Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Tõusvad intressimarginaalid vähendavad kinnisvara hinda

25.11.2008 Tõnu Toompark

Illustratsioon

Palju on räägitud sellest, et laenuturg mõjutab olulisel määral nii kinnisvarahindu kui tehinguaktiivsust. Järgnevalt on lähemalt uuritud, kui palju mõjutab intressimäärade suurenemine inimeste laenuvõimet.

Eeldame, et meil on perekond, kes peab võimalikuks maksta eluasemelaenu eest igakuiselt kokku 10 000 krooni. Eeldades 25-aastast laenuperioodi ja turu keskmist intressimäära 6,2%, on perel võimalik laenu võtta ümardatult 1 550 000 krooni.

6,2-protsendilise intressimäära näol on tegemist 2008. a. septembri keskmise euros väljastatud eluasemelaenude intressimääraga Eesti Panga andmetel. Intressimäär koosneb kahest osast – euribor ja euriborile liidetav marginaal. Euribori muudetakse üldjuhul kord poole aasta järelt, marginaal on üldjuhul(!) muutumatu suurus.

Eluasemelaenu intressi baasiks olev euribor langes 10.11.2008. a. 4,4 protsendile. Seevastu heale kliendile pakutav intressimarginaal on parimate aegade 0,5% pealt tõusnud koguni 2,5 protsendini, räägitakse ka veelgi kõrgematest numbritest.

Mis siis ikkagi juhtub, kui tänane intressimäär peaks suurenema?

Intressimäära suurenemisel 1 protsendipunkti võrra 7,2 protsendile väheneb võimalik laenusumma 1 550 000 kroonilt 1 418 000 kroonile ehk 8,4% võrra. Kui aga intressimäär peaks tõusma koguni 2 protsendipunkti 8,2 protsendile, siis vähenema perekonna laenuvõime 15,6% võrra 1 306 000 kroonile.

Teisisõnu on intressimäära suurenemisel tänaselt 6,2 protsendilt 8,2 protsendile perekond valmis kulutama kodu ostule 15,6% vähem raha ehk ostma selle võrra odavama elamispinna. See siiski veel ei tähenda, et kinnisvarahinnad peaksid intressimäärade tõusmisel koheselt eeltoodud proportsioonis langema.

Kuidas laenuvõtja peaks käituma?

Keerulisemates turutingimustes on koduotsijal mõned võimalused, mida ta saab ära kasutada. Esimene lihtne võimalus on ostuotsus edasi lükata paremaid aegu ootama. Samas ei ole teada, kas või millal need paremad ajad tulevad.

Lihtsaim võimalus on osta odavam uus eluase. Leppida võib kehvema asukohaga või väiksema elamispinnaga. Täiendav võimalus on muude kulutuste arvelt kokku hoida ning suurendada ning seeläbi leppida suurema igakuise laenumaksega lootuses, et äkki on paremate aegade saabumisel võimalik intressimarginaali alla kaubelda.

Mõju turule on osaline

Kokkuvõtteks võib öelda, et intressitõusust tulenev laenuvõime vähenemine ei peegeldu üks-üheselt kinnisvara hindades. Küll on selge, et intresside tõusuga väheneb nõudlus märgatavalt. Võib arvata, et laenuvõime vähenemisest ja sellest tulenevast nõudluse vähenemisest jõuab kinnisvarahindadesse ligikaudu pool. See omakorda tähendab, et eluasemelaenude intressimäära tõus ühe protsendipunkti võrra alandab kinnisvara väärtust suurusjärgus 4-5%.

Tabel: Intressimäära mõju laenusummale

25-aastase laenu intressimäär, %	Võimalik laenusumma igakuise laenumakse 10 000.- juures, kr	Laenusumma võrreldes 6,2% intressimääraga, %
3,2%	2 074 000	34,0%
4,2%	1 871 000	20,9%
5,2%	1 697 000	9,7%
6,2%	1 548 000	0,0%
7,2%	1 418 000	-8,4%
8,2%	1 306 000	-15,6%
9,2%	1 208 000	-21,9%
10,2%	1 122 000	-27,5%

Eluasemelaenude intressimäär, euribor ja marginaal, %

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Kommentaar ülevaatele: Kinnisvaraturg vaevleb tehingute nappuses

25.11.2008 Tõnu Toompark

Eesti kinnisvaraturg on kogu maialma majanduse äkiliste ja ootamatute muutuste taustal elamas sama põnevat elu. Põnevus paraku ei tähenda, et turuosalistel oleks kerge. Olulisemad kinnisvaraturu näitajad on käitunud järgmiselt.

Töötuse määr on hakanud tõusma. Viimaste kvartalite jooksul on töötus püsinud madal ja tööhõive kõrge. Aasta kolmandas kvartalis aga suurenes tööpuudus hüppeliselt 6,2 protsendile. Peame ka tunnistama, et kuulda on paljudest koondamistest. Oleks liialt optimistlik arvata, et töötuse tase lähima aasta perspektiivis ei kahekordistu.
Palgakasv aeglustub. Keskmine palk on viimastel aastatel tõusnud kiiresti – palgatõus on küüsdinud isegi üle 20%. Tulenevalt majanduse jahtumisest ja tööpuuduse kasvust on palgatõus aeglustumas. Kõrge inflatsiooni tõttu on reaalpalk langemas. 2008. a. II kvartalis oli Eesti keskmine palk 13 306 krooni.
Ehitustööde maht väheneb. Tulenevalt sisemaise nõudluse kahanemisest ning käimasolevate ehitusprojektide lõpetamisest on vähenemas ehitustööde maht. 2008. a. II kvartalis vähenes ehitustööde maht aastataguse ajaga võrreldes 2,3%.
Põhivarainvesteeringute maht on kahanemas. Siiski püsivad hoonete ja rajatiste soetamise ja rekonstrueerimise kulutused veel stabiilsed. 2008. a. II kvartalis kulutasid Eesti ettevõtted hoonete ja rajatiste ehitamisele ja rekonstrueerimisele 3,6 ning soetamisele 1,2 miljardit krooni.

Tõusvad intressimäärad ei soodusta laenamist. 2008. a. oktoobri seisuga on eluasemelaenude intressimäär jõudnud samale tasemele, mis see oli 2002. aastal. Eluasemelaenude intressimäära aluseks olev euribor on küll pisut langenud, kuid siiski on tegemist viimase 7 aasta kõrgeima näitajaga, mis septembri lõpus oli 5,4%.
Eraisikulaenude jääk endiselt kasvab. Kuigi väljastatavate laenude mahud vähenevad, siis kogu laenujääk veel endiselt kasvab. Siiski on laenu jäägi kasv märkimisväärselt aeglustunud. 2008. a. III kvartali lõpuks oli väljastatud eraisikulaenude maht 120 ja eluasemelaenude jääk 97 miljardit krooni.
Laenukäibe on buumi alguse tasemel. Võrreldes aastataguse ajaga väheneb eraisikulaenude ja eluasemelaenude käive kümnetes protsentides. Samas on laenude käive buumi algusaja tasemel ehk samal tasemel, mis 2005. aastal. 2008. a. III kvartalis väljastati Eestis eraisikulaenusid 7,2, sealhulgas eluasemelaenusid 5,0 miljardi krooni väärtuses.
Äriühingutele väljastavate laenude käive kukub. Äriühingutele väljastatavate laenude käive on võrreldes aastataguse tippajaga vähenenud kolmandiku võrra. 2008. a. III kvartalis väljastati äriühingutele laene 12,6 miljardi krooni väärtuses. Äriühingutele väljastatud laenude jääk oli samal ajal 119 miljardit krooni.

Eraisikulaenude osakaal SKPst suureneb. Eraisikulaenude osakaal SKPst on kiirelt suurenenud jõudes 2008. a. II kvartali lõpuks 47% tasemele. Aasta kolmanda kvartali majanduslangus -3,3% suurendab seda näitajat veelgi.
Valminud eluruumide hulk väheneb. Tulenevalt kahanevast turu nõudlusest on valminud elamispindade arv sirgjooneliselt langemas. 2008. a. III kvartalis sai kasutusloa 1024 uut elamispinda pindalaga 85 500m².
Äripindade ehitus on stabiilne. Äripindade ehituse tippajad olid 2003.-2004. aastad. 2008. a. III kvartalis sai kasutusloa 232 uut äripinda.
Kinnisvaratehingute väärtus kahaneb. Kinnisvaratehingute arv ja koguväärtus on võrreldes tippaegadega langenud lausa kordades. 2008. a. III kvartalis tehti Eestis 12 390 kinnisvaratehingut koguväärtusega 9,7 miljardit krooni.

Kinnisvaraturu suurimad mõjutajad on üleilmne ähvardav finants- ja majanduskriis, mis on sedanud karmid tõkked raha ringlemisele majandussüsteemis. Raha laenata on raske ning see pärsib kogu majandussüsteemi, sh kinnisvaraturgu.

Eesti kinnisvaraturu suurim lokaalne mure on samuti laenutingimuste karmistumine. Keerulisemaks muutuv raha laenamine ning tõusvad intressimäärad on langusespiraali viinud kinnisvarahinnad ja tehingute arvu. See langus saab peatuda, mitte varem, kui laene hakatakse taas vabamalt väljastama.

Tegemist on kommentaariga kinnisvaraportaal KV.EE ja Adaur Grupp OÜ koostöös valminud kinnisvaraturuülevaatele.

Vaata ka

Pressiteade: Uus ülevaade kirjeldab kiretult kinnisvaraturgu

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade (III kvartal 2008)

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Linn varjab Tallinna Vee lepingut

24.11.2008 Taavi Madiberk

Omanike Keskliit pöördus linna poole teabenõudega tutvumaks Tallinna Linna ja Tallinna Vee vahelise teenuselepinguga. Eesmärk on luubi alla võtta leping, mis otseselt või kaudselt mõjutab pea 400 000 pealinlase elutingimusi ning rahakotti. Tallinna linn keeldus lepinguid või nende osasid avaldamast, väites sisuliselt, et vee hinnakujundus ja muu seonduv on täies mahus konfidensiaalne.

Tallinna Linna väited on otseses vastuolus avaliku teabe seadusega, samuti on õiguskantsler öelnud, et kohalik omavalitsus peab põhjendama veeteenuse hinda ning, et kohaliku omavalitsuse põhjendamiskohustus tuleneb ka hea õigusloome tavast, mille kohaselt peavad otsused olema läbipaistvad ja põhjendatud.

Omanike Keskliit pöörduski lepingu avaldamiseks Andmekaitseinspektsiooni. Menetlus käib ning Tallinn on tänaseks palunud 30 päeva ajapikendust oma vastuse formuleerimiseks.

Kulukas traditsioon

Tallinna Vee iga-aastased hinnatõusud on saanud juba ebameeldivaks traditsiooniks. Erinevalt teistest olulistest kommunaalteenuste valdkondadest pole vee- ja heitvee hinnad kulupõhised. Hinnad tõusevad olenemata Tallinna Vee enda kulutustest ja majanduse üldisest olukorrast. Iga-aastase kurbmängu lahutamatuks osaks on saanud ka linnavalitususe kangelaslik võitlus, kus suudetakse linnarahva hüvanaguks pool protsenti uuest veehinnast kärpida. Sellega kaasnevad väited, et tegime kõik, mis meie võimuses, aga leping on selline.

Tallinna Vesi räägib, et vee hind (hinnatõus) on sõltuvuses tarbijahinnaindeksist ja tehtud investeeringute teatud kordajast. Kuid ei saa unustada, et veehinna määrab siiski lõppastmes Tallinna linn. Kui linnavalitsusel on võimalik mängida lahket peremeest ja võimalus pool protsenti hinnast “ alla kaubelda“, siis kas printsiibis oleks lepingus ka rohkem mänguruumi?

Sõltumatu järelvalveorgan

Vee- ja heitvee hindade reguleerimise vajadust sõltumatu järelvalveorgani poolt on korduvalt rõhutanud ka õiguskantsler. Huvide konflikt on ju päevselge – Tallinna Vesi räägib hinna läbi linnaga (kolmandiku Tallinna Vee aktsiate omanikuga). Tallinna Vesi teenis 2007. aastal 820 miljonilise käibe juures 330 miljonit maksustamiseelset kasumit, monopoolse universaalteenuse ettevõtte jaoks on tegemist ülikõrge kasumimarginaaliga

Tallinna Vesi on tuntud kui Tallinna börsi ühe heldema dividendide maksjana. Aastate 2004-2007 aastate eest maksti üle 700 miljoni dividende. Dividendid ning ka kasum kasvas tõusvas tempos – 2007. aasta kasumist maksti välja juba 248 miljonit. See tähendas linna eelarvesse pea 80 miljonit tulu. Tegemist on arvestatava summaga – tõi ju skandaalne maamaksu tõus linnaeelarvesse 200 lisamiljonit.
Lepingut analüüsides tuleb kindlaks teha, millises mahus on Tallinna Vesi jätnud täitmata kohustusi investeerimaks kanaliseerimisse ning veevarustuse parandamisse? Nõmme ja muud Tallinna piirkonnad on vaatmata Tallinna Vee ja linna korduvatele lubadustele tänaseni täielikult kanaliseerimata. Lepingut peavad täitma mõlemad pooled.

Meie eesmärk

Lepingu avalikustamise korral on kõige olulisem küsimus, millised on võimalused leping ümber vaadata koduomanikele soodsamatel tingimustel? Iseäranis aktuaalseks muutub küsimus peale aastat 2010, kui väidetavalt tuleb ümbervaatamisele linna ja Tallinna Vee vaheline leping.

Laiem probleem on sõltumatu järelvalveorgani puudumine. See ei puuduta ainult Tallinnat ega ka valitsevat linnavõimu. Monopoolse universaalteenuse hinna teenusepakkuja suuraktsionäri (kohaliku omavalitsuse) reguleerimise alla jätmine on pikas perspektiivis jätkusuutmatu. Juba natuke üle 10%-line hinnatõus pealinnas tõstis otsese efektina üleriigilist(!) tarbijahinnaindeksit 0,08%, kaudse efekti ulatust võime ainult oletada.

Positiivselt poolelt lähevad ülemäära kõrge vee hinna eest makstavad kroonid vaevalt hingitseva Tallinna börsi hüvanguks. Samal ajal, kui enamik välisfonde müüb forsseeritult börsiosalusi enamasti kohalikele investoritele, ostis Londonis baseeruv riskikapitalifond Parvus Asset Management LLP 275 miljoni krooni eest Tallinna Vee aktsiaid, tõstes oma osaluse üle 11%-i. Talinna Vee aktsiat loetakse kohaliku börsi üheks parimaks dividendilehmaks, kahuks lüpstakse seeläbi just koduomanike rahakotti.

Vaatamata poliitilisele retoorikale vee hinna teemal, pole meie andmetel ükski poliitiline erakond astunud samme Tallinne Vee lepingu ümberavaatamiseks. Omanike Keskliit on seega võtnud oma eesmärgiks tuua selgust Tallinna Vee ja Tallinna linna vahel sõlmitud teenuselepingu tingimustesse. Kui meie ise koduomanike õiguste eest ei seisa, siis suure tõenäosusega ei tee seda ka keegi teine, kuigi kohalike omavalitsuste valimiste lähenemine annab lootust poliitikute aktiviseerumiseks.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Statistika: tööhõive rekordilisel tasemel

24.11.2008 Tõnu Toompark

Majandussurutis hakkab ka tööjõuturule jõudma. Kuigi tööhõive on tõusnud üsna kõrgele tasemele 660 000 inimeseni on samuti tõusnud töötute hulk. 2008. a. III kvartalis oli Eestis töötuid 43 900 inimest, mis on kõrgeim töötute arv alates 2006. aasta algusest. 2008. a. II kvartalis oli töötuid kõigest 27 300 inimest.

Töötuse määr tõusis 2008. a. III kvartalis 6,2 protsendini. Veel kvartal varem oli töötuse määraks kõigest 4,0%. Seega tõusis töötuse määr üle poole.

Positiivne uudis on, et lisaks kõrgele tööhõivele on ka tööhõive määr kõrgel 67,6% tasemel, mis on viimase kümne aasta kõrgeim näitaja.

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest kvartalite lõikes

Tööjõus osalemise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % kvartalite lõikes

Hõivatute ja töötute arv, 1000 inimest

Tööjõus osalimise määr, tööhõive määr, töötuse määr, % aastate lõikes

Andmete allikas: Statistikaamet

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Спекулянты спасли бы недвижимость

21.11.2008 Ekaterina Taklaja

Возвращение спекулянтов на рынок недвижимости оживил бы его и остановил бы падение цен, заявил директор A&A Kinnisvara Айвар Виллемсон, комментируя продажу квартир ниже себестоимости.

По словам Виллемсона, во время бума именно спекулянты повлияли на рост цен и увеличение количества сделок. «Сейчас большая часть квартир продаётся ниже себестоимости. Я жду возвращения спекулянтов», – отметил он.

В пригородах Таллинна квартиры сейчас продаются по цене 17 000 крн кв. м, в Центре – 25 000 крон кв. м. «Стоимость строительства малоквартирных домов – 20 000 крон кв. м. Плюс земля и проектирование», – объяснил Виллемсон.

По его словам, положение ухудшится, поскольку зарплаты уже сейчас не позволяют брать кредит. Конечно, фонды ищут проекты, которые они готовы сразу выкупить, но такие сделки предполагают скидку как минимум в 25%.

Директор Uus Maa Kinnisvara Мика Саксдорф заявил, что сейчас многие девелоперы попали в заколдованный круг. «Банки установили границы, ниже которых квартиры продавать нельзя. То есть, квартиры стоят, проценты капают», – описал он ситуацию.

Саксдорф отметил, что спекулянты уже появились. За последние полгода у них было приобретено 2-3 квартиры именно с целью дальнейшей перепродажи. Также некоторые инвесторы просили прислать предложения.

Во вторник Андрес Когер, председатель совета строительной компании Koger & Partnerid, считает, что вместо строительства муниципальных квартир Таллинн мог бы скупить уже готовые дома.

После периода снижения индекс kv.ee, отражающий стоимость вторичного жилья, к середине недели упал до 87,5 пунктов. За год падение составило 15% с 21 165 крон за кв. м. до 17 956 крон. Можно предположить, что и в следующем году цены продолжат падение, считает аналитик Тыну Тоомпарк.

Цифры

Строительство малоквартирного дома стоит 20 000 крон кв. м, плюс земля и проектирование. Фонды, готовые скупить незавершенные проекты, требуют 25-процентной скидки.

Artikli autor on Ekaterina Taklaja. Artikkel ilmus 21/11/2008 väljaandes DV.ee.

Pressiteade: Uus ülevaade kirjeldab kiretult kinnisvaraturgu

21.11.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraportaal KV.EE ja Adaur Grupp OÜ on koostöös üllitanud ülevaate Eesti suuremate linnade kohta „KV.EE kinnisvaraturu ülevaade“. Esmakordselt on Eestis saadaval kinnisvaraturu ülevaade, mis kirjeldab kiretult kinnisvaraturgu numbrites näidates ära turgu iseloomustavate tegurite muutuse viimaste aastate jooksul.

„Eesti kinnisvaramaastik vajab täiendavat väljaannet, mis annaks konkreetse ja kallutamata pildi toimuvast,“ ütles portaali KV.EE juht Tarvo Teslon. „Lisaks üldistele näitajatele oleme ülevaatesse koondanud erinevate Eesti suuremate linnade kinnisvarapakkumiste arvu ja hinnadünaamika. See on oluline info, mille alusel iga kinnisvaraostja ja -müüja saab igapäevaseid otsuseid teha.“

Portaali KV.EE andmeid täiendab statistika Statistikaametilt, Eesti Pangalt ja Maa-ametilt. „Tegime valiku mitmete turgu iseloomustavate näitajate vahelt ning ülevaatesse jõudsid neist vaid olulisemad,“ sõnas ülevaate koostaja ja Adaur Grupp OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark.

Uut kinnisvaraturuülevaadet on võimalik tasuta alla laadida portaalist KV.EE (www.kv.ee) ja Adaur Grupp OÜ kodulehelt (www.adaur.ee). Ülevaade hakkab ilmuma kvartaalsena ning järgmist ülevaadet on oodata juba veebruaris 2009. a.

Kinnisvaraportaal KV.EE on tegutsenud alates 1999. aastast. Täna on portaaliga liitunud üle 300 kinnisvarafirma ja ca 1500 maaklerit. Portaalis on hetkel üle 45 000 kuulutuse maakleritelt ja omanikelt. Portaali haldab firma Diginet OÜ, mis kuulub Moonfish Media gruppi koos oksjoniportaali osta.ee ja kolme Leedu portaaliga.

Adaur Grupp OÜ on asutatud 2002. a. Ettevõte tegeleb kinnisvaraturu monitooringu, prognooside, ülevaadete, analüüside koostamisega, koolituse ja kinnisvara-alaste konsultatsioonidega.

Ülevaade

Ülevaade on alla laaditav aadressilt:

http://www.kv.ee/turuylevaade

Lisainfo

Tarvo Teslon
KV.EE
+372 510 6464
tarvo@kv.ee
www.kv.ee

Tõnu Toompark MA
Adaur Grupp OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.adaur.ee

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Toompark: langus kinnisvaraturul peatub kui pangad taas laenu annavad

18.11.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompargi sõnul langevad kinnisvarahinnad ja tehingumahud eeldatavasti ka tuleval aastal.

„Kinnisvaraturu languse põhjuseks on peaasjalikult karmistunud laenutingimused,“ ütles Tõnu Toompark Eesti Päevaleht Online’le.

Tema sõnul on tõusnud nii intressimäärad kui ka karmistunud tingimused omafinantseeringu osas.

„Koostoimes vähendavad need nii eraisikute, kui ka ettevõtete võimet kinnisvara soetada märkimisväärselt,“ lisas Toompark.

Tema sõnul ei ole kinnisvaratehingute aru languses midagi üllatavat.

„Tehingute arv on langenud juba pikka aega. Eeldatavalt langevad kinnisvarahinnad ja tehingutemahud ka eeloleva aasta vältel.“

„Teine küsimus, mis on sundinud kinnisvaratehingute arvu kahanemise suunas, on vähene tarbijate kindlustunne,“ tõdes ta.

Kinnisvaraeksperdi sõnul esitavad potentsiaalsed tänasel päeval õigustatult küsimuse, miks osta kinnisvara täna, kui poole aasta pärast on üsna tõenäoliselt sama vara võimalik odavamalt osta.

„Tehingut tegema sunnib näiteks kohe-kohe uksele koputav kohtutäitur või igakuiseid kulusid kandev, kuid tulu mittetootev kinnisvaraobjekt, mille väärtus on kahanemas.“

Tema sõnul võibki tänu sellele üsna kindlalt prognoosida, et kinnisvaraturul ringleva raha mass jätkab kahanemist ka lähitulevikus.

„Langus peatub siis, kui pangad hakkavad taas julgemalt kinnisvaraturule raha andma, seda nii eraisikutele, kui ettevõtetele,“ ütles Toompark.

Tema sõnul eeldab see omakorda, et hinnad on langenud sellisele tasemele, kus langus on seisma jäänud ning edasist hinnalanguse riski prognoositakse minimaalseks.

„Samuti on kinnisvarasektori finantseerimise kohapealt oluline, et kohalike pankade emaettevõtted annaksid taas nõusoleku suurendada laenumahte kinnisvarasektorisse.“

Artikli autor on Hetlin Villak. Artikkel ilmus 18/11/2008 väljaandes Eesti Päevaleht / Ärileht.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Elamispindade pakkumishinnad langevad 0,3% nädalas

18.11.2008 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindasid kajastav KV.EE indeks on järjepanu langedes jõudnud 87,5 punkti tasemele. Indeksi aastaseks languseks teeb see 15%. Võrreldes aga tipphetkega aprillis 2007 on indeks langenud kokku 19%.

Pakkumishinnad on viimase pooleteise aasta jooksul langenud üsna sirgjooneliselt aastataguselt 21 165 kroonilt langenud 17 956 kroonile ehk 3209 krooni võrra. Keskmiselt on elamispindade pakkumishinnad langenud nädalas 0,3%. Võib eeldada, et pakkumishinnad jätkavad samas tempos langust eeloleva aastagi vältel.

Seevastu pakkumiste arvu indeks on jäänud stabiilsesse 117-121 punkti vahemiku püsima juba pea pooleks aastaks. Esialgne pakkumiste arvu kasvu pidurdumine oli tingitud peaasjalikult võlglastest maaklerettevõtete portaalidest kadumisest ning dubleerivate kuulutuste arvu vähenemisest.

Üheks pakkumiste arvu stabiilsuse põhjuseks võib olla asjaolu, et suurusjärk 22 000 pakkumist ongi pakkumiste tasakaalupunkt tänase turuolukorra puhul. Põhjust, miks pakkumiste arv peaks oluliselt üles või allapoole liikuma on raske prognoosida. Pigem siiski kuulutuste arv siiski kahaneb ja seda põhjusel, et nii mõnedki vahendajad on maaklertegevust lõpetamas ning kinnisvaraturult lahkumas.

KV.EE Indeks

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: sünde surmadest rohkem

17.11.2008 Tõnu Toompark

Viimase 12 aasta jooksul on vaid kolmel korral kvartali lõikes sündide arv ületanud surmasid. 2008. aasta III kvartalis sündis Eestis 290 inimest enam, kui suri. Kokku sündis käesoleva aasta III kvartalis 4305 last, suri 4015 inimest.

Viimase nelja kvartali lõikes on surmasid sündidest 950 võrra enam. Viimase 12 aasta jooksul ületab aga surmade arv sünde 52 000 võrra.

Elussünnid ja surmad, kvartaalselt

Andmete allikas: Statistikaamet

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Huumor: leia sobiv kinnisvara

16.11.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Miks on kinnisvara hinnalangus halb?

14.11.2008 Tõnu Toompark

Tänaseks ei ole vist kellegi ees saladus, et korterite hinnad langevad. Eestis keskmise korteriomanditehingu ruutmeetrihind on langenud võrreldes tipphindadega märtsis 2007. a. juba 23% ning eeldatavasti langus jätkub veel mõnda aega.

Enamasti kirjutatakse kinnisvara hinnalangusest mustades toonides kui negatiivset suundumusest. Järgnevalt anname vastuse küsimusele, miks on kinnisvara hinnalangus halb?

Kodu on inimese suurim vara

Enamus inimestele on nende kodu suurimaks varaks. Seda veel eriti Eestis, kus omanikuasutus on valdav elamispindade asustamise vorm. Kurb on, kui elamispindade ehk inimesele kuuluva vara väärtus kahaneb.

Korterile või elamul on lisaks kinnisvaraks olemisele ka emotsionaalne väärtus, mida väljendab sõna „kodu“. See tähendab, et hinnalanguse korral ei tormata vara müüma. Seega kinnisvarahindade languse korral inimeste rikkus kahaneb.

Vara keeruline müüa

Mistahes kaupa on keeruline müüa, kui kauba hinnad on languses. Ostjad eelistavad ratsionaalselt ostuotsust pigem edasi lükata, sest järgmisel päeval saab sama asja juba odavamalt osta. Nii on ka langeval kinnisvaraturul raske kinnisvara müüa – olgu selle müügi ajendiks mis iganes põhjus.

Kriitiliseks võib asi minna siis, kui kinnisvaramüüjal on müügiga kiire. Sellisel juhul on tal võimalus eelkõige hinda langetada, mis aga taas kord vähendab tema rikkust.

Tagatisvara väärtus väheneb

Laenu abil ostetud elamispinna puhul on tagatisvara väärtuse langemine eriti ohtlik. Laenulepingu järgselt on laenuandjal enamasti õigus laenu tagatiseks oleva elamispinna väärtuse vähenemisel nõuda juurde täiendavat tagatist või laenu vähemalt osalist ennetähtaegset kustutamist.

Kui aga laenuvõtjal lisatagatist ei ole ning samuti puudub rahaline ressurss laenu tagastamiseks, on olukord vägagi keeruline.

Laenuvõimalused vähenevad

Kinnisvaratagatisel antavad laenud on kõige odavamad ehk kõige madalama intressimääraga. Laenusid väljastades aga lähtub laenuandja laenu tagatiseks oleva vara väärtusest. See tähendab, et laenu tagatiseks oleva vara väärtuse langemisel peab laenuvõtja hüpoteeklaenu asemel võtma tarbimislaenu. Tarbimislaenu intressimäärad on aga kordades kõrgemad.

Uutel ostjatel keeruline

Paradoksaalsel kombel muudab kinnisvara hinnalangus olukorra keerulisemaks ka uutel kinnisvaraostjatel. Langevate hindade tingimustes muutuvad eluasemelaenud pankade jaoks riskantsemaks. Suurenenud risk väljendub eelkõige omafinantseeringu määra tõstmises ning intressimäära tõusus.

Tänaseks on kunagine tavapärane 0,5-protsendine euriborile liidetav intressimarginaal tõusnud juba 1 protsendini. Kunagise tavapärase 10-protsendilise sissemaksu asemel tuleb täna aga korteriostjal välja käia 30% ostetava vara väärtusest.

Uute elamispindade valikuvõimalus kahaneb

Hinnalanguse puhul pööravad kinnisvaraostjad eelkõige tähelepanu soodsale ostuhinnale. See tähendab, et raske on müüa uute kinnisvara arendusprojektide kortereid. Vähenev nõudlus vähendab aja jooksul uute korterite pakkumist ja seeläbi vähendab tarbijate valikuvõimalust.

Eriti hull võib olukord olla siis, kui uute korterite ehitushind ületab korterite turuväärtust. Sellisel juhul võib uute elamispindade arendamine sootuks seiskuda.

Kokkuvõtteks

Eelpool on toodud hulk tegureid, kuidas kinnisvarahindade langus omab negatiivset mõju majandusele ja eraisikutele. Kõikide turuosaliste huvides on, et hinnalangus peatuks võimalikult ruttu, sest emotsioonidest põhjustatud hinnalangus annab võimaluse ainult „raisakotkastele“, kes teiste hädasolemist soovivad ära kasutada.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Kui ma oleksin kihla vedanud… (9. osa – oktoobri kokkuvõte)

14.11.2008 Tõnu Toompark

Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.

Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse.

Tehinguid prognoosist vähem

Oktoobris sõlmiti Eestis 1224 korteriomanditehingut, mis on märksa vähem, kui prognoositud näitaja 1309. Tallinna tehingute arv oli umbes-täpselt prognoositud tasemel – tehinguid tehti 535, prognoositud näitaja oli 532.

Septembri kokkuvõtet tehes tõdesin, et tehingute arvu langus on pidurdumas. Täna tuleb tunnistada, et langus jätkub siisku jõudsalt – oktoobris sõlmiti Eestis 32% vähem korteriomanditehinguid, kui aasta varem. Tallinna tehinguarvu languseks oli 29%.

Hinnad prognoosist kõrgemal

Oktoobrikuine Eesti keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind oli 14 642 krooni. See on 2,1% prognoositust kõrgem. Tallinna keskmine tehinguhind ületab prognoositut kõigest olematu 0,7% võrra. Tallinna keskmine tehinguhind oli oktoobris 20 397 krooni.

Aastataguse ajaga võrreldes on Eesti keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind langenud 15%, Tallinna hinnalanguseks on 13%. Võrreldes oga tipphindadega 2007. a. märtsis on keskmised korteriomandi tehinguhinnad langenud nii Eestis kui Tallinnas 24%.

Kokkuvõtteks

Oktoobrikuine Eesti korteriomanditehingute arv on juba prognoositud 2009. a. märtsi tasemel. Keskmine tehingute hinnatase aga tuleva aasta märtsiks prognoositust märksa kõrgemal.

Selleks, et reaalsed hinnad jõuaksid prognoositud tasemele peavad need veel langema Eestis 9,6 ja Tallinnas 8,3%. See tähendab, et eeloleva viie kuu jooksul peaksid hinnatasemed langema pisut alla 2% kuus. Arvestades aga, et seni on hindade prognoos üsna täpne olnud, ei tohiks selline hinnalangus vähetõenäoline olla.

Endiselt tuleb tõdeda, et hinnaliikumised ei olegi turu seisukohalt nii olulised. Eelkõige teeb muret tehingute arvu taaskord kiire vähenemine. Seni kuni tehingute arv langeb ei ole lootust, et hinnalangus peaks peatuma.

Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute m2 hind ja prognoos

Vaata ka eelmisi kokkuvõtteid

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

RKAS teeb riigi vara inventuuri

13.11.2008 Annika Loigu

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) ja Rahandusministeerium sõlmisid ühiste
kavatsuste protokolli riigile kuuluva hoonestatud kinnisasjade inventuuri
läbiviimiseks.

Projekti eestvedaja, RKAS strateegia ja analüüsiosakonna juhataja
Andrus Väärtnõu sõnul aitab inventuur selgitada välja riigile vajaliku vara
hulka ja investeeringute vajadust. Selgemaks peaks saama ka kas riigi
kinnisvara seisukord vastab kaasaja töökeskkonna ja turvalisuse nõuetele.

„Inventuur on vajalik riigi kinnisvarastrateegia
elluviimiseks, see aitab langetada strateegilisi otsuseid kinnisvarakeskkonna
kujundamisel“ sõnas Väärtnõu.

Muuhulgas hinnatakse inventuuri käigus riigile vajalike
hoonete ja pindade kasutusintensiivsust, hoonestatud kinnisvara juhtimise
kvaliteeti, põhiandmete vastavust riigivararegistri andmetega.

Riigi Kinnisvara AS teeb inventuurist kokkuvõtte hiljemalt
30. novembriks 2009.

Soome riigi kinnisvarastrateegiaga tutvumas

12.11.2008 Annika Loigu

Kantslerid ja Riigi Kinnisvara AS juhatuse ning nõukogu
liikmed viibisid 10.-11. novembril Soomes, tutvuti Soome kogemusega riikliku
kinnisvarastrateegia rakendamisel.

Esimesel päeval rääkis
Soome riigi kinnisvara strateegiast, kui riigi valitsemise osast Soome riigisekretäri
asetäitja Juhani Turunen.Kinnisvarategevuse finantseerimisest ja investeeringutest
eelarveprotsessis tegi ettekande Aulis Kohvakka, Senaatti Kiinteistöt juhataja. Kinnisvarastrateegia rakendamise
praktilistest küsimustest rääkis Kaj Hedvall, Senaatti Kiinteistöt arendusdirektor.

Teisel päeval tutvuti kaasaegsete töökohtadega Riigikassas, Rahvuslik
Haridusnõukogus ning Soome Rahandusministeeriumis.

Õppepäevad
korraldasid RKAS ja Senaatti Kiinteistöt
koostöös kahe riigi rahandusministeeriumiga.

Kinnisvaraturu languse murdmiseks peab laenukäive kasvama hakkama

11.11.2008 Tõnu Toompark

Eluasemelaenude jääk endiselt kasvab, kuid kasvutempo on kiiresti aeglustumas. Eluasemelaenude käive väheneb eelmise aastaga võrreldes kümnetes protsentides. Elamispindade turule ei tule „elu sisse“ enne, kui laenukäivete vähenemine on taas tõusuks pöördunud.

2008. a. III kvartalis väljastati Eestis eluasemelaene viie miljardi krooni väärtuses. Tegemist on enam kui kaks korda väiksema laenukäibega, kui laenude väljastamise tippajal 2006. a. IV kvartalis, mil eluasemelaene väljastati kvartali jooksul 11 miljardi krooni väärtuses.

Võrreldes mullusega vähenes 2008. a. III kvartalis eluasemelaenude väljastamine 36% võrra. Trend ja maailma majanduses toimuv ei näita, et langus peaks veel niipea pöörduma. Pigem tuleb meil arvestada sellega, et laenude väljastamine pidurdub veelgi.

Finantssüsteemi näol on tegemist majanduse vereringega ning eluks vajaolevat hapniku edasikandvaks vereks on raha. Raha massi vähenemisel on selge, et majandus jääb kiratsema. Nii on kirastsema jäänud kinnisvarasektor ning sektorile antavad kõrged riskihinnangud tähendavad, et raha juurde ei tule. See omakorda tähendab, et turg ei tõuse veel niipea.

Vaatamata järjest langevatele laenude väljastamise mahtudele kogu tagasimaksmist ootavate eluasemelaenude maht ehk eluasemelaenude jääk veel kasvab. Samas peame tõdema, et eluasemelaenude jäägi kasvutempo jooksvalt pidurdub. 2008. a. III kvartali lõpu seisuga oli eluasemelaenude jääk 97 miljardit krooni, mis on 15% enam, kui aasta varem.

Eeldatavalt eluasemelaenude väljastamine jätkuvalt väheneb ja ei ole imestada, kui see peagi jääb alla perioodi jooksul tagastatavale eluasemelaenude summale. See omakorda tähendab, et poole aasta või aasta pärast näeme, kuidas eluasemelaenude jääk hakkab samuti kahanema.

Eluasemelaenude väljastamine ja kinnisvaratehingute arv on loonud justkui allakäigutrepi. Vähenev laenude väljastamine vähendab turul likviidsust ning raskendab kinnisvaratehingute tegemist. Vähenev kinnisvaratehingute arv surub hindu allapoole ning vähendab tarbijate valmidust laenu võtta ja kinnisvara soetada. Ja nii taas väheneb laenumaht…

Allakäiguspiraal keerleb negatiivses suunas seni, kuni kinnisvarahinnad on jõudnud nii madalale tasemele, kust neid kasvõi spekulatiivse huvi tõttu hakatakse kokku ostma. See on tegur, miks vaikselt hakkab (laenu-)raha turule tagasi tooma. Alternatiivne võimalus on, et pangad hakkavad ühel hetkel lõdvemalt laenu andma ning see murrab languse.

Vahemärkusena olgu siin öeldud, et omal ajal põhjustas kiire kinnisvara hinnatõusu täpselt samasugune spiraal, mis küll keerles teises suuna – laenutingimused muutusid lõdvemaks, hinnad tõusid, tehinguid tehti järjest rohkem ja rohkem.

Turu trendi pööramise võti on pankade käes, sest isegi spekulandid soovivad odava kinnisvara soetamiseks enamasti laenu abi kasutada. Maailma majanduses toimuv aga ei luba arvata, et pöördemoment veel niipea peaks saabuma.

Julgen arvata, et kulub veel minimaalselt aasta enne, kui kinnisvaraturu tehingute arvu või hinnatrend pöörduda võiks. Pigem jääb languse pöördumine kaugemasse aega. Trendi pöördumise esimene samm on laenukäivete pöördumine kasvu suunas ning täiendava finantsressursi jõudmine kinnisvaraturule.