, kui tehingu tõestamist ei järgne, on NotTS § 30 järgi pool tehingu tõestamise tasust. Tehingu tõestamise tasu suurus sõltub NotTS § 22 järgi üldjuhul tehinguväärtusest.

Tehinguväärtuse määramisel on NotTS § 3 lg 1 järgi üldjuhul aluseks notariaaltoimingu objektiks oleva asja või õiguse väärtus toimingu tegemise ajal. Notari tasu suuruse sidumine tehinguväärtusega on kolleegiumi hinnangul põhjendatud tehingu tõestamise korral, sest notariaadiseaduse (NotS) § 14 järgi vastutab notar oma ametikohustuste süülisest rikkumisest tekkinud kahju eest.

Kolleegiumi hinnangul kui notar koostab tehingu tõestamiseks tehingu projekti, kuid tehingu tõestamist ei järgne, on notar küll osutanud õigusteenust, kuid tehingu tõestamisega kaasnevat vastutust ei järgne. Seetõttu on tehingu projekti koostamine olukorras, kus projekt jääb tõestamata, olemuselt sama nagu õigusnõustamise teenuse osutamine NotS § 33 mõttes.

Riigikohus on leidnud, et notari tasu tehingu projekti koostamise eest võib tähendada võrdsete ebavõrdset kohtlemist, kus dokumendi koostamise eest võib nõuda tasu erinevatel alustel ja määras, milleks ei ole mõistlikku põhjendust.

Lisaks on kolleegium märkinud, et sellisel juhul tasu nõudmine võib riivata ka põhiseaduse §-s 32 sätestatud igaühe omandi puutumatust, arvestades seda, kui suures ulatuses peaks isik tehingu projekti koostamise korral oma varast loobuma, kui tehingu tõestamist ei järgne ja tasu arvutatakse tehinguväärtuse järgi, aga mitte kokkuleppel.

Asja arutamine on üle antud Riigikohtu üldkogule.

Artikli autor on Glikman, Alvin & Partnerid advokaat Pille Pettai.

Maareformi lõpetamiseks vajalikud seadusemuudatused on jõustunud

21.03.2013 Tõnu Toompark

20. märtsil jõustunud maareformi seaduse ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seadus näeb ette maareformi kiiremaks lõpetamiseks vajalikud muudatused.

Seadusemuudatuste peaeesmärgid on:

kaasomandis oleva ehitise teenindamiseks vajaliku maa omandamise reguleerimine olukordades, kus mõni kaasomanikest ei soovi maad omandada;
kinnisasjaga piirneva, iseseisva kasutusvõimaluseta maaüksuse omandamisega seonduvate probleemide lahendamine;
vähendada riigi omandisse jäetava, olemasoleva ehitise omaniku kasuks hoonestusõigusega koormatava maa hulka;
sätestada ENSV taluseaduse alusel kasutusse antud maa osas maareformi läbiviimise kohustus;
kehtestada maareformi kiiremaks lõpuleviimiseks vajalikud tähtajad.

Seega puudutavad muudatused eelkõige inimesi, kellele maa on endiselt kas tagastamata või erastamata. Lahendatakse ka kaasomanike probleem juhtudel, kui mõni ehitise omanik ei soovi maad omandada. Seejuures selgitatakse eelisjärjekorras välja tagastamisele ja erastamisele kuuluv maa ning pärast seda munitsipaalomandisse antav ja riigi omandisse jäetav maa.

Näiteks tuleb kohalikul omavalitsusel kahe aasta jooksul määrata reformimata maal asuva ehitise juurde teenindusmaa. Arvestades, et ehitise aluse maa puhul võib tegemist olla nii tagastatava, erastatava, riigi omandisse jäetava kui ka munitsipaalomandisse antava maaga, on selle tähtaja määramine maareformi lõpetamise kiirendamiseks eriti oluline.

Muudatused puudutavad ka hoonestusõigust. Kehtiv seadus võimaldab ehitise omaniku kasuks seada hoonestusõiguse juhul, kui inimene ei ole soovinud maad omandada või on kaotanud maa erastamise õiguse. Kuna hoonestusõiguste haldamine on riigile liialt koormav, siis lubatakse maad omandada nii enne kui ka pärast hoonestusõiguse seadmist. See muudatus puudutab eelkõige neid ehitise omanikke, kelle kasuks on juba seatud hoonestusõigus või kelle kasuks tuleks maareformi käigus hoonestusõigus seada. Muudatusega saavad nimetatud ehitise omanikud õiguse omandada ka ehitise alust maad.

Lisaks maareformi seadusele puudutavad muudatused asjaõigusseaduse rakendamise seadust, Eesti Vabariigi omandireformi aluste seadust, maapõueseadust ja riigivaraseadust. (Vaata maareformi seaduse ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seadust.)

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Riigikogu toetas looduskaitseliste maadega tasaarveldamise lõpetamist

21.03.2013 Tõnu Toompark

20. märtsil Riigikogus lõpphääletusel vastu võetud muudatustega looduskaitseseaduses ja riigivaraseaduses lõpeb looduskaitsealuste maadega oksjonitel tasaarveldamine.

“Maaga tehtavad tehingud muutuvad selgemaks ja õiglasemaks. Edaspidi sõlmib riik maadega ainult müügi- ja ostutehinguid ning ainult siis, kui maatükile on seatud piirangud pärast eraomaniku poolt maa ostmist,” selgitas keskkonnaminister Keit Pentus-Rosimannus. “Samuti ei pea riik maksumaksja raha kasutama maa ostmiseks omanikult, kes on teadlikult omale ostnud looduskaitsepiirangute maa,” lisas minister.
Muudatus tagab ka maaomanike võrdse kohtlemise – looduskaitsepiirangutega kinnistu eest hüvitise saamise kiirus ei sõltu sellest, kas maaomanikul on võimalus või soov osaleda riigi kinnisvaraoksjonil ning omandamiseks esitatud avaldused lahendatakse nende laekumise järjekorras. Pooleliolevad menetlused viiakse lõpuni seni kehtivate reeglite järgi.

Seadusemuudatus kiirendab oluliselt maade tagasiostmise ootejärjekorda nende maaomanike osas, kelle kinnisasjale on piirangud kehtestatud pärast maatüki omandamist.

Seadus jõustub üldises korras ehk 10. päeval pärast Riigi Teatajas avaldamist.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Üüriäri KKK: Kas väljaüürimiseks osta remonitvajav või remonditud korter?

21.03.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Väljaüürimiseks sobiliku korteri valiku juures on oluliseks mõtlemise kohaks, kas üürileandja on võimeline tegema mõistliku ajaga mõistlikul tasemel remonti?

Kui üürileandjal on see võimekus olemas, siis tasub meeletule remondivajadusele viidates nõuda korteri ostuhinna langetamist.

Paljus on tegemist matemaatikaga, kus üürileandja/investor peab arvutama, kas remontivajava korteri ostuhind ja remondikulu on rohkem või vähem väärt kui juba remonditud korter.

Üürileandjale on projekt kasumlik, kui ta ei maksa remontivajava korteri ja remondikulu eest summat, mis ületab remonditud ja väljaüürimiseks kõlbuliku korteri maksumust.

Kindlasti peab üürileandja-investor arvestama sellega, et üürikorteri remont nõuab lisaressurssi. Siin on mõtlemise kohaks, kas investoril on see lisakulutuse ressurss olemas?

Kui seda peab laenama, siis tuleb seda tõenäoliselt teha tavapärase kinnisvaralaenu intressimäärast kõrgema intressimääraga.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Tallinn võimaldab üürnikel üksikkorterid välja osta

20.03.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus otsustas teha linnavolikogule ettepaneku erinevates korterelamutes paiknevad üksikud linnale kuuluvad eluruumid otsustuskorras nende üürnikele müüa.

„Üle linna asuvates korterelamutes sadade üksikkorterite omamine on linnale majanduslikult ebaotstarbekas, kohustades linnaosavalitsusi kümnetes korteriühistutes liikmeks olema, samuti investeerima korterite renoveerimisse,“ ütles abilinnapea Eha Võrk. „Nii rahaliselt kui ka ametnike töö seisukohalt on see põhjendamatult ressursimahukas.“

„Seetõttu oleme otsustanud võimaldada selliste korterite pikaaegsetel üürnikel neile koduseks saanud eluruumi turuhinnaga välja osta,“ ütles Võrk. „Olgu siinjuures veel kord rõhutatud, et tegemist ei ole odavmüügiga – korteriomandid müüakse üürnikele kinnisvarabüroo poolt arvutatud turuhinnaga. Asjaolu, et tegemist ei ole soodsate hindadega, kinnitab fakt, et avalduse korterite väljaostmiseks esitas vaid alla poolte üürnikest.“

Võrk nentis, et linnale kuuluvad korterid tekitavad ka korteriühistu jaoks täiendavaid probleeme – juhul, kui elamus on avaliku sektori korter, ei ole korteriühistul võimalik elamu renoveerimiseks kõige soodsamat laenu saada, samuti ei kata üksikkorterite üürist saadav tulu elamu ega korteri remontimisega seotud kulutusi. „Juhul, kui korteriomanike enamus otsustab elamu renoveerida, peab linn tegema ühe korteri kohta suuri kulutusi elamu remontimiseks,“ tõdes Võrk.

„Linnale kuuluvate üksikkorterite puhul on enamasti tegemist tagasihoidlike, põhjalikku renoveerimist vajavates eakates majades asuvate eluruumidega, millesse tuleb lisaks väljaostusummale veel päris korralikult investeerida,“ rõhutas Võrk.

Võrk tõdes, et üürile antud korterite koos üürnikega võõrandamine avalikul enampakkumisel oleks sotsiaalses mõttes juba ette läbikukkumisele määratud. „See tähendaks paljude üürnike jaoks kodust ilma jäämist, arusaadavalt oleks sellise olukorra tekitamine vastutustundetu ja lubamatu.“

Võrk lisas, et eluruumide otsustuskorras müügiga on juba algust tehtud, linnavolikogu on juba 60 korteri osas otsuse teinud ning neist omakorda 34 on juba müüdud. Müügiotsuse ootel on 181 korterit.

„Korterite otsustuskorras üürnikele müümise näol on tegemist omandireformi jätkuga. Muuhulgas aitame sellega tagastamisele läinud majades elanud inimesi, kes ei saanud teistega võrdsetel alustel endale eluaset erastada.”

Allikas: Tallinn.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Müüja vastutusest müügilepingu eseme puuduste eest

20.03.2013 Tõnu Toompark

19.11.2012.a. kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 on Riigikohtu tsiviilkolleegium veelkord selgitanud müügilepingust tulenevaid müüja vastutuse aluseid.

Kohtuasja asjaolude kohaselt müüs kinnisvaraarendaja korteriomandi, mille kasutama asumisel ilmnes korteris pidev müra ja vibratsioon, mida põhjustas naaberkinnistul teostatav tootmistegevus. Seega ei olnud tegemist müüjast endast või konkreetsest ostetud korteriomandist või ehitisest tuleneva asjaoluga.

Kohtuasjas leiti, et pooled ei olnud müra ja vibratsiooni osas kokku leppinud mingites kindlates nõuetes, millele korter peab vastama. Müüja müüs hagejatele kinnisvaraarendajana korteriomandi uues (või vähemalt olulises ulatuses renoveeritud) majas, olles teadlik ostjate soovist hakata korterit kasutama eluruumina, mis on ka korteri tavakasutuseks. Nendel põhjustel pidi müügiese elamiseks sobima ning olema vähemalt keskmise kvaliteediga.

Kolleegium on märkinud, et korterit ostes tuleb pidada endastmõistetavaks, et selles ei esineks elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Nii ei sobi elamiseks nt korter, milles ei ole võimalik tagada elamiseks elementaarseid tingimusi, nt normaalset temperatuuri.

Kolleegiumi arvates hõlmavad elementaarsed elutingimused vähemalt uutes ehitistes üldjuhul ka nt elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist.

Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama.

Riigikohus on ka varem leidnud, et asja ümbritsev müra võib vähendada asja, sh korteriomandi väärtust, kui see segab asja kasutamist ning asja omanikul ei ole võimalik nõuda segamise lõpetamist.

Hinnang sellele, milline müratase eluruumis on käsitatav eluruumi puudusena, sõltub konkreetsetest asjaoludest. Kolleegiumi hinnangul on tervisekaitseotstarbel kehtestatud normatiive ületav püsiv müra eluruumis käsitatav korteri puudusena.

Antud asjas oli tuvastatud, et müra ei ole ühekordne ega ajutise mõjuga, mida hagejad saanuks mõistlikult toimides kiirelt kõrvaldada. Müra oli püsiv, esinedes kord tugevamalt ja kord nõrgemalt mitme aasta vältel.

Puuduseks ja müügilepingu rikkumiseks oligi antud juhul kolleegiumi arvates ülemäärane müra korteris kui selline. Müra lugemisel müügiesemeks olnud korteri puuduseks (st müügieseme lepingutingimustele vastavuse hindamisel) ei ole tähendust, kas müra tulenes teise isiku tegevusest, nagu ka sellel, kas elamule oli antud kasutusluba. Oluline on üksnes see, kas müra esines ja kas selle tõttu sai lugeda müüdud korterit lepingutingimustele mittevastavaks.

Kolleegium on taaskord märkinud ka seda, et müüja peab korteri müümisel arvestama, et elementaarsetele elutingimustele mittevastav müra on eelduslikult lepingueseme puuduseks ja oma vastutuse selle eest saab ta välistada üldjuhul üksnes siis, kui on puuduse enne lepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Erinevust ei ole, kas müra on tingitud ehituslikest puudustest või nt püsivalt lärmakast naabrist.

Seega on müüja vastutus piiratud seda rohkem, mida rohkem on ta müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud.

Artikli autor on Glikman, Alvin & Partnerid advokaat Pille Pettai.

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Korteriühistud kurdavad: prügiveokorraldus pealinnas jätab soovida

20.03.2013 EKÜL

Eesti Korteriühistute Liidu liikmed kurdavad, et pealinna prügivedu tekitab ühistutele probleeme.

“Aastakümneid ei teadnud ühistud, mis on prügiprobleem, kõik laabus, ehitati välja prügimajad jne, nii ka meie majas. Pärast prügveo hankekonkursi korraldamise süsteemi on vähemalt Tallinn hakanud uppuma prügisse. Konkursi võitnud firmad on hakanud lihtsalt nahaalselt suhtuma oma kohustuste täitmisse ehk pürgi vedamisse. Meie ühistus alates talve saabumisest on iga-esmaspäevane lugu, kus upume prügisse, sest prügiveofirma ütleb, et täispargitud tänaval ei ole võimalik prügiautol nädalavahetusel liikuda.

Siinkohal mainin ära, et kaks aastat tagasi oli kordades lumisem talv ja hullemad teeolud ja tol ajal meid teenindanud ettevõttetel polnud kordagi probleemi teeolude tõttu, neil oli kitsastel tänavatel liikumiseks vastav transport). Tol ajal teenindas meid pool talve Upakkterminal ja pool talve Adelan, kummalgi polnud probleeme.

Alates Ragn Sellsi ajast on iga väikseim teekonarus takistuseks, kusjuures igat tühjendamata korda peame me tõestama, sest alati ei tunnistata ka tegemata jätmisi, viimasel korral lausa olime sunnitud filmima möödasõitu,” kurdab korteriühistu Kivila 21 juhatuse esinane Ellen Põld.

Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liikme Urmas Mardi sõnul on kahtlemata tegemist tõsise küsimusega. “Ühelt poolt on hanke võitnud firmal väga lihtne vastutus ühistutele lükata ja teha selgeks, et
tänav ei tohi olla autosid täis pargitud. Teisalt pole suurte kortermajade juures piisavalt parkimiskohti, nii et ka suurettevõte võiks püüda ühistuid mõista ja koos prügiprobleemile lahendusi otsida.”

Eesti Korteriühistute Liit (EKÜL) asutati 17. aprillil 1996 Rakveres. Organisatsioon esindab ja kaitseb korteri- ja hooneühistute huve riiklikul ja kohalikul tasandil. Tänaseks kuulub Eesti Korteriühistute Liitu rohkem kui 1400 korteriühistut üle Eesti.

Mustamäele kiriku rajamiseks korraldatakse arhitektuurivõistlus

20.03.2013 Tõnu Toompark

Tallinna linnavalitsus otsustab homsel istungil Mustamäele kiriku rajamiseks korraldatava arhitektuurivõistluse tingimuste kooskõlastamise.

Maarja Magdaleena Kiriku hoonetekompleks on plaanis rajada Kiili tn 9 kinnistule. Tallinna linnavolikogu on seadnud Tallinna linna omandis olevale kinnistule otsustuskorras tähtajalise ning tasulise hoonestusõiguse Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku kasuks.

Kiili tn 9 krundi hoonestamiseks korraldab Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Konsistoorium koos Mustamäe Maarja Magdaleena kogudusega ning Eesti Arhitektide Liiduga avaliku üheetapilise arhitektuurikonkursi kiriku hoonetele parima arhitektuurse eskiisi saamiseks. Pärast võistlust tellib peakorraldaja arhitektuurikonkursi võitjalt võidutöö alusel ehitusprojekti hilisemad staadiumid.

Kehtestatud detailplaneering võimaldab ehitada krundile sakraalehitise tingimusel, et jälgitakse detailplaneeringuga lubatud ehitusmahtusid, mille kohaselt on ehitusalune pind 1100 m² ning maksimaalne kõrgus 11 m. Kehtestatud detailplaneeringu kohaselt on krundi kasutamise sihtotstarve ühiskondlike hoonete maa.

Võimaldamaks haldusmenetluses huvitatud isikutel vastuväiteid ja seisukohti esitada, viiakse ehitusprojekti eskiisi menetlemine läbi avaliku menetlusena koos kohalikele elanikele avaliku arutelu korraldamisega. Arhitektuurikonkursi läbiviimisega Tallinna linnale finantsilisi kohustusi ei kaasne. Arhitektuurikonkursis žüriis osalevad Mustamäe linnaosa vanem Helle Kalda ja Tallinna linna peaarhitekt Endrik Mänd.

Mustamäe linnaossa asutai 2010. aastal Eesti Evangeelsesse Luterlikku Kirikusse kuuluv Maarja Magdaleena kogudus. Kogudus tegutseb aadressil A. H. Tammsaare tee 135 asuva linnaosa valitsuse keldriruumides. Linnaosa valitsus toetab kogudusele uute ruumide rajamise ideed ning pakkus kiriku asukohaks Kiili tn. 9 asuvat krunti. Nii koguduse enda kui ka linnaosa valitsuse ühiseks ideeks on rajada nimetatud asukohta nii kiriku sakraalhoone, koguduse kontor koos koguduse tegevusruumidega kui ka ruumid lastehoiule ja noorte tugikeskusele.

Kiili tn 9 krundi suurus on 6642 m², maksimaalne ehitusalune pind 1100 m² ning ehitise maksimaalne kõrgus maapinnast 11 m, seega seab detailplaneering arhitektuurivõistluse vägagi konkreetsetesse raamidesse, olles seeläbi samas arhitektidele positiivseks erialaseks väljakutseks religioosse sisuga teemaga tegelemisel.

Kiriku ruumiprogramm ja projekteerimisjuhend lähtub EELK Konsistooriumis kinnitatud Mustamäe kiriku kontseptsioonist – kiriku eesmärk on teenida Jumalat ja inimesi Jeesuse Kristuse eeskujul. Sooviks on ehitada pühakoda, mis vastab tänapäeva ühiskonna vajadustele ning pakuks Mustamäe elanikele võimalust käia kirikus oma kodukoha ligidal.

Planeeritavasse kompleksi on kavandatud kirikusaal, ruumid lastehoiu ja tugikeskuse jaoks, erinevad ringiruumid, mida saab kasutada hingehoidlike vestluste ja diakooniatöö tarvis, kiriku köök ja kiriku kantselei koos abiruumidega. Planeeritava kiriku kontseptsiooni märksõnadeks on sakraalne, kaasaegne, mitmeotstarbeline ning ümbruskonna sotsiaalseid vajadusi arvestav.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ ja Kinnisvarakool teevad koostööd

20.03.2013 Tõnu Toompark

Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ ja Kinnisvarakool OÜ sõlmisid koostöökokkuleppe, millega Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ konsultandid peavad 2013. õppeaastal Kinnisvarakoolis loenguid selle eest tasu küsimata.

“Peame Kinnisvarakooli tegevust väga oluliseks. Oleme kindlad, et peamiseks teguriks, mis aitab kinnisvaravaldkonna ja kinnisvaramaakleri elukutse mainet avalikkuse silmis tõsta on kinnisvaraturul tegutsejate pädevuse ja teadmiste suurenemine,” kommenteeris Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ juhatuse liige Urmas Tehver. “See on põhjuseks, miks otsustasime Kinnisvarakooliga koostöö kasuks ja olla selle toatajaks.”

“Kinnisvarakool on ja jääb suunatuks praktilistele koolitustele, mida viivad läbi parimad praktikud,” lisab Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark. “Teadmised otse elust on see, mis pakub koolitusel osalejatele suurimat kasu.”

Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ on 2008 aasta detsembris asutatud kinnisvarafirma, mille eesmärgiks on olla hinnatud ja usaldusväärne partner klientidele ja koostööpartneritele, ühendada kompetentseid ja tegusaid spetsialiste ning pakkuda vaba ja inspireerivat töökeskkonda.

2003. aastal asutatud Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele ja eraisikutele. Kinnisvarakool OÜ missioon on tõsta kinnisvaraturuosaliste professionaalsust.

Lisateave

Urmas Tehver
Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ
Juhatuse liige
+372 513 1410
urmas.tehver@upc.ee
www.upc.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Juhatuse liige
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Rakvere Linnavalitsus korraldab uue enampakkumise Lennuvälja tööstusala kinnistute hoonestusõigusega koormamiseks

20.03.2013 Tõnu Toompark

Rakvere Linnavalitsus korraldab Rakvere Lennuvälja tööstusala kinnistute hoonestusõigusega koormamise enampakkumise kahes etapis, esimene etapi tähtaeg on 22. aprill ja teisel 27. mail.

Rakvere abilinnapea Allar Aroni sõnul on ettevõtjad Lennuvälja tööstusala vastu huvi tundnud, kuid seni lepingute sõlmimiseni siiski veel ei ole jõutud. „Nii mitmedki huvilised soovisid enampakkumise tähtaja pikendamist, mistõttu korraldamise uue enampakkumise,“ lausus Allar Aron.

Lennuvälja tööstusala suurus on 24 hektarit. Alal asuvad tootmismaaks mõeldud 39 kinnistut ja kaks ärimaaks mõeldud kinnistut Raudtee tänaval.

Tööstusalal on võimalik alguses seada kinnistule hoonestusõigus. „Pikendasime kasutusloa saamise tähtaega varasemalt kolmelt aastalt neljale. Nelja aastaga peab isik saama linnalt kasutusloa, misjärel on tal õigus kinnistu omandada,“ lisas Aron.

Hoonestusõiguse aastatasu alghind on 0,1 eurot ruutmeetri kohta.

Rakvere linn näeb Lennuvälja tööstusala sihtrühmadena ehitusmaterjalide-, toiduainete-, metalli- ja puidutööstuse ettevõtteid, samuti väiksemaid keemiatööstuse, aparaadi- ja masinaehituse ning logistika- ja autotranspordiettevõtteid.

Suurim tööstusala piirkonda jääv ettevõte on ühtlasi ka Rakvere suurim tööandja uksetehas Jeld Wen Eesti AS. Esimesed ettevõtted on alal juba omategevust alustanud, näiteks ehitusettevõtte Nowap OÜ ning kanalisatsioonide ja veetrasside ehitusega tegelev T.A.K. Ehitus OÜ.