Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine
Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine
Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm
Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm
 

Korter üürile – kas rikkuse valem või õlekõrs uppujale?

05.08.2008

Illustratsioon

Üksjagu kinnisvaraarendajaid on otsustanud korterite kehvadest müügitulemustest tingituna pakkumises olevad korterid üürile anda. Järgnevalt on lihtsustatult analüüsitud üüriäri tootlust ja kasumlikkust omaniku ehk üürileandja seisukohast.

Numbrid näitavad, et tegemist ei ole kasumliku äriga, vaid pigem on tegemist õlekõrrega, millest uppujad haarata püüavad.

Analüüsimiseks võtsin ühe konkreetse pakkumise, kus pakutakse Tallinna kesklinna ääreosas olevat 2-toalist korterit pindalaga 54,2m2 üürile hinnaga 7500 krooni kuus. Sama korteri pakkumishind on 1 790 000 krooni.

Vaatame tulusid ja kulusid

Esmalt vaatleme tulusid. Üüriäri tulud tulevad korteri väljaüürijale ainult üüritulust. Eeldame, et muid teenuseid korteriomanik üürnikule ei müü. Nii on võimalik aastane kogutulu 12*7 500=90 000 krooni.

Kulude poolel tuleb esimese asjana arvestada võimaliku vakantsusega. Üürikorter seisab tühjana aja, mil sinna üürniku otsitakse. Samuti ei tooda korter üüritulu ajal, mil üks üürnik on läinud ning teist ei ole veel leitud. Optimistlik on arvestada vakantsuseks 10% aastas. See tähendab, et 90 000 kroonine võimalik aastatulu kahaneb 81 000 kroonile.

Illustratsioon

Täiendava kuluna peab omanik kandma kindlustuskulu, mis jääb suurusjärku 1500 krooni aastas. Samuti peab arvestama, et korteri väljaüürimine on seotud kulutustega, mis maakleri kaudu asju ajades tavapäraselt võrdub korteri ühe kuu üüriga ehk antud juhul 7500 krooniga. Nüüd jääb aastasest üüritulust alles 72 000 krooni.

See veel ei ole kõik. Igakuise üürisumma kättesaamine on seotud selle administreerimisega. Keegi peab üürnikule arve saatma, keegi peab jälgima, et arve tasutud saaks.

Keegi peab hoolitsema, et kommunaalkulud haldajale tasutud saaksid. Maksehäirete korral tuleb üürnikule helistada ja nõuda üürisumma tasumist. Seegi on seotud täiendavate kuludega. Meie näites arvestame üürilaekumiste administreerimiseks 500 krooni kuus ehk 6000 krooni aastas. Aastasest üüritulust jääb alles puhas üüritulu 66 000 krooni.

Kasumlikkuse otsustab tootlus

Korteri pakkumishind veebilehel on 1 790 000 krooni. Kui eeldame, et sellest hinnast on võimalik 10% alla saada, siis oleks korteri väärtus 1 611 000 krooni. Järelikult on vara tootlus 66 000 / 1 611 000 = 4,1%.

Illustratsioon4,1-protsendilise vara tootluse juurde võime võrdluseks tuua, et BIG pakub tähtajalise hoiuse eest intressimäära 8% ehk 1 611 000 krooni hoiustamisel saab 66 000 krooni asemel aasta pärast 128 880 krooni. Hansapank pakub aastasele deposiidile intressimäära 5,35% ja SEBi pakutav intressimäär on 5,65%.

Kui üürileandja ehk omaniku ehk investori seisukohast vaadata, siis 10-protsendilise (ehk üsna madala) kasumiootusega investor ei ole 66 000-kroonise rahavoo (ehk korteri) eest nõus maksma sentigi rohkem kui 66 000 / 10% = 660 000 krooni. Ülimadala kasumiootusega 6% oleks investor nõus rahavoo (ehk korteri) eest maksma maksimaalselt 1 100 000 krooni. Siit tõstatub küsimus, kas üürileandja hindab korterite reaalset väärtust sellisena?

Mis on numbrites arvestamata?

Ülaltoodud „äriplaan” on äärmiselt lihtsustatud. Selle juures on arvestamata jäänud mõningad asjaolud.

  • Paralleelselt müügiks ja väljaüürimiseks pakutavates korterites puudub köögimööbel – see tähendab täiendavat kulu üürileandjale.
  • Eeldatud on, et maamaksu, kommunaalkulud ja kogutava remondifondi maksab täies ulatuses üürilevõtja. Samas on küsitav, miks peaks üürilevõtja koguma remondifondi.
  • Arvestamata on riskid, et üürilevõtjal jääb makseraskuste tõttu mõne kuu üür tasumata.
  • Arvestamata on korteri amortiseerumisega. Kord väljaüüritud korterit ei ole enam võimalik müüa uue korterina ja see vähendab hilisemat müügihinda.
  • Eeldatud on, et üüri pakkumishinda ei ole võimalik allapoole kaubelda. Madalama üürihinna puhul on tootlus veelgi madalam.
  • Kui korteri müügihinda ei ole 10% ulatuses võimalik alla kaubelda, siis on projekti tootlus veelgi madalam.
  • Eraisikust üürileandja peab üüritulult tasuma tulumaksu, mis muudab tootluse märksa madalamaks. Eraisik ei saa tuludest kulusid maha arvestada.
  • Üürnike vahetumisel tuleb tõenäoliselt mõnituhat või mõnikümmend tuhat krooni kulutada sanitaarremondile. See vähendab üüritootlust veelgi.
  • Üüripakkumiste arv on kasvamas ning seetõttu on tugev surve üürihindadele. Suur pakkumiste arv võib suurendada vakantsust.
  • Korterihindade languse korral tootlus küll paraneb, kuid samal ajal väheneb omaniku vara väärtus.

Kokkuvõtteks

Illustratsioon

Eeltoodud loetelu põhjal võib väita, et arvestatud tootlus 4,1% on ülimalt optimistlik. Seega praegused üürileandjad pigem on otsustanud teenida neile kuuluvalt varalt kordades vähem kui seda on näiteks võimalik teenida suhteliselt riskivaba tähtajalise deposiidiga.

Üürileandjate selline tegevus võib olla põhjendatud ootusega, et korterite hinnad hakkavad tõusma ning tulu ei teenita mitte üüritulult, vaid korterite hinnatõusu arvelt – nii nagu see toimus veel kuni 2007. aasta alguseni. Tänane üldine kinnisvaraturu olukord, madal majanduskasv, suurenenud eluasemelaenude omafinantseeringumäärad ning eelkõige tarbijate negatiivsed ootused ei luba, et korterite hinnatõus peaks niipea saabuma.

Küll räägib üürileandjate poolt asjaolu, et uusarendusi meil juurde ei tule. Olemasolevad arendusprojektid müüvad küll halvast, kuid siiski müüvad. See tähendab, et uute korterite pakkumine järjest kahaneb. Nii kahaneb ka tarbijate valikuvõimalus, millele aitab kaasa ka müügipakkumiste madala hinnaga üüripakkumisteks moondumine. Kui valikuvõimalus kahaneb alla kriitilise piiri, tarbijate sentiment pöördub ning seda toetab ka üldine majanduskeskkond, siis alles asuvad korterite hinnad tõusuteele, et defitsiidi tekke läbi taas pakkumine hakkaks suurenema.

Üüriäri tasuvusarvutus (lihtsustatud)

Igakuine üürisumma 7 500
Aastane üüritulu kokku 90 000
Vakantsus 10% aastas 9 000
Kindlustus aastas 1 500
Maaklertasu (ühekordne) 7 500
Lepingu haldmaine 500.-/kuu 6 000
Kulud kokku aastas 24 000
Puhas üüritulu aastas 66 000
Vara pakkumishind 1 790 000
Võimalik hinnaalandus 10% 179 000
Reaalne võimalik tehinguhind 1 611 000
Üüriäri tootlus vara väärtuselt aastas 4,1%
Vara väärtus 6% tootluse nõude korral 1 100 000
Vara väärtus 10% tootluse nõude korral 660 000
Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Websites claim massive debts from real estate agents

04.08.2008

In recent months Estonia’s leading real estate online portals have closed hundreds of accounts of real estate agents because of debts.

Real estate developer turns attention to state real estate auctions

Tarvo Teslon, CEO of Diginet that runs the popular kv.ee website, told Eesti Päevaleht that the company has closed about 40 accounts in the last two months. “The business of real estate agents has dried up and they cannot pay monthly subscriptions so we have no other option,” said Teslon who adds that this is about 10 percent of all accounts used by real estate agents to advertise their property in kv.ee.

Teslon said that typically real estate companies owe between a few thousand to EEK 40,000. “We will close the account when the debt amounts to EEK 15,000,” he said.

According to Teslon, in most cases the accounts belonged to one-man companies, but the list of debtors includes some large real estate companies with offices in several Estonian towns.

Teslon said that the situation became notably tougher at the beginning of the year and continues to deteriorate.

Karin Noppel, marketing manager of City24, agrees. “The work of real estate brokers is very tough right now and this can be seen in our financial results,” she said, but refused to say how much the company owes. “We hope that this is not a long-term problem.”

Real estate analyst Tõnu Toompark said that the main problem in Tallinn is not the price of square metre, but a sharp decline in the number of transactions. “My estimations show that prices in central Tallinn have been increasing, not falling,” said Toompark, adding that prices outside the centre have been falling.

Artikli autor on Toomas Hõbemägi. Artikkel ilmus 04/08/2008 väljaandes balticbusinessnews.com.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kinnisvaraportaal heitis välja kümnendiku maakleribüroodest

04.08.2008

Kinnisvaraportaalid sulgevad maaklerite kontosid, sest paljud ei suuda maksta kuutasu.

“Võlgu jäämine on massiline ja me paneme aktiivselt firmadel kontosid kinni,” lausus kinnisvaraportaali kv.ee pidava OÜ Diginet juht Tarvo Teslon. “Viimase kahe kuuga oleme sulgenud umbes 40 kontot,” lisas ta. Portaali kv.ee kasutab oma müügis oleva kinnisvara reklaamimiseks kokku umbes 400 ettevõtet, seega on neist mõne kuuga raskustesse sattunud laias laastus iga kümnes.

Tesloni sõnul ulatuvad ettevõtete võlad paarist tuhandest kroonist 40 000 kroonini. “Kui me konto kinni paneme, on võlgnevus keskmiselt kuni 15 000,” ütles ta. Paljud võglased on Tesloni kinnitusel väiksed, ühe-kahe mehe firmad, ent võlgnike sekka on sattunud ka suuri kinnisvarabüroosid. “Ka praegu on võlgu üks suur firma, millel on bürood mitmetes linnades üle Eesti,” nentis Teslon, ent ei soostunud võlglase nime avaldama.

Olukord läheb hullemaks

Kinnisvarabüroode raske aeg ning võlad hakkasid Tesloni sõnul tekkima selle aasta algusest. “Seni läheb olukord järjest hullemaks,” lausus ta. Kui varem lasti kv.ee klientidel võlgu jääda kolm kuud, enne kui hakati võlale tähelepanu pöörama, siis praegu ei lasta Tesloni kinnitusel võlal kasvada suuremaks kui ühe kuu tasu.

“Maakleritel on praegu raske ja see kajastub ka meie rahalistes tulemustes,” lausus ka City24 marketingijuht Karin Noppel. Võlgnevuste suurust ei olnud ta siiski nõus kommenteerima. “Praegu on see suurem kui varem, aga tahaks loota, et see ei ole pikaajaline probleem,” ütles ta. Noppeli sõnul on City24-l nii selliseid kliente, kelle võlad ulatuvad juba pika aja taha, kui ka neid, kelle võlgnevus on alles paarikuune.

Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark lausus, et paljude maaklerite raskused ning tegevuse lõpetamine ei pane teda sugugi imestama. “City24 saatis varem oma klientidele teateid uutest liitujatest ning vahepeal tuli selliseid e-kirju iga päev.” Samuti ütles ta, et eeldatavasti väheneb maaklerite arv lähiajal veelgi.

“Neid, kes turult kaovad ja lähevad tagasi õpetajateks, müüjateks või kelleks iganes, on veel ja veel. Kinnisvaraturult tõmmatakse rehaga ikka väga kõvasti üle.”

Ühtlasi lisas Toompark, et eeldatavasti lõpetavad tegevuse just kehvemad maaklerid. “Olgem ausad, Eesti maaklerite keskmine tase on üsna kehv ja kui nüüd kehvemad ära kaovad, saab see ainult paraneda.”

Kesklinnas hinnalangus väike

•• Tallinna kesklinna asumites ei ole peaprobleemiks hinnalangus, vaid meeletu hooga vähenevad tehingute mahud, selgub Tõnu Toompargi koostatud statistikast.

•• Toompark võrdles selle aasta esimese poolaasta tehingute mahte ning hindasid Tallinna kesklinna eri osades eelmise aasta sama perioodiga. Tulemustest selgus, et näiteks vanalinnas, sadama piirkonnas ning Maakris keskmine ruutmeetri hind hoopis tõusis ning Kompassi tänaval jäi samaks, mis oli aasta varem. Ka Kadriorus, Uues Maailmas ja Juhkentalis langes ruutmeetri hind alla kümne protsendi.

•• Samas näiteks Sibulakülas kukkus keskmine ruutmeetri hind 42 protsenti ehk 30 600 kroonilt 17 700 kroonini.

•• Samalaadne saatus tabas ka Keldrimäe, Torupilli ning Veerenni kinnisvara.

•• Ühtlasi tõi Toompark esile, et tehingute arv on vähenenud kõi-gis asumites, teistest oluliselt vähem puudutas see vaid Uut Maailma, vanalinna ning Raua tänavat. Suuremates piirkondades on tehingute arv kahanenud kuni 46 protsenti.

Artikli autor on Holger Roonemaa. Artikkel ilmus 04/08/2008 väljaandes Eesti Päevaleht.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Statistika: Põhivarainvesteeringud kasvasid 8,6%

04.08.2008

2008. a. I kvartalis põhivarainvesteeringud veel jõudsalt kasvasid. Kasvunumbriks võrreldes eelmise aasta I kvartaliga tuli 8,6%. Pea kaks korda enam ehk 16,2% suurenesid investeeringud hoonete ja rajatiste ehitamisse ja rekonstrueerimisse.

Ettevõtete investeeringud põhivarasse kvartalite lõikes, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Ettevõtete investeeringud põhivarasse kvartalite lõikes, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Ettevõtete investeeringud põhivarasse, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Ettevõtete investeeringud põhivarasse, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Tallinna kesklinna asumite korteriomandite hinnamuutused

31.07.2008

Allpool toodud tabelis on näidatud Tallinna kesklinna asumite hinnamuutused ning tehingute arvu muutus. Võrreldud on 2007. ja 2008. aasta esimesi poolaastaid. 2007. a. esimesse poolaastasse, täpsemalt märtsisse-aprilli jäävad olnud korteriomandite tipphinnad.

Tähelepanuväärne on, et tehingute arv on kahanenud kõigis võrreldud asumites. Tehingute langusest on teistest asumitest oluliselt vähem puudutatud Raua, Vanalinna ja Uus Maailma asumid.

Samaväärselt on tähelepanuväärne, et osades asumites on vaadeldaval perioodil keskmised hinnad koguni tõusnud. Hinnad on tõusnud järgmistes asumites: Maakri, Sadama, Vanalinn ja Kompassi.

Võrdlusena on välja toodud kesklinna linnaosa, Tallinna, Harjumaa ja kogu Eesti hinnamuutused ning tehingute arvu langused. Suuremaid piirkondi vaadates on keskmised hinnad langenud üsna täpselt samas suurusjärgus 10-11%.

Tehingute arv on samuti kõigis suuremates piirkondades langenud samas suurusjärgus 35-46%.

Tallinna kesklinna asumite korteriomandite hinnamuutused

* Maa-ameti andmed

Võib öelda, et kinnisvaraturu kirstunael ehk suurim mure ei ole tänasel päeval mitte vaikselt langevad hinnad, vaid meeletu mürinaga kukkuvad tehingute mahud. Mina olen veel optimist ja ütlen, et tehingute mahu langus on pidurdumas 15% peale.

Arvan, et kesklinna linnaosa keskmisest suurem tehingute arvu langus ja sellest tulenev kesklinna korterite madalam likviidsus avaldavad järjest enam survet kesklinna hindadele. Seda survet mõjutab ka asjaolu, et kesklinnas on palju investeeringuna soetatud kortereid, mille investorid on valmis aktiivsemalt müüki paiskama kui seda ollakse valmis tegema endale kuuluva kodu puhul.

Siinse blogi lugejad igal juhul ootavad 2008. a. jooksul hinnalangust 20-30%.

Adaur.ee küsitlus kinnisvarahindade muutuse kohta 2008. aastal

Aga elame, näeme!

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Инвесторы рыщут по рынку, в поисках дешёвой недвижимости

30.07.2008

Очередной миф о том, что цены на недвижимость снижать нельзя, разрушен.

Ещё несколько лет назад мы слышали отовсюду, что покупка недвижимости – это инвестиция со 100% гарантией и ценность такой инвестиции ничто не может снизить.

Это мнение поддерживалось и постоянным повышением цен на недвижимость, начиная с начала века. Миф о том, что вложение денег в недвижимость является стабильной инвестицией, был разрушен весной 2007 года. Началось снижение цен на недвижимость.

Однако ещё в конце 2007 года один гражданин спросил у меня, почему снижают цены. «Цены на недвижимость не могут же опускаться», – утверждал он.

Сегодня всё изменилось и цена на 1 кв. метр квартиры в Таллинне составляет уже 21 678 крон или снизилась, по сравнению с 2007 годом, на 20%.

Всё указывает на то, что снижение цен будет продолжаться: снижение темпов экономического роста, снижение потребления и объёмов выдаваемых кредитов, рост цен на электроэнергию, отопление, газ, воду и т.д.

Несмотря на то, что снижение цен продолжается, можно всё же утверждать, что недвижимость до сих пор является стабильной инвестицией.

Если выпустить из раздутых на пустом месте цен на недвижимость весь воздух, то получится, что прогорят лишь те люди, которые инвестировали в недвижимость во времена бума, то есть в период, когда цены достигли своего пика.

Остальные же инвесторы, которые приобретали недвижимость ещё по нормальным ценам, должны признать, если общая стоимость этой недвижимости и снизилась, то всё равно инвестор остаётся в плюсе. Утверждение, что вложение в недвижимость является стабильным видом инвестиции, подкрепляет сравнение этого вида инвестиций с другими альтернативными видами инвестиций.

Например, индекс Таллиннской биржи, по сравнению с мартом прошлого года, снизился почти на 40%. А цена на квартиры в Таллинне снизились «всего» на 20%. Таким образом можно утверждать, что инвестиции в недвижимости прибыльнее инвестиций в акции Таллиннской биржи.

В любом случае можно утверждать. Что колебания на рынке недвижимости более медленные и более стабильные, нежели на бирже. Это означает и более низкие риски, что в свою очередь влечёт за собой и более низкую производительность.
Если историческая средняя производительность на рынке акций 12%, то на рынке недвижимости этот показатель будет ниже.

Отдача от инвестиций в рынок недвижимости не означает роста из года в год. Инвестор лишь через какое-то время может почувствовать отдачу от такой инвестиции.

Уже сейчас, вместо продажи, квартиры сдают в аренду, чтобы получить хоть какие-то деньги от стоящей впустую недвижимости.

Сегодняшнее положение на рынке недвижимости очень запутанное. Одни утверждают, что цены будут опускаться. К их числу принадлежат те, кто хочет купить по низким ценам. Те же, которые хотят продать недвижимость, наоборот, утверждают, что цены больше снижаться не будут, и дно достигнуто.

Ясно лишь то, что ничего не ясно. Лишь через некоторое время мы сможем узнать, были ли цены на недвижимость летом 2008 года самыми низкими или нет.

В любом случае, на рынке уже появились инвесторы, подыскивающие выгодные для покупки варианты. Лучшие инвестиции делают в плохие времена.

Artikkel ilmus 30/07/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Сдача своей квартиры в аренду. Формула богатства или соломинка утопающему?

29.07.2008

В последнее время многие застройщики, выбившись из сил при попытке продажи объектов, пытаются их сдать хотя бы в аренду. Цифры показывают, что здесь речь идёт не о прибыльном бизнесе, а скорее, о соломинке, протянутой утопающему.

Для анализа я взял одно объявление, в котором указано, что сдаётся в аренду 2-ух комнатная квартира в черте центра Таллинна, общей площадью 54,2 кв. метра и по цене 7500 крон в месяц. В то же время цена, по которой продают эту же квартиру – 1 790 000 крон.

Рассмотрим доход от квартиры: 12 х 7500 крон = 90 000 крон в год.

Теперь о расходах. Если мы учтём здесь и т.н. вакантное время, когда квартира стоит без арендатора и посчитаем, что такое время занимает где-то 10% от общего времени сдачи в аренду квартиры за год, то получим: 90 000 -10% = 81 000 крон.

Расхода на страховку квартиры – 1500 крон в год. Оплата услуги маклера сопоставима с арендной платой за 1 месяц, то есть 7500 крон.

В результате получаем 72 000 крон чистого дохода от аренды квартиры за год.

Но и это ещё не всё. Получение ежемесячной суммы за аренду связано с администрированием этого процесса. Кто-то должен следить за тем, чтобы счета за квартиру были оплачены. Я подсчитал, что в среднем выходит до 500 крон в месяц на такие расходы, итого – 6000 крон в год.

Сумма, получаемая с аренды квартиры в год, остаётся 66 000 крон.

Вспомним, что цена продажи квартиры составляла 1 790 000 крон. Если предположить, что нам удастся скинуть ещё 10%, то цена, за которую реально можно приобрести квартиру – 1 611 000 крон. Следовательно, производительность имущества 66 000/ 1 611 000 = 4,1%.

Проведём простое арифметическое вычисление. Например, BIG даёт 8% годовых. Если положить под этот процент 1 611 000 крон, то через год вы заработаете 128 800 крон, что почти в 2 раза больше, чем 66 000 крон, которые Вы получите за год от аренды квартиры. Hansapank предлагает 5,35% годовых на такие депозиты и SEB – 5,65%.

Приведённый выше бизнес-план выходит предельно просто. Однако следует учесть и некоторые нюансы:

1. В квартирах, которые сдаются и продаются параллельно, как правило, отсутствует кухонная мебель. Это означает дополнительные расходы для того, кто сдаёт в аренду.

2. Подразумевается, что Земельный налог, коммунальные расходы и деньги в ремонтный фонд платит арендатор. Но здесь вопрос – должен ли арендатор платить в ремонтный фонд?

3. Не учтены риски, когда арендатор становится некредитоспособным и не заплатит аренду за несколько месяцев.

4. Не учтены риски при амортизации квартиры, когда её уже нельзя продать как новую и цена снижается.

5. Предполагается, что при назначении арендной платы нельзя торговаться, более низкая арендная стоимость подразумевает более низкую производительность.

6. Частный арендодатель должен платить с аренды подоходный налог.

7. При смене арендаторов необходимо делать санитарный ремонт.

8. Количество предложений об аренде растёт и это оказывает большое давление на цены.

Artikkel ilmus 29/07/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

DV.ee: Время работает против маклеров

29.07.2008

Индекс цен на недвижимость KV.EE Indeks упал на 93,5 пунктов или на 19 215 крон, что составляет 12% с начала года.

Еще год назад средняя цена квадратного метра жилой площади составляла 21 747 крон. За последний год индекс KV.EE был позитивным только в течение четырех недель. В тоже время стоит заметить, что падение цен ускоряется. В мае 2008 года цены по сравнению с тем же периодом прошлого года упали на 10,3%, а в апреле – 10,1%.

Параллельно с падающими ценами растет и количество квартир выставленных на продажу. На портале KV.EE год назад можно было найти 16 267 жилых помещений, выставленных на продажу, а сегодня их уже 21 978. Таким образом, рост за год составил 35%.

Очевидно, что быстрый рост предложения на рынке окажет давление на цены и вынудит продавцов снижать цены и дальше. Время работает против тех, кто продает квартиры.

KV.EE Indeks

Artikkel ilmus 29/07/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Aeg tiksub kinnisvaramüüjate kahjuks

29.07.2008

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on langenud 93,5 punktile ehk 19 215 kroonile, mis aastaseks languseks teeb 12%. Veel aasta tagasi oli keskmiseks elamispinna ruutmeetri pakkumishinnaks 21 747 krooni. Viimase aasta jooksul on KV.EE indeks positiivne olnud kõigest neljal nädalal.

Pakkumishindade indeks on langenud aeglasemalt, kui seda on teinud Eesti korteriomandite keskmised hinnad. Viimased on aastaga langenud koguni 15%.

Samas tuleb märkida, et pakkumishindade langus on kiirenemas. Veel mais 2008 oli pakkumishindade languseks aastataguse ajaga võrreldes 10,3, aprillis aga 10,1%.

Paralleelselt pakkumishindade langemisega on jõudsalt kasvamas elamispindade pakkumiste arv. Aastataguse 16 267 elamispinna pakkumise asemel leiame me täna KV.EE portaalist koguni juba 21 978 pakkumist ehk 35% mullusest enam.

On ilmne, et pakkumiste kiire kasv avaldab jätkuvalt survet hindadele ning sunnib müügiga kiirustajaid hindu veelgi alandama. Müügiga mittekiirustajad aga samuti pikemast müügiperioodist ei võida, sest aeg tiksub müüjate kahjuks.

KV.EE Indeks

KV.EE Indeks

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Kinnisvarahinnad ei saa langeda – müüt murtud

29.07.2008

Illustratsioon

Veel mõni aasta tagasi kinnisvara hinnatõusulainel kuuldus arvamusi, et kinnisvara on justkui sajaprotsendilise garantiiga investeering, mille väärtus ei saa ühelgi juhul langeda. Seda arvamust toitis sajandi alguses alanud püsiv hinnatõus, millest ka meedia üksjagu palju rääkis ja kirjutas. Kinnisvara kui investeeringu kindluse müüdi murdis 2007. a. kevadest alguse saanud hindade langus.

Siiski veel 2007. a. lõpuski küsis üks üürikorteritesse investeerinud kodanik minult korterite pakkumishindade langetamise kohta, et miks seda tehti. „Kinnisvarahinnad ei saa ju langeda,” oli tema nõutu väide.

Tänaseks on olukord muutunud ning Tallinna korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind on 2007. a. märtsikuistelt tipphindadelt langenud 21 678 kroonile ehk ligi 20%. Kõik märgid – majanduskasvu langus, vähenev tarbimine, vähenevad laenumahud, tarbijate usalduse puuduminekinnisvaraturu osas, kasvavad energiakulud, sh küttekulud – näitavad, et hinnalangus jätkub.

Vaatamata täna kestvale hinnalangusele võib siiski väita, et kinnisvara on suhteliselt kindel investeering. Kui ülemõistuse paisunud hindadest õhku välja lastakse, siis see tähendab, et kaotavad kinnisvarasse üldsuse hullusest mõjutatuna tipphindade ajal investeerinud inimesed. Ülejäänud investorid, kes on rahapaigutuse teinud nö mõistlike hindade ajal, ei tunne hinnalangusest küll rõõmu, kuid samas peavad tõdema, et nende suured kasumid sulavad väiksemateks jäädes valdaval enamusel siiski plussi poolele.

Illustratsioon

Väide, et kinnisvara on suhteliselt stabiilne investeering tähendab kinnisvarainvesteeringute võrdlust alternatiivsete investeeringutega. Näiteks Tallinna börsiindeks on mulluse märtsiga võrreldes kahanenud pea 40% ja Tallinna korteriomandite hinnad on langenud „kõigest” 20%. Nii peame tunnistama, et kinnisvara negatiivne tootlus on aktsiainvesteeringuid märkimisväärselt edestanud.

Igal juhul võime väita, et üldjuhul on kinnisvaraturu hinnaliikumised aeglasemad ning stabiilsemad. See aga tähendab madalamaid riske, mis omakorda tähendab madalamat eeldatavat tootlust. Kui aktsiaturgude ajalooliseks keskmiseks tootluseks loetakse olevat 12%, siis kinnisvara tulusus peab jääma sellest allapoole.

Kinnisvarainvesteeringu tootlus ei tähenda vaid iga-aastast eeldatavat hinnatõusu. See tähendab lisaks veel rahavoogu üüritulult. Seni on üüritulu rahavoog olnud kiire kinnisvara hinnatõusu tõttu olnud täiesti teisejärguline. Hinnatõusu pöördumisel languseks ning mingi aja pärast eeldatavasti stabiliseerumise järel muutub üüritulust tulenev rahavoog investori jaoks märksa olulisemaks. Juba ka müümise asemel üüritakse kortereid välja, et saada mingitki rahavoogu seisvalt varalt.

Illustratsioon

Tänane kinnisvaraturu olukord on segane. Mõned väidavad, et hinnalangus jätkub – need on need, kes sooviks midagi osta. Need, kel aga kinnisvara müüa on väidavad, et langus on läbin ing hindade põhi on saabunud.

Selge on see, et miski ei ole selge. Alles tagantjärele tarkusena saame teada, kas 2008. a. suvel oli hindade põhi või mitte. Igal juhul on turul juba ringi liikumas investorid, kes uurivad soodsaid ostuvõimalusi. Parimad investeeringud tehaksegi halvimatel aegadel.

Tallinna korteriomandite hinna ja Tallinna börsiindeksi muutus (03/2007=100)

Tallinna korteriomandite hinna ja Tallinna börsiindeksi muutus (03/2007=100)

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Statistika: Jae- ja hulgimüük napilt plussis

28.07.2008

2008. aasta I kvartali jae- ja hulgimüük ületab napilt aastatagust. See näitab selgelt, et jae- ja hulgikaubanduse käibed on kokku tõmbumas. Viimane on põhjustatud majanduskeskkonna ebakindlusest. Languse suunas liikuv majanduskasv lubab eeldada, et jae- ja hulgimüügi näitajad järgivad järgmistel kvartalitel sama rada.

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni kvartalite lõikes

Hulgi- ja sõidukikaubandusettevõtete ning jae- ja sõidukikaubandusettevõtetekaupade hulgimüük (jooksevhindades), miljon krooni kvartalite lõikes

Jaemüügi mahuindeks, 2000. a. = 100

Jaemüügi mahuindeks, 2000. a. = 100

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Statistika: Eluruumidest 96% kuulub erasektorile

24.07.2008

Eluruumide arv on viimaste buumiaastate kestel jõudsalt kasvanud. Nii on 2001. aasta 622 000 eluruumile lisandunud kaheksa aasta jooksul 23 000 uut eluruumi, millest üle poole ehk 12 000 on lisandunud 2006. ja 2007. aasta jooksul.

Pindala poole pealt vaadatuna tähendab see, et kahe aastaga on juurde tulnud ligikaudu 1 000 000 ruutmeetrit uut elamispinda. Elaniku kohta taandatuna tähendab see omakorda seda, et viimase kahe aastaga on ühe elaniku kohta lisandunud vähem kui 1 ruutmeeter uut elamispinda.

2008. aasta alguseks on Eestis ühe elaniku kohta 29,3 ruutmeetrit elamispinda. Aastal 2001 oli vastav näitaja 27,3 ruutmeetrit.

1000 elaniku kohta on 2008. a. alguse seisuga 481 elamispinda. See tähendab, et ühel elamispinnal elab koos 2,1 inimest. 2001. aastal elas ühel elamispinnal 2,2 inimest.

Suurim elamispinna omanik on erasektor. Sinna on lisandunud ka enamus uuest elamispinnast. Samas on 10 000 ruutmeetri võrra suurenenud ka kohalikule omavalitsusele kuuluv eluruumide pindala. Endiselt siiski kuulub erasektorile 96% eluruumide arvust ja 97% eluruumide pindalast.

Eluruumide arv (*1000) ja pind (miljon m2)

Eluruumide arv (*1000) ja pind (miljon m2)

Keskmine eluruumi pind elaniku kohta (m2) ja eluruumide arv 1000 elaniku kohta

Keskmine eluruumi pind elaniku kohta (m2) ja eluruumide arv 1000 elaniku kohta

Eluruumide omanikud: erasektor, kohalikud omavalitsused, avalik sektor

Eluruumide omanikud: erasektor, kohalikud omavalitsused, avalik sektor

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Цены поднялись потому, что мы этого хотели

23.07.2008

Говорят, случится то, о чём постоянно думешь. Начинают срабатывать и ожидания покупателей от рынка недвижимости: все ждали снижения цен и это происходит.

На цены влияют, как разум, так и чувства. В принципе, факторы, влияющие на цены на недвижимость, можно разделить на две группы – рациональные, основанные на экономических показателях и эмоциональные.

Эмоциональные факторы опираются на ожидания потребителей или предпосылки рынка и склоняются то в одну, то в другую сторону.

Склонить эмоции потребителей на свою сторону во многом помогают эксперты и аналитики, а также СМИ влияют на формирование эмоций.

Если ведущее экономическое издание пишет, что что-то не в порядке, то народ считает, что нет дыма без огня.

Прогнозы относительно роста цен на недвижимость всегда были неточными. Уже в начале этого столетия цены на недвижимость росли очень быстро. Мнение ни одного аналитика не было настолько смелым, насколько, в действительности, поднялись реальные цены. Ни один специалист не смог предсказать того, что случится на самом деле.

Одна из причин, почему цены взлетели так быстро, как раз и кроется в том, что этот рост подогревали еженедельные, ежедневные сообщения в СМИ аналитиков-специалистов, что цены вскоре поднимутся.

Тема недвижимости стала в СМИ самой «сексуальной» и это лишь подогревало интерес читателей. Журналисты писали о рынке недвижимости, фирмы недвижимости заказывали рекламу в больших объёмах.

Совместная работа эмоций и рациональны факторов привели к стремительному росту цен на жильё, Эстония по этому показателю попала на первые места в мировых рейтингах. Теперь эстонцы могли хлопать друг-друга по плечу и гордиться первым местом в рейтинге роста цен.

В конце 2006 года эмоции стали менять своё направление в негативное русло, хотя ралли покупки недвижимости ещё продолжались по инерции. Цены продолжали повышаться и своего пика достигли в марте-апреле 2007 года.

На то, что эмоции поменяли своё русло, повлияли сообщения и с мировых рынков и сообщения о том, что цены на недвижимость «космические».

Что же будет дальше?

Сегодня покупатели не хотят покупать, так как ждут снижения цен. Продавцы злятся на покупателей и угрожают снять предложения. Так из многих предложений о продаже недвижимости получились предложения о сдаче в аренду.

В итоге, покупатели ходят кругами по рынку недвижимости, но сделок не совершают. Значительно снизились и денежные потоки от кредитов, которые банки не хотят выдавать. На позицию банков влияет общие настроения на мировых рынка и ожидание «-« роста экономики.

Таким образом, покупатель сегодня не уверен, заключит ли он выгодную сделку или нет. Это основная причина для того, что сделки не происходят.

Если до 1-го квартала 2007 года ростом цен управляли эмоции, то было бы неверным предположить, что эмоции повлияют на снижение цен ниже т.н. «разумного предела». Уверен, что в следующем году цены на недвижимость расти не будут. Скорее, это можно будет назвать остановкой снижения цен и мы должны быть счастливы, если через год цены начнут стабилизироваться.

Artikkel ilmus 23/07/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvaraturgu mõjutavad ootused

23.07.2008

Illustratsioon

Tarbijate ootused turul toimuva kohta mõjutavad turul toimuvat. Täna oodatakse kinnisvaraturult valdavalt hinnalangust ning seetõttu hinnad vaikselt langevadki.

Turu sentimenti aitavad nii parematel kui halvematel aegadel võimendada ekspertide arvamused, ajakirjandus ja näiteks ka kinnisvaraportaalides olevad foorumid, kus saab iga inimene eksperdina esineda ja arvamust avaldada.

Hindu mõjutavad nii mõistus kui tunded

Põhimõtteliselt võib kinnisvarahindu mõjutavad tegurid jagada kaheks – ratsionaalsed tegurid, mis põhinevad majandusel ning emotsionaalsed tegurid. Emotsionaalsed tegurid põhinevad tarbijate ootustel või eeldustel turu suhtes ning neil on kalduvus olla ühele või teisele poole kallutatud.

Tarbijate emotsioonide kallutamisele aitavad paljuski kaasa eksperdid ja analüütikud ning meedia kõige laiemas plaanis. Kui ikka juhtiv majandusleht kirjutab, et midagi on mäda, siis tarbija arvab vanarahvatarkusele tuginedes, et kus suitsu, seal tuld.

Hinnatõusuprognoosid olid ebatäpsed

Illustratsioon

Juba jooksva aastatuhande algusest alates tõusid kinnisvarahinnad kiirelt. Ühegi analüütiku arvamus ei pürginud tegeliku hinnatõusu kõrgustesse. Ükski spetsialist ei suutnud prognoosida hinnatõusu, mis reaalselt aset leidis.

Üks põhjus, miks hinnad nõnda kiirelt tõusid oligi analüütikute-spetsialistide iganädalased või lausa igapäevased arvamused ajakirjanduses, kus prognoositi hindade tõusu. Kinnisvaratemaatika oli ja on seksikas ning see köidab lugejaid. Seetõttu ajakirjandus kajastas kinnisvaratemaatikat väga meeleldi. Samuti on kinnisvaravahendajad ja -arendajad alati olnud suured reklaamitellijad.

Emotsioonide ja ratsionaalse tegelikkuse koosmõju viis ülikiire elamispindade hinnatõusuni, mis leidis kajastamist kõiksugustes maailma kinnisvarahindade edetabelite eesotsas. Nii said eestlased iseendale õlale patsutada ning esikoha üle rahul olla.

2006. aasta lõpus emotsioonid muutusid

Illustratsioon

2006. aasta lõpul muutusid emotsioonid kinnisvaraturu suhtes negatiivseks, kuid osturalli veel inertsist jätkus. Samuti tõusid hinnad, mis tipu saavutasid 2007. a. märtsis-aprillis. Emotsioonide pöördumisele oli abiks ka maailmamajanduses üha enam kõlama hakkav kinnisvara liigkõrgete hindade temaatika.

Mis saab edasi

Täna on turu sentiment tagasihoidlikult öeldes kehvapoolne. Tarbijad ei taha osta, sest ootavad täiendavat hinnalangust. Müüjad on ostjate peale pahased ning ähvardavad pakkumised turult ära võtta – nii mõnedki müügipakkumised on ümberformeerunud üüripakkumisteks.

Kokkuvõttes liiguvad ostjad turul ringi, aga tehinguid ei tehta.

Illustratsioon

Turu kehvapoolne sentiment on paljuski põhjustatud kohalikul turul ringleva laenuraha massi kokkutõmbumisest. Viimasele aitab kaasa üldine nukker vaade majanduskasvu miinuspoolele pürgimisest. Nii ei ole tänane elamispinna ostja veendunud, kas ta teeb hea tehingu või mitte. See on põhjus tehingu edasilükkamiseks.

Kui hinnad tõusid kuni 2007. aasta I kvartalini paljuski emotsioonide naljal, siis oleks väga vale eeldada, et emotsioonid ei võiks hindu nö mõistlikust tasemest allapoole suruda. Usun, et kinnisvara hinnatõusust me veel järgmisel aastal rääkida ei saa. Pigem on tegemist hinnalanguse peatumisega ja me peame olema õnnelikud, kui hinnad aasta pärast stabiliseeruma hakkavad.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Balticbusinessnews.com: Number of accommodation establishments stays stabile in Estonia

22.07.2008

Real estate specialist Tõnu Toompark writes in aripaev.ee that the number of accommodation establishments is slightly falling. In 2007, 26 accommodation establishment were added to the market in Tallinn, all over Estonia 33.

Only in Western Estonia the number of accommodation establishments dropped to 386 from 393 during 2007.

However, the greatest number of accommodation establishments is located in Western Estonia. At the same time, the greatest number of beds is in Northern Estonia.

Artikkel on ilmunud 22/07/2008 väljaandes Balticbusinessnews.com.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine
1 2 3 … 1,596 1,597 1,598 … 1,661 1,662 1,663