В последнее время многие застройщики, выбившись из сил при попытке продажи объектов, пытаются их сдать хотя бы в аренду. Цифры показывают, что здесь речь идёт не о прибыльном бизнесе, а скорее, о соломинке, протянутой утопающему.
Для анализа я взял одно объявление, в котором указано, что сдаётся в аренду 2-ух комнатная квартира в черте центра Таллинна, общей площадью 54,2 кв. метра и по цене 7500 крон в месяц. В то же время цена, по которой продают эту же квартиру – 1 790 000 крон.
Рассмотрим доход от квартиры: 12 х 7500 крон = 90 000 крон в год.
Теперь о расходах. Если мы учтём здесь и т.н. вакантное время, когда квартира стоит без арендатора и посчитаем, что такое время занимает где-то 10% от общего времени сдачи в аренду квартиры за год, то получим: 90 000 -10% = 81 000 крон.
Расхода на страховку квартиры – 1500 крон в год. Оплата услуги маклера сопоставима с арендной платой за 1 месяц, то есть 7500 крон.
В результате получаем 72 000 крон чистого дохода от аренды квартиры за год.
Но и это ещё не всё. Получение ежемесячной суммы за аренду связано с администрированием этого процесса. Кто-то должен следить за тем, чтобы счета за квартиру были оплачены. Я подсчитал, что в среднем выходит до 500 крон в месяц на такие расходы, итого – 6000 крон в год.
Сумма, получаемая с аренды квартиры в год, остаётся 66 000 крон.
Вспомним, что цена продажи квартиры составляла 1 790 000 крон. Если предположить, что нам удастся скинуть ещё 10%, то цена, за которую реально можно приобрести квартиру – 1 611 000 крон. Следовательно, производительность имущества 66 000/ 1 611 000 = 4,1%.
Проведём простое арифметическое вычисление. Например, BIG даёт 8% годовых. Если положить под этот процент 1 611 000 крон, то через год вы заработаете 128 800 крон, что почти в 2 раза больше, чем 66 000 крон, которые Вы получите за год от аренды квартиры. Hansapank предлагает 5,35% годовых на такие депозиты и SEB – 5,65%.
Приведённый выше бизнес-план выходит предельно просто. Однако следует учесть и некоторые нюансы:
1. В квартирах, которые сдаются и продаются параллельно, как правило, отсутствует кухонная мебель. Это означает дополнительные расходы для того, кто сдаёт в аренду.
2. Подразумевается, что Земельный налог, коммунальные расходы и деньги в ремонтный фонд платит арендатор. Но здесь вопрос – должен ли арендатор платить в ремонтный фонд?
3. Не учтены риски, когда арендатор становится некредитоспособным и не заплатит аренду за несколько месяцев.
4. Не учтены риски при амортизации квартиры, когда её уже нельзя продать как новую и цена снижается.
5. Предполагается, что при назначении арендной платы нельзя торговаться, более низкая арендная стоимость подразумевает более низкую производительность.
6. Частный арендодатель должен платить с аренды подоходный налог.
7. При смене арендаторов необходимо делать санитарный ремонт.
8. Количество предложений об аренде растёт и это оказывает большое давление на цены.
Artikkel ilmus 29/07/2008 väljaandes DV.ee.
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
