Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Uued korterelamud – 2003. aasta Tartu kinnisvaraturu märksõna

24.11.2003 Tõnu Toompark

2003. aasta märksõnaks võib Tartus julgelt nimetada uute korterite massilisem tulek turule. Lisaks korteritele tasub märkida veel ka väikeelamuehituse jätkumist ning kruntide hüppelist hinnakasvu.

Kui eelnevatel aastatel saime Tartu korteriturul rääkida tüüpkorterite märgatavast hinnakasvust, siis aasta 2003 jääb ajalukku kui uute korterite tulek turule. Arvestades nõudlust uute korterite järele, võib lähiajal julgelt prognoosida veel mitme uue projekti lisandumist, sest Tartu mastaape arvestades suudavad olemasolevad uued objektid rahuldada siiski ainult suhteliselt väikese osa nõudlusest.

Aastatel 1997-2001 oli korterelamute turul sisuliselt tegemist vaikajaga. Sellel ajaperioodil valmisid ainult mõned uued korterelamud. Tuntumad projektid olid Fortuuna ja Raua tänavatel paiknevad korterelamud. Lisaks veel mõned üksikud projektid, mis siiski ehitati rohkem üksiküritajate poolt ja valdavalt omatarbeks.

Majandussurutis aastatel 1998-1999 ja tänasega võrreldes tunduvalt karmimad pankade laenutingimused venitasid korterite müügiperioodi mitme aasta peale. Ruutmeetri hinnad olid üle 10 000 krooni ning uut korterit said enesele lubada vaid vähesed väljavalitud. Siit ka arusaam, miks peale nimetatud objektide valmimist mitme aasta jooksul keegi ei julgenud uusi korterelamuid juurde ehitada.

Soodsate lautingimuste ning uute korterite vähese pakkumise tõttu on tänaseks tõusnud magalarajoonide tüüpkorterite hinnad vahemikku 5000-8000 kr/m² korteri üldpinna arvestuses. Hinnadiferents erinevate magalarajoonide vahel on pea olematu, sõltuvalt linnaosast (va. Jaamamõisa) võib see olla maksimaalselt kuni 10%.

Uute korterite ruutmeetri maksumus hakkab täna Tartus alates 8000 kroonist, ulatudes kuni 12 000 kr/m². Vanemate tüüpkorterite hinnad on jõudnud tänaseks hetkeks tasakaaluhinnani ning on uutest korteritest otseselt sõltuvad. Siit ka põhjus, miks 2003. aastal on tüüpkorterite hinnad stabiliseerunud ning hindade käitumine hakkab sõltuma uute korterite hindade liikumisest.

Uute korterite üsna edukas läbimüük on julgustanud arendajaid uusi projekte ette võtma. Uute projektide lisandumisel hakkab välja kujunema konkurents, mis sunnib arendajaid suuremale ettevaatlikkusele. Uute projektide edukuse võti hakkab sõltuma eelkõige elamu asukohast, piirkonna väljakujunenud infrastruktuurist ning korterite arhitektuurilisest lahendusest. Vähemolulised tegurid pole ka turule vastuvõetav hinnatase ning läbimõeldud turustusstrateegia.

Nõudluse jätkuvaks kasvuks räägib ka asjaolu, et pankade poolt on nn roheline tee uute korterite ostuks. Võrreldes vanemate tüüpkorteritega ei nõuta reeglina kinnisvara hindamisakti ning omafinantseeringu osa on tavaliselt soodsam. Sõltuvalt pangast on madalam ka intressimäär.

ERI Kinnisvara hinnagul uute korterite hinnad lähiajal ei muutu. Aastases perspektiivis võib olla hinnakasv kuni 10%.

Piirkond	Keskmine hind (kr/m²)
Tähtvere (Näituse tn.)	10 500-11 400
Karlova (Turu tn.)	Ca 12 000
Kesklinna piirkond (Uus, Pikk, Kivi tn.)	8000-10 500

Tartu ja Tartu lähiümbruse elamurajoonid

21.11.2003 Tõnu Toompark

Tüüpiline Tartu piirkonnas elamurajooni krundi ostja on tartlane, kes on seniseks eluasemeks olnud tüüpkorteri müünud ning sealt saanud krundi ostmiseks ja oma maja rajamiseks omafinantseeringu.

Sobiliku krundi suurus ei tohiks kindlasti olla alla 1000m². Soovitavalt olgu krunt siiski 1200-1300m². Krunt peab olema tühi, et ostja saaks sellel iseseisvalt elamut arendama hakata.

Tavaliselt on ehitatavad uued majad suurusega 120 kuni 180m². 20-25% uutest majadest on suuremad – kuni 250m². Tüüpilises ühekorruselises keldrita elamus on 4-5 tuba.

150-ruutmeetrise uusehitisest elamu, mis asub krundil suurusega 1200m², turuväärtus jääb tavaliselt sõltuvalt asukohast ning muudest olulistest detailidest suurusjärku 1,3 kuni 1,5 miljonit krooni. Odavamalt uut elamut rajada ei ole võimalik.

Tartust kaugele minna ei soovita. Krunt ei tohiks Tartu linna piirist asuda kaugemal kui 10 kilomeetrit, sest piirkonna peamiseks keskuseks jääb siiski Tartu linn. Kaugemal asuvad projektid ei pruugi eriti edukateks osutuda, sest linnale lähemal asuvad krundid on tunduvalt atraktiivsemad.

Atraktiivsetest ja klientide seas populaarsetest Tartu lähedal olevatest elamupiirkondadest võib esile tõsta linnaga piirnevad Vahi küla ja Märja aleviku, Tõrvandi ja Ülenurme piirkonnad ning Külitse.

Krundiostja väärtustab täisteenust. Elamurajooni kruntide õnnestunud müügiks peavad krundid olema kindlasti varustatud kommunikatsioonidega. Ilma kommunikatsioonita krunte lõpptarbijale müüa ei õnnestu. Ostja ei soovi võtta riski, et kommunikatsioonide rajamine võib oodatust keerukamaks või aega nõudvamaks kujuneda. Ilma kommunikatsioonideta kruntide turul valitseb tänasel päeval mõningane ülepakkumine.

Laiema infrastruktuuri tähtsus vaikselt tõuseb. Laiem infrastruktuur on soovitav, kuid mitte veel alati kohustuslik – ostusotsust ei pruugi see positiivses ega negatiivses suunas mõjutada. Laiema infrastruktuuri all on siinkohal mõeldud koole, lasteaedu, kaubandus- ja teenindusasutusi, ühistranspordi olemasolu jne.

Nõudlus ja pakkumine on stabiilsed. Hetkel on hoonestamata kruntide pakkumine suurem kui nõudlus. Suure pakkumise üheks põhjuseks on asjaolu, et nö. esimene ring krundiostjaid on juba sobilikud krundid leidnud. Turu laienemine nõudluse poolel pole aga edaspidi sama kiire tempoga jätkunud.

Müügis olevate kruntide hinnaskaala näitab tõusutrendi. Vaatamata suurele pakkumisele on täna pakkumisel olevad krundid hinnatasemelt 25-30% kõrgemal aasta alguses pakkumisel olnud kruntidest.. Kõrgema hinna põhjuseks on odavamate kruntide müügi edukus ning uute kallimate kruntide turule tulek.

Kõige enam ostetakse-müüakse väljaarendatud ja kommunikatsioonidega krunte ruutmeetrihinnaga 150-250 kr/m². Üle 300 kr/m² hinnaga krundid Tartu piirkonnas ostjat ei leia (v.a. Tammelinn, kus väga eksklusiivsete kruntide hinnad võivad ulatuda kuni 500 kr/m²) ja Ülenurme piirkonnas algavad hinnad tasemelt 100 kr/m².

Paariselamud ja ridaelamud ei kuulu müügihittide hulka. Tartu piirkonna maa hinnad on piisavalt soodsad, et kliendid eelistavad rajada elamuid ühele perele. Paariselamute ja ridaelamute turgu Tartu piirkonnas praktiliselt ei ole. Mõned üksikud uuemal ajal ehitatud ridaelamud paiknevad Uus-Ihastes.

Kruntide müügiperioodid on viimasel ajal pisut pikenenud. Tavapärane müügiperiood kruntidel on 3-5 kuud. Uute arendusprojektide turuletulek sõltub olemasolevate müügiedust. Edukama läbimüügiga ja positiivsema mainega on Kvissentali, Raadimõisa, Märja ja Ülevälja piirkonnad.

Suvilate turg kuivab kokku. Suvilate ümberehitamine läbi aasta elamiseks täna enam eramute turul olulist rolli ei mängi. Pigem võib öelda, et aktiivsem sellealane tegevus on jäänud paari-kolme aasta tagusesse aega.

Kruntide hinnad püsivad stabiilsed. Kruntide hindadel tänasel turul tõusuruumi ei ole. Ühest küljest välistab selle kasvav konkurents. Teisest küljest ei ole ka põhjust, miks hinnad peaksid allapoole minema.

Positiivse näitena võib esile tõsta Vahi kvartali. Projekt müüdi läbi ligi pooleteist aastaga. Esimeses etapis rajati majad suurusega 180 kuni 220m². Kruntide suuruseks oli ligikaudu 1500m². Elamute hinnad on suurusjärgus 1,4 kuni 1,8 miljonit krooni.

Teise heatasemelise näitena on mainimist vääriv Ülenurmes asuv Metsaääre projekt. 38 krunti müüdi läbi pooleteise aastaga. Hetkel on ligikaudu üks kolmandik kruntidest hoonestatud 150 kuni 250m² elamutega. Kruntide suurused on 1800 kuni 2500m².

Väärtustub professionaalne maaklerteenus. ERI Kinnisvara soovitab Tartu piirkonnas krunti ostes pöörduda kindlasti kogenud maakleri poole. Järjest laieneva pakkumiste hulga juures aitab professionaalne maakler võrrelda erinevaid projekte ning tuua välja nende nõrgad ja tugevad küljed.

Kruntide hinnad Tartu ja Tartu lähedastes uuselamurajoonides

Tartu lähiümbrus
Metsaääre (Ülenurme vald)	100-150 kr/m2
Märja (Ülenurme/Tähtvere vald)	(ilma kommunikatsioonideta) ca 48 kr/m2
Ülevälja (Ülenurme vald)	134-165 kr/m2
Raadimõisa (Tartu vald)	220-250 kr/m2
Aruküla (Tartu vald)	Ca 200 kr/m2
Tõrvandi	(ilma kommunikatsioonideta) 35 kr/m2
Tartu
Kvissentali	Ca 300 kr/m2

ELiga liitumine on tänastesse kinnisvarahindadesse juba sisse kirjutatud

20.11.2003 Tõnu Toompark

14. septembril andis kolmest hääletanust kaks hääle selle poolt, et Eesti võiks liituda Euroopa Liiduga. Oluline poliitiline ja majanduslik otsus ELi kasuks mõjutab Eesti tulevikku märkimisväärselt. Omajagu sellest mõjust suunab Eesti kinnisvaraturgu ning siinse kinnisvara väärtust.

Järgnevalt on vaadeldud kuidas mõjutab Euroopa Liiduga liitumine kinnisvara väärtust Eestis. Kinnisvara laia mõiste all peame alljärgnevalt silmas eelkõige elamuid ja kortereid.

Intressimäär võib muutuda soodsamaks

Eestis tegutsevad pangad kuuluvad peaasjalikult Rootsi ja Soome suurpankadele. Seega võiksid nad sisuliselt laene väljastada sama intressimääraga, mis teiselpool lahte.

Siiski on Eestis väljastatavate eluasemelaenude intressimäär kõrgem naabritest. Laenuintressi marginaalide alandamine Eesti turul on võimalus siinset intressimäära alandada.

Intressimäära alanemise vastu räägivad pankade analüütikud, kes eeldavad eluasemelaenude baasiks oleva Euribori tõusu.

Investeeringud suurenevad

Majanduselu aitavad elavdada investeeringud, mis peaksid Eestisse jõudma tänu ELi liikmeks olemisele. Majanduskasvu üheks väljundiks on reeglina ka kinnisvara väärtuse kasv.

Siin tuleb märkida, et Eesti juhtivate majandusanalüütikute hinnangul on Eesti majanduskasv ELiga liitumise korral kõrgem kui ELiga mitteliitudes.

Sissetulekud kasvavad

Elamispindade puhul on kinnisvara väärtuse üheks fundamentaalseks aluseks kohalik sissetulekute tase. ELiga liitumise üheks tulemuseks oodatakse Eesti palgataseme tõusu. Samuti nagu majanduskasvu puhul – ELiga liitumise puhul eeldatakse suuremat palgatõusu kui mitteliitumise puhul.

Sissetulekute taseme tõus annab kohalikele elanikele võimaluse kallima kinnisvara soetamiseks. Vähemalt osaliselt kanaliseerub see kinnisvara väärtuse kasvuks.

Turg muutub läbipaistvamaks

Eesti kinnisvaraturu lühikese ajaloo jooksul on turg muutunud märksa läbipaistvamaks. Infot turul toimuva kohta on meeletult rohkem kui veel mõni aasta tagasi.

ELiga liitumine või mitteliitumine siin lühiajalises perspektiivis rolli ei mängi. Küll aga pikaajalises perspektiivis.

Euro kasutusele võtmine muudab Eesti kinnisvaraturu läbipaistvamaks ja enam võrreldavaks väljastpoolt Eestit vaadates. Selle ühe tulemusena on prognoositav välismaalt tulevate kinnisvarainvesteeringute suurenemine.

Usaldus kasvab

Väljastpoolt Eestit tulevad investeeringud nõuavad usaldust Eesti majandussüsteemi vastu. Liitumine ELiga on kui garantii, mis näitab, et siin käitutakse eurooplastena ning et Eestisse on turvaline investeerida.

Nõudlus suureneb

Eeltoodud tegurid omavahelises koostoimes annavad võimaluse Eesti majandusele positiivse taustaga reklaami tegemiseks. Selle tulemus peab kulmineeruma majanduskasvuga ning seeläbi antud kontekstis kinnisvara turuväärtuse tõusuga.

Tänast reaalset elu arvestades ootame ELiga liitumiselt nõudluse kasvu kinnisvaraturul. Hindadele see lühiajalises perspektiivis ei mõju, sest juba tänased kinnisvarahinnad on arvestanud referendumi jah-sõnaga. Küll aga annab euro-referendumi jah-sõna pikas perspektiivis aluse kinnisvarahindade tõusule.

Hinnamuutused on piirkondlikud

Mõju hindadele on piirkondlik. Tallinna ja Harjumaa puhul on meil tegemist eelkõige kinnisvarahindade tänase taseme säilimisega. Pealinna ümber on aktiivseim kinnisvaraturg, kus on enim atraktiivseid investeerimisobjekte. Hinnatasemete säilimine puudutab vähemal määral ka teisi Eesti “suurlinnu” – Tartut ja Pärnut.

Suurimat kinnisvarahindade tõusuruumi võib täheldada maakonnakeskuste puhul. Need on piirkonnad, kus seni on kinnisvaraturg veel üsna passiivne olnud. Need on piirkonnad, kus majanduselu elavnedes hakkab kinnisvara ostu-müügitegevus aktiveeruma.

Väljaspool maakonnakeskusi jääb endiselt kinnisvaraturg suhteliselt passiivseks. Tehinguid tehakse vähe ning kinnisvaraobjektide unikaalsusest tingituna jääb turg üsna läbipaistmatuks. Sel turul on hinnatasemete prognoosimine kõige keerulisem, kuigi üldise trendina võime eeldada hinnatõusu.

Hinnatõus – positiivne või negatiivne?

Kinnisvarahinnatõusust ja väärtuse kasvust rääkides tõstatub küsimus, kas see on positiivne või negatiivne.

Positiivse efektina kasvab vara väärtuse tõusu puhul inimeste rikkus. Koduks olev kinnisvara on kõigi läänemaailma riikide inimeste peamine rikkus. Kui rahva rikkus suureneb, siis see on hea.

Teise positiivse asjaoluna märgiks siinkohal avarduvat võimalust kinnisvara tagatisel laenu võtta – kas uue vara soetamiseks, olemasoleva remontimiseks või mõnel kolmandal eesmärgil. Tänane maapiirkondade madal kinnisvaraväärtus on varale laenutagatiseks olemisel piiranguks olnud.

Lisaks vähenevad maapiirkondade kinnisvaraobjektide hinnatõusu puhul käärid objektide turuväärtuse ja ehitusväärtuse vahel. See on taas positiivne tegur maapiirkondade elu arenguteel.

Negatiivne aspekt kinnisvara hinnatõusu juures on kõrgemate kinnisvarahindade puhul raskem kinnisvaraturule siseneda. Teisisõnu – inimesel on kõrgema hinna puhul raskem uut kodu osta. Samuti on kõrgema vara väärtuse puhul eluasemekulud reeglina kõrgemad.

Kui aga vaatame kinnisvaraturule sisenemist eelnevalt kommenteeritud sissetulekute taseme suurenemise kontekstis, siis siit võib jõuda järelduseni, et kokkuvõtteks uue kodu soetamine siiski märkimisväärselt keerulisemaks ei kujune.

Kokkuvõtteks

Vaatamata positiivsele euro-otsusele võivad kinnisvarahinnad lühiajalises perspektiivis isegi langeda. Seda aga ainult puhkudel, kus kinnisvara on soetatud ebaratsionaalsetel spekulatiivsetel eesmärkidel.

Seda ei ole karta, et välismaalased Eesti kinnisvara ostma tormaksid. Eesti kinnisvarahinnad on muu ELiga võrreldes madalad. Siiski jääb kinnisvaraturg kohalike inimeste otsuste mõjutatavaks turuks. Samuti ei toimunud kardetud kinnisvara kokkuostmist Soomes, mis liitus ELiga 1995. aastal.

Viimase puhul tuleb siiski meeles pidada ka seda, et Soome kinnisvarahinnad ei olnud toona ELiga võrreldes niivõrd madalad kui seda on tänased Eesti kinnisvarahinnad. Samas ei näita tänane elu, et välismaalased Eestis meeletult kinnisvara kokku ostaksid – Justiitsministeeriumi andmetel kuulud Eestis täna välismaalastele kõigest 2% maast.

ELiga liitumise osas tegi rahvas positiivse otsuse. See ei tähenda veel, et koheselt peaks kinnisvaraturul toimuma meeletud hinnahüpped. Seniseid investeeringuid on tehtud eeldades ELiga liitumist ning edaspidine kinnisvarahindade tõus on aeglasem. Kindel on siin see, et kinnisvarahinnad tõusevad.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Обороты рынка в денежном исчислении

19.11.2003 Tõnu Toompark

С ростом цен на недвижимость сделки с ней становятся всё более дорогими, а потому на рынке недвижимости крутятся всё более крупные суммы.

Первое полугодие 2003 года отличалось высокой активностью рынка недвижимости – всего было заключено почти 21 000 сделок. Это на 5% больше, чем их было заключено за тот же период 2002 года. Если же считать не по увеличению числа заключённых сделок, а по росту их стоимости, этот показатель превысил 14%.

Больше всего активизировался рынок земельных участков под жилую застройку. Всего за первую половину 2003 года было продано 4600 земельных участков, что на 10% больше, чем за то же время прошлого года.

По-прежнему основная масса сделок с недвижимостью приходится на куплю-продажу квартир. За первое полугодие их было совершено 11 000, что на 8% больше, чем в прошлом году. А что касается количества сделок с односемейными домами и коммерческими площадями, то здесь произошло уменьшение числа сделок соответственно на 2% и на 7%.

Рост цен на недвижимость находит отражение в стоимостном росте заключённых сделок: за первую половину года объём сделок с недвижимостью в денежном исчислении составил 9,5 млрд. крон, что на 14% больше, чем за тот же период прошлого года.

Больше всего, на 36%, выросла суммарная стоимость сделок, связанных с куплей-продажей квартир. Чуть меньше, на 33%, подрос в денежном исчислении объём сделок с земельными участками, зато стоимость сделок с индивидуальными домами сократилась на 12%.

Что касается регионального распределения сделок по республике, то тут изменений не произошло. По-прежнему около половины, а точнее, 46% сделок совершается в Харьюмаа, то есть в Таллинне и его окрестностях. Другими регионами активного рынка являются

Тартумаа и Пярнумаа, на которые приходится 10% и 7% от общего числа сделок с недвижимостью.

По числу совершаемых сделок выделяется и Ида-Ви-румаа, но в денежном исчислении их доля невелика.

Противоположная картина в Харьюмаа. По числу сделок на этот регион приходится 46% сделок, а по деньгам – львиная доля оборота всего рынка недвижимости Эстонии – 76%.

За ним следуют Пярнумаа и Тартумаа, на них приходится по 7%.

Поскольку в 2003 году жилищные кредиты предоставляются банками по-прежнему на весьма приемлемых условиях, то можно прогнозировать, что по итогам года число сделок с недвижимостью, заключённых в течение этого года, превысит аналогичный показатель 2002 года. Два предшествующих года объём рынка недвижимости в стоимостном выражении увеличивался ежегодно на 20%. Хотя очевидно, что рост будет и в 2003 году, но темпы его замедлились, а потому за текущий год он не превысит 12-15%.

Причиной снижения темпов роста служат различные обстоятельства С одной стороны, наиболее активная часть населения уже обзавелась крышей над головой, с другой – рост цен на недвижимость делает её всё менее доступной для тех, кому она требуется.

К факторам, способствующим росту числа и стоимости сделок с недвижимостью, относятся положительный результат референдума по вопросу о вступлении в Европейский Союз, а также активность строительного рынка. Вхождение Эстонии в Евросоюз будет иметь долгосрочное влияние, поскольку оно связано с ожиданием быстрого экономического роста и общего повышения уровня жизни, хотя каких-либо резких изменений на рынок недвижимости это не привнесёт. Строительная деятельность постоянно выводит на рынок новые жилые и коммерческие площади, также активизирует рынок.

Следует отметить, что рынок недвижимости Эстонии находится в той стадии, когда резкие повороты, подъёмы и спады уже остались позади.

Идёт процесс плавного роста, при этом как цены, так и число сделок находятся в чётко очерченном коридоре.

Kinnisvara petab ootusi

19.11.2003 Tõnu Toompark

Euroopa Liiduga liitumine võib põhjustada korterite hinnalanguse

Kinnisvaraturu kõrgseis toetub suuresti investorite ootustele, et pärast Euroopa Liiduga liitumist tõusevad kallite kesklinna korterite hinnad veelgi. Ootused on aga liiga optimistlikud.

Kõrghetk kinnisvaraturul on käes ning hindade edasise tõusu ootused üle paisutatud, väidavad kinnisvaraanalüütikud ja pankade esindajad. Kui uue hinnatõusu ootused järgmisel suvel ei täitu, pöörab turg langusele ning halvimal juhul ootab kinnisvaraturgu 2005. aastal depressioon.

Ootused on üles kruvinud spekulatiivsed investorid, kes ostavad kokku kortereid uutes kesklinna majades, lootuses need lähiajal kallimalt edasi müüa või kasumlikult välja rentida. Nii on näiteks Tallinna kesklinna kerkinud pilvelõhkujas Maakri majas investeeringuteks ostetud kümneid miljonikortereid.

Delfi juhatuse esimees Ville Jehe sai eile kätte selle maja kolmetoalise korteri võtmed. Teise sellise soetas ta oma firma kaudu samas hoones kuu aega tagasi. Ise Jehe poolteise miljoni kroonistesse korteritesse elama kolida ei plaani – ühe tahab ta kallimalt edasi müüa, teise üürile anda. Ostjate-üürilistena näeb ta välismaalasi.

“Mina ei ostnud neid kortereid eesmärgiga Euroopa Liiduga liitumiselt tulu teenida, loodan, et tehingud on enne maikuud juba tehtud,” selgitas Jehe. Tunnistas aga, et üürilise leidmine ei pruugi olla kerge. “Olen arvestanud, et võibolla tuleb mitu kuud oodata, et saada seda hinda, mida mina tahan,” lisas Jehe, kes loodab eksklusiivse korteri väljarentimise eest saada sõltuvalt sisustusest 14 000-20 000 krooni kuus.

“Analüütikutel on omad argumendid. Mina kui investor näen, et veel tõusuruumi on,” ütles ta.

Uus Maa analüütik Ain Kivisaar nii optimistlik ei ole. Tema kinnitusel on Euroopa Liiduga liitumise mõjud üle hinnatud ja ootused kesklinna kallite korterite hindade uuele tõusule alusetud.

“Kõik need, kes ostsid kinnisvara lootuses see pärast Euroopa Liiduga liitumist kallimalt maha müüa, hakkavad nüüd otsima, kus need jõukad välismaalased on,” selgitas Kivisaar. Kõigile aga rikkaid ostjaid ei jätku ja see viib hinnakorrektsioonini.

“Mingit krahhi see ei tähenda, kuid kesklinna kallite korterite hinnad võivad praegusega võrreldes kuni 10 protsenti hoopis langeda,” selgitas ta.

Hansapanga erakliendi finantseerimise osakonna juhataja Jaan Liitmäe ütles reedel toimunud kinnisvarakonverentsil, et investeeringuteks ostetud korterid tulevad juba praegu müüki, sest ei jätku üürnikke.

Pessimistlikke oletusi toetab ka ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark. Vastu pükse saavad need, kes hindavad Euroopa Liidu mõju üle ja loodavad jätkuvalt hinnatõusu abil kasu teenida, lausus Toompark.

Arco Vara kommunikatsioonijuhi Kadri Lindpere hinnangul puudutab prognoositav pettumus vaid osa kinnisvaraturust, mistõttu kindlasti pole oodata massilist hindade langust ja depressiooni. Kuid lisaks kallitele korteritele võib tema hinnangul tagasilöök tulla ka äripindade osas.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel oponeeris pessimistlikule Kivisaarele, tuues näiteks Põhjamaad – kui Tallinnas on elaniku kohta pinda keskmiselt 23, siis Stockholmis 41 ruutmeetrit, eluasemelaenuga koormatud leibkondi on Eestis 20, Rootsis aga 90 protsenti, hinnakasvu ennustas Rüütel veel vähemalt kaheks-kolmeks aastaks. Ain Kivisaare sõnul peaks Eesti ennast siiski pigem võrdlema Läti ja Leedu, mitte Rootsiga. Põhjanaabrite juures toimiv loogika meie areneval kinnisvaraturul ei kehti.

Pangad kiiret laenukasvu jätkumist ei usu
n Kinnisvaraturgu on elavdanud ka pankade aina tihenev konkurents eraisikute laenude pärast, mis on läinud koguni nõnda teravaks, et pankade marginaalid on aastaga langenud enam kui protsendi võrra.

Hansapanga uurimusest selgub, et Eesti on saavutamas eluasemelaenude osas lage.

“Uuringud näitavad, et turuosaliste maht hakkab otsa saama,” nentis Hansapanga erakliendi finantseerimise osakonna juhataja Jaan Liitmäe. “Täna pole me kasvu jätkumise osas eriti optimistlikud.”

Liitmäe sõnul piisab ühe suuremahulise projekti ebaõnnestumisest, et kogu turg depressiooni viia. Kui pank hakkab suure arendusprojekti kortereid-maju kiiresti ja odavalt realiseerima, lööb see segamini kogu turu ja rikub teiste arendajate plaanid.

Ühispanga turuanalüüsi divisjoni direktori Sven Kunsingu sõnul tekitab kiire laenukasv turu ülekuumenemise ohtu. Ühispanga arvutuste järgi saavutab Eesti eraisikute laenukoormus selle aasta lõpuks taseme 53% aasta netosissetulekust.

Artikli autor on Gea Velthut-Sokka. Artikkel on avaldatud 19.11.2003 väljaandes Äripäev –

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Statistika: Majutuskohtade arv

14.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Statistika: Kuritegude arv 10000 elaniku kohta maakonniti

07.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: Majandususaldusindeks

07.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara müügikoolitus

Statistika: Ehitusmahuindeks

05.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Statistika: elussünnid ja loomulik iive

05.11.2003 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Statistika: Sisemajanduse koguprodukt

05.11.2003 Tõnu Toompark

Statistika: Ehitushinnaindeks

04.11.2003 Tõnu Toompark

Statistika: Eluasemelaenude jääk, käive ja intressimäär

29.10.2003 Tõnu Toompark

Представительский договор ускоряет продажу недвижимости

29.10.2003 Tõnu Toompark

Желание продать квартиру может навести на мысль отдать ее на продажу как можно большему числу маклеров. Простая логика говорит, что чем больше продавцов, тем быстрее и проще можно дойти до заключения сделки. Одновременная работа с несколькими маклерами также исключает риск, что сделка сорвется из-за некомпетентного маклера.

К сожалению, в реальной жизни обычная логика не действует. Передача квартиры на продажу нескольким маклерам создает ситуацию, обратную желаемой, которая замедляет процесс продажи. Дело в том, что если продажей одной квартиры занимаются несколько маклеров, то уменьшается вероятность того, что именно кто-то из них продаст квартиру.

Уменьшение этой вероятности, в свою очередь, означает то, что уменьшается готовность маклера рекламировать объект недвижимости. Нет проблемы поместить информацию об объекте в портал недвижимости и на сайт фирмы. Но недвижимость, которую продают конкурирующие фирмы и несколько маклеров, выпадает из рекламных каналов, для чего придется делать дополнительные расходы.

Если не заключен представительский договор, то у маклера нет мотивации предлагать информацию конкурирующим маклерам и фирмам, так как нет никакой гарантии, что его работа в этом случае будет оплачена.

Таким образом, значительно уменьшается число людей, которых могла бы достичь информация о предложении покупки квартиры. И это также отодвигает возможность заключения сделки во времени.

В результате клиент бывает недоволен маклером, потому что маклер не занимается продажей его квартиры. Из всех маклеров, которые занимаются продажей, большинство также недовольны, так как они должны заниматься информацией, с помощью которой заключение сделки довольно маловероятно. Разумеется, недоволен развитием дел и возможный покупатель, который может и не найти это предложение о продаже.

Что может помочь выйти из этой ситуации сплошных потерь? Выходом может стать заключение представительского договора с маклером. Представительский договор обеспечивает самое лучшее обслуживание владельцу недвижимости.

Маклер знает, что никто не “утащит” объект продажи у него из-под носа. Если дело дойдет до заключения договора о продаже, это гарантирует маклеру получение гонорара. Это мотивирует маклера оказывать клиенту самые лучшие услуги. Это означает, что маклер будет рекламировать недвижимость во всех каналах СМИ, направленных на целевую группу, делиться информацией с конкурирующими риэлторскими бюро и маклерами, с которыми идет активный обмен информацией.

Для клиента в случае заключения представительского договора есть еще одно существенное преимущество. А именно: в этом случае клиент имеет возможность иметь дело только с одним маклером, который дает ему отчет о том, как продвигается работа по продаже, сообщает о количестве предложений, о количестве потенциальных покупателей, которые смотрели объект. Если отдать объект на продажу многим маклерам, придется проделывать всё это с каждым из них.

Для продавца недвижимости в воздухе повисает один важный вопрос – как найти маклера, который будет действительно активно заниматься продажей? Маклера, который после заключения представительского договора будет проводить серьезную работу и действительно прилагать максимум усилий?

Проще всего активного маклера можно найти по рекомендации друзей и знакомых, которые недавно заключили сделку по продаже недвижимости. Если это сделать не удается, свидетельством качества является аттестат маклера. С довольно большой долей уверенности можно обращаться во все более крупные посреднические фирмы.

В отношении продажи недвижимости важно понять особенность продажи недвижимости, где большое число продавцов вместо пользы может причинить ущерб. Для всех сторон сделки процесс продажи удобнее и быстрее, если его помогает проводить один профессионал.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kaubanduskeskuste turu areng küpsusfaasis

27.10.2003 Tõnu Toompark

Paljud veel mäletavad aega kui Tallinnas oli vaid üks kaubamaja – Tallinna Kaubamaja. Vähesed tahavad seda aega mäletada. Meenuvad tänasel päeval kummastavad telekaadrid varahommikusel ajal Kaubamaja uste taha kogunenud inimmassidest, kes ootasid keskuse avamist, et jooksujalu üksteist küünarnukkidega eemale tõugates tormata asju ostma. Kes liiga aeglaselt jooksis või kelle küünarnukid piisavalt tugevaid hoope ei jaganud, need jäid asjadest ilma.

Paar-kolm aastat tagasi oli olukord muutunud. Kaubanduskeskusi oli kerkinud pea igasse linnaossa. Rahvamassidest ummistunud keskustes ei olnud defitsiidiks enam kaubad, vaid kaubanduspinnad, mille peale kaupmehed üksteisevõidu konkureerisid. Sageli toimusid erinevate kaupmeeste vahel enampakkumised, kus üüripakkumised väikeste pindade puhul ulatusid kuni 1700 kr/m².

Ühegi rajatava kaubanduskeskuse puhul ei olnud seda ohtu, et mõni müügipind võiks tühjaks jääda. Küsimus oli pigem selles, et kuidas tõrjuda eemale neid kaupmehi, keda keskus vajalikuks ei pidanud.

Uusi kaubanduskeskusi kerkib kui seeni peale sooja vihma

Ajapikku kerkis kaubanduskeskusi järjest rohkem. Esimeste probleemidena kajastas meedia (Äripäev 08/03/2001) 2000. aasta detsembris avatud Laagri Maksimarketi tühjaksjäävaid müügibokse. Probleemiks oli ostjate puudus, kes kehva juurdepääsu tõttu linna piiri taga asuvat kaubanduskeskust üles ei leidnud.

Suuremat pilti vaadates võib öelda, et tegemist oli esimese pääsukesega, mis näitas, et kaubanduskeskus peab ostjate juurde minema, mitte ostjad kaubanduskeskust taga ajama. Meenutuseks veel, et füüsiline kaugus tarbijast viis hukule ka Maksimarketi, mis asus Tihniku tänaval.

Kaubanduskeskusi tekkis siiski järjest juurde. Enamuses neist täitusid nii müüjate kui ostjatega üsna kiiresti.

Tänaseks on kaubakeskuste areng taas uues faasis. Neid muutusi näeb ja kogeb omal nahal ka tarbija. Järjest sagedamini võime siin-seal keskustes märgata tühje müügibokse. Mõni seisab tühjana juba üsna kaua. Ei ole enam kaupmehi, kes müügipinna üürile tahaksid võtta. Näiteks Järve keskuses näeme, kuidas tühjade müügipindade vaheseinad kokku korjati ja nende asemele suurele pinnale väike söögikoht ja laste mängunurk rajati.

Tühjana seisab tänasel päeval koguni üks uus kaubanduskeskus. Peterburi tee äärde rajatud Maksimarketi kolimist ootav hoone seisab tühjana mullusest novembrist. Uues kohas peaks seni sadakond meetrite eemal Vesse tänaval asuv Maksimarket tegevust alustama käesoleva aasta sügisel.

Kaupluste suurt hulka iseloomustab fakt, et paljud kliendid on kogenud olukorda, kus sadade ruutmeetrite suuruses poes on kaupa valivate ostjate ja seda pakkuvate müüjate arv üks-ühele. Paistab justkui, et igale poele enam kliente ei jätku. Või on müüjaid liiga palju. Või müüakse vales kohas valet kaupa.

Turule tuleb üha uusi ja suuremaid keskusi

Samas kui olemasolevad kaubanduskeskused ei ole sajaprotsendiliselt poodidega täidetud on turule tulemas mitmeid uusi keskuseid.

Oktoobris plaanib Citymarket avada kauplused Sõpruse puiesteel (5000m²) ja Mustakivi teel (24000m²). Viru väljakul on rajamisel uus keskus, kuhu Tallinna Kaubamaja laiendab senist müügipinda 14000 ruutmeetrini. Järgmisel aastal valmib 12000 ruutmeetrine Viru keskuse II etapp. Samuti Lootsi 8 kaubanduskeskus, mille pinnaks on 10000m².

‘Last but not least.’ 2004. aasta kevadel valmib Ülemiste kaubanduskeskus, millest saab 50000 ruutmeetril laiudes Eesti suurim kaubakeskus. Ülemiste nurgakivi pandi 27. augustil 2003. a., mil 600 miljonit maksva kaubanduskeskuse pinnast oli üürilepingutega kaetud 75%.

Igapäevast tarbekaupa pakkuvate pindade juures ei märgita tavaliselt spetsiifilisema suunitlusega kaubanduspindu, kus müüakse näiteks ehituskaupu, aianduses vajaminevat, autosid. Siiski on needki keskused Eesti kaubanduskeskuste turgu rikastamas ning tarbijate valikut laiendamas.

Konkurents kaupmeeste vahel kasvab

Tarbija valikut tahavad veelgi rikkamaks muuta uued turule tungivad või tungimist plaanivad kaupmehed. Omad taotlused Eesti jaekaubanduse turuosa kohta on avalikult välja hõiganud Saksa päritolu Lidl ja Leedu VP Market. Viimane soovib Eestisse 3-4 aastaga rajada 40 kauplust. Säästumarketiga sarnast suunitlust ja sümboolikat omav Lidli soov on saavutada turuosa 10%.

Võib arvata, et Lidl ja VP Market ei asu tegutsema olemasolevates kaubanduskeskuste ruumides ja seeläbi suurendatakse kaubanduspindade pakkumist veelgi. Kindlasti toovad mõlemad suurkauplejad kaasa oma toodete nomenklatuuri ning oma lähenemise kaubandusketi haldamisele. Nende edukust näitab aeg, kuid kaotama Eesti turule ei tulda.

Kodumaise ketina tegutseb endise Spari ostnud Comarket, mis avas oma kaubamärgi all tegutseva esimese kaupluse mais 2003. Comarket on näidanud üles soovi pikendada kett 2003. aasta lõpuks 15 kaupluseni Tallinnas, Tartus, Pärnus, Viljandis, Rakveres ja Jõhvis. Turuosa soov 300-1000m² suuruste kaubanduspindadega Comarketi ketil on 4%. 2-3 aasta jooksul peaks kett pikenema 30 kaupluseni. Comarketi keti suurim konkurent on sama suurte kaubanduspindade turul konkureeriv Selveri supermarketite kett.

90-ndate kaubanduskeskused küsimärgi ees

Uute ja kaasaegsete hüper- ja supermarketite turuletulek paneb raskesse olukorda 90-ndatel aastatel rajatud keskused. Üks-kaks sellist on igas Tallinna linnaosas. Need on ilma olulise ankurüürnikuta keskused, kus asuvad laiemat tuntust mitteomavate kaubamärkide müüjad, kes reeglina ei kuulu kauplustekettidesse.

Väikestel kaubanduskeskustel puudub sageli konkreetne kontseptsioon, mis lubaks omas turuni_is edukalt tegutseda. Samuti võib probleeme olla reaalset turuolukorda arvestava paindlikkusega läbirääkimistes üürihinna üle. Uksi siiski vaevalt mõni selline kaubanduskeskus sulgema peab.

Seni on ka tarbijad näidanud üles suuremate keskuste eelistamist, kust leiab laiema kaupade ja teenuste paketi.

Väike vale, suur vale, statistika

Eesti, eriti Tallinna kaubanduspinna hulk on juba paar aastat kõne all olnud. Hetkel on Tallinnas kaubanduspinda ligi 1,25m² inimese kohta.

Sageli on seda võrreldud Soome ja Rootsi kaubanduspinna hulgaga ühe elaniku kohta. Statistika abil võib jõuda järelduseni, et Eestisse võiks kaubanduskeskusi ehitada veel sama palju kui neid olemas on.

Kinnisvaraturg ja kaubandusturg sarnaselt on siiski lokaalsed ja mõjutatud eelkõige kohalikest teguritest. Soome ja Rootsi keskmised palgad (suurusjärk 35000 krooni kuus) ei ole Eesti oludega võrreldavad. Samuti tarbimise struktuur, mis Eesti vaesemates oludes kaldub enam esmavajaliku poole.

Võitlus turuosa pärast

Kaubanduskettide juhid ei ole ülepakkumisest saladust teinud. Tegemist ei ole hetkel kasumi teenimisega, vaid karmi võitlusega turuosa pärast. Praegused trendid uute marketite ja uute kaupmeeste turule tulemise taustal näitavad, et võitlus kergemaks ei lähe.

Kaubanduskeskuste kui kinnisvara omanike elu liigub samuti keerulisi radu pidi. Järjest enam tuleb vaeva näha heade ja tugevate kaubakettide üürnikuks meelitamisega. Keskuses peab toimima efektiivne turundustöö, mis kliendid kohale toob. Kaubakeskus peab olema tarbijale (ja seeläbi kaupmehele) sünergiat pakkuv, kus erinevad kaupmehed teineteisele kliente toovad.

Tarbijad on ainsad, kelle tuju kerkivatest kaubanduskeskustest järjest rõõmsamaks läheb. Inimeste sissetulekute tase vaikselt tõuseb. Teisest küljest väheneb esmatarbekaupade kulu osakaal sissetulekust, mille üheks põhjuseks on lisaks konkurentsisurve all samale tasemele jäävad hinnad. Nii võib arvata, et tugevatele kauplejatele on turul ruumi ka tulevikus.

Üürihinnad peavad langema

Tihenev konkurents hoiab kaupade hinnad all. See vähendab kaupmeeste tulubaasi ning võimalus kõrget üürihinda tasuda. Üürihinnale avaldavad survet ka järjest kerkivad uued kaubakeskused, mis annavad kaupmeestele järjest laiema võimaluse asukohavalikuks.

Need majanduslikud protsessid sunnivad kaubanduskeskusi üürihinda alandama. Võib prognoosida, et tippüürid langevad kuni 20%. Samuti lähevad korrigeerimisele madalamal tasemel olevad üürihinnad. Üldine üüritase pigem langeb, kuid kindlasti vähem.

Üürihinna alanemine võib kriitiliseks osutuda kaubanduspindadel, mille peale on eelneva üüripindade nappuse tingimustes korraldatud üürihinna enampakkumine ning kus hind on jäänud tasemele, mis tänastes oludes üürniku kõri kinni pigistab.

Jätkuva trendina seotakse üürihind kaupluse käibega. See jagab ausa mänguna riskid võrdselt nii kaupmehe kui üürileandja vahel.

Edukuse valem

Kaubanduskeskuste kui üürileandjate vaatenurgast on läbikukkumise valemi märksõnaks paindumatus. Paindumatus üürihinna läbirääkimistel kiiresti muutuvas turufaasis, paindumatus keskuse kontseptsiooni loomisel või muutmisel, oma näo puudumine.

Edu ei tõota kaubanduskeskuste omanikele ka strateegia, kus üürnikuks võetakse esimene huviline või parima hinna pakkuja ilma, et selle juures arvestatakse keskuse kui terviku iseloomu ning kliendisegmenti suunatust. Praktika on näidanud, et sellised ebaratsionaalseid pakkumisi tuleb, mis lühiajaliselt paistavad magusate maasikatena, kuid pikemaajalises perspektiivis üürnike voolavust suurendades ja seeläbi keskuse identiteeti purustades karuteene hoone omanikele mängivad.

Edukuse tagab keskusele läbimõeldud lähenemine. Samuti peab läbi olema mõeldud kaubakeskuse turundusplaan, et leida parim kliendisegment, kellele efektiivselt kaupu pakkuda. Oluline on pakkuda uusi kaubamärke, et mitte muutuda kliendi silmis üheks paljudest oma näota keskustest, kus igal pool on esindatud samad kaubamärgid.

Kaubamärkide paljususe suurendamiseks tuleb turule tuua uusi kaupmehi ning mitte piirduda vaid Eesti turul täna tegutsevatega.

Pilt selgineb

Kaubakeskuste omamise ärist on väljunud turu suurtegija Ober-Haus. Kinnisvarafirma Ober-Haus müüs oma kaubanduskeskused ettevõtte juhi Paul Oberschneideri ja tema äripartneritele seotud firmale. Tehing hõlmab kokku 50,000 ruutmeetrit jaemüügipindu, mis asuvad eelkõige Tallinnas. Tehingu väärtuseks on ligikaudu 600 miljonit krooni.

Kaubanduskeskuse edukad ja edutud selguvad kahe aasta jooksul ehk aastaks 2005. Selleks ajaks on valminud olulisemad uued keskused, mis ainuüksi oma suuruse tõttu turul suurt rolli hakkavad mängima.

Kahe aasta jooksul sõelutakse turult välja ebaprofessionaalsed keskuste omanikud. Nende asemele tulevad paremad oskajad või on keskused sunnitud uksed sulgema.

Uute keskuste rajamiseks Eesti pankadelt raha laenata on raske kui mitte võimatu. Kaubanduspindade ülepakkumisele on pankurid juba 2002. aastal tähelepanu juhtinud. Sellele vaatamata finantseeris eelmainitud Ober-Hausi kaubanduskeskuste müügitehingut Hansapank.

Uute keskuste rajamise rõhk kandub juba varem Tallinnast eemale, sest ka maarahva elujärg paraneb ning tarbimiskulutused suurenevad.

Maakonna keskused saavad uusi kauplusi, mis mastaapidelt pealinnaga võrdlust ei kannata. Paljude maakondade suuremaks ja olulisemaks kaubanduskeskuseks kujunevad Tallinn, Tartu ja Pärnu.

Täna saab nentida, et midagi hullu pole karmis konkurentsivõitluses juhtunud. Raskused on sünnitanud uusi ideid – näiteks hobikardi rada Laagri Maksimarketi pooltühjas parkimismajas.

Tõenäoliselt hakkab pilt selguma mõnelgi suures kaubanduskeskuses uhket kaubamärgi all kaupleval kaupmehel. Otstarbekamaks võib osutuda laiadele rahvamassidele mõeldud kaubamajast kolida oma kauplus kesklinna äritänavale väärikat klienti meelitama. Teisisõnu – elanikkonna varandusliku ja sotsiaalse kihistumisega alusel hakkab selguma pilt, kelle jaoks kus mida müüa.

Senised tormilised arengud siiski ei tähenda, et enam Tallinna piirkonda uusi kaubanduskeskusi ei rajata. Õige turuniši leidmisel ning oskusliku äriplaani elluviimise juures on uutele keskustele alati ruumi.

‹‹ Uuemad uudised 1 2 3 … 1,604 1,605 1,606 … 1,630 1,631 1,632 Vanemad uudised ››

Uued korterelamud – 2003. aasta Tartu kinnisvaraturu märksõna

Tartu ja Tartu lähiümbruse elamurajoonid

Kruntide hinnad Tartu ja Tartu lähedastes uuselamurajoonides