Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Kehv müügiedu mõjutab üüriturgu

29.05.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraturul pakutakse müügiks tuhandeid uusi ja vanu kortereid, ostjate nappuse tõttu on suurel osal neist potentsiaal jõuda peagi üüriturule.

Pakkumiste arvu vaikne, kuid kindel suurenemine üüriturul avardab üürilevõtjate valikuvõimalusi ning sunnib seejuures omanikke üürihindu langetama.

Turul on tuhandeid kortereid

Tallinnas ja Harju maakonnas on pakkumisel üle 4500 uue korteri. Juba on esimesed kinnisvaraarendajad leidnud, et aeglane müügitempo ei õigusta end, ning kulutusi nõudvad korterid on vaja panna raha tootma. Üks võimalus selleks on korter välja üürida.

Üüritulust tuleva rahaga on võimalik katta korteri haldus- ja hoolduskulud. Kui tegemist on pangalaenu abil ehitatud korteritega, aitab üüritulu luua rahavoo, millega katta laenu intressimaksed ning osaliselt ka laenu kustutada.

Hulk elamispinda on müügiks ka vanemate korterite turul ehk teisesel turul. Omanikul vana korterit enam vaja ei lähe, keerulises turuolukorras on aga raske seda hea hinnaga müüa. Nii on ka sel turul hulk omanikke otsustanud müümise asemel korteri väljaüürimise kasuks.

Eeltoodust tulenevat väidet, et üüripakkumiste turg on märkimisväärselt laienenud, tõestavad ka arvud.

Pakkumised mitmekordistunud

Kinnisvaraportaalis KV.EE oli 2005. aasta 1. mai seisuga kõigest 518 Tallinna üüripakkumist. Tänase seisuga on aga üüripakkumiste arv Tallinnas ümmarguselt 3000. Seega on pakkumiste arv kolme aasta jooksul kasvanud ligi kuus korda.

Aastataguse ajaga võrrelduna on üüriturul kolm korda rohkem üüripakkumisi 13% madalama keskmise hinnaga.

Korterite müügipakkumiste arv on kolme aastaga samuti teinud märkimisväärse viiekordse tõusu: 2005. aasta alguse 2100 pakkumise asemel leiame praegu portaalist üle 10 000 pakkumise. Aastane müügipakkumiste arvu kasv on 50%.

2005. aasta alguses oli keskmine üüripakkumise hind 99 krooni ruutmeetri eest. 2007. aasta keskel jõudis see juba 150 krooni ligi, kuid on nüüd langenud 124 kroonile. Seega on üürihinnad kolme aastaga tõusnud kõigest 25%.

Müügipakkumiste keskmine ruutmeetrihind on samal ajavahemikul tõusnud 13 300 krooni pealt 27 500 kroonile ehk 206%. Üürihindadest märkimisväärselt rohkem kerkinud müügihind on üürileandja poolt vaadatuna muutnud üürileandmise äri vähemtulusaks.

Teisisõnu: iga väljaüürimiseks soetatud korterisse panustatud kroon toodab praegu vähem tagasi kui 2005. aastal.

Üüriärist väljuda aga pole võimalik, sest kortereid turul müüa on keeruline. Liiati võib üürileandminegi aeganõudvaks kujuneda, sest pakkumiste rohkuses on üürilevõtjal suur valikuvõimalus.

Kasvav pakkumiste maht üüriturul avaldab selget survet hindadele. Võimaluseks hindu mitte langetada on parandada teenust.

Üüriteenuse parandamine võib tähendada väljaüürimise tõhusamat korraldamist, kus vahendustasu, mida siiani üldjuhul maksab üürnik, jääb üürileandja kanda. Samuti aitab hinda hoida väljaüüritava korteri seisukorra parandamine ja kvaliteetsem sisustus.

Keeruline olukord turul teeb raskeks nii elamispinna müümise kui ka väljaüürimise. Samas on praegu turgu tervendav periood, mis aitab ebaprofessionaalsed turuosalised välja tõrjuda ning sunnib teisi taset tõstma.

Kinnisvaratehingute statistika võib eksitada

28.05.2008 Tõnu Toompark

Illustratsioon

Kiired muutused kinnisvaraturul on pannud inimesi enam otsima informatsiooni kinnisvaraturul toimuva kohta. Keda ei huvitaks faktid sellest, kui palju tehakse tema kodu lähedal kinnisvaratehinguid ja mis võiks tema elamispind väärt olla.

Alljärgnev artikkel on ajendatud ühes kinnisvaraportaalis olnud ühe arendusprojekti kommentaarist, kus kommenteerija hõiskas, et uusi kortereid müüakse ruutmeetrihinnaga 17 000 krooni. Kommentaarist või mõista, et see on Tallinna jaoks väga madal hind, millega pakkumist kauaks ei jätku.

Tänuväärseks infoallikaks on saanud Maa-ameti andmebaas, kust saab tehinguinfot korteriomanditehingute kohta. Täpsemalt on võimalik saada infot korteriomanditega tehtavate tehingute arvu, tehingute rahalise käibe ning ruutmeetrihinna kohta. Tehinguhind ongi tõenäoliselt üks enam huvipakkuv number selles statistika kogumis. Samas võib ruutmeetrihind vägagi eksitavaks osutuda.

Vanemate elamute puhul enamasti korteri elamispinna pindala võrdub korteriomandi pindalaga. Rõdud ja keldri panipaigad võivad küll olemas olla, kuid sageli need ei sisaldu korteriomandi pindalas.

Enamikul uusarendustel on aga loogika teisitine. Uutes korterelamutes sageli kuulub korteriomandi hulka lisaks korteri elamispinnale veel ka rõdu ja panipaiga pindala. Seega on uues elamus olev korteriomand sama elamispinna juures märksa suurem korteriomandist vanemas elamus.

Toome näite. Näiteks 45 ruutmeetrise korteri puhul, kus ka korteriomandi suurus vastab elamispinna suurusele on üks miljon krooni maksva korteri ruutmeetrihind 22 222 krooni. Samas kuuluvad korteri juurde rõdu ja panipaik, kuid seda ruutmeetrihind ei arvesta.

Kui aga liidame korteri pinnale rõdu 6 ruutmeetrit ja panipaiga 4 ruutmeetrit, siis on kogu korteriomandi pinnaks kokku 55 ruutmeetrit. Hinna üks miljon krooni puhul oleks korteriomandi ruutmeetrihinnaks kõigest 18 182 krooni.

Viimane number on 18 protsenti madalam väiksema korteriomandi pinnaga korteri ruutmeetrihinnast. Samas võib tegemist olla täiesti samaväärsete korteritega, kus ainus erinevus seisneb rõdu ja panipaiga juriidilises staatuses.

Kinnisvara hinnast rääkides räägitaksegi alati elamispinna ruutmeetrihinnast. Viisakad kinnisvaramüüjad kasutavad objekti reklaamides samuti alati ainult elamispinna ruutmeetrihindasid. Kogu korteriomandi peale hinna taandamine on eksitav ning loob kliendile objektist vale mulje eriti soodsast pakkumisest. Maa-amet peab statistikat aga kogu korteriomandi pindala järgi ega löö seda lahku elamispinnaks, panipaikadeks ja rõdudeks.

Igal juhul peab korteriomanditehingute statistika alusel otsuste langetaja mõistma, et reaalne elamispindade keskmine hind on korteriomandi keskmisest hinnast pisut kõrgem. Kui palju on pisut, seda ei oska vist keegi öelda.

Kui nüüd loo alguses mainitud arendusprojekti juurde tagasi tulla, siis korteriomandi hulka kuuluvate suurte rõdude ja panipaikade tõttu olid selle maja tehinguhinnad elamispinnale taandatuna mitte 17 000, vaid hoopis 22-23 000 krooni ruutmeetri eest. See teeb pea veerandi võrra enam kui kommenteerija arvas. (Kõrgem tegelik hind ei tähenda muidugi, et tegemist oleks halva hinnaga.)

On olemas väike vale, suur vale ja statistika. Kinnisvaratehingute statistika kasutaja jaoks ongi oluline mõista, et statistika andmebaasis olevad andmed korteriomandeid, kus on „lisad” pindala sees ja ka neid kus „lisasid” ei ole.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

DV.ee: Если бы я поспорил… (часть 3)

27.05.2008 Tõnu Toompark

Из-за пассивности второй стороны, в марте я так и не заключил предложенное пари о прогнозе в отношении рынка недвижимости. Я предсказывал, что за год в Эстонии и Таллинне средняя стоимость квартир снизится на 20%, а количество сделок упадёт на 15%.

Чтобы упростить задачу, я составил линеарный прогноз снижения цен и сделок. Ясно, что в реальной жизни всё сложнее, и за спадами следуют подъёмы. Было спрогнозировано общее движение рынка, а не соответствующий ежемесячный показатель.

Теперь же составлены промежуточные итоги и можно сказать, что с квартирами было заключено меньше сделок, чем я прогнозировал. Всего в апреле В Таллинне было продано 733, а по всей Эстонии 1645 квартир. Частично это является сезонным колебанием – весной всегда заключается больше сделок, чем зимой. (см. приложенные графики). Тем самым, количество сделок с квартирами в Таллинне за год сократилось на 31%, по все Эстонии на 28%.

Ценовой прогноз было более точным. Средняя стоимость квартир в апреле 2008 года в Таллинне составляла 22 793 кроны кв. м; по всей Эстонии – 16 733 кроны кв.м. Средняя цена квадратного метра в Таллинне была очень близка к прогнозам. По Эстонии средняя стоимость квартир за год упала меньше, чем стояло в прогнозе. В Таллинне снижение составило 15%, по Эстонии – 13%.

В завершение приходится отметить, что уже второй месяц подряд мои прогнозы оказываются слишком пессимистичны. Но я пока не считаю необходимым их пересматривать – впереди лето, а период отпусков может преподнести рынку недвижимости сюрпризы. Также против пересмотра прогнозов говорит ускорение падения цен. Если сравнивать с прошлогодними показателями, то в Таллинне в феврале цены на квартиры снизились в среднем на 8, в марте на 13, и в апреле уже на 15%. Хотя, может, цены уже снизились до такого уровня, что могут привлечь клиентов, чем и объясняется факт, что в апреле было заключено больше сделок, чем в марте (и был меньший спад, чем год назад). Но только через год мы можем узнать, было это “дно” рынка или нет.

Vaata ka

Kui ma oleksin kihla vedanud… (1. osa)

Kui ma oleksin kihla vedanud… (2. osa)

Artikkel ilmus 27/05/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Kui ma oleksin kihla vedanud… (3. osa)

27.05.2008 Tõnu Toompark

Märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%.

Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos – hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldis turu liikumise suunda, mitte igakuist vastavat näitajat.

Nüüd on tegemist teise kokkuvõttega, kus on vaatluse all, kuidas vahepealsel ajal korteriomanditehingute arv ning keskmine hind on muutunud.

Tehingute arv ületab ennustatut

Kokku tehti aprillis Tallinnas 733 ja Eestis kokku 1645 korteriomanditehingut. Nii Tallinna kui kogu Eesti korteriomanditehingute arv ületab märkimisväärselt ennustatut. Siin on osalt kindlasti tegemist sesoonse kõikumisega – kevadeti tehakse isegi halbadel aegadel rohkem kinnisvaratehinguid kui talvel.

Korteriomanditehingute arv langes prognoositust vähem (vt juuresolevaid graafikuid). Sellegi poolest oli tegemist märkimisväärse langusega. Tallinnas vähenes korteriomanditehingute arv võrreldes aastataguse ajaga 31, kogu Eestis 28 protsenti.

Hinnaprognoos on täpsem

Keskmine korteriomandi ruutmeetrihind Tallinnas oli 2008. aasta aprillis 22 793 ja Eestis 16 733 krooni.

Korteriomanditehingute keskmine hind Tallinnas on prognoosile üsna lähedal. Kogu Eesti keskmine korteriomandi ruutmeetrihind on aga prognoositust vähem langenud.

Siingi on tegemist olukorraga, kus võrreldes aastataguse ajaga on hinnatase langenud. Nii langesid Tallinna korteriomanditehingute keskmised hinnad aastaga 15 nig Eestis 13 protsenti.

Lõpetuseks

Tuleb küll teist kuud järjest tunnistada, et minu prognoosid on osutunud liialt süngeteks. Seda vähemalt kahekuulises perspektiivis. Küll aga ei tunne ma veel vajadust ennustatud ümber vaadata – tulemas on suvekuud, mis puhkusteperioodi tõttu võivad kinnisvaraturule üllatusi tuua.

Prognooside ümbervaatamiset ei toeta ka asjaolu, et hinnalangus on kiirenenud. Tallinna korteriomandite keskmine hinnatase langes võrreldes aastataguse ajaga veebruaris 8, märtsis 13 ja aprillis juba 15%.

Samas võib meil olla ka tegemist olukorraga, kus hinnad on jõudnud juba sellisele tasemele, kus korterid muutuvad ostjatele atraktiivseks ning sellest on tingitud olnud aprillikuine tehingute arvu kasv võrreldes märtsiga (ja väiksem langus võrreldes aastataguse ajaga). Seda, aga kas tegemist oli turu põhjaga saame teada alles aasta pärast.

Vaata ka

Kui ma oleksin kihla vedanud… (1. osa)

Kui ma oleksin kihla vedanud… (2. osa)

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Statistika: korterite hindadesse tekib loogika

26.05.2008 Tõnu Toompark

Kokkuvõte korterite suurusest ei näita aastate lõikes olulisi muutusi. 1-toaliste korterite suurus on stabiilselt 31-32 ruutmeetri juures, 2-toaliste suurus 48-49 ruutmeetri juures. Rohkem on kõikumisi suuremate korterite pindalades, kuid see on põhjendatav asjaoluga, et suurte korterite turg on õhem ning seetõttu on hüplikumad numbrid igati loogilised.

Huvitavam on olukord korterite ruutmeetrihindade juures. On igati loogiline, et suurema korteri pindalaühiku maksumus on väiksem kui väiksemal korteril – hulgi saab ju alati odavamalt. Samas numbritele pilku heites näeme, et turg on sellise tõdemuseni jõudnud alles 2007. aastal. Varasematel aastatel on 1-toaliste korterite olnud madalamal kui näiteks 3-toalistel korteritel.

Kinnisvarana ostetud-müüdud korteri pindala, m2

Kinnisvarana ostetud-müüdud korteri ruutmeetrihind, krooni/m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Kalev.ee: Kinnisvaraportaalides on korteritel ebareaalsed hinnad

24.05.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraekspertide sõnul oleks praegu sobiv aeg hakata korteriostu plaanima, sest kinnisvaraportaalides pakutavaid kortereid müüakse pakkumishinnast oluliselt odavamalt.

“Kui praegu on vaja korterit müüa, ei tohiks jääda kasu ootama, vaid müüa võimalikult väikese kahjuga. Oodates võib kahju ainult suureneda,” ütles uudisteportaalile elamispindade hindamise grupijuht Piret Üts.

“Just eile sain ühe kliendiga kokku, kes ütles ka, et enam pole oluline, mis hinnaga müüa, sest laen on vaja kohe maksta ning siis on lihtsalt oluline, et saaks kohe müüdud,” rääkis Üts.

“Pakkumishindade ja reaalsete tehinguhindade vahe on 15 protsenti,” ütles ka Tõnu Toompark Adaur Grupist kinnisvaraportaali pakkumiste põhjal tehtud uuringu tulemuste kohta. “Tähelepanuväärne on ka see, et pakkumishinnad on oluliselt vähem langenud kui tehinguhinnad. Pakkumishinnad on langenud 10-12 protsenti. Tehinguhinnad on langenud 14-15 protsenti võrreldes eelmise aastaga. Inimesed üritavad ikka, et äkki õnnestub veel vana hinnaga müüa,” selgitas Toompark.

Lõplik hind sõltub siiski paljuski ostja läbirääkimisoskusest ning igat müügil korterit loomulikult 15 protsenti odavamalt ei saa.

“Loomulikult on ka selliseid kortereid, mis pannakse kohe õiglase hinnaga müüki, aga järjest rohkem on neid, mille hind on ebaõiglane. Inimene paneb korteri müüki, et võib-olla mõni huviline ostab ära. Aga praeguses majanduskliimas see lihtsalt ei tööta,” rääkis Üts.

Müügihinnad on ka viimastel kuudel langenud, sest müügisunniga inimesi on rohkem kui varem.

Hinnalanguse osas eriarvamused

“Tõenäoliselt korterite hinnalangus enam väga suur ei ole, aga elamute ja kruntide hinnalangus on suurem ja pikemaajalisem just sel põhjusel, et korterid on odavamad ja inimesed suudavad neid osta. Enam ei anna pangad nii lihtsalt laenu ja omavahenditest ehitavad väga vähesed,” rääkis uudisteportaalile Piret Üts.

“Mina arvan, et hinnalangus jätkub. Praegu tehakse ikkagi 30-40 protsenti tehinguid vähem kui aasta tagasi,” oponeeris aga Tõnu Toompark Adaur Grupist.

Artikli autor on Heidi Hanso, artikkel ilmus 24/05/2008 portaalis Kalev.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kalev.ee: Цены на порталах недвижимости не соответствуют реальным

24.05.2008 Tõnu Toompark

По словам экспертов по недвижимости, сейчас наиболее подходящее время, чтобы подумать о покупке квартиры, поскольку квартиры, которые предлагают на порталах недвижимости, продаются на самом деле значительно дешевле.

«Если сейчас необходимо продать квартиру, то не нужно сидеть и ждать прибыли, а продать по возможности с минимальным убытком. Ожидание может его только увеличить, – сказала руководитель группы по оценке жилых площадей Пирет Ютс. – Только вчера я встречалась с одним клиентом, который сказал то же самое, что не важно, за сколько продавать, потому что нужно платить за кредит и поэтому главное – продать побыстрее».

«Разница между публикуемыми ценами и реальными ценами при сделках составляет 15%, – подтвердил Тыну Тоомпарк из Adaur Grupp, который провел исследование объявлений на портале kv.ee. – Интересно отметить, что предлагаемые цены упали значительно меньше, чем цены при заключении сделки. Цены в объявлениях упали на 10-12 процентов, а цены при продажие упали на 14-15 процентов по сравнению с прошлым годом. То есть люди все еще надеются продать квартиру по старой цене».

Окончательная цена во многом зависит от умения покупателя вести переговоры. При этом не любую цену удастся сторговать на 15 процентов.

«Конечно, часть квартир выставляется на продажу сразу по справедливой цене, но все чаще назначают неверную цену. То есть хозяин продает квартиру, надеясь, что ее купит какой-нибудь заинтересованный человек. Однако в условиях сегодняшнего экономического климата такая тактика просто не работает», – говорит Ютс.

Относительно прогнозов на будущее эксперты придерживаются различных мнений.

«По всей видимости, квартиры больше не будут сильно дешеветь. Более сильное и продолжительное падение цен на дома и земельные участки можно объяснить тем, что квартиры стоят меньше и люди могут их купить. Банки больше не дают так просто кредиты, а на собственные средства строят очень немногие», – сказала Пирет Ютс.

«Я считаю, что падение цен продолжится. Ведь сейчас сделок заключается все еще на 30-40% меньше, чем в прошлом году», – придерживается противоположного мнения Тыну Тоомпарк.

Artikli autor on Heidi Hanso, artikkel on ilmunud portaalis Kalev.ee.

Kalev.ee: Valmivatele büroopindadele ei jätku rentnikke

23.05.2008 Tõnu Toompark

Lähitulevikus on valmimas oluliselt rohkem büroopindu, kui jagub huvitatud rentnikke, kinnisvarafirmade andmetel ootab büroopindade pakkujaid tõsine väljakutse oma ruume rendile anda.

„Pakkumist on praegu päris palju, eelmisel aastal valmis 100 000 ruutmeetrit büroopindasid ja kuna majandus on jahtunud, siis me ennustame suurt ülepakkumist, pole lihtsalt kedagi kes läheks ja üüriks,” rääkis kalev.ee uudisteportaalile 1Partner Kinnisvara hindamisgrupi juht Kaur-Kaspar Kulli.

„Kui nüüd ühtegi projekti seisma ei panda, lisandub järgmise kahe aasta jooksul veel ligi 200 000 ruutmeetrit büroopindu,” kinnitas võimalikku ülepakkumist ka TõnuToompark OÜ-st Adaur Group.

Praeguseks on ekspertide hinnangul päris paljud majad poolvalmis ja pindu on rendile lubatud heal juhul pooled või ainult kolmandik. „Ma arvan, et õige võistlemine klientide pärast alles läheb lahti,” panustas 1Partneri hindamisgrupi juht.

Võidab see, kes esimesena reageerib ja pakub paremaid lahendusi

„Võidab nähtavasti see, kes nüüd kohe esimesena reageerib,” panustas Kull büroohoonete arendajatele konkurentsile.

„Enam ei saa jämedat sigarit suitsetades jalad laua peal istuda ja oodata, kuidas mingid vennad käivad alandlikult nurumas, kas neil oleks võimalik saada büroopinda,” arvas ka Tõnu Toompark.

Kõige rohkem saab eeskätt võistelda rendihinnas, kuid üha tähtsamaks muutub ka juurdepääs ja parkimisvõimalus. „Üks asi on see, kuidas töötajad tööle saavad ja pargivad, teine asi on ju see, et raha toovad ikkagi kliendid ja ka nemad peavad kuidagi büroole juurde pääsema ja auto kuskile panema,” arvas Toompark.

Kindlasti hakkab rohkem rolli mängima ka see, kuidas arendaja on valmis ruumi täpselt rentniku soovidele kohaldama.

Lisaks saab üha olulisemaks hoone prestiiž, büroohooneid hakatakse ehitama kui kaubamärke. „Arendajad peaksid mõtlema ka sellele, kes nende maja tuleb. Hoonetesse hakatakse panema selliseid kooslusi, kes vastastikku sünergiat pakuvad, näiteks oleks kaval paigutada ühte majja ehitajad ja projekteerijad, et oleks hästi mugav suhelda,” pakkus Toompark välja lahenduse, kuidas büroohoone rentnikke täis saada.

Eksperdi sõnul võib siit paralleeli tuua ka korterituruga. „Kui sa ehitad ja niikuinii ära ostetakse, siis mis paganama pärast sa peaksid end vaevama sellega, kas inimesel seal pärast ka mugav on? Kui enam kaupa käest ära ei rabata, siis tuleb mõtlema hakata, kas klient üldse tahab sellist toodet, ” selgitas Toompark.

Koppa praegu maasse lüüa ei maksa

Praegu on pigem eelisseisus need, kelle hoone juba pooleli on, kui need, kellel alles plats on.

„Me näeme küll ilusaid 3D pilte ja lubatakse, et 2009. aasta lõpuks on maja valmis, aga vaadates praegust turusituatsiooni, ma usun, et koppa maasse ei lööda,” prognoosis Kulli ehituse ajutist taltumist.

„Eks ta tõesti mõistlik ole praegu mitte uljalt peale tormata. Kui meil majanduskasv aeglustub, räägitakse koondamistest. Kopp on mõistlik siis maha lüüa, kui endas on sisemine veendumus, et sinna ka üürnikud leiab,” kinnitas ka Toompark.

Artikli autor on Heidi Hanso, artikkel ilmus 23/05/2008 Kalev.ee portaalis.

Недвижимость. Клиент – король

21.05.2008 Tõnu Toompark

Снижение оборота и количества продаж в значительной степени повлияло на рынок жилья. Сейчас уже можно сказать, что “королем” наконец-то стал клиент, а не маклер. Девелоперы вынуждены задуматься о нуждах потребителя и разработке новой маркетинговой стратегии.

Ещё пару лет назад желающий приобрести жилье человек смог сделать это только через порталы недвижимости. Обращение к маклерам, как правило, оставалось без ответа или его отсылали на домашнюю страницу компании. Ведь в то время было сложно найти не покупателя, а продавца.

Немалое оживление вносили и предлагаемые банками жилищные кредиты, которые обеспечили поступление денег и вынуждали увеличивать цены. Скудость предложения, рост цен и большое количество покупателей привели к тому, что с покупкой приходилось торопиться, а от можно было остаться без выбранного жилья.

Доход маклера зависел от результативности поиска продавца и понятно, почему они с такой небрежностью относились к покупателям – один уйдёт, вместо него придут два новых.

Сейчас же ситуация кардинально изменилась.

Сейчас предложение превышает спрос – в Таллинне и Харьюмаа предлагается около 4500 новых квартир и рядных домов. Плюс вторичное жильё. Банки уже не так легко выдают кредиты, неуверенные в завтрашнем дне люди откладывают покупку жилья, цены снижаются.

Ясно, что сейчас к продаже и маркетингу необходимо подходить несколько иначе. То есть, нужно всеми силами удержать клиента.

Только непрофессиональный маклер отправит сегодня звонящего клиента на веб-страницу за информацией. Для привлечения внимания клиентов выдумано множество средств, начиная со скидок и заканчивая татуировками на лбу.
В то же время, одного шага не достаточно. Маркетинг всей компании должен представлять собой единое целое.

Маркетинг начинается с понимания нужд потребителя, формирования продукта-услуги и завершается обслуживанием клиента после того, как он совершил покупку. Между всем этим остается небольшое место и для рекламы.

Посреднические компании нуждаются в маркетинговой стратегии, которая определила бы принципы действия. Разумно было бы ввести процедуры продажи и потребовать, чтобы маклеры их придерживались. При этом необходимо следить, чтобы посредническая услуга соответствовала нуждам клиента и предлагала дополнительные ценности. В таком случае у клиента не будет проблем с оплатой услуг. А если клиенты довольны обслуживанием, то работники получают зарплату, а предприятие – прибыль.

Artikkel ilmus 21/05/2008 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Muutuv turuolukord nõuab näoga kliendi poole pööramist

21.05.2008 Tõnu Toompark

Langevad müüginumbrid nii käivetes kui tehingute arvus on muutnud eluasemeturgu märkimisväärselt. Tänaseks võib öelda, et maakler või kinnisvaramüüja on oma kohast loobunud ning lõpuks ometi on kodu otsiv klient tõusnud kuninga staatusesse. Kinnisvaravahendajate jaoks tähendab uus turuolukord survet mõista tarbijate vajadusi ning töötada välja uutest oludest lähtuv turundusstrateegia.

Meenutades mineviku – kuidas asjad kaks aastat tagasi olid?

Veel kaks-kolm aastat tagasi pidi kodu otsiv inimene uut elamist otsima ainult kinnisvaraportaalide kaudu. Pöördumine maakleri poole sooviga, et oleks vaja kahetoalist korterit kesklinnas jäi enamasti vastuseta. Või sai klient vastuseks soovituse pöörduda ettevõtte veebilehe poole, kus enamus pakkumisi väljas on.

Miks maaklerid toona kliendi raha ei soovinud vastu võtta? Kiire turu kasvu faasis ei olnud maakleri jaoks pudelikaelaks ostja leidmine. Keeruline oli leida kinnisvara müüja, kes oleks olnud valmis pakutava korteri maaklerile müüa andma.

Ostjaid oli turul palju. Hõlpsale müügile aitas kaasa pankade aktiivne eluasemelaenude väljastamine, mis tõi järjepidevalt kinnisvaraturule raha juurde ja sundis hindasid tõusma. Pakkumiste vähesus, hinnatõus ja paljude konkureerivate ostjate hulk panid omakorda kinnisvaraostjad olukorda, kus nad pidid ostuotsusega kiirustama. Muidu võis soovitud kaubast ilma jääda.

Maakleri sissetulek sõltus müüja, mitte ostja leidmisest. Tagantjärele tarkusena on väga lihtne mõista, miks sellises turuolukorras maaklerid ja kinnisvaramüüjad klienti oluliselt ei väärtustanud. Kui üks klient läks, siis tuli nagu kurjal lohel maharaiutud pea asemele kaks juurde. Harvad ei olnud juhud, kus sama korteri soovijad enampakkumisi korraldasid.

Tänaseks on turuolukord kardinaalselt muutunud.

Elamispindade defitsiidist on saanud ülepakkumine – Tallinna-Harjumaa turul on pakkumisel ligikaudu 4500 uut korteri tja ridaelamuboksi. Siia lisandub veel vanemate elamispindade pakkumine. Pangad on laenukraane pisut kinni keeranud, ostjad lükkavad ebakindluse tõttu ostuotsuseid edasi. Enampakkumiste asemel toimub hinna madalamaks tingimine – keskmised pakkumishinnad ületavad keskmisi tehinguhindasid 18 protsenti.

On enam kui selge, et sellises olukorras tuleb müügile ja turundusele läheneda teisiti kui paariaastataguses defitsiidiolukorras. Täna on vahendajate jaoks ainus võimalus ostujõulisel kliendil sabast kinni saades hoida teda nõnda kaua oma kütkeis, kuni maakler leiab talle midagi sobilikku.

Vaid ebaprofessionaalne maakler ütleb talle helistavale kliendile, et pöördugu too veebilehele infot ammutama. Kliendi leidmise ja tema hoidmise nimel tuleb kõvasti tööd teha ja vaeva näha. Kliendi tähelepanu võitmiseks (mis on ostuotsustusprotsessi üks esimesi samme) on tänase turu tehtud hulk trikke, mis algavad lihtsast hinnaalandusest ja lõpevad reklaami otsmikule tätoveerimisega.

Turundus ei ole vaid reklaam.

Samas jääb ainult ühest sammust väheseks. Terviklik peab olema kogu ettevõtte turundus. Turundus ei ole mitte reklaamindus ja selle korraldamine. Turundus on oma ala guru Philip Kotleri järgi tegevus, mis on suunatud vajaduste rahuldamisele vahetusprotsessi kaudu. Seega saab turundus alguse tarbijate vajaduste mõistmisest, toote-teenuse väljakujundamisest ning lõpeb müügi ning järelteenindusega. (Sellekõige vahepeale jääb ka osake, mis sisaldab reklaami.)

Vahendusettevõtted vajavad keerulisel ajal ellujäämiseks turundusstrateegiat, mis paneb paika olulised põhimõtted, mille alusel tegutsetakse. Uus aeg nõuab uut lähenemisviisi. Ettevõtted, kes ei soovi uute oludega kohaneda on määratud hukule.

Mõistlik on korraldada müügiprotseduurid ning nõuda maakleritelt nende järgimist. Oluline on kõige selle juures jälgida, et vahendusteenus järgiks kliendi vajadusi ning pakuks kliendile lisaväärtust. Sellisel juhul ei ole klientidel ka probleemi teenuse eest tasumisel. Ning kui kliendid on rahul, töötajad saavad palka ja ettevõte tegutseb kasumlikult, siis on kõik õnnelikud.

Kas müüa korter praegu või lükata müük edasi

20.05.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraportaalides kiiresti kasvav pakkumiste hulk annab tunnustust faktist, et üha enam kinnisvaraomanike on otsustanud ühel või teisel põhjusel endale kuuluva vara realiseerida. Kas aga tänase turuolukorra tingimustes on õige aeg müümiseks? Või peaks müügiotsuse edasi lükkama? Kui müügiotsus edasi lükata, siis millal on õige aeg müümiseks?

Kui korteriomanikul on raha ühel või teisel põhjusel hädasti vaja, siis ei ole midagi pikalt mõelda- tuleb kohe asuda olemasolevat vara realiseerima. Kohese müügiotsuse kasuks räägib ka see, et enamus spetsialiste prognoosib jätkuvat hindade suuremat või väiksemat langust. See tähendab, et müügiotsuse edasilükkamine võib tähendada reaalset rahalist kaotust.

Võib küll spekuleerida, et ühes või teises piirkonnas kinnisvara hinnad ei lange või langevad turu keskmisest vähem, kuid siiski on olemas väga tugev surve hindadele ja see ei tee müümist kindlasti kergemaks.

Pakkumisi on turul palju

Elamispindade pakkumiste arvu KV.EE portaalis kajastav indeks näitab, et portaalis on jõudnud 21 560 pakkumiseni. See on tervelt 13 korda enam kui näiteks 2005. aasta jaanuaris. Aastatagust pakkumiste arvu ületab tänane number 55% võrra.

Nii peab tänane kinnisvaramüüja arvestama sellega, et endisaegsed paarinädalased müügiperioodid on pikenenud kuude pikkuseks. Ostjatel puudub põhjus pakkumiste „lennult rabamiseks”, sest pakkumisi on nõnda palju.

Ilmselge on, et sellise pakkumiste massi seest on väga keeruline silma paista. Enamkasutatavad võimalused pakkumisele atraktiivsuse lisamiseks on silmapaistev reklaam või ostja jaoks soodne hind. Kindlasti tasub mõelda, milliseid uuenduslikke kommunikatsioonikanaleid on müüjal võimalik kasutada selleks, et informatsioon võimalike ostjateni toimetada.

Paaniliselt müüa ei tasu

Ülaltoodu ei tähenda kindlasti seda, et juba täna peaksid kõik inimesed neile kuuluva kinnisvara paaniliselt müüki paiskama, sest homme maksab see vähem. Investeeringud ei pea olema vaid tänasesse-homsesse vaatavad, vaid need võivad ka pikemas perspektiivis tehtud olla.

Veel aasta-paar tagasi tõusid kinnisvarahinnad emotsioonide najal meeletutesse kõrgustesse. Oleks väga imelik eeldada, et puudub võimalus kinnisvarahindade liigseks languseks, mille peamiseks põhjuseks on emotsioonid. Äkki oleme nö. õiglasest hinnatasemest juba allpool?

Kõrge inflatsioon ja aeglaselt, kuid siiski tõusvad palgad ning vaikselt langevad kinnisvarahinnad suurendavad elanike kinnisvaraostujõudu. Kindlasti tuleb oma aeg, kus kinnisvarahinnad ja tehingute mahud taas tõusule pöörduvad. Küsimus ei ole, kas see toimub. Küsimus on, et millal see toimub.

Järgmise tõusuni läheb eeldatavalt vähemalt aasta aega. Seda tingituna nii tänasest suurest pakkumiste arvust kui üldisest majanduskeskkonnast. Kui kinnisvaraomanikul kiiret ei ole, siis on võimalus kaaluda müügiotsuse edasilükkamist, et vältida tänases pakkumisterohkes keskkonnas asjatut konkureerimist, kus peamiseks eduteguriks on madal hind.

Asjaolud tuleb läbi kaaluda

Kinnisvara müügiotsuse tegemine või edasilükkamine sõltub konkreetsetest asjaoludest, mis vara omaniku mõjutavad. Kõik asjaolud tuleb põhjalikult läbi kaaluda. Kui vara on vaja lähiajal müüa, siis on mõistlik sellega kohe tegelema hakata. Kui vara müümisega ei ole kiiret, siis või müügi aasta-paari võrra edasi lükata, et vältida täna turul olevat hinnasurvet.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Statistika: eluasemelaenude käive langes aasta esimeses kvartalis 24 protsenti

19.05.2008 Tõnu Toompark

Eluasemelaenude jäägi juurdekasv on võtnud selge suuna vähenemise suunas, kuid kõver graafikul on veel selgelt kõrgel nulli kohal. 2008. a. I kvartalis suurenes eluasemelaenude jääk võrreldes aasta varajasema ajaga 25%. Küll on aga võrreldes aasta varajasemaga vähenemas väljastatavate laenude käive. Käesoleva aasta esimeses kvartalis väljastati 24% vähem eluasemelaenusid kui aasta varem.

Eluasemelaenude intressimäär on vaikselt, kuid kindlalt tõusnud jõudes samale tasemele, kus see oli 2003. aastal. Intressimäära võib ajada euribori “süüks”, sest pankade laenumarginaal on juba alates 2005. aastast püsinud üsna stabiilselt ühe protsendi ümber.

Eluaseme- ja eraisikulaenude käibe ja jäägi juurdekasv võrreldes eelmise aasta sama kuuga

gi juurdekasv po

Eluasemelaenu intressimäär, Euribor, laenumarginaal, %

Eraisikute laenujääkide muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Eraisikute laenukäivete muutus võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Кредитов берут на 24% меньше, чем в прошлом году

17.05.2008 Tõnu Toompark

По данным статистики, в первом квартале текущего года оборот выданных жилищных кредитов снизился на 24% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

В последнее время всё отчетливее видна тенденция снижения выдачи жилищных кредитов. При этом процентная ставка по выданным кредитам медленно, но настойчиво повышается.

Процент сейчас достигает уровня процентной ставки, бывшей в 2003 году. В этом винить можно растущий еврибор, так как маржа банков, начиная с 2005 года, стабильно сохраняется на уровне около 1%.

В таблицах приведено сравнение оборотов жилищных кредитов и кредитов, выданных частным лицам в 2008 и 2007 гг.

gi juurdekasv po

Artikkel ilmus 17/05/2008 väljaandes DV.ee.

Langevate hindadega turul on dirigendikepp ikkagi ostja käes

16.05.2008 Tõnu Toompark

Suur kinnisvarapakkumiste ja kasin tehingute hulk on tekitanud olukorra, kus hinna üle kauplemine on saanud kinnisvaratehingu loomulikuks osaks.

Võrreldes keskmisi pakkumishindu keskmiste tehinguhindadega, selgub, et nende kahe numbri vahe on koguni 18%.

Lähtudes kv.ee portaali statistikast, võime öelda, et elamispindade pakkumishinnad on mulluse maikuuga võrreldes langenud 10-11%. Eesti keskmise korteriomanditehingu ruutmeetri väärtus on selle ajaga vähenenud 13-14%.

Kuidas ostjaga kembelda?

Enamikul müüjaist on juba kas või emotsionaalselt raske hinda alandada – iga kroon läheb ju maha kasumist või suurendab kahjumit. Seetõttu langevad pakkumishinnad märgatavalt aeglasemas tempos kui reaalsed tehinguhinnad. Mida peaks sellises olukorras tegema kinnisvara müüja?

Esmalt peaks kinnisvara müüa sooviv inimene mõtlema sellele, et ülemäära kõrge hinnaga on tuhandete teiste samasuguste ülehinnatud pakkumiste seast väga raske välja paista. Kui aga välja ei paista, siis pole lootustki tehinguni jõuda. Pakkumishind peab olema mõistlik, aga see ei tähenda, et tingimata peaks turgu ründama ostjale parima (loe: madalaima) hinnaga.

Kui hind on mõistlik, siis saab üldjuhul ka ostja sellest aru, ent see ei tähenda veel, et ta sooviks loobuda hinna üle kauplemisest. Siin võiks müüja kaaluda vahetuse võimalust: kui ostja soovib 25 000 krooni hinnast alla, siis peaks müüja küsima, mida on ostja omalt poolt valmis pakkuma.

Lihtne on rääkida korterisse jäävast varast. Näiteks kui müüja on nõus hinda 15 000 krooni allapoole laskma, siis saab ostja kaasa korteris oleva mööbli. Kui aga ostja soovib, et hinda alandataks 25 000 krooni, siis tuleb tal mööblist loobuda.

Kiire tehing on argument

Teine asi, mida müüja saab ostjalt allahindluse eest vastutasuks nõuda, on tehingu kiire vormistamine. Kui ostja on valmis paberid vormistama piltlikult öeldes järgmisel päeval, siis vähendab see müüja müügikulusid ja pikeneva müügiaja riski. See tähendab, et müüjal on põhjust pakkuda ostjale suuremat allahindlust.

Kui ostu vormistamine venib näiteks laenu taotlemise tõttu kolme-nelja nädala peale, on see müüjale juba märkimisväärne risk. Selle ajaga võib palju juhtuda – näiteks võib ostja leida mõne teise pakkumise.

Ostja ärakadumise ohu maandamiseks on küll võimalik sõlmida eelleping, aga see peab kinnisvaratehingu puhul kindlasti olema notariaalne. Niisuguses lepingus on võimalik kokku leppida ka selles, et ostja teeb korteri eest ettemakse – näiteks maksab ära 10% elamispinna hinnast. Kui ta siis peaks mingil põhjusel tehingust ikkagi loobuma, kaotab ta ettemakse.

Nii ostja kui ka müüja peavad arvestama, et nad on vabal turul – tehingu tingimuste kokkuleppimine on kahe poole vaba voli. Suure pakkumiste arvu ja langevate hindadega turul on dirigendikepp ikkagi ostjate käes, sest nende valduses on rahakott. See aga ei tähenda veel, et müüjad peaksid omapoolsete tingimuste esitamise sootuks unustama. Esmane ja peamine võimalus on soovida tehingu kiiret vormistamist.

SLÕL: Arnold Rüütli miljoniprojekt

15.05.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvaraspetsialistide hinnangul maksab Kadrioru pargi kinnistu, mille Rüütel endale majaehituseks välja valis, vähemalt 5-6 miljonit krooni.

Ekspresident Arnold Rüütel on valmis omal kulul ehitama endale eluaseme ja tööruumid, kui presidendikantselei annab tema kasutusse tühja 2425ruutmeetrise kinnistu Kadrioru pargi veerel Kadri tee 3/5. Krunt asub pargi Narva maantee poolses küljes, kus peatänav pärast “Russalka” ristmikku Lasnamäe poole pöörab.

Nõmme residents on ajast ja arust

Praegu elab Rüütel Nõmmel Kaare tänava residentsis, kuid see maja olevat üpris logu. Uue elupaiga ja tööruumide nimel on ta aga valmis loobuma nii sellest kui ka hiljuti riigilt tööruumideks saadud 205ruutmeetrisest restaureeritud majast Luigetiigi naabruses.

“Kuuldavasti on Kaare tänava maja ehitatud 1950ndail aastail,” kurdab Rüütel praeguse residentsi üle. Lisades, et sellest ajast peale on maja seisnud algsel kujul. Kanalisatsioon, veetorustik, elektrisüsteemid, soojaveetorustik, õlikeskküte ja aknad olevat ajast, kui materjalid ja ehituse tehniline tase olid viletsad.

Nüüd olevatki joogi- ja heitveetorustik amortiseerunud, keskküte aga kohati olematu – kolmandik radiaatoritest ei soojenevat üldse. Ka poolsada aastat vanad elektrijuhtmed ei kannatavat tarvilikku koormust.

Ning aknad vajavat väljavahetamist, sest ei pea enam ammu sooja. Kohati jookseb läbi katus.
Ühesõnaga vajavat maja kapitaalremonti.

Rüütel tunnistab, et kõiki nimetatud puudusi peaksid loomulikult hindama asjatundjad ning presidendikantselei ongi selle maja remonti kavandanud.

“Kuivõrd remonditööd kujunevad mõistetavalt väga kalliks, siis on nende tegemine Eesti praeguses majandusolukorras küsitav,” märgib Rüütel. “Presidendikantselei on toetavalt ja mõistvalt suhtunud kõikidesse nimetatud probleemidesse ning püüab igati abistada. Kuid presidendikantselei võimalused ja raskused on mulle riigi praegust üldist majandusolukorda arvestades täiesti mõistetavad.”

Kadri tee krunti pole veel taotletud?

Rüütli nõunik Arno Almann nimetab aga Kadri tee krundi taotlemise juttu ennatlikuks.

“Tegemist on riigivaraga, aga niisugust taotlust ei ole veel praegu olnud kellegi poolt, nii et siin ei saa veel midagi otsustada,” seletab ta. “See on president Rüütli soov, et ta on valmis enesele ehitama eluruumid, ja selles pole midagi imelikku.”

Nõunik möönab, et Rüütlil on veel ka maja Tartus, kuid seegi on ehitatud 1950ndatel aastatel ega võimaldavat tal ekspresidendi funktsioone täita.

Kinnisvaraekspert Tõnu Toomparki hinnangul maksab nimetatud maatükk Kadri teel vähemalt viis miljonit krooni. “Koht on ju äärmiselt atraktiivne, aga hind sõltub ka väga palju sellest, mida ja kui palju sinna ehitada võib,” ütleb ta.

Vähemalt 5-6 miljoni krooni vääriliseks hindab krunti ka Groosi Kinnisvara arendusjuht Kaido Groos, kes aga lisab, et asukoha poolest on tegemist superhea kinnistuga, mille eest oleksid paljud nõus ametlikust hinnast mitu korda rohkem maksma. Kõigest kuni 3000 krooni ruutmeetrist pakkuvat tema hinnaks üksnes seetõttu, et kinnistu juurde käivad ehitusõigused pole talle teada.

Riigivara üleandmise ja võõrandamisega tegeleva riigikogu majanduskomisjoni esimees Urmas Klaas kinnitas Postimehele, et riigi vara ei saa eraisikule tasuta üle anda. Tasuta saavat riigivara võõrandada vaid omavalitsusele. Kui krunt aga Rüütlile müüa, peaks seda tegema ainult enampakkumisel.

Presidendi ametihüve seaduse kohaselt on presidendil pärast ametivolituste lõppemist õigus saada oma kasutusse tööruumid, kusjuures rendi- ja kantseleikulu hüvitab riik.

Artikli autor on Lauri Birkan, artikkel ilmus 15/05/2008 ajalehes SL Õhtuleht.